Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Добровольский Д.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Тамбовского областного суда в составе: председательствующего судьи: Белоусовой В.Б.,
судей: Бучневой О.А., Рожковой Т.В.,
при секретаре: К.И.
Рассмотрела в судебном заседании 17 июля 2013 года дело по апелляционной жалобе Ч., Т.Н., Т.В., С.Г., С.А., О., Л.Е., К.В., Г.Л., В.С. на решение Октябрьского районного суда г. Тамбова от 30 ноября 2011 года по гражданскому делу по иску Ч., Т.Н., Т.В., С.Г., С.А., О., Л.Е., К.В., Г.Л., В.С. к ООО "Тамбовстройкомплект", администрации г. Тамбова о признании права общей долевой собственности на подземную стоянку.
Заслушав доклад судьи Бучневой О.А., судебная коллегия
установила:
С.Г., О., Т.Н., Г.Л., К.В., Т.В., Ч., В.С., Л.Е., С.А. обратились в суд с исками к администрации г. Тамбова, ООО "Тамбовстройкомплект", объединенными в последующем в одно производство о признании права общей долевой собственности на гаражи в подземной стоянке, указав, что в *** году они заключили с ООО "Тамбовстройкомплект" договоры на долевое участие в строительстве гаражей в подземной стоянке, расположенной во дворе многоквартирных домов *** и *** по ***. Денежные средства по договорам ими уплачены в полном объеме. Застройщик свои обязательства до настоящего времени не исполнил, не передал документы, необходимые для регистрации права собственности на строения.
Просили с учетом уточнений признать за ними право общей долевой собственности на самовольно возведенные гаражи в подземной стоянке, расположенной во дворе многоквартирных домов *** и *** по ***.
Определением суда от 03.10.2011 г. к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Г.М., В.Н., Л.В., Т.А., И.И., И.Т., Н.Е., К.Т. и Н.А.
Решением Октябрьского районного суда г. Тамбова от 30 ноября 2011 года в удовлетворении исковых требований отказано.
На указанное решение суда С.Г., О., Т.Н., Г.Л., К.В., Т.В., Ч., В.С., Л.Е., С.А. подали апелляционную жалобу, в которой просят его отменить.
Полагают, что решение вынесено не объективно, является незаконным, суд надлежаще не исследовал представленные доказательства, допустил нарушение норм материального права.
Считают неверными выводы суда о том, что спорный земельный участок не был отведен застройщику в установленном законом порядке, так как *** мэром г. Тамбова вынесено постановление *** о разрешении ООО "Тамбовстройкомплект" разработать проект 2-х многоэтажных многоквартирных домов с подземной стоянкой.
*** постановлением мэра г. Тамбова *** ООО "Тамбовстройкомплект" был предоставлен в аренду земельный участок площадью *** кв. м под строительство многоквартирного жилого дома с магазином по *** согласно прилагаемому плану границ земельного участка, который был утвержден управлением архитектуры и градостроительства мэрии г. Тамбова.
По причине отсутствия свидетельства о государственной регистрации права собственности на подземную стоянку был получен отказ от *** комитета архитектуры, развития и реконструкции администрации г. Тамбова в утверждении схемы расположения земельного участка без оформления прав на земельный участок.
По мнению авторов жалобы, в такое положение они попали из-за отсутствия взаимосвязи в действиях администрации г. Тамбова и застройщика ООО "Тамбовстройкомплект".
Указывают, что в постановлении от *** *** была разрешена разработка проекта двух многоэтажных многоквартирных домов с подземной стоянкой, однако в следующем постановлении была допущена ошибка, при отсутствии контроля исполнительной власти и недостаточной внимательностью застройщика, в результате чего земельный участок был предоставлен без наименования вспомогательного объекта жилого дома *** (подземной стоянки), но согласно прилагаемому плану границ земельного участка, на котором подземная стоянка указана.
Не согласны с выводом суда о том, что истцы при отсутствии прав на земельный участок, не вправе предъявлять требования о легализации объекта недвижимости, построенного застройщиком, на основании заключенных с застройщиком договорах. Заключая договоры о долевом участии в строительстве подземной стоянки, истцы уже являлись участниками строительства, при этом посредством договоров делегировали свои полномочия по строительству подземной стоянки ООО "Тамбовстройкомплект", который обязан был надлежащим образом произвести все действия при строительстве спорного объекта, а администрация обязана была осуществить контроль и надзор за строительством.
Истцы, представитель ООО "Тамбовстройкомплект", 3-и лица, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились. О причинах неявки не сообщили, каких-либо доказательств наличия уважительных причин неявки в судебное заседание и ходатайств об отложении слушания дела не представили. С учетом мнения участвующих в деле лиц и согласно требованиям ст. ст. 167, 327 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив материалы дела, выслушав представителя истцов З., поддержавшего жалобу, представителя администрации г. Тамбова С.В., возражавшего против удовлетворения жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему выводу.
