Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 апреля 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 14 апреля 2008 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Гуденица Т.Г.,
судей Колесова, Шимбаревой Н.В.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Жигало Н.А.
при участии:
от заявителя - ООО "Азак" - директора Денисова С.М., паспорт <...>, выдан Приморско-Ахтарским РОВД Краснодарского края 13.03.2001 г., выписка из приказа N 2-п от 04.10.2001 г., представителя Пачковской С.Г., паспорт <...>, выдан ОВД Приморско-Ахтарского района Краснодарского края 26.12.2006 г., доверенность N 129 от 09.04.2008 г.,
от административного органа - управления по надзору в области долевого строительства Краснодарского края (в порядке процессуального правопреемства) - представитель не явился, уведомления от 22.03.2008 г., 25.03.2008 г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Азак"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 20 ноября 2007 года по делу N А32-20630/2007-3/439-113АЖ,
принятое в составе судьи Посаженникова М.В.,
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Азак"
о признании незаконным и отмене постановления департамента финансово-бюджетного надзора Краснодарского края от 04.10.2007 г. по делу об административном правонарушении N 7-074/233,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Азак" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании незаконным и отмене постановления департамента финансово-бюджетного надзора Краснодарского края (далее - департамент) от 04.10.2007 г. по делу об административном правонарушении N 7-074/233.
Решением арбитражного суда от 20 ноября 2007 года по делу N А32-20603/2007-3/439-113АЖ постановление департамента от 04.10.2007 г. N 7-074/233 признано незаконным и изменено в части назначения наказания. Обществу назначено наказание по части 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ) в виде штрафа в размере 400000 рублей, по части 2 статьи 14.28 КоАП РФ - в виде штрафа в размере 300000 рублей. Суд пришел к выводу о наличии в действиях общества вмененных административных правонарушений и возможности снижения размера назначенных штрафов до минимального предела.
Не согласившись с принятым судебным актом, общество подало апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда от 20.11.2007 г., ссылаясь на получение разрешения на строительство группы жилых домов по месту, подвергнутому проверке административным органом, до введения в действие Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ). Заявитель жалобы утверждает, что арендные отношения по земельному участку, на котором осуществлялось строительство многоквартирных домов, не прерывались в связи с изменением границ земельного участка.
Законность и обоснованного принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Департамент, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания в апелляционной инстанции, явку представителя не обеспечил, что не препятствует судебному разбирательству в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя департамента.
От управления по надзору в области долевого строительства по Краснодарскому краю поступило письменное ходатайство о процессуальном правопреемстве, которое оглашено в судебном заседании апелляционной инстанции.
Представитель общества не возражал против удовлетворения заявленного ходатайства.
В соответствии с частью 1 статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и другие случаи перемены лиц в обязательствах) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте. Правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса.
Рассмотрев заявленное ходатайство, арбитражный суд апелляционной инстанции установил, что на основании постановления главы администрации Краснодарского края от 14.12.2007 г. N 1191 "О реорганизации департамента финансово-бюджетного надзора Краснодарского края и создании управления по надзору в области долевого строительства Краснодарского края" с 1 января 2008 года департамент финансово-бюджетного надзора Краснодарского края реорганизован путем выделения из его состава управления по надзору в области долевого строительства Краснодарского края с передачей ему функций и полномочий департамента финансово-бюджетного надзора Краснодарского края, связанных с осуществлением функций по контролю и надзору в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Полномочия управления по надзору в области долевого строительства Краснодарского края закреплены в положении, утвержденном постановлением главы администрации Краснодарского края от 14.12.2007 г. N 1191.
24 января 2008 года в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о создании Управления по надзору в области долевого строительства Краснодарского края путем реорганизации в форме выделения, о чем выдано свидетельство серия 23 N 006886572.
На основании вышеизложенного, с учетом пункта 4 статьи 58 Гражданского кодекса Российской Федерации арбитражный суд апелляционной инстанции полагает возможным произвести процессуальную замену департамента финансово-бюджетного надзора Краснодарского края на управление по надзору в области долевого строительства Краснодарского края.
