Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 марта 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 03 апреля 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Гафиатуллиной Т.С., судей Рудницкого Г.М., Сапоткиной Т.И., рассмотрев 27.03.2013 в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Бибера Эдуарда Аврумовича на решение Арбитражного суда Вологодской области от 11.10.2012 (судья Киров С.А.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2012 (судьи Ралько О.Б., Виноградова Т.В., Пестерева О.Ю.) по делу N А13-6314/2012,
установил:
Индивидуальный предприниматель Бибер Эдуард Аврумович, ОГРНИП 304352216100081, обратился в Арбитражный суд Вологодской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о признании недействительными решения земельной комиссии, оформленного протоколом от 13.01.2012, и решения Комитета по управлению имуществом города Череповца, место нахождения: 162622, Вологодская обл., г. Череповец, Советский пр., д. 67, лит. А, ОГРН 1023501247440 (далее - Комитет), выраженного в письме от 27.02.2012 N 09-01-31-1/700, об отказе от договора от 21.03.2008 N 10931 аренды земельного участка площадью 1928 кв. м с кадастровым номером 35:21:0203005:0122, расположенного по адресу: Вологодская обл., г. Череповец, пр. Победы - Архангельская ул.; о признании незаконными действий Комитета по одностороннему отказу от договора аренды и действий земельной комиссии по расторжению и отказу от названного договора.
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление архитектуры и градостроительства мэрии города Череповца, место нахождения: 162622, Вологодская обл., г. Череповец, Набережная ул., д. 37, лит. А, ОГРН 1023501262806 (далее - Управление).
Решением от 11.10.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 18.12.2012, в удовлетворении заявления отказано.
В кассационной жалобе предприниматель Бибер Э.А., ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит принятые решение и постановление отменить, заявление удовлетворить.
По мнению подателя жалобы, выводы судов о неиспользовании предпринимателем участка в соответствии с его разрешенным использованием (для строительства административного здания) опровергается представленными в материалы дела доказательствами; земельный участок не освоен по не зависящим от предпринимателя причинам; прямой зависимости между действиями (бездействием) предпринимателя и получением разрешения на строительство и освоением земельного участка не имеется; протокол от 13.01.2012 и письмо от 27.02.2012 N 09-01-31-1/700 не содержат причин расторжения договора аренды от 21.03.2008 N 10931; суд первой инстанции при рассмотрении дела вышел за пределы заявленных требований; ссылка апелляционного суда на пункт 7.2 договора аренды является ошибочной; действия Комитета и земельной комиссии по расторжению спорного договора являются злоупотреблением правом; спорный договор содержит элементы инвестиционного договора, в связи с чем арендодатель не вправе отказаться от него.
В отзыве на кассационную жалобу Управление просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.
В заявлении, поступившем в суд до начала судебного разбирательства, предприниматель Бибер Э.А., поддержав доводы жалобы, просит рассмотреть жалобу в его отсутствие.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка на основании протокола от 17.01.2005 N 7 Комитет (арендодатель) и предприниматель Бибер Э.А. (арендатор) 21.11.2005 заключили договор N 8220 аренды земельного участка площадью 1928 кв. м с кадастровым номером 35:21:0203005:0122, расположенного по адресу: г. Череповец, пр. Победы - Архангельская ул., сроком с 21.11.2005 по 20.11.2007 для проектирования и строительства административного здания для обеспечения населения услугами телекоммуникационной связи.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Земельный участок передан предпринимателю по акту приема-передачи от 28.11.2005.
По истечении срока названного договора аренды стороны 21.03.2008 заключили договор N 10931 аренды того же земельного участка для тех же целей сроком с 21.11.2007 по 20.11.2010.
Соглашением от 01.12.2010 стороны продлили срок действия договора N 10931 до 20.11.2011.
По истечении установленного договором срока предприниматель Бибер Э.А. при отсутствии возражений Комитета продолжал пользоваться земельным участком, в связи с чем действие договора возобновилось на неопределенный срок.
