Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 апреля 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 апреля 2008 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего - судьи Т.Н. Телегиной, судей Т.В. Волковой, О.В. Лыткиной
при ведении протокола секретарем судебного заседания Д.С. Семикиным
при участии в заседании: без сторон, истец и ответчик извещены о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в порядке части 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлениями о вручении почтового отправления от 10.04.2008 NN 97726, 97727,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Шанс", г. Михайловка Волгоградской области,
на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 19 февраля 2008 года по делу N А12-16628/07-с54, принятое судьей А.В. Костериным,
по иску Администрации городского округа город Михайловка Волгоградской области, г. Михайловка Волгоградской области,
к обществу с ограниченной ответственностью "Шанс", г. Михайловка Волгоградской области,
о взыскании 194594 руб. 07 коп., расторжении договора аренды и выселении из занимаемого нежилого помещения
установил:
в Арбитражный суд Волгоградской области обратилась Администрация городского округа город Михайловка Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Шанс" о взыскании 194594 руб. 07 коп., в том числе 70329 руб. 60 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 1 декабря 2004 года N 70-п/04, 124264 руб. 47 коп. пени за просрочку исполнения обязательства по внесению арендной платы на основании пункта 5.1 договора аренды от 1 декабря 2004 года N 70-п/04 за период с 1 октября 2006 года до 1 сентября 2007 года, расторжении договора аренды нежилого помещения от 1 декабря 2004 года N 70-п/04, выселении из занимаемого нежилого помещения площадью 495,3 кв. м, расположенного по адресу:
г. Михайловка Волгоградской области, ул. Ленина, 105.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 19 февраля 2008 года по делу N А12-16628/07-с54 исковые требования были удовлетворены в сумме 83022 руб. 91 коп., в том числе с учетом заявлений истца об изменении (увеличении и уточнении) исковых требований с ответчика взыскано 63022 руб. 91 коп. задолженности по арендной плате, 20000 руб. пени за просрочку исполнения обязательства, договор аренды от 1 декабря 2004 года N 70-п/04 расторгнут, общество с ограниченной ответственностью "Шанс" выселено из занимаемого нежилого помещения.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Шанс" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение арбитражного суда первой инстанции от 19 февраля 2008 года по настоящему делу отменить в части взыскания задолженности по арендной плате в сумме 63022 руб. 91 коп., расторжения договора аренды от 1 декабря 2004 года N 70-п/04 и выселения из занимаемого нежилого помещения, принять новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований в указанной части отказать.
Заявитель апелляционной жалобы считает, что выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, размер арендной платы увеличен истцом против договорных обязательств незаконно, внесение изменений в договор аренды в части изменения ставки арендных платежей не прошло государственную регистрацию, следовательно, новый размер арендной платы не может применяться в расчетах сторон, истцом не соблюден досудебный порядок расторжения договора аренды.
Ответчик не представил отзыв на апелляционную жалобу.
Суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части согласно нормам пункта 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, т.к. лицами, участвующими в деле, не заявлено возражений.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела, судебная коллегия апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, истец (арендодатель) заключил с ответчиком (арендатор) договор аренды нежилого помещения от 1 декабря 2004 года N 70-п/04, согласно пункту 1.1 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое здание общей площадью 495,3 кв. м, принадлежащее арендодателю на праве муниципальной собственности, что подтверждается регистрационными документами, расположенное по адресу: г. Михайловка Волгоградской области, ул. Ленина, 105. Размер арендной платы по договору согласован сторонами в пункте 4.1.1 договора. Сроки, порядок, условия изменения арендной платы определены сторонами в разделе IV договора, пункты 4.1.1. - 4.4. названного договора.
Срок договора аренды согласован сторонами в пункте 1.1 договора и составляет десять лет, с 1 декабря 2004 года по 30 ноября 2014 года.
Договор аренды нежилого помещения от 1 декабря 2004 года N 70-п/04 зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27 июля 2007 года N 06/037/2007-605.
