Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Пасечникова Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Тульского областного суда в составе:
председательствующего Федоровой С.Б.,
судей Луниной Т.Д., Ходаковой Л.А.
при секретаре М.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе И.С.А. и апелляционной жалобе И.В.И. на решение Донского городского суда Тульской области от 13 сентября 2012 года по делу по иску Ш.В.С. к И.С.А. о понуждении к заключению основного договора купли-продажи жилого помещения и встречному иску И.С.А. к Ш.В.С. о признании предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным, компенсации за фактическую потерю времени.
Заслушав доклад судьи Луниной Т.Д., судебная коллегия
установила:
Ш.В.С. обратилась в суд с иском к И.С.А. о понуждении к заключению основного договора купли-продажи жилого помещения - квартиры N 3, расположенной по адресу: <адрес>, д. 11.
Требования мотивировала тем, что 03.07.2012 г. между нею и ответчиком И.С.А. заключен предварительный договор купли-продажи вышеуказанного жилого помещения, находящегося в собственности у И.С.А., по условиям которого последний обязался заключить с истицей основной договор купли-продажи спорной квартиры в срок не позднее 17.07.2012 г. по цене <данные изъяты> рублей. Во исполнение условий предварительного договора купли-продажи, она передала ответчику 16.06.2012 г. аванс в сумме <данные изъяты> рублей, оставшуюся сумму она должна была оплатить за счет собственных денежных средств и денежных средств, полученных в кредит от ОАО <данные изъяты>.
Указала, что ответчик И.С.А. уклоняется от заключения основного договора купли-продажи, в связи с чем она 14.07.2012 г. направила ответчику письменное уведомление о подписании ею кредитного договора и необходимости заключения основного договора в срок до 17.07.2012 г.
Считая, что предварительный договор купли-продажи от 03.07.2012 г. является действительным, поскольку составлен в соответствии со ст. 429 ГК РФ, обратилась в суд с настоящим иском.
В процессе рассмотрения дела ответчик И.С.А. обратился в суд со встречным исковым требованием о признании предварительного договора купли-продажи от 03.07.2012 г. недействительным, взыскании с Ш.В.С. компенсации за фактическую потерю времени, морального вреда и возмещении убытков в виде несения им расходов по оплате справки об инвентаризационной стоимости квартиры.
В обоснование заявленных требований ответчик И.С.А. (истец по встречному иску) указал, что предварительный договор купли-продажи от 03.07.2012 г. не подписывал, его условия были установлены истицей в одностороннем порядке и ею же нарушены.
Пояснил, что он заключал с истицей предварительный договор купли-продажи спорного жилого помещения 23.06.2012 г., по условиям которого стороны обязались заключить основной договор купли-продажи 27.06.2012 г. Однако, после его подписания, покупатель Ш.В.С. уведомила его, что Сбербанк РФ не пропускает предварительный договор по причине указания места его составления г. Донской, тогда как требуется указание о заключении договора в г. Тула, и привезла для переоформления чистый бланк договора. При этом утверждает, что Ш.В.С. заверила его о том, что все условия предварительного договора от 23.06.2012 г. останутся неизменными. Он, в свою очередь, потребовал от Ш.В.С. предоставить ему сведения о дате и номере кредитного договора, суммы кредита для составления основного договора купли-продажи, однако к 27.06.2012 г. Ш.В.С. данные документы ему не предоставила, от нее не поступило предложения о заключении основного договора купли-продажи спорной квартиры, в связи с чем он сделал вывод об отказе Ш.В.С. от заключения основного договора купли-продажи квартиры. Поскольку срок предварительного договора купли-продажи 27.06.2012 г. истек, то он пришел к выводу о прекращении обязательств, взятых сторонами при его заключении.
Не отрицал, что 19.07.2012 г. получил от Ш.В.С. письмо, из содержания которого понял, что последняя обманула его и в одностороннем порядке, не согласовав с ним, установила новый срок действия предварительного договора, отправив его заказным письмом 14.07.2012 г., по смыслу и содержанию которое не является офертой для заключения основного договора купли-продажи.
Считает, что своими недобросовестными действиями Ш.В.С. причинила ему, инвалиду <данные изъяты> группы <данные изъяты>, моральный вред, который он оценивает в <данные изъяты> рублей. Также просил взыскать с истицы компенсацию за фактическую потерю времени в сумме <данные изъяты> рублей.
Кроме того, поскольку он был вынужден нести расходы по оплате справки, выданной Донским отделом Тульского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" об инвентарной стоимости спорного жилого помещения, затребованной им покупателем Ш.В.С. в сумме <данные изъяты>, просил указанную сумму взыскать с истицы Ш.В.С.
Истица (ответчик по встречному иску) Ш.В.С. в судебное заседание не явилась, о дне и времени судебного заседания извещалась своевременно и надлежащим образом, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие, исковые требования поддержала.
