Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 сентября 2012
В полном объеме постановление изготовлено 04 октября 2012 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Садило Г.М., судей Серовой Е.А. и Туркина К.К.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Головихиным А.В., с участием:
от арбитражного управляющего Давтяна М.Ю. - представитель Горатенкова Ю.В., доверенность от 05.05.2012,
от ООО "ЭТМ-Энерго" - представитель Ледяев Е.Б., доверенность от 05.04.2012,
от иных лиц, участвующих в деле, представители не явились, извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда в зале N 7 апелляционную жалобу арбитражного управляющего Давтяна М.Ю. на решение Арбитражного суда Самарской области от 26 июня 2012 года по делу N А55-9854/2012 по заявлению ООО "ЭТМ-Энерго" к ОАО "Энерготехмаш", арбитражному управляющему Давтяну М.Ю., о признании незаконным отказа внешнего управляющего Давтяна М.Ю. от исполнения предварительного договора аренды производственных помещений от 23.05.2006 г. и договора аренды производственных помещений от 04.03.2010 г.,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ЭТМ-Энерго" (далее - ООО "ЭТМ-Энерго") обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к арбитражному управляющему Давтяну М.Ю., открытому акционерному обществу "Энерготехмаш" (далее - ОАО "Энерготехмаш", должник) о признании незаконным отказа внешнего управляющего ОАО "Энерготехмаш" Давтяна М.Ю. от исполнения предварительного договора аренды производственных помещений от 23.05.2006 и договора аренды производственных помещений от 04.03.2010.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 26.06.2012 заявление ООО "ЭТМ-Энерго" удовлетворено. Признан незаконным отказ внешнего управляющего ОАО "Энерготехмаш" Давтяна М.Ю. от исполнения предварительного договора аренды производственных помещений от 23.05.2006 и договора аренды производственных помещений от 04.03.2010.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, арбитражный управляющий Давтян М.Ю. обратился с апелляционной жалобой, просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный отказав в удовлетворении искового заявления.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель Давтяна М.Ю. поддержала доводы апелляционной жалобы.
Представитель ООО "ЭТМ-Энерго" просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Иные лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте судебного рассмотрения извещены надлежащим образом в соответствии с частью 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и приходит к выводу об отмене решения суда первой инстанции от 26.06.2012.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ОАО "Энерготехмаш" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании должника несостоятельным (банкротом).
Определением Арбитражного суда Самарской области от 18.06.2010 в отношении ОАО "Энерготехмаш" введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Сафронов А.В.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 26.08.2011 в отношении ОАО "Энерготехмаш" введено внешнее управление сроком на 18 месяцев, исполнение обязанностей внешнего управляющего возложено на временного управляющего Сафронова А.В.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2011 определение суда первой инстанции от 26.08.2011 в части возложения исполнения обязанностей внешнего управляющего на временного управляющего Сафронова А.В. отменено, внешним управляющим утвержден Давтян М.Ю.
Исполняя обязанности внешнего управляющего ОАО "Энерготехмаш", письмом от 25.11.2011 Давтян М.Ю. уведомил ООО "ЭТМ-Энерго" об отказе от исполнения предварительного договора аренды производственных помещений от 23.05.2006 и договора аренды производственных помещений от 04.03.2010. связи с тем, что, по его мнению, размер арендной платы, указанный в договоре, не соответствует рыночному, предварительный договор аренды и заключенный во исполнение договор аренды сделает невозможным дальнейшую эксплуатацию предприятия должника, препятствует восстановлению платежеспособности должника, влечет убытки.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявление ООО "ЭТМ-Энерго" указал на то, что заявление внешнего управляющего ОАО "Энерготехмаш" Давтяна М.Ю. не содержит оснований, с которыми законодатель связывает право внешнего управляющего отказаться от исполнения предварительного договора от 26.05.2006 и от основного договора от 04.03.2010.
Внешний управляющий ссылается на препятствие в восстановлении платежеспособности должника и причинение убытков исполнением данных договоров, несоответствием арендной платы рыночным ставкам, но в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации внешний управляющий Давтян М.Ю. не доказал те обстоятельства, на которые он сослался в своем заявлении об отказе от исполнения названных договоров.
Суд также указал на, что договор аренды производственных помещений от 04.03.2010, заключенный на основании предварительного договора от 26.05.2006, является действующим, сторонами не расторгнут, между сторонами отсутствуют разногласия по поводу предмета договора в процессе его исполнения.
