Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27.02.2013
Постановление в полном объеме изготовлено 06.03.2013
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Донцова П.В.,
судей Семенюта Е.А.,
Протасова А.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бутыриной Е.А.,
с участием:
- от управления муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла: Супонев А.А., начальник отдела правовой поддержки муниципального сектора экономики правового управления по доверенности от 09.01.2013 N 7/2 выданной сроком до 31.12.2013;
- от индивидуального предпринимателя Листопадовой Натальи Николаевны: Листопадова Н.Н., предъявлен паспорт гражданина РФ; Тимошевская Е.А., адвокат по доверенности от 03.10.2012 выданной сроком на три года.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу управления муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла на решение Арбитражного суда Орловской области от 10.12.2012 по делу N А48-3641/2012 (судья Пронина Е.Е.) по заявлению индивидуального предпринимателя Листопадовой Натальи Николаевны (ОГРН 304575116900027) к управлению муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла (ОГРН 1025700826502, г. Орел, ул. Пролетарская Гора, д. 1) о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, выраженного в письме N 3068 от 07.06.2012,
установил:
Индивидуальный предприниматель Листопадова Наталья Николаевна (далее также - заявитель, ИП Листопадова Н.Н.) обратилась в Арбитражный суд Орловской области с заявлением к Управлению муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла (далее также - УМИЗ г. Орла, ответчик) о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - нежилого помещения N 147, расположенного по адресу: г. Орле, ул. Гагарина, д. 51, выраженного в письме N 3068 от 07.06.2012 г. (с учетом уточнения).
Решением Арбитражного суда Орловской области от 10.12.2012 заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с решением, УМИЗ г. Орла обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить по следующим основаниям:
- - незарегистрированный договор аренды от 01.08.2004 N 01165 не может быть основанием для возникновения прав на приобретение используемого по этому договору помещения;
- - договор аренды от 03.09.2007 N 01199 (с дополнительным соглашением от 23.10.2009) заключенный с ИП Листопадовой Н.Н. на новый срок с 01.08.2007 по 31.07.2012 зарегистрирован только 02.02.2010;
- - доводы УМИЗ г. Орла соответствуют позиции ВАС по аналогичным спорам (Постановление от 24.12.2009 ФАС ЦО по делу N А48-1902/2009; постановление от 04.09.2012 ФАС ЦО по делу N А48-413/2012; Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2012 по делу N А48-2742/2012);
- - если бы предприниматель своевременно исполнила п. 2.3.22 "провести государственную регистрацию настоящего договора за счет собственных средств в уполномоченном учреждении юстиции" договора N 01114 от 01.08.2001, сроком действия с 01.08.2001 по 31.07.2004, то еще в 2001 году узнала бы об отсутствии в ЕГРП помещения N 136;
- - заявителем в материалы дела не представлено доказательств обращения в УМИЗ г. Орла с требованием зарегистрировать договор или произвести необходимые действия для того, чтобы ИП Листопадова Н.Н. могла исполнить свои договорные обязательства по регистрации договоров аренды,
- - заявителем не представлен отказ регистрирующего органа в регистрации договора аренды, не представлено также доказательств обращения в суд в порядке ч. 3 ст. 165 Гражданского кодекса РФ;
- - по смыслу Федерального закона N 159-ФЗ нахождение имущества во временном владении и (или) пользовании субъектов малого и среднего предпринимательства непрерывно в течение двух и более лет связано с наличием зарегистрированного в установленном законом порядке договора аренды, а не обладания недвижимым имуществом;
- - действия УМИЗ г. Орла по удовлетворению обращения ИП Листопадовой Н.Н. о приобретении в собственность нежилого помещения могли бы быть признаны незаконными по требования прокурора.
В заседании апелляционной инстанции представитель УМИЗ г. Орла поддержал требования апелляционной жалобы.
ИП Листопадова Н.Н. и ее представитель против удовлетворения требований апелляционной жалобы возражали, считая обжалуемое судебное решение законным и обоснованным.
Указали, что о неверно определенном предмете договоров 2004 г., 2007 г. ИП Листопадова Н.Н. узнала только в феврале 2007 г. Настаивали на том, что ИП Листопадова Н.Н. была лишена всякой возможности реализовать право на обращение в суд с требованием о понуждении регистрации договора аренды N 01165 от 01.08.2004 в связи с неточностью указания объекта аренды. По мнению стороны заявителя, УМИЗ г. Орла допустило злоупотребление правом на регистрацию спорного объекта.
В судебном заседании объявлялся перерыв с 20.02.2013 до 27.02.2013.
Судебное заседание откладывалось с 13.02.2013 до 20.02.2013.
Изучив материалы дела с учетом доводов заявителя жалобы и отзыва на нее, заслушав и обсудив пояснения участвующих в деле лиц, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд находит следующее:
01.08.2001 между УМИЗ г. Орла и ИП Листопадовой Н.Н. заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: ул. Гагарина д. 51, общей полезной площадью 178, 2 кв. м, литер "А", из них: по первому этажу - 157 кв. м номер помещения 136 (номера комнат по плану строения: 30, 6, 5, 5а, 5б, 5в), места общего пользования - 20, 7 кв. м.
