Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Социальный наем жилого помещения; Жилищное право
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Президиум Верховного суда Республики Саха (Якутия) в составе:
председательствующего Горевой Л.Т.,
членов президиума Александровой Р.С., Данилова А.Р., Кулагина А.А., Пронина П.И.,
с участием 1 заместителя Прокурора РС (Я) И.,
при секретаре Н.,
по кассационному представлению прокурора Республики Саха (Якутия) П. и кассационной жалобе Ч. в интересах Б., А. (по доверенности) рассмотрел гражданское дело по иску Национальной нефтегазовой компании "Саханефтегаз" (ОАО) к Б., А. о расторжении договора аренды жилого помещения, обязании передачи по акту, выселении с членами семьи, встречному иску Б. о взыскании денежной суммы в связи с расторжением договора.
Заслушав доклад судьи Данилова А.Р., Ч. в интересах Б. и 1 заместителя Прокурора РС (Я) И., поддержавших кассационные жалобу и представление, возражения Г. Президиум Верховного суда Республики Саха (Якутия)
установил:
Национальная нефтегазовая компания "Саханефтегаз" (ОАО) и Б. 25 июля 2005 г. заключили договор аренды жилого помещения по адресу: .........., сроком на 20 лет.
Конкурсный управляющий нефтегазовой компании Б. через представителя Г. (по доверенности) обратилась к Б. с иском о расторжении договора аренды жилого помещения, указывая, что решением Арбитражного суда РС (Я) от 1 марта 2010 г. предприятие признано несостоятельным (банкротом) и в отношении его открыта процедура конкурсного производства, что является существенным изменением обстоятельств, влекущим расторжение договора. Спорное имущество составляет конкурсную массу должника и подлежит реализации в целях удовлетворения требований кредиторов. Также заявлено требование о применении последствий расторжения договора аренды в виде выселения Б. и членов его семьи.
Б. предъявлен встречный иском к ННГК "Саханефтегаз" (ОАО) о взыскании штрафа за досрочное расторжение договора в размере .......... рублей.
Спор судом рассматривается неоднократно.
Решением Якутского городского суда от 30 августа 2012 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РС (Я) от 22 октября 2012 г., иск удовлетворен. Судом постановлено расторгнуть договор аренды спорного жилого помещения, заключенный 25 июля 2005 года и на Б. возложена обязанность - передать спорное жилое помещение истцу по акту приема-передачи.
Постановлением Президиума Верховного суда Республики Саха (Якутия) от 21 декабря 2012 г. состоявшиеся по данному делу судебные постановления - решение Якутского городского суда от 30 августа 2012 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РС (Я) от 22 октября 2012 г. отменены и дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела решением Якутского городского суда РС (Я) от 6 марта 2013 года сторонам в исках отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РС (Я) от 20 мая 2013 г. решение суда первой инстанции отменено и вынесено новое решение, которым суд апелляционной инстанции иск нефтегазовой компании удовлетворил, постановив расторгнуть договор аренды жилого помещения, расположенного по адресу: .........., заключенный 25 июля 2005 года между ННГК "Саханефтегаз" (ОАО) и Б.; выселить Б., А. с членами семьи из спорного жилого помещения.
Также суд апелляционной инстанции удовлетворил встречный иск Б., взыскав с ННГК "Саханефтегаз" (ОАО) 2 миллиона рублей штрафа за расторжение договора.
В кассационном представлении прокурора РС (Я) и кассационной жалобе представителя Б.. и А. - Ч. содержится просьба о пересмотре в кассационном порядке определения суда апелляционной инстанции со ссылкой на то, что при рассмотрении дела судом допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права и неполное исследование всех обстоятельств дела.
По результатам рассмотрения дела Президиум Верховного суда РС (Я) находит состоявшийся судебный акт апелляционной инстанции подлежащим отмене по следующим мотивам.
Как следует из материалов дела, спорное жилое помещение, расположенное по адресу: .........., принадлежит на праве собственности ННГК "Саханефтегаз" (ОАО) (свидетельство о государственной регистрации права N ... от 07.06.2005 г.) и по договору аренды от 25 июля 2005 г. передано Б.
1 марта 2010 г. решением Арбитражного суда РС (Я) ННГК "Саханефтегаз" (ОАО) признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыта процедура конкурсного производства, продолжающаяся по настоящее время. Спорный объект недвижимости включен в конкурсную массу должника.
