Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "16" октября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен "23" октября 2013 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шалкина В.Б.,
судей Борисовой Т.С., Жевак И.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Краевой Ю.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы открытого акционерного общества "Глория Джинс", общества с ограниченной ответственностью "ВолгаИнвест"
на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 16 августа 2013 года по делу N А12-4487/2013 (судья Зотова Н.П.),
по иску общества с ограниченной ответственностью "ВолгаИнвест", г. Волгоград (ИНН 5905238577, ОГРН 1055902893485),
к открытому акционерному обществу "Глория Джинс", г. Ростов-на-Дону (ИНН 6166019871, ОГРН 1026104024737),
о взыскании 9 977 781 руб. 89 коп.
и по встречному иску открытого акционерного общества "Глория Джинс", г. Ростов-на-Дону (ИНН 6166019871, ОГРН 1026104024737)
к обществу с ограниченной ответственностью "ВолгаИнвест", г. Волгоград (ИНН 5905238577, ОГРН 1055902893485)
о признании договора незаключенным,
от открытого акционерного общества "Глория Джинс" - Иванов П.В. по доверенности от 19.09.2013,
от общества с ограниченной ответственностью "ВолгаИнвест" - Никитина Е.А. по доверенности от 10.10.2013,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ВолгаИнвест" (далее - ООО "ВолгаИнвест", истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к открытому акционерному обществу "Глория Джинс" (далее - ОАО "Глория Джинс", ответчик) о взыскании 9 977 781 руб. 89 коп., из которых 6 687 040 руб. 40 коп. задолженности по постоянной арендной плате, 995 977 руб. 62 коп. задолженности по дополнительной арендной плате, 2 294 763 руб. 87 коп. пени.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец увеличил исковые требования и просит взыскать 14 484 580 руб. 42 коп., из которых 10 249 878 руб. 56 коп. задолженности по постоянной арендной плате, 2 085 242 руб. 29 коп. задолженности по дополнительной арендной плате, 2 149 459 руб. 57 коп. пени.
Увеличение исковых требований судом первой инстанции принято.
ОАО "Глория Джинс" обратилось со встречным иском к ООО "ВолгаИнвест" о признании договора аренды N 26-11/КДА от 19.08.2011 незаключенным и не порождающим никаких юридических последствий.
Встречный иск принят судом первой инстанции к производству.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 16.08.2013 с ОАО "Глория Джинс" в пользу ООО "ВолгаИнвест" взыскано 7 792 110 руб. 41 коп., из которых 4735078 руб. 95 коп. задолженности по постоянной арендной плате, 907571 руб. 89 коп. задолженности по дополнительной арендной плате, 2 149 459 руб. 57 коп. пени, а также 28 799 руб. 62 коп. расходов по оплате государственной пошлины. В остальной части первоначально заявленных ООО "ВолгаИнвест" исковых требований отказано. С ОАО "Глория Джинс" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 22 533 руб. 99 коп. В удовлетворении встречного иска отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ОАО "Глория Джинс" и ООО "ВолгаИнвест" обратились в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.
В обоснование жалобы ООО "ВолгаИнвест" указало, что суд первой инстанции сделал неверный вывод о том, что истек первый год аренды, в связи с чем необоснованно отказал во взыскании арендной платы с ответчика за период с 20.02.2013 по 28.05.2013. ООО "ВолгаИнвест" просит решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований отменить.
В обоснование жалобы ОАО "Глория Джинс" указало, что между сторонами отсутствовали договорные отношения, имущество истцу по встречному иску не передавалось, кроме того, судом первой инстанции при исправлении арифметической ошибки в резолютивной части решения, допущено изменение решения.
ООО "ВолгаИнвест" представило отзыв на апелляционную жалобу ОАО "Глория Джинс", в котором просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы ОАО "Глория Джинс".
Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив материалы дела, в том числе, доводы апелляционных жалоб, арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции собственником не завершенного строительством нежилого здания, назначение: нежилое, общей площадью застройки 25215,5 кв. м, степень готовности 73%, инвентарный номер: 18:401:002:000383280:0003, литер А2, этажность 4, кровля, подземная этажность 2, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. им. Землячки, 110 б, является ООО "ВолгаИнвест", что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 30.07.2010 серии 34 АА N 084949.
19.08.2011 между ООО "ВолгаИнвест" (Арендодатель) и ООО "Глория Джинс" (Арендатор) заключен договор N 26-11/КДА аренды нежилого помещения общей площадью 1372,70 кв. м, расположенного на 1 этаже здания (границы помещения выделены на поэтажном плане, являющемся Приложением N 4 к договору) по адресу: г. Волгоград, ул. им. Землячки, 110 б, для осуществления торговой деятельности.
Срок действия договора установлен сторонами по 31.07.2012 (п. 2.1. договора).
Дополнительным соглашением от 30.07.2012 стороны установили, что договор аренды считается возобновленным (считается заключенным вновь без необходимости подписания текста нового договора) с 01.08.2012 на условиях, согласованных сторонами, на срок до 30.06.2013.
Акт приема-передачи арендованного имущества в материалы дела не представлен.
Судом первой инстанции установлено, что истец по почте направил акт приема-передачи ответчику, который назад его не возвратил. Ответчик не оспаривал факт использования арендованного помещения в период действия договора и совершения определенных конклюдентных действий, а именно внесения арендной платы и коммунальных платежей.
Пунктом 7.3 договора предусмотрено, что Арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора аренды, письменно предупредив об этом Арендодателя не менее чем за 90 дней до предполагаемой даты прекращения договора (уведомление может быть направлено Арендатором не ранее чем по истечении первого года аренды). При этом Арендатор вправе воспользоваться своим правом на односторонний отказ не ранее чем по истечении первого года срока аренды.
19.11.2012 ответчик (по первоначальному иску) направил в адрес истца уведомление о расторжении договора аренды с 19.02.2013 и просил обеспечить явку арендодателя 19.02.2013 для подписания соглашения о расторжении договора и акта возврата помещения.
Истец (по первоначальному иску), получив указанное уведомление, и посчитав, что арендатором нарушен п. 7.3 договора, не согласился с расторжением договора и акт возврата помещения от 19.02.2013 не подписал.
Ответчик к окончанию срока действия договора (19.02.2013) освободил помещение и неоднократно извещал арендодателя о готовности передать его с оформлением акта.
Письма, направленные ответчиком, истцом получены, что подтверждено материалами дела и не отрицается ООО "ВолгаИнвест".
Истец в указанные ответчиком сроки помещение по акту не принял.
В соответствии с п. 3.1 договора арендная плата состоит из постоянной арендной платы (включающей: базовую арендную плату, оплату услуг по технической эксплуатации здания, маркетинговые платежи) и дополнительной арендной платы.
Пунктами 3.1.1, 3.1.2, 3.1.3, 3.1.4 договора установлены размеры базовой арендной платы, оплаты услуг по технической эксплуатации здания, маркетинговых платежей и дополнительной арендной платы.
На основании п. 6.4 договора в случае нарушения сроков или размера оплаты любых платежей, предусмотренных договором, Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере 0, 3% от суммы долга за каждый день просрочки.
Базовая арендная плата по 31.07.2012 составляет 170 Евро в год за один квадратный метр площади помещения, с 01.08.2012-190 Евро в год за 1 кв. м помещения.
Оплата услуг по технической эксплуатации составляет 80 Евро в год за 1 кв. м помещения.
Маркетинговые платежи составляют 10 Евро в год за 1 кв. м помещения.
Состав, порядок определения и сроки внесения дополнительной арендной платы приведены в Приложении N 5 к договору аренды.
