Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 23 января 2013 года
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Григорьева Д.В.
судей Сириной В.В.
Тамашакина С.Н.
рассмотрел в судебном заседании рассмотрел кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Строительно-монтажное предприятие "Ямалсоюз" на решение от 29.05.2012 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа (судья Антонова Е.В.) и постановление от 04.10.2012 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Еникеева Л.И., Зиновьева Т.А., Тетерина Н.В.) по делу N А81-178/2012 по иску закрытого акционерного общества "Строительно-монтажное предприятие "Ямалсоюз" (629400, Ямало-Ненецкий автономный округ, город Лабытнанги, улица Гагарина, 15, ИНН 8902011982, ОГРН 1068901011519) к администрации города Лабытнанги (629400, Ямало-Ненецкий автономный округ, город Лабытнанги, улица В. Нака, 1, ИНН 8902002956, ОГРН 1028900555375) о взыскании 5 910 816 руб. убытков.
Суд
установил:
закрытое акционерное общество "Строительно-монтажное предприятие "Ямалсоюз" (далее - ЗАО "СМП "Ямалсоюз", общество истец) обратилось в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с иском к администрации города Лабытнанги (далее - администрация, ответчик) о взыскании убытков в сумме 5 910 816 руб.
Иск обоснован статьями 15, 16, 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и мотивирован неправомерным отказом ответчиком в продлении договора аренды земельного участка и продлении разрешения на строительство, а также невыполнение органами местного самоуправления программы "Комплексное развитие инфраструктуры МО города Лабытнанги на 2007-2010 год".
Решением от 29.05.2012 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа, оставленным без изменения постановлением от 04.10.2012 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении иска отказано.
Общество в кассационной жалобе, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, на неправильное применение норм материального права, на несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, просит решение от 29.05.2012 и постановление от 04.10.2012 отменить, принять по делу новый судебный акт.
Заявитель полагает, что на основании пункта 4 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ", вопрос организации в границах городского округа электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения, водоотведения, снабжения населения топливом относится к обязанностям органов местного самоуправления; решение Городской Думы муниципального образования город Лабытнанги от 27.02.2007 N 228 об утверждении программы "Комплексное развитие систем коммунальной инфраструктуры муниципального образования город Лабытнанги до 2010 года", предусматривающей обеспечение площадок под жилищное строительство инженерной инфраструктурой за счет бюджетного финансирования, вследствие чего предусмотрена обязанность администрации по обеспечению площадок под жилищное строительство инженерной инфраструктурой.
Указывает, что не согласен с выводами суда о правомерности отказа ответчика в продлении срока договора аренды земельного участка от 22.01.2007 N ЯНО-Л-02-4490 на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов.
Ссылается на необходимость применения в рассматриваемом случае положений пункта 2 статьи 623 ГК РФ, так как в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
В отзыве на кассационную жалобу администрация просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения.
Кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте ее рассмотрения.
Суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, материалы дела, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Из материалов дела следует и судами установлено, что в январе 2007 года администрацией проведен аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для жилищного строительства площадью 6 646 кв. м с кадастровым номером 89:09:01 02 07:0014.
Согласно протоколу от 22.01.2007 о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды указанного земельного участка ЗАО "СМП "Ямалсоюз" признано единственным участником аукциона, а аукцион - не состоявшимся.
Обществом (арендатор) как единственным участником аукциона и администрацией (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка от 22.01.2007 N ЯНО-Л-02-4490 (далее - договор аренды).
Согласно пункту 1.1 договора аренды арендодатель предоставляет, а арендатор принимает из земель населенных пунктов на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 89:09:01 02 07:0014, общей площадью 6 646 кв. м, находящийся примерно в 67 м по направлению на юго-запад от ориентира - жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: ЯНАО, город Лабытнанги, переулок Таежный, дом 2а, для использования в следующих целях: жилищное строительство с разрешенным использованием "Размещение многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями объектов обслуживания населения", в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью.
Срок аренды участка - 1 год 11 месяцев с 22.01.2007 по 31.12.2008 (пунктом 2.1 договора аренды).
Данный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке 02.03.2007, что подтверждается соответствующей отметкой органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, на экземпляре договора, представленном в материалы дела.
Общество выполнило проектирование строительства объекта "5-этажный 5-секционный жилой дом со встроенными помещениями в микрорайоне N 3 по ул. Первомайской в город Лабытнанги" (нулевой цикл). По проекту получено положительное заключение от 17.04.2008 N 12.З (1.2)-2008 государственного учреждения Ямало-Ненецкого автономного округа "Управление государственной экспертизы проектной документации".