Письмом от 27 июня 2012 г. конкурсный управляющий Б., ссылаясь на существенное изменение обстоятельств, вследствие решения арбитражного суда о банкротстве предприятия, уведомила ответчика об отсутствии возможности надлежащим образом исполнять свои обязанности арендодателя, предложила расторгнуть договор аренды. Арендатором письмо оставлено без ответа, что послужило для обращения конкурсного управляющего с иском о расторжении договора аренды жилого помещения и истребовании имущества.
При рассмотрении и разрешении спора, суд первой инстанции руководствовался требованиями части 3 статьи 390 ГПК РФ о том, что указания вышестоящего суда о толковании закона являются обязательными для суда, вновь рассматривающего дело. При этом исходил, прежде всего, из сложившихся по делу обстоятельств, что между сторонами фактически сложились правоотношения, вытекающие из договора найма жилого помещения. Порядок и последствия расторжения такого договора, как было указано по данному делу в постановлении Президиума Верховного суда РС (Я) от 21 декабря 2012 г., определены главой 35 Гражданского кодекса РФ, которая устанавливает основания и порядок найма жилого помещения, расторжения договора найма жилого помещения. При этом, отказывая в иске, суд пришел к выводу, что отсутствуют предусмотренные пунктом 2 статьи 687 ГК РФ основания (невнесение нанимателем платы за жилое помещение; разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает), когда договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя, а жильцы в соответствии статье 688 ГК РФ - выселению на основании решения суда.
Также суд первой инстанции решение об отказе в иске обосновал отсутствием предусмотренных пунктом 2 статьи 451 ГК РФ условий при одновременном наличии которых договор может быть расторгнут в связи с существенным изменением обстоятельств:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
В данном случае истцом не доказана совокупность всех условий, при которых договор может быть расторгнут, в том числе вследствие банкротства предприятия. Банкротство предприятия, по мнению суда, не является существенным изменением обстоятельств, поскольку такое обстоятельство не может быть признано непредвидимым, и не является основанием для расторжения договора на основании вышеуказанной нормы права, поскольку относится к обычному предпринимательскому риску, и возникновение этих обстоятельств зависит от деятельности юридического лица.
Суд апелляционной не согласился с приведенными выводами суда первой инстанции и, мотивируя, что они основаны на неправильном применении норм материального права, имеются все правовые основания для расторжения договора между сторонами в судебном порядке, поскольку в момент заключения оспариваемого договора аренды жилого помещения истец не мог предвидеть наступления существенных изменений обстоятельств, связанных с банкротством ОАО ННГК "Саханефтегаз", отменил решение суда первой инстанции вынес новое решение об удовлетворении иска ОАО ННГК "Саханефтегаз" о расторжении договора аренды жилого помещения и выселении Б. с членами семьи из оспариваемого жилого помещения; об удовлетворении встречного иска Б. о взыскании с ННГК "Саханефтегаз" (АО) денежных средств в связи с расторжением договора.
Решение суда апелляционной инстанции, постановленное на неправильном применении норм материального права, в результате их неправильного истолкования, нельзя считать законным и обоснованным, поскольку оно принято в противоречии с указаниями суда кассационной инстанции в постановлении Президиума Верховного суда РС (Я) от 21 декабря 2012 г. о применении к возникшим спорным правоотношениям норм жилищного законодательства и отсутствии в споре по данному делу правовых оснований применения статей 450 и 451 ГК РФ (изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств).
Рассматривая и разрешая апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции не принял во внимание указания вышестоящего суда о толковании закона, которые, в силу части 3 статьи 390 ГПК РФ, являются обязательными для суда, вновь рассматривающего дело. Вследствие этого принял решение, аналогичное предыдущему решению Якутского городского суда от 30 августа 2012 г. и которое, в свою очередь, было отменено в кассационном порядке постановлением Президиума Верховного суда РС (Я) от 21 декабря 2012 г.
Существенные нарушения норм материального и процессуального права, выразившееся в неприменении закона, подлежащего применению, а также неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, повлияли на исход дела, правильно разрешенный судом первой инстанции. Без устранения изложенных нарушений невозможно восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов сторон по делу.