Согласно п. 3.3.4 договора все платежи по договору, включая обеспечительный взнос, штрафы, пени и т.д., производятся в рублях по курсу Евро, установленному ЦБ РФ на дату платежа. При этом если курс Евро, установленный ЦБ РФ на дату платежа, будет ниже чем 40 руб. за 1 Евро, то платежи осуществляются по курсу, равному 40 руб. за 1 Евро.
На основании п. 3.3.1 договора постоянная часть арендной платы по договору Арендатор вносит ежемесячно до 10 числа текущего месяца.
Ответчиком условия договора в части внесения постоянной дополнительной арендной платы исполнялись ненадлежащим образом, в результате чего образовалась задолженность.
Так по расчетам истца, задолженность по постоянной арендной плате за период с 01.05.2012 по май 2013 составляет 10249878 руб. 56 коп.; задолженность по дополнительной арендной плате за период с 01.09.2012 по май 2013 составляет 2085242 руб. 29 коп.
ООО "ВолгаИнвест" посчитав, что у ОАО "Глория Джинс" имеется задолженность по арендным платежам, обратился в арбитражный суд с иском. ОАО "Глория Джинс", в свою очередь, полагая, что между сторонами отсутствуют договорные отношения, обратилось в арбитражный суд с встречным иском, полагая, что у ООО "ВолгаИнвест" нет правовых оснований требовать уплаты арендных платежей.
Суд первой инстанции, частично удовлетворяя требования ООО "ВолгаИнвест" правомерно исходил из следующего.
Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены основания возникновения гражданских прав и обязанностей. Гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Суд первой инстанции обоснованно квалифицировал дополнительное соглашение, заключенное между сторонами как пролонгацию ранее подписанного договора аренды.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В силу пункта 2 статьи 609, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды помещения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Как следует из материалов дела, ответчик по первоначальному иску занимал спорное нежилое помещение на основании договора аренды, заключенного с ООО "ВолгаИнвест" на срок менее года, и пролонгируемого дополнительного соглашения, также на срок менее одного года.
Указанный договор аренды и дополнительное соглашение к нему не требовали государственной регистрации, поскольку действующее законодательство не предусматривает такой обязанности в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок менее одного года, что подтверждается позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды, отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В рассматриваемом случае ни одна из сторон не заявила о своем намерении прекратить действие договора. Учитывая тот факт, что договор являлся срочным, при его продлении условия о сроке сохраняют свою силу.
При указанных обстоятельствах, довод ОАО "Глория Джинс" о том, что к возникшим правоотношениям не применяются положения пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и суд первой инстанции не обоснованно возобновил договор на новый срок, апелляционная инстанция находит несостоятельным.
Договор аренды от 19.08.2011 обоснованно признан судом первой инстанции заключенным, поскольку сторонами в надлежащей форме согласованы существенные условия арендной сделки: определено имущество подлежащее передаче в аренду, размер арендной платы.
Довод ОАО "Глория Джинс" о том, что спорный договор является ничтожной сделкой в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в аренду сдан объект незавершенного строительства, является необоснованным.
В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Из материалов дела видно, что переданные ответчику в аренду помещения находятся в здании, которое зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним как объект незавершенного строительства.
Апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии препятствий к нахождению помещений в гражданском обороте, в том числе путем сдачи их в аренду, поскольку сам объект (и помещения в нем) является недвижимым имуществом, право на который зарегистрировано в установленном законом порядке.
Истец при подписании спорного договора был осведомлен о наличии зарегистрированного права на объект незавершенного строительства, арендованные помещения индивидуально определены, каких-либо препятствий для использования объекта аренды по целевому назначению (в качестве нежилых (офисных) помещений) не имелось.
С учетом изложенного, апелляционный суд приходит к выводу о том, что ООО "ВолгаИнвест" обладало правом собственности на переданные ответчику в аренду помещения, так как право собственности на данные помещения, входящие в состав объекта не завершенного строительством, было зарегистрировано в ЕГРП и в настоящий момент не оспорено, и, как следствие, истец (по первоначальному иску) обладал правом сдачи имущества в аренду.