Администрацией обществу выдано разрешение на строительство нулевого цикла объекта от 22.04.2008 N RU89302000-1113-00005-08 сроком действия до 31.12.2008.
Кадастровым паспортом объекта незавершенного строительства от 27.05.2010 подтверждается, что истцом был выполнен первоначальный этап строительства указанного объекта (нулевой цикл). По утверждению истца, он намеревался продолжить строительство жилого дома, но из-за действий ответчика строительство по не зависящим от истца обстоятельствам было прекращено.
В соответствии с техническими условиями присоединения электроустановки к электрическим сетям от 04.09.2006 N 03/782а и техническими условиями присоединения объекта к инженерным сетям от 12.10.2006 N 05/3461 подключение предполагаемого к строительству объекта к сетям инженерно-технического обеспечения возможно при условии строительства и ввода в эксплуатацию проектируемых трансформаторной подстанции, котельной, водовода и канализационного коллектора в микрорайоне N 3 города Лабытнанги.
В апреле 2007 года администрацией в адрес общества направлен проект соглашения о строительстве объекта недвижимости жилищного назначения на территории муниципального образования город Лабытнанги, которое, по своей сути, представляло собой договор об инвестировании, по условиям которого истец должен был осуществлять строительство объекта, ответчик выполнить комплекс мероприятий по обеспечению коммунальной инфраструктурой площадки, предназначенной для строительства, а администрация Ямало-Ненецкого автономного округа - обеспечить своевременное и в полном объеме финансирование комплекса мероприятий по обеспечению строительной площадки коммунальной инфраструктурой.
Данное соглашение сторонами не подписано.
Согласно протоколу совещания по рассмотрению хода реализации национального проекта "Доступное и комфортное жилье гражданам России" на территории муниципального образования город Лабытнанги от 16.04.2007 строительство коммунальной инфраструктуры земельных участков, предоставленных для жилищного строительства в микрорайон N 3 город Лабытнанги, осуществлялось обществом с ограниченной ответственностью "ВДСК". Данное юридическое лицо при проведении совещания сообщило, что проектная документация для строительства инженерных сетей находится в стадии разработки. Ориентировочные сроки завершения проектных работ - середина мая 2007 года при финансировании в полном объеме.
До настоящего времени строительство инженерных сетей осуществлено не было.
Решением Городской Думы муниципального образования город Лабытнанги от 27.02.2007 N 228 утверждена программа "Комплексное развитие систем коммунальной инфраструктуры муниципального образования город Лабытнанги до 2010 года", которой предусмотрено, что осуществление проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" включает два основных направления, касающихся жилищно-коммунального хозяйства: обеспечение площадок под жилищное строительство инженерной инфраструктурой и модернизация и развитие объектов ЖКХ.
В программе в качестве источников финансирования обеспечения земельных участков коммунальной инфраструктурой предусматривались бюджетные средства в виде прямого бюджетного финансирования, субсидирование процентных ставок по банковским кредитам и бюджетных гарантий, а также средства частных инвесторов.
На основании положений пункта 2.1 статей 30, 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пункта 4 Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.02.2006 N 83, пункта 9 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительного кодекса РФ), пункта 4 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления", программы "Комплексное развитие систем коммунальной инфраструктуры муниципального образования город Лабытнанги до 2010 года" истец посчитал, что обязанность по обеспечению арендуемого им земельного участка коммунальной инфраструктурой возложена на ответчика.
Письмом от 21.11.2008 N 218 общество обратилось к администрации с просьбой о продлении срока действия разрешения на строительство до 31.12.2009.
Согласно письму администрации от 16.12.2008 N 4857-ИС обществу было отказано в выдаче разрешения на строительство в связи с отсутствием документов, предусмотренных частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.
Общество письмом от 21.11.2008 N 219 обратилось к администрации с просьбой о продлении срока действия договора аренды.
В письме от 22.01.2009 N 01-30/147-ИС администрация сообщила обществу, что в связи с нарушением последним обязательств по внесению арендной платы, продлить срок аренды земельного участка не представляется возможным.
Впоследствии истец неоднократно обращался к ответчику с требованиями о продлении срока действия договора аренды (или о заключении договора аренды на новый срок) и разрешения на строительство, что подтверждается копиями писем от 15.06.2009 N 75, от 21.07.2009 N 87, от 11.05.2010 N 52, от 14.02.2010 N 131, от 24.02.2011 N 137, от 14.02.2011 N 132, от 24.02.2011 N 136.
