Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Афанасьева И.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:
председательствующего Горновой М.В.
и судей Федерякиной Е.Ю., Смирновой Ю.А.
при секретаре В.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Федерякиной Е.Ю.
дело по апелляционной жалобе учетом дополнений ответчика ФГБОУ ВПО "Московский архитектурный институт (государственная академия)" на решение Мещанского районного суда города Москвы от 15 февраля 2013 года, которым постановлено: исковые требования К.И. к Государственному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Московский архитектурный институт (государственная академия)" о расторжении договоров о долевом участии в строительстве N ******** от ******** г. и N ******** от ******** г., взыскании суммы основного долга, процентов за пользование чужими денежными средствами и возмещении убытков удовлетворить частично.
Расторгнуть договор N ******** от ******** г. заключенный между Московским архитектурным институтом (Государственная академия) и К.И.
Расторгнуть договор N ******** от ******** г. заключенный между Московским архитектурным институтом (Государственная академия) и К.И.
Взыскать с Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Московский архитектурный институт (государственная академия)" в пользу К.И. ******** руб., ******** руб. - возврат инвестиционного взноса; проценты в размере ******** руб.; убытки в размере ******** рублей; госпошлину в размере ******** руб.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Истец К.И. обратилась в суд с иском к ответчику Государственному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Московский архитектурный институт (государственная академия)" о расторжении договоров долевого участия в строительстве жилого дома, взыскании суммы основного долга, процентов за пользование чужими денежными средствами, возмещении убытков в виде реального ущерба, мотивируя свои требования тем, что ******** года между истцом и ответчиком были заключены договоры N ******** и N ******** о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу ******** с правом получения истцом в собственность трехкомнатной квартиры, общей площадью ******** кв. м, расположенной на восьмом этаже, условный номер ********, а также машино-места. Согласно условиям договора N ******** от ******** сумма договора равна ******** долларов США по курсу ЦБ РФ на день осуществления платежа. Сумма договора N ******** от ******** равна ******** долларов США по курсу ЦБ РФ на день осуществления платежа. Порядок оплаты по договорам предусматривал уплату денежных средств, либо на расчетный счет инвестора, либо по его указанию третьим лицам. Истец К.И. надлежащим образом исполнила принятые по договору обязательства и оплатила за квартиру ******** долларов США и за машино-место по договору N ******** - ******** долларов США. Ответчик, в свою очередь, принял на себя обязательства закончить строительство дома и передать в собственность истца квартиру не позднее 31 марта 2010 года, однако указанных обязательств не выполнил. При таких обстоятельствах, истец К.И. просила суд расторгнуть договоры N ******** от ******** и N ******** от ******** долевого участия в строительстве, взыскать сумму денежных средств в размере ******** рубля (по курсу ЦБ РФ на день совершения платежа по договору N ********) в размере ******** рублей (по курсу ЦБ РФ на день совершения платежа по договору N ********), проценты за пользование чужими денежными средствами в размере ******** руб. по договору N ********, в размере ******** руб. по договору N ********, убытки, причиненные неисполнением обязательства, в виде разницы между рыночной стоимостью квартиры, которая должна быть построена и фактически уплаченными денежными средствами в размере ******** рублей.
Истец К.И. и ее представитель в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме, просили их удовлетворить.
Представители ответчика в судебное заседание явились, исковые требования не признали, по доводам указанным в отзывах.
Представитель третьего лица Министерства образования и науки в РФ в судебное заседание явился, в удовлетворении исковых требований просил отказать по доводам письменных возражений.
Представитель третьего лица К.С. в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого, как незаконного, по доводам апелляционной жалобы с учетом дополнений просит ответчик ФГБОУ ВПО "Московский архитектурный институт (государственная академия)".
Определением Мещанского районного суда города Москвы от 05 апреля 2013 года исправлены описки в решении от 15 февраля 2013 года.
Изучив материалы дела, выслушав представителя истца К.И. по доверенности М., представителя истца К.И. и третьего лица К.С. по доверенности Ф., представителя ответчика ФГБОУ ВПО "Московский архитектурный институт (государственная академия)" по доверенности Т., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Из материалов дела следует и судом установлено, что ******** года был заключен инвестиционный контракт N ******** с участием Правительства Москвы, МАРХИ, ГУП "Управление по реконструкции и развитию уникальных объектов", предметом которого является реализация инвестиционного проекта строительства жилого дома по адресу: ******** с ориентировочным объемом инвестиций ******** рублей (п. 2.1).
По условиям контракта, в рамках реализации указанного проекта, ГОУ ВПО "Московский архитектурный институт (государственная академия)" обязался за счет привлеченных средств произвести разработку и согласование исходно-разрешительной и проектно-сметной документации (архитектурная концепция, проект, рабочая документация) на строительство объекта, ГУП "Управление по реконструкции и развитию уникальных объектов" за счет собственных и привлеченных средств обязуется произвести строительные и пуско-наладочные работы по объекту (п. 2.2).
