Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 июня 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 июня 2013 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Д.Н. Рылова,
судей Е.В. Желтоухова, Д.В. Басаева,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Е.Н. Гусевой,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "ЦЕНТРСНАБ" на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 13 марта 2013 года по делу N А58-5957/2012 по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "ЦЕНТРСНАБ" (ИНН 1435231365, ОГРН 1101435007486) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) (ИНН 1435155080, ОГРН 1041402196646) о признании незаконными действий, выразившихся в отказе в государственной регистрации расторжения договора N 43/19 от 03.04.2012 г. уступки права требования и обязании осуществить государственную регистрацию,
третье лицо: Ощепков Владимир Гаврилович,
(суд первой инстанции судья Евсеева Е.А.)
при участии в судебном заседании:
- от заявителя: не явился, извещен;
- от заинтересованного лица: Платонов Л.В. - представитель по доверенности от 24.12.2012 г.,
от третьего лица: Ощепков В.Г., Мостовой И.А. - представитель по доверенности от 23.04.2013 г.,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ЦЕНТРСНАБ", (далее - Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) (далее - Управление, Управление Росреестра по РС(Я)) о признании незаконными действий, выразившихся в отказе в государственной регистрации расторжения договора N 43/19 от 03.04.2012 уступки права требования и обязании осуществить государственную регистрацию.
Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 13 марта 2013 года в удовлетворении заявленных Обществом требований отказано полностью. Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что заявителем не представлено доказательств соблюдения порядка одностороннего расторжения договора.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "ЦЕНТРСНАБ" обжаловало его в апелляционном порядке. Заявитель апелляционной жалобы считает, что суд первой инстанции не полностью выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, а также имеется несоответствие выводов, изложенных в решении Арбитражного суда Республики Саха (Якутия), обстоятельствам дела.
Третье лицо и Управление отзывы на апелляционную жалобу не направляли.
Представитель заинтересованного лица в судебном заседании указал на законность и обоснованность решения суда первой инстанции, просил оставить его в силе.
Ощепков В. г. и его представитель в судебном заседании просили оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
В связи с нахождением судьи Сидоренко В.А. в командировке, распоряжением от 24.06.2013 г. судья Сидоренко В.А. заменен на судью Басаева Д.В.
О месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы стороны извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), что подтверждается почтовыми уведомлениями, а также отчетом о публикации на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в сети "Интернет" (www.arbitr.ru) определения о принятии апелляционной жалобы к производству. Заявитель явку в судебное заседание своего представителя не обеспечил.
В соответствии с частью 2 статьи 200 АПК РФ неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав апелляционную жалобу, изучив материалы дела, выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, пришел к следующим выводам.
Из материалов дела следует, 23.11.2011 г. ООО "Якутсрой-Риэлти" и ООО "ЦЕНТРСНАБ" заключили договор N 43/19 участия в долевом строительстве жилья - 135 квартирного жилого дома с магазином непродовольственных товаров по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Якутск, 43 квартал, ул. Дзержинского, в соответствии с разделом 3 которого застройщик (Агентство) обязался построить многоквартирный жилой дом и после и после ввода объекта в эксплуатацию передать Дольщику объект долевого строительства - однокомнатную квартиру, общей площадью 44,27 кв. м, которая будет находиться на 6 этаже.
В соответствии с пунктом 4.5 договора Дольщик имеет право при условии внесения денежных средств по Договору в полном объеме уступить свои права по Договору третьим лицам, с принятием третьими лицами обязательств Дольщика по Договору в полном объеме.
В силу части 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательств, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
03.04.2012 между Обществом и Ощепковым Владимиром Гавриловичем был подписан договор N 43/19 об уступке права требования 1-комнатной благоустроенной квартиры N 19, общей площадью 44,27 кв. м, на 6-ом этаже в строящемся 135 квартирном жилом доме в квартале 43 г. Якутска по ул. Дзержинского, вытекающему из договора N 43/19 участия в долевом строительстве жилья от 23.11.2011, заключенного ООО "ЦЕНТРСНАБ" с ООО "Якутстрой-Риэлти", с оплатой за переуступку права на квартиру в сумме 2 133 675 рублей. Первоначальный взнос был внесен в сумме 600 043 руб., оставшаяся часть в сумме 1 533 635 руб. должна была выплачиваться в рассрочку сроком до 2-х лет, начиная с мая 2012 года, путем оплаты ежемесячных платежей в размере не менее 64 000 рублей.