В то же время, согласно техническому паспорту ГУП Орловский областной центр недвижимости от 02.03.2001, комнаты в помещении общей площадью 2625,9 кв. м: 30 (кладовка), 5 (торговый зал), 6 (кладовка) относились к помещению N 135 литер "А", 1 этаж (т. 2, л.д. 34 - 36).
В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 31.08.2001 сделана запись N 57-01/01-49/2001-208 о регистрации права собственности за муниципальным образованием город Орел нежилого помещения 136, 139, 141, 142, 143, 144, магазин, парикмахерская, закусочная, назначение: нежилое, общая площадь 2697, 50 кв. м, этаж 1, литер А, кадастровый номер: 57:52:0020321:0007:54:401:001:010145640:0001:20500 (свидетельство от 23.09.2005 - л.д. 3, т. 2).
В материалы дела представлено также свидетельство о государственной регистрации права собственности от 24.04.2009 на помещение по адресу: г. Орел ул. Гагарина, д. 51, обозначенное как помещение 136, 139, 141, 142, 143, 144, лит. А, А1, А2 А3, с увеличением общей площади до 2779, 5 кв. м (л.д. 36 т. 1).
Доказательства государственной регистрации помещения с номером 136, либо с номером 135, в материалах дела отсутствуют, как и доказательства изменения технических параметров переданного ИП Листопадовой Н.Н. в аренду помещения.
Принятие спорного помещения в пользование ИП Листопадовой Н.Н. 01.08.2001 подтверждается актами приема-передачи в аренду нежилых помещений, подписанных сторонами без дополнений и замечаний (т. 1 л.д. 15, 17).
01.08.2004 между УМИЗ г. Орла и ИП Листопадовой Н.Н. заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: ул. Гагарина д. 51, общей полезной площадью 178,2 кв. м, литер "А", из них: по первому этажу - 157 кв. м номер помещения 136 (номера комнат по плану строения: 30, 6, 5, 5а, 5б, 5в), места общего пользования - 20, 7 кв. м. Срок действия договора установлен с 01.08.2004 г. по 31.07.2007 г.
Принятие спорного помещения в пользование ИП Листопадовой Н.Н. 01.08.2004 подтверждается актом приема-передачи в аренду нежилого помещения, подписанного сторонами без дополнений и замечаний (т. 1, л.д. 25).
03.09.2007 между УМИЗ г. Орла и ИП Листопадовой Н.Н. заключен договор аренды спорного нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Орел ул. Гагарина д. 51, общей полезной площадью 178, 2 кв. м, литер "А", из них: по первому этажу - 157 кв. м номер помещения 136, состоящее из комнат: N 30 площадью - 36, 5 кв. м, N 6 площадью - 59, 3 кв. м, N 5 площадью - 36, 1 кв. м, N 5а площадью - 10, 8 кв. м, N 5б площадью - 10 кв. м, N 5в площадью - 44, 8 кв. м; места общего пользования - 20, 7 кв. м.
Принятие спорного помещения в пользование ИП Листопадовой Н.Н. 03.09.2007 подтверждается актом приема-передачи в аренду нежилого помещения, подписанного сторонами без дополнений и замечаний (т. 1, л.д. 30).
23.10.2009 между сторонами заключено дополнительное соглашение к договору N 01199 от 03.09.2007, которым изменен его предмет. Пункт 1.1. договора аренды N 01199 от 03.09.2007 изложен в следующей редакции: "На основании Постановления Мэра N 2048 от 03.09.2007 г. Арендодатель сдает во временное пользование Арендатору часть нежилого помещения, расположенного по адресу: Орловская область, г. Орел, ул. Гагарина, д. 51, лит.А, А1, А2, А3, пом. 136, 139, 141, 142, 143, 144.
Общая полезная площадь по первому этажу - 184, 7 кв. м (номера комнат по плану строения: 1 площадью 6, 7 кв. м, 2 площадью 5, 2 кв. м, 2а площадью 1, 8 кв. м, 6 площадью 120, 8 кв. м, 30 площадью 43, 2 кв. м) в соответствии с поэтажным планом, прилагаемым к настоящему дополнительному соглашению".
Характеристика помещения дана на основании кадастрового паспорта, изготовленного ОГУП ОЦ "Недвижимость" инвентарный номер 57:52:0020321:0007:54:401:001:010145640:0001:20500 по состоянию на 26.03.2009 (л.д. 39 - 40 т. 1).
02.02.2010 ИП Листопадова Н.Н., заключив дополнительное соглашение от 23.10.2009 к договору аренды N 01199 от 03.09.2007, то есть, исправив номер объекта аренды, зарегистрировала договор аренды N 01199 от 03.09.2007 с указанным дополнительным соглашением в установленном законом порядке.
Согласно кадастровому паспорту помещения от 16.06.2009, из помещения 136, 139, 141, 142, 143, 144 путем выдела образовано помещение N 147 (л.д. 37 т. 1).
ИП Листопадова Н.Н. обратилась в УМИЗ администрации г. Орла с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а именно: нежилого встроенного помещения N 147, площадью 184, 7 по адресу: г. Орел, ул. Гагарина, д. 51, в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ от 22 июля 2008 года "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее также - Федеральный закон N 159-ФЗ), который предусматривает возможность отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства по цене, равной его рыночной стоимости.
