Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 октября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 30 октября 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе судьи Чотчаева Б.Т.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мелконян Р.А.
при участии:
- от истца: представитель не явился, извещен;
- от ответчика: представитель Филатич И.В., ордер N 742 от 20.08.2013
рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, дело N А53-2159/2013
по иску Комитета по управлению имуществом Администрации города Новошахтинска
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Бриг"
о взыскании задолженности, неустойки, неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами,
принятое судьей Захарченко О.П.
установил:
Комитет по управлению имуществом города Новошахтинска (далее - истец, КУИ г. Новошахтинска, комитет) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Бриг" (далее - ответчик, ООО "Бриг", общество) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2009 по 27.05.2010 в размере 136 500 рублей 86 копеек; пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 01.01.2009 по 01.12.2012 в размере 43 251 рубля 93 копеек; неосновательного обогащения за период с 27.05.2010 по 11.08.2010 в размере 31 794 рублей 65 копеек; процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 27.05.2010 по 01.10.2012, начисленных на сумму неосновательного обогащения, в размере 7 450 рублей 76 копеек.
Исковые требования предъявлены на основании статей 309, 614, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и мотивированы тем, что в период с 01.01.2009 по 27.05.2010 (расторжение договора аренды по соглашению сторон) ответчик ненадлежащим образом исполнял обязательства по внесению арендных платежей по договору аренды земельного участка N 30 от 26.01.2007. Требования о взыскании неосновательного обогащения за период с 27.05.2010 (расторжение договора аренды земельного участка по соглашению сторон) до 11.08.2010 (государственная регистрация права собственности общества на спорный земельный участок) мотивированы тем, что в данный период общество использовало спорный участок для размещения расположенного на земельном участке объекта недвижимости. Применительно к правовой позиции, изложенной в пункте 7 постановления Пленума ВАС РФ N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды", ответчик не может быть освобожден от оплаты фактического землепользования в данный период, в том числе после расторжения договора аренды земельного участка N 30 от 26.01.2007.
Согласно определению Арбитражного суда Ростовской области от 13.02.2013 дело рассмотрено судом первой инстанции в порядке упрощенного производства по правилам главы 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 09.04.2013 с общества в пользу комитета взыскано 136 500 рублей 86 копеек задолженности по арендной плате, 9 836 рублей 59 копеек пени, 31 794 рублей 65 копеек неосновательного обогащения, 7 450 рублей 76 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами. В остальной части иска отказано.
Суд первой инстанции пришел к выводу, что в нарушение статей 309, 314, 614 ГК РФ задолженность по арендной плате за период с 01.01.2009 по 27.05.2010 в заявленном к взысканию размере ответчиком не погашена. Суд также указал, что расторжение договора аренды N 30 от 26.01.2007 для приобретения арендатором земельного участка в собственность, не освобождает последнего от обязанности оплаты землепользования до перехода права собственности на участок. С учетом разъяснений, содержащихся в пункте 7 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, общество обязано оплатить фактическое пользование земельным участком до момента государственной регистрации перехода права собственности на землю. Поскольку размер арендной платы за земельные участки государственной и муниципальной собственности, в силу статьи 65 ЗК РФ и статьи 424 ГК РФ, является нормативно регулируемым, суд первой инстанции признал обоснованным расчет задолженности по арендной плате и неосновательного обогащения, произведенный комитетом на основании нормативных актов Ростовской области и г. Новошахтинска, действовавших в спорный период. Установив факт нарушения ответчиком обязательств по внесению арендной платы, суд признал обоснованными требования о взыскании с ответчика пени, установленной пунктом 5.2 договора аренды за период с 28.01.2009 по 27.05.2010, то есть до момента расторжения договора по соглашению сторон. В части взыскания пени за период после расторжения договора аренды комитету отказано со ссылкой на положения статей 407, 425 ГК РФ. На сумму неосновательного обогащения начислены проценты за пользование чужими денежными средствами в порядке и размере, предусмотренных статьями 395, 1107 ГК РФ.
Не согласившись с указанным решением, ответчик обжаловал его в порядке главы 34 АПК РФ, просил обжалуемое решение отменить, принять новый судебный акт.
Заявитель жалобы указал, что не был надлежащим образом уведомлен о рассмотрении настоящего дела в суде первой инстанции, что является безусловным основанием для отмены судебного акта на основании пункта 2 части 4 статьи 270 АПК РФ. Ненадлежащее извещение о рассмотрении дела лишило ответчика права заявить о пропуске комитетом срока исковой давности в отношении платежей до 11.02.2010.
Определением от 30.07.2013 арбитражный суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению настоящего дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела арбитражным судом первой инстанции, по основаниям пункта 2 части 4 статьи 270 АПК РФ.
Комитет представил в материалы дела развернутый расчет задолженности по арендной плате, произведенный на основании действовавших в спорный период постановления администрации Ростовской области N 475 от 05.12.2007, постановлений мэра г. Новошахтинска N 579 от 13.05.2008, N 1136 от 26.07.2010.
В письменных объяснениях комитет указал, что регулирование арендной платы за находящиеся в государственной собственности земли осуществляется в нормативном порядке. В связи с этим, принятие уполномоченными органами нормативных актов, изменяющих ранее установленные ставки арендной платы, является основанием для перерасчета размера арендной платы независимо от внесения соответствующих изменений в договор аренды (статья 424 ГК РФ). Кроме того, расчет арендной платы с учетом измененных ставок был направлен в адрес общества в 2009 и 2010 годах, в связи с чем, ответчик был извещен об изменении арендной платы в порядке, предусмотренном договором. Доводы общества о необходимости применения срока исковой давности к платежам за период с 01.01.2009 по 10.02.2010 комитет считает необоснованными. По мнению истца, со стороны ответчика имело место признание долга, поскольку до 13.09.2010 общество производило платежи по договору аренды N 30 от 26.01.2007, который был расторгнут по соглашению сторон 27.05.2010. В платежных документах ответчиком не указан период, за который производится погашение задолженности по арендной платы, что свидетельствует о признании ответчиком в целом задолженности по договору. Признание долга применительно к статье 203 ГК РФ влечет перерыв течения срока исковой давности, в связи с чем, комитет исчисляет данный срок с момента последнего платежа по договору аренды, произведенному обществом 13.09.2010.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы.
От комитета поступил отзыв.
В судебном заседании объявлялся перерыв на 22 октября 2013 года на 09 час. 15 мин. После перерыва судебное заседание продолжено без участия представителей сторон.
Изучив материалы дела, оценив доводы иска и возражений на него, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что исковые требования комитета подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) был заключен договор аренды N 30 от 26.01.2007, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 61:56:02 05 79:0018, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Новошахтинск, ул. Власть Советов, 2-а, для эксплуатации магазина, общей площадью 2100 кв. м (т. 1 л.д. 17).
Договор аренды N 30 от 26.01.2007 заключен с множественностью лиц на стороне арендатора. Доля общества в праве на земельный участок составляет 21/100.
Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 26.01.2007 (т. 1 л.д. 20).
Пунктом 2.1 договора аренды N 30 от 26.01.2007 срок аренды установлен с 26.01.2007 по 26.12.2007.
По окончании срока действия договора арендатор фактически продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем в соответствии с положениями статей 610, 621 ГК РФ договор был возобновлен на неопределенный срок.
Согласно пункту 3.1 договора аренды N 30 от 26.01.2007 размер арендной платы устанавливается пропорционально занимаемой арендатором площади в здании, которая исчисляется как соотношение принадлежащих арендатору на правах хозяйственного ведения, собственности помещений в здании к общей площади здания (сооружения), при этом годовой размер арендной платы, уплачиваемый ООО "Бриг" - 17 137 рублей 70 копеек, соответствует 21/100 доле объекта недвижимого имущества.
В силу пункта 3.2 договора арендная плата вносится ежемесячно равными долями первого числа месяца, следующего за отчетным месяцем. Арендная плата начисляется с момента подписания сторонами акта приема-передачи участка (пункт 3.3. договора).
В соответствии с пунктом 3.4 договора размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору.
27 мая 2010 года между комитетом и ООО "Бриг" было заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка N 30 от 26.01.2007 с 27.05.2010 (т. 1 л.д. 24).
Земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 61:56:02 05 79:0018, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Новошахтинск, ул. Власть Советов, 2-а, для эксплуатации магазина, общей площадью 2100 кв. м возвращен ООО "Бриг" арендодателю по акту приема-передачи от 27.05.2010 (т. 1 л.д. 25).
