Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 апреля 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 11 апреля 2013 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Борзенковой И.В.,
судей Голубцова В.Г., Полевщиковой С.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Вихаревой М.М.,
при участии:
- от истца Муниципального казенного учреждения "Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил" (ИНН 6623000472, ОГРН 1026601380387) - Бодеев А.А., доверенность от 25.01.2013, предъявлен паспорт;
- от ответчика ИП Стригановой Н.В. (ИНН 666900223421, ОГРН 304662330900266) - Стриганов С.Н., доверенность от 18.10.2012, предъявлен паспорт;
- лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика
ИП Стригановой Н.В.
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 24 января 2013 года
по делу N А60-40681/2012,
принятое судьей Невмерухой Е.Л.,
по иску Муниципального казенного учреждения "Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил"
к ИП Стригановой Н.В.
о взыскании 2 344 392,62 руб., расторжении договора и об обязании освободить помещение,
установил:
Муниципальное казенное учреждение "Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ИП Стригановой Н.В. о взыскании 2 344 392,62 руб., в том числе 1 559 656,95 руб. основного долга по договору аренды от 30.10.2003 N 560, 784 735,67 руб. пени, расторжении договора аренды от 30.10.2003 N 560 и обязании ответчика освободить здание кинотеатра общей площадью 713,1 кв. м, находящееся по ул. Металлургов, 18/Гастелло, 2 г. Нижний Тагил, передав его по передаточному акту истцу.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 24.01.2013 исковые требования удовлетворены в части: с ИП Стригановой Н.В. в пользу Муниципального казенного учреждения "Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил" взыскано 1 559 656,95 руб. основного долга, 235 420,70 руб. пени, начисленных за период с 03.02.2009 по 30.09.2012. Договор аренды нежилого помещения от 30.10.2003 N 560, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г. Нижний Тагил и ИП Стригановой Н.В. расторгнут. На ИП Стриганову Н.В. возложена обязанность по возврату спорного объекта аренды. В удовлетворении требований в остальной части отказано.
Не согласившись с решением суда, ИП Стриганова Н.В. обратилась с апелляционной жалобой, согласно которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, поскольку судом нарушены нормы материального и процессуального права, судом неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела. Заявитель жалобы указывает на неправомерность не рассмотрения по существу всех ходатайств, заявленных ответчиком. Спорный объект аренды непригоден для использования по причине серьезных скрытых недостатков в арендуемом здании. В соответствии с условиями договора истец не наделен правом одностороннего изменения арендной платы. Истцом в расчете безосновательно применены повышающие коэффициенты. Представленные истцом расчеты не законны и не согласованы с ответчиком и не могут применяться при расчетах.
Муниципальное казенное учреждение "Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил" в представленном письменном отзыве просит решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения, поскольку решение суда законно и обоснованно, доводы ответчика не подтверждены материалами дела.
Представители сторон в судебном заседании поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее, соответственно.
Истец в отзыве сообщил об изменении наименования, в подтверждение чего представлено свидетельство о внесении записи в ЕГРЮЛ от 21.01.2013. В связи с чем, суд апелляционной инстанции в порядке ст. 48 АПК РФ производит изменение наименования истца с Муниципальное казенное учреждение "Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил" на Муниципальное казенное учреждение "Управление муниципальным имуществом и регулирования земельных отношений Администрации города Нижний Тагил".
В удовлетворении заявленного истцом ходатайства о совместном рассмотрении апелляционных жалоб ответчика на решение суда от 24.01.2013 и определение суда от 28.03.2013 отказано, поскольку жалоба на определение Арбитражного суда Свердловской области от 28.03.2013 возвращена определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2013.
Истцом заявлено ходатайство об отложении судебного заседания с целью представления дополнительных доказательств и предъявлении к зачету проведенных в объекте аренды работ.
В удовлетворении данного ходатайства судом апелляционной инстанции отказано.
Согласно ч. 5 ст. 158 АПК РФ арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, в случае возникновения технических неполадок при использовании технических средств ведения судебного заседания, в том числе систем видеоконференцсвязи, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.
При этом отложение судебного разбирательства по ст. 158 АПК РФ является правом, а не обязанностью суда.
Обсудив доводы заявленного ходатайства, выслушав мнение истца, возражающего против отложения слушания дела, суд апелляционной инстанции отказывает в удовлетворении ходатайства об отложении судебного разбирательства, поскольку предусмотренные ст. 158 АПК РФ основания для этого отсутствуют. Представление дополнительных документов в обоснование стоимости ремонта в помещении не может служить основанием для отложения, поскольку взыскание ремонта не является предметом по рассматриваемому делу, встречный иск не предъявлен.
Ходатайства о приобщении дополнительных документов, в том числе видеозаписи и акта расшифровки видеозаписи судом апелляционной инстанции рассмотрены и отклонены, поскольку ответчиком не обоснована невозможность представления документов в суд первой инстанции.
Ходатайство ответчика о назначении и проведении судебной строительной экспертизы подлежит отклонению, поскольку необходимость проведения экспертизы в рамках заявленного истцом предмета и подлежащих установлению обстоятельств ответчиком не обоснована в апелляционной жалобе.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, 30.10.2003 между Муниципальным казенным учреждением "Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил" (арендодатель) и ИП Стригановой Н.В. (арендатор) заключен договор N 560 аренды здания кинотеатра, общей площадью 712,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Нижний Тагил, ул. Металлургов, 18/Гастелло, 2, для использования в качестве киновидеокультурного центра "Сталь" сроком с 01.11.2003 по 01.11.2028.