Управление по надзору в области долевого строительства Краснодарского края, извещенное о времени и месте судебного заседания в апелляционной инстанции надлежащим образом (уведомление от 25.03.2008 г.), явку представителя не обеспечило, направило ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с невозможностью участия его представителя в судебном заседании и необходимостью представления дополнительных документов. В порядке статей 156, 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данное ходатайство отклонено ввиду неуважительности причин неявки представителя управления по надзору в области долевого строительства Краснодарского края.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель общества поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Судом оглашен отзыв на апелляционную жалобу, направленный управлением по надзору в области долевого строительства Краснодарского края, в котором управление просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы, полагая, что суд принял правильное решение.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва, выслушав представителя общества, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, с 20 по 31 августа 2007 года главным специалистом-экспертом департамента на основании удостоверения N 07-074 от 16.08.2007 г. проведена проверка финансово-хозяйственной деятельности общества, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства многоквартирных жилых домов.
На момент проверки обществом велось строительство двадцатиквартирного пятиэтажного жилого дома по ул. Фестивальная, 57 в г. Приморско-Ахтарске. Строительство осуществлялось на основании разрешения N 1/и, выданного 15 января 2007 года, в котором указана площадь земельного участка 0, 498 га. Ссылка на указанное разрешение имеется в договорах участия в долевом строительстве, заключенных обществом с участниками долевого строительства на момент проверки, а также содержится в проектной декларации.
Суд апелляционной инстанции отклоняет довод общества о том, что строительство проверяемого объекта осуществлялось на основании постановления главы администрации г. Приморско-Ахтарска Краснодарского края от 10.07.1995 г. N 1018, поскольку данным постановлением АОЗТ "Азак" (правопредшественник общества) разрешено проектирование и строительство группы жилых домов на 180 квартир в г. Приморско-Ахтарске по ул. Фестивальной, 53, 55, 57 на земельном участке площадью 1,0 га. Разрешение выдано на основании постановления главы администрации Приморско-Ахтарского района N 197 от 10.03.1994 г., договора о совместной деятельности с АОЗТ "Русь" от 15.12.1994 г., договора о предоставлении земельного участка в аренду N 134 от 05.07.1995 г.
Доказательства продления срока действия указанного разрешения в материалы дела не представлены. Следовательно, разрешение N 1/и от 15.01.2007 г. на строительство проверяемого объекта на земельном участке 0, 498 га фактически является новым разрешением и не продлевает действие разрешения на строительство группы жилых домов, содержащегося в постановлении главы администрации г. Приморско-Ахтарска Краснодарского края от 10.07.1995 г. N 1018.
Таким образом, деятельность общества, связанная с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирного дома на основании договоров участия в долевом строительстве должна соответствовать нормативным требованиям Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ, вступившего в силу 31 марта 2005 года (статья 27 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ).
В апелляционной жалобе общество ссылается на письмо управления Росрегистрации по Краснодарскому краю от 03.10.2007 г. N 82/337, которым ему было отказано в государственной регистрации договоров долевого участия ввиду того, что строительство жилого дома, являвшегося объектом административной проверки, не подпадает под регулирование Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ, поскольку земельный участок под строительство данного объекта недвижимости предоставлен до введения в действие указанного нормативного правового акта, проектирование объекта и экспертиза осуществлялись в 1999 году. Однако данное письмо не носит нормативный характер и противоречит обстоятельствам, установленным по делу. Отказ регистрирующего органа в регистрации договоров участия в долевом строительстве может быть оспорен в установленном законодательством порядке. Кроме того, из материалов дела невозможно установить, какая именно информация была предоставлена обществом регистрирующему органу при направлении запроса о процедуре регистрации договора участия в долевом строительстве жилого дома N 57 по ул. Фестивальная в г. Приморско-Ахтарск.
В соответствии с частью 1 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.
Постановлением главы администрации Приморско-Ахтарского городского округа от 28.02.2001 г. N 178 из земель АОЗТ "Русь" изъят земельный участок под строительство многоэтажного дома площадью 1 га по адресу: г. Приморско-Ахтарск, ул. Фестивальная. Данный земельный участок предоставлен ЗАО "Азак" (правопредшественник общества) в аренду сроком на 5 лет с последующим продлением в случае продления срока строительства под многоэтажным домом ЗАО "Азак".
По договору от 19.03.2001 г. администрация Приморско-Ахтарского городского округа представила ЗАО "Азак" в аренду сроком до 28.02.2006 г. земельный участок общей площадью 1 га, расположенный в г. Приморско-Ахтарск по ул. Фестивальная, 53.