В соответствии с п. 1 и п. 3 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что в *** году между Ч., Т.Н., Т.В., С.Г., С.А., О., Л.Е., К.В., Г.Л., В.С. и ООО "Тамбовстройкомплект" были заключены договоры долевого участия на строительство гаражей-боксов в подземной автостоянке, расположенной во дворе многоэтажных жилых домов *** и *** по ***.
По условиям договоров истцам, как участникам долевого строительства подземной стоянки, по окончании строительства в *** года подлежал передаче гараж (фактически машино-место) согласно проекту подземной стоянки. Свои денежные обязательства по финансированию строительства истцы исполнили полностью, внесли в кассу ООО "Тамбовстройкомплект" оплату в сумме, указанной в договоре. Данные обстоятельства подтверждаются договорами долевого участия и квитанциями о внесении денежных средств (т. 1, л.д. 6-9, 118-122, 136-140, 142, 160-164, 180-184, 193-196, 204-208, 217-220, 229-232, 241-244).
В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
Однако, ООО "Тамбовстройкомплект" до настоящего времени свои обязательства по договору не исполнило, что послужило основанием предъявления исковых требований.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что земельный участок, на котором возведена самовольная постройка - подземная стоянка, не находится в собственности истцов и не отведен застройщику с соблюдением требований законодательства, поэтому истцы не являются лицами, правомочными заявлять требования о признании права собственности на данное строение.
Однако, с данным выводом суда, судебная коллегия не соглашается, в связи с тем, что они сделаны без учета всех обстоятельств по делу.
Так, проектом застройки квартала в границах улиц *** было предусмотрено строительство подземной стоянки по *** между жилыми домами *** и ***, что подтверждается выкопировкой из Генплана благоустройства, представленного в суд апелляционной инстанции, а также имеющихся в материалах дела проекта застройки квартала и акта выбора земельного участка квартала (т. 2 л.д. 166-167).
Постановлением мэра г. Тамбова *** от *** в связи с предварительным согласованием земельного участка и разработкой проекта застройки квартала в границах улиц ***, ООО "Тамбовстройкомплект" разрешена разработка проекта 2-х многоэтажных многоквартирных домов с подземной стоянкой по *** (первая очередь застройки квартала в границах улиц ***).
Постановлением мэра г. Тамбова *** от *** ООО "Тамбовстройкомплект" предоставлен в аренду сроком на *** месяцев земельный участок площадью *** кв. м под строительство *** жилого дома с магазином на первом этаже по ***. Приложением к данному постановлению являлся план границ земельного участка.
Представитель администрации г. Тамбова подтвердил, что фактически это общий земельный участок (*** кв. м), на котором впоследствии было возведено два дома - *** и ***, в состав данного земельного участка входит и земельный участок, на котором в настоящее время расположена спорная подземная стоянка.
На основании данного постановления *** Комитетом по управлению земельными ресурсами г. Тамбова с ООО "Тамбовстройкомплект" заключен договор аренды, что подтверждается постановлением администрации г. Тамбова *** от ***
Постановлением администрации г. Тамбова *** от *** внесены изменения в постановление мэра г. Тамбова от ***, уточнена площадь земельного участка, предоставленного ООО "Тамбовстройкомплект" под строительство дома ***. Определено площадь земельного участка считать равной *** кв. м.
Из плана границ земельного участка, являющегося приложением к данному постановлению, следует, что фактически было сформировано два земельного участка общей площадью *** кв. м - один из которых площадью *** кв. м под жилой дом и второй площадью *** кв. м под подземную стоянку.
Постановлением администрации г. Тамбова *** от *** при рассмотрении вопроса ввода в эксплуатацию жилого дома *** принято решение о расформировании земельного участка площадью *** кв. м по *** и формировании земельного участка площадью *** кв. м под жилой дом по ***.
Постановлением администрации г. Тамбова *** от *** ООО "Тамбовстройкомплект" предоставлен в аренду сроком на *** месяцев земельный участок площадью *** кв. м под строительство жилого дома по ***.
Из представленного проекта застройки квартала, а также вышеуказанных постановлений мэра г. Тамбова и администрации г. Тамбова усматривается, что в связи с застройкой квартала в границах улиц *** было предусмотрено строительство подземной стоянки между жилыми домами *** и *** по ***. Под строительство подземной стоянки в установленном законом порядке был отведен и предоставлялся застройщику ООО "Тамбовстройкомплект" в аренду земельный участок.