Рассмотрев представленное ИП Листопадовой Н.Н. заявление с приложенными документами, УМИЗ г. Орла письмом от 07.06.2012 N 3068 отказало заявителю в выкупе вышеуказанного нежилого помещения в связи с тем, что договор аренды от 01.08.2004 N 01165 сроком действия с 01.08.2004 по 31.07.2007 не прошел государственную регистрацию, поэтому на момент вступления в законную силу Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ заявитель не пользовался муниципальным имуществом на праве аренды в течение двух лет, что является несоответствием заявителя требованию пункта 1 статьи 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ (л.д. 49 т. 1).
Не согласившись с полученным отказом, ИП Листопадова Н.Н. обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Арбитражный суд области, удовлетворяя заявленные требования, пришел к выводу о наличии у ИП Листопадовой Н.Н. преимущественного права приобрести спорное арендуемое имущество в собственность, указав, что с 01.08.2001 между сторонами сложились длительные арендные отношения, спорное помещение, указанное в договорах и технических документах под разными номерами, непрерывно использовалось ИП Листопадовой Н.Н. в течение установленного п. 1 ст. 3 Закона N 159-ФЗ срока, арендатором своевременно и в полном объеме уплачивалась арендная плата, которая принималась арендодателем, исполнялись иные обязанности арендатора, предусмотренные договорами и законом.
Арбитражный суд области указал, что договор аренды от 01.08.2004 N 01165 не мог быть зарегистрирован по объективным, не зависящим от предпринимателя причинам, и вне зависимости от того, действовала ли она в данной ситуации осмотрительно в той степени, которая требовалась, поскольку арендодателем не приняты своевременно меры по внесению изменений в договор.
Апелляционный суд не может согласиться с изложенной правовой позицией арбитражного суда первой инстанции в связи со следующим:
Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
При этом для признания недействительными актов и незаконными действий (бездействий) необходимо одновременное существование указанных в статье 198 АПК РФ условий: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Судами первой и апелляционной инстанций объективно установлено, что ИП Листопадова Н.Н. относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, пользующимся в соответствии со ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.
Ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ установлена совокупность следующих условий реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества:
- 1) арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании субъекта непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
- 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
- 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
- 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Как следует из письма УМИЗ г. Орла от 07.06.2012 N 3068, основанием для отказа заявителю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества явилось его несоответствие требованиям п. 1 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, т.к. договор аренды от 01.08.2004 N 01165 сроком действия с 01.08.2004 по 31.07.2007 не прошел государственную регистрацию (л.д. 49 т. 1).
На основании пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" указано, что судам необходимо иметь в виду, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке, либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ).
По смыслу п. 1 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ на дату вступления настоящего закона в действие (5 августа 2008) субъект малого или среднего предпринимательства должен являться арендатором спорного имущества на основании договора, являющегося заключенным.
При этом судом проверяется непрерывность владения или пользования таким имуществом на протяжении двух и более лет до указанной даты.
Исследовав повторно имеющиеся в деле и дополнительно представленные доказательства, апелляционный суд приходит к следующему.
Договоры аренды недвижимого имущества N 01114 от 01.08.2001 сроком действия с 01.08.2001 по 31.07.2004, N 01165 от 01.08.2004 сроком действия с 01.08.2004 по 31.07.2007 не прошли государственную регистрацию, в связи с чем, не могут быть признаны заключенными.
Ссылка ИП Листопадовой Н.Н. на государственную регистрацию договора аренды от 03.09.2007 N 01199 (с дополнительным соглашением от 23.10.2009), заключенного на срок с 01.08.2007 по 31.07.2012, не влияет на правовую оценку спорных отношений, поскольку действие этого договора не распространяется на период двух или более лет до даты вступления в действие Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Кроме того, суд апелляционной инстанции учитывает, что в период на протяжении двух или более лет до даты вступления в действие Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ ИП Листопадовой Н.Н. арендовалось спорное помещение, состоящее из комнат: N 30 площадью - 36, 5 кв. м, N 6 площадью - 59, 3 кв. м, N 5 площадью - 36, 1 кв. м, N 5а площадью - 10, 8 кв. м, N 5б площадью - 10 кв. м, N 5в площадью - 44, 8 кв. м; мест общего пользования - 20, 7 кв. м, и имеющего общую полезную площадь 178, 2 кв. м, номер помещения 136 (л.д. 9, 27 т. 1).
При этом в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись N 57-01/01-49/2001-208 от 31.08.2001 о регистрации права собственности за муниципальным образованием город Орел нежилого помещения N 136, 139, 141, 142, 143, 144, общей площадью 2697, 50 кв. м (л.д. 3, т. 2).
В материалы дела также представлено свидетельство о государственной регистрации права собственности муниципального образования г. Орел от 24.04.2009 на помещение по адресу: г. Орел ул. Гагарина, д. 51, обозначенное как помещение 136, 139, 141, 142, 143, 144, лит. А, А1, А2 А3, с измененной общей площади до 2779, 5 кв. м (л.д. 36 т. 1).
Право собственности муниципального образования г. Орел на помещение N 136 зарегистрировано не было (л.д. 62).
Других доказательств, свидетельствующих о существовании помещения N 136 лицами, участвующими в деле, представлено не было.
Данные обстоятельства объективно установлены судом первой инстанции и признаются обеими сторонами.
