Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 июня 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 06 июня 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Сулейменовой Т.В.,
судей Платоновой Е.А., Смирнова А.Ю.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее - комитет) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2013 по делу N А76-2436/2012 Арбитражного суда Челябинской области.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители:
общества с ограниченной ответственностью "Редакция газеты "Футбол - Хоккей Южного Урала" (далее - общество) - Золотарев И.О., директор (выписка из протокола общего собрания учредителей от 02.02.2011),
комитета - Чепур Я.Х. (доверенность от 20.07.2011).
Общество обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к комитету о понуждении к заключению договора купли-продажи нежилых помещений в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), в предложенной истцом редакции, а именно:
- 1) главу I "Предмет договора" дополнить пунктом 1.3: "Пункт 1.3. На основании постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2011 N 18АП-1071/2011, исполнительного листа Арбитражного суда Челябинской области от 17.03.2011 серии АС N 002500671 вынесено решение: Обязать Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска заключить с обществом с ограниченной ответственностью Редакция газеты "Футбол - Хоккей Южного Урала" договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 115,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, пр. Ленина, д. 61б";
- 2) пункты 2.1.1, 2.1.2, 2.1.3, 2.2, 2.3, 2.8 главы II "Цена и порядок расчетов" изложить в следующей редакции:
- - "Пункт 2.1.1. Цена объекта 1 составляет 530 000 (Пятьсот тридцать тысяч) рублей, НДС не предусмотрен";
- - "Пункт 2.1.2. Цена объекта 2 составляет 970 000 (Девятьсот семьдесят тысяч) рублей, НДС не предусмотрен";
- - "Пункт 2.1.3. Цена объектов составляет 1 500 000 (Один миллион пятьсот тысяч) рублей, НДС не предусмотрен";
- - "Пункт 2.2. Оплата цены объектов 1 500 000 (Один миллион пятьсот тысяч) рублей производится в течение 5 (пяти) лет (60 (шестьдесят) месяцев) равными долями ежемесячно", и далее по тексту Проекта договора купли-продажи;
- - Пункт 2.3 в "Согласованной редакции" за исключением слов "начиная с 27.02.2012" - эта дата выяснится после окончательного подписания договора купли-продажи объектов приватизации;
- - в пункте 2.8 слова "все налоги" заменить на слова "налог на собственность";
- 3) в пункте 3.1 слова "претензии к продавцу отсутствуют" заменить следующим текстом "В связи с отсутствием капитального ремонта в здании в течение 30 лет, ремонт крыши над помещением второго этажа Редакции не относится к Покупателю, а решается за счет средств Продавца"; кроме того, пункт 3.1 дополнить словами "кроме форс-мажорных обстоятельств, а также возможных действий по повреждению зданий террористами и иными третьими лицами";
- 4) в пункте 3.2 в последней строке слова "в регистрационную запись об ипотеке" заменить на "регистрационную запись о приобретении нежилого помещения в рассрочку на пять лет";
- 5) в пункте 4.2.2 слово "капитальный" исключить;
- 6) в пункте 4.2.5 исключить слова "многоквартирных жилых домов";
- 7) полностью исключить пункты 4.3.3, 5.4, 5.4.1, 5.4.2, как противоречащие постановлению Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2011 N 18АП-1071/2011, а также в связи с прописанной материальной ответственностью в пунктах 5.1, 5.2 и 5.3, раздела V "Ответственность сторон";
- 8) раздел V "Ответственность сторон" вышеуказанного договора дополнить следующими пунктами:
- - "пункт 5.5. Продавец неукоснительно выполняет решения Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда Челябинской области от 17.03.2011 N 18АП-1071/2011, а также исполнительный лист Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда Челябинской области от 17.03.2011 серия АС N 002500671";
- - "пункт 5.6. Продавец согласно п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации и абзаца 2 п. 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 не допускает действий с намерением причинить вред другому лиц (покупателю), а также не допускает злоупотребление правом в иных формах, имеющих своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение";
- 9) в пункте 5.1 слова "пени в размере 0,06% в день" заменить на слова "пени в размере 0,01% в день";
- 10) в пункте 5.2 слова "За нарушение трехдневного срока" заменить на слова "За нарушение семи рабочих дней", а слова "неустойку в размере 0,1% цены Объектов" заменить на "неустойку в размере 0,01% цены объектов" (с учетом уточнения предмета заявленных требований, принятого судом первой инстанции на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В ноябре 2012 года истец заявил об уточнении исковых требований, просил суд первой инстанции обязать ответчика заключить договор купли-продажи на предложенных истцом условиях, для чего представил проект договора, в котором в соответствии с ранее представленной редакцией исковых требований изменил (дополнил) содержание пунктов 1.3, 2.1.1, 2.1.2, 2.1.3, 2.2, 2.3, 2.8, 3.1, 3.2, 4.2.2, 4.2.5, 4.3.3, 5.1, 5.2, 5.3, 5.4, 5.4.1, 5.4.2, 5.5, 5.6 договора купли-продажи.