Доля жилой площади ГОУ ВПО "Московский архитектурный институт (государственная академия)" в результате реализации проекта должна была составлять ********%, из которых ********% - очередникам МАРХИ, ********% - совету ректоров и ********% - привлеченным соинвесторам (п. 3.1).
В соответствии с п. 5.4 контракта институт и управление имеют право привлекать юридических и физических лиц к финансированию строительства инвестиционного объекта в части жилых помещений на основании договоров, заключенных институтом самостоятельно и регистрируемых в установленном порядке.
Во исполнение заключенного контракта проректор МАРХИ Л., действуя в интересах ответчика, заключил с истцом К.И. договоры долевого участии в инвестировании строительства жилого дома N ******** от ******** и N ******** от ********.
В соответствии с п. 1.12 и п. 5.3.3 инвестиционного контракта N ******** от ******** договор N ******** от ******** был зарегистрирован в установленном порядке в Департаменте Жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы ******** года.
Предметом заключенных договоров является соглашение сторон о привлечении инвестиций в строительство жилого дома по адресу: ********, согласно Постановлению Правительства Москвы N ******** от ********, инвестиционному контракту N ******** от ********, договору аренды земельного участка N ******** от ******** рег. номер ******** от ******** (п. 1.1).
В соответствии с приложением N 1 к договору N ******** и п. 1.1 договора N ******** по окончании строительства объекта К.И. передается для оформления права собственности в качестве результата инвестиционной деятельности доля в жилом доме, а именно трехкомнатная квартира, соответствующая следующим проектным характеристикам: общая площадь ******** кв. м, на восьмом этаже, условный номер ********, и машино-место, точная площадь которого определяется после сдачи жилого дома в эксплуатацию и получения данных от органов БТИ.
Согласно п. 1.2 дополнительного соглашения N 1 к договору N ******** срок окончания строительства - 4 квартал 2005 года.
Впоследствии, в силу п. 1.2. дополнительного соглашения N 2 к договору N ******** и дополнительного соглашения N 1 к договору N ********, в связи с принятием органами Правительства Москвы решения о продлении сроков окончания строительства объекта, срок окончания строительства был продлен до 31 марта 2010 года.
ГОУ ВПО "Московский архитектурный институт (государственная академия)" обязался обеспечить право получения и оформления в собственность в качестве результата инвестиций строительства жилого дома доли общей площади жилого дома в виде квартиры и машино-места (п. 3.1.1), направлять денежные средства на реализацию предмета договора, в том числе на расчеты с поставщиками и подрядчиками по проектированию, консультационному инжинирингу (п. 3.1.3), по окончанию строительства подготовить соинвестору пакет документов для оформления права собственности соинвестора на его долю и передать в 10-дневный срок после открытия почтового адреса (п. 3.1.4).
К.И. обязалась уплатить сумму инвестиционного взноса, указанную в договоре. Общая стоимость квартиры на момент заключения договора ******** составляет ******** долларов США и не может быть изменена, в том числе, за счет увеличения расходов инвестора (п. 3.7 дополнительного соглашения N 1 к договору N ********), общая стоимость машино-места на момент заключения договора ******** составляет ******** долларов США (п. 4.1 дополнительного соглашения N 1 к договору ********). Инвестирование средств в строительство жилого дома осуществляется истцом в рублях по курсу ММВБ на день платежа путем перечисления денежных средств на расчетный счет ответчика, либо по его указанию третьему лицу (п. 4.3 договора ******** и п. 4.2 договора N ********).
Ответчик гарантирует, что передаваемые площади не отчуждены и не переуступлены в любой иной форме, предусмотренной действующим законодательством Российской Федерации (п. 3.1.2. договоров). Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до момента полного выполнения сторонами своих обязательств.
В соответствии с указанными договорами истец К.И. оплатила требуемые к оплате суммы в рублевом выражении на день платежа по указанию ответчика, исполнив за него обязательства перед третьими лицами, а именно: по письму N ******** от ******** в адрес ООО "********" произвела оплату в сумме ******** руб.; по письму N ******** от ******** в адрес ООО "********" произвела оплату в сумме ******** руб.; по письму N ******** от ******** в адрес ООО "********" произвела оплату в сумме ******** руб. по квитанции к приходно-кассовому ордеру N ******** от ********, в сумме ******** руб. по квитанции к приходно-кассовому ордеру N ******** от ********, в сумме ******** руб. по платежному поручению N ******** от ********; по письму N ******** от ******** в адрес ООО "********" произвела оплату в сумме ******** руб. по квитанции к приходно-кассовому ордеру N ******** от ********, в сумме ******** руб. по квитанции к приходно-кассовому ордеру N ******** от ********.
В подтверждение выполнения истцом К.И. обязательства по договорам в полном объеме между ней и ответчиком были составлены акты от ******** года о выполнении истцом обязательств по заключенным договорам. Данными актами установлено, что обязательства К.И. по договорам N ******** от ******** и N ******** от ******** выполнены в полном объеме. Подписав акт, ответчик подтвердил, что оплата денежных средств третьим лицам полностью соответствует условиям договора.
