Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 20 мая 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Беляевой Н.Г.,
судей Сулейменовой Т.В., Лазарева С.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Березники (далее - Управление) на решение Арбитражного суда Пермского края от 02.11.2012 по делу N А50-14074/2012 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2013 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом путем направления в их адреса копий определения о принятии кассационной жалобы к производству заказным письмом с уведомлением, а также размещения данной информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.
Управление обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Стройпроект" (далее - общество "Стройпроект") о взыскании 38 019 руб. 37 коп. неосновательного обогащения, 960 руб. 07 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами (с учетом уточнения исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением суда от 02.11.2012 (судья Заляева Л.С.) в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2013 (судьи Голубцов В.Г., Борзенкова И.В., Полевщикова С.Н.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Управление просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на неправильное применение судами ст. 651, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. По мнению заявителя, при расчете платы, подлежащей внесению за пользование спорным помещением, судами не принято во внимание, что договор аренды подписан с обществом "Стройпроект" по результатам аукциона, как лицом, предложившим наибольшую цену, стоимость платы за пользование спорным имуществом определена в размере, предложенном указанным обществом. Заявитель полагает, что арендатор, уклоняясь от государственной регистрации договора, по сути уклонятся от внесения платы в размере, установленном по результатам проведенных торгов.
В отзыве на кассационную жалобу общество "Стройпроект" просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, считая доводы, изложенные в ней, несостоятельными.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между Управлением (арендодатель) и обществом "Стройпроект" (арендатор) подписан договор аренды от 28.10.2011 N нп/2011/117, согласно условиям которого обществу "Стройпроект" передано в аренду встроенное нежилое помещение общей площадью 71,1 кв. м, расположенное на первом этаже жилого дома по адресу: Пермский край, г. Березники, ул. Юбилейная, 64. Срок действия договора определен сторонами с 07.11.2011 по 06.11.2016 (п. 1.3 договора).
Названное помещение передано обществу "Стройпроект" по акту приема-передачи от 07.11.2011.
Из материалов дела следует, что договор аренды был подписан сторонами по результатам проведенного 27.10.2011 аукциона на право заключения такого договора, стоимость платы за пользование спорным имуществом определена в размере, предложенном обществом "Стройпроект", участвовавшим в аукционе, названный договор подписан с ответчиком, являющимся победителем данного аукциона (протокол от 27.10.2011 N 40, л. д. 47 - 48).
В соответствии п. 4.1 договора арендная плата, действующая в течение года, составляет 30 908 руб. 92 коп. в месяц.
Государственная регистрация договора аренды не произведена.
Управление, полагая, что договор аренды от 28.10.2011 N нп/2011/117 в связи с отсутствием государственной регистрации является незаключенным и общество "Стройпроект" пользуется спорным имуществом, без установленных законом или договором оснований сберегая плату за такое пользование, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Управлением представлен расчет неосновательного обогащения, размер которого определен, исходя из размера платы, указанного в договоре аренды от 28.10.2011 N нп/2011/117, и составил 38 019 руб. 37 коп. за период с 02.11.2011 по 13.07.2012.
Возражая против удовлетворения исковых требований, общество "Стройпроект", ссылаясь на отчет об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 05.09.2011 N 2011/246, согласно которому годовая арендная плата спорного помещения составляет 160 914 руб. в год, представило контррасчет задолженности. Из данного контррасчета следует, что размер подлежащей внесению платы за пользование спорным помещением за период с 07.11.2011 по 16.07.2012 составляет 111 537 руб. 58 коп., а ответчиком внесено 218 091 руб. 92 коп.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что договор аренды от 28.10.2011 N нп/2011/117 является незаключенным, так как срок его действия составляет более года и он в установленном законом порядке не зарегистрирован, в связи с чем не имеется оснований для применения его условий. Руководствуясь ст. 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу о том, что сумму неосновательного обогащения ответчика составляет стоимость фактического пользования объектом по цене, действовавшей во время, когда закончилось пользование. С учетом этого для определения подлежащей внесению платы за пользование спорным помещением суды приняли отчет от 05.09.2011 N 2011/246, в котором определена рыночная стоимость годовой арендной платы (начальный размер арендной платы на аукционе) и, установив, что общество "Стройпроект" за спорный период внесло плату за пользование помещением в большем размере, отказали в удовлетворении исковых требований. При этом судами отклонен довод Управления о том, что размер арендной платы был определен на торгах, так как незаключенный договор не является основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей.
Суд кассационной инстанции полагает, что решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене ввиду следующего.
Согласно ч. 1 ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.
