Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 19 августа 2010 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Цуцковой М.Г.,
судей Дубровиной О.А., Комнатной Ю.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Поваровой Н.В.,
при участии в судебном заседании представителей общества с ограниченной ответственностью "СТО-АВТО" - директора Галаган С.А., паспорт <...> (выписка из протокола от 28.07.2010), Николаева П.В., доверенность от 20.04.2010, действительна в течение одного года (паспорт <...>),
без участия в судебном заседании представителей открытого акционерного общества "Торговый дом "Беларусь-Волгоград", общества с ограниченной ответственностью "Сервис-Центр", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, своевременно и надлежащим образом уведомленных о времени и месте судебного заседания, (почтовые уведомления NN 90653,90657,90655,90659,90658, приобщены к материалам дела),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СТО-АВТО", г. Волгоград,
на решение Арбитражного суда Волгоградской области
от 11 июня 2010 года по делу N А12-1821/2010 (судья Самсонов В.А.),
по иску открытого акционерного общества "Торговый дом "Беларусь-Волгоград", г. Волгоград,
к обществу с ограниченной ответственностью "СТО-АВТО", г. Волгоград,
обществу с ограниченной ответственностью "Сервис-Центр", г. Волгоград,
Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, г. Волгоград,
о признании договора возобновленным, незаконным одностороннего расторжения договора, а также о признании записи в ЕГРП о прекращении договора аренды недействительной,
установил:
Открытое акционерное общество "Торговый дом "Беларусь-Волгоград" (далее - ОАО "ТД "Беларусь-Волгоград") обратилось в арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СТО-Авто" (далее - ООО "СТО-Авто"), Обществу с ограниченной ответственностью "Сервис-Центр" (далее - ООО "Сервис-Центр") о признании договора N 2 от 01.09.2004 года действительным до 31.08.2014 года и обязании ответчиков руководствоваться положениями указанного договора.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ истец изменил предмет иска и просит суд признать договор N 2 от 01.09.2004 возобновленным на срок до 31.08.2014 года.
12 апреля 2010 года ОАО "Торговый дом "Беларусь-Волгоград" обратилось в арбитражный суд Волгоградской области с иском к ООО "СТО-Авто", ООО "Сервис-Центр" и Управлению Росреестра по Волгоградской области с иском о признании недействительным одностороннего расторжения договора N 2 аренды нежилых помещений от 01.09.2004, а также о признании недействительной государственной регистрации прекращения права аренды нежилого помещения общей площадью 229,2 кв. метров, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Авторемонтная, 10, запись о регистрации - 34-34-01/227/2009-179.
Определением суда от 16.04.2010 года данный иск принят к производству суда, делу присвоен N А12-7448/2010.
Определением от 19.04.2010 года по ходатайству истца, руководствуясь положениями п. 2 ст. 130 Арбитражного процессуального кодекса РФ суд объединил дела N А12-1821/2010 и N А12-7448/2010 по искам ОАО "Торговый дом "Беларусь-Волгоград" в одно производство, присвоив делу N А12-1821/2010.
Решением арбитражного суда Волгоградской области от 11 июня 2010 года заявленные исковые требования удовлетворены частично. Договор N 2 аренды нежилых помещений от 01 сентября 2004 года признан возобновленным на срок до 31 августа 2014 года. Одностороннее расторжение ООО "СТО-Авто" договора N 2 аренды нежилых помещений от 01 сентября 2004 года признано недействительным. В удовлетворении иска к ООО "Сервис-Центр" отказано. В удовлетворении иска к Управлению Росреестра по Волгоградской области отказано.
Общество с ограниченной ответственностью "СТО-АВТО" с принятым решением не согласилось, обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме, по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
В апелляционной жалобе податель ссылается на то, что суд первой инстанции, применяя к возникшим правоотношениям положения пункта 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ не обоснованно возобновил договор на срок, определенный датой 31.08.2014 года, истец избрал ненадлежащий способ защиты своего права, требуя признать договор действительным до 31.08.2014 года. Кроме того, ООО "СТО-АВТО" полагает, что истец не доказал соответствия помещений (площадей и количества комнат) на момент заключения договора от 01.09.2004 г. и на момент вынесения обжалуемого решения. Податель жалобы полагает, что судом не было дано оценки договору N 1 от 01.01.2002 года, заключенному между истцом и предыдущим собственником спорного помещения. Также суд не учел, что 29.12.2009 года между ООО "Сервис-Центр" и ООО "СТО-АВТО" был заключен договор аренды спорных помещений, который не оспорен до настоящего времени, в связи с чем, возобновление договора аренды N 2 от 01.09.2004 года законом не допустимо.
