Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 августа 2013 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 26 августа 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Назаренко И.П., при участии в судебном заседании от истца - местной администрации Майского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики (ИНН 0703002682, ОГРН 1020700558031) - Попеты А.А. (доверенность от 02.04.2013), в отсутствие представителей ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Майский коопзаготпром" (ИНН 0703005860, ОГРН 1060703004658), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Майский коопзаготпром" на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 13.03.2013 (судья Шокумов Ю.Ж.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2013 (судьи Сулейманов З.М., Луговая Ю.Б., Казакова Г.В.) по делу N А20-1310/2011, установил следующее.
Местная администрация Майского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики (далее - администрация района) обратилась в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Майский коопзаготпром" (далее - общество) о понуждении к возврату арендуемого им по договору от 24.09.2003 земельного участка площадью 54 400 кв. м с кадастровым номером 07:03:010109:0016, расположенного по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, Майский муниципальный район, г. Майский, ул. 9-го мая, 290 (316), путем его освобождения от остатков ранее принадлежавших ответчику на праве собственности нежилого здания площадью 344,2 кв. м с кадастровым (условным) номером 07:03:01:01255:002 (запись о государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - запись в реестре) N 07-01/03-01/2003-0528), нежилого помещения площадью 3035,3 кв. м с кадастровым (условным) номером 07:03:01:01255:003 (запись в реестре N 07-01/03-01/2003-0529), производственной базы площадью 680,6 кв. м с кадастровым (условным) номером 07:03:01:01255:004 (запись в реестре N 07-01/03-01/2003-0530), нежилого помещения площадью 428,2 кв. м с кадастровым (условным) номером 07:03:01:01255:005 (запись в реестре N 07-01/03-01/2003-0531), нежилого помещения площадью 798,5 кв. м с кадастровым (условным) номером 07:03:01:01255:006 (запись в реестре N 07-01/03-01/2003-0532; далее - договор аренды, земельный участок, объекты недвижимости), о понуждении к устранению препятствий в пользовании земельным участком путем признания отсутствующим права собственности общества на названные объекты недвижимости и исключения из реестра записей о государственной регистрации права собственности общества на них (с учетом изменения предмета иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике (далее - управление).
В ходе судебного разбирательства администрация заявила отказ от требований, касающихся нежилого помещения площадью 3035,3 кв. м с кадастровым (условным) номером 07:03:01:01255:003 (регистрационная запись N 07-01/03-01/2003-0529).
Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 24.08.2011, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2012, отказ от части исковых требований принят, производство по делу в указанной части прекращено. В остальной части исковые требования удовлетворены.
Суд первой инстанции, установив, что договор аренды расторгнут решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 13.04.2011 по делу N А20-143/2011 по иску местной администрации городского поселения Майский (далее - администрация поселения), а находившиеся на земельном участке объекты недвижимости разрушены, сделал вывод о прекращении права собственности общества на них и отсутствии правовых оснований для сохранения в реестре соответствующих регистрационных записей.
Суд апелляционной инстанции, приняв во внимание отмену постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2011 решения Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 13.04.2011 по делу N А20-143/2011, которым администрации поселения отказано в удовлетворении искового требования о расторжении договора аренды ввиду ее выбытия из арендных отношений, пришел к выводу о недействительности (ничтожности) договора аренды, согласившись с выводами суда первой инстанции о прекращении права собственности общества на разрушенные объекты и отсутствии правовых оснований для сохранения регистрационных записей.
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.07.2012 решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 24.08.2011 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2012 по делу N А20-1310/2011 в части принятия отказа от иска и прекращения производства по делу оставлены без изменения. В оставшейся части судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики.
Кассационный суд указал на необходимость установления обстоятельств, связанных с соблюдением администрацией района процедуры расторжения договора аренды, наличием (отсутствием) между сторонами арендных отношений, оценки с учетом периода нахождения объектов недвижимости в разрушенном состоянии предпринимаемых их собственником действий по восстановлению производственной базы.
При новом рассмотрении дела судом принят к производству встречный иск общества о признании незаконным бездействия администрации района, выразившегося в непринятии решения по вопросу о предоставлении обществу в собственность за плату земельного участка, а также о понуждении администрации к принятию решения о передаче в собственность обществу земельного участка и направлению проекта соответствующего договора купли-продажи.
Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 13.03.2013, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2013, встречный иск общества оставлен без рассмотрения, в удовлетворении исковых требований администрации района отказано.