Оспаривая доводы истца (по первоначальному иску), ответчик указывает, что поскольку сторонами не подписан акт передачи-приемки помещения, то договор аренды является незаключенным.
В соответствии со статьей 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Однако, ссылка ОАО "Глория Джинс" на отсутствие акта приема-передачи помещения не может быть признан апелляционным судом обоснованной, поскольку формальное отсутствие акта приема-передачи не может повлиять на сложившиеся между сторонами отношения.
Из представленных в материалы дела доказательств усматривается, что ответчик фактически принял и пользовался арендуемым помещением, частично оплачивало арендные платежи.
Таким образом, отсутствие акта приема-передачи помещения по спорному договору аренды не свидетельствует о не передаче объекта ответчику, так как судом установлено, что арендатор фактически занимал данное помещение.
Согласно представленному расчету истца, задолженность по постоянной арендной плате за период с 01.05.2012 по май 2013 года составляет 10249878 руб. 56 коп.; задолженность по дополнительной арендной плате за период с 01.09.2012 по май 2013 года составляет 2085242 руб. 29 коп.
Поскольку ответчик выполнил условия п. 7.3. договора и направил в адрес истца уведомление об отказе от договора суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что договор считается прекратившим свое действие с 19.02.2013.
В связи с тем, что договор аренды прекратил свое действие с 19.02.2013, начисление арендной платы истцом с 19.02.2013 признано судебными инстанциями неправомерным.
В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований и возражений.
Ответчик (по первоначальному иску) не представил доказательств внесения арендной платы за спорный период.
В связи с чем, судом первой инстанции обоснованно удовлетворены исковые требования о взыскании долга по арендной плате и договорной неустойки.
Суд первой инстанции, проверив расчет истца, правильно установил, что рассчитывая задолженность по дополнительной арендной плате в части задолженности по электроэнергии, истец необоснованно применял коэффициент, равный 20, поскольку условиями договора применение указанного коэффициента не предусмотрено.
Задолженность по постоянной арендной плате за период с 01.05.2012 по 18.02.2013, за минусом обеспечительного взноса, составляет 4735078 руб. 95 коп. (6 072 737 руб. 27 коп. (долг) - 1 337 658 руб. 31 коп. (обеспечительный взнос); задолженность по дополнительной арендной плате за период с 01.09.2012 по 18.02.2013 - 907571 руб. 89 коп.
Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Установив, что ответчиком допущена просрочка исполнения обязательства по уплате арендной платы, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования в части взыскания с ответчика неустойки, предусмотренной п. 6.4 договора аренды. Представленный истцом расчет пени судом проверен и признан правильным.
Довод ОАО "Глория Джинс" о том, что определение суда от 16 августа 2013 г. об исправлении арифметических ошибок и опечаток изменяет существо судебного акта, апелляционным судом отклоняется, так как своим правом на обжалование определения суда ОАО "Глория Джинс" не воспользовалось.
Судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что при продлении договора аренды нежилых помещений, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок (менее одного года) после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются дополнительным соглашением, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Довод апелляционной жалобы об отсутствии оснований для взыскания арендных платежей в силу незаключенности (ничтожности) договора аренды подлежит отклонению как основанный на неправильном толковании норм материального права.
При таких обстоятельствах у суда первой инстанции не было правовых оснований для удовлетворения встречного иска ОАО "Глория Джинс".
При указанных обстоятельствах судебный акт не подлежит изменению.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 16 августа 2013 года по делу N А12-4487/2013 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, через арбитражный первой инстанции.