ОАО "Торговый дом "Беларусь-Волгоград" представило письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором с доводами апелляционной жалобы не соглашается, полагает решение суда первой инстанции законным и обоснованным.
В судебном заседании представители общества с ограниченной ответственностью "СТО-АВТО" доводы апелляционной жалобы поддержали.
Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствии представителей открытого акционерного общества "Торговый дом "Беларусь-Волгоград", общества с ограниченной ответственностью "Сервис-Центр", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, (п. 1 ст. 123, п. 3 ст. 156 АПК РФ).
Законность и обоснованность принятого решения проверена арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке ст. ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 01 сентября 2004 года между ООО "СТО-Авто" (Арендодатель) и ОАО "Торговый дом "Беларусь-Волгоград" (Арендатор) заключен договор N 2 на аренду нежилого помещения, находящегося по адресу: г. Волгоград, ул. Авторемонтная, 10, площадью 229,2 кв. м, для использования в качестве информационного выставочно-торгового центра по продвижению товаров белорусских производителей в Волгоградской области.
Срок действия договора определен сторонами с 01.09.2004 года по 31.08.2009 года (п. 6.1 договора).
В соответствии с п. 5.1. договора арендатор имеет преимущественное право на продление договора на тех же условиях. В случае если за один месяц до истечения срока действия договора аренды ни одна из сторон не заявит о своем намерении прекратить его действие, договор считается продленным на такой же срок на тех же условиях.
На момент заключения указанного договора объект недвижимости принадлежал Арендодателю на праве собственности.
Указанный договор аренды прошел госрегистрацию 03.05.2005 года N регистрации 34-34-01/014/2005-19.
Нежилое помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01.09.2004 года.
01 августа 2008 года стороны подписали дополнительное соглашение к договору, установив новый размер арендной платы - 102,66 руб. за один кв. метр в месяц, а всего 23 530,38 в месяц (без НДС).
После истечения срока действия договора, установленного пунктом 6.1. договора, ни одна из сторон не заявила о своем намерении прекратить отношения по договору аренды.
Письмом от 02.09.2009 года N 132 ОАО "СТО-Авто" обратилось к ОАО "Торговый дом "Беларусь-Волгоград" с просьбой досрочно оплатить арендную плату за октябрь 2009 года в связи с временными финансовыми трудностями.
Письмом от 15.10.2009 года N 101 ООО "СТО-Авто" обратилось к ОАО "Торговый дом "Беларусь-Волгоград" с просьбой перечислять денежные средства по договору аренды нежилых помещений и договору о возмещении затрат за пользовании телефонным номером по новым реквизитам.
Письмом от 05.10.2009 года N 186 ООО "СТО-Авто" обращает внимание Арендатора ОАО "Торговый дом "Беларусь-Волгоград" на наличие противоречия между содержанием пункта 5.1. договора N 2 от 01.09.2004 года и положением п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, и предлагает истцу подписать новый договор аренды нежилых помещений, направив ему проект договора и акта приема-передачи.
27.10.2009 года получив отказ ОАО "Торговый дом "Беларусь-Волгоград" подписать договор аренды на новых условиях, ООО "СТО-Авто" обратилось в Управление Росреестра по Волгоградской области с заявлением о внесении записи в ЕГРП о прекращении права аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Авторемонтная, 10, в связи с истечением срока договора аренды.
30.10.2009 года на основании указанного заявления Управление Росреестра по Волгоградской области в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о прекращении аренды нежилого помещения.
25.11.2009 года в ЕГРП внесена запись о государственной регистрации перехода права собственности от ООО "СТО-Авто" к ООО "Сервис-Центр" в связи с решением единственного участника ООО "СТО-Авто" от 06.10.2009 года о передаче недвижимого имущества - здания, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Авторемонтная, 10, в уставный капитал ООО "Сервис-Центр".
Письмом от 07.12.2009 года N 220 ООО "СТО-Авто" уведомило ОАО "Торговый дом "Беларусь-Волгоград" о прекращении действия договора N 2 от 01.09.2004 аренды нежилого помещения и о внесении в ЕГРП записи о государственной регистрации права аренды.
29.12.2009 года между ООО "Сервис-Центр" и ООО "СТО-Авто" заключен договор аренды нежилого помещения общей площадью 3 366,4 кв. метров, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Авторемонтная, 10.