Решением Хамовнического районного суда г. Москвы от 9 февраля 2012 года, вступившим в законную силу 16 мая 2012 года, прокурору ЦАО г. Москвы, действующему в интересах Российской Федерации в лице МАРХИ, отказано в удовлетворении исковых требований к Л. о признании договоров о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу: ********, подписанных Л., не порождающими правовых последствий для МАРХИ и о признании Л. надлежащей стороной указанных договоров (застройщиком). Судом было установлено, что МАРХИ знал о наличии оспариваемых договоров, поскольку должен был контролировать порядок исполнения инвестиционного контракта, в том числе в части распоряжения долей института, в счет которой и были заключены договоры участия в долевом строительстве с третьими лицами.
В Апелляционном определении от 16 мая 2012 года судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда указала, что правомерность заключения договоров о долевом участии в строительстве жилого дома МАРХИ и третьими лицами в суде не оспаривалась.
В соответствии с частью 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Положениями ч. 1 ст. 313 ГК РФ установлено, что исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа не вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично. В этом случае кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом.
Согласно статье 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Удовлетворяя исковые требования К.И. о расторжении договоров о долевом участии в строительстве N ******** от ******** и N ******** от ********, взыскании уплаченных по договорам денежных средств, суд исходил из того, что ответчик не выполнил договорных обязательств по строительству и передаче квартиры, машино-места истцу в установленный договором срок, что является существенным нарушением условий заключенных договоров; в соответствии с п. 12 протокола заседания Градостроительно-земельной комиссии города Москвы N ******** от ******** года принято решение о прекращении реализации инвестиционного проекта по адресу: ******** (ЦАО).
Кроме того, суд правомерно взыскал с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами, а также расходы по уплате государственной пошлины в порядке статьи 98 ГПК РФ.
Судебная коллегия соглашается с приведенными выше выводами суда первой инстанции, т.к. они основаны на анализе действующего законодательства и доказательствах, имеющихся в материалах дела.
Кроме того, согласно ответа заместителя префекта ЦАО г. Москвы С. от ******** года, представленного судебной коллегии, на основании решения Градостроительно-земельной комиссии города Москвы от ******** инвестиционный проект по указанному адресу прекращен, заключенному Правительством Москвы с МАРХИ и ГУП города Москвы "Управление по реконструкции и развитию уникальных объектов", в Единой автоматизированной информационной системе торгов города Москвы 28.03.2013 присвоен статус "прекращен". Постановлением Правительства Москвы от 17.05.2013 N 312-ПП "О признании утратившими силу правовых актов (отдельных положений правовых актов) Правительства Москвы" признаны утратившими силу правовые акты Правительства Москвы по данному инвестиционному проекту.
Из ответа тендерного комитета Департамента города Москвы по конкурентной политике от ******** года также представленного судебной коллегии следует, что в Единой автоматизированной информационной системе торгов города Москвы (ЕАИСТ) инвестиционному контракту от ******** г. (реестровый N ********) на реализацию инвестиционного проекта по строительству жилого дома по адресу: ******** на основании решения Градостроительно-земельной комиссии города Москвы от ******** г. (протокол N ********, п. 83) присвоен статус "прекращен". Соглашение о расторжении инвестиционного контракта не заключалось. Статус "прекращен" присвоен в связи с истечением предельного срока реализации контракта.
В соответствии с положениями статьи 28 Закона РФ О защите прав потребителей" потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги), если исполнитель нарушил сроки выполнения работы (оказания услуги). Потребитель вправе потребовать полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с нарушением сроков выполнения работы (оказания услуги). Убытки возмещаются в сроки, установленные для удовлетворения соответствующих требований потребителя.
При указанных обстоятельствах выводы суда в названной части следует признать правомерными.
Между тем, судебная коллегия не может согласиться с выводом суда о размере процентов за пользование чужими денежными средствами.
Суд неверно согласился с представленным истцом расчетом, в соответствии с которым проценты, предусмотренные ст. 395 ГК РФ, взысканы с ответчика с момента перечисления истцом денежных средств в счет исполнения обязательств МАРХИ перед третьими лицами.
Как следует из материалов дела и не оспаривалось истцом, требование о расторжении заключенных договоров N ******** от ********, N ******** от ******** и возврате в 10-дневный срок внесенных инвестором инвестиционных взносов было направлено К.И. в адрес ректора МАРХИ ******** года (л.д. 62 - 63, 64).
В этой связи, с учетом положений ст. 452 ГК РФ, обязанность по возврату денежных средств, уплаченных К.И. по договорам, возникла у МАРХИ, не исполнившего свои обязательства по договорам, по истечении десятидневного срока после получения претензии, то есть ******** года. Однако денежные средства ответчиком выплачены не были, в связи с чем суд пришел к обоснованному выводу о взыскании с ответчика процентов, предусмотренных ст. 395 ГК РФ.
В соответствии со ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты.