16.04.2012 вышеуказанный договор уступки права требования был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) за N 14-14-01/042/2012-398.
Согласно условиям договора от 03.04.2012 г. процедура передачи денежных средств не была оговорена. Платежные реквизиты ООО "ЦЕНТРСНАБ" в договоре отсутствуют.
30.07.2012 г. за исх. N 859 третьему лицу было вручено уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке, в связи с невыполнением пункта 2.2.2. договора.
Общество в дальнейшем отказывалось принимать от третьего лица денежные средства в счет оплаты обязательства по договору, в связи с чем, гр. Ощепков В.Г. внес очередной платеж по договору в сумме 700 000 руб. в депозит в нотариальной конторе нотариуса Якутского нотариального округа РС(Я) Коркина Д.Д. для передачи ООО "ЦЕНТРСНАБ", что подтверждается квитанцией от 14.02.2013 N 1.
02.08.2012 г. заявитель обратился в Управление за осуществлением государственной регистрации расторжения договора.
08.08.2012 г. письмом N 01/058/2012-364 Управление на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сообщило об отказе в государственной регистрации, прекращения сделки на земельный участок, в связи с тем, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут только по решению суда. В данном случае как указал регистратор, Общество не представило соглашение о расторжении договора, а также доказательств обращения в суд за расторжением договора.
Не согласившись с отказом в государственной регистрации, Общество обратилось в суд с заявлением о признании отказа в государственной регистрации недействительным.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва, пришел к следующим выводам.
Пределы судебного разбирательства при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц установлены частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В соответствии со статьей 16 Закона N 122-ФЗ установлено, что государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного на то им (ими) лицами, и документов, необходимых для ее осуществления (правоустанавливающих документов), которые должны пройти правовую экспертизу (статья 13 Закона) с целью установления отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.
Абзац 2 пункта 3 статьи 9, абзац 3 пункта 1 статьи 13 и абзац 11 пункта 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ предусматривают, что орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверку законности сделок и проверку действительности поданных заявителем документов и наличия, соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.
Пунктом 1 статьи 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
В статье 20 Закона N 122-ФЗ указан исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав.
Как следует из материалов дела, основанием для отказа в государственной регистрации расторжения договора уступки права требования от 03.04.2012 г. N 43/19 послужило непредставление ООО "ЦЕНТРСНАБ" в регистрирующий орган доказательств расторжения договора по соглашению сторон либо решение суда, которым указанный договор был бы расторгнут.
В силу п. 3 ст. 423 Гражданского кодекса Российской Федерации договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания и существа договора не вытекает иное.
Ни законом, ни иными правовыми актами не предусмотрен безвозмездный характер уступки требования.
Уступка права (требования) между юридическими лицами является возмездной сделкой, по которой сторона, приобретшая право (требование), предоставляет другой стороне встречное эквивалентное предоставление.
В соответствии со статьей 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства.
Как установлено судом апелляционной инстанции, обязательство по оплате по договору уступки права требования третьими лицами было исполнено. Доказательств обратного в материалы дела заявителем не представлено.
В связи с тем, что заявитель обратился в регистрирующий орган с заявлением о регистрации расторжения договора уступки прав требования, а не иного договора, заинтересованным лицом правомерно было указано в оспариваемом письме на статью 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно части 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение или расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с частью 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон договора по решению суда только при существенном нарушении договору другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Как установлено судом апелляционной инстанции, в договоре уступки права требования от 03.04.2012 г. N 43/19 не предусмотрен порядок расторжения данного договора, кроме как в пункте 5.3 договора указано, что любые изменения и дополнения к настоящему договору имеют юридическую силу, если они оформлены в письменном виде и подписаны обеими сторонами. В пункте 4.1 договора указано, что любые споры и разногласия, возникающие между Сторонами по настоящему договору, разрешаются путем переговоров или в установленном законом порядке. Срок действия указанного договора - до полного исполнения Сторонами обязательств по данному договору.