12.01.2010 года ООО "СТО-Авто" уведомило истца о заключении между ООО "Сервис-Центр" (арендодатель) и ООО "СТО-Авто" (арендатор) договора аренды нежилых помещений, в том числе и здания производственного корпуса N 1 с тремя пристройками, и предложило заключить договор субаренды на занимаемое истцом нежилое помещение.
ОАО "Торговый дом "Беларусь-Волгоград", не согласившись с предложениями ООО "СТО-Авто", обратилось в суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции частично удовлетворяя заявленные требования, пришел к выводу о необходимости признать договор N 2 аренды нежилых помещений от 01 сентября 2004 года возобновленным на срок до 31 августа 2014 года, а также признать одностороннее расторжение ООО "СТО-Авто" договора аренды недействительным, поскольку арендодатель ООО "СТО-Авто" без надлежащих правовых оснований и без предупреждения арендатора в одностороннем порядке расторгло договор N 2 от 01.09.2004 аренды, чем нарушило права и законные интересы ОАО "Торговый дом "Беларусь-Волгоград". Кроме того, суд первой инстанции пришел к выводу о необоснованности требований заявленных к ООО "Сервис-Центр" и к Управлению Росреестра по Волгоградской области.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, отзыве на нее, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд апелляционной инстанции считает, что оспариваемое решение арбитражного суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения, по следующим основаниям.
Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Пунктом 5.1. договора N 2 аренды нежилых помещений от 01.09.2004 года предусмотрено, что Арендатор имеет преимущественное право на продление договора аренды на тех же условиях, В случае если за один месяц до истечения срока действия договора аренды ни одна из сторон не заявит о своем намерении прекратить его действие, договор считается продленным на такой же срок на тех же условиях.
По аналогии с позицией, высказанной в Информационном письме Президиума ВАС РФ N 59 от 16.02.2001 года, в том случае, если в соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начинает действовать новый договор аренды, условия которого идентичны условиям окончившегося договора.
В рассматриваемом случае ни одна из сторон не заявила о своем намерении прекратить действие договора. Учитывая тот факт, что договор являлся срочным, при его продлении условия о сроке сохраняют свою силу.
При указанных обстоятельствах, довод апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции, применяя к возникшим правоотношениям положения пункта 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ не обоснованно возобновил договор на срок, определенный датой 31.08.2014 года, апелляционная инстанция находит несостоятельным.
Кроме того, довод апелляционной жалобы о том, что истец избрал ненадлежащий способ защиты своего права, апелляционная инстанция находит необоснованным.
Первоначально истцом были заявлены требования о признании договора N 2 аренды нежилых помещений от 01.09.2004 года действительным до 31.08.2014 года, однако, в ходе рассмотрения дела, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ истец изменил предмет иска и просил суд признать договор N 2 от 01.09.2004 возобновленным на срок до 31.08.2014 года. Апелляционная инстанция считает, что уточненные исковые требования ОАО "Торговый дом "Беларусь-Волгоград" соответствуют положениям статьи 12 Гражданского кодекса РФ, которая определяет виды способов защиты гражданский прав.
Довод апелляционной жалобы о том, что истец не доказал соответствия помещений (площадей и количества комнат) на момент заключения договора от 01.09.2004 г. и на момент вынесения обжалуемого решения, апелляционная инстанция находит противоречащим материалам дела.
Судом первой инстанции установлено, что спорное нежилое помещение арендуется ОАО "Торговый дом "Беларусь-Волгоград" с 01.04.2001 в соответствии с договорами N 1 от 01.04.2001 года, N 1 от 01.01.2002 года, N 1 от 01.01.2002 года, заключенными с предыдущим собственником указанного объекта недвижимости - ООО "Торговотехнологический комплекс".
Письмом от 29.01.2002 года N 5 руководитель ОАО "Торговый дом "Беларусь-Волгоград" обратилось к арендодателю ООО "Торговотехнологический комплекс" с просьбой согласовать работы по реконструкции арендуемого нежилого помещения, а именно: капитального ремонта 2-го этажа, строительства антресолей площадью 150 кв. метров, строительства санузла, строительства стеллажей для хранения материальных ценностей (20 тонн металлоконструкций), строительство входа в помещение склада со стороны улицы Авторемонтная площадью 9 кв. метров, а также обустройство прилегающей к фасаду здания территории.