Пунктом 4.2 договора аренды от 1 декабря 2004 года N 70-п/04 стороны согласовали, что размер арендной платы, сроки и порядок ее внесения, оговоренные в пунктах 4.1.1 - 4.1.3 настоящего договора, могут быть изменены арендодателем в одностороннем порядке при условии направления в адрес арендатора уведомления о внесении изменений в настоящий договор.
Основания для изменения размера арендной платы указаны в пункте 4.3 договора: размер арендной платы, сроки и порядок ее внесения корректируются в случае изменения величины арендной платы по решению органов местного самоуправления г. Михайловки.
Стороны не оспаривают действительность (заключенность) договора аренды нежилого помещения от 1 декабря 2004 года N 70-п/04.
Истец дважды направлял ответчику уведомления об изменении размера арендных платежей по заключенному договору: с 1 января 2006 года размер ежемесячных платежей увеличен до 14238 руб. 68 коп., с 1 января 2007 года - до 15691 руб. 69 коп. К уведомлениям прилагались расчеты арендной платы, в которых указаны нормативные акты муниципального образования (от 28.01.2004 N 5, от 02.07.2004 N 16), на основании которых производится изменение арендной платы. Указанные нормативные акты были применены истцом при расчете арендной платы при заключении договора от 1 декабря 2004 года N 70-п/04, т.е. истцом при направлении ответчику уведомлений об изменении арендной платы не соблюдены условия пункта 4.3 договора аренды.
Истец не доказал факт направления ответчику уведомления об изменении арендной платы с 1 января 2006 года, в связи с чем суд первой инстанции не применил указанную ставку аренды в своих расчетах.
Уведомление об изменении арендной платы с 1 января 2007 года было вручено ответчику 8 февраля 2007 года, о чем свидетельствует запись в журнале регистрации договоров за 2007 год.
Пунктом 3.1.7 договора аренды от 1 декабря 2004 года N 70-п/04 стороны предусмотрели, что обязанностью арендатора является регистрация настоящего договора, а также всех изменений и дополнений к настоящему договору в течение месяца с момента, когда арендатору стало о них известно.
Ответчик не исполнил свои обязанности, предусмотренные пунктом 3.1.7 договора, не произвел регистрацию изменения арендной платы с 1 января 2007 года, но указанное нарушение не указано истцом, как основание для расторжения договора.
Согласно статьям 452, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении договора подлежит совершению в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора не вытекает иное. При изменении договора обязательства сохраняются в измененном виде.
Пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
По договору аренды от 1 декабря 2004 года N 70-п/04 размер арендной платы был установлен уведомлением от 8 февраля 2007 года в сумме 15691 руб. 69 коп., государственная регистрация данного изменения не была произведена, следовательно, новый размер арендной платы не подлежит применению сторонами.
В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Из совокупности положений статей 452, 453, 609, 651, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что изменения в договор аренды должны быть внесены с соблюдением требований гражданского законодательства, установленных для договоров аренды зданий или сооружения, недвижимого имущества.
Изменение размера арендной платы подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды, изменяет содержание прав и обязанностей сторон. (Пункт 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 года N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Поскольку истец не реализовал свое право на одностороннее внесение изменений в договор аренды в части изменения размера арендной платы путем государственной регистрации такого изменения, оно в соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации не считается совершенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном законом порядке.
На основании изложенного, истец не вправе был заявлять требование о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 1 октября 2006 года по 29 января 2008 года, исходя из новых размеров арендной платы, рассчитывать пеню за просрочку исполнения обязательства по новым ставкам аренды.