Как пояснил представитель администрации в суде апелляционной инстанции, земельный участок, на котором строилась подземная стоянка, после окончания срока его аренды, не был вновь предоставлен ООО "Тамбовстройкомплект" в аренду под подземную стоянку, поскольку проектная документация подземной стоянки не проходила государственную экспертизу.
Вместе с тем, по мнению судебной коллегии, данные обстоятельства не могут служить основанием для отказа истцам в иске, поскольку неисполнение застройщиком своих обязательств по надлежащему оформлению соответствующих документов, не должно влиять на права и законные интересы лиц, которые надлежащим образом исполнили свои обязательства, предусмотренные договором долевого участия.
Строительство подземной стоянки осуществлялось на специально отведенном для него земельном участке. Договоры долевого участия с истцами на строительство подземной стоянки ООО "Тамбовстройкомплект" заключал в период действия договора аренды на земельный участок, на котором в настоящее время расположена подземная стоянка. Таким образом, заключая договор, истцы не могли предвидеть, что подземная стоянка не будет возведена и не будут исполнены договорные обязательства.
Рабочий проект подземной стоянки автомобилей был разработан *** в ***. Заказчиком выступал ООО "Тамбовстройкомплект" (т. 1 л.д. 74-84). Стоянка полностью построена в *** году, что подтверждается сведениями, указанными в техническом паспорте строения (т. 2 л.д. 191). Подземная стоянка функционирует и используется по назначению, что подтвердил в судебном заседании представитель истцов З. и не отрицал представитель администрации.
Однако ответчик в установленный договором срок не сдал объект в эксплуатацию, что не может являться основанием для ограничения прав истцов как добросовестной стороны договора.
Кроме того, как директор ООО "Тамбовстройкомплект", так и истцы по делу предпринимали меры к урегулированию вопроса о легализации подземной стоянки, в частности надлежащего оформления земельного участка под ней, однако, их требования не были разрешены, поскольку право собственности на подземную стоянку не зарегистрировано (т. 2 л.д. 77, т. 3 л.д. 93, 110-111).
*** были составлены акты, в соответствии с которыми ООО "Тамбовстройкомплект" согласно договоров долевого участия на строительство подземной стоянки построило данную стоянку и передало инвесторам объекты долевого строительства в том состоянии, в котором они находятся на момент подписания акта. При этом неотъемлемой частью данных актов являлись гарантийные обязательства ООО "Тамбовстройкомплект", в соответствии с которыми ООО обязалось устранить недоделки, которые имели место, а также предоставить все необходимые документы для регистрации гаражей в собственность.
Однако, до настоящего времени обязательства ООО "Тамбовстройкомплект" не исполнены.
Решение Октябрьского районного суда г. Тамбова от 01.11.2012 г., вступившее в законную силу, которым на ООО "Тамбовстройкомплект" возложена обязанность исполнить обязательства по договорам долевого участия на строительство подземной стоянки, а именно: сдать подземную стоянку в эксплуатацию, передать Г.Л., Т.В., Л.Е. и Т.Н. акт ввода в эксплуатацию подземной стоянки для последующей регистрации прав собственности на объект недвижимости, не исполняется.
В отношении ООО "Тамбовстройкомплект" определением Арбитражного суда Тамбовской области от 24.08.2011 г. возбуждено дело о признании несостоятельным (банкротом). Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 29.11.2012 г. введена процедура, применяемая в деле о банкротстве - внешнее управление.
Представитель администрации г. Тамбова в судебном заседании пояснил, что требований о сносе подземной стоянки администрация г. Тамбова предъявлять не будет и также администрация г. Тамбова не намерена ставить вопрос о признании права муниципальной собственности на подземную стоянку.
Сохранение возведенной подземной стоянки автомобилей не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что подтверждается соответствующими заключениями.
Так, специалистами *** в *** выполнено обследование строительных конструкций подземной стоянки автомобилей лит. ***. с целью определения возможности ее эксплуатации после завершения строительства. Согласно техническому заключению *** подземная стоянка автомобилей полностью функционирует с ***, используется для стоянки автомобилей и входит в состав застройки квартала в границах улиц ***. Состояние основных несущих конструкций и сетей инженерного обеспечения находится в исправном и рабочем состоянии. Дальнейшая эксплуатация подземной стоянки автомобилей по своему назначению возможна и соответствует строительным, санитарным, противопожарным нормам и ст. 51 п. 17, 5 ГрК РФ (т. 1 л.д. 85-94).
В *** года обследование строительных конструкций подземной стоянки автомобилей лит.*** проводилось специалистами ***. В соответствии с выводами технического заключения подземная стоянка автомобилей по *** построена по проекту, разработанному *** в *** году. Состояние основных несущих конструкций и сетей инженерного обеспечения находится в исправном и работоспособном состоянии. Дальнейшая эксплуатация подземной стоянки автомобилей по своему назначению возможна и соответствует строительным, санитарным, противопожарным нормам (т. 2 л.д. 196-232, т. 3 л.д. 38-92).