Указанное обращение арендатора завизировано 12.02.2002 года руководителем ООО "Торговотехнологический комплекс" путем наложения визы "не возражаю согласно договору" и подписи. Кроме того, в материалах дела имеются данные выкопировки из технического паспорта, являющейся приложением к договору N 2 от 01.09.2004 года, согласно которой в помещении имеется антресоль.
При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что перепланировка нежилого помещения, в том числе с образованием дополнительных площадей (антресолей) произведена ОАО "Торговый дом "Беларусь-Волгоград" в период действия договора аренды с предыдущим собственником нежилых помещений - ООО "Торговотехнологический комплекс" с согласия последнего.
В нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ ООО "СТО-АВТО" не предоставило доказательств того, что спорное помещение на момент рассмотрения дела не соответствует своим характеристикам, в результате действий истца.
Относительно дополнительно возведенных истцом перегородок, в материалах дела имеются доказательства приведения помещения в первоначальное положение, а именно акт от 03.06.2010, подписанный руководителем ОАО "Торговый дом "Беларусь-Волгоград" Дремовым А.А., управляющим базой ООО "Южный двор-4" Равчеевым И.П., согласно которому какие-либо дополнительные перегородки в помещении общей площадью 155,2 кв. метров отсутствуют.
С учетом изложенного, апелляционная инстанция приходит к выводу, что на момент заключения договора N 2 от 01.09.2004 года аренды нежилое помещение, являющееся объектом аренды, уже было переустроено. В ходе заключения и исполнения спорного договора споров между сторонами по вопросу перепланировки или арендуемых площадей не возникало.
Довод апелляционной жалобы о том, что судом не было дано оценки договору N 1 от 01.01.2002 года, заключенному между истцом и предыдущим собственником спорного помещения, апелляционная инстанция отклоняет, как несостоятельный.
Указанный довод не может служить основанием для отмены оспариваемого судебного акта, поскольку в рамках дела исследуется вопрос о возобновлении договора аренды N 2 нежилых помещений от 01.09.2004 года, а не о законности произведенной реконструкции, или заключенности договора аренды с предыдущим собственником. В рассматриваемом случае оценка договора N 1 от 01.01.2002 года, заключенного между истцом и предыдущим собственником спорного помещения, самостоятельного правового значения не имеет.
Довод апелляционной жалобы о том, что 29.12.2009 года между ООО "Сервис-Центр" и ООО "СТО-АВТО" был заключен договор аренды спорных помещений, который не оспорен до настоящего времени, в связи с чем, возобновление договора аренды N 2 от 01.09.2004 года законом не допустимо, апелляционная инстанция находит несостоятельным, основанном на неверном толковании положений действующего законодательства.
ООО "Сервис-Центр" приобрел право собственности на спорные нежилые помещения после одностороннего расторжения договора N 2 от 01.09.2004 аренды, осуществленного ООО "СТО-Авто". Однако оспариваемым решением суда договор аренды N 2 от 01.09.2004 года признан возобновленным с момента его окончания, также признано недействительным одностороннее расторжение ООО "СТО-АВТО" данного договора аренды.
В рассматриваемом случае договор между ООО "Сервис-Центр" и ООО "СТО-АВТО" был заключен после фактического возобновления договор аренды N 2 от 01.09.2004 года. При указанных обстоятельствах заключение договора между ООО "Сервис-Центр" и ООО "СТО-АВТО" не может влиять на фактические обстоятельства дела и служить основанием для отмены оспариваемого судебного акта.
Кроме того, апелляционная инстанция находит правомерным вывод суда первой инстанции о необоснованности требований заявленных к ООО "Сервис-Центр".
В силу положений статьи 617 Гражданского кодекса РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Сторонами не представлено доказательств о заключении соглашения о замене сторон в договоре N 2 от 01.09.2004, в связи с чем, в материалах дела не имеется доказательств нарушения прав и законных интересов истца действиями ООО "Сервис-Центр".
Также правомерно, сославшись на положения Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", суд первой инстанции указал на необоснованность требований к Управлению Росреестра по Волгоградской области о признания записи в ЕГРП о прекращении права аренды недействительной.
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
На основании изложенного, судебная коллегия апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, поскольку оно является законным и обоснованным.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение арбитражного суда Волгоградской области от 11 июня 2010 года по делу N А12-1821/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через суд, принявший решение.