Суды пришли к выводам о том, что договор аренды не был расторгнут сторонами в установленном порядке, земельный участок находится у общества на правах аренды, основания для признания договора аренды недействительной (ничтожной) сделкой отсутствуют, а, несмотря на то, что объекты недвижимости на земельном участке фактически разрушены и производственная база не осуществляет свою деятельность в течение длительного времени, основания для удовлетворения иска отсутствуют ввиду недоказанности истечения на дату обращения администрации района с иском в суд трехлетнего срока, в течение которого общество вправе реализовать намерение на восстановление разрушенных объектов недвижимости и возобновление производственной деятельности.
Общество обжаловало судебные акты в порядке главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).
Заявитель жалобы настаивает на изменении мотивировочной части обжалуемых судебных актов в части, полагая, что земельный участок, сформированный из принадлежавших ранее на праве постоянного (бессрочного) пользования Майскому коопзаготпрому Кабардино-Балкарского республиканского союза потребительских обществ (далее - правоопредшественник общества) и Майскому ХПП "Кооппром" (далее - предприятие) земельных участков, передан в аренду обществу без проведения торгов по продаже права на заключение договора аренды, в связи с чем договор аренды является недействительной (ничтожной) сделкой, по требованию о применении последствий недействительности которого истекла исковая давность. Судами, по мнению кассатора, необоснованно не принят во внимание содержащийся в мотивировочной части вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 09.04.2012 по делу N А20-1917/2008 вывод о недействительности (ничтожности) договора аренды, не дана оценка составленному федеральным государственным унитарным предприятием "Ростехинвентаризация" акту обследования от 08.08.2011, которым зафиксирован факт наличия на земельном участке фундаментов всех объектов недвижимости, элементов стен последних и двух не разрушенных объектов.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.
Из материалов дела видно и судами установлено, что распоряжением главы администрации поселения от 23.09.2003 N 462 (далее - распоряжение от 23.09.2003) отменено ранее изданное распоряжение от 25.09.1998 N 816 о закреплении за правопредшественником общества на праве постоянного (бессрочного) пользования земельного участка площадью 46 295 кв. м и за предприятием - земельного участка площадью 8124 кв. м. Принято решение о передаче правопредшественнику общества в аренду земельного участка, сформированного из названных участков.
Администрация поселения (арендодатель) и правопредшественник общества (арендатор) 24.09.2003 заключили договор аренды со сроком действия с 22.09.2003 по 22.08.2004 и условием о возможности его ежегодной пролонгации.
При осуществлении муниципального земельного контроля в результате обследовании земельного участка комиссией администрации района составлен акт от 25.05.2010 N 26, в котором указано, что земельный участок не используется, имеет заброшенный вид, все здания и сооружения разрушены, участок захламлен строительным мусором, работы по восстановлению разрушенных объектов не ведутся.
Названные обстоятельства послужили основанием обращения администрации в арбитражный суд.
Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
Статьей 45 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) установлены основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, к числу которых отнесены отказ землепользователя от принадлежащего ему права на земельный участок, принудительное прекращение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком при использовании земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, использовании земельного участка способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки, неустранение совершенных умышленно земельных правонарушений, выразившихся в неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, его реквизиция. При этом решение о прекращении прав на земельные участки в названных случаях, за исключением отказа правообладателя от права, должно приниматься судом.
В материалах дела отсутствуют доказательства прекращения права постоянного (бессрочного) пользования правопредшественника общества на земельный участок по вышеназванным основаниям.
Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, в силу пункта 7 части 2 и части 3 указанной статьи, также может быть принудительно прекращено в иных случаях предусмотренных федеральными законами, которыми также могут быть установлены исключения из общего правила о необходимости принятия соответствующего решения судом.
Пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) установлена обязанность юридических лиц по переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или по приобретению земельных участков в собственность в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса.
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 1 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснил, что возможность реализации названного права не поставлена в зависимость от того, для какой цели были предоставлены земельные участки.
Необходимость принятия судом решения по соответствующему вопросу или проведения торгов законодательством не предусмотрены.
С учетом вышеназванных обстоятельств и нормативных положений, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что в результате издания главой администрации поселения распоряжения от 23.09.2003 N 462 и заключения договора аренды, правопредшественником общества фактически исполнена установленная пунктом 2 статьи 3 Вводного закона обязанность, в результате чего прекращено право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.
Доказательства признания названного распоряжения в установленном порядке недействительным в материалах дела отсутствуют.
Пунктом 10 статьи 3 Вводного закона в действовавшей на момент заключения договора аренды редакции полномочиями по распоряжению землями, государственная собственность на которые не разграничена, до такого разграничения наделялись органы местного самоуправления в пределах их полномочий.
Администрация поселения при заключении договора аренды действовала в пределах предоставленных ей полномочий.