Ответчик в продлении сроков договора аренды и разрешения на строительство отказывал.
Истец, считая отказ ответчика в продлении срока действия договора аренды земельного участка, а также разрешения на строительство необоснованным, в установленном законом порядке его не обжаловал.
Полагая, что действия ответчика исключают дальнейшее строительство жилого дома, вследствие чего у истца возникли убытки в размере стоимости фактически выполненных им работ по строительству нулевого цикла объекта, ЗАО "СМП "Ямалсоюз" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В целях определения размера убытков Торгово-промышленной палатой по заданию истца была проведена экспертиза, по результатам которой стоимость произведенных истцом работ по строительству объекта составила 5 790 816 руб. В материалы дела представлен акт экспертизы от 14.12.2011 N 145-03-00768.
Затраты истца на проведение экспертизы в сумме 120 000 руб. подтверждены копией платежного поручения от 13.12.2011 N 52.
Посчитав, что ущерб причинен ему вследствие неправомерных действий администрации, общество направило претензию от 15.12.2011 N 175 с требованием возместить причиненные убытки и стоимость проведенной экспертизы.
Администрация, получив претензию 19.12.2011, требование истца не исполнила.
Отказ администрации добровольно возместить стоимость выполненных работ по строительству объекта и стоимость проведенной экспертизы послужил основанием для обращения общества в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции пришел к выводу о недоказанности истцом состава, необходимого для применения гражданско-правовой ответственности к ответчику для взыскания убытков.
При этом судом отмечено, что истцу были известны технические условия земельного участка, договор на право аренды которого заключен им по результатам аукциона.
Технические условия подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения переданы истцу после подписания договора аренды. Данные технические условия содержат сведения, какие мероприятия необходимо провести для обеспечения участка коммунальной инфраструктурой; невозможность подключения земельного участка к инженерным и электрическим сетям в технических условиях не усматривается.
Восьмой арбитражный апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции, при этом указал, что относится критически к представленному акту экспертизы от 14.12.2011 N 145-03-00768, так как указанные в акте экспертизы договоры заключены истцом по своей воле и в собственном интересе, поэтому при отсутствии доказательств противоправности действий ответчика предполагаемые расходы истца на исполнение данных договоров не могут являться убытками для истца в смысле статьи 15 ГК РФ.
Выводы судов соответствуют закону и материалам дела.
В соответствии с пунктом 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
Согласно статье 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
В соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено следующее. В случаях, предусмотренных законом (например, статьями 30 - 30.2 ЗК РФ), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. Договор аренды названного имущества, заключенный без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ).
В соответствии со статьей 15 ГК РФ, лицо право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права.
Возможность взыскания убытков закон связывает с доказыванием наличия и размера убытков, противоправного поведения лица, причинившего убытки, и наличия причинно-следственной связи между действиями (бездействием) этого лица и наступившими отрицательными последствиями в виде убытков у истца.
Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Судом установлено, что обществу были известны технические условия подключения объекта строительства к инженерным сетям.
Материалами дела не подтверждается ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по обеспечению коммунальной инфраструктурой переданного истцу в аренду земельного участка.
Оценив в соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 АПК РФ фактические обстоятельства дела и представленные доказательства, принимая во внимание, что администрация города Лабытнанги не обязана на участке, который истец выбрал для строительства в своих целях жилого дома, устанавливать объекты коммунальной инфраструктуры, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу, что истец не доказал наличие состава правонарушения, требуемого для взыскания убытков, в связи с чем, правомерно отказали в удовлетворении исковых требований.
Суд кассационной инстанции считает выводы суда первой инстанции и апелляционного суда правильными, поскольку, не доказав в действиях ответчика наличие состава правонарушения, истец не может в судебном порядке требовать применения к нему ответственности в виде возмещения убытков.
Доводы кассационной жалобы не обоснованы и подлежат отклонению, поскольку они противоречат установленным судом фактическим обстоятельствам и примененным к указанным обстоятельствам нормам материального права.
Таким образом, оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 29.05.2012 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа и постановление от 04.10.2012 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А81-178/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Д.В.ГРИГОРЬЕВ
Судьи
В.В.СИРИНА
С.Н.ТАМАШАКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 23.01.2013 ПО ДЕЛУ N А81-178/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 января 2013 г. по делу N А81-178/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 23 января 2013 года
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Григорьева Д.В.