Согласно экспертному заключению *** от *** подземная стоянка автомобилей соответствует новой редакции СанПиН 2.2.1./2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов", которыми предусмотрено, что расстояние от въезда-выезда из подземных гаражей-стоянок должно составлять не менее 15 метров до объекта с нормируемыми показателями качества среды обитания (т. 1 л.д. 95).
Кроме того, следует отметить, что в соответствии с ч. 2 ст. 49 ГрК РФ, введенной в действие с 01.01.2006 г., не подлежит экспертизе проектная документация на отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров, которые предназначены для осуществления производственной деятельности и для которых не требуется установление санитарно-защитных зон или для которых в пределах границ земельных участков, на которых расположены такие объекты, установлены санитарно-защитные зоны или требуется установление таких зон.
Для подземных гаражей согласно СанПиН 2.2.1./2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов" регламентируется лишь расстояние от въезда-выезда и от вентиляционных шахт до территории школ, детских дошкольных учреждений, лечебно-профилактических учреждений, жилых домов, площадок отдыха, которое должно составлять не менее 15 метров. Данные санитарные разрывы соблюдены, что подтверждается заключением ***.
На основании изложенного и, учитывая, что судом первой инстанции не в полном объеме установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с принятием по делу нового решения. При принятии нового решения судебная коллегия исходит из вышеизложенных обстоятельств, установленных в суде апелляционной инстанции, а именно: что строительство подземной стоянки во дворе многоэтажных жилых домов *** и *** по *** было предусмотрено проектом застройки квартала и актом выбора земельного участка для разработки проекта застройки, согласованного со всеми заинтересованными ведомствами и службами, одобренными на заседании градостроительного Совета при главном архитекторе города Тамбова; застройщику в *** году был предварительно согласован земельный участок и разрешена разработка проекта двух многоквартирных жилых домов с подземной стоянкой по ***; в *** году застройщику предоставлялся в аренду земельный участок, на котором предусматривалось возведение подземной стоянки и на котором данная стоянка в настоящее время расположена; отдельно формировался земельный участок под подземную стоянку; сохранение подземной стоянки не нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц; требований о сносе подземной стоянки собственник земельного участка - орган местного самоуправления не предъявляет и не намерен требовать передачи подземной стоянки в собственность муниципалитета.
Учитывая изложенное, судебная коллегия находит заявленные истцами требования законными и подлежащими удовлетворению.
Поскольку собственнику отдельного помещения в здании принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания, то при определении размера долей истцов - участников долевого строительства в здании подземной стоянки, судебная коллегия принимает расчет долей, представленный истцами, и определяющий долю истцов в праве общей долевой собственности на все здание.
Истцами рассчитаны размеры их долей в праве общей долевой собственности на подземную стоянку исходя из общей площади подземной стоянки, а также площади гаражей-боксов, которые по договорам долевого участия должны быть переданы истцам.
Согласно техническому паспорту подземная стоянка включает *** бокса. При этом 3 участника долевого строительства заключили договоры на строительство двух боксов (К.В., С.А., Г.М.). В техническом паспорте содержатся сведения об общей площади строения и о площади отдельных гаражей-боксов.
На общем собрании участников долевого строительства подземной стоянки *** было принято решение о распределении мест подземной стоянки (т. 2 л.д. 29-31).
На внеочередном общем собрании участников долевого строительства подземной стоянки *** утвержден расчет долей участников долевого строительства в праве общей долевой собственности на подземную стоянку. Такое решение свидетельствует о соглашении лиц, заключивших договоры долевого участия, относительно размера долей в праве общей долевой собственности на подземную стоянку, что соответствует требованиям ст. 245 ГК РФ.
В исковом заявлении истцы просят признать за ними право собственности именно на те доли, которые определены протоколом общего собрания от ***
На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Октябрьского районного суда г. Тамбова от 30 ноября 2011 года отменить и принять по делу новое решение.
Исковые требования Ч., Т.Н., Т.В., С.Г., С.А., О., Л.Е., К.В., Г.Л., В.С. удовлетворить.
Признать право общей долевой собственности на подземную стоянку автомобилей литера ***, общей площадью *** кв. м, расположенную по адресу: ***:
- за Ч. - на *** доли;
- за Т.Н. - на *** долей;
- за О. - на *** долей;
- за Т.В. - на *** долей;
- за К.В. - на *** долей;
- за С.А. - на *** долю;
- за С.Г. - на *** долей;
- за Л.Е. - на *** долей;
- за Г.Л. - на *** долей;
- за В.С. - на *** долей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТАМБОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 17.07.2013 ПО ДЕЛУ N 33-1628
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТАМБОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 июля 2013 г. по делу N 33-1628
Судья: Добровольский Д.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Тамбовского областного суда в составе: председательствующего судьи: Белоусовой В.Б.,
судей: Бучневой О.А., Рожковой Т.В.,
при секретаре: К.И.