Федеральным законом от 17.04.2006 N 53-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" (далее - Закон N 53-ФЗ) в пункт 10 статьи 3 Вводного закона внесено изменение, согласно которому на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, были уполномочены органы местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.
С момента вступления Закона N 53-ФЗ в силу (01.07.2006) права арендодателя по договору аренды в силу закона перешли к администрации района.
Указанные обстоятельства явились основанием отмены решения Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 13.04.2011 по делу N А20-143/2011 и принятия апелляционным судом решения об отказе администрации поселения в удовлетворении требования о расторжении договора аренды (постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2011, оставленное без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.01.2012).
По истечении срока действия договор аренды возобновляется на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса при условии продолжения использования имущества арендатором и отсутствия со стороны арендодателя возражения на этот счет.
В случае возобновления договора не неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса).
Одним из оснований прекращения права собственности является гибель или уничтожение имущества (пункт 1 статьи 235 Гражданского кодекса).
Под гибелью или уничтожением имущества понимается необратимое физическое прекращение существования вещи в начальном виде, делающее невозможным удовлетворение исходных индивидуальных потребностей собственника.
При разрушении здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет. Условия сохранения прав на земельный участок за арендатором при разрушении здания, строения, сооружения определяются договором аренды земельного участка (статья 39 Земельного кодекса).
По смыслу указанных положений при разрушении (сносе) объекта, в том числе третьими лицами, его собственник в течение определенного срока сохраняет за собой ранее существовавший титул на земельный участок в целях восстановления разрушенного объекта.
Признав недоказанными факты реализации администрацией района права на односторонний отказ от договора аренды, а также соблюдения ею предусмотренного статьями 450, 452, 619 Гражданского кодекса порядка расторжения договора до обращения в суд с иском, установив, что земельный участок предоставлен правопредшественнику общества для эксплуатации продовольственной базы, в реестре существуют регистрационные записи о праве собственности общества на объекты недвижимости, у общества имеется намерение на восстановление частично разрушенных объектов недвижимости и возобновление производственной деятельности, суды не усмотрели законных оснований для удовлетворения исковых требований.
Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 13.03.2013 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2013 по делу N А20-1310/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.А.АНЦИФЕРОВ
Судьи
В.Е.ЕПИФАНОВ
И.П.НАЗАРЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 26.08.2013 ПО ДЕЛУ N А20-1310/2011
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 августа 2013 г. по делу N А20-1310/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 22 августа 2013 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 26 августа 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Назаренко И.П., при участии в судебном заседании от истца - местной администрации Майского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики (ИНН 0703002682, ОГРН 1020700558031) - Попеты А.А. (доверенность от 02.04.2013), в отсутствие представителей ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Майский коопзаготпром" (ИНН 0703005860, ОГРН 1060703004658), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Майский коопзаготпром" на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 13.03.2013 (судья Шокумов Ю.Ж.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2013 (судьи Сулейманов З.М., Луговая Ю.Б., Казакова Г.В.) по делу N А20-1310/2011, установил следующее.
Местная администрация Майского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики (далее - администрация района) обратилась в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Майский коопзаготпром" (далее - общество) о понуждении к возврату арендуемого им по договору от 24.09.2003 земельного участка площадью 54 400 кв. м с кадастровым номером 07:03:010109:0016, расположенного по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, Майский муниципальный район, г. Майский, ул. 9-го мая, 290 (316), путем его освобождения от остатков ранее принадлежавших ответчику на праве собственности нежилого здания площадью 344,2 кв. м с кадастровым (условным) номером 07:03:01:01255:002 (запись о государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - запись в реестре) N 07-01/03-01/2003-0528), нежилого помещения площадью 3035,3 кв. м с кадастровым (условным) номером 07:03:01:01255:003 (запись в реестре N 07-01/03-01/2003-0529), производственной базы площадью 680,6 кв. м с кадастровым (условным) номером 07:03:01:01255:004 (запись в реестре N 07-01/03-01/2003-0530), нежилого помещения площадью 428,2 кв. м с кадастровым (условным) номером 07:03:01:01255:005 (запись в реестре N 07-01/03-01/2003-0531), нежилого помещения площадью 798,5 кв. м с кадастровым (условным) номером 07:03:01:01255:006 (запись в реестре N 07-01/03-01/2003-0532; далее - договор аренды, земельный участок, объекты недвижимости), о понуждении к устранению препятствий в пользовании земельным участком путем признания отсутствующим права собственности общества на названные объекты недвижимости и исключения из реестра записей о государственной регистрации права собственности общества на них (с учетом изменения предмета иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике (далее - управление).