По истечении срока действия договора аренды от 19.03.2001 г. постановлением главы муниципального образования Приморско-Ахтарского района от 03.04.2006 г. N 648 обществу предоставлен в аренду сроком на 11 месяцев земельный участок площадью 1 га, расположенный в г. Приморско-Ахтарск по ул. Фестивальная, 53. Во исполнение постановления администрацией муниципального образования Приморско-Ахтарский район заключен с обществом договор аренды от 03.04.2006 г. N 2500001378, в котором определен срок его действия до 03 марта 2007 года.
Постановлением главы муниципального образования Приморско-Ахтарский район от 22.06.2007 г. N 1881 земельный участок с кадастровым N 23:25:01 01 200:0019, расположенный в г. Приморско-Ахтарск по ул. Фестивальная, 53, разделен на три самостоятельных земельных участка с присвоением им адресных номеров и определением общей площади. В частности, вновь образованному земельному участку площадью 4980 кв. м, на котором расположен проверяемый объект строительства, присвоен адресный номер - ул. Фестивальная, 57.
Постановлением главы муниципального образования Приморско-Ахтарский район от 13.07.2007 г. N 2137 данный земельный участок с кадастровым N 23:25:01 01 200:0024 площадью 4980 кв. м предоставлен обществу под строительство многоэтажного дома сроком на 3 года.
Во исполнение указанного постановления между администрацией муниципального образования Приморско-Ахтарский район и обществом заключен договор аренды от 13.07.2007 г. N 2500001790 указанного земельного участка, в соответствии пунктом 6.1 которого он вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента государственной регистрации, что не противоречит норме, закрепленной в части 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Договор аренды от 13.07.2007 г. N 2500001790 зарегистрирован управлением Росрегистрации по Краснодарскому краю 30 августа 2007 года за регистрационным N 23-23-36/023/2007-033.
Таким образом, с момента окончания срока действия договора аренды от 03.04.2006 г. N 2500001378 (03.03.2007 г.) и до государственной регистрации договора аренды от 13.07.2007 г. N 2500001790 (30.08.2007 г.) общество не вправе было привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома, расположенного на указанном земельном участке. Факт неправомерного привлечения обществом денежных средств участников долевого строительства подтверждается договорами участия долевого строительства, заключенными обществом с гражданами в указанный период, приходными кассовыми ордерами и карточками счета 76.5.
Следовательно, в действиях общества усматривается состав административного правонарушения, предусмотренный частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ, устанавливающей административную ответственность за привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирных домов лицом, не имеющим на это права в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
В соответствии со статьей 19 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ информация о застройщике и о проекте строительства должна содержаться в проектной декларации, которая опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети "Интернет") не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в указанный в части 1 статьи 23 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ контролирующий орган. Застройщик вправе не опубликовывать в средствах массовой информации и (или) не размещать в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектную декларацию, если привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется без производства, размещения и распространения рекламы, связанной с таким привлечением денежных средств. В этом случае застройщик обязан представить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления.
В материалы дела представлен счет-фактура N 314 от 30.08.2007 г., выставленный ООО "Приморско-Ахтарская телерадиокомпания "АТВ" обществу на оплату поправок к проектной декларации в "АТВ" от 15.06.2007 г. N 48.
В ходе проверки установлено, что проектная декларация по проверяемому объекту была опубликована в средствах массовой информации 15 июня 2007 года (в периодическом печатном издании - газете "Ахтарский телевизионный вестник" от 15.06.2007 г. N 48), так как в отношении данного объекта проводилась рекламная кампания.
Кроме того, в отзыве на апелляционную жалобу управление по надзору в области долевого строительства Краснодарского края указало, что в материалах проверки имеются копии счетов-фактур от 03.07.2007 г. N 236 и от 17.08.2007 г. N 301, выставленных ООО "Приморско-Ахтарская телерадиокомпания "АТВ" обществу за изготовление рекламного ролика, прокат рекламного ролика и объявление бегущей строкой, а также копия акта о приемке выполненных работ (услуг) от 17.08.2007 г. N 193 об оказании обществу указанных услуг по рекламе строительства двадцатиквартирного дома по ул. Фестивальная, 57.
В любом случае опубликованная застройщиком в средствах массовой информации проектная декларация должна содержать полную и достоверную информацию, в частности: о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков ввода их в эксплуатацию; о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию в соответствии с федеральным законом и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости; о финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации; о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме; о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков; о планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (статьи 20, 21 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ).