Как разъяснено в п. 1 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ N 13/14 от 8.10.1998, имея в виду, что ст. 395 ГК РФ предусматривает последствия неисполнения или просрочки исполнения денежного обязательства, в силу которого на должника возлагается обязанность уплатить деньги, положения данной статьи не применяются к отношениям сторон, если они не связаны с использованием денег в качестве средства платежа, средства погашения денежного долга.
В силу п. 25 Постановлении Пленума ВС РФ и ВАС РФ N 13/14 от 8.10.1998 "О практике применения положений Гражданского Кодекса РФ о процентах за пользование чужими денежными средствами", если по соглашению сторон обязанность исполнить обязательство в натуре (передать вещи, произвести работы, оказать услуги) заменяется обязанностью должника уплатить определенную сумму, то с истечением срока уплаты этой суммы, определенного законом или соглашением сторон, на сумму долга подлежат начислению проценты на основании пункта 1 ст. 395 ГК РФ, если иное не установлено соглашением сторон.
Из изложенного следует, что период неправомерного пользования денежными средствами составляет 118 дней: с ******** года (возникновение обязанности по возврату денежных средств) по ******** года (дата предъявления иска в суд).
Таким образом, размер процентов за пользование чужими денежными средствами по договору N ******** от ******** составляет ******** руб. ******** коп. (******** руб. x 8,25%) : 360 дней x 118 дней просрочки; размер процентов за пользование чужими денежными средствами по договору N ******** от ******** составляет ******** руб. ******** коп. (******** руб. x 8,25%) : 360 дней x 118 дней просрочки.
В этой связи, решение суда подлежит изменению в части размера процентов за пользование чужими денежными средствами. С ответчика в пользу истца подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами в размере ******** руб. ******** коп. (******** руб. ******** коп. + ******** руб. ******** коп.).
Удовлетворяя требования К.И. о взыскании с ответчика причиненных убытков в размере ******** руб., суд исходил из того, что договор истцом заключался с целью приобретения в собственность квартиры, а потому дополнительные расходы, которые она должна будет понести для приобретения аналогичной квартиры у другого застройщика, являются ее убытками, связанными с неисполнением обязательства ответчика.
В апелляционной жалобе ответчик ссылается на необоснованность удовлетворения требований К.И. о взыскании убытков, в связи отсутствием в деле допустимых доказательств несения убытков.
В силу статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также не полученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Согласно пункта 10 Постановления от 1 июля 1996 года Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации", при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, причиненных гражданам и юридическим лицам нарушением их прав, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 ГК). Необходимость таких расходов и их предполагаемый размер должны быть подтверждены обоснованным расчетом, доказательствами, в качестве которых могут быть представлены смета (калькуляция) затрат на устранение недостатков товаров, работ, услуг; договор, определяющий размер ответственности за нарушение обязательств, и. т.п.
Судебная коллегия приходит к выводу, что истцом в соответствии со ст. ст. 12, 56, 57 ГПК РФ не представлено допустимых, убедительных и бесспорных доказательств причинения убытков в заявленном размере. При этом представленный истцом отчет ******** АНО "Центр независимой оценки" об определении рыночной стоимости затрат на восстановление нарушенного права на объект недвижимости таковым доказательством признан быть не может, поскольку с безусловностью не свидетельствует о причинении истцу реальных убытков в заявленном размере. Бесспорные, допустимые доказательства, подтверждающие необходимость несения расходов для восстановления нарушенного права истца в означенном размере не представлены.
При таких обстоятельствах, решение суда нельзя признать законным и обоснованным в части удовлетворения исковых требований К.И. о взыскании с ответчика убытков в размере ******** рублей, в связи с чем решение в данной части подлежит отмене с вынесение нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований К.И. о взыскании убытков.
Другие доводы апелляционной жалобы направлены на иное толкование норм материального права и иную оценку доказательств, не содержат новых обстоятельств, которые не были предметом обсуждения суда первой инстанции или опровергали бы выводы судебного решения, а потому не могут служить основанием к отмене судебного решения в части расторжения заключенных договоров, взыскании уплаченных по ним инвестиционных взносов, а также процентов за пользование чужими денежными средствами.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Мещанского районного суда города Москвы от 15 февраля 2013 года изменить в части взыскания с ФГБОУ ВПО "Московский архитектурный институт (государственная академия)" в пользу К.И. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Взыскать с Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Московский архитектурный институт (государственная академия)" в пользу К.И. проценты за пользование чужими денежными средствами в размере ******** рублей.
Решение Мещанского районного суда города Москвы от 15 февраля 2013 года отменить в части взыскания с ФГБОУ ВПО "Московский архитектурный институт (государственная академия)" в пользу К.И. убытков в размере ******** рублей.
В удовлетворении исковых требований К.И. к ФГБОУ ВПО "Московский архитектурный институт (государственная академия)" о взыскании убытков отказать.
В остальной части решение Мещанского районного суда города Москвы от 15 февраля 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 22.08.2013 ПО ДЕЛУ N 11-14572
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 августа 2013 г. по делу N 11-14572
Судья Афанасьева И.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:
председательствующего Горновой М.В.