Договор зарегистрирован в установленном порядке 30.12.2004.
По акту приема передачи от 21.12.2004 объект аренды передан арендатору (л.д. 25).
Дополнительным соглашением от 21.12.2004 к договору стороны увеличил размер передаваемой в аренду площади 713,1 кв. м.
Указывая на наличие задолженности по арендной плате, истец обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.
Удовлетворяя заявленные требования в части, суд первой инстанции исходил из того, что согласно ст. 309, 310, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации требования истца о взыскании задолженности правомерны, договор аренды расторгнут, ответчик выселен из занимаемого помещения. В отношении размера неустойки по договору судом первой инстанции применены положения ст. 333 ГК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, заслушав пояснения представителя истца, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласно ст. 310 ГК РФ, не допускается.
На основании п.п. 1, 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с п. 3.1. договора арендная плата включает в себя арендную плату за помещение (здание, сооружение). Арендная плата определяется расчетами, которые прилагаются к договору (Приложения N 2) и являются его неотъемлемой частью.
Согласно п. 3.4. договора арендная плата перечисляется на расчетный счет арендодателя ежемесячно, не позднее последнего числа текущего месяца, в размере 1/12 ставки годовой платы.
Арендная плата подлежит ежегодной корректировке (п. 3.2. договора).
Согласно расчетам арендной платы, порядок определения арендной платы за пользование объектами муниципальной собственности города Нижний Тагил предусмотрен Методикой расчета величины арендной платы за пользование нежилыми помещениями, зданиями, утвержденной решением Нижнетагильской городской Думой.
Расчет величины размера арендной платы в рамках настоящего договора аренды был установлен с 01.01.2009 решением Нижнетагильской городской Думы от 27.09.2007 N 40, с 07.04.2009 решением Нижнетагильской городской Думы от 26.03.2009 N 20, с 01.01.2011 решением Нижнетагильской городской Думы от 16.12.2010 N 72.
Базовая ставка арендной платы муниципального недвижимого имущества ежегодно утверждалась Нижнетагильской городской Думой, что подтверждается представленными в материалы дела решениями Нижнетагильской городской Думы от 04.12.2008 N 63, от 22.10.2009 N 76, от 28.10.2010 N 50, от 27.10.2011 N 40.
Ответчик письмом от 03.10.2007 (вх. N 2660) обратился к истцу с просьбой внести изменения в п. 2.1. договора аренды N 560 от 03.11.2033 и разрешить помимо использования здания под киновидеодосуговый центр дополнительные виды деятельности, а именно: компьютерный класс в помещении первого этажа площадью 18,2 кв. м, бильярд в помещении первого этажа площадью 140,9 кв. м, кафе в помещении второго этажа площадью 41,6 кв. м, парикмахерской в помещении первого этажа площадью 8,7 кв. м, торговля непродовольственными товарами в помещении первого этажа площадью 11,8 кв. м с 06.04.2007.
В связи с чем, сторонами были подписаны без замечаний расчеты арендной платы на 2007 г. (Приложения N 2 к договору N 560 от 30.10.2003) с учетом коэффициентов соответствия потребительским свойствам объекта и установлен размер арендной платы.
Также сторонами были подписаны без замечаний расчеты арендной платы на 2008 (Приложение N 2 к договору от 30.10.2003 г.) с учетом коэффициентов соответствия потребительским свойствам объекта и установлен размер арендной платы в соответствии с дополнительными коэффициентами: кафе - 1,5, парикмахерская - 0,5, бильярд - 1,0, компьютерный салон - 1,5
Указанные расчеты были подписаны ответчиком без замечаний, коэффициенты соответствия потребительским свойствам объекта утвержденные сторонами в указанных расчетах ответчиком при подписании не оспаривались.
В соответствии с расчетами арендной платы на 2009 г., на 2010 г., на 2011 г., на 2012 г. истец установил размер арендной платы также с учетом повышающих коэффициентов.
При этом направляемые ответчику для подписания расчеты арендной платы (письма истца о направлении расчетов от 21.05.2009 N 2046, от 26.04.2010 N 2501, от 12.01.2011 N 51, от 19.12.2011 N 5207), основанные на установленной методике расчета арендной платы и по согласованным с ответчиком видам деятельности, ответчик не подписал.
Доведение до сведения арендатора новых расчетов арендной платы не могут рассматриваться как изменение арендной платы в одностороннем порядке или по соглашению сторон.
Из буквального толкования в порядке ст. 431 Гражданского кодекса РФ разделов 3 и 5 договора аренды следует, что арендатор уведомляет арендатора об изменениях размера арендной платы путем направления соответствующей информации. При этом, арендатор обязан своевременно получить у арендодателя новый расчет годовой арендной платы. Иных условий, предусматривающих обязанности арендодателя в случае изменения условий договора в части арендной платы, договор не содержит. Более того, договором не предусмотрена обязанность сторон по подписанию иных документов, в том числе дополнительных соглашений, при изменении расчета в соответствии с методикой.
Таким образом, в данном случае, договор предусматривает одностороннее изменение размера арендной платы путем извещения арендатора, что не противоречит нормам п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ.
Методика расчета ответчиком по существу не оспорена.
Материалами дела подтверждается наличие задолженности за период с января 2009 г. по ноябрь 2012 г. в сумме 1 559 656,95 руб.