Рассмотрела в судебном заседании 17 июля 2013 года дело по апелляционной жалобе Ч., Т.Н., Т.В., С.Г., С.А., О., Л.Е., К.В., Г.Л., В.С. на решение Октябрьского районного суда г. Тамбова от 30 ноября 2011 года по гражданскому делу по иску Ч., Т.Н., Т.В., С.Г., С.А., О., Л.Е., К.В., Г.Л., В.С. к ООО "Тамбовстройкомплект", администрации г. Тамбова о признании права общей долевой собственности на подземную стоянку.
Заслушав доклад судьи Бучневой О.А., судебная коллегия
установила:
С.Г., О., Т.Н., Г.Л., К.В., Т.В., Ч., В.С., Л.Е., С.А. обратились в суд с исками к администрации г. Тамбова, ООО "Тамбовстройкомплект", объединенными в последующем в одно производство о признании права общей долевой собственности на гаражи в подземной стоянке, указав, что в *** году они заключили с ООО "Тамбовстройкомплект" договоры на долевое участие в строительстве гаражей в подземной стоянке, расположенной во дворе многоквартирных домов *** и *** по ***. Денежные средства по договорам ими уплачены в полном объеме. Застройщик свои обязательства до настоящего времени не исполнил, не передал документы, необходимые для регистрации права собственности на строения.
Просили с учетом уточнений признать за ними право общей долевой собственности на самовольно возведенные гаражи в подземной стоянке, расположенной во дворе многоквартирных домов *** и *** по ***.
Определением суда от 03.10.2011 г. к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Г.М., В.Н., Л.В., Т.А., И.И., И.Т., Н.Е., К.Т. и Н.А.
Решением Октябрьского районного суда г. Тамбова от 30 ноября 2011 года в удовлетворении исковых требований отказано.
На указанное решение суда С.Г., О., Т.Н., Г.Л., К.В., Т.В., Ч., В.С., Л.Е., С.А. подали апелляционную жалобу, в которой просят его отменить.
Полагают, что решение вынесено не объективно, является незаконным, суд надлежаще не исследовал представленные доказательства, допустил нарушение норм материального права.
Считают неверными выводы суда о том, что спорный земельный участок не был отведен застройщику в установленном законом порядке, так как *** мэром г. Тамбова вынесено постановление *** о разрешении ООО "Тамбовстройкомплект" разработать проект 2-х многоэтажных многоквартирных домов с подземной стоянкой.
*** постановлением мэра г. Тамбова *** ООО "Тамбовстройкомплект" был предоставлен в аренду земельный участок площадью *** кв. м под строительство многоквартирного жилого дома с магазином по *** согласно прилагаемому плану границ земельного участка, который был утвержден управлением архитектуры и градостроительства мэрии г. Тамбова.
По причине отсутствия свидетельства о государственной регистрации права собственности на подземную стоянку был получен отказ от *** комитета архитектуры, развития и реконструкции администрации г. Тамбова в утверждении схемы расположения земельного участка без оформления прав на земельный участок.
По мнению авторов жалобы, в такое положение они попали из-за отсутствия взаимосвязи в действиях администрации г. Тамбова и застройщика ООО "Тамбовстройкомплект".
Указывают, что в постановлении от *** *** была разрешена разработка проекта двух многоэтажных многоквартирных домов с подземной стоянкой, однако в следующем постановлении была допущена ошибка, при отсутствии контроля исполнительной власти и недостаточной внимательностью застройщика, в результате чего земельный участок был предоставлен без наименования вспомогательного объекта жилого дома *** (подземной стоянки), но согласно прилагаемому плану границ земельного участка, на котором подземная стоянка указана.
Не согласны с выводом суда о том, что истцы при отсутствии прав на земельный участок, не вправе предъявлять требования о легализации объекта недвижимости, построенного застройщиком, на основании заключенных с застройщиком договорах. Заключая договоры о долевом участии в строительстве подземной стоянки, истцы уже являлись участниками строительства, при этом посредством договоров делегировали свои полномочия по строительству подземной стоянки ООО "Тамбовстройкомплект", который обязан был надлежащим образом произвести все действия при строительстве спорного объекта, а администрация обязана была осуществить контроль и надзор за строительством.
Истцы, представитель ООО "Тамбовстройкомплект", 3-и лица, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились. О причинах неявки не сообщили, каких-либо доказательств наличия уважительных причин неявки в судебное заседание и ходатайств об отложении слушания дела не представили. С учетом мнения участвующих в деле лиц и согласно требованиям ст. ст. 167, 327 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив материалы дела, выслушав представителя истцов З., поддержавшего жалобу, представителя администрации г. Тамбова С.В., возражавшего против удовлетворения жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему выводу.