Председательствующий
М.Г.ЦУЦКОВА
Судьи
О.А.ДУБРОВИНА
Ю.А.КОМНАТНАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.08.2010 ПО ДЕЛУ N А12-1821/2010
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 августа 2010 г. по делу N А12-1821/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 19 августа 2010 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Цуцковой М.Г.,
судей Дубровиной О.А., Комнатной Ю.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Поваровой Н.В.,
при участии в судебном заседании представителей общества с ограниченной ответственностью "СТО-АВТО" - директора Галаган С.А., паспорт <...> (выписка из протокола от 28.07.2010), Николаева П.В., доверенность от 20.04.2010, действительна в течение одного года (паспорт <...>),
без участия в судебном заседании представителей открытого акционерного общества "Торговый дом "Беларусь-Волгоград", общества с ограниченной ответственностью "Сервис-Центр", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, своевременно и надлежащим образом уведомленных о времени и месте судебного заседания, (почтовые уведомления NN 90653,90657,90655,90659,90658, приобщены к материалам дела),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СТО-АВТО", г. Волгоград,
на решение Арбитражного суда Волгоградской области
от 11 июня 2010 года по делу N А12-1821/2010 (судья Самсонов В.А.),
по иску открытого акционерного общества "Торговый дом "Беларусь-Волгоград", г. Волгоград,
к обществу с ограниченной ответственностью "СТО-АВТО", г. Волгоград,
обществу с ограниченной ответственностью "Сервис-Центр", г. Волгоград,
Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, г. Волгоград,
о признании договора возобновленным, незаконным одностороннего расторжения договора, а также о признании записи в ЕГРП о прекращении договора аренды недействительной,
установил:
Открытое акционерное общество "Торговый дом "Беларусь-Волгоград" (далее - ОАО "ТД "Беларусь-Волгоград") обратилось в арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СТО-Авто" (далее - ООО "СТО-Авто"), Обществу с ограниченной ответственностью "Сервис-Центр" (далее - ООО "Сервис-Центр") о признании договора N 2 от 01.09.2004 года действительным до 31.08.2014 года и обязании ответчиков руководствоваться положениями указанного договора.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ истец изменил предмет иска и просит суд признать договор N 2 от 01.09.2004 возобновленным на срок до 31.08.2014 года.
12 апреля 2010 года ОАО "Торговый дом "Беларусь-Волгоград" обратилось в арбитражный суд Волгоградской области с иском к ООО "СТО-Авто", ООО "Сервис-Центр" и Управлению Росреестра по Волгоградской области с иском о признании недействительным одностороннего расторжения договора N 2 аренды нежилых помещений от 01.09.2004, а также о признании недействительной государственной регистрации прекращения права аренды нежилого помещения общей площадью 229,2 кв. метров, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Авторемонтная, 10, запись о регистрации - 34-34-01/227/2009-179.
Определением суда от 16.04.2010 года данный иск принят к производству суда, делу присвоен N А12-7448/2010.
Определением от 19.04.2010 года по ходатайству истца, руководствуясь положениями п. 2 ст. 130 Арбитражного процессуального кодекса РФ суд объединил дела N А12-1821/2010 и N А12-7448/2010 по искам ОАО "Торговый дом "Беларусь-Волгоград" в одно производство, присвоив делу N А12-1821/2010.
Решением арбитражного суда Волгоградской области от 11 июня 2010 года заявленные исковые требования удовлетворены частично. Договор N 2 аренды нежилых помещений от 01 сентября 2004 года признан возобновленным на срок до 31 августа 2014 года. Одностороннее расторжение ООО "СТО-Авто" договора N 2 аренды нежилых помещений от 01 сентября 2004 года признано недействительным. В удовлетворении иска к ООО "Сервис-Центр" отказано. В удовлетворении иска к Управлению Росреестра по Волгоградской области отказано.
Общество с ограниченной ответственностью "СТО-АВТО" с принятым решением не согласилось, обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме, по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
В апелляционной жалобе податель ссылается на то, что суд первой инстанции, применяя к возникшим правоотношениям положения пункта 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ не обоснованно возобновил договор на срок, определенный датой 31.08.2014 года, истец избрал ненадлежащий способ защиты своего права, требуя признать договор действительным до 31.08.2014 года. Кроме того, ООО "СТО-АВТО" полагает, что истец не доказал соответствия помещений (площадей и количества комнат) на момент заключения договора от 01.09.2004 г. и на момент вынесения обжалуемого решения. Податель жалобы полагает, что судом не было дано оценки договору N 1 от 01.01.2002 года, заключенному между истцом и предыдущим собственником спорного помещения. Также суд не учел, что 29.12.2009 года между ООО "Сервис-Центр" и ООО "СТО-АВТО" был заключен договор аренды спорных помещений, который не оспорен до настоящего времени, в связи с чем, возобновление договора аренды N 2 от 01.09.2004 года законом не допустимо.