Согласно материалам дела, 23.05.2006 между ООО "КапиталПроф" (впоследствии переименованный в ООО "ЭТМ-Энерго" - решение N 3 от 18.11.2008) (Арендатор) и ОАО "Энерготехмаш" (Арендодатель) был заключен предварительный договор аренды производственных помещений.
В соответствии с разделом 1 - "Предмет договора" настоящим договором стороны подтверждают свое намерение о подготовке и заключении договора аренды производственных помещений, именуемый далее по тексту "основной договор аренды". Предметом основного договора аренды является предоставление Арендатору в аренду нежилых помещений (производственных помещений), принадлежащих Арендодателю на праве собственности, а именно: здание кислородного цеха литер А24, А25; градирня литер А29; здание котельной литер А37; труба дымовая кирпичная литер А71, расположенных по адресу: Самарская область, г. Жигулевск, ул. Морквашинская, дом 40.
Согласно протоколу согласования размера арендной платы от 23.05.2006 г. ежемесячный размер арендной платы составил 45000 рублей. Срок аренды - 49 лет.
Согласно пункту 1.2 предварительного договора аренды стороны обязались заключить основной договор аренды производственных помещений в срок не позднее 30 календарных дней с даты получения Арендодателем соответствующего уведомления от Арендатора, но в любом случае не позднее 6 (шести) календарных месяцев с момента оформления Арендодателем в собственность земельного участка, на котором расположены производственные помещения, подлежащие передаче в аренду Арендатору.
Решением Арбитражного суда Самарской области по делу А55-11682/2009 суд обязал ОАО "Энерготехмаш" заключить с ООО "ЭТМ-Энерго" договор аренды производственных помещений на условиях проекта договора аренды от 15.11.2008 сроком на 49 лет, производственных помещений, расположенных по адресу: Самарская область, г. Жигулевск, ул. Морквашинская, 40, здание кислородного цеха - Литер А24, А25; общей площадью 1253,5 кв. м, градирня - литер А29, общей площадью 56,1 кв. м; здание котельной - литер А37, общей площадью 1717,6 кв. м; труба дымовая кирпичная - литер А71, общей площадью 29.4 кв. м.
Во исполнение вступившего в законную силу судебного акта, 04.03.2010 между ОАО "Энерготехмаш" (Арендодатель) и ООО "ЭТМ-Энерго" (Арендатор) был заключен договор аренды производственных помещений, предметом которого явилось передача Арендодателем во временное пользование Арендатору нежилых помещений для осуществления производственной деятельности и размещения бытовых помещений (здание кислородного цеха - литер А24, А25; градирня - литер А29; здание котельной - литер А37; труба дымовая кирпичная - литер А71, расположенных по адресу: Самарская область, г. Жигулевск, ул. Морквашинская, дом 40. По акту приема-передачи от 04.03.2010 вышеназванное имущество было передано Арендатору.
Письмом от 25.11.2011 (т. 1 л.д. 37), (отправленным 28.11.2011, согласно представленному материалы дела описи вложения с объявленной ценностью т. 2 л.д. 24) внешний управляющий ОАО "Энерготехмаш" Давтян М.Ю. уведомил ООО "ЭТМ-Энерго" об отказе от исполнения предварительного договора аренды производственных помещений от 23.05.2006 и договора аренды производственных помещений от 04.03.2010.
В соответствии с пункта 1, 2 статьи 102 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) внешний управляющий в течение трех месяцев с даты введения внешнего управления вправе отказаться от исполнения договоров и иных сделок должника. Отказ от исполнения договоров и иных сделок должника может быть заявлен только в отношении сделок, не исполненных сторонами полностью или частично, если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах.
Анализ норм названной статьи позволяет сделать вывод, согласно которому отказ от сделок должника в зависимости от конкретных обстоятельств является не только правом, но и обязанностью внешнего управляющего, который должен действовать в интересах должника, в том числе и путем отказа от невыгодных должнику сделок.
Поскольку право внешнего управляющего на односторонний отказ от исполнения любого вида договора прямо предусмотрено статьей 102 Закона о банкротстве, внешний управляющий Давтян М.Ю. и обратился с настоящим уведомлением к арендатору ООО "ЭТМ-Энерго".