В соответствии с п. 1 и п. 3 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что в *** году между Ч., Т.Н., Т.В., С.Г., С.А., О., Л.Е., К.В., Г.Л., В.С. и ООО "Тамбовстройкомплект" были заключены договоры долевого участия на строительство гаражей-боксов в подземной автостоянке, расположенной во дворе многоэтажных жилых домов *** и *** по ***.
По условиям договоров истцам, как участникам долевого строительства подземной стоянки, по окончании строительства в *** года подлежал передаче гараж (фактически машино-место) согласно проекту подземной стоянки. Свои денежные обязательства по финансированию строительства истцы исполнили полностью, внесли в кассу ООО "Тамбовстройкомплект" оплату в сумме, указанной в договоре. Данные обстоятельства подтверждаются договорами долевого участия и квитанциями о внесении денежных средств (т. 1, л.д. 6-9, 118-122, 136-140, 142, 160-164, 180-184, 193-196, 204-208, 217-220, 229-232, 241-244).
В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
Однако, ООО "Тамбовстройкомплект" до настоящего времени свои обязательства по договору не исполнило, что послужило основанием предъявления исковых требований.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что земельный участок, на котором возведена самовольная постройка - подземная стоянка, не находится в собственности истцов и не отведен застройщику с соблюдением требований законодательства, поэтому истцы не являются лицами, правомочными заявлять требования о признании права собственности на данное строение.
Однако, с данным выводом суда, судебная коллегия не соглашается, в связи с тем, что они сделаны без учета всех обстоятельств по делу.
Так, проектом застройки квартала в границах улиц *** было предусмотрено строительство подземной стоянки по *** между жилыми домами *** и ***, что подтверждается выкопировкой из Генплана благоустройства, представленного в суд апелляционной инстанции, а также имеющихся в материалах дела проекта застройки квартала и акта выбора земельного участка квартала (т. 2 л.д. 166-167).
Постановлением мэра г. Тамбова *** от *** в связи с предварительным согласованием земельного участка и разработкой проекта застройки квартала в границах улиц ***, ООО "Тамбовстройкомплект" разрешена разработка проекта 2-х многоэтажных многоквартирных домов с подземной стоянкой по *** (первая очередь застройки квартала в границах улиц ***).
Постановлением мэра г. Тамбова *** от *** ООО "Тамбовстройкомплект" предоставлен в аренду сроком на *** месяцев земельный участок площадью *** кв. м под строительство *** жилого дома с магазином на первом этаже по ***. Приложением к данному постановлению являлся план границ земельного участка.
Представитель администрации г. Тамбова подтвердил, что фактически это общий земельный участок (*** кв. м), на котором впоследствии было возведено два дома - *** и ***, в состав данного земельного участка входит и земельный участок, на котором в настоящее время расположена спорная подземная стоянка.
На основании данного постановления *** Комитетом по управлению земельными ресурсами г. Тамбова с ООО "Тамбовстройкомплект" заключен договор аренды, что подтверждается постановлением администрации г. Тамбова *** от ***
Постановлением администрации г. Тамбова *** от *** внесены изменения в постановление мэра г. Тамбова от ***, уточнена площадь земельного участка, предоставленного ООО "Тамбовстройкомплект" под строительство дома ***. Определено площадь земельного участка считать равной *** кв. м.
Из плана границ земельного участка, являющегося приложением к данному постановлению, следует, что фактически было сформировано два земельного участка общей площадью *** кв. м - один из которых площадью *** кв. м под жилой дом и второй площадью *** кв. м под подземную стоянку.
Постановлением администрации г. Тамбова *** от *** при рассмотрении вопроса ввода в эксплуатацию жилого дома *** принято решение о расформировании земельного участка площадью *** кв. м по *** и формировании земельного участка площадью *** кв. м под жилой дом по ***.
Постановлением администрации г. Тамбова *** от *** ООО "Тамбовстройкомплект" предоставлен в аренду сроком на *** месяцев земельный участок площадью *** кв. м под строительство жилого дома по ***.
Из представленного проекта застройки квартала, а также вышеуказанных постановлений мэра г. Тамбова и администрации г. Тамбова усматривается, что в связи с застройкой квартала в границах улиц *** было предусмотрено строительство подземной стоянки между жилыми домами *** и *** по ***. Под строительство подземной стоянки в установленном законом порядке был отведен и предоставлялся застройщику ООО "Тамбовстройкомплект" в аренду земельный участок.