В судебном заседании представитель истицы (ответчика по встречному иску) Ш.В.С. по доверенности Ф. исковые требования доверителя Ш.В.С. поддержала в полном объеме.
И.С.А. (истец по встречным исковым требованиям) в судебном заседании отказался от заявленных им исковых требований в части компенсации морального вреда и взыскании убытков в виде несения расходов по оплате стоимости справки об инвентарной стоимости спорного жилого помещения, выданной Донским отделом Тульского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" в сумме <данные изъяты>, в связи с чем производство по делу в этой части встречных исковых требований судом прекращено. В остальном поддержал заявленные им встречные исковые требования, исковые требования истицы Ш.В.С. не признал.
Представитель ответчика (истца по встречному иску) И.С.А. по доверенности Ч. в судебном заседании поддержала встречные исковые требования, в удовлетворении исковых требований Ш.В.С. просила отказать за необоснованностью.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, в судебное заседание не явился, о дне, времени судебного заседания уведомлен своевременно и надлежащим образом. В письменном отзыве просил рассмотреть заявленные исковые требования на усмотрение суда.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований И.В.И., в судебное заседание, не явилась, письменно ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие, поддержала встречные исковые требования И.С.А., исковые требования Ш.В.С. не признала.
Суд, исходя из положений ст. 167 ГПК РФ, рассмотрел дело в отсутствие не явившихся сторон - третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области и И.В.И.
Решением Донского городского суда Тульской области от 13 сентября 2012 года постановлено:
исковые требования Ш.В.С. к И.С.А. о понуждении к заключению основного договора купли-продажи жилого помещения - двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, удовлетворить в полном объеме.
Обязать И.С.А. заключить с Ш.В.С. основной договор купли-продажи жилого помещения - двухкомнатной квартиры N 3, расположенной по адресу: <адрес>, д. 11.
И.С.А. в удовлетворении встречных исковых требований к Ш.В.С. о признании предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным, компенсации за фактическую потерю времени, отказать в полном объеме.
В апелляционной жалобе И.С.А. ставит вопрос об отмене решения суда как постановленного с нарушением норм материального и процессуального права.
В апелляционной жалобе И.В.И. просит отменить решение суда как незаконное.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, выслушав объяснения И.С.А., возражения представителя Ш.В.С. по доверенности Ф., судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободы в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они установили взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ).
Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор.
В силу п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется об заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 данного Кодекса.
Пунктом 4 ст. 445 ГК РФ предусмотрено, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 23.06.2012 года истица Ш.В.С. с одной стороны (покупатель) и И.С.А. с другой стороны (продавец) заключили предварительный договор купли-продажи 2-комнатной квартиры N 3, расположенной по адресу: <адрес>, д. 11 за <данные изъяты> рублей.
Согласно п. 3 данного договора в счет причитающейся по договору купли-продажи суммы покупатель передал продавцу аванс в размере <данные изъяты> рублей. Стороны договорились, как следует из п. 4 данного договора, заключить основной договор купли-продажи не позднее 27.06.2012 г.
Из условий пунктов 6, 7, 9, 11 данного договора следует, что часть стоимости объекта недвижимого имущества оплачивается покупателем за счет средств Открытого акционерного общества "<данные изъяты> в лице Тульского филиала N.
Подтверждением исполнения покупателем п. 3 данного договора является расписка И.С.А. от 16.06.2012 г. о получении им от Ш.В.С. аванса в размере <данные изъяты> рублей.
Вышеуказанные обстоятельства объективно подтверждаются как пояснениями участвующих в деле лиц, так и письменными доказательствами, которые были предметом исследования суда первой инстанции.
Поскольку срок действия предварительного договора купли-продажи от 23.06.2012 года истек и стороны данный факт в суде первой инстанции не оспаривали, суд, при рассмотрении настоящего спора, обоснованно исходил из того, что обязательства по нему у сторон прекращены.
В обоснование заявленных требований истицей Ш.В.С. был представлен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимого имущества от 03.07.2012 г., из которого следует, что его предметом является то же жилое помещение, что и по предварительному договору от 23.06.2012 г.
Сторонами данного договора являются Ш.В.С. (покупатель) и И.С.А. (продавец). Не изменилось и условие о цене квартиры, а также достигнутое сторонами договора соглашение об уплате покупателем продавцу в счет причитающейся по договору купли-продажи суммы аванса в размере <данные изъяты> рублей, и оплата покупателем части стоимости объекта недвижимого имущества за счет средств Открытого акционерного общества <данные изъяты> в лице Тульского филиала N. Изменились лишь дата его заключения - 03.07.2012 г. и срок заключения основного договора - 17.07.2012 г.