и судей Федерякиной Е.Ю., Смирновой Ю.А.
при секретаре В.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Федерякиной Е.Ю.
дело по апелляционной жалобе учетом дополнений ответчика ФГБОУ ВПО "Московский архитектурный институт (государственная академия)" на решение Мещанского районного суда города Москвы от 15 февраля 2013 года, которым постановлено: исковые требования К.И. к Государственному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Московский архитектурный институт (государственная академия)" о расторжении договоров о долевом участии в строительстве N ******** от ******** г. и N ******** от ******** г., взыскании суммы основного долга, процентов за пользование чужими денежными средствами и возмещении убытков удовлетворить частично.
Расторгнуть договор N ******** от ******** г. заключенный между Московским архитектурным институтом (Государственная академия) и К.И.
Расторгнуть договор N ******** от ******** г. заключенный между Московским архитектурным институтом (Государственная академия) и К.И.
Взыскать с Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Московский архитектурный институт (государственная академия)" в пользу К.И. ******** руб., ******** руб. - возврат инвестиционного взноса; проценты в размере ******** руб.; убытки в размере ******** рублей; госпошлину в размере ******** руб.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
установила:
Истец К.И. обратилась в суд с иском к ответчику Государственному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Московский архитектурный институт (государственная академия)" о расторжении договоров долевого участия в строительстве жилого дома, взыскании суммы основного долга, процентов за пользование чужими денежными средствами, возмещении убытков в виде реального ущерба, мотивируя свои требования тем, что ******** года между истцом и ответчиком были заключены договоры N ******** и N ******** о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу ******** с правом получения истцом в собственность трехкомнатной квартиры, общей площадью ******** кв. м, расположенной на восьмом этаже, условный номер ********, а также машино-места. Согласно условиям договора N ******** от ******** сумма договора равна ******** долларов США по курсу ЦБ РФ на день осуществления платежа. Сумма договора N ******** от ******** равна ******** долларов США по курсу ЦБ РФ на день осуществления платежа. Порядок оплаты по договорам предусматривал уплату денежных средств, либо на расчетный счет инвестора, либо по его указанию третьим лицам. Истец К.И. надлежащим образом исполнила принятые по договору обязательства и оплатила за квартиру ******** долларов США и за машино-место по договору N ******** - ******** долларов США. Ответчик, в свою очередь, принял на себя обязательства закончить строительство дома и передать в собственность истца квартиру не позднее 31 марта 2010 года, однако указанных обязательств не выполнил. При таких обстоятельствах, истец К.И. просила суд расторгнуть договоры N ******** от ******** и N ******** от ******** долевого участия в строительстве, взыскать сумму денежных средств в размере ******** рубля (по курсу ЦБ РФ на день совершения платежа по договору N ********) в размере ******** рублей (по курсу ЦБ РФ на день совершения платежа по договору N ********), проценты за пользование чужими денежными средствами в размере ******** руб. по договору N ********, в размере ******** руб. по договору N ********, убытки, причиненные неисполнением обязательства, в виде разницы между рыночной стоимостью квартиры, которая должна быть построена и фактически уплаченными денежными средствами в размере ******** рублей.
Истец К.И. и ее представитель в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме, просили их удовлетворить.
Представители ответчика в судебное заседание явились, исковые требования не признали, по доводам указанным в отзывах.
Представитель третьего лица Министерства образования и науки в РФ в судебное заседание явился, в удовлетворении исковых требований просил отказать по доводам письменных возражений.
Представитель третьего лица К.С. в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого, как незаконного, по доводам апелляционной жалобы с учетом дополнений просит ответчик ФГБОУ ВПО "Московский архитектурный институт (государственная академия)".
Определением Мещанского районного суда города Москвы от 05 апреля 2013 года исправлены описки в решении от 15 февраля 2013 года.
Изучив материалы дела, выслушав представителя истца К.И. по доверенности М., представителя истца К.И. и третьего лица К.С. по доверенности Ф., представителя ответчика ФГБОУ ВПО "Московский архитектурный институт (государственная академия)" по доверенности Т., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Из материалов дела следует и судом установлено, что ******** года был заключен инвестиционный контракт N ******** с участием Правительства Москвы, МАРХИ, ГУП "Управление по реконструкции и развитию уникальных объектов", предметом которого является реализация инвестиционного проекта строительства жилого дома по адресу: ******** с ориентировочным объемом инвестиций ******** рублей (п. 2.1).
По условиям контракта, в рамках реализации указанного проекта, ГОУ ВПО "Московский архитектурный институт (государственная академия)" обязался за счет привлеченных средств произвести разработку и согласование исходно-разрешительной и проектно-сметной документации (архитектурная концепция, проект, рабочая документация) на строительство объекта, ГУП "Управление по реконструкции и развитию уникальных объектов" за счет собственных и привлеченных средств обязуется произвести строительные и пуско-наладочные работы по объекту (п. 2.2).