Доказательств уплаты данной задолженности или урегулирования спора иным способом материалы дела не содержат, с апелляционной жалобой не представлены.
Доводы апеллятора о несогласии с расчетом задолженности во внимание не принимаются в силу следующего.
Ответчиком за период 2007-2008 гг. подписывались без замечаний расчеты арендной платы за соответствующие периоды.
Данные расчеты были составлены с учетом коэффициентов соответствия потребительским свойствам объекта и установлен размер арендой платы в соответствии с дополнительными коэффициентами по заявленным ответчиком видам деятельности.
Доказательств изменения видов деятельности в спорный период и извещения о данном факте истца материалы дела не содержат.
Из приложенных к акту проверки от 25.04.2008 (л.д. 148) комиссии истца фотоматериалов, следует, что в спорном здании находится компьютерный салон, кафе, бильярд.
В соответствии с представленным в материалы дела актом проверки от 26.09.2011 (л.д. 153) комиссией было установлено, что: помещение площадью 18,2 кв. м используется под мастерскую по реставрации подушек и магазин секонд-хенд, помещение на втором этаже площадью 41,6 кв. м используется как кафе, помещение площадью 8,7 кв. м на перовом этаже используется под парикмахерскую.
Указанный акт с отметкой о вручении ответчику 26.09.2011, ответчиком не оспорен (ч. 3.1. ст. 70 АПК РФ).
В соответствии с представленным в материалы дела актом проверки от 26.05.2011 (л.д. 166) комиссией было установлено, что помещение площадью 11,8 кв. м используется под магазин одежды, компьютерный салон из помещения площадью 18,2 кв. м удален, и данное помещение используется как склад, помещение, использовавшееся под бильярдную (140,9 кв. м), в настоящее время используется под видео зал и игровой зал для детей, на втором этаже работает как и ранее кафе (41,6 кв. м), на первом этаже парикмахерская (8.7 кв. м), в помещении площадью 361,2 кв. м установлен экран для демонстрации кинофильмов, помещение на втором этаже общей площадью 58 кв. м используется для размещения детской студии.
При этом, как следует из методики расчета коэффициентов, помещение, использовавшееся ответчиком ранее под бильярдную и использовавшееся в последующем ответчиком в соответствии с актом проверки от 26.05.2011 под видео зал и игровой зал для детей, имеют равные коэффициенты и не влияют на размер рассчитанной истцом арендной платы ответчику.
Указанный акт с отметкой о вручении ответчику 26.05.2011, ответчиком не оспорен (ч. 3.1. ст. 70 АПК РФ).
При таких обстоятельствах, судом первой инстанции верно указано, что материалы дела не содержат доказательств принятия ответчиком мер для изменения (исключения) видов деятельности и соответствующих повышающих коэффициентов, установленных истцом на основании письма ответчика от 03.10.2007 (вх. N 2660).
Методика расчета арендной платы ответчиком по существу не оспорена (ч. 3.1. ст. 70 АПК РФ).
Суд апелляционной инстанции обращает внимание ответчика на подписание расчетов арендной платы за 2007-2008 гг. с учетом всех спорных коэффициентов и произведенные истцом зачеты затрат на капитальный ремонт в счет арендной платы также с учетом спорных коэффициентов.
Доводы ответчика о невозможности использования спорного объекта аренды по назначению с учетом заявленных видов деятельности судом апелляционной инстанции опровергаются представленными в материалы дела актами истца.
Согласно акту обследования здания от 05.01.2004 зафиксирована необходимость проведения выборочного капитального ремонта здания (в том числе водопровода, канализации, системы отопления, электроосвещения).
При подписании акта от 21.12.2004 ответчик не указал никаких замечаний.
Данными актами не подтверждается невозможность использования спорного помещения по назначению.
Факт использования помещения и сдачи части имущества в субаренду подтверждается договорами субаренды.
Указание ответчика на то, что использование по целевому назначению (киновидеокультурный центр) невозможно не свидетельствует о невозможности использования помещений для предпринимательской деятельности.
Пунктом 5.3.12 договора на арендатора возложена обязанность по осуществлению капитального ремонта помещения в порядке и на условиях, предусмотренных договором. При этом, арендатор обязан содержать имущество в полной исправности и образцовом состоянии, производить текущий ремонт, уборку прилегающей территории и твердых бытовых отходов (п. 5.2.13 договора).
Условиями договора (п. 7.4) предусмотрена возможность зачета в счет арендной платы затрат по проведению капитального ремонта в случаях письменного согласия арендодателя на проведение такого ремонта. Порядок указанного зачета устанавливается арендодателем.
Порядок проведения капитального ремонта и зачета затрат на его проведение в счет арендной платы в период действия договора аренды N 560 от 30.10.2003 г. и на момент окончания выполнения работ по капитальному ремонту (2008 г., 2009 г., 2010 г.) был установлен Положением о проведении капитального ремонта нежилых зданий, сооружений и встроено-пристроенных помещений, являющихся собственностью муниципального образования "город Нижний Тагил", переданных в аренду, утвержденного постановлением Главы города Нижний Тагил от 19.01.2004 N 22
С 21.01.2011 данный порядок был установлен Положением о порядке согласования и контроля за проведением капитального ремонта (реконструкции) переданных в аренду нежилых помещений, зданий, сооружений, находящихся в собственности города Нижний Тагил, утвержденным постановлением Администрации города Нижний Тагил от 31.12.2010 N 2935.