Из материалов дела следует, что процедура, применяемая в деле о банкротстве - наблюдение была введена в отношении ОАО "Энерготехмаш" определением суда от 18.06.2010.
Договор аренды производственных помещений датируется 04.03.2010, а предварительный договор - 23.05.2006, таким образом, договора аренды заключены до введения в отношении ОАО "Энерготехмаш" процедуры наблюдения, что в силу статьи 64 Закона о банкротстве согласования с временным управляющим указанных сделок не требовалось.
В силу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить договор о передаче имущества, выполнения работ (или оказания услуг) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
С учетом положения статьи 651 ГК РФ в конкретном случае датой исполнения предварительного договора будет дата государственной регистрации договора аренды на условиях предварительного договора. В данном случае датой исполнения является дата государственной регистрации договора аренды на условиях предварительного договора - 20.01.2012, то есть на момент отказа от исполнения предварительного договора от 23.05.2006 предварительный договор не был исполнен. Так же следует учесть, что на момент отказа от исполнения договоров основной договор не был зарегистрирован.
В уведомлении об отказе от исполнения договоров указано на то, что имущество (здание кислородного цеха - Литер А24, А25; общей площадью 1253,5 кв. м, градирня - литер А29, общей площадью 56,1 кв. м; здание котельной - литер А37, общей площадью 1717,6 кв. м; труба дымовая кирпичная - литер А71, общей площадью 29.4 кв. м) является объектами вспомогательного процесса, обслуживания и эксплуатации основных объектов недвижимости, принадлежащих ОАО "Энерготехмаш".
Таким образом, передача в аренду делает невозможной нормальную эксплуатацию основного недвижимого имущества должника.
Заключение договоров аренды имущества ОАО "Энерготехмаш", выполняющего функции обеспечения нормального функционирования основного имущества с ООО "ЭТМ-Энерго" сроком на 49 лет с правом выкупа имущества и земельного участка, расположенного под нежилыми заданиями, не отвечает целям и последствиям осуществления процедуры банкротства.
Кроме того, как в предварительном договоре, так и в основном договоре аренды производственных помещений содержится пункт (п. 4.2) следующего содержания - по окончании срока действия договора аренды Арендатор имеет преимущественное право на заключение данного договора на новый срок на прежних условиях или его пролонгацию на тот же по продолжительности срок и на прежних условиях.
В силу положений норм Закона о банкротстве имущество должника продается путем проведения торгов, следовательно, преимущественного права покупки арендатору быть не может.
В соответствии со статьей 111 Закона о банкротстве внешний управляющий приступает к продаже имущества должника после проведения инвентаризации и оценки имущества должника, поскольку договора аренды заключены сроком на 49 лет продажа арендуемого имущества невозможна, что так же противоречит целям законодательства о банкротстве.
К числу обстоятельств, препятствующих восстановлению платежеспособности должника, является предусмотренное пунктом 4.2 спорного договора аренды преимущественное право выкупа имущества и земельного участка, расположенного под нежилыми заданиями, в случае их продажи.
Суд апелляционной инстанции считает, что данное право способно впоследствии повлиять на цену продажи являющихся предметом договора аренды помещений должника и уменьшает перспективы продажи этого имущества в процессе банкротства.
Кроме того, что передаваемые по договору аренды от 04.03.2010 объекты недвижимого имущества - здание кислородного цеха, литеры А24, А25 и здание котельной, литера А37, являются предметами залога по договорам об ипотеке, заключенными между ОАО "Банк Зенит" (залогодержатель) и ОАО "Энерготехмаш" (залогодатель), в период с 2006 по 2009, о чем имеются соответствующие записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Данный факт установлен судебными актами (по делу N А55-21275/2010) и не оспаривается сторонами.
В постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 26.05.2011 по делу N А55-21275/2010 установлено, что договоры, заключенные между ОАО "Банк Зенит" (залогодержатель) и ОАО "Энерготехмаш" (залогодатель), предусматривают обязанность залогодателя не допускать без письменного согласия залогодержателя передачи или отчуждения заложенного недвижимого имущества, в том числе в аренду, третьим лицам.