Таким образом, ни договором аренды N 01165 от 01.08.2004, ни договором аренды N 01199 от 03.09.2007, ни дополнительным соглашением от 23.10.2009 не регулировались отношения аренды помещений, право собственности на которые было бы зарегистрировано за муниципальным образованием г. Орел, либо прошедших техническую инвентаризацию.
Следовательно, у ИП Листопадовой Н.Н. не возникло права на приобретение этого имущества, поскольку представленные в дело договоры аренды недвижимого имущества, заключенные на срок не менее года, не были зарегистрированы в установленном законом порядке, то есть отсутствует условие, предусмотренное п. 1 ст..3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ
В связи с изложенным, оспариваемый ИП Листопадовой Н.Н. в рамках настоящего дела отказ УМИЗ г. Орла является законным и обоснованным, а вывод суда первой инстанции - не соответствующими фактическим обстоятельствам дела.
Что касается доводов ИП Листопадовой Н.Н. о невозможности зарегистрировать договор аренды от 01.08.2004 N 01165 по причине бездействия УМИЗ г. Орла, апелляционная коллегия их отклоняет, исходя из следующего.
Одним из принципов российского гражданского права является равенство участников отношений, регулируемых гражданским законодательством (ч. 1 ст. 1 Гражданского кодекса РФ). Исходя из этого, стороны арендных отношений, возникших между ИП Листопадовой Н.Н. и УМИЗ г. Орла в отношении спорного имущества, находились в равном горизонтальном положении по отношению друг к другу с юридической точки зрения. Возложение на одну из сторон обязательств в большем объеме, чем это предусмотрено заключенными договорами аренды, является недопустимым.
ИП Листопадова Н.Н. при заключении договоров аренды N 01165 от 01.08.2004 и N 01199 от 03.09.2007 приняла на себя обязательства по изготовлению технического паспорта на арендованное помещение и по регистрации договоров в уполномоченном органе за счет собственных средств (пункты 2.3.20, 2.3.22 и пункты 2.2.20, 2.2.22 договоров соответственно - л.д. 21 об. т. 1, л.д. 28 об. т. 1). Однако, указанные обязательства в установленный срок ИП Листопадовой Н.Н. исполнены не были.
Согласно ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
Таким образом, ИП Листопадова Н.Н. как сторона договора N 01165 от 01.08.2004 могла зарегистрировать его в установленном законом порядке, представив необходимые для регистрации документы.
Доказательства того, что УМИЗ г. Орла создавались препятствия в осуществлении ИП Листопадовой Н.Н. регистрации договора аренды N 01165 от 01.08.2004, в том числе доказательства непредставления ей имеющихся у ответчика необходимых для этого документов, в материалы дела не представлены.
Апелляционный суд также отмечает, что приведение договора аренды N 01165 от 01.08.2004 в соответствие со сведениями ЕГРП и технической инвентаризации, не может быть возложено исключительно на УМИЗ г. Орла.
В соответствии с ч. 3 ст. 165 Гражданского кодекса РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Однако судами первой и апелляционной инстанций объективно установлено и признается обеими сторонами, что ИП Листопадова Н.Н. не обращалась в суд с требованием об обязании ответчика зарегистрировать договор аренды.
Кроме того, ИП Листопадова Н.Н., как равноправная сторона договора, также наделена правом на его изменение в части номера арендуемого помещения.
Доказательств совершения каких-либо действий, направленных на изменение договоров аренды N 01114 от 01.08.2001, сроком действия с 01.08.2001 по 31.07.2004 и N 01165 от 01.08.2004 сроком действия с 01.08.2004 по 31.07.2007, предпринимателем не представлено.
Как видно из показаний свидетеля Луценко М.В., обращение заявителя в Регистрационное управление за регистрацией договора N 01165 от 01.08.2004 состоялось только в феврале 2007 г. (л.д. 27 т. 3).
При этом доказательств истребования у арендодателя надлежащих документов для осуществления регистрационных действий ИП Листопадовой Н.Н. не представлено.
Несвоевременное выполнение со стороны ИП Листопадовой Н.Н. обязательств по договорам аренды N 01114 от 01.08.2001, N 01165 от 01.08.2004 в части п. 2.3.22, по договору аренды N 01199 от 03.09.2007 в части п. 2.2.22, а именно, в проведении государственной регистрации настоящих договоров за счет собственных средств в уполномоченном учреждении юстиции, находится в причинно-следственной связи с несвоевременным изменением предмета договора в части номера помещения.
При таких обстоятельствах у суда не было оснований для удовлетворения требований заявителя.
Изложенная правовая позиция совпадает с судебной практикой, сложившейся в Центральном арбитражном округе (Постановление ФАС ЦО от 04.09.2012 по делу N А48-413/2012, Определение ВАС РФ от 19.12.2012 об отказе в передаче дела N А48-413/2012 в Президиум ВАС РФ).