В силу п. 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.06.2011 N 52 "О применении положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре судебных актов по новым или вновь открывшимся обстоятельствам" при обжаловании в апелляционном или кассационном порядке судебного акта, основанного на положениях законодательства, практика применения которых после его принятия определена Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации, суд апелляционной или кассационной инстанции учитывает правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации при оценке наличия оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из п. 61.9 Регламента арбитражных судов, утвержденного постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.1996 N 7 в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 62, практика применения законодательства по вопросам, разъяснения по которым содержатся в постановлениях Пленума и информационных письмах Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации считается определенной со дня их размещения в полном объеме на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
Как разъяснено в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (с учетом дополнений, внесенных постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13), согласно п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений ст. 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
Постановление Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13, которым в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 внесено указанное разъяснение, опубликовано на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 21.03.2013. В связи с этим правовая позиция, изложенная в данном постановлении, является обязательной при вынесении судебного акта.
Таким образом, вывод судов о том, что договор аренды от 28.10.2011 N нп/2011/117 является незаключенным и не порождает правовых последствий, в связи с чем при определении размера платы, подлежащей внесению за пользование спорным помещением, не подлежат применению условия договора аренды, не соответствует указанной правовой позиции.
При таких обстоятельствах, поскольку обжалуемые судебные акты приняты на основании норм права в истолковании, расходящимся с толкованием, данным в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (с учетом дополнений, внесенных постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13), которое в силу постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 62 "О внесении дополнений в пункт 61.9 главы 12 Регламента арбитражных судов Российской Федерации" подлежит применению с даты его опубликования (21.03.2013) и с этого момента считается определенной практика применения законодательства, на положениях которого основано это постановление, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене на основании ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело - передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду необходимо принять во внимание изложенное и рассмотреть спор в соответствии с нормами материального и процессуального права, с учетом существа заявленных требований, доводов и возражений участвующих в деле лиц.
Руководствуясь ст. 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Пермского края от 02.11.2012 по делу N А50-14074/2012 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2013 по тому же делу отменить.
Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пермского края.
Председательствующий
Н.Г.БЕЛЯЕВА
Судьи
Т.В.СУЛЕЙМЕНОВА
С.В.ЛАЗАРЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 20.05.2013 N Ф09-2685/13 ПО ДЕЛУ N А50-14074/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 мая 2013 г. N Ф09-2685/13
Дело N А50-14074/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 20 мая 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Беляевой Н.Г.,
судей Сулейменовой Т.В., Лазарева С.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Березники (далее - Управление) на решение Арбитражного суда Пермского края от 02.11.2012 по делу N А50-14074/2012 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2013 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом путем направления в их адреса копий определения о принятии кассационной жалобы к производству заказным письмом с уведомлением, а также размещения данной информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.
Управление обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Стройпроект" (далее - общество "Стройпроект") о взыскании 38 019 руб. 37 коп. неосновательного обогащения, 960 руб. 07 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами (с учетом уточнения исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением суда от 02.11.2012 (судья Заляева Л.С.) в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2013 (судьи Голубцов В.Г., Борзенкова И.В., Полевщикова С.Н.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Управление просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на неправильное применение судами ст. 651, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. По мнению заявителя, при расчете платы, подлежащей внесению за пользование спорным помещением, судами не принято во внимание, что договор аренды подписан с обществом "Стройпроект" по результатам аукциона, как лицом, предложившим наибольшую цену, стоимость платы за пользование спорным имуществом определена в размере, предложенном указанным обществом. Заявитель полагает, что арендатор, уклоняясь от государственной регистрации договора, по сути уклонятся от внесения платы в размере, установленном по результатам проведенных торгов.
В отзыве на кассационную жалобу общество "Стройпроект" просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, считая доводы, изложенные в ней, несостоятельными.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между Управлением (арендодатель) и обществом "Стройпроект" (арендатор) подписан договор аренды от 28.10.2011 N нп/2011/117, согласно условиям которого обществу "Стройпроект" передано в аренду встроенное нежилое помещение общей площадью 71,1 кв. м, расположенное на первом этаже жилого дома по адресу: Пермский край, г. Березники, ул. Юбилейная, 64. Срок действия договора определен сторонами с 07.11.2011 по 06.11.2016 (п. 1.3 договора).
Названное помещение передано обществу "Стройпроект" по акту приема-передачи от 07.11.2011.
Из материалов дела следует, что договор аренды был подписан сторонами по результатам проведенного 27.10.2011 аукциона на право заключения такого договора, стоимость платы за пользование спорным имуществом определена в размере, предложенном обществом "Стройпроект", участвовавшим в аукционе, названный договор подписан с ответчиком, являющимся победителем данного аукциона (протокол от 27.10.2011 N 40, л. д. 47 - 48).