Пункт 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Пункт 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Обязанность арендатора по внесению арендных платежей определена нормами пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При расчете задолженности по арендной плате судом первой инстанции была допущена арифметическая ошибка при определении суммы арендной платы за октябрь 2006 года. Суд обоснованно рассчитывал арендную плату с учетом определения Арбитражного суда Волгоградской области от 24 октября 2006 года по делу N А12-13941/06-с66, которым утверждено мировое соглашение истца с ответчиком в части взыскания задолженности по арендной плате по состоянию на 10 октября 2006 года. Размер арендной платы за период с 11 октября по 31 октября 2006 года (за 21 день) составит 8475 руб. 97 коп. от суммы 12512 руб. 14 коп.
Суд первой инстанции принял уточнение размера исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате: истец просил взыскать долг за период с октября 2006 года по 29 января 2008 года. Общий размер арендной платы за период с 11 октября 2006 года по 29 января 2008 года из расчета ежемесячного платежа 12512 руб. 14 коп. составит 195350 руб. 83 коп. Ответчиком уплачено за указанный период 162657 руб. 82 коп. (сумма платежей отражена в судебном акте и не оспорена истцом и ответчиком). Задолженность составила 32693 руб. 01 коп.
Истец, заявляя требование о расторжении договора аренды от 1 декабря 2004 года N 70-п/04, сослался на нормы статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указав на несоблюдение ответчиком пункта 3 названной статьи: более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендатор не вносил арендную плату.
Информационным письмом Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (пункты 29, 30) со ссылкой на нормы статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации разъяснено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Истец направлял ответчику досудебные требования от 19 июня 2007 года N 03-12/409, от 9 августа 2007 года N 03-12/546, от 2 августа 2007 года N 03-24/2297 (доказательства получения ответчиком уведомлений и требований имеются в материалах дела), однако основанием для расторжения договора указана задолженность по арендной плате по состоянию на 31 июля 2007 года. Указанная задолженность ответчиком была погашена, следовательно, отпали основания для расторжения договора и удовлетворения требования о выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения, т.к. в ходе судебного разбирательства установлено, что задолженность образовалась в результате спора о размере ежемесячных арендных платежей. Поскольку истец изменил период взыскания задолженности, то ответчиком не внесены платежи за ноябрь (частично), декабрь 2007 года и январь 2008 года, долг оставил 32693 руб. 01 коп. Письменное предупреждение о необходимости исполнения арендатором обязательства по внесению арендных платежей за этот срок ответчику не направлялось.
При таких обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене, как принятое с нарушением частей 1 и 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение от 19 февраля 2008 года Арбитражного суда Волгоградской области по делу N А12-16628/07-с54 отменить в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Шанс" 30329 руб. 90 коп. задолженности по арендной плате за период с 11 октября 2006 года по 29 января 2008 года, 8534 руб. 17 коп. государственной пошлины, расторжения договора аренды от 1 декабря 2004 года N 70-п/04, выселения общества с ограниченной ответственностью "Шанс" из занимаемого арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Михайловка Волгоградской области, ул. Ленина, 105, в удовлетворении перечисленных исковых требований отказать. В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Шанс" без удовлетворения.
Довзыскать с Администрации городского округа город Михайловка Волгоградской области в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение дела в суде первой инстанции 5185 руб. 52 коп.
Взыскать с Администрации городского округа город Михайловка Волгоградской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Шанс" 718 руб. в возмещение расходов по уплаченной государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы.
Выдать взыскателю исполнительный лист в соответствии с требованиями пункта 3 статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 4256 руб. 72 коп., выдать справку.