При таких обстоятельствах, суд правильно признал, что предварительный договор от 03.07.2012 г. содержит все необходимые условия, позволяющие установить предмет основного договора купли-продажи, цену объекта недвижимости, срок заключения основного договора.
Из материалов дела усматривается, что в суде первой инстанции И.С.А. инициировал обозрение оригинала предварительного договора купли-продажи от 03.07.2012 г., находящегося в Сбербанке РФ, ссылаясь на то, что его подпись выполнена чернилами синего цвета, а остальной рукописный текст и подпись Ш.В.С. выполнена чернилами черного цвета, что подтверждает об осведомленности И.С.А. о всех существенных условиях предварительного договора купли-продажи от 03.07.2012 г.
Установлено, что 06.07.2012 г. между ОАО <данные изъяты> в лице Тульского филиала N, с одной стороны и Ш.В.С., Ш.Е., с другой стороны, заключен кредитный договор, по условиям которого Банк предоставляет последним кредит в сумме <данные изъяты> рублей на приобретение объекта недвижимости: 2-комнатной квартиры по адресу: <адрес> д. 11, кв. 3.
14.07.2012 года Ш.В.С. в адрес И.С.А. направлено заказное письмо с предложением заключить основной договор купли-продажи на условиях предварительного договора от 03.07.2012 г. Получив письмо 19.07.2012 г. И.С.А. от заключения договора уклонился, полученный по предварительному договору аванс в размере <данные изъяты> рублей не возвратил.
Таким образом, все действия истицы Ш.В.С. с момента ведения переговоров с ответчиком И.С.А. и до направления предложения о намерении заключить основной договор купли-продажи квартиры свидетельствуют о ее добросовестном поведении. Однако И.С.А., заключив предварительный договор купли-продажи от 03.07.2012 г., безосновательно устранился от выполнения обязанности по заключению основного договора спорного имущества, удерживал аванс, полученный 16.06.2012 г. от истицы Ш.В.С. вплоть до 10.09.2012 г., а 10.09.2012 г. перечислил его не в полном объеме.
При этом, не урегулировав в установленном законом порядке спор с Ш.В.С., И.С.А. 26.07.2012 г. заключил в простой письменной форме договор купли-продажи спорной квартиры с И.В.А., что свидетельствует о недобросовестном поведении И.С.А. и злоупотреблении правом. Данный договор зарегистрирован не был.
Довод ответчика (истца по встречному иску) И.С.А. о пропуске истицей (ответчицей по встречному иску) Ш.В.С. срока по направлению предложения, которое, по мнению И.С.А., является офертой о заключении основного договора купли-продажи, поскольку он получил заказное письмо от Ш.В.С. только 19.07.2012 г., суд признал несостоятельным. Предложение о заключении основного договора не является офертой, а лишь подтверждением о желании заключить основной договор. Действующее законодательство не содержит обязательства покупателя направлять в адрес продавца проекта основного договора купли-продажи.
Доводы И.С.А. о недействительности предварительного договора купли-продажи от 03.07.2012 г. по причине отсутствия в нем сведений о существенных условиях договора, в том числе сведений о порядке и способе расчетов за спорную квартиру, являлись предметом проверки суда первой инстанции и обоснованно отклонены.
Так, пункт 3 предварительного договора содержит сведения о сумме аванса, переданного покупателем продавцу в счет причитающейся по договору купли-продажи суммы, а в подпункте 1 пункта 11 договора прописано условие о том, что часть стоимости объекта недвижимости оплачивается покупателем за счет кредитных средств ОАО <данные изъяты> в лице Тульского филиала <данные изъяты>, что свидетельствует об осведомленности продавца И.С.А. о способе оплаты, а условие, содержащееся в подпункте 3 пункта 11 предварительного договора о том, что передача продавцу, являющемся физическим лицом, денежных средств в сумме выдаваемого кредита производится не ранее дня государственной регистрации основного договора купли-продажи объекта недвижимости - об осведомленности продавца о порядке расчета.
Кроме того, в судебном заседании И.С.А. не отрицал об осведомленности порядка и способа оплаты Ш.В.С. за спорную квартиру в три этапа: первый - выплата аванса в сумме <данные изъяты> рублей; второй - выплата Ш.В.С. части собственных средств в день подписания основного договора, третий - выплата оставшейся суммы банком не ранее подписания основного договора и его государственной регистрации в территориальных органах Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
Правильным является вывод суда об отсутствии оснований для признания предварительного договора купли-продажи от 03.07.2012 года недействительным по причине его подписания под влиянием обмана, поскольку в судебном заседании стороны не отрицали подлинность своих подписей. Доводы ответчика (истца по встречному иску) И.С.А. о том, что он подписал чистый бланк предварительного договора, на котором не было указаны дата его составления - 03.07.2012 г. и срок заключения основного договора - 13.07.2012 г. были предметом проверки суда первой инстанции и мотивировано отклонены.