Доля жилой площади ГОУ ВПО "Московский архитектурный институт (государственная академия)" в результате реализации проекта должна была составлять ********%, из которых ********% - очередникам МАРХИ, ********% - совету ректоров и ********% - привлеченным соинвесторам (п. 3.1).
В соответствии с п. 5.4 контракта институт и управление имеют право привлекать юридических и физических лиц к финансированию строительства инвестиционного объекта в части жилых помещений на основании договоров, заключенных институтом самостоятельно и регистрируемых в установленном порядке.
Во исполнение заключенного контракта проректор МАРХИ Л., действуя в интересах ответчика, заключил с истцом К.И. договоры долевого участии в инвестировании строительства жилого дома N ******** от ******** и N ******** от ********.
В соответствии с п. 1.12 и п. 5.3.3 инвестиционного контракта N ******** от ******** договор N ******** от ******** был зарегистрирован в установленном порядке в Департаменте Жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы ******** года.
Предметом заключенных договоров является соглашение сторон о привлечении инвестиций в строительство жилого дома по адресу: ********, согласно Постановлению Правительства Москвы N ******** от ********, инвестиционному контракту N ******** от ********, договору аренды земельного участка N ******** от ******** рег. номер ******** от ******** (п. 1.1).
В соответствии с приложением N 1 к договору N ******** и п. 1.1 договора N ******** по окончании строительства объекта К.И. передается для оформления права собственности в качестве результата инвестиционной деятельности доля в жилом доме, а именно трехкомнатная квартира, соответствующая следующим проектным характеристикам: общая площадь ******** кв. м, на восьмом этаже, условный номер ********, и машино-место, точная площадь которого определяется после сдачи жилого дома в эксплуатацию и получения данных от органов БТИ.
Согласно п. 1.2 дополнительного соглашения N 1 к договору N ******** срок окончания строительства - 4 квартал 2005 года.
Впоследствии, в силу п. 1.2. дополнительного соглашения N 2 к договору N ******** и дополнительного соглашения N 1 к договору N ********, в связи с принятием органами Правительства Москвы решения о продлении сроков окончания строительства объекта, срок окончания строительства был продлен до 31 марта 2010 года.
ГОУ ВПО "Московский архитектурный институт (государственная академия)" обязался обеспечить право получения и оформления в собственность в качестве результата инвестиций строительства жилого дома доли общей площади жилого дома в виде квартиры и машино-места (п. 3.1.1), направлять денежные средства на реализацию предмета договора, в том числе на расчеты с поставщиками и подрядчиками по проектированию, консультационному инжинирингу (п. 3.1.3), по окончанию строительства подготовить соинвестору пакет документов для оформления права собственности соинвестора на его долю и передать в 10-дневный срок после открытия почтового адреса (п. 3.1.4).
К.И. обязалась уплатить сумму инвестиционного взноса, указанную в договоре. Общая стоимость квартиры на момент заключения договора ******** составляет ******** долларов США и не может быть изменена, в том числе, за счет увеличения расходов инвестора (п. 3.7 дополнительного соглашения N 1 к договору N ********), общая стоимость машино-места на момент заключения договора ******** составляет ******** долларов США (п. 4.1 дополнительного соглашения N 1 к договору ********). Инвестирование средств в строительство жилого дома осуществляется истцом в рублях по курсу ММВБ на день платежа путем перечисления денежных средств на расчетный счет ответчика, либо по его указанию третьему лицу (п. 4.3 договора ******** и п. 4.2 договора N ********).
Ответчик гарантирует, что передаваемые площади не отчуждены и не переуступлены в любой иной форме, предусмотренной действующим законодательством Российской Федерации (п. 3.1.2. договоров). Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до момента полного выполнения сторонами своих обязательств.
В соответствии с указанными договорами истец К.И. оплатила требуемые к оплате суммы в рублевом выражении на день платежа по указанию ответчика, исполнив за него обязательства перед третьими лицами, а именно: по письму N ******** от ******** в адрес ООО "********" произвела оплату в сумме ******** руб.; по письму N ******** от ******** в адрес ООО "********" произвела оплату в сумме ******** руб.; по письму N ******** от ******** в адрес ООО "********" произвела оплату в сумме ******** руб. по квитанции к приходно-кассовому ордеру N ******** от ********, в сумме ******** руб. по квитанции к приходно-кассовому ордеру N ******** от ********, в сумме ******** руб. по платежному поручению N ******** от ********; по письму N ******** от ******** в адрес ООО "********" произвела оплату в сумме ******** руб. по квитанции к приходно-кассовому ордеру N ******** от ********, в сумме ******** руб. по квитанции к приходно-кассовому ордеру N ******** от ********.
В подтверждение выполнения истцом К.И. обязательства по договорам в полном объеме между ней и ответчиком были составлены акты от ******** года о выполнении истцом обязательств по заключенным договорам. Данными актами установлено, что обязательства К.И. по договорам N ******** от ******** и N ******** от ******** выполнены в полном объеме. Подписав акт, ответчик подтвердил, что оплата денежных средств третьим лицам полностью соответствует условиям договора.