В соответствии п. 4.1 договора арендная плата, действующая в течение года, составляет 30 908 руб. 92 коп. в месяц.
Государственная регистрация договора аренды не произведена.
Управление, полагая, что договор аренды от 28.10.2011 N нп/2011/117 в связи с отсутствием государственной регистрации является незаключенным и общество "Стройпроект" пользуется спорным имуществом, без установленных законом или договором оснований сберегая плату за такое пользование, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Управлением представлен расчет неосновательного обогащения, размер которого определен, исходя из размера платы, указанного в договоре аренды от 28.10.2011 N нп/2011/117, и составил 38 019 руб. 37 коп. за период с 02.11.2011 по 13.07.2012.
Возражая против удовлетворения исковых требований, общество "Стройпроект", ссылаясь на отчет об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 05.09.2011 N 2011/246, согласно которому годовая арендная плата спорного помещения составляет 160 914 руб. в год, представило контррасчет задолженности. Из данного контррасчета следует, что размер подлежащей внесению платы за пользование спорным помещением за период с 07.11.2011 по 16.07.2012 составляет 111 537 руб. 58 коп., а ответчиком внесено 218 091 руб. 92 коп.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что договор аренды от 28.10.2011 N нп/2011/117 является незаключенным, так как срок его действия составляет более года и он в установленном законом порядке не зарегистрирован, в связи с чем не имеется оснований для применения его условий. Руководствуясь ст. 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу о том, что сумму неосновательного обогащения ответчика составляет стоимость фактического пользования объектом по цене, действовавшей во время, когда закончилось пользование. С учетом этого для определения подлежащей внесению платы за пользование спорным помещением суды приняли отчет от 05.09.2011 N 2011/246, в котором определена рыночная стоимость годовой арендной платы (начальный размер арендной платы на аукционе) и, установив, что общество "Стройпроект" за спорный период внесло плату за пользование помещением в большем размере, отказали в удовлетворении исковых требований. При этом судами отклонен довод Управления о том, что размер арендной платы был определен на торгах, так как незаключенный договор не является основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей.
Суд кассационной инстанции полагает, что решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене ввиду следующего.
Согласно ч. 1 ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.
В силу п. 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.06.2011 N 52 "О применении положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре судебных актов по новым или вновь открывшимся обстоятельствам" при обжаловании в апелляционном или кассационном порядке судебного акта, основанного на положениях законодательства, практика применения которых после его принятия определена Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации, суд апелляционной или кассационной инстанции учитывает правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации при оценке наличия оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из п. 61.9 Регламента арбитражных судов, утвержденного постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.1996 N 7 в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 62, практика применения законодательства по вопросам, разъяснения по которым содержатся в постановлениях Пленума и информационных письмах Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации считается определенной со дня их размещения в полном объеме на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
Как разъяснено в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (с учетом дополнений, внесенных постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13), согласно п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений ст. 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
Постановление Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13, которым в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 внесено указанное разъяснение, опубликовано на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 21.03.2013. В связи с этим правовая позиция, изложенная в данном постановлении, является обязательной при вынесении судебного акта.
Таким образом, вывод судов о том, что договор аренды от 28.10.2011 N нп/2011/117 является незаключенным и не порождает правовых последствий, в связи с чем при определении размера платы, подлежащей внесению за пользование спорным помещением, не подлежат применению условия договора аренды, не соответствует указанной правовой позиции.
При таких обстоятельствах, поскольку обжалуемые судебные акты приняты на основании норм права в истолковании, расходящимся с толкованием, данным в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (с учетом дополнений, внесенных постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13), которое в силу постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 62 "О внесении дополнений в пункт 61.9 главы 12 Регламента арбитражных судов Российской Федерации" подлежит применению с даты его опубликования (21.03.2013) и с этого момента считается определенной практика применения законодательства, на положениях которого основано это постановление, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене на основании ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело - передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду необходимо принять во внимание изложенное и рассмотреть спор в соответствии с нормами материального и процессуального права, с учетом существа заявленных требований, доводов и возражений участвующих в деле лиц.
Руководствуясь ст. 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Пермского края от 02.11.2012 по делу N А50-14074/2012 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2013 по тому же делу отменить.
Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пермского края.
Председательствующий
Н.Г.БЕЛЯЕВА
Судьи
Т.В.СУЛЕЙМЕНОВА
С.В.ЛАЗАРЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)