В нарушение требований Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ общество не указало в опубликованной проектной декларации вышеперечисленную информацию, а также включило в проектную декларацию недостоверную информацию о праве, на котором предоставлен земельный участок для строительства спорного объекта недвижимости, сославшись на постановление главы муниципального образования Приморско-Ахтарский район от 05.10.2006 г. N 1941 и договор купли-продажи земельного участка от 20.03.2006 г., тогда как фактически земельный участок предоставлен обществу на праве аренды.
Указанные действия общества образуют состав административного правонарушения, предусмотренный частью 2 статьи 14.28 КоАП РФ, устанавливающей административную ответственность за опубликование в средствах массовой информации застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию.
Установленные нарушения обществом Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ зафиксированы в акте проверки от 31.08.2007 г. и отражены в протоколе об административном правонарушении, составленном 31 августа 2007 года главным специалистом-экспертом департамента с участием директора общества.
По результатам рассмотрения материалов дела об административном правонарушении N 7-074/233, проведенного с участием директора общества, заместитель руководителя департамента вынес постановление от 04.10.2007 г., которым правомерно привлек общество к административной ответственности за совершение административных правонарушений, предусмотренных частями 1, 2 статьи 14.28 КоАП РФ.
Постановление вынесено в пределах срока давности привлечения к административной ответственности, установленного статьей 4.5 КоАП РФ.
С учетом позиции участвующих в деле лиц оснований для признания неправомерным применения судом первой инстанции в отношении общества минимальных размеров санкций за совершенные административные правонарушения у суда апелляционной инстанции не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 48, 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
Произвести процессуальную замену департамента финансово-бюджетного надзора Краснодарского края на управление по надзору в области долевого строительства Краснодарского края.
Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20 ноября 2007 года по делу N А32-20630/2007-3/439-113АЖ оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Т.Г.ГУДЕНИЦА
Судьи
Ю.И.КОЛЕСОВ
Н.В.ШИМБАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.04.2008 N 15АП-1285/2008 ПО ДЕЛУ N А32-20630/2007-3/439-113АЖ
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 апреля 2008 г. N 15АП-1285/2008
Дело N А32-20630/2007-3/439-113АЖ
Резолютивная часть постановления объявлена 10 апреля 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 14 апреля 2008 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Гуденица Т.Г.,
судей Колесова, Шимбаревой Н.В.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Жигало Н.А.
при участии:
от заявителя - ООО "Азак" - директора Денисова С.М., паспорт <...>, выдан Приморско-Ахтарским РОВД Краснодарского края 13.03.2001 г., выписка из приказа N 2-п от 04.10.2001 г., представителя Пачковской С.Г., паспорт <...>, выдан ОВД Приморско-Ахтарского района Краснодарского края 26.12.2006 г., доверенность N 129 от 09.04.2008 г.,
от административного органа - управления по надзору в области долевого строительства Краснодарского края (в порядке процессуального правопреемства) - представитель не явился, уведомления от 22.03.2008 г., 25.03.2008 г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Азак"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 20 ноября 2007 года по делу N А32-20630/2007-3/439-113АЖ,
принятое в составе судьи Посаженникова М.В.,
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Азак"
о признании незаконным и отмене постановления департамента финансово-бюджетного надзора Краснодарского края от 04.10.2007 г. по делу об административном правонарушении N 7-074/233,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Азак" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании незаконным и отмене постановления департамента финансово-бюджетного надзора Краснодарского края (далее - департамент) от 04.10.2007 г. по делу об административном правонарушении N 7-074/233.
Решением арбитражного суда от 20 ноября 2007 года по делу N А32-20603/2007-3/439-113АЖ постановление департамента от 04.10.2007 г. N 7-074/233 признано незаконным и изменено в части назначения наказания. Обществу назначено наказание по части 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ) в виде штрафа в размере 400000 рублей, по части 2 статьи 14.28 КоАП РФ - в виде штрафа в размере 300000 рублей. Суд пришел к выводу о наличии в действиях общества вмененных административных правонарушений и возможности снижения размера назначенных штрафов до минимального предела.