Из сопоставления представленных в дело кадастрового плана от 14.02.2006 (т. 1 л.д. 21) и кадастрового паспорта от 12.04.2010 (т. 1 л.д. 30) усматривается, что из земельного участка с кадастровым номером 61:56:02 05 79:0018, являющегося объектом аренды, был сформирован земельный участок с кадастровым номером 61:536:0020579:19 общей площадью 1529 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Новошахтинск, ул. Власть Советов, 2-а, для эксплуатации магазина, склада.
16.06.2010 между муниципальным образованием "Город Новошахтинск" (продавец) и обществом (покупатель) был заключен договор купли-продажи N 578, по условиям которого в собственность последнего перешли 21/100 права (площадь 321,09 кв. м) в доли на земельный участок с кадастровым номером 61:56:02 05 79:0019, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Новошахтинск, ул. Власть Советов, 2-а (т. 1 л.д. 26).
Земельный участок передан сособственникам по акту приема-передачи от 29.06.2010 (т. 1 л.д. 29).
Переход к обществу права собственности на спорный земельный участок зарегистрирован в установленном законом порядке 11.08.2010, о чем свидетельствует отметка регистрационного органа на представленной в дело копии договора купли-продажи (т. 1 л.д. 28).
Полагая, что ответчик ненадлежащим образом исполнял обязанности по внесению арендных платежей до расторжения договора аренды N 30 от 26.01.2007, а также обязан оплатить фактическое пользование земельным участком до момента государственной регистрации перехода права собственности, комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Договор N 30 от 26.01.2007 по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются нормами главы 34 ГК РФ.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 ГК РФ).
Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ). В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ и пункта 4.4.3 договора аренды земельного участка N 30 от 26.01.2007 арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.
Ненадлежащее исполнение арендатором обязанностей по уплате арендных платежей влечет для него ряд негативных юридических последствий, одним из которых является возможность предъявления к нему требований о взыскании арендной платы в судебном порядке.
Как следует из представленного комитетом расчета, ООО "Бриг" обязательства по оплате арендных платежей в период действия договора аренды исполняло ненадлежащим образом, в связи с чем, за период с 01.01.2009 по 27.05.2010 на стороне ответчика образовалась задолженность по арендной плате в размере 136 500 рублей 86 копеек.
При оценке представленного комитетом в материалы дела расчета арендной платы суд руководствуется следующим.
Пункт 4 статьи 22 ЗК РФ определяет, что размер арендной платы устанавливается договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Соответствующие условия определения арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие ЗК РФ" отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Кодекса. Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 данного Кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Указанная правовая позиция сформулирована в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/09, от 02.02.2010 N 12404/09, от 06.12.2011 N 9069/11, от 15.03.2012 N 15117/11 и от 17.04.2012 N 15837/11.
Более того, в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды" разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Учитывая, что на момент заключения договора аренды земельного участка N 30 от 26.01.2007 положения статьи 65 ЗК РФ, устанавливающие государственное регулирование размера арендной платы за публичные земли, вступили в действие, к отношениям сторон подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом.
Как следует из материалов дела, на момент заключения договора аренды N 30 от 26.01.2007 размер арендной платы за пользование земельными участками на территории г. Новошахтинска, государственная собственность на которые не разграничена, регулировался постановлением Администрации Ростовской области от 15.12.2005 N 283 "Об установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки" и постановлением мэра г. Новошахтинска от 26.01.2006 N 59 "Об установлении ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной и государственной собственности в городе Новошахтинске, и об установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Новошахтинска". Согласно указанным нормативным правовым актам размер годовой арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю, в предусмотренных актами случаях, подлежал определению как произведение кадастровой стоимости таких земельных участков и установленной уполномоченным органом ставки арендной платы. В частности, данным образом размер арендной платы подлежал определению в случаях приобретения юридическими лицами, а также гражданами права аренды земельных участков в соответствии со статьей 36 ЗК РФ.
Аналогичная методика расчета арендной платы была предусмотрена постановлением Администрации Ростовской области N 475 от 05.12.2007 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и находящихся в государственной собственности Ростовской области" и постановлением мэра г. Новошахтинска от 24.12.2007 N 1602 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и находящихся в муниципальной собственности города Новошахтинска" с последующими изменениями и дополнениями, действовавшими в период образования задолженности по арендным платежам, являющейся объектом спора.
Таким образом, увеличение размера арендной платы с момента заключения договора аренды обусловлено изменением величины отдельных показателей, используемых при расчете арендной платы (кадастровой стоимости, ставки арендной платы) и индексацией арендной платы с учетом прогнозируемого уровня инфляции, что не связано с изменением методики расчета арендной платы.
Представленный в дело расчет арендной платы составлен комитетом в порядке, предусмотренном постановлением Администрации Ростовской области N 475 от 05.12.2007 и постановлением мэра г. Новошахтинска от 24.12.2007 N 1602 (с последующими изменениями и дополнениями), действовавших в спорный период (с 01.01.2009 по 27.05.2010). С учетом частичной оплаты задолженность ООО "Бриг" за период с 01.01.2009 по 27.05.2010 составила 136 500 рублей 86 копеек (т. 1 л.д. 15-16, 166-168).
Поскольку в деле отсутствуют доказательства того, что вышеуказанные нормативные правовые акты Ростовской области и г. Новошахтинска в установленном законом порядке оспорены и признаны недействительными, а также доказательства принятия нормативных правовых актов, устанавливающих в Ростовской области в спорный период иную методику расчета арендной платы за аренду земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расчет задолженности ООО "Бриг" по арендной плате по договору аренды земельного участка N 30 от 26.01.2010 за период с 01.01.2009 по 27.05.2010 в сумме 136 500 рублей 86 копеек соответствует нормативным требованиям и является обоснованным.
ООО "Бриг" в спорный период пользовалось земельным участком, на котором расположен принадлежащий обществу объект недвижимости, однако доказательства перечисления арендной платы в размере, установленном вышеперечисленными нормативными правовыми актами, не представило, факт наличия задолженности и ее размер документально не опровергло.
В апелляционной жалобе ООО "Бриг" заявило о пропуске истцом срока исковой давности по требованиям о взыскании задолженности по арендной плате за период до 11.02.2010 первого квартала 2008 года (т. 1 л.д. 46).
Поскольку определением от 30.07.2013 арбитражный суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению настоящего дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела арбитражным судом первой инстанции, заявление общества о пропуске комитетом срока исковой давности принято к рассмотрению по существу.
В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Положениями статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности установлен продолжительностью в три года. Пунктом 1 статьи 200 ГК РФ установлено общее правило, в соответствии с которым течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Из материалов дела следует, что предметом исковых требований являются требования о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2009 по 27.05.2010. Истец подал в суд исковое заявление 08.02.2013 (т. 1 л.д. 6), в связи с чем, ответчик полагает пропущенным установленный статьей 196 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2009 по 11.02.2010 (за пределами трех лет, предшествующих обращению комитета в суд).
Согласно статье 203 ГК РФ течение срока исковой давности прерывается предъявлением иска в установленном порядке, а также совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга. После перерыва течение срока исковой давности начинается заново; время, истекшее до перерыва, не засчитывается в новый срок.
По смыслу изложенной нормы признанием долга могут быть любые действия, позволяющие установить, что должник признал себя обязанным по отношению к кредитору. Примерный перечень таких действий приведен в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 N 15 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм ГК РФ об исковой давности" (далее - постановление N 15/18). К действиям, свидетельствующим о признании долга в целях перерыва течения срока исковой давности, исходя из конкретных обстоятельств, в частности, могут относиться: признание претензии; частичная уплата должником или с его согласия другим лицом основного долга и/или сумм санкций, равно как и частичное признание претензии об уплате основного долга, если последний имеет под собой только одно основание, а не складывается из различных оснований; уплата процентов по основному долгу; изменение договора уполномоченным лицом, из которого следует, что должник признает наличие долга, равно как и просьба должника о таком изменении договора (например, об отсрочке или рассрочке платежа); акцепт инкассового поручения. При этом в тех случаях, когда обязательство предусматривало исполнение по частям или в виде периодических платежей и должник совершил действия, свидетельствующие о признании лишь какой-то части (периодического платежа), такие действия не могут являться основанием для перерыва течения срока исковой давности по другим частям (платежам).
Приведенный в пункте 20 постановления N 15/18 перечень действий должника, свидетельствующих о признании им долга, не является исчерпывающим; каждое конкретное действие подлежит оценке судом в совокупности с представленными сторонами доказательствами (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.2009 N 5286/09 и от 15.12.2009 N 9629/09).