Учитывая указанные обстоятельства, суд пришел к правильному выводу о том, что оснований для удовлетворения встречного иска И.С.А. о признании сделки недействительной ввиду ничтожности, так и ввиду совершения под влиянием обмана, не усматривается.
Поскольку предварительный договор купли-продажи жилого помещения от 03.07.2012 года судом признан действительным, следовательно, у сторон возникают обязательства, предусмотренные условиями данного предварительного договора.
В соответствии со ст. ст. 307, 309, 310 ГК РФ обязательства возникают, в том числе из договора, из иных оснований, указанный в Гражданском кодексе РФ; обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.
Исходя из того, что И.С.А., принял на себя обязательство по заключению договора купли-продажи квартиры на оговоренных в предварительном договоре условиях, у него возникла обязанность исполнить его надлежащим образом в соответствии с оговоренными условиями, т.е. в срок до 17.07.2012 г. заключить с Ш.В.С. договор купли-продажи квартиры N 3, расположенной по адресу: <адрес>, д. 11.
Суд первой инстанции правильно и в полном объеме установил значимые для разрешения спора обстоятельства, и верно, руководствуясь указанными нормами материального права, а также положениями п. 4 ст. 445 ГК РФ, предусматривающей право стороны обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, если другая сторона от его заключения уклоняется, пришел к обоснованному выводу о наличии законных оснований для удовлетворения исковых требований Ш.В.С. о понуждении заключить основной договор купли-продажи квартиры.
Вместе с тем, исходя из заявленных исковых требований Ш.В.С., с учетом положений п. 4 ст. 445 ГК РФ, судебная коллегия полагает дополнить резолютивную часть решения Донского городского суда от 13 сентября 2012 года в части обязания И.С.А. заключить с Ш.В.С. договор купли-продажи жилого помещения указанием: "на условиях предварительного договора от 03.07.2012 года".
Довод жалобы И.В.И. о том, что в результате заключенного между ней и И.С.А. договора купли-продажи спорной квартиры от 26.07.2012 г., она являлась ее собственником, не могут быть приняты во внимание, поскольку основаны на неправильном толковании материального закона.
В соответствии со ст. 218 ГК РФ, граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации.
В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Аналогичные разъяснения содержатся в п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Следовательно, ввиду отсутствия государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости от 26.07.2012 г., у И.В.И. не возникло право собственности на спорную квартиру.
Доводы апелляционной жалобы И.С.А. об отсутствии у Ш.В.С. по состоянию на 17.07.2012 г. в наличии денежных средств в сумме <данные изъяты> рублей, которые она имела намерение получить в Банке, являлись предметом исследования суда первой инстанции и обоснованно отклонены. Суд правильно признал, что данные обстоятельства не свидетельствуют об отсутствии у Ш.В.С. возможности исполнить обязанности по оплате спорного жилого помещения, поскольку ею 06.07.2012 г. заключен кредитный договор со Сбербанком России, что в свою очередь свидетельствует о ее платежеспособности.
Несостоятельным является довод жалобы И.С.А. о прекращении действия предварительного договора купли-продажи недвижимости ввиду расторжения 22.08.2012 г. кредитного договора, поскольку предварительный договор купли-продажи квартиры и кредитный договор являются самостоятельными сделками, исполнение обязательств по которым не зависит друг от друга.
Довод жалобы И.С.А. об отсутствии у покупателя денег для оплаты цены квартиры также несостоятелен, поскольку затрагивает вопросы исполнения основного договора купли-продажи.
Кроме того, данный довод опровергается представленной в суд апелляционной инстанции справкой ОАО <данные изъяты> о наличии вклада на имя Ш.В.С. в сумме <данные изъяты> рублей по состоянию на 22.01.2013 г.
Необоснованность иных доводов, изложенных в апелляционной жалобе И.С.А., отражена в судебном решении, с изложением соответствующих выводов, которые, как указано выше, судебная коллегия считает правильными, в связи с чем отсутствует необходимость в приведении в апелляционном определении таких мотивов, подтверждающих законность решения суда.
Нарушений норм материального и процессуального права не установлено. Доводы апелляционных жалоб не содержат каких-либо обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда или опровергали выводы судебного решения, направлены на иное толкование норм действующего законодательства и фактических обстоятельств дела и не могут служить основанием к отмене решения суда.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
дополнить резолютивную часть решения Донского городского суда от 13 сентября 2012 года в части обязания И.С.А. заключить с Ш.В.С. договор купли-продажи жилого помещения указанием: "на условиях предварительного договора от 03.07.2012 года".