Председательствующий
В.Б.ШАЛКИН
Судьи
Т.С.БОРИСОВА
И.И.ЖЕВАК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.10.2013 ПО ДЕЛУ N А12-4487/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 октября 2013 г. по делу N А12-4487/2013
Резолютивная часть постановления объявлена "16" октября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен "23" октября 2013 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шалкина В.Б.,
судей Борисовой Т.С., Жевак И.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Краевой Ю.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы открытого акционерного общества "Глория Джинс", общества с ограниченной ответственностью "ВолгаИнвест"
на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 16 августа 2013 года по делу N А12-4487/2013 (судья Зотова Н.П.),
по иску общества с ограниченной ответственностью "ВолгаИнвест", г. Волгоград (ИНН 5905238577, ОГРН 1055902893485),
к открытому акционерному обществу "Глория Джинс", г. Ростов-на-Дону (ИНН 6166019871, ОГРН 1026104024737),
о взыскании 9 977 781 руб. 89 коп.
и по встречному иску открытого акционерного общества "Глория Джинс", г. Ростов-на-Дону (ИНН 6166019871, ОГРН 1026104024737)
к обществу с ограниченной ответственностью "ВолгаИнвест", г. Волгоград (ИНН 5905238577, ОГРН 1055902893485)
о признании договора незаключенным,
от открытого акционерного общества "Глория Джинс" - Иванов П.В. по доверенности от 19.09.2013,
от общества с ограниченной ответственностью "ВолгаИнвест" - Никитина Е.А. по доверенности от 10.10.2013,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ВолгаИнвест" (далее - ООО "ВолгаИнвест", истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к открытому акционерному обществу "Глория Джинс" (далее - ОАО "Глория Джинс", ответчик) о взыскании 9 977 781 руб. 89 коп., из которых 6 687 040 руб. 40 коп. задолженности по постоянной арендной плате, 995 977 руб. 62 коп. задолженности по дополнительной арендной плате, 2 294 763 руб. 87 коп. пени.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец увеличил исковые требования и просит взыскать 14 484 580 руб. 42 коп., из которых 10 249 878 руб. 56 коп. задолженности по постоянной арендной плате, 2 085 242 руб. 29 коп. задолженности по дополнительной арендной плате, 2 149 459 руб. 57 коп. пени.
Увеличение исковых требований судом первой инстанции принято.
ОАО "Глория Джинс" обратилось со встречным иском к ООО "ВолгаИнвест" о признании договора аренды N 26-11/КДА от 19.08.2011 незаключенным и не порождающим никаких юридических последствий.
Встречный иск принят судом первой инстанции к производству.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 16.08.2013 с ОАО "Глория Джинс" в пользу ООО "ВолгаИнвест" взыскано 7 792 110 руб. 41 коп., из которых 4735078 руб. 95 коп. задолженности по постоянной арендной плате, 907571 руб. 89 коп. задолженности по дополнительной арендной плате, 2 149 459 руб. 57 коп. пени, а также 28 799 руб. 62 коп. расходов по оплате государственной пошлины. В остальной части первоначально заявленных ООО "ВолгаИнвест" исковых требований отказано. С ОАО "Глория Джинс" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 22 533 руб. 99 коп. В удовлетворении встречного иска отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ОАО "Глория Джинс" и ООО "ВолгаИнвест" обратились в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.
В обоснование жалобы ООО "ВолгаИнвест" указало, что суд первой инстанции сделал неверный вывод о том, что истек первый год аренды, в связи с чем необоснованно отказал во взыскании арендной платы с ответчика за период с 20.02.2013 по 28.05.2013. ООО "ВолгаИнвест" просит решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований отменить.
В обоснование жалобы ОАО "Глория Джинс" указало, что между сторонами отсутствовали договорные отношения, имущество истцу по встречному иску не передавалось, кроме того, судом первой инстанции при исправлении арифметической ошибки в резолютивной части решения, допущено изменение решения.
ООО "ВолгаИнвест" представило отзыв на апелляционную жалобу ОАО "Глория Джинс", в котором просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы ОАО "Глория Джинс".
Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив материалы дела, в том числе, доводы апелляционных жалоб, арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции собственником не завершенного строительством нежилого здания, назначение: нежилое, общей площадью застройки 25215,5 кв. м, степень готовности 73%, инвентарный номер: 18:401:002:000383280:0003, литер А2, этажность 4, кровля, подземная этажность 2, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. им. Землячки, 110 б, является ООО "ВолгаИнвест", что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 30.07.2010 серии 34 АА N 084949.
19.08.2011 между ООО "ВолгаИнвест" (Арендодатель) и ООО "Глория Джинс" (Арендатор) заключен договор N 26-11/КДА аренды нежилого помещения общей площадью 1372,70 кв. м, расположенного на 1 этаже здания (границы помещения выделены на поэтажном плане, являющемся Приложением N 4 к договору) по адресу: г. Волгоград, ул. им. Землячки, 110 б, для осуществления торговой деятельности.
Срок действия договора установлен сторонами по 31.07.2012 (п. 2.1. договора).
Дополнительным соглашением от 30.07.2012 стороны установили, что договор аренды считается возобновленным (считается заключенным вновь без необходимости подписания текста нового договора) с 01.08.2012 на условиях, согласованных сторонами, на срок до 30.06.2013.
Акт приема-передачи арендованного имущества в материалы дела не представлен.
Судом первой инстанции установлено, что истец по почте направил акт приема-передачи ответчику, который назад его не возвратил. Ответчик не оспаривал факт использования арендованного помещения в период действия договора и совершения определенных конклюдентных действий, а именно внесения арендной платы и коммунальных платежей.
Пунктом 7.3 договора предусмотрено, что Арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора аренды, письменно предупредив об этом Арендодателя не менее чем за 90 дней до предполагаемой даты прекращения договора (уведомление может быть направлено Арендатором не ранее чем по истечении первого года аренды). При этом Арендатор вправе воспользоваться своим правом на односторонний отказ не ранее чем по истечении первого года срока аренды.
19.11.2012 ответчик (по первоначальному иску) направил в адрес истца уведомление о расторжении договора аренды с 19.02.2013 и просил обеспечить явку арендодателя 19.02.2013 для подписания соглашения о расторжении договора и акта возврата помещения.
Истец (по первоначальному иску), получив указанное уведомление, и посчитав, что арендатором нарушен п. 7.3 договора, не согласился с расторжением договора и акт возврата помещения от 19.02.2013 не подписал.
Ответчик к окончанию срока действия договора (19.02.2013) освободил помещение и неоднократно извещал арендодателя о готовности передать его с оформлением акта.
Письма, направленные ответчиком, истцом получены, что подтверждено материалами дела и не отрицается ООО "ВолгаИнвест".
Истец в указанные ответчиком сроки помещение по акту не принял.
В соответствии с п. 3.1 договора арендная плата состоит из постоянной арендной платы (включающей: базовую арендную плату, оплату услуг по технической эксплуатации здания, маркетинговые платежи) и дополнительной арендной платы.
Пунктами 3.1.1, 3.1.2, 3.1.3, 3.1.4 договора установлены размеры базовой арендной платы, оплаты услуг по технической эксплуатации здания, маркетинговых платежей и дополнительной арендной платы.
На основании п. 6.4 договора в случае нарушения сроков или размера оплаты любых платежей, предусмотренных договором, Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере 0, 3% от суммы долга за каждый день просрочки.
Базовая арендная плата по 31.07.2012 составляет 170 Евро в год за один квадратный метр площади помещения, с 01.08.2012-190 Евро в год за 1 кв. м помещения.
Оплата услуг по технической эксплуатации составляет 80 Евро в год за 1 кв. м помещения.
Маркетинговые платежи составляют 10 Евро в год за 1 кв. м помещения.
Состав, порядок определения и сроки внесения дополнительной арендной платы приведены в Приложении N 5 к договору аренды.