Как пояснил представитель администрации в суде апелляционной инстанции, земельный участок, на котором строилась подземная стоянка, после окончания срока его аренды, не был вновь предоставлен ООО "Тамбовстройкомплект" в аренду под подземную стоянку, поскольку проектная документация подземной стоянки не проходила государственную экспертизу.
Вместе с тем, по мнению судебной коллегии, данные обстоятельства не могут служить основанием для отказа истцам в иске, поскольку неисполнение застройщиком своих обязательств по надлежащему оформлению соответствующих документов, не должно влиять на права и законные интересы лиц, которые надлежащим образом исполнили свои обязательства, предусмотренные договором долевого участия.
Строительство подземной стоянки осуществлялось на специально отведенном для него земельном участке. Договоры долевого участия с истцами на строительство подземной стоянки ООО "Тамбовстройкомплект" заключал в период действия договора аренды на земельный участок, на котором в настоящее время расположена подземная стоянка. Таким образом, заключая договор, истцы не могли предвидеть, что подземная стоянка не будет возведена и не будут исполнены договорные обязательства.
Рабочий проект подземной стоянки автомобилей был разработан *** в ***. Заказчиком выступал ООО "Тамбовстройкомплект" (т. 1 л.д. 74-84). Стоянка полностью построена в *** году, что подтверждается сведениями, указанными в техническом паспорте строения (т. 2 л.д. 191). Подземная стоянка функционирует и используется по назначению, что подтвердил в судебном заседании представитель истцов З. и не отрицал представитель администрации.
Однако ответчик в установленный договором срок не сдал объект в эксплуатацию, что не может являться основанием для ограничения прав истцов как добросовестной стороны договора.
Кроме того, как директор ООО "Тамбовстройкомплект", так и истцы по делу предпринимали меры к урегулированию вопроса о легализации подземной стоянки, в частности надлежащего оформления земельного участка под ней, однако, их требования не были разрешены, поскольку право собственности на подземную стоянку не зарегистрировано (т. 2 л.д. 77, т. 3 л.д. 93, 110-111).
*** были составлены акты, в соответствии с которыми ООО "Тамбовстройкомплект" согласно договоров долевого участия на строительство подземной стоянки построило данную стоянку и передало инвесторам объекты долевого строительства в том состоянии, в котором они находятся на момент подписания акта. При этом неотъемлемой частью данных актов являлись гарантийные обязательства ООО "Тамбовстройкомплект", в соответствии с которыми ООО обязалось устранить недоделки, которые имели место, а также предоставить все необходимые документы для регистрации гаражей в собственность.
Однако, до настоящего времени обязательства ООО "Тамбовстройкомплект" не исполнены.
Решение Октябрьского районного суда г. Тамбова от 01.11.2012 г., вступившее в законную силу, которым на ООО "Тамбовстройкомплект" возложена обязанность исполнить обязательства по договорам долевого участия на строительство подземной стоянки, а именно: сдать подземную стоянку в эксплуатацию, передать Г.Л., Т.В., Л.Е. и Т.Н. акт ввода в эксплуатацию подземной стоянки для последующей регистрации прав собственности на объект недвижимости, не исполняется.
В отношении ООО "Тамбовстройкомплект" определением Арбитражного суда Тамбовской области от 24.08.2011 г. возбуждено дело о признании несостоятельным (банкротом). Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 29.11.2012 г. введена процедура, применяемая в деле о банкротстве - внешнее управление.
Представитель администрации г. Тамбова в судебном заседании пояснил, что требований о сносе подземной стоянки администрация г. Тамбова предъявлять не будет и также администрация г. Тамбова не намерена ставить вопрос о признании права муниципальной собственности на подземную стоянку.
Сохранение возведенной подземной стоянки автомобилей не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что подтверждается соответствующими заключениями.
Так, специалистами *** в *** выполнено обследование строительных конструкций подземной стоянки автомобилей лит. ***. с целью определения возможности ее эксплуатации после завершения строительства. Согласно техническому заключению *** подземная стоянка автомобилей полностью функционирует с ***, используется для стоянки автомобилей и входит в состав застройки квартала в границах улиц ***. Состояние основных несущих конструкций и сетей инженерного обеспечения находится в исправном и рабочем состоянии. Дальнейшая эксплуатация подземной стоянки автомобилей по своему назначению возможна и соответствует строительным, санитарным, противопожарным нормам и ст. 51 п. 17, 5 ГрК РФ (т. 1 л.д. 85-94).
В *** года обследование строительных конструкций подземной стоянки автомобилей лит.*** проводилось специалистами ***. В соответствии с выводами технического заключения подземная стоянка автомобилей по *** построена по проекту, разработанному *** в *** году. Состояние основных несущих конструкций и сетей инженерного обеспечения находится в исправном и работоспособном состоянии. Дальнейшая эксплуатация подземной стоянки автомобилей по своему назначению возможна и соответствует строительным, санитарным, противопожарным нормам (т. 2 л.д. 196-232, т. 3 л.д. 38-92).