Решением Хамовнического районного суда г. Москвы от 9 февраля 2012 года, вступившим в законную силу 16 мая 2012 года, прокурору ЦАО г. Москвы, действующему в интересах Российской Федерации в лице МАРХИ, отказано в удовлетворении исковых требований к Л. о признании договоров о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу: ********, подписанных Л., не порождающими правовых последствий для МАРХИ и о признании Л. надлежащей стороной указанных договоров (застройщиком). Судом было установлено, что МАРХИ знал о наличии оспариваемых договоров, поскольку должен был контролировать порядок исполнения инвестиционного контракта, в том числе в части распоряжения долей института, в счет которой и были заключены договоры участия в долевом строительстве с третьими лицами.
В Апелляционном определении от 16 мая 2012 года судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда указала, что правомерность заключения договоров о долевом участии в строительстве жилого дома МАРХИ и третьими лицами в суде не оспаривалась.
В соответствии с частью 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Положениями ч. 1 ст. 313 ГК РФ установлено, что исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа не вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично. В этом случае кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом.
Согласно статье 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Удовлетворяя исковые требования К.И. о расторжении договоров о долевом участии в строительстве N ******** от ******** и N ******** от ********, взыскании уплаченных по договорам денежных средств, суд исходил из того, что ответчик не выполнил договорных обязательств по строительству и передаче квартиры, машино-места истцу в установленный договором срок, что является существенным нарушением условий заключенных договоров; в соответствии с п. 12 протокола заседания Градостроительно-земельной комиссии города Москвы N ******** от ******** года принято решение о прекращении реализации инвестиционного проекта по адресу: ******** (ЦАО).
Кроме того, суд правомерно взыскал с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами, а также расходы по уплате государственной пошлины в порядке статьи 98 ГПК РФ.
Судебная коллегия соглашается с приведенными выше выводами суда первой инстанции, т.к. они основаны на анализе действующего законодательства и доказательствах, имеющихся в материалах дела.
Кроме того, согласно ответа заместителя префекта ЦАО г. Москвы С. от ******** года, представленного судебной коллегии, на основании решения Градостроительно-земельной комиссии города Москвы от ******** инвестиционный проект по указанному адресу прекращен, заключенному Правительством Москвы с МАРХИ и ГУП города Москвы "Управление по реконструкции и развитию уникальных объектов", в Единой автоматизированной информационной системе торгов города Москвы 28.03.2013 присвоен статус "прекращен". Постановлением Правительства Москвы от 17.05.2013 N 312-ПП "О признании утратившими силу правовых актов (отдельных положений правовых актов) Правительства Москвы" признаны утратившими силу правовые акты Правительства Москвы по данному инвестиционному проекту.
Из ответа тендерного комитета Департамента города Москвы по конкурентной политике от ******** года также представленного судебной коллегии следует, что в Единой автоматизированной информационной системе торгов города Москвы (ЕАИСТ) инвестиционному контракту от ******** г. (реестровый N ********) на реализацию инвестиционного проекта по строительству жилого дома по адресу: ******** на основании решения Градостроительно-земельной комиссии города Москвы от ******** г. (протокол N ********, п. 83) присвоен статус "прекращен". Соглашение о расторжении инвестиционного контракта не заключалось. Статус "прекращен" присвоен в связи с истечением предельного срока реализации контракта.
В соответствии с положениями статьи 28 Закона РФ О защите прав потребителей" потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги), если исполнитель нарушил сроки выполнения работы (оказания услуги). Потребитель вправе потребовать полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с нарушением сроков выполнения работы (оказания услуги). Убытки возмещаются в сроки, установленные для удовлетворения соответствующих требований потребителя.
При указанных обстоятельствах выводы суда в названной части следует признать правомерными.
Между тем, судебная коллегия не может согласиться с выводом суда о размере процентов за пользование чужими денежными средствами.
Суд неверно согласился с представленным истцом расчетом, в соответствии с которым проценты, предусмотренные ст. 395 ГК РФ, взысканы с ответчика с момента перечисления истцом денежных средств в счет исполнения обязательств МАРХИ перед третьими лицами.
Как следует из материалов дела и не оспаривалось истцом, требование о расторжении заключенных договоров N ******** от ********, N ******** от ******** и возврате в 10-дневный срок внесенных инвестором инвестиционных взносов было направлено К.И. в адрес ректора МАРХИ ******** года (л.д. 62 - 63, 64).
В этой связи, с учетом положений ст. 452 ГК РФ, обязанность по возврату денежных средств, уплаченных К.И. по договорам, возникла у МАРХИ, не исполнившего свои обязательства по договорам, по истечении десятидневного срока после получения претензии, то есть ******** года. Однако денежные средства ответчиком выплачены не были, в связи с чем суд пришел к обоснованному выводу о взыскании с ответчика процентов, предусмотренных ст. 395 ГК РФ.