Не согласившись с принятым судебным актом, общество подало апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда от 20.11.2007 г., ссылаясь на получение разрешения на строительство группы жилых домов по месту, подвергнутому проверке административным органом, до введения в действие Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ). Заявитель жалобы утверждает, что арендные отношения по земельному участку, на котором осуществлялось строительство многоквартирных домов, не прерывались в связи с изменением границ земельного участка.
Законность и обоснованного принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Департамент, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания в апелляционной инстанции, явку представителя не обеспечил, что не препятствует судебному разбирательству в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя департамента.
От управления по надзору в области долевого строительства по Краснодарскому краю поступило письменное ходатайство о процессуальном правопреемстве, которое оглашено в судебном заседании апелляционной инстанции.
Представитель общества не возражал против удовлетворения заявленного ходатайства.
В соответствии с частью 1 статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и другие случаи перемены лиц в обязательствах) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте. Правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса.
Рассмотрев заявленное ходатайство, арбитражный суд апелляционной инстанции установил, что на основании постановления главы администрации Краснодарского края от 14.12.2007 г. N 1191 "О реорганизации департамента финансово-бюджетного надзора Краснодарского края и создании управления по надзору в области долевого строительства Краснодарского края" с 1 января 2008 года департамент финансово-бюджетного надзора Краснодарского края реорганизован путем выделения из его состава управления по надзору в области долевого строительства Краснодарского края с передачей ему функций и полномочий департамента финансово-бюджетного надзора Краснодарского края, связанных с осуществлением функций по контролю и надзору в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Полномочия управления по надзору в области долевого строительства Краснодарского края закреплены в положении, утвержденном постановлением главы администрации Краснодарского края от 14.12.2007 г. N 1191.
24 января 2008 года в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о создании Управления по надзору в области долевого строительства Краснодарского края путем реорганизации в форме выделения, о чем выдано свидетельство серия 23 N 006886572.
На основании вышеизложенного, с учетом пункта 4 статьи 58 Гражданского кодекса Российской Федерации арбитражный суд апелляционной инстанции полагает возможным произвести процессуальную замену департамента финансово-бюджетного надзора Краснодарского края на управление по надзору в области долевого строительства Краснодарского края.
Управление по надзору в области долевого строительства Краснодарского края, извещенное о времени и месте судебного заседания в апелляционной инстанции надлежащим образом (уведомление от 25.03.2008 г.), явку представителя не обеспечило, направило ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с невозможностью участия его представителя в судебном заседании и необходимостью представления дополнительных документов. В порядке статей 156, 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данное ходатайство отклонено ввиду неуважительности причин неявки представителя управления по надзору в области долевого строительства Краснодарского края.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель общества поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Судом оглашен отзыв на апелляционную жалобу, направленный управлением по надзору в области долевого строительства Краснодарского края, в котором управление просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы, полагая, что суд принял правильное решение.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва, выслушав представителя общества, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, с 20 по 31 августа 2007 года главным специалистом-экспертом департамента на основании удостоверения N 07-074 от 16.08.2007 г. проведена проверка финансово-хозяйственной деятельности общества, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства многоквартирных жилых домов.
На момент проверки обществом велось строительство двадцатиквартирного пятиэтажного жилого дома по ул. Фестивальная, 57 в г. Приморско-Ахтарске. Строительство осуществлялось на основании разрешения N 1/и, выданного 15 января 2007 года, в котором указана площадь земельного участка 0, 498 га. Ссылка на указанное разрешение имеется в договорах участия в долевом строительстве, заключенных обществом с участниками долевого строительства на момент проверки, а также содержится в проектной декларации.
Суд апелляционной инстанции отклоняет довод общества о том, что строительство проверяемого объекта осуществлялось на основании постановления главы администрации г. Приморско-Ахтарска Краснодарского края от 10.07.1995 г. N 1018, поскольку данным постановлением АОЗТ "Азак" (правопредшественник общества) разрешено проектирование и строительство группы жилых домов на 180 квартир в г. Приморско-Ахтарске по ул. Фестивальной, 53, 55, 57 на земельном участке площадью 1,0 га. Разрешение выдано на основании постановления главы администрации Приморско-Ахтарского района N 197 от 10.03.1994 г., договора о совместной деятельности с АОЗТ "Русь" от 15.12.1994 г., договора о предоставлении земельного участка в аренду N 134 от 05.07.1995 г.