Кроме того, законом также не предусмотрен порядок расторжения договора уступки права требования цедентом в случае надлежащего исполнения цессионарием обязательств по договору.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу п. 4, 5 ст. 5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" просрочка внесения единовременного платежа в течение более 2 месяцев либо систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения периодических платежей (нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение 12 месяцев или просрочка внесения платежа в течение более 2 месяцев) является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, установленном ст. 9 данного Закона.
Согласно ч. 3 ст. 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном ч. 4 ст. 8 данного Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.
В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения (ч. 4 ст. 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве").
Заявление о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение договора. В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке. Орган по государственной регистрации при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом другую сторону договора (ч. 4 ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Таким образом, в силу указанных норм застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае неисполнения участником долевого строительства требования о погашении задолженности по уплате цены договора.
Из толкования указанных норм права следует, что договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве жилого дома должен соответствовать требованиям Закона N 214-ФЗ. Следовательно, при расторжении договора уступки права требования могут быть применены нормы Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов.
Из материалов дела не усматривается, что договор уступки права требования N 43/19 от 03.04.2012 г. был расторгнут по соглашению сторон, также заявителем не представлено решение суда о расторжении указанного договора в случае нарушения существенных условий договора (как указывает ООО "ЦЕНТРСНАБ" в первоначальном заявлении).
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на уведомление цессионария о расторжении договора письмом N 859 от 30.07.2012 г. является несостоятельной в связи с тем, что факт вручения гр. Ощепкову В.Г. уведомления о расторжении договора, не свидетельствует о наличии у Общества достаточных безусловных правовых оснований для расторжения сделки. Третье лицо с расторжение договора категорически не согласно, продолжало выполнять свои обязательства по договору - путем внесения денежных средств в депозит нотариальной конторы, для передачи Обществу, в связи с отказом последнего от получения денежных средств по договору от 03.04.2012 г. N 43/19.
Таким образом, у государственного регистратора при проведении правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов (ст. 13 ФЗ N 122-ФЗ), правомерно возникли сомнения относительно того, является ли расторжение договора следствием одностороннего отказа цессионариев от его исполнения либо договор расторгается по иным основаниям. Сообщением о приостановлении государственной регистрации от 10.04.2012 N 01/042/2012-398 государственный регистратор сообщил о наличии у него сомнений относительно оснований расторжения договора, в связи с чем, при вышеизложенных обстоятельствах государственный регистратор пришел к правильному выводу о необходимости отказа в государственной регистрации внесения в ЕГРП записи о расторжении договора уступки права требования 03.04.2012 N 43/19 применительно к абз. 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ.
Аналогичная правовая позиция выражена в постановлении Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 25.06.2013 г. по делу N А58-5958/2012.
Основаниями для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц являются в соответствии со ст. ст. 13 ГК РФ, 198 АПК РФ не соответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
При рассмотрении настоящего спора наличие совокупности названных оснований для признания недействительным оспариваемого решения Управления не установлено.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выяснится, что оно соответствует действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.
Судом первой инстанции исследованы все обстоятельства, имеющие значение для дела, сделаны правомерные выводы, в соответствии с действующим гражданским законодательством, положениями Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Закона о долевом участии, нарушений норм материального и процессуального права не установлено, принят законный и обоснованный судебный акт, оснований для отмены которого, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.
При изложенных обстоятельствах и правовом регулировании суд апелляционной инстанции не находит оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения суда первой инстанции в обжалуемой части.
Рассмотрев апелляционную жалобу на не вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 13 марта 2013 года по делу N А58-5957/2012, Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 13 марта 2013 года по делу N А58-5957/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа.