В связи с изложенным, решение арбитражного суда области подлежит отмене.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь ст. 269, ст. 270 ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Орловской области от 10.12.2012 по делу N А48-3641/2012 отменить полностью
В удовлетворении требований индивидуального предпринимателя Листопадовой Натальи Николаевны о признании отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - нежилого помещения N 147, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Гагарина, д. 51, выраженного в письме N 3068 от 07.06.2012 г. отказать полностью
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
П.В.ДОНЦОВ
Судьи
Е.А.СЕМЕНЮТА
А.И.ПРОТАСОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.03.2013 ПО ДЕЛУ N А48-3641/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 марта 2013 г. по делу N А48-3641/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 27.02.2013
Постановление в полном объеме изготовлено 06.03.2013
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Донцова П.В.,
судей Семенюта Е.А.,
Протасова А.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бутыриной Е.А.,
с участием:
- от управления муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла: Супонев А.А., начальник отдела правовой поддержки муниципального сектора экономики правового управления по доверенности от 09.01.2013 N 7/2 выданной сроком до 31.12.2013;
- от индивидуального предпринимателя Листопадовой Натальи Николаевны: Листопадова Н.Н., предъявлен паспорт гражданина РФ; Тимошевская Е.А., адвокат по доверенности от 03.10.2012 выданной сроком на три года.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу управления муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла на решение Арбитражного суда Орловской области от 10.12.2012 по делу N А48-3641/2012 (судья Пронина Е.Е.) по заявлению индивидуального предпринимателя Листопадовой Натальи Николаевны (ОГРН 304575116900027) к управлению муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла (ОГРН 1025700826502, г. Орел, ул. Пролетарская Гора, д. 1) о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, выраженного в письме N 3068 от 07.06.2012,
установил:
Индивидуальный предприниматель Листопадова Наталья Николаевна (далее также - заявитель, ИП Листопадова Н.Н.) обратилась в Арбитражный суд Орловской области с заявлением к Управлению муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла (далее также - УМИЗ г. Орла, ответчик) о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - нежилого помещения N 147, расположенного по адресу: г. Орле, ул. Гагарина, д. 51, выраженного в письме N 3068 от 07.06.2012 г. (с учетом уточнения).
Решением Арбитражного суда Орловской области от 10.12.2012 заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с решением, УМИЗ г. Орла обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить по следующим основаниям:
- - незарегистрированный договор аренды от 01.08.2004 N 01165 не может быть основанием для возникновения прав на приобретение используемого по этому договору помещения;
- - договор аренды от 03.09.2007 N 01199 (с дополнительным соглашением от 23.10.2009) заключенный с ИП Листопадовой Н.Н. на новый срок с 01.08.2007 по 31.07.2012 зарегистрирован только 02.02.2010;
- - доводы УМИЗ г. Орла соответствуют позиции ВАС по аналогичным спорам (Постановление от 24.12.2009 ФАС ЦО по делу N А48-1902/2009; постановление от 04.09.2012 ФАС ЦО по делу N А48-413/2012; Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2012 по делу N А48-2742/2012);
- - если бы предприниматель своевременно исполнила п. 2.3.22 "провести государственную регистрацию настоящего договора за счет собственных средств в уполномоченном учреждении юстиции" договора N 01114 от 01.08.2001, сроком действия с 01.08.2001 по 31.07.2004, то еще в 2001 году узнала бы об отсутствии в ЕГРП помещения N 136;
- - заявителем в материалы дела не представлено доказательств обращения в УМИЗ г. Орла с требованием зарегистрировать договор или произвести необходимые действия для того, чтобы ИП Листопадова Н.Н. могла исполнить свои договорные обязательства по регистрации договоров аренды,
- - заявителем не представлен отказ регистрирующего органа в регистрации договора аренды, не представлено также доказательств обращения в суд в порядке ч. 3 ст. 165 Гражданского кодекса РФ;
- - по смыслу Федерального закона N 159-ФЗ нахождение имущества во временном владении и (или) пользовании субъектов малого и среднего предпринимательства непрерывно в течение двух и более лет связано с наличием зарегистрированного в установленном законом порядке договора аренды, а не обладания недвижимым имуществом;
- - действия УМИЗ г. Орла по удовлетворению обращения ИП Листопадовой Н.Н. о приобретении в собственность нежилого помещения могли бы быть признаны незаконными по требования прокурора.
В заседании апелляционной инстанции представитель УМИЗ г. Орла поддержал требования апелляционной жалобы.
ИП Листопадова Н.Н. и ее представитель против удовлетворения требований апелляционной жалобы возражали, считая обжалуемое судебное решение законным и обоснованным.
Указали, что о неверно определенном предмете договоров 2004 г., 2007 г. ИП Листопадова Н.Н. узнала только в феврале 2007 г. Настаивали на том, что ИП Листопадова Н.Н. была лишена всякой возможности реализовать право на обращение в суд с требованием о понуждении регистрации договора аренды N 01165 от 01.08.2004 в связи с неточностью указания объекта аренды. По мнению стороны заявителя, УМИЗ г. Орла допустило злоупотребление правом на регистрацию спорного объекта.
В судебном заседании объявлялся перерыв с 20.02.2013 до 27.02.2013.
Судебное заседание откладывалось с 13.02.2013 до 20.02.2013.
Изучив материалы дела с учетом доводов заявителя жалобы и отзыва на нее, заслушав и обсудив пояснения участвующих в деле лиц, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд находит следующее:
01.08.2001 между УМИЗ г. Орла и ИП Листопадовой Н.Н. заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: ул. Гагарина д. 51, общей полезной площадью 178, 2 кв. м, литер "А", из них: по первому этажу - 157 кв. м номер помещения 136 (номера комнат по плану строения: 30, 6, 5, 5а, 5б, 5в), места общего пользования - 20, 7 кв. м.