Решением арбитражного суда первой инстанции от 26.11.2012 (судья Вишневская А.А.) в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2013 (судьи Ермолаева Л.П., Соколова И.Ю., Богдановская Г.Н.) решение арбитражного суда первой инстанции отменено. Пункты 2.3, 3.1, 5.4 договора купли-продажи объектов приватизации установлены в следующей редакции:
- пункт 2.3 - "График оплаты цены объектов установлен приложением N 1 к настоящему договору и определяет размер сумм (цена объектов и проценты), подлежащих оплате 27 числа каждого месяца в течение всего периода, на который предоставляется рассрочка. Данный график не является фиксированным по основаниям пункта 2.4 настоящего договора";
- пункт 3.1 - "Объекты осмотрены и находятся у покупателя. Состояние объектов покупателю известно. Акт приема-передачи между сторонами не составляется";
- пункт 5.4 - "При расторжении договора покупатель обязан вернуть продавцу объекты по акту приема-передачи".
Пункты 2.1.1, 2.1.2, 2.1.3 изложены в редакции истца, содержащейся в проекте договора купли-продажи объектов приватизации, а именно:
пункт 2.1.1 - "Цена объекта 1 составляет 1 120 000 (один миллион сто двадцать тысяч) рублей, НДС не предусмотрен".
пункт 2.2.2 - "Цена объекта 2 составляет 1 930 000 (один миллион девятьсот тридцать тысяч) рублей, НДС не предусмотрен".
пункт 2.2.3 - "Цена объектов составляет 3 050 000 (три миллиона пятьдесят тысяч) рублей, НДС не предусмотрен".
Пункты, изложенные в проекте договора купли-продажи объектов приватизации под номерами 2.8, 3.2, 4.2.2, 4.2.5, 4.3.3, 5.4.1, 5.4.2, 5.5, 5.6, признаны не подлежащими включению в договор купли-продажи. В удовлетворении требований общества о включении в договор купли-продажи объектов приватизации дополнительных пунктов 1.3, 5.7 отказано.
В кассационной жалобе комитет просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на нарушение ст. 421, 445, 450, 453, 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела. Заявитель полагает, что в результате уточнения требований общество изменило предмет требований и обратилось с иском о понуждении комитета заключить договор купли-продажи. Поскольку доказательств уклонения комитета от заключения договора купли-продажи обществом не представлено, заявитель считает, что основания для удовлетворения заявленных требований отсутствует. Комитет ссылается на неправомерное исключение судом апелляционной инстанции из текста договора пункта 4.3.3 договора, полагая, что отсутствие данного условия в договоре повлечет невозможность одностороннего расторжения договора в случае неисполнения покупателем обязательств по оплате приобретенного имущества.
В отзыве на кассационную жалобу общество указывает на несостоятельность доводов заявителя, считает, что судом апелляционной инстанции правомерно рассмотрен спор об урегулировании разногласий, и ссылается на наличие разногласий между сторонами по пунктам 4.3.3, 5.4, 5.4.1, 5.4.2. Общество просит постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе.
Как установлено судами, вступившим в законную силу постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2011 по делу N А76-14626/2010 удовлетворены требования общества о возложении на комитет обязанности заключить с обществом договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 115,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, пр. Ленина, д. 61б, в порядке, предусмотренном ст. 9 Закона N 159-ФЗ.
Обществу 28.03.2011 выдан исполнительный лист от 17.03.2011 серии АС N 002500671.
Комитетом приняты решения от 08.12.2011 N 159, 161, согласно которым на основании постановления арбитражного суда от 17.03.2011 по делу N А76-14626/2010 утверждены условия приватизации обществом нежилых помещений N 20 (площадью 63,9 кв. м), N 27 (площадью 40,6 кв. м), расположенных по адресу: г. Челябинск, пр. Ленина, д. 61б, в том числе о рыночной цене помещений, которая составляет 1 930 000 руб. и 1 120 000 руб. соответственно.
Комитетом письмом от 12.12.2011 N 24029 в адрес общества направлен проект договора купли-продажи.