Председательствующий судья
Д.Н.РЫЛОВ
Судьи
Е.В.ЖЕЛТОУХОВ
Д.В.БАСАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.06.2013 ПО ДЕЛУ N А58-5957/2012
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 июня 2013 г. по делу N А58-5957/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 25 июня 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 июня 2013 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Д.Н. Рылова,
судей Е.В. Желтоухова, Д.В. Басаева,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Е.Н. Гусевой,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "ЦЕНТРСНАБ" на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 13 марта 2013 года по делу N А58-5957/2012 по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "ЦЕНТРСНАБ" (ИНН 1435231365, ОГРН 1101435007486) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) (ИНН 1435155080, ОГРН 1041402196646) о признании незаконными действий, выразившихся в отказе в государственной регистрации расторжения договора N 43/19 от 03.04.2012 г. уступки права требования и обязании осуществить государственную регистрацию,
третье лицо: Ощепков Владимир Гаврилович,
(суд первой инстанции судья Евсеева Е.А.)
при участии в судебном заседании:
- от заявителя: не явился, извещен;
- от заинтересованного лица: Платонов Л.В. - представитель по доверенности от 24.12.2012 г.,
от третьего лица: Ощепков В.Г., Мостовой И.А. - представитель по доверенности от 23.04.2013 г.,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ЦЕНТРСНАБ", (далее - Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) (далее - Управление, Управление Росреестра по РС(Я)) о признании незаконными действий, выразившихся в отказе в государственной регистрации расторжения договора N 43/19 от 03.04.2012 уступки права требования и обязании осуществить государственную регистрацию.
Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 13 марта 2013 года в удовлетворении заявленных Обществом требований отказано полностью. Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что заявителем не представлено доказательств соблюдения порядка одностороннего расторжения договора.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "ЦЕНТРСНАБ" обжаловало его в апелляционном порядке. Заявитель апелляционной жалобы считает, что суд первой инстанции не полностью выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, а также имеется несоответствие выводов, изложенных в решении Арбитражного суда Республики Саха (Якутия), обстоятельствам дела.
Третье лицо и Управление отзывы на апелляционную жалобу не направляли.
Представитель заинтересованного лица в судебном заседании указал на законность и обоснованность решения суда первой инстанции, просил оставить его в силе.
Ощепков В. г. и его представитель в судебном заседании просили оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
В связи с нахождением судьи Сидоренко В.А. в командировке, распоряжением от 24.06.2013 г. судья Сидоренко В.А. заменен на судью Басаева Д.В.
О месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы стороны извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), что подтверждается почтовыми уведомлениями, а также отчетом о публикации на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в сети "Интернет" (www.arbitr.ru) определения о принятии апелляционной жалобы к производству. Заявитель явку в судебное заседание своего представителя не обеспечил.
В соответствии с частью 2 статьи 200 АПК РФ неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав апелляционную жалобу, изучив материалы дела, выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, пришел к следующим выводам.
Из материалов дела следует, 23.11.2011 г. ООО "Якутсрой-Риэлти" и ООО "ЦЕНТРСНАБ" заключили договор N 43/19 участия в долевом строительстве жилья - 135 квартирного жилого дома с магазином непродовольственных товаров по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Якутск, 43 квартал, ул. Дзержинского, в соответствии с разделом 3 которого застройщик (Агентство) обязался построить многоквартирный жилой дом и после и после ввода объекта в эксплуатацию передать Дольщику объект долевого строительства - однокомнатную квартиру, общей площадью 44,27 кв. м, которая будет находиться на 6 этаже.
В соответствии с пунктом 4.5 договора Дольщик имеет право при условии внесения денежных средств по Договору в полном объеме уступить свои права по Договору третьим лицам, с принятием третьими лицами обязательств Дольщика по Договору в полном объеме.
В силу части 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательств, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
03.04.2012 между Обществом и Ощепковым Владимиром Гавриловичем был подписан договор N 43/19 об уступке права требования 1-комнатной благоустроенной квартиры N 19, общей площадью 44,27 кв. м, на 6-ом этаже в строящемся 135 квартирном жилом доме в квартале 43 г. Якутска по ул. Дзержинского, вытекающему из договора N 43/19 участия в долевом строительстве жилья от 23.11.2011, заключенного ООО "ЦЕНТРСНАБ" с ООО "Якутстрой-Риэлти", с оплатой за переуступку права на квартиру в сумме 2 133 675 рублей. Первоначальный взнос был внесен в сумме 600 043 руб., оставшаяся часть в сумме 1 533 635 руб. должна была выплачиваться в рассрочку сроком до 2-х лет, начиная с мая 2012 года, путем оплаты ежемесячных платежей в размере не менее 64 000 рублей.