ОАО "Торговый дом "Беларусь-Волгоград" представило письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором с доводами апелляционной жалобы не соглашается, полагает решение суда первой инстанции законным и обоснованным.
В судебном заседании представители общества с ограниченной ответственностью "СТО-АВТО" доводы апелляционной жалобы поддержали.
Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствии представителей открытого акционерного общества "Торговый дом "Беларусь-Волгоград", общества с ограниченной ответственностью "Сервис-Центр", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, (п. 1 ст. 123, п. 3 ст. 156 АПК РФ).
Законность и обоснованность принятого решения проверена арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке ст. ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 01 сентября 2004 года между ООО "СТО-Авто" (Арендодатель) и ОАО "Торговый дом "Беларусь-Волгоград" (Арендатор) заключен договор N 2 на аренду нежилого помещения, находящегося по адресу: г. Волгоград, ул. Авторемонтная, 10, площадью 229,2 кв. м, для использования в качестве информационного выставочно-торгового центра по продвижению товаров белорусских производителей в Волгоградской области.
Срок действия договора определен сторонами с 01.09.2004 года по 31.08.2009 года (п. 6.1 договора).
В соответствии с п. 5.1. договора арендатор имеет преимущественное право на продление договора на тех же условиях. В случае если за один месяц до истечения срока действия договора аренды ни одна из сторон не заявит о своем намерении прекратить его действие, договор считается продленным на такой же срок на тех же условиях.
На момент заключения указанного договора объект недвижимости принадлежал Арендодателю на праве собственности.
Указанный договор аренды прошел госрегистрацию 03.05.2005 года N регистрации 34-34-01/014/2005-19.
Нежилое помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01.09.2004 года.
01 августа 2008 года стороны подписали дополнительное соглашение к договору, установив новый размер арендной платы - 102,66 руб. за один кв. метр в месяц, а всего 23 530,38 в месяц (без НДС).
После истечения срока действия договора, установленного пунктом 6.1. договора, ни одна из сторон не заявила о своем намерении прекратить отношения по договору аренды.
Письмом от 02.09.2009 года N 132 ОАО "СТО-Авто" обратилось к ОАО "Торговый дом "Беларусь-Волгоград" с просьбой досрочно оплатить арендную плату за октябрь 2009 года в связи с временными финансовыми трудностями.
Письмом от 15.10.2009 года N 101 ООО "СТО-Авто" обратилось к ОАО "Торговый дом "Беларусь-Волгоград" с просьбой перечислять денежные средства по договору аренды нежилых помещений и договору о возмещении затрат за пользовании телефонным номером по новым реквизитам.
Письмом от 05.10.2009 года N 186 ООО "СТО-Авто" обращает внимание Арендатора ОАО "Торговый дом "Беларусь-Волгоград" на наличие противоречия между содержанием пункта 5.1. договора N 2 от 01.09.2004 года и положением п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, и предлагает истцу подписать новый договор аренды нежилых помещений, направив ему проект договора и акта приема-передачи.
27.10.2009 года получив отказ ОАО "Торговый дом "Беларусь-Волгоград" подписать договор аренды на новых условиях, ООО "СТО-Авто" обратилось в Управление Росреестра по Волгоградской области с заявлением о внесении записи в ЕГРП о прекращении права аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Авторемонтная, 10, в связи с истечением срока договора аренды.
30.10.2009 года на основании указанного заявления Управление Росреестра по Волгоградской области в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о прекращении аренды нежилого помещения.
25.11.2009 года в ЕГРП внесена запись о государственной регистрации перехода права собственности от ООО "СТО-Авто" к ООО "Сервис-Центр" в связи с решением единственного участника ООО "СТО-Авто" от 06.10.2009 года о передаче недвижимого имущества - здания, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Авторемонтная, 10, в уставный капитал ООО "Сервис-Центр".
Письмом от 07.12.2009 года N 220 ООО "СТО-Авто" уведомило ОАО "Торговый дом "Беларусь-Волгоград" о прекращении действия договора N 2 от 01.09.2004 аренды нежилого помещения и о внесении в ЕГРП записи о государственной регистрации права аренды.
29.12.2009 года между ООО "Сервис-Центр" и ООО "СТО-Авто" заключен договор аренды нежилого помещения общей площадью 3 366,4 кв. метров, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Авторемонтная, 10.