В соответствии с п. 3.2. Положения N 22 от 19.01.2004, п.п. 22.25 Положения N 2935 от 31.12.2010 разрешение на проведение зачета оформляется распоряжением Главы города на основании заключения нормативно-бюджетного управления.
Таким образом, исходя из условий договора, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что осуществление зачета затрат на капитальный ремонт в счет арендной платы является правом собственника имущества.
Материалами дела подтверждается факт зачета затрат ответчика на капитальный ремонт в счет арендной платы в соответствии с распоряжениями Главы города от 06.03.2006 N 168, от 26.04.2007 N 322, от 26.06.2009 N 235 с учетом установленных истцом коэффициентов.
Судом первой инстанции верно отклонены ссылки ответчика на дополнительно понесенные расходы, поскольку данные расходы документально не подтверждены и не обоснованны.
При этом, как верно разъяснено ответчику, требования о взыскании фактически понесенных затрат на капитальный ремонт арендуемого помещения могут быть заявлены в рамках отдельного искового заявления с представлением соответствующих доказательств.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно взыскал задолженность по арендной плате в сумме 1 559 656,95 руб.
В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
Таким образом, нарушение денежного обязательства всегда выступает только в одной форме, а именно - просрочка платежа полностью либо части платежа. Основанием для наступления гражданско-правовой ответственности по этому поводу является факт неуплаты денежных средств в установленный договором срок.
Правила ст. 333 ГК РФ предусматривают право суда уменьшить подлежащую уплате неустойку в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.
Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства ГК РФ предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.
Снижение неустойки судом возможно только в одном случае - в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права.
Иные фактические обстоятельства (финансовые трудности должника, его тяжелое экономическое положение и т.п.) не могут быть рассмотрены судом в качестве таких оснований (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2011 N 11680/10).
В силу правовой позиции, сформулированной в Постановлении Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения ст. 333 ГК РФ", соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.12.2000 N 263-О, суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения (абз. 4 п. 2).
Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства, и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России (абз. 2 п. 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации").
Факт нарушения сроков внесения арендной платы по договору подтвержден материалами дела.
Ответственность арендатора за нарушение сроков предусмотрена п. 11.3.1 названного договора.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции установил, что представленный истцом расчет пени правилен, соответствует фактическим обстоятельствам дела, однако процент пени (0,1% за каждый день просрочки), предусмотренный заключенным договором, является чрезмерно высоким.
Рассмотрев ходатайство ответчика об уменьшении размера неустойки и применив принцип соразмерности гражданско-правовой ответственности последствиям нарушения обязательства с учетом исследования доказательств фактического исполнения ответчиком условий договора, указав на чрезмерно высокий процент неустойки, период времени, в течение которого имела место просрочка должника, значительность суммы неустойки, предъявленной ко взысканию, суд первой инстанции пришел к верному выводу о необходимости применения положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду явной несоразмерности заявленной неустойки последствиям нарушения ответчиком обязательств по договору и уменьшил ее размер до 235 420,70 руб.
Поскольку ответчик не представил доказательств, свидетельствующих о недостаточном снижении размера неустойки, установление сторонами в договоре более высокого размера неустойки по отношению к размеру неустойки, установленной законом, само по себе не является основанием для ее уменьшения, то оснований для дополнительного снижения размера неустойки нет.
При таких обстоятельствах, судом первой инстанции обоснованно удовлетворено требование истца о взыскании с ответчика пени в сумме 235 420,70 руб.
Истцом заявлены требования о расторжении договора аренды и об обязании освободить спорное помещение.
На основании п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. Пункт 3 ст. 450 ГК РФ допускает возможность наличия в договоре условия об одностороннем отказе от договора по инициативе одной из его сторон.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.
В качестве основания для расторжения договора аренды истец назвал нарушение сроков внесения арендной платы более двух раз подряд.
При этом, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ).
В период действия договора аренды ответчик допускал нарушения сроков внесения арендной платы, что подтверждается материалами дела.
Из материалов дела следует, что требованием N 5207 от 19.12.2011 истец уведомил ответчика о необходимости исполнения обязательств и расторжении договора.
Данное требование получено ответчиком 23.12.2011, что подтверждается копией почтового уведомления.
Ответчик оставил указанное письмо без ответа.
14.09.2012 письмом за N 4162 обратился к ответчику с требования оплатить задолженности по арендной плате и пени, расторжении договора аренды и возвращении помещения по акту приема-передачи.
Ответчик письмом от 01.10.2012 указал, что не согласен на расторжение договора.
Поскольку истец отказался от договора аренды, предупредив об этом ответчика в письме, ответчик систематически нарушал сроки внесения арендной платы, то договор аренды подлежит расторжению.
Согласно ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку объект аренды не возвращен, то суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца об обязании освободить арендуемое помещение.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ на заявителя жалобы относятся расходы по уплате госпошлины по жалобе в сумме 2000 руб.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Изменить наименование истца с Муниципального казенного учреждения "Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Нижний Тагил" на Муниципальное казенное учреждение "Управление муниципальным имуществом и регулирования земельных отношений Администрации города Нижний Тагил".