судей Сириной В.В.
Тамашакина С.Н.
рассмотрел в судебном заседании рассмотрел кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Строительно-монтажное предприятие "Ямалсоюз" на решение от 29.05.2012 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа (судья Антонова Е.В.) и постановление от 04.10.2012 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Еникеева Л.И., Зиновьева Т.А., Тетерина Н.В.) по делу N А81-178/2012 по иску закрытого акционерного общества "Строительно-монтажное предприятие "Ямалсоюз" (629400, Ямало-Ненецкий автономный округ, город Лабытнанги, улица Гагарина, 15, ИНН 8902011982, ОГРН 1068901011519) к администрации города Лабытнанги (629400, Ямало-Ненецкий автономный округ, город Лабытнанги, улица В. Нака, 1, ИНН 8902002956, ОГРН 1028900555375) о взыскании 5 910 816 руб. убытков.
Суд
установил:
закрытое акционерное общество "Строительно-монтажное предприятие "Ямалсоюз" (далее - ЗАО "СМП "Ямалсоюз", общество истец) обратилось в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с иском к администрации города Лабытнанги (далее - администрация, ответчик) о взыскании убытков в сумме 5 910 816 руб.
Иск обоснован статьями 15, 16, 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и мотивирован неправомерным отказом ответчиком в продлении договора аренды земельного участка и продлении разрешения на строительство, а также невыполнение органами местного самоуправления программы "Комплексное развитие инфраструктуры МО города Лабытнанги на 2007-2010 год".
Решением от 29.05.2012 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа, оставленным без изменения постановлением от 04.10.2012 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении иска отказано.
Общество в кассационной жалобе, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, на неправильное применение норм материального права, на несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, просит решение от 29.05.2012 и постановление от 04.10.2012 отменить, принять по делу новый судебный акт.
Заявитель полагает, что на основании пункта 4 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ", вопрос организации в границах городского округа электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения, водоотведения, снабжения населения топливом относится к обязанностям органов местного самоуправления; решение Городской Думы муниципального образования город Лабытнанги от 27.02.2007 N 228 об утверждении программы "Комплексное развитие систем коммунальной инфраструктуры муниципального образования город Лабытнанги до 2010 года", предусматривающей обеспечение площадок под жилищное строительство инженерной инфраструктурой за счет бюджетного финансирования, вследствие чего предусмотрена обязанность администрации по обеспечению площадок под жилищное строительство инженерной инфраструктурой.
Указывает, что не согласен с выводами суда о правомерности отказа ответчика в продлении срока договора аренды земельного участка от 22.01.2007 N ЯНО-Л-02-4490 на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов.
Ссылается на необходимость применения в рассматриваемом случае положений пункта 2 статьи 623 ГК РФ, так как в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
В отзыве на кассационную жалобу администрация просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения.
Кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте ее рассмотрения.
Суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, материалы дела, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Из материалов дела следует и судами установлено, что в январе 2007 года администрацией проведен аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для жилищного строительства площадью 6 646 кв. м с кадастровым номером 89:09:01 02 07:0014.
Согласно протоколу от 22.01.2007 о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды указанного земельного участка ЗАО "СМП "Ямалсоюз" признано единственным участником аукциона, а аукцион - не состоявшимся.
Обществом (арендатор) как единственным участником аукциона и администрацией (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка от 22.01.2007 N ЯНО-Л-02-4490 (далее - договор аренды).
Согласно пункту 1.1 договора аренды арендодатель предоставляет, а арендатор принимает из земель населенных пунктов на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 89:09:01 02 07:0014, общей площадью 6 646 кв. м, находящийся примерно в 67 м по направлению на юго-запад от ориентира - жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: ЯНАО, город Лабытнанги, переулок Таежный, дом 2а, для использования в следующих целях: жилищное строительство с разрешенным использованием "Размещение многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями объектов обслуживания населения", в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью.
Срок аренды участка - 1 год 11 месяцев с 22.01.2007 по 31.12.2008 (пунктом 2.1 договора аренды).
Данный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке 02.03.2007, что подтверждается соответствующей отметкой органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, на экземпляре договора, представленном в материалы дела.