В пунктах 10 и 19 постановления N 15/18 содержатся следующие разъяснения. Течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу. При исследовании обстоятельств, связанных с совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга, суду необходимо в каждом случае устанавливать, когда конкретно были совершены должником указанные действия, имея при этом в виду, что перерыв течения срока исковой давности может иметь место лишь в пределах срока давности, а не после его истечения.
В материалы дела представлены платежные поручения N 84 от 11.06.2010, N 109 от 21.07.2010, N 120 от 12.08.2010 и N 126 от 13.09.2010, согласно которым несмотря на расторжение договора аренды N 30 от 26.01.2007 соглашением от 27.05.2010 ООО "Бриг" осуществляло арендные платежи по договору. При этом, в качестве назначение платежа в данных платежных поручениях было указано на оплату "аренды земли городов и поселков согласно договору N 30 от 26.01.2007" (т. 1 л.д. 125, 126-129).
Вместе с тем, погашение ответчиком задолженности по договору N 30 от 26.01.2007 без указания на частичный характер оплаты или периода, в счет который производится оплаты, не свидетельствует о признании ООО "Бриг" всей задолженности за период с 01.01.2009 по 27.05.2010, являющейся предметом спора по настоящему делу.
В пункте 10 постановления N 15/18 разъяснено, что срок исковой давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.
Поскольку признанием долга являются действия должника, из которых определенно усматривается воля данного лица совершить действия, направленные на погашение задолженности по денежному обязательству в целом, внесение ответчиком периодических платежей не может являться основанием для перерыва течения срока исковой давности по другим частям (платежам).
С учетом изложенного, оплата обществом платежными поручениями N 84 от 11.06.2010, N 109 от 21.07.2010, N 120 от 12.08.2010 и N 126 от 13.09.2010 с назначением платежа "аренда земли городов и поселков согласно договору N 30 от 26.01.2007" не может расцениваться судом апелляционной инстанции как действия, свидетельствующие о признании должником долга, в порядке статьи 203 ГК РФ прерывающие течение срока исковой давности по требованиям о взыскании задолженности за весь период просрочки (с 01.01.2009 по 27.05.2010).
Из материалов дела следует, что истец подал в суд исковое заявление 08.02.2013 (т. 1 л.д. 6), то есть с пропуском установленного статьей 196 ГК РФ трехлетнего срока исковой давности по требованиям о взыскании периодических арендных платежей с января 2009 года по январь 2010 года (с учетом условия п. 3.2 договора, в редакции представленного в дело расчета арендной платы за 2009 год, о внесении ежемесячных арендных платежей не позднее 20 числа отчетного месяца).
В соответствии с пунктом 2 статьи 199 ГК РФ и пунктом 26 постановления N 15/18 истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.
Поскольку доказательства перечисления арендной платы в размере, установленном постановлением Администрации Ростовской области N 475 от 05.12.2007 и постановлением мэра г. Новошахтинска от 24.12.2007 N 1602, общество не представило, а иных оснований для прекращения обязанности по внесению арендной платы за период с 01.02.2010 по 27.05.2010, на который исковая давность не распространяется, судом не установлено, требования комитета о взыскании арендной платы за данный период подлежат удовлетворению в размере 49 423 рубля 02 копейки.
Ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по внесению арендных платежей явилось основанием для предъявления истцом требований о взыскании с ответчика пени за период с 01.01.2009 по 01.12.2012 в размере 43 251 рубля 93 копеек.
Согласно статье 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям (неустойка, залог, поручительство и т.п.).
В частности, при истечении срока исковой давности по требованию о возврате или уплате денежных средств истекает срок исковой давности по требованию об уплате процентов, начисляемых в соответствии со статьей 395 ГК РФ и неустойки (пункт 24 постановления N 15/18).
Поскольку срок исковой давности по периодическим арендным платежам с января 2009 года по январь 2010 года комитетом пропущен, суд апелляционной инстанции считает также истекшим срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки, начисленной истцом на данные периодические платежи. В удовлетворении исковых требований в указанной части надлежит отказать в связи с пропуском срока исковой давности.
С учетом пропуска срока исковой давности по требованиям до 01.02.2010, судом апелляционной инстанции рассматриваются требования комитета о взыскании неустойки за последующий период.
Статьей 330 ГК РФ установлена обязанность должника уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, неустойку.
Ответственность арендатора за ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды N 30 от 26.01.2007 установлена разделом 5 договора, в соответствии с пунктом 5.2 которого за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор (арендаторы) выплачивают арендодателю пени из расчета 0,03% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Согласно статье 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.
В то же время в абзаце 2 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 ГК РФ" указано, что исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.
Из материалов дела следует, что ответчик, извещенный о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции соответствующее заявление о снижении размера неустойки и применении положений статьи 333 ГК РФ не сделал.
При указанных обстоятельствах основания для применения положений статьи 333 ГК РФ по собственной инициативе у суда апелляционной инстанции отсутствуют.
Вместе с тем, проверив расчет неустойки, составленный комитетом, суд апелляционной инстанции считает его необоснованным, в связи с неверным определением периода начисления пени.
Из материалов дела следует, что предусмотренная пунктом 5.2 договора N 30 от 26.01.2007 неустойка начислена комитетом за период до 01.12.2012. Вместе с тем договор аренды N 30 от 26.01.2007 был расторгнут по соглашению сторон с 27.05.2010.
В силу пункта 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.12.2005 N 104 "Обзор практики применения арбитражными судами норм ГК РФ о некоторых основаниях прекращения обязательств", если иное не вытекает из соглашения сторон, расторжение договора влечет прекращение обязательств на будущее время и не лишает кредитора права требовать с должника образовавшихся до момента расторжения договора суммы основного долга и имущественных санкций в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора.
В соответствии с пунктом 4 статьи 425 ГК РФ окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.
Однако, возможность применения договорной ответственности после прекращения действия договора обусловлена наличием соответствующих условий, согласованных сторонами.
Пункт 5.2. договора, определяющий начисление пени при неуплате арендатором арендных платежей и ее размер, не предусматривает возможность взыскания неустойки после прекращения арендных отношений.
Следовательно, после прекращения договора аренды N 30 от 26.01.2007 в связи с его расторжением по соглашению сторон комитет вправе предъявить должнику требование об уплате договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей лишь за период до дня прекращения договора, так как в дальнейшем предусмотренное договором аренды соглашение сторон о начислении пеней не действует (пункт 2 статьи 453 ГК РФ, постановление Президиума ВАС РФ от 18.05.2010 N 1059/10, определение ВАС РФ от 22.03.2013 N ВАС-6189/11).
При таких обстоятельствах, требования комитета о взыскании неустойки за просрочку внесения арендных платежей по договору аренды N 30 от 26.01.2007 подлежат удовлетворению за период до расторжения договора соглашением от 27.05.2010.
Кроме того, расчет пени комитетом необоснованно произведен исходя из 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действовавшей на момент возникновения задолженности, в то время как пунктом 5.2 договора аренды предусмотрена фиксированная ставка пени в размере 0,03%.
С учетом применения срока исковой давности в отношении неустойки, начисленной на арендные платежи за январь 2009 года - январь 2010 года (ст. 207 ГК РФ) и прекращения действия договора аренды с 27.05.2010, суд апелляционной инстанции произвел перерасчет пени за период с 21.02.2010 (с учетом условия о внесении арендной платы не позднее 20 числа отчетного месяца) по 27.05.2010, исходя из согласованной в договоре ставки - 0,03%.
Поскольку факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязанности по оплате арендной платы по договору аренды N 30 от 26.01.2007 установлен судом, подтвержден материалами дела и ответчиком не оспорен, а доказательств наличия обстоятельств, определенных пунктом 3 статьи 401 ГК РФ и в качестве оснований освобождения от ответственности лица, не исполнившего или ненадлежаще исполнившего обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, ответчиком не представлено, требование истца о взыскании с ответчика пени по договору аренды за период с 21.02.2010 по 27.05.2010 подлежат удовлетворению в размере 744 рубля 46 копеек (по ставке 0,03% в день). Требования комитета о взыскании неустойки сверх указанного размера удовлетворению не подлежат.
В части требований комитета о взыскании с ООО "Бриг" неосновательного обогащения за период с 27.05.2010 по 11.08.2010 в размере 31 794 рублей 65 копеек; процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 27.05.2010 по 01.10.2012, начисленных на сумму неосновательного обогащения, в размере 7 450 рублей 76 копеек, суд апелляционной инстанции считает необходимым руководствоваться следующим.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное (сбереженное) имущество.
Как следует из материалов дела, ООО "Бриг" является собственником объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, в связи с этим, само по себе расторжение договора аренды не привело к прекращению фактического использования ответчиком данного участка. Договор аренды N 30 от 26.01.2007 был расторгнут сторонами в целях продажи вновь сформированного земельного участка собственникам расположенного на нем объекта недвижимости.