Исполнительный лист на взыскание денежных средств в доход бюджета направить налоговому органу по месту нахождения должника в соответствии с требованиями пункта 3 статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Направить копии постановления арбитражного суда апелляционной инстанции лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями пункта 4 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 273 - 277 главы 35 раздела VI Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судья
Двенадцатого арбитражного
апелляционного суда
Т.Н.ТЕЛЕГИНА
Судьи
Двенадцатого арбитражного
апелляционного суда
Т.В.ВОЛКОВА
О.В.ЛЫТКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.04.2008 ПО ДЕЛУ N А12-16628/07-С54
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 апреля 2008 г. по делу N А12-16628/07-с54
Резолютивная часть постановления объявлена 29 апреля 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 апреля 2008 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего - судьи Т.Н. Телегиной, судей Т.В. Волковой, О.В. Лыткиной
при ведении протокола секретарем судебного заседания Д.С. Семикиным
при участии в заседании: без сторон, истец и ответчик извещены о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в порядке части 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлениями о вручении почтового отправления от 10.04.2008 NN 97726, 97727,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Шанс", г. Михайловка Волгоградской области,
на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 19 февраля 2008 года по делу N А12-16628/07-с54, принятое судьей А.В. Костериным,
по иску Администрации городского округа город Михайловка Волгоградской области, г. Михайловка Волгоградской области,
к обществу с ограниченной ответственностью "Шанс", г. Михайловка Волгоградской области,
о взыскании 194594 руб. 07 коп., расторжении договора аренды и выселении из занимаемого нежилого помещения
установил:
в Арбитражный суд Волгоградской области обратилась Администрация городского округа город Михайловка Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Шанс" о взыскании 194594 руб. 07 коп., в том числе 70329 руб. 60 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 1 декабря 2004 года N 70-п/04, 124264 руб. 47 коп. пени за просрочку исполнения обязательства по внесению арендной платы на основании пункта 5.1 договора аренды от 1 декабря 2004 года N 70-п/04 за период с 1 октября 2006 года до 1 сентября 2007 года, расторжении договора аренды нежилого помещения от 1 декабря 2004 года N 70-п/04, выселении из занимаемого нежилого помещения площадью 495,3 кв. м, расположенного по адресу:
г. Михайловка Волгоградской области, ул. Ленина, 105.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 19 февраля 2008 года по делу N А12-16628/07-с54 исковые требования были удовлетворены в сумме 83022 руб. 91 коп., в том числе с учетом заявлений истца об изменении (увеличении и уточнении) исковых требований с ответчика взыскано 63022 руб. 91 коп. задолженности по арендной плате, 20000 руб. пени за просрочку исполнения обязательства, договор аренды от 1 декабря 2004 года N 70-п/04 расторгнут, общество с ограниченной ответственностью "Шанс" выселено из занимаемого нежилого помещения.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Шанс" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение арбитражного суда первой инстанции от 19 февраля 2008 года по настоящему делу отменить в части взыскания задолженности по арендной плате в сумме 63022 руб. 91 коп., расторжения договора аренды от 1 декабря 2004 года N 70-п/04 и выселения из занимаемого нежилого помещения, принять новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований в указанной части отказать.
Заявитель апелляционной жалобы считает, что выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, размер арендной платы увеличен истцом против договорных обязательств незаконно, внесение изменений в договор аренды в части изменения ставки арендных платежей не прошло государственную регистрацию, следовательно, новый размер арендной платы не может применяться в расчетах сторон, истцом не соблюден досудебный порядок расторжения договора аренды.
Ответчик не представил отзыв на апелляционную жалобу.
Суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части согласно нормам пункта 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, т.к. лицами, участвующими в деле, не заявлено возражений.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела, судебная коллегия апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, истец (арендодатель) заключил с ответчиком (арендатор) договор аренды нежилого помещения от 1 декабря 2004 года N 70-п/04, согласно пункту 1.1 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое здание общей площадью 495,3 кв. м, принадлежащее арендодателю на праве муниципальной собственности, что подтверждается регистрационными документами, расположенное по адресу: г. Михайловка Волгоградской области, ул. Ленина, 105. Размер арендной платы по договору согласован сторонами в пункте 4.1.1 договора. Сроки, порядок, условия изменения арендной платы определены сторонами в разделе IV договора, пункты 4.1.1. - 4.4. названного договора.
Срок договора аренды согласован сторонами в пункте 1.1 договора и составляет десять лет, с 1 декабря 2004 года по 30 ноября 2014 года.