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 24.01.2013 по делу N А60-40681/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
И.В.БОРЗЕНКОВА
Судьи
В.Г.ГОЛУБЦОВ
С.Н.ПОЛЕВЩИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.04.2013 N 17АП-3023/2013-АК ПО ДЕЛУ N А60-40681/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 апреля 2013 г. N 17АП-3023/2013-АК
Дело N А60-40681/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 09 апреля 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 11 апреля 2013 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Борзенковой И.В.,
судей Голубцова В.Г., Полевщиковой С.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Вихаревой М.М.,
при участии:
- от истца Муниципального казенного учреждения "Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил" (ИНН 6623000472, ОГРН 1026601380387) - Бодеев А.А., доверенность от 25.01.2013, предъявлен паспорт;
- от ответчика ИП Стригановой Н.В. (ИНН 666900223421, ОГРН 304662330900266) - Стриганов С.Н., доверенность от 18.10.2012, предъявлен паспорт;
- лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика
ИП Стригановой Н.В.
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 24 января 2013 года
по делу N А60-40681/2012,
принятое судьей Невмерухой Е.Л.,
по иску Муниципального казенного учреждения "Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил"
к ИП Стригановой Н.В.
о взыскании 2 344 392,62 руб., расторжении договора и об обязании освободить помещение,
установил:
Муниципальное казенное учреждение "Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ИП Стригановой Н.В. о взыскании 2 344 392,62 руб., в том числе 1 559 656,95 руб. основного долга по договору аренды от 30.10.2003 N 560, 784 735,67 руб. пени, расторжении договора аренды от 30.10.2003 N 560 и обязании ответчика освободить здание кинотеатра общей площадью 713,1 кв. м, находящееся по ул. Металлургов, 18/Гастелло, 2 г. Нижний Тагил, передав его по передаточному акту истцу.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 24.01.2013 исковые требования удовлетворены в части: с ИП Стригановой Н.В. в пользу Муниципального казенного учреждения "Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил" взыскано 1 559 656,95 руб. основного долга, 235 420,70 руб. пени, начисленных за период с 03.02.2009 по 30.09.2012. Договор аренды нежилого помещения от 30.10.2003 N 560, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г. Нижний Тагил и ИП Стригановой Н.В. расторгнут. На ИП Стриганову Н.В. возложена обязанность по возврату спорного объекта аренды. В удовлетворении требований в остальной части отказано.
Не согласившись с решением суда, ИП Стриганова Н.В. обратилась с апелляционной жалобой, согласно которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, поскольку судом нарушены нормы материального и процессуального права, судом неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела. Заявитель жалобы указывает на неправомерность не рассмотрения по существу всех ходатайств, заявленных ответчиком. Спорный объект аренды непригоден для использования по причине серьезных скрытых недостатков в арендуемом здании. В соответствии с условиями договора истец не наделен правом одностороннего изменения арендной платы. Истцом в расчете безосновательно применены повышающие коэффициенты. Представленные истцом расчеты не законны и не согласованы с ответчиком и не могут применяться при расчетах.
Муниципальное казенное учреждение "Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил" в представленном письменном отзыве просит решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения, поскольку решение суда законно и обоснованно, доводы ответчика не подтверждены материалами дела.
Представители сторон в судебном заседании поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее, соответственно.
Истец в отзыве сообщил об изменении наименования, в подтверждение чего представлено свидетельство о внесении записи в ЕГРЮЛ от 21.01.2013. В связи с чем, суд апелляционной инстанции в порядке ст. 48 АПК РФ производит изменение наименования истца с Муниципальное казенное учреждение "Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил" на Муниципальное казенное учреждение "Управление муниципальным имуществом и регулирования земельных отношений Администрации города Нижний Тагил".
В удовлетворении заявленного истцом ходатайства о совместном рассмотрении апелляционных жалоб ответчика на решение суда от 24.01.2013 и определение суда от 28.03.2013 отказано, поскольку жалоба на определение Арбитражного суда Свердловской области от 28.03.2013 возвращена определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2013.
Истцом заявлено ходатайство об отложении судебного заседания с целью представления дополнительных доказательств и предъявлении к зачету проведенных в объекте аренды работ.
В удовлетворении данного ходатайства судом апелляционной инстанции отказано.
Согласно ч. 5 ст. 158 АПК РФ арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, в случае возникновения технических неполадок при использовании технических средств ведения судебного заседания, в том числе систем видеоконференцсвязи, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.
При этом отложение судебного разбирательства по ст. 158 АПК РФ является правом, а не обязанностью суда.
Обсудив доводы заявленного ходатайства, выслушав мнение истца, возражающего против отложения слушания дела, суд апелляционной инстанции отказывает в удовлетворении ходатайства об отложении судебного разбирательства, поскольку предусмотренные ст. 158 АПК РФ основания для этого отсутствуют. Представление дополнительных документов в обоснование стоимости ремонта в помещении не может служить основанием для отложения, поскольку взыскание ремонта не является предметом по рассматриваемому делу, встречный иск не предъявлен.
Ходатайства о приобщении дополнительных документов, в том числе видеозаписи и акта расшифровки видеозаписи судом апелляционной инстанции рассмотрены и отклонены, поскольку ответчиком не обоснована невозможность представления документов в суд первой инстанции.
Ходатайство ответчика о назначении и проведении судебной строительной экспертизы подлежит отклонению, поскольку необходимость проведения экспертизы в рамках заявленного истцом предмета и подлежащих установлению обстоятельств ответчиком не обоснована в апелляционной жалобе.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, 30.10.2003 между Муниципальным казенным учреждением "Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил" (арендодатель) и ИП Стригановой Н.В. (арендатор) заключен договор N 560 аренды здания кинотеатра, общей площадью 712,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Нижний Тагил, ул. Металлургов, 18/Гастелло, 2, для использования в качестве киновидеокультурного центра "Сталь" сроком с 01.11.2003 по 01.11.2028.