Руководствуясь статьями 387, 388, 390 ГПК Российской Федерации, президиум Верховного суда Республики Саха (Якутия)
постановил:
Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РС (Я) от 20 мая 2013 г. по данному делу отменить и оставить в силе решение Якутского городского суда РС (Я) от 6 марта 2013 года.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ САХА (ЯКУТИЯ) ОТ 15.11.2013 N 44-Г-48
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Социальный наем жилого помещения; Жилищное право
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПРЕЗИДИУМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ САХА (ЯКУТИЯ)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 ноября 2013 г. N 44-г-48
Президиум Верховного суда Республики Саха (Якутия) в составе:
председательствующего Горевой Л.Т.,
членов президиума Александровой Р.С., Данилова А.Р., Кулагина А.А., Пронина П.И.,
с участием 1 заместителя Прокурора РС (Я) И.,
при секретаре Н.,
по кассационному представлению прокурора Республики Саха (Якутия) П. и кассационной жалобе Ч. в интересах Б., А. (по доверенности) рассмотрел гражданское дело по иску Национальной нефтегазовой компании "Саханефтегаз" (ОАО) к Б., А. о расторжении договора аренды жилого помещения, обязании передачи по акту, выселении с членами семьи, встречному иску Б. о взыскании денежной суммы в связи с расторжением договора.
Заслушав доклад судьи Данилова А.Р., Ч. в интересах Б. и 1 заместителя Прокурора РС (Я) И., поддержавших кассационные жалобу и представление, возражения Г. Президиум Верховного суда Республики Саха (Якутия)
установил:
Национальная нефтегазовая компания "Саханефтегаз" (ОАО) и Б. 25 июля 2005 г. заключили договор аренды жилого помещения по адресу: .........., сроком на 20 лет.
Конкурсный управляющий нефтегазовой компании Б. через представителя Г. (по доверенности) обратилась к Б. с иском о расторжении договора аренды жилого помещения, указывая, что решением Арбитражного суда РС (Я) от 1 марта 2010 г. предприятие признано несостоятельным (банкротом) и в отношении его открыта процедура конкурсного производства, что является существенным изменением обстоятельств, влекущим расторжение договора. Спорное имущество составляет конкурсную массу должника и подлежит реализации в целях удовлетворения требований кредиторов. Также заявлено требование о применении последствий расторжения договора аренды в виде выселения Б. и членов его семьи.
Б. предъявлен встречный иском к ННГК "Саханефтегаз" (ОАО) о взыскании штрафа за досрочное расторжение договора в размере .......... рублей.
Спор судом рассматривается неоднократно.
Решением Якутского городского суда от 30 августа 2012 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РС (Я) от 22 октября 2012 г., иск удовлетворен. Судом постановлено расторгнуть договор аренды спорного жилого помещения, заключенный 25 июля 2005 года и на Б. возложена обязанность - передать спорное жилое помещение истцу по акту приема-передачи.
Постановлением Президиума Верховного суда Республики Саха (Якутия) от 21 декабря 2012 г. состоявшиеся по данному делу судебные постановления - решение Якутского городского суда от 30 августа 2012 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РС (Я) от 22 октября 2012 г. отменены и дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела решением Якутского городского суда РС (Я) от 6 марта 2013 года сторонам в исках отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РС (Я) от 20 мая 2013 г. решение суда первой инстанции отменено и вынесено новое решение, которым суд апелляционной инстанции иск нефтегазовой компании удовлетворил, постановив расторгнуть договор аренды жилого помещения, расположенного по адресу: .........., заключенный 25 июля 2005 года между ННГК "Саханефтегаз" (ОАО) и Б.; выселить Б., А. с членами семьи из спорного жилого помещения.
Также суд апелляционной инстанции удовлетворил встречный иск Б., взыскав с ННГК "Саханефтегаз" (ОАО) 2 миллиона рублей штрафа за расторжение договора.
В кассационном представлении прокурора РС (Я) и кассационной жалобе представителя Б.. и А. - Ч. содержится просьба о пересмотре в кассационном порядке определения суда апелляционной инстанции со ссылкой на то, что при рассмотрении дела судом допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права и неполное исследование всех обстоятельств дела.
По результатам рассмотрения дела Президиум Верховного суда РС (Я) находит состоявшийся судебный акт апелляционной инстанции подлежащим отмене по следующим мотивам.
Как следует из материалов дела, спорное жилое помещение, расположенное по адресу: .........., принадлежит на праве собственности ННГК "Саханефтегаз" (ОАО) (свидетельство о государственной регистрации права N ... от 07.06.2005 г.) и по договору аренды от 25 июля 2005 г. передано Б.
1 марта 2010 г. решением Арбитражного суда РС (Я) ННГК "Саханефтегаз" (ОАО) признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыта процедура конкурсного производства, продолжающаяся по настоящее время. Спорный объект недвижимости включен в конкурсную массу должника.