Принцип платности пользования землей установлен подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ. В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Следовательно, отсутствие вещного или обязательственного титула на земельный участок, в том числе, связи с расторжением ранее действующего договора аренды, в данном случае не является основанием для освобождения ответчика от внесения им платы за землю. Иное толкование указанных положений приведет к нарушению принципа платности землепользования, предусмотренному пунктами 1, 65 ЗК РФ, как основополагающее начало земельных отношений.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что в соответствии с разъяснениями содержащимися в пункте 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды" согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Покупатель - бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, - до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога. Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.
С учетом разъяснений, содержащихся в 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, поскольку арендодателем и впоследствии продавцом земельного участка по договору N 578 от 15.06.2010 являлось публично-правовое образование, которое не уплачивает земельный налог, то до момента государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы сохраняется с учетом принципа платности использования земли. Таким образом, требование о взыскании неосновательного обогащения в виде сбереженной ответчиком арендной платы правомерно заявлено истцом за период до момента регистрации ответчиком права собственности на земельный участок.
По смыслу пункта 2 статьи 1105 ГК РФ размер неосновательного обогащения должен определяться по правилам статьи 424 ГК РФ, в частности, цена может быть определена исходя из цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги в период такого пользования.
Поскольку размер арендной платы является нормативно регулируемой величиной (статья 424 ГК РФ, статья 65 ЗК РФ), расчет платы за фактическое пользование земельным участком за период с 27.05.2010 по 11.08.2010 произведен комитетом на основании методики и с применением ставок арендной платы, установленных постановлением администрации Ростовской области от 05.12.2007 N 475 и постановлением мэра г. Новошахтинска от 24.12.2007 N 1602, действовавших в спорный период. Размер неосновательного обогащения составил 31 794 рубля 65 копеек (т. 1 л.д. 14).
Указанный расчет основан на применении общей формулы расчета арендной платы за земли государственной и муниципальной собственности в Ростовской области в спорный период, что соответствует положениям статьи 1105 ГК РФ. Расчет проверен судом, является арифметически верным и нормативно обоснованным.
В соответствии со статьей 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
В силу части 1 статьи 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Согласно пункту 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 13, Пленума ВАС РФ N 14 от 08.10.1998 "О практике применения положений ГК РФ о процентах за пользование чужими денежными средствами" при расчете подлежащих уплате годовых процентов по ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации число дней в году (месяце) принимается равным соответственно 360 и 30 дням, если иное не установлено соглашением сторон, обязательными для сторон правилами, а также обычаями делового оборота.
В соответствии с пунктом 3 названного совместного постановления Пленумов при взыскании суммы долга в судебном порядке и при отсутствии в договоре соглашения о размере процентов суд вправе определить, какую учетную ставку банковского процента следует применить: на день предъявления иска или на день вынесения решения суда.
Суд апелляционной инстанции проверил представленный истцом в материалы дела расчет процентов за пользование чужими денежными средствами и признал его неверным, поскольку истец неверно определил период начисления процентов, допустил ошибку при расчете количества дней в определенном им периоде, а также необоснованно произвел расчет процентов за пользование чужими денежными средствами по ставке 1/300 ставки рефинансирования. В связи с этим судом апелляционной инстанции произведен перерасчет процентов за пользование чужими денежными средствами по ставке рефинансирования ЦБ РФ 8,25% годовых (Указание ЦБ РФ от 13.09.2012 N 2873-У), действовавшей на момент обращения комитета в суд и вынесения судебного акта по делу. Размер процентов за период с 27.05.2010 по 01.10.2012, с учетом требований пункта 2 постановления Пленума ВС РФ N 13 и Пленума ВАС РФ N 14 от 08.10.1998, составил 6 321 рубль 04 копейки.
Поскольку факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязанности по оплате землепользования до государственной регистрации перехода к обществу права собственности на землю установлен судом, подтвержден материалами дела, а доказательств наличия обстоятельств, определенных пунктом 3 статьи 401 ГК РФ в качестве оснований освобождения от ответственности лица, не исполнившего или ненадлежащим образом исполнившего обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, ответчиком не представлено, требования истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 27.05.2010 по 01.12.2012 подлежат удовлетворению в сумме 6 321 рубль 04 копейки.
Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2013, суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции по основаниям, предусмотренным пунктом 2 части 4 статьи 270 АПК РФ. Судом апелляционной инстанции установлено, что ответчик не был надлежащим образом извещен о рассмотрении дела в порядке упрощенного производства.
В силу пункта 2 части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для отмены судебного акта в любом случае является рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из участвующих в деле лиц, не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
В абзаце 2 пункта 29 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении АПК РФ при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разъяснено, что по результатам рассмотрения дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции, суд апелляционной инстанции согласно пункту 2 статьи 269 АПК РФ выносит постановление, которым отменяет судебный акт первой инстанции с указанием обстоятельств, послуживших основаниями для отмены судебного акта (часть 4 статьи 270 Кодекса), и принимает новый судебный акт.
При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Ростовской области от 09.04.2013 подлежит отмене на основании пункта 2 части 4 статьи 270 АПК РФ, с принятием по делу нового судебного акта об удовлетворении исковых требований комитета в части взыскания с общества задолженности по арендной плате за период с 01.02.2010 по 27.05.2010 в размере 49 423 рубля 02 копейки; пени за период с 21.02.2009 по 27.05.2010-744 рубля 46 копеек; неосновательного обогащения за период с 27.05.2010 по 11.08.2010 в размере 31 794 рубля 65 копеек и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 27.05.2010 по 01.10.2012 в размере 6 321 рубль 04 копейки.
Расходы по государственной пошлине по делу подлежат распределению между сторонами пропорционально удовлетворенным требованиям по правилам статьи 110 АПК РФ.
В связи с частичным удовлетворением исковых требований комитета (40,23%), с общества в доход федерального бюджета надлежит взыскать по иску имущественного характера (218 998 рублей 20 копеек) в порядке подпункта 2 пункта 2 статьи 333.17 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) государственную пошлину в размере 2 975 рублей 03 копейки.
Расходы ответчика по уплате государственной пошлины за обращение с апелляционной жалобой (чек-ордер от 10.06.2013 - т. 1 л.д. 93) в части, пропорциональной размеру исковых требований, в удовлетворении которых истцу отказано, относятся на комитет в порядке и размере, установленных ст. 110 АПК РФ, ст. 333.21 НК РФ (1 193 рубля 60 копеек). Данная правовая позиции соответствует разъяснениям, изложенным в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.03.2007 N 117 "Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 НК РФ" (в редакции пункта 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 N 139).
В соответствии с пунктом 2 статьи 325 АПК РФ если не приведенный в исполнение судебный акт отменен полностью или в части и принят новый судебный акт о полном или частичном отказе в иске, либо иск оставлен без рассмотрения полностью или в части, либо производство по делу прекращено, арбитражный суд принимает судебный акт о полном или частичном прекращении взыскания по отмененному в соответствующей части судебному акту.
Таким образом, в связи с отменой обжалуемого судебного акта следует прекратить взыскание по исполнительным листам серии АС N 003705060 и N 003705059, выданным Арбитражным судом Ростовской области 09.04.2013.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 09.04.2013 по делу N А53-2159/2013 отменить, принять по делу новое решение.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Бриг" (ОГРН 1026102483582, ИНН 6151001102) в пользу Комитета по управлению имуществом города Новошахтинска (ОГРН 1026102484000, ИНН 6151005594) 49 423 рубля 02 копейки задолженности по арендной плате, 744 рубля 46 копеек неустойки, 31 794 рубля 65 копеек неосновательного обогащения за фактическое пользование земельным участком и 6 321 рубль 04 копейки процентов за пользование чужими денежными средствами.
В остальной части иска отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Бриг" (ОГРН 1026102483582, ИНН 6151001102) в доход федерального бюджета 2 975 рублей 03 копейки государственной пошлины по иску.
Взыскать с Комитета по управлению имуществом города Новошахтинска (ОГРН 1026102484000, ИНН 6151005594) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Бриг" (ОГРН 1026102483582, ИНН 6151001102) 1 193 рубля 60 копеек расходов по уплате государственной пошлины за обращение с апелляционной жалобой.
Прекратить взыскание по исполнительным листам серии АС N 003705060 и N 003705059, выданным Арбитражным судом Ростовской области 09.04.2013, в связи с отменой решения суда.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Судья
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.10.2013 N 15АП-9793/2013 ПО ДЕЛУ N А53-2159/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 октября 2013 г. N 15АП-9793/2013
Дело N А53-2159/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 22 октября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 30 октября 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе судьи Чотчаева Б.Т.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мелконян Р.А.