Суд апелляционной инстанции так же полагает, что даже в случае добросовестного исполнения со стороны ООО "ЭТМ-Энерго" принятых на себя обязательств по договору аренды производственных помещений в части уплаты арендной платы наличие обременения в виде долгосрочного договора аренды (сроком на 49 лет) существенно снижает рыночную стоимость спорных нежилых помещений при их продаже, что влечет за собой нарушение прав кредиторов должника, в связи с невозможностью получения максимальной прибыли от продажи имущества должника и уменьшает перспективы продажи этого имущества в процессе банкротства.
Доказательств того, что отказ Давтяна М.Ю. от исполнения предварительного договора аренды производственных помещений от 23.05.2006 и договора аренды производственных помещений от 04.03.2010 заявлен с грубыми нарушениями статьи 102 Закона о банкротстве, истцом в материалы дела не представлено.
Предусмотренный пунктом 1 статьи 102 Закона о банкротстве порядок заявления отказа от исполнения названных договоров аренды внешним управляющим соблюден, поскольку ОАО "Энерготехмаш", в отношении которой 26.08.2011 введена процедура внешнего управления, заявило отказ от договоров 28.11.2011 (т. 2 л.д. 22 - 25), с учетом положений статей 192 - 194 Гражданского кодекса Российской Федерации в пределах трехмесячного срока.
При изложенных обстоятельствах апелляционный суд не находит оснований для признания отказа внешнего управляющего ОАО "Энерготехмаш" Давтяна М.Ю. от исполнения предварительного договора аренды производственных помещений от 23.05.2006 и договора аренды производственных помещений от 04.03.2010 незаконным.
На основании чего, апелляционная жалоба подлежит удовлетворению решение суда первой инстанции отмене.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 26 июня 2012 года по делу N А55-9854/2012 отменить.
Принять новый судебный акт.
Заявление ООО "ЭТМ-Энерго" о признании незаконным отказа внешнего управляющего Давтяна М.Ю. от исполнения предварительного договора аренды производственных помещений от 23.05.2006 и договора аренды производственных помещений от 04.03.2010 оставить без удовлетворения.
Взыскать с ООО "ЭТМ-Энерго" в пользу арбитражного управляющего Давтяна М.Ю. расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 2000 рублей.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Г.М.САДИЛО
Судьи
Е.А.СЕРОВА
К.К.ТУРКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.10.2012 ПО ДЕЛУ N А55-9854/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 октября 2012 г. по делу N А55-9854/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 27 сентября 2012
В полном объеме постановление изготовлено 04 октября 2012 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Садило Г.М., судей Серовой Е.А. и Туркина К.К.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Головихиным А.В., с участием:
от арбитражного управляющего Давтяна М.Ю. - представитель Горатенкова Ю.В., доверенность от 05.05.2012,
от ООО "ЭТМ-Энерго" - представитель Ледяев Е.Б., доверенность от 05.04.2012,
от иных лиц, участвующих в деле, представители не явились, извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда в зале N 7 апелляционную жалобу арбитражного управляющего Давтяна М.Ю. на решение Арбитражного суда Самарской области от 26 июня 2012 года по делу N А55-9854/2012 по заявлению ООО "ЭТМ-Энерго" к ОАО "Энерготехмаш", арбитражному управляющему Давтяну М.Ю., о признании незаконным отказа внешнего управляющего Давтяна М.Ю. от исполнения предварительного договора аренды производственных помещений от 23.05.2006 г. и договора аренды производственных помещений от 04.03.2010 г.,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ЭТМ-Энерго" (далее - ООО "ЭТМ-Энерго") обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к арбитражному управляющему Давтяну М.Ю., открытому акционерному обществу "Энерготехмаш" (далее - ОАО "Энерготехмаш", должник) о признании незаконным отказа внешнего управляющего ОАО "Энерготехмаш" Давтяна М.Ю. от исполнения предварительного договора аренды производственных помещений от 23.05.2006 и договора аренды производственных помещений от 04.03.2010.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 26.06.2012 заявление ООО "ЭТМ-Энерго" удовлетворено. Признан незаконным отказ внешнего управляющего ОАО "Энерготехмаш" Давтяна М.Ю. от исполнения предварительного договора аренды производственных помещений от 23.05.2006 и договора аренды производственных помещений от 04.03.2010.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, арбитражный управляющий Давтян М.Ю. обратился с апелляционной жалобой, просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный отказав в удовлетворении искового заявления.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель Давтяна М.Ю. поддержала доводы апелляционной жалобы.