Пунктами 5.2.1 - 5.2.3 и 5.2.5 договора предусмотрено, что арендатор обязан использовать участок в соответствии с видом разрешенного использования и условиями его предоставления; получить разрешение на застройку участка в управлении архитектуры и градостроительства; вести застройку по согласованному проекту; своевременно вносить арендную плату в размере и порядке, определяемыми договором.
Из пункта 7.3 договора следует, что основанием для его расторжения является невыполнение арендатором условий пунктов 5.2.1, 5.2.2, 5.2.5 и 5.2.12 договора.
В соответствии с пунктом 7.2 договора при возобновлении его на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, уведомив о прекращении договора другую сторону не менее чем за 20 календарных дней.
Письмом от 27.02.2012 N 09-01-31-1/700 Комитет, сославшись на решение земельной комиссии от 13.01.2012, сообщил предпринимателю об отказе от договора от 21.03.2008 N 10931.
Предприниматель, считая, что решение земельной комиссии от 13.01.2012 и отказ Комитета от договора аренды, равно как и их действия не соответствуют закону и нарушают его права в сфере осуществления предпринимательской деятельности, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суды пришли к выводу об отсутствии нарушения прав заявителя оспариваемыми решениями и действиями земельной комиссии и Комитета.
Кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Право арендодателя на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предусмотрено статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Аналогичное право предусмотрено пунктом 7.2 договора аренды.
Согласно части 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Суды установили, что договор аренды упомянутого земельного участка, продленный на неопределенный срок, прекращен на основании уведомления Комитета от 27.02.2012 N 09-01-31-1/700 об отказе от договора аренды, направленного арендатору во исполнение решения земельной комиссии от 13.01.2012. Указанные действия Комитета соответствуют условиям пункта 7.2 договора и статье 610 ГК РФ. При этом мотив отказа не имеет правового значения.
Суды также указали, что с даты заключения договора аренды от 21.11.2005 N 8220 и до момента отказа от договора от 21.03.2008 N 10931 предприниматель не исполнил обязательств по строительству административного здания для обеспечения населения услугами телекоммуникационной связи, не получил в установленном законом порядке разрешение на строительство и допускал просрочку внесения арендных платежей, что является основанием для одностороннего расторжения договора аренды, предусмотренным пунктом 7.3.
Суды обоснованно отклонили ссылку заявителя на уважительные причины неполучения им разрешения на строительство и неосуществления застройки земельного участка, указав, что препятствия в оформлении разрешения на строительство являются следствием в том числе действий (бездействия) самого предпринимателя. Достаточных доказательств невозможности подготовки необходимой документации и получения разрешения на строительство, а также осуществления застройки арендованного земельного участка в течение всего срока аренды предприниматель не представил.
С учетом изложенного суды пришли к правильному выводу о том, что оспариваемые решение земельной комиссии и отказ Комитета от договора не противоречат действующему законодательству.
Ссылка предпринимателя на то, что в результате принятия оспариваемого решения земельной комиссии договор аренды земельного участка был расторгнут, отклонена судами. Суды посчитали, что договор аренды прекратился в связи с отказом арендодателя от договора в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ.
Довод жалобы о том, что действия Комитета по расторжению спорного договора являются злоупотреблением правом, опровергается установленными по делу обстоятельствами.
Иные доводы предпринимателя основаны на неверном толковании норм права.
Поскольку нормы материального и процессуального права применены судами правильно, обжалуемые судебные акты следует оставить без изменений.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Вологодской области от 11.10.2012 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2012 по делу N А13-6314/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Бибера Эдуарда Аврумовича - без удовлетворения.