Доказательства продления срока действия указанного разрешения в материалы дела не представлены. Следовательно, разрешение N 1/и от 15.01.2007 г. на строительство проверяемого объекта на земельном участке 0, 498 га фактически является новым разрешением и не продлевает действие разрешения на строительство группы жилых домов, содержащегося в постановлении главы администрации г. Приморско-Ахтарска Краснодарского края от 10.07.1995 г. N 1018.
Таким образом, деятельность общества, связанная с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирного дома на основании договоров участия в долевом строительстве должна соответствовать нормативным требованиям Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ, вступившего в силу 31 марта 2005 года (статья 27 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ).
В апелляционной жалобе общество ссылается на письмо управления Росрегистрации по Краснодарскому краю от 03.10.2007 г. N 82/337, которым ему было отказано в государственной регистрации договоров долевого участия ввиду того, что строительство жилого дома, являвшегося объектом административной проверки, не подпадает под регулирование Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ, поскольку земельный участок под строительство данного объекта недвижимости предоставлен до введения в действие указанного нормативного правового акта, проектирование объекта и экспертиза осуществлялись в 1999 году. Однако данное письмо не носит нормативный характер и противоречит обстоятельствам, установленным по делу. Отказ регистрирующего органа в регистрации договоров участия в долевом строительстве может быть оспорен в установленном законодательством порядке. Кроме того, из материалов дела невозможно установить, какая именно информация была предоставлена обществом регистрирующему органу при направлении запроса о процедуре регистрации договора участия в долевом строительстве жилого дома N 57 по ул. Фестивальная в г. Приморско-Ахтарск.
В соответствии с частью 1 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.
Постановлением главы администрации Приморско-Ахтарского городского округа от 28.02.2001 г. N 178 из земель АОЗТ "Русь" изъят земельный участок под строительство многоэтажного дома площадью 1 га по адресу: г. Приморско-Ахтарск, ул. Фестивальная. Данный земельный участок предоставлен ЗАО "Азак" (правопредшественник общества) в аренду сроком на 5 лет с последующим продлением в случае продления срока строительства под многоэтажным домом ЗАО "Азак".
По договору от 19.03.2001 г. администрация Приморско-Ахтарского городского округа представила ЗАО "Азак" в аренду сроком до 28.02.2006 г. земельный участок общей площадью 1 га, расположенный в г. Приморско-Ахтарск по ул. Фестивальная, 53.
По истечении срока действия договора аренды от 19.03.2001 г. постановлением главы муниципального образования Приморско-Ахтарского района от 03.04.2006 г. N 648 обществу предоставлен в аренду сроком на 11 месяцев земельный участок площадью 1 га, расположенный в г. Приморско-Ахтарск по ул. Фестивальная, 53. Во исполнение постановления администрацией муниципального образования Приморско-Ахтарский район заключен с обществом договор аренды от 03.04.2006 г. N 2500001378, в котором определен срок его действия до 03 марта 2007 года.
Постановлением главы муниципального образования Приморско-Ахтарский район от 22.06.2007 г. N 1881 земельный участок с кадастровым N 23:25:01 01 200:0019, расположенный в г. Приморско-Ахтарск по ул. Фестивальная, 53, разделен на три самостоятельных земельных участка с присвоением им адресных номеров и определением общей площади. В частности, вновь образованному земельному участку площадью 4980 кв. м, на котором расположен проверяемый объект строительства, присвоен адресный номер - ул. Фестивальная, 57.
Постановлением главы муниципального образования Приморско-Ахтарский район от 13.07.2007 г. N 2137 данный земельный участок с кадастровым N 23:25:01 01 200:0024 площадью 4980 кв. м предоставлен обществу под строительство многоэтажного дома сроком на 3 года.
Во исполнение указанного постановления между администрацией муниципального образования Приморско-Ахтарский район и обществом заключен договор аренды от 13.07.2007 г. N 2500001790 указанного земельного участка, в соответствии пунктом 6.1 которого он вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента государственной регистрации, что не противоречит норме, закрепленной в части 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Договор аренды от 13.07.2007 г. N 2500001790 зарегистрирован управлением Росрегистрации по Краснодарскому краю 30 августа 2007 года за регистрационным N 23-23-36/023/2007-033.