В остальной части решение Донского городского суда от 13 сентября 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу И.С.А. и апелляционную жалобу И.В.И. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТУЛЬСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 25.01.2013 ПО ДЕЛУ N 33-3
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТУЛЬСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 января 2013 г. по делу N 33-3
Судья: Пасечникова Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Тульского областного суда в составе:
председательствующего Федоровой С.Б.,
судей Луниной Т.Д., Ходаковой Л.А.
при секретаре М.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе И.С.А. и апелляционной жалобе И.В.И. на решение Донского городского суда Тульской области от 13 сентября 2012 года по делу по иску Ш.В.С. к И.С.А. о понуждении к заключению основного договора купли-продажи жилого помещения и встречному иску И.С.А. к Ш.В.С. о признании предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным, компенсации за фактическую потерю времени.
Заслушав доклад судьи Луниной Т.Д., судебная коллегия
установила:
Ш.В.С. обратилась в суд с иском к И.С.А. о понуждении к заключению основного договора купли-продажи жилого помещения - квартиры N 3, расположенной по адресу: <адрес>, д. 11.
Требования мотивировала тем, что 03.07.2012 г. между нею и ответчиком И.С.А. заключен предварительный договор купли-продажи вышеуказанного жилого помещения, находящегося в собственности у И.С.А., по условиям которого последний обязался заключить с истицей основной договор купли-продажи спорной квартиры в срок не позднее 17.07.2012 г. по цене <данные изъяты> рублей. Во исполнение условий предварительного договора купли-продажи, она передала ответчику 16.06.2012 г. аванс в сумме <данные изъяты> рублей, оставшуюся сумму она должна была оплатить за счет собственных денежных средств и денежных средств, полученных в кредит от ОАО <данные изъяты>.
Указала, что ответчик И.С.А. уклоняется от заключения основного договора купли-продажи, в связи с чем она 14.07.2012 г. направила ответчику письменное уведомление о подписании ею кредитного договора и необходимости заключения основного договора в срок до 17.07.2012 г.
Считая, что предварительный договор купли-продажи от 03.07.2012 г. является действительным, поскольку составлен в соответствии со ст. 429 ГК РФ, обратилась в суд с настоящим иском.
В процессе рассмотрения дела ответчик И.С.А. обратился в суд со встречным исковым требованием о признании предварительного договора купли-продажи от 03.07.2012 г. недействительным, взыскании с Ш.В.С. компенсации за фактическую потерю времени, морального вреда и возмещении убытков в виде несения им расходов по оплате справки об инвентаризационной стоимости квартиры.
В обоснование заявленных требований ответчик И.С.А. (истец по встречному иску) указал, что предварительный договор купли-продажи от 03.07.2012 г. не подписывал, его условия были установлены истицей в одностороннем порядке и ею же нарушены.
Пояснил, что он заключал с истицей предварительный договор купли-продажи спорного жилого помещения 23.06.2012 г., по условиям которого стороны обязались заключить основной договор купли-продажи 27.06.2012 г. Однако, после его подписания, покупатель Ш.В.С. уведомила его, что Сбербанк РФ не пропускает предварительный договор по причине указания места его составления г. Донской, тогда как требуется указание о заключении договора в г. Тула, и привезла для переоформления чистый бланк договора. При этом утверждает, что Ш.В.С. заверила его о том, что все условия предварительного договора от 23.06.2012 г. останутся неизменными. Он, в свою очередь, потребовал от Ш.В.С. предоставить ему сведения о дате и номере кредитного договора, суммы кредита для составления основного договора купли-продажи, однако к 27.06.2012 г. Ш.В.С. данные документы ему не предоставила, от нее не поступило предложения о заключении основного договора купли-продажи спорной квартиры, в связи с чем он сделал вывод об отказе Ш.В.С. от заключения основного договора купли-продажи квартиры. Поскольку срок предварительного договора купли-продажи 27.06.2012 г. истек, то он пришел к выводу о прекращении обязательств, взятых сторонами при его заключении.
Не отрицал, что 19.07.2012 г. получил от Ш.В.С. письмо, из содержания которого понял, что последняя обманула его и в одностороннем порядке, не согласовав с ним, установила новый срок действия предварительного договора, отправив его заказным письмом 14.07.2012 г., по смыслу и содержанию которое не является офертой для заключения основного договора купли-продажи.
Считает, что своими недобросовестными действиями Ш.В.С. причинила ему, инвалиду <данные изъяты> группы <данные изъяты>, моральный вред, который он оценивает в <данные изъяты> рублей. Также просил взыскать с истицы компенсацию за фактическую потерю времени в сумме <данные изъяты> рублей.
Кроме того, поскольку он был вынужден нести расходы по оплате справки, выданной Донским отделом Тульского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" об инвентарной стоимости спорного жилого помещения, затребованной им покупателем Ш.В.С. в сумме <данные изъяты>, просил указанную сумму взыскать с истицы Ш.В.С.