12.01.2010 года ООО "СТО-Авто" уведомило истца о заключении между ООО "Сервис-Центр" (арендодатель) и ООО "СТО-Авто" (арендатор) договора аренды нежилых помещений, в том числе и здания производственного корпуса N 1 с тремя пристройками, и предложило заключить договор субаренды на занимаемое истцом нежилое помещение.
ОАО "Торговый дом "Беларусь-Волгоград", не согласившись с предложениями ООО "СТО-Авто", обратилось в суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции частично удовлетворяя заявленные требования, пришел к выводу о необходимости признать договор N 2 аренды нежилых помещений от 01 сентября 2004 года возобновленным на срок до 31 августа 2014 года, а также признать одностороннее расторжение ООО "СТО-Авто" договора аренды недействительным, поскольку арендодатель ООО "СТО-Авто" без надлежащих правовых оснований и без предупреждения арендатора в одностороннем порядке расторгло договор N 2 от 01.09.2004 аренды, чем нарушило права и законные интересы ОАО "Торговый дом "Беларусь-Волгоград". Кроме того, суд первой инстанции пришел к выводу о необоснованности требований заявленных к ООО "Сервис-Центр" и к Управлению Росреестра по Волгоградской области.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, отзыве на нее, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд апелляционной инстанции считает, что оспариваемое решение арбитражного суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения, по следующим основаниям.
Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Пунктом 5.1. договора N 2 аренды нежилых помещений от 01.09.2004 года предусмотрено, что Арендатор имеет преимущественное право на продление договора аренды на тех же условиях, В случае если за один месяц до истечения срока действия договора аренды ни одна из сторон не заявит о своем намерении прекратить его действие, договор считается продленным на такой же срок на тех же условиях.
По аналогии с позицией, высказанной в Информационном письме Президиума ВАС РФ N 59 от 16.02.2001 года, в том случае, если в соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начинает действовать новый договор аренды, условия которого идентичны условиям окончившегося договора.
В рассматриваемом случае ни одна из сторон не заявила о своем намерении прекратить действие договора. Учитывая тот факт, что договор являлся срочным, при его продлении условия о сроке сохраняют свою силу.
При указанных обстоятельствах, довод апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции, применяя к возникшим правоотношениям положения пункта 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ не обоснованно возобновил договор на срок, определенный датой 31.08.2014 года, апелляционная инстанция находит несостоятельным.
Кроме того, довод апелляционной жалобы о том, что истец избрал ненадлежащий способ защиты своего права, апелляционная инстанция находит необоснованным.
Первоначально истцом были заявлены требования о признании договора N 2 аренды нежилых помещений от 01.09.2004 года действительным до 31.08.2014 года, однако, в ходе рассмотрения дела, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ истец изменил предмет иска и просил суд признать договор N 2 от 01.09.2004 возобновленным на срок до 31.08.2014 года. Апелляционная инстанция считает, что уточненные исковые требования ОАО "Торговый дом "Беларусь-Волгоград" соответствуют положениям статьи 12 Гражданского кодекса РФ, которая определяет виды способов защиты гражданский прав.
Довод апелляционной жалобы о том, что истец не доказал соответствия помещений (площадей и количества комнат) на момент заключения договора от 01.09.2004 г. и на момент вынесения обжалуемого решения, апелляционная инстанция находит противоречащим материалам дела.
Судом первой инстанции установлено, что спорное нежилое помещение арендуется ОАО "Торговый дом "Беларусь-Волгоград" с 01.04.2001 в соответствии с договорами N 1 от 01.04.2001 года, N 1 от 01.01.2002 года, N 1 от 01.01.2002 года, заключенными с предыдущим собственником указанного объекта недвижимости - ООО "Торговотехнологический комплекс".
Письмом от 29.01.2002 года N 5 руководитель ОАО "Торговый дом "Беларусь-Волгоград" обратилось к арендодателю ООО "Торговотехнологический комплекс" с просьбой согласовать работы по реконструкции арендуемого нежилого помещения, а именно: капитального ремонта 2-го этажа, строительства антресолей площадью 150 кв. метров, строительства санузла, строительства стеллажей для хранения материальных ценностей (20 тонн металлоконструкций), строительство входа в помещение склада со стороны улицы Авторемонтная площадью 9 кв. метров, а также обустройство прилегающей к фасаду здания территории.