при участии:
- от истца: представитель не явился, извещен;
- от ответчика: представитель Филатич И.В., ордер N 742 от 20.08.2013
рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, дело N А53-2159/2013
по иску Комитета по управлению имуществом Администрации города Новошахтинска
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Бриг"
о взыскании задолженности, неустойки, неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами,
принятое судьей Захарченко О.П.
установил:
Комитет по управлению имуществом города Новошахтинска (далее - истец, КУИ г. Новошахтинска, комитет) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Бриг" (далее - ответчик, ООО "Бриг", общество) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2009 по 27.05.2010 в размере 136 500 рублей 86 копеек; пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 01.01.2009 по 01.12.2012 в размере 43 251 рубля 93 копеек; неосновательного обогащения за период с 27.05.2010 по 11.08.2010 в размере 31 794 рублей 65 копеек; процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 27.05.2010 по 01.10.2012, начисленных на сумму неосновательного обогащения, в размере 7 450 рублей 76 копеек.
Исковые требования предъявлены на основании статей 309, 614, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и мотивированы тем, что в период с 01.01.2009 по 27.05.2010 (расторжение договора аренды по соглашению сторон) ответчик ненадлежащим образом исполнял обязательства по внесению арендных платежей по договору аренды земельного участка N 30 от 26.01.2007. Требования о взыскании неосновательного обогащения за период с 27.05.2010 (расторжение договора аренды земельного участка по соглашению сторон) до 11.08.2010 (государственная регистрация права собственности общества на спорный земельный участок) мотивированы тем, что в данный период общество использовало спорный участок для размещения расположенного на земельном участке объекта недвижимости. Применительно к правовой позиции, изложенной в пункте 7 постановления Пленума ВАС РФ N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды", ответчик не может быть освобожден от оплаты фактического землепользования в данный период, в том числе после расторжения договора аренды земельного участка N 30 от 26.01.2007.
Согласно определению Арбитражного суда Ростовской области от 13.02.2013 дело рассмотрено судом первой инстанции в порядке упрощенного производства по правилам главы 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 09.04.2013 с общества в пользу комитета взыскано 136 500 рублей 86 копеек задолженности по арендной плате, 9 836 рублей 59 копеек пени, 31 794 рублей 65 копеек неосновательного обогащения, 7 450 рублей 76 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами. В остальной части иска отказано.
Суд первой инстанции пришел к выводу, что в нарушение статей 309, 314, 614 ГК РФ задолженность по арендной плате за период с 01.01.2009 по 27.05.2010 в заявленном к взысканию размере ответчиком не погашена. Суд также указал, что расторжение договора аренды N 30 от 26.01.2007 для приобретения арендатором земельного участка в собственность, не освобождает последнего от обязанности оплаты землепользования до перехода права собственности на участок. С учетом разъяснений, содержащихся в пункте 7 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, общество обязано оплатить фактическое пользование земельным участком до момента государственной регистрации перехода права собственности на землю. Поскольку размер арендной платы за земельные участки государственной и муниципальной собственности, в силу статьи 65 ЗК РФ и статьи 424 ГК РФ, является нормативно регулируемым, суд первой инстанции признал обоснованным расчет задолженности по арендной плате и неосновательного обогащения, произведенный комитетом на основании нормативных актов Ростовской области и г. Новошахтинска, действовавших в спорный период. Установив факт нарушения ответчиком обязательств по внесению арендной платы, суд признал обоснованными требования о взыскании с ответчика пени, установленной пунктом 5.2 договора аренды за период с 28.01.2009 по 27.05.2010, то есть до момента расторжения договора по соглашению сторон. В части взыскания пени за период после расторжения договора аренды комитету отказано со ссылкой на положения статей 407, 425 ГК РФ. На сумму неосновательного обогащения начислены проценты за пользование чужими денежными средствами в порядке и размере, предусмотренных статьями 395, 1107 ГК РФ.
Не согласившись с указанным решением, ответчик обжаловал его в порядке главы 34 АПК РФ, просил обжалуемое решение отменить, принять новый судебный акт.
Заявитель жалобы указал, что не был надлежащим образом уведомлен о рассмотрении настоящего дела в суде первой инстанции, что является безусловным основанием для отмены судебного акта на основании пункта 2 части 4 статьи 270 АПК РФ. Ненадлежащее извещение о рассмотрении дела лишило ответчика права заявить о пропуске комитетом срока исковой давности в отношении платежей до 11.02.2010.
Определением от 30.07.2013 арбитражный суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению настоящего дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела арбитражным судом первой инстанции, по основаниям пункта 2 части 4 статьи 270 АПК РФ.
Комитет представил в материалы дела развернутый расчет задолженности по арендной плате, произведенный на основании действовавших в спорный период постановления администрации Ростовской области N 475 от 05.12.2007, постановлений мэра г. Новошахтинска N 579 от 13.05.2008, N 1136 от 26.07.2010.
В письменных объяснениях комитет указал, что регулирование арендной платы за находящиеся в государственной собственности земли осуществляется в нормативном порядке. В связи с этим, принятие уполномоченными органами нормативных актов, изменяющих ранее установленные ставки арендной платы, является основанием для перерасчета размера арендной платы независимо от внесения соответствующих изменений в договор аренды (статья 424 ГК РФ). Кроме того, расчет арендной платы с учетом измененных ставок был направлен в адрес общества в 2009 и 2010 годах, в связи с чем, ответчик был извещен об изменении арендной платы в порядке, предусмотренном договором. Доводы общества о необходимости применения срока исковой давности к платежам за период с 01.01.2009 по 10.02.2010 комитет считает необоснованными. По мнению истца, со стороны ответчика имело место признание долга, поскольку до 13.09.2010 общество производило платежи по договору аренды N 30 от 26.01.2007, который был расторгнут по соглашению сторон 27.05.2010. В платежных документах ответчиком не указан период, за который производится погашение задолженности по арендной платы, что свидетельствует о признании ответчиком в целом задолженности по договору. Признание долга применительно к статье 203 ГК РФ влечет перерыв течения срока исковой давности, в связи с чем, комитет исчисляет данный срок с момента последнего платежа по договору аренды, произведенному обществом 13.09.2010.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы.
От комитета поступил отзыв.
В судебном заседании объявлялся перерыв на 22 октября 2013 года на 09 час. 15 мин. После перерыва судебное заседание продолжено без участия представителей сторон.
Изучив материалы дела, оценив доводы иска и возражений на него, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что исковые требования комитета подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) был заключен договор аренды N 30 от 26.01.2007, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 61:56:02 05 79:0018, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Новошахтинск, ул. Власть Советов, 2-а, для эксплуатации магазина, общей площадью 2100 кв. м (т. 1 л.д. 17).
Договор аренды N 30 от 26.01.2007 заключен с множественностью лиц на стороне арендатора. Доля общества в праве на земельный участок составляет 21/100.
Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 26.01.2007 (т. 1 л.д. 20).
Пунктом 2.1 договора аренды N 30 от 26.01.2007 срок аренды установлен с 26.01.2007 по 26.12.2007.
По окончании срока действия договора арендатор фактически продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем в соответствии с положениями статей 610, 621 ГК РФ договор был возобновлен на неопределенный срок.
Согласно пункту 3.1 договора аренды N 30 от 26.01.2007 размер арендной платы устанавливается пропорционально занимаемой арендатором площади в здании, которая исчисляется как соотношение принадлежащих арендатору на правах хозяйственного ведения, собственности помещений в здании к общей площади здания (сооружения), при этом годовой размер арендной платы, уплачиваемый ООО "Бриг" - 17 137 рублей 70 копеек, соответствует 21/100 доле объекта недвижимого имущества.
В силу пункта 3.2 договора арендная плата вносится ежемесячно равными долями первого числа месяца, следующего за отчетным месяцем. Арендная плата начисляется с момента подписания сторонами акта приема-передачи участка (пункт 3.3. договора).
В соответствии с пунктом 3.4 договора размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору.
27 мая 2010 года между комитетом и ООО "Бриг" было заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка N 30 от 26.01.2007 с 27.05.2010 (т. 1 л.д. 24).
Земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 61:56:02 05 79:0018, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Новошахтинск, ул. Власть Советов, 2-а, для эксплуатации магазина, общей площадью 2100 кв. м возвращен ООО "Бриг" арендодателю по акту приема-передачи от 27.05.2010 (т. 1 л.д. 25).