Согласно п. 3.3.4 договора все платежи по договору, включая обеспечительный взнос, штрафы, пени и т.д., производятся в рублях по курсу Евро, установленному ЦБ РФ на дату платежа. При этом если курс Евро, установленный ЦБ РФ на дату платежа, будет ниже чем 40 руб. за 1 Евро, то платежи осуществляются по курсу, равному 40 руб. за 1 Евро.
На основании п. 3.3.1 договора постоянная часть арендной платы по договору Арендатор вносит ежемесячно до 10 числа текущего месяца.
Ответчиком условия договора в части внесения постоянной дополнительной арендной платы исполнялись ненадлежащим образом, в результате чего образовалась задолженность.
Так по расчетам истца, задолженность по постоянной арендной плате за период с 01.05.2012 по май 2013 составляет 10249878 руб. 56 коп.; задолженность по дополнительной арендной плате за период с 01.09.2012 по май 2013 составляет 2085242 руб. 29 коп.
ООО "ВолгаИнвест" посчитав, что у ОАО "Глория Джинс" имеется задолженность по арендным платежам, обратился в арбитражный суд с иском. ОАО "Глория Джинс", в свою очередь, полагая, что между сторонами отсутствуют договорные отношения, обратилось в арбитражный суд с встречным иском, полагая, что у ООО "ВолгаИнвест" нет правовых оснований требовать уплаты арендных платежей.
Суд первой инстанции, частично удовлетворяя требования ООО "ВолгаИнвест" правомерно исходил из следующего.
Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены основания возникновения гражданских прав и обязанностей. Гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Суд первой инстанции обоснованно квалифицировал дополнительное соглашение, заключенное между сторонами как пролонгацию ранее подписанного договора аренды.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В силу пункта 2 статьи 609, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды помещения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Как следует из материалов дела, ответчик по первоначальному иску занимал спорное нежилое помещение на основании договора аренды, заключенного с ООО "ВолгаИнвест" на срок менее года, и пролонгируемого дополнительного соглашения, также на срок менее одного года.
Указанный договор аренды и дополнительное соглашение к нему не требовали государственной регистрации, поскольку действующее законодательство не предусматривает такой обязанности в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок менее одного года, что подтверждается позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды, отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В рассматриваемом случае ни одна из сторон не заявила о своем намерении прекратить действие договора. Учитывая тот факт, что договор являлся срочным, при его продлении условия о сроке сохраняют свою силу.
При указанных обстоятельствах, довод ОАО "Глория Джинс" о том, что к возникшим правоотношениям не применяются положения пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и суд первой инстанции не обоснованно возобновил договор на новый срок, апелляционная инстанция находит несостоятельным.
Договор аренды от 19.08.2011 обоснованно признан судом первой инстанции заключенным, поскольку сторонами в надлежащей форме согласованы существенные условия арендной сделки: определено имущество подлежащее передаче в аренду, размер арендной платы.
Довод ОАО "Глория Джинс" о том, что спорный договор является ничтожной сделкой в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в аренду сдан объект незавершенного строительства, является необоснованным.
В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Из материалов дела видно, что переданные ответчику в аренду помещения находятся в здании, которое зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним как объект незавершенного строительства.
Апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии препятствий к нахождению помещений в гражданском обороте, в том числе путем сдачи их в аренду, поскольку сам объект (и помещения в нем) является недвижимым имуществом, право на который зарегистрировано в установленном законом порядке.
Истец при подписании спорного договора был осведомлен о наличии зарегистрированного права на объект незавершенного строительства, арендованные помещения индивидуально определены, каких-либо препятствий для использования объекта аренды по целевому назначению (в качестве нежилых (офисных) помещений) не имелось.