Договор зарегистрирован в установленном порядке 30.12.2004.
По акту приема передачи от 21.12.2004 объект аренды передан арендатору (л.д. 25).
Дополнительным соглашением от 21.12.2004 к договору стороны увеличил размер передаваемой в аренду площади 713,1 кв. м.
Указывая на наличие задолженности по арендной плате, истец обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.
Удовлетворяя заявленные требования в части, суд первой инстанции исходил из того, что согласно ст. 309, 310, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации требования истца о взыскании задолженности правомерны, договор аренды расторгнут, ответчик выселен из занимаемого помещения. В отношении размера неустойки по договору судом первой инстанции применены положения ст. 333 ГК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, заслушав пояснения представителя истца, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласно ст. 310 ГК РФ, не допускается.
На основании п.п. 1, 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с п. 3.1. договора арендная плата включает в себя арендную плату за помещение (здание, сооружение). Арендная плата определяется расчетами, которые прилагаются к договору (Приложения N 2) и являются его неотъемлемой частью.
Согласно п. 3.4. договора арендная плата перечисляется на расчетный счет арендодателя ежемесячно, не позднее последнего числа текущего месяца, в размере 1/12 ставки годовой платы.
Арендная плата подлежит ежегодной корректировке (п. 3.2. договора).
Согласно расчетам арендной платы, порядок определения арендной платы за пользование объектами муниципальной собственности города Нижний Тагил предусмотрен Методикой расчета величины арендной платы за пользование нежилыми помещениями, зданиями, утвержденной решением Нижнетагильской городской Думой.
Расчет величины размера арендной платы в рамках настоящего договора аренды был установлен с 01.01.2009 решением Нижнетагильской городской Думы от 27.09.2007 N 40, с 07.04.2009 решением Нижнетагильской городской Думы от 26.03.2009 N 20, с 01.01.2011 решением Нижнетагильской городской Думы от 16.12.2010 N 72.
Базовая ставка арендной платы муниципального недвижимого имущества ежегодно утверждалась Нижнетагильской городской Думой, что подтверждается представленными в материалы дела решениями Нижнетагильской городской Думы от 04.12.2008 N 63, от 22.10.2009 N 76, от 28.10.2010 N 50, от 27.10.2011 N 40.
Ответчик письмом от 03.10.2007 (вх. N 2660) обратился к истцу с просьбой внести изменения в п. 2.1. договора аренды N 560 от 03.11.2033 и разрешить помимо использования здания под киновидеодосуговый центр дополнительные виды деятельности, а именно: компьютерный класс в помещении первого этажа площадью 18,2 кв. м, бильярд в помещении первого этажа площадью 140,9 кв. м, кафе в помещении второго этажа площадью 41,6 кв. м, парикмахерской в помещении первого этажа площадью 8,7 кв. м, торговля непродовольственными товарами в помещении первого этажа площадью 11,8 кв. м с 06.04.2007.
В связи с чем, сторонами были подписаны без замечаний расчеты арендной платы на 2007 г. (Приложения N 2 к договору N 560 от 30.10.2003) с учетом коэффициентов соответствия потребительским свойствам объекта и установлен размер арендной платы.
Также сторонами были подписаны без замечаний расчеты арендной платы на 2008 (Приложение N 2 к договору от 30.10.2003 г.) с учетом коэффициентов соответствия потребительским свойствам объекта и установлен размер арендной платы в соответствии с дополнительными коэффициентами: кафе - 1,5, парикмахерская - 0,5, бильярд - 1,0, компьютерный салон - 1,5
Указанные расчеты были подписаны ответчиком без замечаний, коэффициенты соответствия потребительским свойствам объекта утвержденные сторонами в указанных расчетах ответчиком при подписании не оспаривались.
В соответствии с расчетами арендной платы на 2009 г., на 2010 г., на 2011 г., на 2012 г. истец установил размер арендной платы также с учетом повышающих коэффициентов.
При этом направляемые ответчику для подписания расчеты арендной платы (письма истца о направлении расчетов от 21.05.2009 N 2046, от 26.04.2010 N 2501, от 12.01.2011 N 51, от 19.12.2011 N 5207), основанные на установленной методике расчета арендной платы и по согласованным с ответчиком видам деятельности, ответчик не подписал.
Доведение до сведения арендатора новых расчетов арендной платы не могут рассматриваться как изменение арендной платы в одностороннем порядке или по соглашению сторон.
Из буквального толкования в порядке ст. 431 Гражданского кодекса РФ разделов 3 и 5 договора аренды следует, что арендатор уведомляет арендатора об изменениях размера арендной платы путем направления соответствующей информации. При этом, арендатор обязан своевременно получить у арендодателя новый расчет годовой арендной платы. Иных условий, предусматривающих обязанности арендодателя в случае изменения условий договора в части арендной платы, договор не содержит. Более того, договором не предусмотрена обязанность сторон по подписанию иных документов, в том числе дополнительных соглашений, при изменении расчета в соответствии с методикой.
Таким образом, в данном случае, договор предусматривает одностороннее изменение размера арендной платы путем извещения арендатора, что не противоречит нормам п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ.
Методика расчета ответчиком по существу не оспорена.