В ходе судебного разбирательства администрация заявила отказ от требований, касающихся нежилого помещения площадью 3035,3 кв. м с кадастровым (условным) номером 07:03:01:01255:003 (регистрационная запись N 07-01/03-01/2003-0529).
Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 24.08.2011, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2012, отказ от части исковых требований принят, производство по делу в указанной части прекращено. В остальной части исковые требования удовлетворены.
Суд первой инстанции, установив, что договор аренды расторгнут решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 13.04.2011 по делу N А20-143/2011 по иску местной администрации городского поселения Майский (далее - администрация поселения), а находившиеся на земельном участке объекты недвижимости разрушены, сделал вывод о прекращении права собственности общества на них и отсутствии правовых оснований для сохранения в реестре соответствующих регистрационных записей.
Суд апелляционной инстанции, приняв во внимание отмену постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2011 решения Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 13.04.2011 по делу N А20-143/2011, которым администрации поселения отказано в удовлетворении искового требования о расторжении договора аренды ввиду ее выбытия из арендных отношений, пришел к выводу о недействительности (ничтожности) договора аренды, согласившись с выводами суда первой инстанции о прекращении права собственности общества на разрушенные объекты и отсутствии правовых оснований для сохранения регистрационных записей.
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.07.2012 решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 24.08.2011 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2012 по делу N А20-1310/2011 в части принятия отказа от иска и прекращения производства по делу оставлены без изменения. В оставшейся части судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики.
Кассационный суд указал на необходимость установления обстоятельств, связанных с соблюдением администрацией района процедуры расторжения договора аренды, наличием (отсутствием) между сторонами арендных отношений, оценки с учетом периода нахождения объектов недвижимости в разрушенном состоянии предпринимаемых их собственником действий по восстановлению производственной базы.
При новом рассмотрении дела судом принят к производству встречный иск общества о признании незаконным бездействия администрации района, выразившегося в непринятии решения по вопросу о предоставлении обществу в собственность за плату земельного участка, а также о понуждении администрации к принятию решения о передаче в собственность обществу земельного участка и направлению проекта соответствующего договора купли-продажи.
Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 13.03.2013, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2013, встречный иск общества оставлен без рассмотрения, в удовлетворении исковых требований администрации района отказано.
Суды пришли к выводам о том, что договор аренды не был расторгнут сторонами в установленном порядке, земельный участок находится у общества на правах аренды, основания для признания договора аренды недействительной (ничтожной) сделкой отсутствуют, а, несмотря на то, что объекты недвижимости на земельном участке фактически разрушены и производственная база не осуществляет свою деятельность в течение длительного времени, основания для удовлетворения иска отсутствуют ввиду недоказанности истечения на дату обращения администрации района с иском в суд трехлетнего срока, в течение которого общество вправе реализовать намерение на восстановление разрушенных объектов недвижимости и возобновление производственной деятельности.
Общество обжаловало судебные акты в порядке главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).
Заявитель жалобы настаивает на изменении мотивировочной части обжалуемых судебных актов в части, полагая, что земельный участок, сформированный из принадлежавших ранее на праве постоянного (бессрочного) пользования Майскому коопзаготпрому Кабардино-Балкарского республиканского союза потребительских обществ (далее - правоопредшественник общества) и Майскому ХПП "Кооппром" (далее - предприятие) земельных участков, передан в аренду обществу без проведения торгов по продаже права на заключение договора аренды, в связи с чем договор аренды является недействительной (ничтожной) сделкой, по требованию о применении последствий недействительности которого истекла исковая давность. Судами, по мнению кассатора, необоснованно не принят во внимание содержащийся в мотивировочной части вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 09.04.2012 по делу N А20-1917/2008 вывод о недействительности (ничтожности) договора аренды, не дана оценка составленному федеральным государственным унитарным предприятием "Ростехинвентаризация" акту обследования от 08.08.2011, которым зафиксирован факт наличия на земельном участке фундаментов всех объектов недвижимости, элементов стен последних и двух не разрушенных объектов.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.
Из материалов дела видно и судами установлено, что распоряжением главы администрации поселения от 23.09.2003 N 462 (далее - распоряжение от 23.09.2003) отменено ранее изданное распоряжение от 25.09.1998 N 816 о закреплении за правопредшественником общества на праве постоянного (бессрочного) пользования земельного участка площадью 46 295 кв. м и за предприятием - земельного участка площадью 8124 кв. м. Принято решение о передаче правопредшественнику общества в аренду земельного участка, сформированного из названных участков.
Администрация поселения (арендодатель) и правопредшественник общества (арендатор) 24.09.2003 заключили договор аренды со сроком действия с 22.09.2003 по 22.08.2004 и условием о возможности его ежегодной пролонгации.