Истица (ответчик по встречному иску) Ш.В.С. в судебное заседание не явилась, о дне и времени судебного заседания извещалась своевременно и надлежащим образом, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие, исковые требования поддержала.
В судебном заседании представитель истицы (ответчика по встречному иску) Ш.В.С. по доверенности Ф. исковые требования доверителя Ш.В.С. поддержала в полном объеме.
И.С.А. (истец по встречным исковым требованиям) в судебном заседании отказался от заявленных им исковых требований в части компенсации морального вреда и взыскании убытков в виде несения расходов по оплате стоимости справки об инвентарной стоимости спорного жилого помещения, выданной Донским отделом Тульского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" в сумме <данные изъяты>, в связи с чем производство по делу в этой части встречных исковых требований судом прекращено. В остальном поддержал заявленные им встречные исковые требования, исковые требования истицы Ш.В.С. не признал.
Представитель ответчика (истца по встречному иску) И.С.А. по доверенности Ч. в судебном заседании поддержала встречные исковые требования, в удовлетворении исковых требований Ш.В.С. просила отказать за необоснованностью.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, в судебное заседание не явился, о дне, времени судебного заседания уведомлен своевременно и надлежащим образом. В письменном отзыве просил рассмотреть заявленные исковые требования на усмотрение суда.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований И.В.И., в судебное заседание, не явилась, письменно ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие, поддержала встречные исковые требования И.С.А., исковые требования Ш.В.С. не признала.
Суд, исходя из положений ст. 167 ГПК РФ, рассмотрел дело в отсутствие не явившихся сторон - третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области и И.В.И.
Решением Донского городского суда Тульской области от 13 сентября 2012 года постановлено:
исковые требования Ш.В.С. к И.С.А. о понуждении к заключению основного договора купли-продажи жилого помещения - двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, удовлетворить в полном объеме.
Обязать И.С.А. заключить с Ш.В.С. основной договор купли-продажи жилого помещения - двухкомнатной квартиры N 3, расположенной по адресу: <адрес>, д. 11.
И.С.А. в удовлетворении встречных исковых требований к Ш.В.С. о признании предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным, компенсации за фактическую потерю времени, отказать в полном объеме.
В апелляционной жалобе И.С.А. ставит вопрос об отмене решения суда как постановленного с нарушением норм материального и процессуального права.
В апелляционной жалобе И.В.И. просит отменить решение суда как незаконное.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, выслушав объяснения И.С.А., возражения представителя Ш.В.С. по доверенности Ф., судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободы в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они установили взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ).
Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор.
В силу п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется об заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 данного Кодекса.
Пунктом 4 ст. 445 ГК РФ предусмотрено, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 23.06.2012 года истица Ш.В.С. с одной стороны (покупатель) и И.С.А. с другой стороны (продавец) заключили предварительный договор купли-продажи 2-комнатной квартиры N 3, расположенной по адресу: <адрес>, д. 11 за <данные изъяты> рублей.
Согласно п. 3 данного договора в счет причитающейся по договору купли-продажи суммы покупатель передал продавцу аванс в размере <данные изъяты> рублей. Стороны договорились, как следует из п. 4 данного договора, заключить основной договор купли-продажи не позднее 27.06.2012 г.
Из условий пунктов 6, 7, 9, 11 данного договора следует, что часть стоимости объекта недвижимого имущества оплачивается покупателем за счет средств Открытого акционерного общества "<данные изъяты> в лице Тульского филиала N.
Подтверждением исполнения покупателем п. 3 данного договора является расписка И.С.А. от 16.06.2012 г. о получении им от Ш.В.С. аванса в размере <данные изъяты> рублей.
Вышеуказанные обстоятельства объективно подтверждаются как пояснениями участвующих в деле лиц, так и письменными доказательствами, которые были предметом исследования суда первой инстанции.
Поскольку срок действия предварительного договора купли-продажи от 23.06.2012 года истек и стороны данный факт в суде первой инстанции не оспаривали, суд, при рассмотрении настоящего спора, обоснованно исходил из того, что обязательства по нему у сторон прекращены.
В обоснование заявленных требований истицей Ш.В.С. был представлен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимого имущества от 03.07.2012 г., из которого следует, что его предметом является то же жилое помещение, что и по предварительному договору от 23.06.2012 г.
Сторонами данного договора являются Ш.В.С. (покупатель) и И.С.А. (продавец). Не изменилось и условие о цене квартиры, а также достигнутое сторонами договора соглашение об уплате покупателем продавцу в счет причитающейся по договору купли-продажи суммы аванса в размере <данные изъяты> рублей, и оплата покупателем части стоимости объекта недвижимого имущества за счет средств Открытого акционерного общества <данные изъяты> в лице Тульского филиала N. Изменились лишь дата его заключения - 03.07.2012 г. и срок заключения основного договора - 17.07.2012 г.