Материалами дела подтверждается наличие задолженности за период с января 2009 г. по ноябрь 2012 г. в сумме 1 559 656,95 руб.
Доказательств уплаты данной задолженности или урегулирования спора иным способом материалы дела не содержат, с апелляционной жалобой не представлены.
Доводы апеллятора о несогласии с расчетом задолженности во внимание не принимаются в силу следующего.
Ответчиком за период 2007-2008 гг. подписывались без замечаний расчеты арендной платы за соответствующие периоды.
Данные расчеты были составлены с учетом коэффициентов соответствия потребительским свойствам объекта и установлен размер арендой платы в соответствии с дополнительными коэффициентами по заявленным ответчиком видам деятельности.
Доказательств изменения видов деятельности в спорный период и извещения о данном факте истца материалы дела не содержат.
Из приложенных к акту проверки от 25.04.2008 (л.д. 148) комиссии истца фотоматериалов, следует, что в спорном здании находится компьютерный салон, кафе, бильярд.
В соответствии с представленным в материалы дела актом проверки от 26.09.2011 (л.д. 153) комиссией было установлено, что: помещение площадью 18,2 кв. м используется под мастерскую по реставрации подушек и магазин секонд-хенд, помещение на втором этаже площадью 41,6 кв. м используется как кафе, помещение площадью 8,7 кв. м на перовом этаже используется под парикмахерскую.
Указанный акт с отметкой о вручении ответчику 26.09.2011, ответчиком не оспорен (ч. 3.1. ст. 70 АПК РФ).
В соответствии с представленным в материалы дела актом проверки от 26.05.2011 (л.д. 166) комиссией было установлено, что помещение площадью 11,8 кв. м используется под магазин одежды, компьютерный салон из помещения площадью 18,2 кв. м удален, и данное помещение используется как склад, помещение, использовавшееся под бильярдную (140,9 кв. м), в настоящее время используется под видео зал и игровой зал для детей, на втором этаже работает как и ранее кафе (41,6 кв. м), на первом этаже парикмахерская (8.7 кв. м), в помещении площадью 361,2 кв. м установлен экран для демонстрации кинофильмов, помещение на втором этаже общей площадью 58 кв. м используется для размещения детской студии.
При этом, как следует из методики расчета коэффициентов, помещение, использовавшееся ответчиком ранее под бильярдную и использовавшееся в последующем ответчиком в соответствии с актом проверки от 26.05.2011 под видео зал и игровой зал для детей, имеют равные коэффициенты и не влияют на размер рассчитанной истцом арендной платы ответчику.
Указанный акт с отметкой о вручении ответчику 26.05.2011, ответчиком не оспорен (ч. 3.1. ст. 70 АПК РФ).
При таких обстоятельствах, судом первой инстанции верно указано, что материалы дела не содержат доказательств принятия ответчиком мер для изменения (исключения) видов деятельности и соответствующих повышающих коэффициентов, установленных истцом на основании письма ответчика от 03.10.2007 (вх. N 2660).
Методика расчета арендной платы ответчиком по существу не оспорена (ч. 3.1. ст. 70 АПК РФ).
Суд апелляционной инстанции обращает внимание ответчика на подписание расчетов арендной платы за 2007-2008 гг. с учетом всех спорных коэффициентов и произведенные истцом зачеты затрат на капитальный ремонт в счет арендной платы также с учетом спорных коэффициентов.
Доводы ответчика о невозможности использования спорного объекта аренды по назначению с учетом заявленных видов деятельности судом апелляционной инстанции опровергаются представленными в материалы дела актами истца.
Согласно акту обследования здания от 05.01.2004 зафиксирована необходимость проведения выборочного капитального ремонта здания (в том числе водопровода, канализации, системы отопления, электроосвещения).
При подписании акта от 21.12.2004 ответчик не указал никаких замечаний.
Данными актами не подтверждается невозможность использования спорного помещения по назначению.
Факт использования помещения и сдачи части имущества в субаренду подтверждается договорами субаренды.
Указание ответчика на то, что использование по целевому назначению (киновидеокультурный центр) невозможно не свидетельствует о невозможности использования помещений для предпринимательской деятельности.
Пунктом 5.3.12 договора на арендатора возложена обязанность по осуществлению капитального ремонта помещения в порядке и на условиях, предусмотренных договором. При этом, арендатор обязан содержать имущество в полной исправности и образцовом состоянии, производить текущий ремонт, уборку прилегающей территории и твердых бытовых отходов (п. 5.2.13 договора).
Условиями договора (п. 7.4) предусмотрена возможность зачета в счет арендной платы затрат по проведению капитального ремонта в случаях письменного согласия арендодателя на проведение такого ремонта. Порядок указанного зачета устанавливается арендодателем.
Порядок проведения капитального ремонта и зачета затрат на его проведение в счет арендной платы в период действия договора аренды N 560 от 30.10.2003 г. и на момент окончания выполнения работ по капитальному ремонту (2008 г., 2009 г., 2010 г.) был установлен Положением о проведении капитального ремонта нежилых зданий, сооружений и встроено-пристроенных помещений, являющихся собственностью муниципального образования "город Нижний Тагил", переданных в аренду, утвержденного постановлением Главы города Нижний Тагил от 19.01.2004 N 22
С 21.01.2011 данный порядок был установлен Положением о порядке согласования и контроля за проведением капитального ремонта (реконструкции) переданных в аренду нежилых помещений, зданий, сооружений, находящихся в собственности города Нижний Тагил, утвержденным постановлением Администрации города Нижний Тагил от 31.12.2010 N 2935.