16.04.2012 вышеуказанный договор уступки права требования был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) за N 14-14-01/042/2012-398.
Согласно условиям договора от 03.04.2012 г. процедура передачи денежных средств не была оговорена. Платежные реквизиты ООО "ЦЕНТРСНАБ" в договоре отсутствуют.
30.07.2012 г. за исх. N 859 третьему лицу было вручено уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке, в связи с невыполнением пункта 2.2.2. договора.
Общество в дальнейшем отказывалось принимать от третьего лица денежные средства в счет оплаты обязательства по договору, в связи с чем, гр. Ощепков В.Г. внес очередной платеж по договору в сумме 700 000 руб. в депозит в нотариальной конторе нотариуса Якутского нотариального округа РС(Я) Коркина Д.Д. для передачи ООО "ЦЕНТРСНАБ", что подтверждается квитанцией от 14.02.2013 N 1.
02.08.2012 г. заявитель обратился в Управление за осуществлением государственной регистрации расторжения договора.
08.08.2012 г. письмом N 01/058/2012-364 Управление на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сообщило об отказе в государственной регистрации, прекращения сделки на земельный участок, в связи с тем, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут только по решению суда. В данном случае как указал регистратор, Общество не представило соглашение о расторжении договора, а также доказательств обращения в суд за расторжением договора.
Не согласившись с отказом в государственной регистрации, Общество обратилось в суд с заявлением о признании отказа в государственной регистрации недействительным.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва, пришел к следующим выводам.
Пределы судебного разбирательства при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц установлены частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В соответствии со статьей 16 Закона N 122-ФЗ установлено, что государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного на то им (ими) лицами, и документов, необходимых для ее осуществления (правоустанавливающих документов), которые должны пройти правовую экспертизу (статья 13 Закона) с целью установления отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.
Абзац 2 пункта 3 статьи 9, абзац 3 пункта 1 статьи 13 и абзац 11 пункта 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ предусматривают, что орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверку законности сделок и проверку действительности поданных заявителем документов и наличия, соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.
Пунктом 1 статьи 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
В статье 20 Закона N 122-ФЗ указан исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав.
Как следует из материалов дела, основанием для отказа в государственной регистрации расторжения договора уступки права требования от 03.04.2012 г. N 43/19 послужило непредставление ООО "ЦЕНТРСНАБ" в регистрирующий орган доказательств расторжения договора по соглашению сторон либо решение суда, которым указанный договор был бы расторгнут.
В силу п. 3 ст. 423 Гражданского кодекса Российской Федерации договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания и существа договора не вытекает иное.
Ни законом, ни иными правовыми актами не предусмотрен безвозмездный характер уступки требования.
Уступка права (требования) между юридическими лицами является возмездной сделкой, по которой сторона, приобретшая право (требование), предоставляет другой стороне встречное эквивалентное предоставление.
В соответствии со статьей 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства.
Как установлено судом апелляционной инстанции, обязательство по оплате по договору уступки права требования третьими лицами было исполнено. Доказательств обратного в материалы дела заявителем не представлено.
В связи с тем, что заявитель обратился в регистрирующий орган с заявлением о регистрации расторжения договора уступки прав требования, а не иного договора, заинтересованным лицом правомерно было указано в оспариваемом письме на статью 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно части 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение или расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с частью 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон договора по решению суда только при существенном нарушении договору другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Как установлено судом апелляционной инстанции, в договоре уступки права требования от 03.04.2012 г. N 43/19 не предусмотрен порядок расторжения данного договора, кроме как в пункте 5.3 договора указано, что любые изменения и дополнения к настоящему договору имеют юридическую силу, если они оформлены в письменном виде и подписаны обеими сторонами. В пункте 4.1 договора указано, что любые споры и разногласия, возникающие между Сторонами по настоящему договору, разрешаются путем переговоров или в установленном законом порядке. Срок действия указанного договора - до полного исполнения Сторонами обязательств по данному договору.