При осуществлении муниципального земельного контроля в результате обследовании земельного участка комиссией администрации района составлен акт от 25.05.2010 N 26, в котором указано, что земельный участок не используется, имеет заброшенный вид, все здания и сооружения разрушены, участок захламлен строительным мусором, работы по восстановлению разрушенных объектов не ведутся.
Названные обстоятельства послужили основанием обращения администрации в арбитражный суд.
Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
Статьей 45 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) установлены основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, к числу которых отнесены отказ землепользователя от принадлежащего ему права на земельный участок, принудительное прекращение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком при использовании земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, использовании земельного участка способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки, неустранение совершенных умышленно земельных правонарушений, выразившихся в неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, его реквизиция. При этом решение о прекращении прав на земельные участки в названных случаях, за исключением отказа правообладателя от права, должно приниматься судом.
В материалах дела отсутствуют доказательства прекращения права постоянного (бессрочного) пользования правопредшественника общества на земельный участок по вышеназванным основаниям.
Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, в силу пункта 7 части 2 и части 3 указанной статьи, также может быть принудительно прекращено в иных случаях предусмотренных федеральными законами, которыми также могут быть установлены исключения из общего правила о необходимости принятия соответствующего решения судом.
Пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) установлена обязанность юридических лиц по переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или по приобретению земельных участков в собственность в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса.
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 1 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснил, что возможность реализации названного права не поставлена в зависимость от того, для какой цели были предоставлены земельные участки.
Необходимость принятия судом решения по соответствующему вопросу или проведения торгов законодательством не предусмотрены.
С учетом вышеназванных обстоятельств и нормативных положений, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что в результате издания главой администрации поселения распоряжения от 23.09.2003 N 462 и заключения договора аренды, правопредшественником общества фактически исполнена установленная пунктом 2 статьи 3 Вводного закона обязанность, в результате чего прекращено право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.
Доказательства признания названного распоряжения в установленном порядке недействительным в материалах дела отсутствуют.
Пунктом 10 статьи 3 Вводного закона в действовавшей на момент заключения договора аренды редакции полномочиями по распоряжению землями, государственная собственность на которые не разграничена, до такого разграничения наделялись органы местного самоуправления в пределах их полномочий.
Администрация поселения при заключении договора аренды действовала в пределах предоставленных ей полномочий.
Федеральным законом от 17.04.2006 N 53-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" (далее - Закон N 53-ФЗ) в пункт 10 статьи 3 Вводного закона внесено изменение, согласно которому на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, были уполномочены органы местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.
С момента вступления Закона N 53-ФЗ в силу (01.07.2006) права арендодателя по договору аренды в силу закона перешли к администрации района.
Указанные обстоятельства явились основанием отмены решения Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 13.04.2011 по делу N А20-143/2011 и принятия апелляционным судом решения об отказе администрации поселения в удовлетворении требования о расторжении договора аренды (постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2011, оставленное без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.01.2012).
По истечении срока действия договор аренды возобновляется на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса при условии продолжения использования имущества арендатором и отсутствия со стороны арендодателя возражения на этот счет.
В случае возобновления договора не неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса).
Одним из оснований прекращения права собственности является гибель или уничтожение имущества (пункт 1 статьи 235 Гражданского кодекса).
Под гибелью или уничтожением имущества понимается необратимое физическое прекращение существования вещи в начальном виде, делающее невозможным удовлетворение исходных индивидуальных потребностей собственника.
При разрушении здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет. Условия сохранения прав на земельный участок за арендатором при разрушении здания, строения, сооружения определяются договором аренды земельного участка (статья 39 Земельного кодекса).
По смыслу указанных положений при разрушении (сносе) объекта, в том числе третьими лицами, его собственник в течение определенного срока сохраняет за собой ранее существовавший титул на земельный участок в целях восстановления разрушенного объекта.
Признав недоказанными факты реализации администрацией района права на односторонний отказ от договора аренды, а также соблюдения ею предусмотренного статьями 450, 452, 619 Гражданского кодекса порядка расторжения договора до обращения в суд с иском, установив, что земельный участок предоставлен правопредшественнику общества для эксплуатации продовольственной базы, в реестре существуют регистрационные записи о праве собственности общества на объекты недвижимости, у общества имеется намерение на восстановление частично разрушенных объектов недвижимости и возобновление производственной деятельности, суды не усмотрели законных оснований для удовлетворения исковых требований.
Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 13.03.2013 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2013 по делу N А20-1310/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.А.АНЦИФЕРОВ
Судьи
В.Е.ЕПИФАНОВ
И.П.НАЗАРЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)