При таких обстоятельствах, суд правильно признал, что предварительный договор от 03.07.2012 г. содержит все необходимые условия, позволяющие установить предмет основного договора купли-продажи, цену объекта недвижимости, срок заключения основного договора.
Из материалов дела усматривается, что в суде первой инстанции И.С.А. инициировал обозрение оригинала предварительного договора купли-продажи от 03.07.2012 г., находящегося в Сбербанке РФ, ссылаясь на то, что его подпись выполнена чернилами синего цвета, а остальной рукописный текст и подпись Ш.В.С. выполнена чернилами черного цвета, что подтверждает об осведомленности И.С.А. о всех существенных условиях предварительного договора купли-продажи от 03.07.2012 г.
Установлено, что 06.07.2012 г. между ОАО <данные изъяты> в лице Тульского филиала N, с одной стороны и Ш.В.С., Ш.Е., с другой стороны, заключен кредитный договор, по условиям которого Банк предоставляет последним кредит в сумме <данные изъяты> рублей на приобретение объекта недвижимости: 2-комнатной квартиры по адресу: <адрес> д. 11, кв. 3.
14.07.2012 года Ш.В.С. в адрес И.С.А. направлено заказное письмо с предложением заключить основной договор купли-продажи на условиях предварительного договора от 03.07.2012 г. Получив письмо 19.07.2012 г. И.С.А. от заключения договора уклонился, полученный по предварительному договору аванс в размере <данные изъяты> рублей не возвратил.
Таким образом, все действия истицы Ш.В.С. с момента ведения переговоров с ответчиком И.С.А. и до направления предложения о намерении заключить основной договор купли-продажи квартиры свидетельствуют о ее добросовестном поведении. Однако И.С.А., заключив предварительный договор купли-продажи от 03.07.2012 г., безосновательно устранился от выполнения обязанности по заключению основного договора спорного имущества, удерживал аванс, полученный 16.06.2012 г. от истицы Ш.В.С. вплоть до 10.09.2012 г., а 10.09.2012 г. перечислил его не в полном объеме.
При этом, не урегулировав в установленном законом порядке спор с Ш.В.С., И.С.А. 26.07.2012 г. заключил в простой письменной форме договор купли-продажи спорной квартиры с И.В.А., что свидетельствует о недобросовестном поведении И.С.А. и злоупотреблении правом. Данный договор зарегистрирован не был.
Довод ответчика (истца по встречному иску) И.С.А. о пропуске истицей (ответчицей по встречному иску) Ш.В.С. срока по направлению предложения, которое, по мнению И.С.А., является офертой о заключении основного договора купли-продажи, поскольку он получил заказное письмо от Ш.В.С. только 19.07.2012 г., суд признал несостоятельным. Предложение о заключении основного договора не является офертой, а лишь подтверждением о желании заключить основной договор. Действующее законодательство не содержит обязательства покупателя направлять в адрес продавца проекта основного договора купли-продажи.
Доводы И.С.А. о недействительности предварительного договора купли-продажи от 03.07.2012 г. по причине отсутствия в нем сведений о существенных условиях договора, в том числе сведений о порядке и способе расчетов за спорную квартиру, являлись предметом проверки суда первой инстанции и обоснованно отклонены.
Так, пункт 3 предварительного договора содержит сведения о сумме аванса, переданного покупателем продавцу в счет причитающейся по договору купли-продажи суммы, а в подпункте 1 пункта 11 договора прописано условие о том, что часть стоимости объекта недвижимости оплачивается покупателем за счет кредитных средств ОАО <данные изъяты> в лице Тульского филиала <данные изъяты>, что свидетельствует об осведомленности продавца И.С.А. о способе оплаты, а условие, содержащееся в подпункте 3 пункта 11 предварительного договора о том, что передача продавцу, являющемся физическим лицом, денежных средств в сумме выдаваемого кредита производится не ранее дня государственной регистрации основного договора купли-продажи объекта недвижимости - об осведомленности продавца о порядке расчета.
Кроме того, в судебном заседании И.С.А. не отрицал об осведомленности порядка и способа оплаты Ш.В.С. за спорную квартиру в три этапа: первый - выплата аванса в сумме <данные изъяты> рублей; второй - выплата Ш.В.С. части собственных средств в день подписания основного договора, третий - выплата оставшейся суммы банком не ранее подписания основного договора и его государственной регистрации в территориальных органах Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
Правильным является вывод суда об отсутствии оснований для признания предварительного договора купли-продажи от 03.07.2012 года недействительным по причине его подписания под влиянием обмана, поскольку в судебном заседании стороны не отрицали подлинность своих подписей. Доводы ответчика (истца по встречному иску) И.С.А. о том, что он подписал чистый бланк предварительного договора, на котором не было указаны дата его составления - 03.07.2012 г. и срок заключения основного договора - 13.07.2012 г. были предметом проверки суда первой инстанции и мотивировано отклонены.