В то же время, согласно техническому паспорту ГУП Орловский областной центр недвижимости от 02.03.2001, комнаты в помещении общей площадью 2625,9 кв. м: 30 (кладовка), 5 (торговый зал), 6 (кладовка) относились к помещению N 135 литер "А", 1 этаж (т. 2, л.д. 34 - 36).
В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 31.08.2001 сделана запись N 57-01/01-49/2001-208 о регистрации права собственности за муниципальным образованием город Орел нежилого помещения 136, 139, 141, 142, 143, 144, магазин, парикмахерская, закусочная, назначение: нежилое, общая площадь 2697, 50 кв. м, этаж 1, литер А, кадастровый номер: 57:52:0020321:0007:54:401:001:010145640:0001:20500 (свидетельство от 23.09.2005 - л.д. 3, т. 2).
В материалы дела представлено также свидетельство о государственной регистрации права собственности от 24.04.2009 на помещение по адресу: г. Орел ул. Гагарина, д. 51, обозначенное как помещение 136, 139, 141, 142, 143, 144, лит. А, А1, А2 А3, с увеличением общей площади до 2779, 5 кв. м (л.д. 36 т. 1).
Доказательства государственной регистрации помещения с номером 136, либо с номером 135, в материалах дела отсутствуют, как и доказательства изменения технических параметров переданного ИП Листопадовой Н.Н. в аренду помещения.
Принятие спорного помещения в пользование ИП Листопадовой Н.Н. 01.08.2001 подтверждается актами приема-передачи в аренду нежилых помещений, подписанных сторонами без дополнений и замечаний (т. 1 л.д. 15, 17).
01.08.2004 между УМИЗ г. Орла и ИП Листопадовой Н.Н. заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: ул. Гагарина д. 51, общей полезной площадью 178,2 кв. м, литер "А", из них: по первому этажу - 157 кв. м номер помещения 136 (номера комнат по плану строения: 30, 6, 5, 5а, 5б, 5в), места общего пользования - 20, 7 кв. м. Срок действия договора установлен с 01.08.2004 г. по 31.07.2007 г.
Принятие спорного помещения в пользование ИП Листопадовой Н.Н. 01.08.2004 подтверждается актом приема-передачи в аренду нежилого помещения, подписанного сторонами без дополнений и замечаний (т. 1, л.д. 25).
03.09.2007 между УМИЗ г. Орла и ИП Листопадовой Н.Н. заключен договор аренды спорного нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Орел ул. Гагарина д. 51, общей полезной площадью 178, 2 кв. м, литер "А", из них: по первому этажу - 157 кв. м номер помещения 136, состоящее из комнат: N 30 площадью - 36, 5 кв. м, N 6 площадью - 59, 3 кв. м, N 5 площадью - 36, 1 кв. м, N 5а площадью - 10, 8 кв. м, N 5б площадью - 10 кв. м, N 5в площадью - 44, 8 кв. м; места общего пользования - 20, 7 кв. м.
Принятие спорного помещения в пользование ИП Листопадовой Н.Н. 03.09.2007 подтверждается актом приема-передачи в аренду нежилого помещения, подписанного сторонами без дополнений и замечаний (т. 1, л.д. 30).
23.10.2009 между сторонами заключено дополнительное соглашение к договору N 01199 от 03.09.2007, которым изменен его предмет. Пункт 1.1. договора аренды N 01199 от 03.09.2007 изложен в следующей редакции: "На основании Постановления Мэра N 2048 от 03.09.2007 г. Арендодатель сдает во временное пользование Арендатору часть нежилого помещения, расположенного по адресу: Орловская область, г. Орел, ул. Гагарина, д. 51, лит.А, А1, А2, А3, пом. 136, 139, 141, 142, 143, 144.
Общая полезная площадь по первому этажу - 184, 7 кв. м (номера комнат по плану строения: 1 площадью 6, 7 кв. м, 2 площадью 5, 2 кв. м, 2а площадью 1, 8 кв. м, 6 площадью 120, 8 кв. м, 30 площадью 43, 2 кв. м) в соответствии с поэтажным планом, прилагаемым к настоящему дополнительному соглашению".
Характеристика помещения дана на основании кадастрового паспорта, изготовленного ОГУП ОЦ "Недвижимость" инвентарный номер 57:52:0020321:0007:54:401:001:010145640:0001:20500 по состоянию на 26.03.2009 (л.д. 39 - 40 т. 1).
02.02.2010 ИП Листопадова Н.Н., заключив дополнительное соглашение от 23.10.2009 к договору аренды N 01199 от 03.09.2007, то есть, исправив номер объекта аренды, зарегистрировала договор аренды N 01199 от 03.09.2007 с указанным дополнительным соглашением в установленном законом порядке.
Согласно кадастровому паспорту помещения от 16.06.2009, из помещения 136, 139, 141, 142, 143, 144 путем выдела образовано помещение N 147 (л.д. 37 т. 1).
ИП Листопадова Н.Н. обратилась в УМИЗ администрации г. Орла с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а именно: нежилого встроенного помещения N 147, площадью 184, 7 по адресу: г. Орел, ул. Гагарина, д. 51, в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ от 22 июля 2008 года "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее также - Федеральный закон N 159-ФЗ), который предусматривает возможность отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства по цене, равной его рыночной стоимости.