Представитель ООО "ЭТМ-Энерго" просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Иные лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте судебного рассмотрения извещены надлежащим образом в соответствии с частью 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и приходит к выводу об отмене решения суда первой инстанции от 26.06.2012.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ОАО "Энерготехмаш" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании должника несостоятельным (банкротом).
Определением Арбитражного суда Самарской области от 18.06.2010 в отношении ОАО "Энерготехмаш" введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Сафронов А.В.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 26.08.2011 в отношении ОАО "Энерготехмаш" введено внешнее управление сроком на 18 месяцев, исполнение обязанностей внешнего управляющего возложено на временного управляющего Сафронова А.В.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2011 определение суда первой инстанции от 26.08.2011 в части возложения исполнения обязанностей внешнего управляющего на временного управляющего Сафронова А.В. отменено, внешним управляющим утвержден Давтян М.Ю.
Исполняя обязанности внешнего управляющего ОАО "Энерготехмаш", письмом от 25.11.2011 Давтян М.Ю. уведомил ООО "ЭТМ-Энерго" об отказе от исполнения предварительного договора аренды производственных помещений от 23.05.2006 и договора аренды производственных помещений от 04.03.2010. связи с тем, что, по его мнению, размер арендной платы, указанный в договоре, не соответствует рыночному, предварительный договор аренды и заключенный во исполнение договор аренды сделает невозможным дальнейшую эксплуатацию предприятия должника, препятствует восстановлению платежеспособности должника, влечет убытки.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявление ООО "ЭТМ-Энерго" указал на то, что заявление внешнего управляющего ОАО "Энерготехмаш" Давтяна М.Ю. не содержит оснований, с которыми законодатель связывает право внешнего управляющего отказаться от исполнения предварительного договора от 26.05.2006 и от основного договора от 04.03.2010.
Внешний управляющий ссылается на препятствие в восстановлении платежеспособности должника и причинение убытков исполнением данных договоров, несоответствием арендной платы рыночным ставкам, но в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации внешний управляющий Давтян М.Ю. не доказал те обстоятельства, на которые он сослался в своем заявлении об отказе от исполнения названных договоров.
Суд также указал на, что договор аренды производственных помещений от 04.03.2010, заключенный на основании предварительного договора от 26.05.2006, является действующим, сторонами не расторгнут, между сторонами отсутствуют разногласия по поводу предмета договора в процессе его исполнения.
Согласно материалам дела, 23.05.2006 между ООО "КапиталПроф" (впоследствии переименованный в ООО "ЭТМ-Энерго" - решение N 3 от 18.11.2008) (Арендатор) и ОАО "Энерготехмаш" (Арендодатель) был заключен предварительный договор аренды производственных помещений.
В соответствии с разделом 1 - "Предмет договора" настоящим договором стороны подтверждают свое намерение о подготовке и заключении договора аренды производственных помещений, именуемый далее по тексту "основной договор аренды". Предметом основного договора аренды является предоставление Арендатору в аренду нежилых помещений (производственных помещений), принадлежащих Арендодателю на праве собственности, а именно: здание кислородного цеха литер А24, А25; градирня литер А29; здание котельной литер А37; труба дымовая кирпичная литер А71, расположенных по адресу: Самарская область, г. Жигулевск, ул. Морквашинская, дом 40.
Согласно протоколу согласования размера арендной платы от 23.05.2006 г. ежемесячный размер арендной платы составил 45000 рублей. Срок аренды - 49 лет.
Согласно пункту 1.2 предварительного договора аренды стороны обязались заключить основной договор аренды производственных помещений в срок не позднее 30 календарных дней с даты получения Арендодателем соответствующего уведомления от Арендатора, но в любом случае не позднее 6 (шести) календарных месяцев с момента оформления Арендодателем в собственность земельного участка, на котором расположены производственные помещения, подлежащие передаче в аренду Арендатору.
Решением Арбитражного суда Самарской области по делу А55-11682/2009 суд обязал ОАО "Энерготехмаш" заключить с ООО "ЭТМ-Энерго" договор аренды производственных помещений на условиях проекта договора аренды от 15.11.2008 сроком на 49 лет, производственных помещений, расположенных по адресу: Самарская область, г. Жигулевск, ул. Морквашинская, 40, здание кислородного цеха - Литер А24, А25; общей площадью 1253,5 кв. м, градирня - литер А29, общей площадью 56,1 кв. м; здание котельной - литер А37, общей площадью 1717,6 кв. м; труба дымовая кирпичная - литер А71, общей площадью 29.4 кв. м.