Договор аренды нежилого помещения от 1 декабря 2004 года N 70-п/04 зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27 июля 2007 года N 06/037/2007-605.
Пунктом 4.2 договора аренды от 1 декабря 2004 года N 70-п/04 стороны согласовали, что размер арендной платы, сроки и порядок ее внесения, оговоренные в пунктах 4.1.1 - 4.1.3 настоящего договора, могут быть изменены арендодателем в одностороннем порядке при условии направления в адрес арендатора уведомления о внесении изменений в настоящий договор.
Основания для изменения размера арендной платы указаны в пункте 4.3 договора: размер арендной платы, сроки и порядок ее внесения корректируются в случае изменения величины арендной платы по решению органов местного самоуправления г. Михайловки.
Стороны не оспаривают действительность (заключенность) договора аренды нежилого помещения от 1 декабря 2004 года N 70-п/04.
Истец дважды направлял ответчику уведомления об изменении размера арендных платежей по заключенному договору: с 1 января 2006 года размер ежемесячных платежей увеличен до 14238 руб. 68 коп., с 1 января 2007 года - до 15691 руб. 69 коп. К уведомлениям прилагались расчеты арендной платы, в которых указаны нормативные акты муниципального образования (от 28.01.2004 N 5, от 02.07.2004 N 16), на основании которых производится изменение арендной платы. Указанные нормативные акты были применены истцом при расчете арендной платы при заключении договора от 1 декабря 2004 года N 70-п/04, т.е. истцом при направлении ответчику уведомлений об изменении арендной платы не соблюдены условия пункта 4.3 договора аренды.
Истец не доказал факт направления ответчику уведомления об изменении арендной платы с 1 января 2006 года, в связи с чем суд первой инстанции не применил указанную ставку аренды в своих расчетах.
Уведомление об изменении арендной платы с 1 января 2007 года было вручено ответчику 8 февраля 2007 года, о чем свидетельствует запись в журнале регистрации договоров за 2007 год.
Пунктом 3.1.7 договора аренды от 1 декабря 2004 года N 70-п/04 стороны предусмотрели, что обязанностью арендатора является регистрация настоящего договора, а также всех изменений и дополнений к настоящему договору в течение месяца с момента, когда арендатору стало о них известно.
Ответчик не исполнил свои обязанности, предусмотренные пунктом 3.1.7 договора, не произвел регистрацию изменения арендной платы с 1 января 2007 года, но указанное нарушение не указано истцом, как основание для расторжения договора.
Согласно статьям 452, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении договора подлежит совершению в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора не вытекает иное. При изменении договора обязательства сохраняются в измененном виде.
Пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
По договору аренды от 1 декабря 2004 года N 70-п/04 размер арендной платы был установлен уведомлением от 8 февраля 2007 года в сумме 15691 руб. 69 коп., государственная регистрация данного изменения не была произведена, следовательно, новый размер арендной платы не подлежит применению сторонами.
В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Из совокупности положений статей 452, 453, 609, 651, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что изменения в договор аренды должны быть внесены с соблюдением требований гражданского законодательства, установленных для договоров аренды зданий или сооружения, недвижимого имущества.
Изменение размера арендной платы подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды, изменяет содержание прав и обязанностей сторон. (Пункт 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 года N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Поскольку истец не реализовал свое право на одностороннее внесение изменений в договор аренды в части изменения размера арендной платы путем государственной регистрации такого изменения, оно в соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации не считается совершенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном законом порядке.
На основании изложенного, истец не вправе был заявлять требование о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 1 октября 2006 года по 29 января 2008 года, исходя из новых размеров арендной платы, рассчитывать пеню за просрочку исполнения обязательства по новым ставкам аренды.