С учетом изложенного, апелляционный суд приходит к выводу о том, что ООО "ВолгаИнвест" обладало правом собственности на переданные ответчику в аренду помещения, так как право собственности на данные помещения, входящие в состав объекта не завершенного строительством, было зарегистрировано в ЕГРП и в настоящий момент не оспорено, и, как следствие, истец (по первоначальному иску) обладал правом сдачи имущества в аренду.
Оспаривая доводы истца (по первоначальному иску), ответчик указывает, что поскольку сторонами не подписан акт передачи-приемки помещения, то договор аренды является незаключенным.
В соответствии со статьей 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Однако, ссылка ОАО "Глория Джинс" на отсутствие акта приема-передачи помещения не может быть признан апелляционным судом обоснованной, поскольку формальное отсутствие акта приема-передачи не может повлиять на сложившиеся между сторонами отношения.
Из представленных в материалы дела доказательств усматривается, что ответчик фактически принял и пользовался арендуемым помещением, частично оплачивало арендные платежи.
Таким образом, отсутствие акта приема-передачи помещения по спорному договору аренды не свидетельствует о не передаче объекта ответчику, так как судом установлено, что арендатор фактически занимал данное помещение.
Согласно представленному расчету истца, задолженность по постоянной арендной плате за период с 01.05.2012 по май 2013 года составляет 10249878 руб. 56 коп.; задолженность по дополнительной арендной плате за период с 01.09.2012 по май 2013 года составляет 2085242 руб. 29 коп.
Поскольку ответчик выполнил условия п. 7.3. договора и направил в адрес истца уведомление об отказе от договора суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что договор считается прекратившим свое действие с 19.02.2013.
В связи с тем, что договор аренды прекратил свое действие с 19.02.2013, начисление арендной платы истцом с 19.02.2013 признано судебными инстанциями неправомерным.
В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований и возражений.
Ответчик (по первоначальному иску) не представил доказательств внесения арендной платы за спорный период.
В связи с чем, судом первой инстанции обоснованно удовлетворены исковые требования о взыскании долга по арендной плате и договорной неустойки.
Суд первой инстанции, проверив расчет истца, правильно установил, что рассчитывая задолженность по дополнительной арендной плате в части задолженности по электроэнергии, истец необоснованно применял коэффициент, равный 20, поскольку условиями договора применение указанного коэффициента не предусмотрено.
Задолженность по постоянной арендной плате за период с 01.05.2012 по 18.02.2013, за минусом обеспечительного взноса, составляет 4735078 руб. 95 коп. (6 072 737 руб. 27 коп. (долг) - 1 337 658 руб. 31 коп. (обеспечительный взнос); задолженность по дополнительной арендной плате за период с 01.09.2012 по 18.02.2013 - 907571 руб. 89 коп.
Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Установив, что ответчиком допущена просрочка исполнения обязательства по уплате арендной платы, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования в части взыскания с ответчика неустойки, предусмотренной п. 6.4 договора аренды. Представленный истцом расчет пени судом проверен и признан правильным.
Довод ОАО "Глория Джинс" о том, что определение суда от 16 августа 2013 г. об исправлении арифметических ошибок и опечаток изменяет существо судебного акта, апелляционным судом отклоняется, так как своим правом на обжалование определения суда ОАО "Глория Джинс" не воспользовалось.
Судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что при продлении договора аренды нежилых помещений, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок (менее одного года) после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются дополнительным соглашением, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Довод апелляционной жалобы об отсутствии оснований для взыскания арендных платежей в силу незаключенности (ничтожности) договора аренды подлежит отклонению как основанный на неправильном толковании норм материального права.
При таких обстоятельствах у суда первой инстанции не было правовых оснований для удовлетворения встречного иска ОАО "Глория Джинс".
При указанных обстоятельствах судебный акт не подлежит изменению.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 16 августа 2013 года по делу N А12-4487/2013 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, через арбитражный первой инстанции.
Председательствующий
В.Б.ШАЛКИН
Судьи
Т.С.БОРИСОВА
И.И.ЖЕВАК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)