В соответствии со ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты.
Как разъяснено в п. 1 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ N 13/14 от 8.10.1998, имея в виду, что ст. 395 ГК РФ предусматривает последствия неисполнения или просрочки исполнения денежного обязательства, в силу которого на должника возлагается обязанность уплатить деньги, положения данной статьи не применяются к отношениям сторон, если они не связаны с использованием денег в качестве средства платежа, средства погашения денежного долга.
В силу п. 25 Постановлении Пленума ВС РФ и ВАС РФ N 13/14 от 8.10.1998 "О практике применения положений Гражданского Кодекса РФ о процентах за пользование чужими денежными средствами", если по соглашению сторон обязанность исполнить обязательство в натуре (передать вещи, произвести работы, оказать услуги) заменяется обязанностью должника уплатить определенную сумму, то с истечением срока уплаты этой суммы, определенного законом или соглашением сторон, на сумму долга подлежат начислению проценты на основании пункта 1 ст. 395 ГК РФ, если иное не установлено соглашением сторон.
Из изложенного следует, что период неправомерного пользования денежными средствами составляет 118 дней: с ******** года (возникновение обязанности по возврату денежных средств) по ******** года (дата предъявления иска в суд).
Таким образом, размер процентов за пользование чужими денежными средствами по договору N ******** от ******** составляет ******** руб. ******** коп. (******** руб. x 8,25%) : 360 дней x 118 дней просрочки; размер процентов за пользование чужими денежными средствами по договору N ******** от ******** составляет ******** руб. ******** коп. (******** руб. x 8,25%) : 360 дней x 118 дней просрочки.
В этой связи, решение суда подлежит изменению в части размера процентов за пользование чужими денежными средствами. С ответчика в пользу истца подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами в размере ******** руб. ******** коп. (******** руб. ******** коп. + ******** руб. ******** коп.).
Удовлетворяя требования К.И. о взыскании с ответчика причиненных убытков в размере ******** руб., суд исходил из того, что договор истцом заключался с целью приобретения в собственность квартиры, а потому дополнительные расходы, которые она должна будет понести для приобретения аналогичной квартиры у другого застройщика, являются ее убытками, связанными с неисполнением обязательства ответчика.
В апелляционной жалобе ответчик ссылается на необоснованность удовлетворения требований К.И. о взыскании убытков, в связи отсутствием в деле допустимых доказательств несения убытков.
В силу статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также не полученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Согласно пункта 10 Постановления от 1 июля 1996 года Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации", при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, причиненных гражданам и юридическим лицам нарушением их прав, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 ГК). Необходимость таких расходов и их предполагаемый размер должны быть подтверждены обоснованным расчетом, доказательствами, в качестве которых могут быть представлены смета (калькуляция) затрат на устранение недостатков товаров, работ, услуг; договор, определяющий размер ответственности за нарушение обязательств, и. т.п.
Судебная коллегия приходит к выводу, что истцом в соответствии со ст. ст. 12, 56, 57 ГПК РФ не представлено допустимых, убедительных и бесспорных доказательств причинения убытков в заявленном размере. При этом представленный истцом отчет ******** АНО "Центр независимой оценки" об определении рыночной стоимости затрат на восстановление нарушенного права на объект недвижимости таковым доказательством признан быть не может, поскольку с безусловностью не свидетельствует о причинении истцу реальных убытков в заявленном размере. Бесспорные, допустимые доказательства, подтверждающие необходимость несения расходов для восстановления нарушенного права истца в означенном размере не представлены.
При таких обстоятельствах, решение суда нельзя признать законным и обоснованным в части удовлетворения исковых требований К.И. о взыскании с ответчика убытков в размере ******** рублей, в связи с чем решение в данной части подлежит отмене с вынесение нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований К.И. о взыскании убытков.
Другие доводы апелляционной жалобы направлены на иное толкование норм материального права и иную оценку доказательств, не содержат новых обстоятельств, которые не были предметом обсуждения суда первой инстанции или опровергали бы выводы судебного решения, а потому не могут служить основанием к отмене судебного решения в части расторжения заключенных договоров, взыскании уплаченных по ним инвестиционных взносов, а также процентов за пользование чужими денежными средствами.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Мещанского районного суда города Москвы от 15 февраля 2013 года изменить в части взыскания с ФГБОУ ВПО "Московский архитектурный институт (государственная академия)" в пользу К.И. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Взыскать с Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Московский архитектурный институт (государственная академия)" в пользу К.И. проценты за пользование чужими денежными средствами в размере ******** рублей.
Решение Мещанского районного суда города Москвы от 15 февраля 2013 года отменить в части взыскания с ФГБОУ ВПО "Московский архитектурный институт (государственная академия)" в пользу К.И. убытков в размере ******** рублей.
В удовлетворении исковых требований К.И. к ФГБОУ ВПО "Московский архитектурный институт (государственная академия)" о взыскании убытков отказать.
В остальной части решение Мещанского районного суда города Москвы от 15 февраля 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)