В соответствии с п. 3.2. Положения N 22 от 19.01.2004, п.п. 22.25 Положения N 2935 от 31.12.2010 разрешение на проведение зачета оформляется распоряжением Главы города на основании заключения нормативно-бюджетного управления.
Таким образом, исходя из условий договора, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что осуществление зачета затрат на капитальный ремонт в счет арендной платы является правом собственника имущества.
Материалами дела подтверждается факт зачета затрат ответчика на капитальный ремонт в счет арендной платы в соответствии с распоряжениями Главы города от 06.03.2006 N 168, от 26.04.2007 N 322, от 26.06.2009 N 235 с учетом установленных истцом коэффициентов.
Судом первой инстанции верно отклонены ссылки ответчика на дополнительно понесенные расходы, поскольку данные расходы документально не подтверждены и не обоснованны.
При этом, как верно разъяснено ответчику, требования о взыскании фактически понесенных затрат на капитальный ремонт арендуемого помещения могут быть заявлены в рамках отдельного искового заявления с представлением соответствующих доказательств.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно взыскал задолженность по арендной плате в сумме 1 559 656,95 руб.
В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
Таким образом, нарушение денежного обязательства всегда выступает только в одной форме, а именно - просрочка платежа полностью либо части платежа. Основанием для наступления гражданско-правовой ответственности по этому поводу является факт неуплаты денежных средств в установленный договором срок.
Правила ст. 333 ГК РФ предусматривают право суда уменьшить подлежащую уплате неустойку в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.
Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства ГК РФ предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.
Снижение неустойки судом возможно только в одном случае - в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права.
Иные фактические обстоятельства (финансовые трудности должника, его тяжелое экономическое положение и т.п.) не могут быть рассмотрены судом в качестве таких оснований (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2011 N 11680/10).
В силу правовой позиции, сформулированной в Постановлении Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения ст. 333 ГК РФ", соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.12.2000 N 263-О, суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения (абз. 4 п. 2).
Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства, и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России (абз. 2 п. 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации").
Факт нарушения сроков внесения арендной платы по договору подтвержден материалами дела.
Ответственность арендатора за нарушение сроков предусмотрена п. 11.3.1 названного договора.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции установил, что представленный истцом расчет пени правилен, соответствует фактическим обстоятельствам дела, однако процент пени (0,1% за каждый день просрочки), предусмотренный заключенным договором, является чрезмерно высоким.
Рассмотрев ходатайство ответчика об уменьшении размера неустойки и применив принцип соразмерности гражданско-правовой ответственности последствиям нарушения обязательства с учетом исследования доказательств фактического исполнения ответчиком условий договора, указав на чрезмерно высокий процент неустойки, период времени, в течение которого имела место просрочка должника, значительность суммы неустойки, предъявленной ко взысканию, суд первой инстанции пришел к верному выводу о необходимости применения положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду явной несоразмерности заявленной неустойки последствиям нарушения ответчиком обязательств по договору и уменьшил ее размер до 235 420,70 руб.
Поскольку ответчик не представил доказательств, свидетельствующих о недостаточном снижении размера неустойки, установление сторонами в договоре более высокого размера неустойки по отношению к размеру неустойки, установленной законом, само по себе не является основанием для ее уменьшения, то оснований для дополнительного снижения размера неустойки нет.
При таких обстоятельствах, судом первой инстанции обоснованно удовлетворено требование истца о взыскании с ответчика пени в сумме 235 420,70 руб.
Истцом заявлены требования о расторжении договора аренды и об обязании освободить спорное помещение.
На основании п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. Пункт 3 ст. 450 ГК РФ допускает возможность наличия в договоре условия об одностороннем отказе от договора по инициативе одной из его сторон.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.
В качестве основания для расторжения договора аренды истец назвал нарушение сроков внесения арендной платы более двух раз подряд.
При этом, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ).
В период действия договора аренды ответчик допускал нарушения сроков внесения арендной платы, что подтверждается материалами дела.
Из материалов дела следует, что требованием N 5207 от 19.12.2011 истец уведомил ответчика о необходимости исполнения обязательств и расторжении договора.
Данное требование получено ответчиком 23.12.2011, что подтверждается копией почтового уведомления.
Ответчик оставил указанное письмо без ответа.
14.09.2012 письмом за N 4162 обратился к ответчику с требования оплатить задолженности по арендной плате и пени, расторжении договора аренды и возвращении помещения по акту приема-передачи.
Ответчик письмом от 01.10.2012 указал, что не согласен на расторжение договора.
Поскольку истец отказался от договора аренды, предупредив об этом ответчика в письме, ответчик систематически нарушал сроки внесения арендной платы, то договор аренды подлежит расторжению.
Согласно ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку объект аренды не возвращен, то суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца об обязании освободить арендуемое помещение.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ на заявителя жалобы относятся расходы по уплате госпошлины по жалобе в сумме 2000 руб.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Изменить наименование истца с Муниципального казенного учреждения "Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Нижний Тагил" на Муниципальное казенное учреждение "Управление муниципальным имуществом и регулирования земельных отношений Администрации города Нижний Тагил".
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 24.01.2013 по делу N А60-40681/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
И.В.БОРЗЕНКОВА
Судьи
В.Г.ГОЛУБЦОВ
С.Н.ПОЛЕВЩИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)