Пункт 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Пункт 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Обязанность арендатора по внесению арендных платежей определена нормами пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При расчете задолженности по арендной плате судом первой инстанции была допущена арифметическая ошибка при определении суммы арендной платы за октябрь 2006 года. Суд обоснованно рассчитывал арендную плату с учетом определения Арбитражного суда Волгоградской области от 24 октября 2006 года по делу N А12-13941/06-с66, которым утверждено мировое соглашение истца с ответчиком в части взыскания задолженности по арендной плате по состоянию на 10 октября 2006 года. Размер арендной платы за период с 11 октября по 31 октября 2006 года (за 21 день) составит 8475 руб. 97 коп. от суммы 12512 руб. 14 коп.
Суд первой инстанции принял уточнение размера исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате: истец просил взыскать долг за период с октября 2006 года по 29 января 2008 года. Общий размер арендной платы за период с 11 октября 2006 года по 29 января 2008 года из расчета ежемесячного платежа 12512 руб. 14 коп. составит 195350 руб. 83 коп. Ответчиком уплачено за указанный период 162657 руб. 82 коп. (сумма платежей отражена в судебном акте и не оспорена истцом и ответчиком). Задолженность составила 32693 руб. 01 коп.
Истец, заявляя требование о расторжении договора аренды от 1 декабря 2004 года N 70-п/04, сослался на нормы статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указав на несоблюдение ответчиком пункта 3 названной статьи: более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендатор не вносил арендную плату.
Информационным письмом Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (пункты 29, 30) со ссылкой на нормы статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации разъяснено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Истец направлял ответчику досудебные требования от 19 июня 2007 года N 03-12/409, от 9 августа 2007 года N 03-12/546, от 2 августа 2007 года N 03-24/2297 (доказательства получения ответчиком уведомлений и требований имеются в материалах дела), однако основанием для расторжения договора указана задолженность по арендной плате по состоянию на 31 июля 2007 года. Указанная задолженность ответчиком была погашена, следовательно, отпали основания для расторжения договора и удовлетворения требования о выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения, т.к. в ходе судебного разбирательства установлено, что задолженность образовалась в результате спора о размере ежемесячных арендных платежей. Поскольку истец изменил период взыскания задолженности, то ответчиком не внесены платежи за ноябрь (частично), декабрь 2007 года и январь 2008 года, долг оставил 32693 руб. 01 коп. Письменное предупреждение о необходимости исполнения арендатором обязательства по внесению арендных платежей за этот срок ответчику не направлялось.
При таких обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене, как принятое с нарушением частей 1 и 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение от 19 февраля 2008 года Арбитражного суда Волгоградской области по делу N А12-16628/07-с54 отменить в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Шанс" 30329 руб. 90 коп. задолженности по арендной плате за период с 11 октября 2006 года по 29 января 2008 года, 8534 руб. 17 коп. государственной пошлины, расторжения договора аренды от 1 декабря 2004 года N 70-п/04, выселения общества с ограниченной ответственностью "Шанс" из занимаемого арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Михайловка Волгоградской области, ул. Ленина, 105, в удовлетворении перечисленных исковых требований отказать. В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Шанс" без удовлетворения.
Довзыскать с Администрации городского округа город Михайловка Волгоградской области в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение дела в суде первой инстанции 5185 руб. 52 коп.
Взыскать с Администрации городского округа город Михайловка Волгоградской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Шанс" 718 руб. в возмещение расходов по уплаченной государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы.
Выдать взыскателю исполнительный лист в соответствии с требованиями пункта 3 статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 4256 руб. 72 коп., выдать справку.
Исполнительный лист на взыскание денежных средств в доход бюджета направить налоговому органу по месту нахождения должника в соответствии с требованиями пункта 3 статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Направить копии постановления арбитражного суда апелляционной инстанции лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями пункта 4 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 273 - 277 главы 35 раздела VI Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судья
Двенадцатого арбитражного
апелляционного суда
Т.Н.ТЕЛЕГИНА
Судьи
Двенадцатого арбитражного
апелляционного суда
Т.В.ВОЛКОВА
О.В.ЛЫТКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)