Таким образом, с момента окончания срока действия договора аренды от 03.04.2006 г. N 2500001378 (03.03.2007 г.) и до государственной регистрации договора аренды от 13.07.2007 г. N 2500001790 (30.08.2007 г.) общество не вправе было привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома, расположенного на указанном земельном участке. Факт неправомерного привлечения обществом денежных средств участников долевого строительства подтверждается договорами участия долевого строительства, заключенными обществом с гражданами в указанный период, приходными кассовыми ордерами и карточками счета 76.5.
Следовательно, в действиях общества усматривается состав административного правонарушения, предусмотренный частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ, устанавливающей административную ответственность за привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирных домов лицом, не имеющим на это права в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
В соответствии со статьей 19 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ информация о застройщике и о проекте строительства должна содержаться в проектной декларации, которая опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети "Интернет") не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в указанный в части 1 статьи 23 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ контролирующий орган. Застройщик вправе не опубликовывать в средствах массовой информации и (или) не размещать в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектную декларацию, если привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется без производства, размещения и распространения рекламы, связанной с таким привлечением денежных средств. В этом случае застройщик обязан представить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления.
В материалы дела представлен счет-фактура N 314 от 30.08.2007 г., выставленный ООО "Приморско-Ахтарская телерадиокомпания "АТВ" обществу на оплату поправок к проектной декларации в "АТВ" от 15.06.2007 г. N 48.
В ходе проверки установлено, что проектная декларация по проверяемому объекту была опубликована в средствах массовой информации 15 июня 2007 года (в периодическом печатном издании - газете "Ахтарский телевизионный вестник" от 15.06.2007 г. N 48), так как в отношении данного объекта проводилась рекламная кампания.
Кроме того, в отзыве на апелляционную жалобу управление по надзору в области долевого строительства Краснодарского края указало, что в материалах проверки имеются копии счетов-фактур от 03.07.2007 г. N 236 и от 17.08.2007 г. N 301, выставленных ООО "Приморско-Ахтарская телерадиокомпания "АТВ" обществу за изготовление рекламного ролика, прокат рекламного ролика и объявление бегущей строкой, а также копия акта о приемке выполненных работ (услуг) от 17.08.2007 г. N 193 об оказании обществу указанных услуг по рекламе строительства двадцатиквартирного дома по ул. Фестивальная, 57.
В любом случае опубликованная застройщиком в средствах массовой информации проектная декларация должна содержать полную и достоверную информацию, в частности: о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков ввода их в эксплуатацию; о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию в соответствии с федеральным законом и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости; о финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации; о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме; о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков; о планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (статьи 20, 21 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ).
В нарушение требований Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ общество не указало в опубликованной проектной декларации вышеперечисленную информацию, а также включило в проектную декларацию недостоверную информацию о праве, на котором предоставлен земельный участок для строительства спорного объекта недвижимости, сославшись на постановление главы муниципального образования Приморско-Ахтарский район от 05.10.2006 г. N 1941 и договор купли-продажи земельного участка от 20.03.2006 г., тогда как фактически земельный участок предоставлен обществу на праве аренды.
Указанные действия общества образуют состав административного правонарушения, предусмотренный частью 2 статьи 14.28 КоАП РФ, устанавливающей административную ответственность за опубликование в средствах массовой информации застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию.
Установленные нарушения обществом Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ зафиксированы в акте проверки от 31.08.2007 г. и отражены в протоколе об административном правонарушении, составленном 31 августа 2007 года главным специалистом-экспертом департамента с участием директора общества.
По результатам рассмотрения материалов дела об административном правонарушении N 7-074/233, проведенного с участием директора общества, заместитель руководителя департамента вынес постановление от 04.10.2007 г., которым правомерно привлек общество к административной ответственности за совершение административных правонарушений, предусмотренных частями 1, 2 статьи 14.28 КоАП РФ.
Постановление вынесено в пределах срока давности привлечения к административной ответственности, установленного статьей 4.5 КоАП РФ.
С учетом позиции участвующих в деле лиц оснований для признания неправомерным применения судом первой инстанции в отношении общества минимальных размеров санкций за совершенные административные правонарушения у суда апелляционной инстанции не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 48, 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
Произвести процессуальную замену департамента финансово-бюджетного надзора Краснодарского края на управление по надзору в области долевого строительства Краснодарского края.
Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20 ноября 2007 года по делу N А32-20630/2007-3/439-113АЖ оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Т.Г.ГУДЕНИЦА
Судьи
Ю.И.КОЛЕСОВ
Н.В.ШИМБАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)