Во исполнение вступившего в законную силу судебного акта, 04.03.2010 между ОАО "Энерготехмаш" (Арендодатель) и ООО "ЭТМ-Энерго" (Арендатор) был заключен договор аренды производственных помещений, предметом которого явилось передача Арендодателем во временное пользование Арендатору нежилых помещений для осуществления производственной деятельности и размещения бытовых помещений (здание кислородного цеха - литер А24, А25; градирня - литер А29; здание котельной - литер А37; труба дымовая кирпичная - литер А71, расположенных по адресу: Самарская область, г. Жигулевск, ул. Морквашинская, дом 40. По акту приема-передачи от 04.03.2010 вышеназванное имущество было передано Арендатору.
Письмом от 25.11.2011 (т. 1 л.д. 37), (отправленным 28.11.2011, согласно представленному материалы дела описи вложения с объявленной ценностью т. 2 л.д. 24) внешний управляющий ОАО "Энерготехмаш" Давтян М.Ю. уведомил ООО "ЭТМ-Энерго" об отказе от исполнения предварительного договора аренды производственных помещений от 23.05.2006 и договора аренды производственных помещений от 04.03.2010.
В соответствии с пункта 1, 2 статьи 102 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) внешний управляющий в течение трех месяцев с даты введения внешнего управления вправе отказаться от исполнения договоров и иных сделок должника. Отказ от исполнения договоров и иных сделок должника может быть заявлен только в отношении сделок, не исполненных сторонами полностью или частично, если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах.
Анализ норм названной статьи позволяет сделать вывод, согласно которому отказ от сделок должника в зависимости от конкретных обстоятельств является не только правом, но и обязанностью внешнего управляющего, который должен действовать в интересах должника, в том числе и путем отказа от невыгодных должнику сделок.
Поскольку право внешнего управляющего на односторонний отказ от исполнения любого вида договора прямо предусмотрено статьей 102 Закона о банкротстве, внешний управляющий Давтян М.Ю. и обратился с настоящим уведомлением к арендатору ООО "ЭТМ-Энерго".
Из материалов дела следует, что процедура, применяемая в деле о банкротстве - наблюдение была введена в отношении ОАО "Энерготехмаш" определением суда от 18.06.2010.
Договор аренды производственных помещений датируется 04.03.2010, а предварительный договор - 23.05.2006, таким образом, договора аренды заключены до введения в отношении ОАО "Энерготехмаш" процедуры наблюдения, что в силу статьи 64 Закона о банкротстве согласования с временным управляющим указанных сделок не требовалось.
В силу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить договор о передаче имущества, выполнения работ (или оказания услуг) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
С учетом положения статьи 651 ГК РФ в конкретном случае датой исполнения предварительного договора будет дата государственной регистрации договора аренды на условиях предварительного договора. В данном случае датой исполнения является дата государственной регистрации договора аренды на условиях предварительного договора - 20.01.2012, то есть на момент отказа от исполнения предварительного договора от 23.05.2006 предварительный договор не был исполнен. Так же следует учесть, что на момент отказа от исполнения договоров основной договор не был зарегистрирован.
В уведомлении об отказе от исполнения договоров указано на то, что имущество (здание кислородного цеха - Литер А24, А25; общей площадью 1253,5 кв. м, градирня - литер А29, общей площадью 56,1 кв. м; здание котельной - литер А37, общей площадью 1717,6 кв. м; труба дымовая кирпичная - литер А71, общей площадью 29.4 кв. м) является объектами вспомогательного процесса, обслуживания и эксплуатации основных объектов недвижимости, принадлежащих ОАО "Энерготехмаш".
Таким образом, передача в аренду делает невозможной нормальную эксплуатацию основного недвижимого имущества должника.
Заключение договоров аренды имущества ОАО "Энерготехмаш", выполняющего функции обеспечения нормального функционирования основного имущества с ООО "ЭТМ-Энерго" сроком на 49 лет с правом выкупа имущества и земельного участка, расположенного под нежилыми заданиями, не отвечает целям и последствиям осуществления процедуры банкротства.