Общество выполнило проектирование строительства объекта "5-этажный 5-секционный жилой дом со встроенными помещениями в микрорайоне N 3 по ул. Первомайской в город Лабытнанги" (нулевой цикл). По проекту получено положительное заключение от 17.04.2008 N 12.З (1.2)-2008 государственного учреждения Ямало-Ненецкого автономного округа "Управление государственной экспертизы проектной документации".
Администрацией обществу выдано разрешение на строительство нулевого цикла объекта от 22.04.2008 N RU89302000-1113-00005-08 сроком действия до 31.12.2008.
Кадастровым паспортом объекта незавершенного строительства от 27.05.2010 подтверждается, что истцом был выполнен первоначальный этап строительства указанного объекта (нулевой цикл). По утверждению истца, он намеревался продолжить строительство жилого дома, но из-за действий ответчика строительство по не зависящим от истца обстоятельствам было прекращено.
В соответствии с техническими условиями присоединения электроустановки к электрическим сетям от 04.09.2006 N 03/782а и техническими условиями присоединения объекта к инженерным сетям от 12.10.2006 N 05/3461 подключение предполагаемого к строительству объекта к сетям инженерно-технического обеспечения возможно при условии строительства и ввода в эксплуатацию проектируемых трансформаторной подстанции, котельной, водовода и канализационного коллектора в микрорайоне N 3 города Лабытнанги.
В апреле 2007 года администрацией в адрес общества направлен проект соглашения о строительстве объекта недвижимости жилищного назначения на территории муниципального образования город Лабытнанги, которое, по своей сути, представляло собой договор об инвестировании, по условиям которого истец должен был осуществлять строительство объекта, ответчик выполнить комплекс мероприятий по обеспечению коммунальной инфраструктурой площадки, предназначенной для строительства, а администрация Ямало-Ненецкого автономного округа - обеспечить своевременное и в полном объеме финансирование комплекса мероприятий по обеспечению строительной площадки коммунальной инфраструктурой.
Данное соглашение сторонами не подписано.
Согласно протоколу совещания по рассмотрению хода реализации национального проекта "Доступное и комфортное жилье гражданам России" на территории муниципального образования город Лабытнанги от 16.04.2007 строительство коммунальной инфраструктуры земельных участков, предоставленных для жилищного строительства в микрорайон N 3 город Лабытнанги, осуществлялось обществом с ограниченной ответственностью "ВДСК". Данное юридическое лицо при проведении совещания сообщило, что проектная документация для строительства инженерных сетей находится в стадии разработки. Ориентировочные сроки завершения проектных работ - середина мая 2007 года при финансировании в полном объеме.
До настоящего времени строительство инженерных сетей осуществлено не было.
Решением Городской Думы муниципального образования город Лабытнанги от 27.02.2007 N 228 утверждена программа "Комплексное развитие систем коммунальной инфраструктуры муниципального образования город Лабытнанги до 2010 года", которой предусмотрено, что осуществление проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" включает два основных направления, касающихся жилищно-коммунального хозяйства: обеспечение площадок под жилищное строительство инженерной инфраструктурой и модернизация и развитие объектов ЖКХ.
В программе в качестве источников финансирования обеспечения земельных участков коммунальной инфраструктурой предусматривались бюджетные средства в виде прямого бюджетного финансирования, субсидирование процентных ставок по банковским кредитам и бюджетных гарантий, а также средства частных инвесторов.
На основании положений пункта 2.1 статей 30, 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пункта 4 Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.02.2006 N 83, пункта 9 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительного кодекса РФ), пункта 4 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления", программы "Комплексное развитие систем коммунальной инфраструктуры муниципального образования город Лабытнанги до 2010 года" истец посчитал, что обязанность по обеспечению арендуемого им земельного участка коммунальной инфраструктурой возложена на ответчика.
Письмом от 21.11.2008 N 218 общество обратилось к администрации с просьбой о продлении срока действия разрешения на строительство до 31.12.2009.
Согласно письму администрации от 16.12.2008 N 4857-ИС обществу было отказано в выдаче разрешения на строительство в связи с отсутствием документов, предусмотренных частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.
Общество письмом от 21.11.2008 N 219 обратилось к администрации с просьбой о продлении срока действия договора аренды.
В письме от 22.01.2009 N 01-30/147-ИС администрация сообщила обществу, что в связи с нарушением последним обязательств по внесению арендной платы, продлить срок аренды земельного участка не представляется возможным.