Председательствующий
Т.С.ГАФИАТУЛЛИНА
Судьи
Г.М.РУДНИЦКИЙ
Т.И.САПОТКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 03.04.2013 ПО ДЕЛУ N А13-6314/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 апреля 2013 г. по делу N А13-6314/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 27 марта 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 03 апреля 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Гафиатуллиной Т.С., судей Рудницкого Г.М., Сапоткиной Т.И., рассмотрев 27.03.2013 в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Бибера Эдуарда Аврумовича на решение Арбитражного суда Вологодской области от 11.10.2012 (судья Киров С.А.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2012 (судьи Ралько О.Б., Виноградова Т.В., Пестерева О.Ю.) по делу N А13-6314/2012,
установил:
Индивидуальный предприниматель Бибер Эдуард Аврумович, ОГРНИП 304352216100081, обратился в Арбитражный суд Вологодской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о признании недействительными решения земельной комиссии, оформленного протоколом от 13.01.2012, и решения Комитета по управлению имуществом города Череповца, место нахождения: 162622, Вологодская обл., г. Череповец, Советский пр., д. 67, лит. А, ОГРН 1023501247440 (далее - Комитет), выраженного в письме от 27.02.2012 N 09-01-31-1/700, об отказе от договора от 21.03.2008 N 10931 аренды земельного участка площадью 1928 кв. м с кадастровым номером 35:21:0203005:0122, расположенного по адресу: Вологодская обл., г. Череповец, пр. Победы - Архангельская ул.; о признании незаконными действий Комитета по одностороннему отказу от договора аренды и действий земельной комиссии по расторжению и отказу от названного договора.
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление архитектуры и градостроительства мэрии города Череповца, место нахождения: 162622, Вологодская обл., г. Череповец, Набережная ул., д. 37, лит. А, ОГРН 1023501262806 (далее - Управление).
Решением от 11.10.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 18.12.2012, в удовлетворении заявления отказано.
В кассационной жалобе предприниматель Бибер Э.А., ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит принятые решение и постановление отменить, заявление удовлетворить.
По мнению подателя жалобы, выводы судов о неиспользовании предпринимателем участка в соответствии с его разрешенным использованием (для строительства административного здания) опровергается представленными в материалы дела доказательствами; земельный участок не освоен по не зависящим от предпринимателя причинам; прямой зависимости между действиями (бездействием) предпринимателя и получением разрешения на строительство и освоением земельного участка не имеется; протокол от 13.01.2012 и письмо от 27.02.2012 N 09-01-31-1/700 не содержат причин расторжения договора аренды от 21.03.2008 N 10931; суд первой инстанции при рассмотрении дела вышел за пределы заявленных требований; ссылка апелляционного суда на пункт 7.2 договора аренды является ошибочной; действия Комитета и земельной комиссии по расторжению спорного договора являются злоупотреблением правом; спорный договор содержит элементы инвестиционного договора, в связи с чем арендодатель не вправе отказаться от него.
В отзыве на кассационную жалобу Управление просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.
В заявлении, поступившем в суд до начала судебного разбирательства, предприниматель Бибер Э.А., поддержав доводы жалобы, просит рассмотреть жалобу в его отсутствие.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка на основании протокола от 17.01.2005 N 7 Комитет (арендодатель) и предприниматель Бибер Э.А. (арендатор) 21.11.2005 заключили договор N 8220 аренды земельного участка площадью 1928 кв. м с кадастровым номером 35:21:0203005:0122, расположенного по адресу: г. Череповец, пр. Победы - Архангельская ул., сроком с 21.11.2005 по 20.11.2007 для проектирования и строительства административного здания для обеспечения населения услугами телекоммуникационной связи.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Земельный участок передан предпринимателю по акту приема-передачи от 28.11.2005.
По истечении срока названного договора аренды стороны 21.03.2008 заключили договор N 10931 аренды того же земельного участка для тех же целей сроком с 21.11.2007 по 20.11.2010.
Соглашением от 01.12.2010 стороны продлили срок действия договора N 10931 до 20.11.2011.