Указанное обращение арендатора завизировано 12.02.2002 года руководителем ООО "Торговотехнологический комплекс" путем наложения визы "не возражаю согласно договору" и подписи. Кроме того, в материалах дела имеются данные выкопировки из технического паспорта, являющейся приложением к договору N 2 от 01.09.2004 года, согласно которой в помещении имеется антресоль.
При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что перепланировка нежилого помещения, в том числе с образованием дополнительных площадей (антресолей) произведена ОАО "Торговый дом "Беларусь-Волгоград" в период действия договора аренды с предыдущим собственником нежилых помещений - ООО "Торговотехнологический комплекс" с согласия последнего.
В нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ ООО "СТО-АВТО" не предоставило доказательств того, что спорное помещение на момент рассмотрения дела не соответствует своим характеристикам, в результате действий истца.
Относительно дополнительно возведенных истцом перегородок, в материалах дела имеются доказательства приведения помещения в первоначальное положение, а именно акт от 03.06.2010, подписанный руководителем ОАО "Торговый дом "Беларусь-Волгоград" Дремовым А.А., управляющим базой ООО "Южный двор-4" Равчеевым И.П., согласно которому какие-либо дополнительные перегородки в помещении общей площадью 155,2 кв. метров отсутствуют.
С учетом изложенного, апелляционная инстанция приходит к выводу, что на момент заключения договора N 2 от 01.09.2004 года аренды нежилое помещение, являющееся объектом аренды, уже было переустроено. В ходе заключения и исполнения спорного договора споров между сторонами по вопросу перепланировки или арендуемых площадей не возникало.
Довод апелляционной жалобы о том, что судом не было дано оценки договору N 1 от 01.01.2002 года, заключенному между истцом и предыдущим собственником спорного помещения, апелляционная инстанция отклоняет, как несостоятельный.
Указанный довод не может служить основанием для отмены оспариваемого судебного акта, поскольку в рамках дела исследуется вопрос о возобновлении договора аренды N 2 нежилых помещений от 01.09.2004 года, а не о законности произведенной реконструкции, или заключенности договора аренды с предыдущим собственником. В рассматриваемом случае оценка договора N 1 от 01.01.2002 года, заключенного между истцом и предыдущим собственником спорного помещения, самостоятельного правового значения не имеет.
Довод апелляционной жалобы о том, что 29.12.2009 года между ООО "Сервис-Центр" и ООО "СТО-АВТО" был заключен договор аренды спорных помещений, который не оспорен до настоящего времени, в связи с чем, возобновление договора аренды N 2 от 01.09.2004 года законом не допустимо, апелляционная инстанция находит несостоятельным, основанном на неверном толковании положений действующего законодательства.
ООО "Сервис-Центр" приобрел право собственности на спорные нежилые помещения после одностороннего расторжения договора N 2 от 01.09.2004 аренды, осуществленного ООО "СТО-Авто". Однако оспариваемым решением суда договор аренды N 2 от 01.09.2004 года признан возобновленным с момента его окончания, также признано недействительным одностороннее расторжение ООО "СТО-АВТО" данного договора аренды.
В рассматриваемом случае договор между ООО "Сервис-Центр" и ООО "СТО-АВТО" был заключен после фактического возобновления договор аренды N 2 от 01.09.2004 года. При указанных обстоятельствах заключение договора между ООО "Сервис-Центр" и ООО "СТО-АВТО" не может влиять на фактические обстоятельства дела и служить основанием для отмены оспариваемого судебного акта.
Кроме того, апелляционная инстанция находит правомерным вывод суда первой инстанции о необоснованности требований заявленных к ООО "Сервис-Центр".
В силу положений статьи 617 Гражданского кодекса РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Сторонами не представлено доказательств о заключении соглашения о замене сторон в договоре N 2 от 01.09.2004, в связи с чем, в материалах дела не имеется доказательств нарушения прав и законных интересов истца действиями ООО "Сервис-Центр".
Также правомерно, сославшись на положения Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", суд первой инстанции указал на необоснованность требований к Управлению Росреестра по Волгоградской области о признания записи в ЕГРП о прекращении права аренды недействительной.
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
На основании изложенного, судебная коллегия апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, поскольку оно является законным и обоснованным.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение арбитражного суда Волгоградской области от 11 июня 2010 года по делу N А12-1821/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через суд, принявший решение.
Председательствующий
М.Г.ЦУЦКОВА
Судьи
О.А.ДУБРОВИНА
Ю.А.КОМНАТНАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)