Письмом от 27 июня 2012 г. конкурсный управляющий Б., ссылаясь на существенное изменение обстоятельств, вследствие решения арбитражного суда о банкротстве предприятия, уведомила ответчика об отсутствии возможности надлежащим образом исполнять свои обязанности арендодателя, предложила расторгнуть договор аренды. Арендатором письмо оставлено без ответа, что послужило для обращения конкурсного управляющего с иском о расторжении договора аренды жилого помещения и истребовании имущества.
При рассмотрении и разрешении спора, суд первой инстанции руководствовался требованиями части 3 статьи 390 ГПК РФ о том, что указания вышестоящего суда о толковании закона являются обязательными для суда, вновь рассматривающего дело. При этом исходил, прежде всего, из сложившихся по делу обстоятельств, что между сторонами фактически сложились правоотношения, вытекающие из договора найма жилого помещения. Порядок и последствия расторжения такого договора, как было указано по данному делу в постановлении Президиума Верховного суда РС (Я) от 21 декабря 2012 г., определены главой 35 Гражданского кодекса РФ, которая устанавливает основания и порядок найма жилого помещения, расторжения договора найма жилого помещения. При этом, отказывая в иске, суд пришел к выводу, что отсутствуют предусмотренные пунктом 2 статьи 687 ГК РФ основания (невнесение нанимателем платы за жилое помещение; разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает), когда договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя, а жильцы в соответствии статье 688 ГК РФ - выселению на основании решения суда.
Также суд первой инстанции решение об отказе в иске обосновал отсутствием предусмотренных пунктом 2 статьи 451 ГК РФ условий при одновременном наличии которых договор может быть расторгнут в связи с существенным изменением обстоятельств:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
В данном случае истцом не доказана совокупность всех условий, при которых договор может быть расторгнут, в том числе вследствие банкротства предприятия. Банкротство предприятия, по мнению суда, не является существенным изменением обстоятельств, поскольку такое обстоятельство не может быть признано непредвидимым, и не является основанием для расторжения договора на основании вышеуказанной нормы права, поскольку относится к обычному предпринимательскому риску, и возникновение этих обстоятельств зависит от деятельности юридического лица.
Суд апелляционной не согласился с приведенными выводами суда первой инстанции и, мотивируя, что они основаны на неправильном применении норм материального права, имеются все правовые основания для расторжения договора между сторонами в судебном порядке, поскольку в момент заключения оспариваемого договора аренды жилого помещения истец не мог предвидеть наступления существенных изменений обстоятельств, связанных с банкротством ОАО ННГК "Саханефтегаз", отменил решение суда первой инстанции вынес новое решение об удовлетворении иска ОАО ННГК "Саханефтегаз" о расторжении договора аренды жилого помещения и выселении Б. с членами семьи из оспариваемого жилого помещения; об удовлетворении встречного иска Б. о взыскании с ННГК "Саханефтегаз" (АО) денежных средств в связи с расторжением договора.
Решение суда апелляционной инстанции, постановленное на неправильном применении норм материального права, в результате их неправильного истолкования, нельзя считать законным и обоснованным, поскольку оно принято в противоречии с указаниями суда кассационной инстанции в постановлении Президиума Верховного суда РС (Я) от 21 декабря 2012 г. о применении к возникшим спорным правоотношениям норм жилищного законодательства и отсутствии в споре по данному делу правовых оснований применения статей 450 и 451 ГК РФ (изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств).
Рассматривая и разрешая апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции не принял во внимание указания вышестоящего суда о толковании закона, которые, в силу части 3 статьи 390 ГПК РФ, являются обязательными для суда, вновь рассматривающего дело. Вследствие этого принял решение, аналогичное предыдущему решению Якутского городского суда от 30 августа 2012 г. и которое, в свою очередь, было отменено в кассационном порядке постановлением Президиума Верховного суда РС (Я) от 21 декабря 2012 г.
Существенные нарушения норм материального и процессуального права, выразившееся в неприменении закона, подлежащего применению, а также неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, повлияли на исход дела, правильно разрешенный судом первой инстанции. Без устранения изложенных нарушений невозможно восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов сторон по делу.
Руководствуясь статьями 387, 388, 390 ГПК Российской Федерации, президиум Верховного суда Республики Саха (Якутия)
постановил:
Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РС (Я) от 20 мая 2013 г. по данному делу отменить и оставить в силе решение Якутского городского суда РС (Я) от 6 марта 2013 года.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)