Согласно экспертному заключению *** от *** подземная стоянка автомобилей соответствует новой редакции СанПиН 2.2.1./2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов", которыми предусмотрено, что расстояние от въезда-выезда из подземных гаражей-стоянок должно составлять не менее 15 метров до объекта с нормируемыми показателями качества среды обитания (т. 1 л.д. 95).
Кроме того, следует отметить, что в соответствии с ч. 2 ст. 49 ГрК РФ, введенной в действие с 01.01.2006 г., не подлежит экспертизе проектная документация на отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров, которые предназначены для осуществления производственной деятельности и для которых не требуется установление санитарно-защитных зон или для которых в пределах границ земельных участков, на которых расположены такие объекты, установлены санитарно-защитные зоны или требуется установление таких зон.
Для подземных гаражей согласно СанПиН 2.2.1./2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов" регламентируется лишь расстояние от въезда-выезда и от вентиляционных шахт до территории школ, детских дошкольных учреждений, лечебно-профилактических учреждений, жилых домов, площадок отдыха, которое должно составлять не менее 15 метров. Данные санитарные разрывы соблюдены, что подтверждается заключением ***.
На основании изложенного и, учитывая, что судом первой инстанции не в полном объеме установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с принятием по делу нового решения. При принятии нового решения судебная коллегия исходит из вышеизложенных обстоятельств, установленных в суде апелляционной инстанции, а именно: что строительство подземной стоянки во дворе многоэтажных жилых домов *** и *** по *** было предусмотрено проектом застройки квартала и актом выбора земельного участка для разработки проекта застройки, согласованного со всеми заинтересованными ведомствами и службами, одобренными на заседании градостроительного Совета при главном архитекторе города Тамбова; застройщику в *** году был предварительно согласован земельный участок и разрешена разработка проекта двух многоквартирных жилых домов с подземной стоянкой по ***; в *** году застройщику предоставлялся в аренду земельный участок, на котором предусматривалось возведение подземной стоянки и на котором данная стоянка в настоящее время расположена; отдельно формировался земельный участок под подземную стоянку; сохранение подземной стоянки не нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц; требований о сносе подземной стоянки собственник земельного участка - орган местного самоуправления не предъявляет и не намерен требовать передачи подземной стоянки в собственность муниципалитета.
Учитывая изложенное, судебная коллегия находит заявленные истцами требования законными и подлежащими удовлетворению.
Поскольку собственнику отдельного помещения в здании принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания, то при определении размера долей истцов - участников долевого строительства в здании подземной стоянки, судебная коллегия принимает расчет долей, представленный истцами, и определяющий долю истцов в праве общей долевой собственности на все здание.
Истцами рассчитаны размеры их долей в праве общей долевой собственности на подземную стоянку исходя из общей площади подземной стоянки, а также площади гаражей-боксов, которые по договорам долевого участия должны быть переданы истцам.
Согласно техническому паспорту подземная стоянка включает *** бокса. При этом 3 участника долевого строительства заключили договоры на строительство двух боксов (К.В., С.А., Г.М.). В техническом паспорте содержатся сведения об общей площади строения и о площади отдельных гаражей-боксов.
На общем собрании участников долевого строительства подземной стоянки *** было принято решение о распределении мест подземной стоянки (т. 2 л.д. 29-31).
На внеочередном общем собрании участников долевого строительства подземной стоянки *** утвержден расчет долей участников долевого строительства в праве общей долевой собственности на подземную стоянку. Такое решение свидетельствует о соглашении лиц, заключивших договоры долевого участия, относительно размера долей в праве общей долевой собственности на подземную стоянку, что соответствует требованиям ст. 245 ГК РФ.
В исковом заявлении истцы просят признать за ними право собственности именно на те доли, которые определены протоколом общего собрания от ***
На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Октябрьского районного суда г. Тамбова от 30 ноября 2011 года отменить и принять по делу новое решение.
Исковые требования Ч., Т.Н., Т.В., С.Г., С.А., О., Л.Е., К.В., Г.Л., В.С. удовлетворить.
Признать право общей долевой собственности на подземную стоянку автомобилей литера ***, общей площадью *** кв. м, расположенную по адресу: ***:
- за Ч. - на *** доли;
- за Т.Н. - на *** долей;
- за О. - на *** долей;
- за Т.В. - на *** долей;
- за К.В. - на *** долей;
- за С.А. - на *** долю;
- за С.Г. - на *** долей;
- за Л.Е. - на *** долей;
- за Г.Л. - на *** долей;
- за В.С. - на *** долей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)