Кроме того, законом также не предусмотрен порядок расторжения договора уступки права требования цедентом в случае надлежащего исполнения цессионарием обязательств по договору.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу п. 4, 5 ст. 5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" просрочка внесения единовременного платежа в течение более 2 месяцев либо систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения периодических платежей (нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение 12 месяцев или просрочка внесения платежа в течение более 2 месяцев) является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, установленном ст. 9 данного Закона.
Согласно ч. 3 ст. 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном ч. 4 ст. 8 данного Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.
В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения (ч. 4 ст. 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве").
Заявление о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение договора. В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке. Орган по государственной регистрации при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом другую сторону договора (ч. 4 ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Таким образом, в силу указанных норм застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае неисполнения участником долевого строительства требования о погашении задолженности по уплате цены договора.
Из толкования указанных норм права следует, что договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве жилого дома должен соответствовать требованиям Закона N 214-ФЗ. Следовательно, при расторжении договора уступки права требования могут быть применены нормы Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов.
Из материалов дела не усматривается, что договор уступки права требования N 43/19 от 03.04.2012 г. был расторгнут по соглашению сторон, также заявителем не представлено решение суда о расторжении указанного договора в случае нарушения существенных условий договора (как указывает ООО "ЦЕНТРСНАБ" в первоначальном заявлении).
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на уведомление цессионария о расторжении договора письмом N 859 от 30.07.2012 г. является несостоятельной в связи с тем, что факт вручения гр. Ощепкову В.Г. уведомления о расторжении договора, не свидетельствует о наличии у Общества достаточных безусловных правовых оснований для расторжения сделки. Третье лицо с расторжение договора категорически не согласно, продолжало выполнять свои обязательства по договору - путем внесения денежных средств в депозит нотариальной конторы, для передачи Обществу, в связи с отказом последнего от получения денежных средств по договору от 03.04.2012 г. N 43/19.
Таким образом, у государственного регистратора при проведении правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов (ст. 13 ФЗ N 122-ФЗ), правомерно возникли сомнения относительно того, является ли расторжение договора следствием одностороннего отказа цессионариев от его исполнения либо договор расторгается по иным основаниям. Сообщением о приостановлении государственной регистрации от 10.04.2012 N 01/042/2012-398 государственный регистратор сообщил о наличии у него сомнений относительно оснований расторжения договора, в связи с чем, при вышеизложенных обстоятельствах государственный регистратор пришел к правильному выводу о необходимости отказа в государственной регистрации внесения в ЕГРП записи о расторжении договора уступки права требования 03.04.2012 N 43/19 применительно к абз. 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ.
Аналогичная правовая позиция выражена в постановлении Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 25.06.2013 г. по делу N А58-5958/2012.
Основаниями для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц являются в соответствии со ст. ст. 13 ГК РФ, 198 АПК РФ не соответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
При рассмотрении настоящего спора наличие совокупности названных оснований для признания недействительным оспариваемого решения Управления не установлено.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выяснится, что оно соответствует действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.
Судом первой инстанции исследованы все обстоятельства, имеющие значение для дела, сделаны правомерные выводы, в соответствии с действующим гражданским законодательством, положениями Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Закона о долевом участии, нарушений норм материального и процессуального права не установлено, принят законный и обоснованный судебный акт, оснований для отмены которого, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.
При изложенных обстоятельствах и правовом регулировании суд апелляционной инстанции не находит оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения суда первой инстанции в обжалуемой части.
Рассмотрев апелляционную жалобу на не вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 13 марта 2013 года по делу N А58-5957/2012, Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 13 марта 2013 года по делу N А58-5957/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа.
Председательствующий судья
Д.Н.РЫЛОВ
Судьи
Е.В.ЖЕЛТОУХОВ
Д.В.БАСАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)