Из сопоставления представленных в дело кадастрового плана от 14.02.2006 (т. 1 л.д. 21) и кадастрового паспорта от 12.04.2010 (т. 1 л.д. 30) усматривается, что из земельного участка с кадастровым номером 61:56:02 05 79:0018, являющегося объектом аренды, был сформирован земельный участок с кадастровым номером 61:536:0020579:19 общей площадью 1529 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Новошахтинск, ул. Власть Советов, 2-а, для эксплуатации магазина, склада.
16.06.2010 между муниципальным образованием "Город Новошахтинск" (продавец) и обществом (покупатель) был заключен договор купли-продажи N 578, по условиям которого в собственность последнего перешли 21/100 права (площадь 321,09 кв. м) в доли на земельный участок с кадастровым номером 61:56:02 05 79:0019, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Новошахтинск, ул. Власть Советов, 2-а (т. 1 л.д. 26).
Земельный участок передан сособственникам по акту приема-передачи от 29.06.2010 (т. 1 л.д. 29).
Переход к обществу права собственности на спорный земельный участок зарегистрирован в установленном законом порядке 11.08.2010, о чем свидетельствует отметка регистрационного органа на представленной в дело копии договора купли-продажи (т. 1 л.д. 28).
Полагая, что ответчик ненадлежащим образом исполнял обязанности по внесению арендных платежей до расторжения договора аренды N 30 от 26.01.2007, а также обязан оплатить фактическое пользование земельным участком до момента государственной регистрации перехода права собственности, комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Договор N 30 от 26.01.2007 по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются нормами главы 34 ГК РФ.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 ГК РФ).
Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ). В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ и пункта 4.4.3 договора аренды земельного участка N 30 от 26.01.2007 арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.
Ненадлежащее исполнение арендатором обязанностей по уплате арендных платежей влечет для него ряд негативных юридических последствий, одним из которых является возможность предъявления к нему требований о взыскании арендной платы в судебном порядке.
Как следует из представленного комитетом расчета, ООО "Бриг" обязательства по оплате арендных платежей в период действия договора аренды исполняло ненадлежащим образом, в связи с чем, за период с 01.01.2009 по 27.05.2010 на стороне ответчика образовалась задолженность по арендной плате в размере 136 500 рублей 86 копеек.
При оценке представленного комитетом в материалы дела расчета арендной платы суд руководствуется следующим.
Пункт 4 статьи 22 ЗК РФ определяет, что размер арендной платы устанавливается договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Соответствующие условия определения арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие ЗК РФ" отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Кодекса. Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 данного Кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Указанная правовая позиция сформулирована в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/09, от 02.02.2010 N 12404/09, от 06.12.2011 N 9069/11, от 15.03.2012 N 15117/11 и от 17.04.2012 N 15837/11.
Более того, в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды" разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Учитывая, что на момент заключения договора аренды земельного участка N 30 от 26.01.2007 положения статьи 65 ЗК РФ, устанавливающие государственное регулирование размера арендной платы за публичные земли, вступили в действие, к отношениям сторон подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом.
Как следует из материалов дела, на момент заключения договора аренды N 30 от 26.01.2007 размер арендной платы за пользование земельными участками на территории г. Новошахтинска, государственная собственность на которые не разграничена, регулировался постановлением Администрации Ростовской области от 15.12.2005 N 283 "Об установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки" и постановлением мэра г. Новошахтинска от 26.01.2006 N 59 "Об установлении ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной и государственной собственности в городе Новошахтинске, и об установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Новошахтинска". Согласно указанным нормативным правовым актам размер годовой арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю, в предусмотренных актами случаях, подлежал определению как произведение кадастровой стоимости таких земельных участков и установленной уполномоченным органом ставки арендной платы. В частности, данным образом размер арендной платы подлежал определению в случаях приобретения юридическими лицами, а также гражданами права аренды земельных участков в соответствии со статьей 36 ЗК РФ.
Аналогичная методика расчета арендной платы была предусмотрена постановлением Администрации Ростовской области N 475 от 05.12.2007 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и находящихся в государственной собственности Ростовской области" и постановлением мэра г. Новошахтинска от 24.12.2007 N 1602 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и находящихся в муниципальной собственности города Новошахтинска" с последующими изменениями и дополнениями, действовавшими в период образования задолженности по арендным платежам, являющейся объектом спора.
Таким образом, увеличение размера арендной платы с момента заключения договора аренды обусловлено изменением величины отдельных показателей, используемых при расчете арендной платы (кадастровой стоимости, ставки арендной платы) и индексацией арендной платы с учетом прогнозируемого уровня инфляции, что не связано с изменением методики расчета арендной платы.
Представленный в дело расчет арендной платы составлен комитетом в порядке, предусмотренном постановлением Администрации Ростовской области N 475 от 05.12.2007 и постановлением мэра г. Новошахтинска от 24.12.2007 N 1602 (с последующими изменениями и дополнениями), действовавших в спорный период (с 01.01.2009 по 27.05.2010). С учетом частичной оплаты задолженность ООО "Бриг" за период с 01.01.2009 по 27.05.2010 составила 136 500 рублей 86 копеек (т. 1 л.д. 15-16, 166-168).
Поскольку в деле отсутствуют доказательства того, что вышеуказанные нормативные правовые акты Ростовской области и г. Новошахтинска в установленном законом порядке оспорены и признаны недействительными, а также доказательства принятия нормативных правовых актов, устанавливающих в Ростовской области в спорный период иную методику расчета арендной платы за аренду земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расчет задолженности ООО "Бриг" по арендной плате по договору аренды земельного участка N 30 от 26.01.2010 за период с 01.01.2009 по 27.05.2010 в сумме 136 500 рублей 86 копеек соответствует нормативным требованиям и является обоснованным.
ООО "Бриг" в спорный период пользовалось земельным участком, на котором расположен принадлежащий обществу объект недвижимости, однако доказательства перечисления арендной платы в размере, установленном вышеперечисленными нормативными правовыми актами, не представило, факт наличия задолженности и ее размер документально не опровергло.
В апелляционной жалобе ООО "Бриг" заявило о пропуске истцом срока исковой давности по требованиям о взыскании задолженности по арендной плате за период до 11.02.2010 первого квартала 2008 года (т. 1 л.д. 46).
Поскольку определением от 30.07.2013 арбитражный суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению настоящего дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела арбитражным судом первой инстанции, заявление общества о пропуске комитетом срока исковой давности принято к рассмотрению по существу.
В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Положениями статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности установлен продолжительностью в три года. Пунктом 1 статьи 200 ГК РФ установлено общее правило, в соответствии с которым течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Из материалов дела следует, что предметом исковых требований являются требования о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2009 по 27.05.2010. Истец подал в суд исковое заявление 08.02.2013 (т. 1 л.д. 6), в связи с чем, ответчик полагает пропущенным установленный статьей 196 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2009 по 11.02.2010 (за пределами трех лет, предшествующих обращению комитета в суд).
Согласно статье 203 ГК РФ течение срока исковой давности прерывается предъявлением иска в установленном порядке, а также совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга. После перерыва течение срока исковой давности начинается заново; время, истекшее до перерыва, не засчитывается в новый срок.
По смыслу изложенной нормы признанием долга могут быть любые действия, позволяющие установить, что должник признал себя обязанным по отношению к кредитору. Примерный перечень таких действий приведен в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 N 15 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм ГК РФ об исковой давности" (далее - постановление N 15/18). К действиям, свидетельствующим о признании долга в целях перерыва течения срока исковой давности, исходя из конкретных обстоятельств, в частности, могут относиться: признание претензии; частичная уплата должником или с его согласия другим лицом основного долга и/или сумм санкций, равно как и частичное признание претензии об уплате основного долга, если последний имеет под собой только одно основание, а не складывается из различных оснований; уплата процентов по основному долгу; изменение договора уполномоченным лицом, из которого следует, что должник признает наличие долга, равно как и просьба должника о таком изменении договора (например, об отсрочке или рассрочке платежа); акцепт инкассового поручения. При этом в тех случаях, когда обязательство предусматривало исполнение по частям или в виде периодических платежей и должник совершил действия, свидетельствующие о признании лишь какой-то части (периодического платежа), такие действия не могут являться основанием для перерыва течения срока исковой давности по другим частям (платежам).
Приведенный в пункте 20 постановления N 15/18 перечень действий должника, свидетельствующих о признании им долга, не является исчерпывающим; каждое конкретное действие подлежит оценке судом в совокупности с представленными сторонами доказательствами (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.2009 N 5286/09 и от 15.12.2009 N 9629/09).