Рассмотрев представленное ИП Листопадовой Н.Н. заявление с приложенными документами, УМИЗ г. Орла письмом от 07.06.2012 N 3068 отказало заявителю в выкупе вышеуказанного нежилого помещения в связи с тем, что договор аренды от 01.08.2004 N 01165 сроком действия с 01.08.2004 по 31.07.2007 не прошел государственную регистрацию, поэтому на момент вступления в законную силу Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ заявитель не пользовался муниципальным имуществом на праве аренды в течение двух лет, что является несоответствием заявителя требованию пункта 1 статьи 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ (л.д. 49 т. 1).
Не согласившись с полученным отказом, ИП Листопадова Н.Н. обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Арбитражный суд области, удовлетворяя заявленные требования, пришел к выводу о наличии у ИП Листопадовой Н.Н. преимущественного права приобрести спорное арендуемое имущество в собственность, указав, что с 01.08.2001 между сторонами сложились длительные арендные отношения, спорное помещение, указанное в договорах и технических документах под разными номерами, непрерывно использовалось ИП Листопадовой Н.Н. в течение установленного п. 1 ст. 3 Закона N 159-ФЗ срока, арендатором своевременно и в полном объеме уплачивалась арендная плата, которая принималась арендодателем, исполнялись иные обязанности арендатора, предусмотренные договорами и законом.
Арбитражный суд области указал, что договор аренды от 01.08.2004 N 01165 не мог быть зарегистрирован по объективным, не зависящим от предпринимателя причинам, и вне зависимости от того, действовала ли она в данной ситуации осмотрительно в той степени, которая требовалась, поскольку арендодателем не приняты своевременно меры по внесению изменений в договор.
Апелляционный суд не может согласиться с изложенной правовой позицией арбитражного суда первой инстанции в связи со следующим:
Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
При этом для признания недействительными актов и незаконными действий (бездействий) необходимо одновременное существование указанных в статье 198 АПК РФ условий: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Судами первой и апелляционной инстанций объективно установлено, что ИП Листопадова Н.Н. относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, пользующимся в соответствии со ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.
Ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ установлена совокупность следующих условий реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества:
- 1) арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании субъекта непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
- 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
- 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
- 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Как следует из письма УМИЗ г. Орла от 07.06.2012 N 3068, основанием для отказа заявителю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества явилось его несоответствие требованиям п. 1 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, т.к. договор аренды от 01.08.2004 N 01165 сроком действия с 01.08.2004 по 31.07.2007 не прошел государственную регистрацию (л.д. 49 т. 1).
На основании пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" указано, что судам необходимо иметь в виду, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке, либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ).
По смыслу п. 1 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ на дату вступления настоящего закона в действие (5 августа 2008) субъект малого или среднего предпринимательства должен являться арендатором спорного имущества на основании договора, являющегося заключенным.
При этом судом проверяется непрерывность владения или пользования таким имуществом на протяжении двух и более лет до указанной даты.
Исследовав повторно имеющиеся в деле и дополнительно представленные доказательства, апелляционный суд приходит к следующему.
Договоры аренды недвижимого имущества N 01114 от 01.08.2001 сроком действия с 01.08.2001 по 31.07.2004, N 01165 от 01.08.2004 сроком действия с 01.08.2004 по 31.07.2007 не прошли государственную регистрацию, в связи с чем, не могут быть признаны заключенными.
Ссылка ИП Листопадовой Н.Н. на государственную регистрацию договора аренды от 03.09.2007 N 01199 (с дополнительным соглашением от 23.10.2009), заключенного на срок с 01.08.2007 по 31.07.2012, не влияет на правовую оценку спорных отношений, поскольку действие этого договора не распространяется на период двух или более лет до даты вступления в действие Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Кроме того, суд апелляционной инстанции учитывает, что в период на протяжении двух или более лет до даты вступления в действие Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ ИП Листопадовой Н.Н. арендовалось спорное помещение, состоящее из комнат: N 30 площадью - 36, 5 кв. м, N 6 площадью - 59, 3 кв. м, N 5 площадью - 36, 1 кв. м, N 5а площадью - 10, 8 кв. м, N 5б площадью - 10 кв. м, N 5в площадью - 44, 8 кв. м; мест общего пользования - 20, 7 кв. м, и имеющего общую полезную площадь 178, 2 кв. м, номер помещения 136 (л.д. 9, 27 т. 1).
При этом в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись N 57-01/01-49/2001-208 от 31.08.2001 о регистрации права собственности за муниципальным образованием город Орел нежилого помещения N 136, 139, 141, 142, 143, 144, общей площадью 2697, 50 кв. м (л.д. 3, т. 2).
В материалы дела также представлено свидетельство о государственной регистрации права собственности муниципального образования г. Орел от 24.04.2009 на помещение по адресу: г. Орел ул. Гагарина, д. 51, обозначенное как помещение 136, 139, 141, 142, 143, 144, лит. А, А1, А2 А3, с измененной общей площади до 2779, 5 кв. м (л.д. 36 т. 1).
Право собственности муниципального образования г. Орел на помещение N 136 зарегистрировано не было (л.д. 62).
Других доказательств, свидетельствующих о существовании помещения N 136 лицами, участвующими в деле, представлено не было.
Данные обстоятельства объективно установлены судом первой инстанции и признаются обеими сторонами.