Учитывая указанные обстоятельства, суд пришел к правильному выводу о том, что оснований для удовлетворения встречного иска И.С.А. о признании сделки недействительной ввиду ничтожности, так и ввиду совершения под влиянием обмана, не усматривается.
Поскольку предварительный договор купли-продажи жилого помещения от 03.07.2012 года судом признан действительным, следовательно, у сторон возникают обязательства, предусмотренные условиями данного предварительного договора.
В соответствии со ст. ст. 307, 309, 310 ГК РФ обязательства возникают, в том числе из договора, из иных оснований, указанный в Гражданском кодексе РФ; обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.
Исходя из того, что И.С.А., принял на себя обязательство по заключению договора купли-продажи квартиры на оговоренных в предварительном договоре условиях, у него возникла обязанность исполнить его надлежащим образом в соответствии с оговоренными условиями, т.е. в срок до 17.07.2012 г. заключить с Ш.В.С. договор купли-продажи квартиры N 3, расположенной по адресу: <адрес>, д. 11.
Суд первой инстанции правильно и в полном объеме установил значимые для разрешения спора обстоятельства, и верно, руководствуясь указанными нормами материального права, а также положениями п. 4 ст. 445 ГК РФ, предусматривающей право стороны обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, если другая сторона от его заключения уклоняется, пришел к обоснованному выводу о наличии законных оснований для удовлетворения исковых требований Ш.В.С. о понуждении заключить основной договор купли-продажи квартиры.
Вместе с тем, исходя из заявленных исковых требований Ш.В.С., с учетом положений п. 4 ст. 445 ГК РФ, судебная коллегия полагает дополнить резолютивную часть решения Донского городского суда от 13 сентября 2012 года в части обязания И.С.А. заключить с Ш.В.С. договор купли-продажи жилого помещения указанием: "на условиях предварительного договора от 03.07.2012 года".
Довод жалобы И.В.И. о том, что в результате заключенного между ней и И.С.А. договора купли-продажи спорной квартиры от 26.07.2012 г., она являлась ее собственником, не могут быть приняты во внимание, поскольку основаны на неправильном толковании материального закона.
В соответствии со ст. 218 ГК РФ, граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации.
В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Аналогичные разъяснения содержатся в п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Следовательно, ввиду отсутствия государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости от 26.07.2012 г., у И.В.И. не возникло право собственности на спорную квартиру.
Доводы апелляционной жалобы И.С.А. об отсутствии у Ш.В.С. по состоянию на 17.07.2012 г. в наличии денежных средств в сумме <данные изъяты> рублей, которые она имела намерение получить в Банке, являлись предметом исследования суда первой инстанции и обоснованно отклонены. Суд правильно признал, что данные обстоятельства не свидетельствуют об отсутствии у Ш.В.С. возможности исполнить обязанности по оплате спорного жилого помещения, поскольку ею 06.07.2012 г. заключен кредитный договор со Сбербанком России, что в свою очередь свидетельствует о ее платежеспособности.
Несостоятельным является довод жалобы И.С.А. о прекращении действия предварительного договора купли-продажи недвижимости ввиду расторжения 22.08.2012 г. кредитного договора, поскольку предварительный договор купли-продажи квартиры и кредитный договор являются самостоятельными сделками, исполнение обязательств по которым не зависит друг от друга.
Довод жалобы И.С.А. об отсутствии у покупателя денег для оплаты цены квартиры также несостоятелен, поскольку затрагивает вопросы исполнения основного договора купли-продажи.
Кроме того, данный довод опровергается представленной в суд апелляционной инстанции справкой ОАО <данные изъяты> о наличии вклада на имя Ш.В.С. в сумме <данные изъяты> рублей по состоянию на 22.01.2013 г.
Необоснованность иных доводов, изложенных в апелляционной жалобе И.С.А., отражена в судебном решении, с изложением соответствующих выводов, которые, как указано выше, судебная коллегия считает правильными, в связи с чем отсутствует необходимость в приведении в апелляционном определении таких мотивов, подтверждающих законность решения суда.
Нарушений норм материального и процессуального права не установлено. Доводы апелляционных жалоб не содержат каких-либо обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда или опровергали выводы судебного решения, направлены на иное толкование норм действующего законодательства и фактических обстоятельств дела и не могут служить основанием к отмене решения суда.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
дополнить резолютивную часть решения Донского городского суда от 13 сентября 2012 года в части обязания И.С.А. заключить с Ш.В.С. договор купли-продажи жилого помещения указанием: "на условиях предварительного договора от 03.07.2012 года".
В остальной части решение Донского городского суда от 13 сентября 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу И.С.А. и апелляционную жалобу И.В.И. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)