Кроме того, как в предварительном договоре, так и в основном договоре аренды производственных помещений содержится пункт (п. 4.2) следующего содержания - по окончании срока действия договора аренды Арендатор имеет преимущественное право на заключение данного договора на новый срок на прежних условиях или его пролонгацию на тот же по продолжительности срок и на прежних условиях.
В силу положений норм Закона о банкротстве имущество должника продается путем проведения торгов, следовательно, преимущественного права покупки арендатору быть не может.
В соответствии со статьей 111 Закона о банкротстве внешний управляющий приступает к продаже имущества должника после проведения инвентаризации и оценки имущества должника, поскольку договора аренды заключены сроком на 49 лет продажа арендуемого имущества невозможна, что так же противоречит целям законодательства о банкротстве.
К числу обстоятельств, препятствующих восстановлению платежеспособности должника, является предусмотренное пунктом 4.2 спорного договора аренды преимущественное право выкупа имущества и земельного участка, расположенного под нежилыми заданиями, в случае их продажи.
Суд апелляционной инстанции считает, что данное право способно впоследствии повлиять на цену продажи являющихся предметом договора аренды помещений должника и уменьшает перспективы продажи этого имущества в процессе банкротства.
Кроме того, что передаваемые по договору аренды от 04.03.2010 объекты недвижимого имущества - здание кислородного цеха, литеры А24, А25 и здание котельной, литера А37, являются предметами залога по договорам об ипотеке, заключенными между ОАО "Банк Зенит" (залогодержатель) и ОАО "Энерготехмаш" (залогодатель), в период с 2006 по 2009, о чем имеются соответствующие записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Данный факт установлен судебными актами (по делу N А55-21275/2010) и не оспаривается сторонами.
В постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 26.05.2011 по делу N А55-21275/2010 установлено, что договоры, заключенные между ОАО "Банк Зенит" (залогодержатель) и ОАО "Энерготехмаш" (залогодатель), предусматривают обязанность залогодателя не допускать без письменного согласия залогодержателя передачи или отчуждения заложенного недвижимого имущества, в том числе в аренду, третьим лицам.
Суд апелляционной инстанции так же полагает, что даже в случае добросовестного исполнения со стороны ООО "ЭТМ-Энерго" принятых на себя обязательств по договору аренды производственных помещений в части уплаты арендной платы наличие обременения в виде долгосрочного договора аренды (сроком на 49 лет) существенно снижает рыночную стоимость спорных нежилых помещений при их продаже, что влечет за собой нарушение прав кредиторов должника, в связи с невозможностью получения максимальной прибыли от продажи имущества должника и уменьшает перспективы продажи этого имущества в процессе банкротства.
Доказательств того, что отказ Давтяна М.Ю. от исполнения предварительного договора аренды производственных помещений от 23.05.2006 и договора аренды производственных помещений от 04.03.2010 заявлен с грубыми нарушениями статьи 102 Закона о банкротстве, истцом в материалы дела не представлено.
Предусмотренный пунктом 1 статьи 102 Закона о банкротстве порядок заявления отказа от исполнения названных договоров аренды внешним управляющим соблюден, поскольку ОАО "Энерготехмаш", в отношении которой 26.08.2011 введена процедура внешнего управления, заявило отказ от договоров 28.11.2011 (т. 2 л.д. 22 - 25), с учетом положений статей 192 - 194 Гражданского кодекса Российской Федерации в пределах трехмесячного срока.
При изложенных обстоятельствах апелляционный суд не находит оснований для признания отказа внешнего управляющего ОАО "Энерготехмаш" Давтяна М.Ю. от исполнения предварительного договора аренды производственных помещений от 23.05.2006 и договора аренды производственных помещений от 04.03.2010 незаконным.
На основании чего, апелляционная жалоба подлежит удовлетворению решение суда первой инстанции отмене.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 26 июня 2012 года по делу N А55-9854/2012 отменить.
Принять новый судебный акт.
Заявление ООО "ЭТМ-Энерго" о признании незаконным отказа внешнего управляющего Давтяна М.Ю. от исполнения предварительного договора аренды производственных помещений от 23.05.2006 и договора аренды производственных помещений от 04.03.2010 оставить без удовлетворения.
Взыскать с ООО "ЭТМ-Энерго" в пользу арбитражного управляющего Давтяна М.Ю. расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 2000 рублей.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Г.М.САДИЛО
Судьи
Е.А.СЕРОВА
К.К.ТУРКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)