Таким образом, ни договором аренды N 01165 от 01.08.2004, ни договором аренды N 01199 от 03.09.2007, ни дополнительным соглашением от 23.10.2009 не регулировались отношения аренды помещений, право собственности на которые было бы зарегистрировано за муниципальным образованием г. Орел, либо прошедших техническую инвентаризацию.
Следовательно, у ИП Листопадовой Н.Н. не возникло права на приобретение этого имущества, поскольку представленные в дело договоры аренды недвижимого имущества, заключенные на срок не менее года, не были зарегистрированы в установленном законом порядке, то есть отсутствует условие, предусмотренное п. 1 ст..3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ
В связи с изложенным, оспариваемый ИП Листопадовой Н.Н. в рамках настоящего дела отказ УМИЗ г. Орла является законным и обоснованным, а вывод суда первой инстанции - не соответствующими фактическим обстоятельствам дела.
Что касается доводов ИП Листопадовой Н.Н. о невозможности зарегистрировать договор аренды от 01.08.2004 N 01165 по причине бездействия УМИЗ г. Орла, апелляционная коллегия их отклоняет, исходя из следующего.
Одним из принципов российского гражданского права является равенство участников отношений, регулируемых гражданским законодательством (ч. 1 ст. 1 Гражданского кодекса РФ). Исходя из этого, стороны арендных отношений, возникших между ИП Листопадовой Н.Н. и УМИЗ г. Орла в отношении спорного имущества, находились в равном горизонтальном положении по отношению друг к другу с юридической точки зрения. Возложение на одну из сторон обязательств в большем объеме, чем это предусмотрено заключенными договорами аренды, является недопустимым.
ИП Листопадова Н.Н. при заключении договоров аренды N 01165 от 01.08.2004 и N 01199 от 03.09.2007 приняла на себя обязательства по изготовлению технического паспорта на арендованное помещение и по регистрации договоров в уполномоченном органе за счет собственных средств (пункты 2.3.20, 2.3.22 и пункты 2.2.20, 2.2.22 договоров соответственно - л.д. 21 об. т. 1, л.д. 28 об. т. 1). Однако, указанные обязательства в установленный срок ИП Листопадовой Н.Н. исполнены не были.
Согласно ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
Таким образом, ИП Листопадова Н.Н. как сторона договора N 01165 от 01.08.2004 могла зарегистрировать его в установленном законом порядке, представив необходимые для регистрации документы.
Доказательства того, что УМИЗ г. Орла создавались препятствия в осуществлении ИП Листопадовой Н.Н. регистрации договора аренды N 01165 от 01.08.2004, в том числе доказательства непредставления ей имеющихся у ответчика необходимых для этого документов, в материалы дела не представлены.
Апелляционный суд также отмечает, что приведение договора аренды N 01165 от 01.08.2004 в соответствие со сведениями ЕГРП и технической инвентаризации, не может быть возложено исключительно на УМИЗ г. Орла.
В соответствии с ч. 3 ст. 165 Гражданского кодекса РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Однако судами первой и апелляционной инстанций объективно установлено и признается обеими сторонами, что ИП Листопадова Н.Н. не обращалась в суд с требованием об обязании ответчика зарегистрировать договор аренды.
Кроме того, ИП Листопадова Н.Н., как равноправная сторона договора, также наделена правом на его изменение в части номера арендуемого помещения.
Доказательств совершения каких-либо действий, направленных на изменение договоров аренды N 01114 от 01.08.2001, сроком действия с 01.08.2001 по 31.07.2004 и N 01165 от 01.08.2004 сроком действия с 01.08.2004 по 31.07.2007, предпринимателем не представлено.
Как видно из показаний свидетеля Луценко М.В., обращение заявителя в Регистрационное управление за регистрацией договора N 01165 от 01.08.2004 состоялось только в феврале 2007 г. (л.д. 27 т. 3).
При этом доказательств истребования у арендодателя надлежащих документов для осуществления регистрационных действий ИП Листопадовой Н.Н. не представлено.
Несвоевременное выполнение со стороны ИП Листопадовой Н.Н. обязательств по договорам аренды N 01114 от 01.08.2001, N 01165 от 01.08.2004 в части п. 2.3.22, по договору аренды N 01199 от 03.09.2007 в части п. 2.2.22, а именно, в проведении государственной регистрации настоящих договоров за счет собственных средств в уполномоченном учреждении юстиции, находится в причинно-следственной связи с несвоевременным изменением предмета договора в части номера помещения.
При таких обстоятельствах у суда не было оснований для удовлетворения требований заявителя.
Изложенная правовая позиция совпадает с судебной практикой, сложившейся в Центральном арбитражном округе (Постановление ФАС ЦО от 04.09.2012 по делу N А48-413/2012, Определение ВАС РФ от 19.12.2012 об отказе в передаче дела N А48-413/2012 в Президиум ВАС РФ).
В связи с изложенным, решение арбитражного суда области подлежит отмене.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь ст. 269, ст. 270 ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Орловской области от 10.12.2012 по делу N А48-3641/2012 отменить полностью
В удовлетворении требований индивидуального предпринимателя Листопадовой Натальи Николаевны о признании отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - нежилого помещения N 147, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Гагарина, д. 51, выраженного в письме N 3068 от 07.06.2012 г. отказать полностью
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
П.В.ДОНЦОВ
Судьи
Е.А.СЕМЕНЮТА
А.И.ПРОТАСОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)