В пунктах 10 и 19 постановления N 15/18 содержатся следующие разъяснения. Течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу. При исследовании обстоятельств, связанных с совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга, суду необходимо в каждом случае устанавливать, когда конкретно были совершены должником указанные действия, имея при этом в виду, что перерыв течения срока исковой давности может иметь место лишь в пределах срока давности, а не после его истечения.
В материалы дела представлены платежные поручения N 84 от 11.06.2010, N 109 от 21.07.2010, N 120 от 12.08.2010 и N 126 от 13.09.2010, согласно которым несмотря на расторжение договора аренды N 30 от 26.01.2007 соглашением от 27.05.2010 ООО "Бриг" осуществляло арендные платежи по договору. При этом, в качестве назначение платежа в данных платежных поручениях было указано на оплату "аренды земли городов и поселков согласно договору N 30 от 26.01.2007" (т. 1 л.д. 125, 126-129).
Вместе с тем, погашение ответчиком задолженности по договору N 30 от 26.01.2007 без указания на частичный характер оплаты или периода, в счет который производится оплаты, не свидетельствует о признании ООО "Бриг" всей задолженности за период с 01.01.2009 по 27.05.2010, являющейся предметом спора по настоящему делу.
В пункте 10 постановления N 15/18 разъяснено, что срок исковой давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.
Поскольку признанием долга являются действия должника, из которых определенно усматривается воля данного лица совершить действия, направленные на погашение задолженности по денежному обязательству в целом, внесение ответчиком периодических платежей не может являться основанием для перерыва течения срока исковой давности по другим частям (платежам).
С учетом изложенного, оплата обществом платежными поручениями N 84 от 11.06.2010, N 109 от 21.07.2010, N 120 от 12.08.2010 и N 126 от 13.09.2010 с назначением платежа "аренда земли городов и поселков согласно договору N 30 от 26.01.2007" не может расцениваться судом апелляционной инстанции как действия, свидетельствующие о признании должником долга, в порядке статьи 203 ГК РФ прерывающие течение срока исковой давности по требованиям о взыскании задолженности за весь период просрочки (с 01.01.2009 по 27.05.2010).
Из материалов дела следует, что истец подал в суд исковое заявление 08.02.2013 (т. 1 л.д. 6), то есть с пропуском установленного статьей 196 ГК РФ трехлетнего срока исковой давности по требованиям о взыскании периодических арендных платежей с января 2009 года по январь 2010 года (с учетом условия п. 3.2 договора, в редакции представленного в дело расчета арендной платы за 2009 год, о внесении ежемесячных арендных платежей не позднее 20 числа отчетного месяца).
В соответствии с пунктом 2 статьи 199 ГК РФ и пунктом 26 постановления N 15/18 истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.
Поскольку доказательства перечисления арендной платы в размере, установленном постановлением Администрации Ростовской области N 475 от 05.12.2007 и постановлением мэра г. Новошахтинска от 24.12.2007 N 1602, общество не представило, а иных оснований для прекращения обязанности по внесению арендной платы за период с 01.02.2010 по 27.05.2010, на который исковая давность не распространяется, судом не установлено, требования комитета о взыскании арендной платы за данный период подлежат удовлетворению в размере 49 423 рубля 02 копейки.
Ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по внесению арендных платежей явилось основанием для предъявления истцом требований о взыскании с ответчика пени за период с 01.01.2009 по 01.12.2012 в размере 43 251 рубля 93 копеек.
Согласно статье 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям (неустойка, залог, поручительство и т.п.).
В частности, при истечении срока исковой давности по требованию о возврате или уплате денежных средств истекает срок исковой давности по требованию об уплате процентов, начисляемых в соответствии со статьей 395 ГК РФ и неустойки (пункт 24 постановления N 15/18).
Поскольку срок исковой давности по периодическим арендным платежам с января 2009 года по январь 2010 года комитетом пропущен, суд апелляционной инстанции считает также истекшим срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки, начисленной истцом на данные периодические платежи. В удовлетворении исковых требований в указанной части надлежит отказать в связи с пропуском срока исковой давности.
С учетом пропуска срока исковой давности по требованиям до 01.02.2010, судом апелляционной инстанции рассматриваются требования комитета о взыскании неустойки за последующий период.
Статьей 330 ГК РФ установлена обязанность должника уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, неустойку.
Ответственность арендатора за ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды N 30 от 26.01.2007 установлена разделом 5 договора, в соответствии с пунктом 5.2 которого за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор (арендаторы) выплачивают арендодателю пени из расчета 0,03% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Согласно статье 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.
В то же время в абзаце 2 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 ГК РФ" указано, что исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.
Из материалов дела следует, что ответчик, извещенный о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции соответствующее заявление о снижении размера неустойки и применении положений статьи 333 ГК РФ не сделал.
При указанных обстоятельствах основания для применения положений статьи 333 ГК РФ по собственной инициативе у суда апелляционной инстанции отсутствуют.
Вместе с тем, проверив расчет неустойки, составленный комитетом, суд апелляционной инстанции считает его необоснованным, в связи с неверным определением периода начисления пени.
Из материалов дела следует, что предусмотренная пунктом 5.2 договора N 30 от 26.01.2007 неустойка начислена комитетом за период до 01.12.2012. Вместе с тем договор аренды N 30 от 26.01.2007 был расторгнут по соглашению сторон с 27.05.2010.
В силу пункта 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.12.2005 N 104 "Обзор практики применения арбитражными судами норм ГК РФ о некоторых основаниях прекращения обязательств", если иное не вытекает из соглашения сторон, расторжение договора влечет прекращение обязательств на будущее время и не лишает кредитора права требовать с должника образовавшихся до момента расторжения договора суммы основного долга и имущественных санкций в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора.
В соответствии с пунктом 4 статьи 425 ГК РФ окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.
Однако, возможность применения договорной ответственности после прекращения действия договора обусловлена наличием соответствующих условий, согласованных сторонами.
Пункт 5.2. договора, определяющий начисление пени при неуплате арендатором арендных платежей и ее размер, не предусматривает возможность взыскания неустойки после прекращения арендных отношений.
Следовательно, после прекращения договора аренды N 30 от 26.01.2007 в связи с его расторжением по соглашению сторон комитет вправе предъявить должнику требование об уплате договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей лишь за период до дня прекращения договора, так как в дальнейшем предусмотренное договором аренды соглашение сторон о начислении пеней не действует (пункт 2 статьи 453 ГК РФ, постановление Президиума ВАС РФ от 18.05.2010 N 1059/10, определение ВАС РФ от 22.03.2013 N ВАС-6189/11).
При таких обстоятельствах, требования комитета о взыскании неустойки за просрочку внесения арендных платежей по договору аренды N 30 от 26.01.2007 подлежат удовлетворению за период до расторжения договора соглашением от 27.05.2010.
Кроме того, расчет пени комитетом необоснованно произведен исходя из 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действовавшей на момент возникновения задолженности, в то время как пунктом 5.2 договора аренды предусмотрена фиксированная ставка пени в размере 0,03%.
С учетом применения срока исковой давности в отношении неустойки, начисленной на арендные платежи за январь 2009 года - январь 2010 года (ст. 207 ГК РФ) и прекращения действия договора аренды с 27.05.2010, суд апелляционной инстанции произвел перерасчет пени за период с 21.02.2010 (с учетом условия о внесении арендной платы не позднее 20 числа отчетного месяца) по 27.05.2010, исходя из согласованной в договоре ставки - 0,03%.
Поскольку факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязанности по оплате арендной платы по договору аренды N 30 от 26.01.2007 установлен судом, подтвержден материалами дела и ответчиком не оспорен, а доказательств наличия обстоятельств, определенных пунктом 3 статьи 401 ГК РФ и в качестве оснований освобождения от ответственности лица, не исполнившего или ненадлежаще исполнившего обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, ответчиком не представлено, требование истца о взыскании с ответчика пени по договору аренды за период с 21.02.2010 по 27.05.2010 подлежат удовлетворению в размере 744 рубля 46 копеек (по ставке 0,03% в день). Требования комитета о взыскании неустойки сверх указанного размера удовлетворению не подлежат.
В части требований комитета о взыскании с ООО "Бриг" неосновательного обогащения за период с 27.05.2010 по 11.08.2010 в размере 31 794 рублей 65 копеек; процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 27.05.2010 по 01.10.2012, начисленных на сумму неосновательного обогащения, в размере 7 450 рублей 76 копеек, суд апелляционной инстанции считает необходимым руководствоваться следующим.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное (сбереженное) имущество.