По истечении установленного договором срока предприниматель Бибер Э.А. при отсутствии возражений Комитета продолжал пользоваться земельным участком, в связи с чем действие договора возобновилось на неопределенный срок.
Пунктами 5.2.1 - 5.2.3 и 5.2.5 договора предусмотрено, что арендатор обязан использовать участок в соответствии с видом разрешенного использования и условиями его предоставления; получить разрешение на застройку участка в управлении архитектуры и градостроительства; вести застройку по согласованному проекту; своевременно вносить арендную плату в размере и порядке, определяемыми договором.
Из пункта 7.3 договора следует, что основанием для его расторжения является невыполнение арендатором условий пунктов 5.2.1, 5.2.2, 5.2.5 и 5.2.12 договора.
В соответствии с пунктом 7.2 договора при возобновлении его на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, уведомив о прекращении договора другую сторону не менее чем за 20 календарных дней.
Письмом от 27.02.2012 N 09-01-31-1/700 Комитет, сославшись на решение земельной комиссии от 13.01.2012, сообщил предпринимателю об отказе от договора от 21.03.2008 N 10931.
Предприниматель, считая, что решение земельной комиссии от 13.01.2012 и отказ Комитета от договора аренды, равно как и их действия не соответствуют закону и нарушают его права в сфере осуществления предпринимательской деятельности, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суды пришли к выводу об отсутствии нарушения прав заявителя оспариваемыми решениями и действиями земельной комиссии и Комитета.
Кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Право арендодателя на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предусмотрено статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Аналогичное право предусмотрено пунктом 7.2 договора аренды.
Согласно части 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Суды установили, что договор аренды упомянутого земельного участка, продленный на неопределенный срок, прекращен на основании уведомления Комитета от 27.02.2012 N 09-01-31-1/700 об отказе от договора аренды, направленного арендатору во исполнение решения земельной комиссии от 13.01.2012. Указанные действия Комитета соответствуют условиям пункта 7.2 договора и статье 610 ГК РФ. При этом мотив отказа не имеет правового значения.
Суды также указали, что с даты заключения договора аренды от 21.11.2005 N 8220 и до момента отказа от договора от 21.03.2008 N 10931 предприниматель не исполнил обязательств по строительству административного здания для обеспечения населения услугами телекоммуникационной связи, не получил в установленном законом порядке разрешение на строительство и допускал просрочку внесения арендных платежей, что является основанием для одностороннего расторжения договора аренды, предусмотренным пунктом 7.3.
Суды обоснованно отклонили ссылку заявителя на уважительные причины неполучения им разрешения на строительство и неосуществления застройки земельного участка, указав, что препятствия в оформлении разрешения на строительство являются следствием в том числе действий (бездействия) самого предпринимателя. Достаточных доказательств невозможности подготовки необходимой документации и получения разрешения на строительство, а также осуществления застройки арендованного земельного участка в течение всего срока аренды предприниматель не представил.
С учетом изложенного суды пришли к правильному выводу о том, что оспариваемые решение земельной комиссии и отказ Комитета от договора не противоречат действующему законодательству.
Ссылка предпринимателя на то, что в результате принятия оспариваемого решения земельной комиссии договор аренды земельного участка был расторгнут, отклонена судами. Суды посчитали, что договор аренды прекратился в связи с отказом арендодателя от договора в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ.
Довод жалобы о том, что действия Комитета по расторжению спорного договора являются злоупотреблением правом, опровергается установленными по делу обстоятельствами.
Иные доводы предпринимателя основаны на неверном толковании норм права.
Поскольку нормы материального и процессуального права применены судами правильно, обжалуемые судебные акты следует оставить без изменений.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Вологодской области от 11.10.2012 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2012 по делу N А13-6314/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Бибера Эдуарда Аврумовича - без удовлетворения.
Председательствующий
Т.С.ГАФИАТУЛЛИНА
Судьи
Г.М.РУДНИЦКИЙ
Т.И.САПОТКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)