Впоследствии истец неоднократно обращался к ответчику с требованиями о продлении срока действия договора аренды (или о заключении договора аренды на новый срок) и разрешения на строительство, что подтверждается копиями писем от 15.06.2009 N 75, от 21.07.2009 N 87, от 11.05.2010 N 52, от 14.02.2010 N 131, от 24.02.2011 N 137, от 14.02.2011 N 132, от 24.02.2011 N 136.
Ответчик в продлении сроков договора аренды и разрешения на строительство отказывал.
Истец, считая отказ ответчика в продлении срока действия договора аренды земельного участка, а также разрешения на строительство необоснованным, в установленном законом порядке его не обжаловал.
Полагая, что действия ответчика исключают дальнейшее строительство жилого дома, вследствие чего у истца возникли убытки в размере стоимости фактически выполненных им работ по строительству нулевого цикла объекта, ЗАО "СМП "Ямалсоюз" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В целях определения размера убытков Торгово-промышленной палатой по заданию истца была проведена экспертиза, по результатам которой стоимость произведенных истцом работ по строительству объекта составила 5 790 816 руб. В материалы дела представлен акт экспертизы от 14.12.2011 N 145-03-00768.
Затраты истца на проведение экспертизы в сумме 120 000 руб. подтверждены копией платежного поручения от 13.12.2011 N 52.
Посчитав, что ущерб причинен ему вследствие неправомерных действий администрации, общество направило претензию от 15.12.2011 N 175 с требованием возместить причиненные убытки и стоимость проведенной экспертизы.
Администрация, получив претензию 19.12.2011, требование истца не исполнила.
Отказ администрации добровольно возместить стоимость выполненных работ по строительству объекта и стоимость проведенной экспертизы послужил основанием для обращения общества в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции пришел к выводу о недоказанности истцом состава, необходимого для применения гражданско-правовой ответственности к ответчику для взыскания убытков.
При этом судом отмечено, что истцу были известны технические условия земельного участка, договор на право аренды которого заключен им по результатам аукциона.
Технические условия подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения переданы истцу после подписания договора аренды. Данные технические условия содержат сведения, какие мероприятия необходимо провести для обеспечения участка коммунальной инфраструктурой; невозможность подключения земельного участка к инженерным и электрическим сетям в технических условиях не усматривается.
Восьмой арбитражный апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции, при этом указал, что относится критически к представленному акту экспертизы от 14.12.2011 N 145-03-00768, так как указанные в акте экспертизы договоры заключены истцом по своей воле и в собственном интересе, поэтому при отсутствии доказательств противоправности действий ответчика предполагаемые расходы истца на исполнение данных договоров не могут являться убытками для истца в смысле статьи 15 ГК РФ.
Выводы судов соответствуют закону и материалам дела.
В соответствии с пунктом 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
Согласно статье 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
В соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено следующее. В случаях, предусмотренных законом (например, статьями 30 - 30.2 ЗК РФ), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. Договор аренды названного имущества, заключенный без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ).
В соответствии со статьей 15 ГК РФ, лицо право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права.
Возможность взыскания убытков закон связывает с доказыванием наличия и размера убытков, противоправного поведения лица, причинившего убытки, и наличия причинно-следственной связи между действиями (бездействием) этого лица и наступившими отрицательными последствиями в виде убытков у истца.
Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Судом установлено, что обществу были известны технические условия подключения объекта строительства к инженерным сетям.
Материалами дела не подтверждается ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по обеспечению коммунальной инфраструктурой переданного истцу в аренду земельного участка.
Оценив в соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 АПК РФ фактические обстоятельства дела и представленные доказательства, принимая во внимание, что администрация города Лабытнанги не обязана на участке, который истец выбрал для строительства в своих целях жилого дома, устанавливать объекты коммунальной инфраструктуры, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу, что истец не доказал наличие состава правонарушения, требуемого для взыскания убытков, в связи с чем, правомерно отказали в удовлетворении исковых требований.
Суд кассационной инстанции считает выводы суда первой инстанции и апелляционного суда правильными, поскольку, не доказав в действиях ответчика наличие состава правонарушения, истец не может в судебном порядке требовать применения к нему ответственности в виде возмещения убытков.
Доводы кассационной жалобы не обоснованы и подлежат отклонению, поскольку они противоречат установленным судом фактическим обстоятельствам и примененным к указанным обстоятельствам нормам материального права.
Таким образом, оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 29.05.2012 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа и постановление от 04.10.2012 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А81-178/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Д.В.ГРИГОРЬЕВ
Судьи
В.В.СИРИНА
С.Н.ТАМАШАКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)