Как следует из материалов дела, ООО "Бриг" является собственником объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, в связи с этим, само по себе расторжение договора аренды не привело к прекращению фактического использования ответчиком данного участка. Договор аренды N 30 от 26.01.2007 был расторгнут сторонами в целях продажи вновь сформированного земельного участка собственникам расположенного на нем объекта недвижимости.
Принцип платности пользования землей установлен подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ. В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Следовательно, отсутствие вещного или обязательственного титула на земельный участок, в том числе, связи с расторжением ранее действующего договора аренды, в данном случае не является основанием для освобождения ответчика от внесения им платы за землю. Иное толкование указанных положений приведет к нарушению принципа платности землепользования, предусмотренному пунктами 1, 65 ЗК РФ, как основополагающее начало земельных отношений.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что в соответствии с разъяснениями содержащимися в пункте 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды" согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Покупатель - бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, - до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога. Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.
С учетом разъяснений, содержащихся в 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, поскольку арендодателем и впоследствии продавцом земельного участка по договору N 578 от 15.06.2010 являлось публично-правовое образование, которое не уплачивает земельный налог, то до момента государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы сохраняется с учетом принципа платности использования земли. Таким образом, требование о взыскании неосновательного обогащения в виде сбереженной ответчиком арендной платы правомерно заявлено истцом за период до момента регистрации ответчиком права собственности на земельный участок.
По смыслу пункта 2 статьи 1105 ГК РФ размер неосновательного обогащения должен определяться по правилам статьи 424 ГК РФ, в частности, цена может быть определена исходя из цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги в период такого пользования.
Поскольку размер арендной платы является нормативно регулируемой величиной (статья 424 ГК РФ, статья 65 ЗК РФ), расчет платы за фактическое пользование земельным участком за период с 27.05.2010 по 11.08.2010 произведен комитетом на основании методики и с применением ставок арендной платы, установленных постановлением администрации Ростовской области от 05.12.2007 N 475 и постановлением мэра г. Новошахтинска от 24.12.2007 N 1602, действовавших в спорный период. Размер неосновательного обогащения составил 31 794 рубля 65 копеек (т. 1 л.д. 14).
Указанный расчет основан на применении общей формулы расчета арендной платы за земли государственной и муниципальной собственности в Ростовской области в спорный период, что соответствует положениям статьи 1105 ГК РФ. Расчет проверен судом, является арифметически верным и нормативно обоснованным.
В соответствии со статьей 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
В силу части 1 статьи 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Согласно пункту 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 13, Пленума ВАС РФ N 14 от 08.10.1998 "О практике применения положений ГК РФ о процентах за пользование чужими денежными средствами" при расчете подлежащих уплате годовых процентов по ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации число дней в году (месяце) принимается равным соответственно 360 и 30 дням, если иное не установлено соглашением сторон, обязательными для сторон правилами, а также обычаями делового оборота.
В соответствии с пунктом 3 названного совместного постановления Пленумов при взыскании суммы долга в судебном порядке и при отсутствии в договоре соглашения о размере процентов суд вправе определить, какую учетную ставку банковского процента следует применить: на день предъявления иска или на день вынесения решения суда.
Суд апелляционной инстанции проверил представленный истцом в материалы дела расчет процентов за пользование чужими денежными средствами и признал его неверным, поскольку истец неверно определил период начисления процентов, допустил ошибку при расчете количества дней в определенном им периоде, а также необоснованно произвел расчет процентов за пользование чужими денежными средствами по ставке 1/300 ставки рефинансирования. В связи с этим судом апелляционной инстанции произведен перерасчет процентов за пользование чужими денежными средствами по ставке рефинансирования ЦБ РФ 8,25% годовых (Указание ЦБ РФ от 13.09.2012 N 2873-У), действовавшей на момент обращения комитета в суд и вынесения судебного акта по делу. Размер процентов за период с 27.05.2010 по 01.10.2012, с учетом требований пункта 2 постановления Пленума ВС РФ N 13 и Пленума ВАС РФ N 14 от 08.10.1998, составил 6 321 рубль 04 копейки.
Поскольку факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязанности по оплате землепользования до государственной регистрации перехода к обществу права собственности на землю установлен судом, подтвержден материалами дела, а доказательств наличия обстоятельств, определенных пунктом 3 статьи 401 ГК РФ в качестве оснований освобождения от ответственности лица, не исполнившего или ненадлежащим образом исполнившего обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, ответчиком не представлено, требования истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 27.05.2010 по 01.12.2012 подлежат удовлетворению в сумме 6 321 рубль 04 копейки.
Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2013, суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции по основаниям, предусмотренным пунктом 2 части 4 статьи 270 АПК РФ. Судом апелляционной инстанции установлено, что ответчик не был надлежащим образом извещен о рассмотрении дела в порядке упрощенного производства.
В силу пункта 2 части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для отмены судебного акта в любом случае является рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из участвующих в деле лиц, не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
В абзаце 2 пункта 29 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении АПК РФ при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разъяснено, что по результатам рассмотрения дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции, суд апелляционной инстанции согласно пункту 2 статьи 269 АПК РФ выносит постановление, которым отменяет судебный акт первой инстанции с указанием обстоятельств, послуживших основаниями для отмены судебного акта (часть 4 статьи 270 Кодекса), и принимает новый судебный акт.
При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Ростовской области от 09.04.2013 подлежит отмене на основании пункта 2 части 4 статьи 270 АПК РФ, с принятием по делу нового судебного акта об удовлетворении исковых требований комитета в части взыскания с общества задолженности по арендной плате за период с 01.02.2010 по 27.05.2010 в размере 49 423 рубля 02 копейки; пени за период с 21.02.2009 по 27.05.2010-744 рубля 46 копеек; неосновательного обогащения за период с 27.05.2010 по 11.08.2010 в размере 31 794 рубля 65 копеек и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 27.05.2010 по 01.10.2012 в размере 6 321 рубль 04 копейки.
Расходы по государственной пошлине по делу подлежат распределению между сторонами пропорционально удовлетворенным требованиям по правилам статьи 110 АПК РФ.
В связи с частичным удовлетворением исковых требований комитета (40,23%), с общества в доход федерального бюджета надлежит взыскать по иску имущественного характера (218 998 рублей 20 копеек) в порядке подпункта 2 пункта 2 статьи 333.17 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) государственную пошлину в размере 2 975 рублей 03 копейки.
Расходы ответчика по уплате государственной пошлины за обращение с апелляционной жалобой (чек-ордер от 10.06.2013 - т. 1 л.д. 93) в части, пропорциональной размеру исковых требований, в удовлетворении которых истцу отказано, относятся на комитет в порядке и размере, установленных ст. 110 АПК РФ, ст. 333.21 НК РФ (1 193 рубля 60 копеек). Данная правовая позиции соответствует разъяснениям, изложенным в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.03.2007 N 117 "Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 НК РФ" (в редакции пункта 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 N 139).
В соответствии с пунктом 2 статьи 325 АПК РФ если не приведенный в исполнение судебный акт отменен полностью или в части и принят новый судебный акт о полном или частичном отказе в иске, либо иск оставлен без рассмотрения полностью или в части, либо производство по делу прекращено, арбитражный суд принимает судебный акт о полном или частичном прекращении взыскания по отмененному в соответствующей части судебному акту.
Таким образом, в связи с отменой обжалуемого судебного акта следует прекратить взыскание по исполнительным листам серии АС N 003705060 и N 003705059, выданным Арбитражным судом Ростовской области 09.04.2013.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 09.04.2013 по делу N А53-2159/2013 отменить, принять по делу новое решение.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Бриг" (ОГРН 1026102483582, ИНН 6151001102) в пользу Комитета по управлению имуществом города Новошахтинска (ОГРН 1026102484000, ИНН 6151005594) 49 423 рубля 02 копейки задолженности по арендной плате, 744 рубля 46 копеек неустойки, 31 794 рубля 65 копеек неосновательного обогащения за фактическое пользование земельным участком и 6 321 рубль 04 копейки процентов за пользование чужими денежными средствами.
В остальной части иска отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Бриг" (ОГРН 1026102483582, ИНН 6151001102) в доход федерального бюджета 2 975 рублей 03 копейки государственной пошлины по иску.
Взыскать с Комитета по управлению имуществом города Новошахтинска (ОГРН 1026102484000, ИНН 6151005594) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Бриг" (ОГРН 1026102483582, ИНН 6151001102) 1 193 рубля 60 копеек расходов по уплате государственной пошлины за обращение с апелляционной жалобой.
Прекратить взыскание по исполнительным листам серии АС N 003705060 и N 003705059, выданным Арбитражным судом Ростовской области 09.04.2013, в связи с отменой решения суда.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Судья
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)