Письмом от 11.01.2012 N 001 общество подтвердило свое намерение выкупить занимаемые нежилые помещения и направило комитету предложения о внесении изменений в текст договора купли-продажи, а именно: в предмете договора указать об исполнении постановления суда апелляционной инстанции от 17.03.2011 N 18АП-1071/2011, исполнительного листа от 17.03.2011 серии АС номер 002500671; поименованный в пункте 2.3 график внесения платежей составить с оплатой 27 числа каждого месяца, когда приходят поступления в редакцию от распространителей за газету (после 25); дополнить второй абзац пункта 2.4 словами: "...по ставке рефинансирования ЦБ РФ, но не выше той, которая была на момент заключения договора"; в пункте 2.8 слова: "Все налоги" заменить на: "Налог на собственность"; в пункте 3.1 слова: "претензии к Продавцу отсутствуют" заменить: "В связи с отсутствием капитального ремонта в здании в течение 30 лет, ремонт крыши над помещением второго этажа Редакции не относится к покупателю, а решается за счет средств продавца"; пункт 3.1 дополнить словами: "кроме форс-мажорных обстоятельств, а также возможных действий по повреждению здания террористами и иными третьими лицами"; в пункте 3.2 в последней строке слова: "в регистрационную запись об ипотеке" заменить на слова: "в регистрационную запись о приобретении нежилого помещения в рассрочку на пять лет"; в пункте 4.2.2 слово "капитальный" исключить; в пункте 4.2.4 слова: "в течение 5 (пяти) рабочих дней" заменить на: "в течение 10 (десяти) рабочих дней" и сделать ссылку на пункт 3.2; в пункте 4.2.5 слова "многоквартирных жилых домов" исключить; полностью исключить пункты 4.3.3, 5.4, 5.4.1, 5.4.2, как противоречащие постановлению Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2011 N 18АП-1071/2011, а также в связи с прописанной материальной ответственностью в пунктах 5.1, 5.2 и 5.3 раздела V "ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН"; раздел V "ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН" дополнить следующими пунктами:
- - "пункт 5.5. Продавец неукоснительно выполняет постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2011 N 18АП-1071/2011, а также исполнительный лист от 17.03.2011 серии АС N 002500671";
- - "пункт 5.6. Продавец согласно п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации и абзаца 2 п. 5 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 не допускает действий с намерением причинить вред другому лицу (покупателю), а также не допускает злоупотребление правом в иных формах, имеющих своей целью исключительно воспрепятствовать реализации субъектами малого предпринимательства права на приобретение";
- в пункте 5.1 слова "пени в размере 0,06%" заменить на "пени в размере 0,01%"; в пункте 5.2 слова "за нарушение трехдневного срока" заменить на "за нарушение семи рабочих дней", а слова "неустойку в размере 0,1% цены Объектов" заменить на "неустойку в размере 0,01% цены Объектов"; в пункте 5.3 слова "нарушение пятидневного срока" заменить на "нарушение 10 (десяти) рабочих дней", а слова "неустойку в размере 0,1% цены Объектов" заменить на "неустойку в размере 0,01% цены Объектов".
Комитет расценил письмо общества от 16.01.2012 N 002 как протокол разногласий и, рассмотрев изложенные в нем предложения по существу, письмом от 27.01.2012 N 950 направил обществу протокол согласования разногласий и график оплаты стоимости спорных помещений.
Не согласившись с предложенными комитетом условиями заключения договора купли-продажи нежилых помещений, общество обратилось в арбитражный суд с соответствующими требованиями.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходил из того, что в результате уточнения исковых требований общество изменило предмет иска и обратилось с требованием о понуждении комитета заключить договор купли-продажи. Между тем судебным актом арбитражного суда комитет уже был понужден к заключению данного договора и доказательств уклонения комитета от его заключения не представлено.
Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции, указав на отсутствие у суда первой инстанции оснований для квалификации требований истца как направленных на понуждение ответчика, уклоняющегося от заключения договора, заключить такой договор.
В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются положениями Закона N 159-ФЗ.
Субъекты малого предпринимательства, соответствующие требованиям статьи 3 названного Закона, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность заключить данный договор.
Согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании вышеназванной статьи либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии решением суда (п. 1 ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В силу ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Суд апелляционной инстанции, проанализировав текст искового заявления общества с учетом принятого судом уточнения от 28.04.2012, пришел к обоснованному выводу о том, что общество, обращаясь в результате уточнения иска с требованием о понуждении ответчика заключить договор на условиях истца, не изменило существо (предмет) требований об урегулировании преддоговорного спора, поскольку от ранее заявленных требований об урегулировании разногласий по условиям договора купли-продажи общество не отказывалось, а приложенный обществом к заявлению об уточнении требований проект договора купли-продажи свидетельствует о том, что фактически требования истца направлены на определение судом условий договора, по которым между сторонами возникли разногласия, в редакции истца.
Апелляционный суд, определяя условия договора, исходил из того, что разногласий по условиям договора о предмете и цене продажи между сторонами не имеется и указанные условия согласованы сторонами в редакции проекта договора комитета, а разногласия, выраженные в протоколе согласований разногласий к проекту договора купли-продажи комитета, не касаются существенных условий данного договора и не влияют на возможность его заключения. При этом судом отмечено, что сторонами договора возражений против передачи спора по возникшим разногласиям на рассмотрение суда не заявлено.
Суд апелляционной инстанции счел необходимым определить содержание пунктов 2.3, 3.1, 5.4 в своей редакции и изложить п. 2.1.1, 2.1.2, 2.1.3 в редакции, содержащейся в проекте договора купли-продажи.
Признавая п. 1.3, 2.8, 3.2, 4.2.2, 4.2.5, 4.3.3, 5.4.1, 5.5, 5.6, 5.7 не подлежащими включению в договор купли-продажи, суд апелляционной инстанции указал на то, что изложенные в данных пунктах условия не являются необходимыми для заключения договора купли-продажи, поскольку по существу повторяют нормы действующего законодательства, а дополнительная регламентация условиями договора правоотношений, урегулированных законом, не требуется.
Комитет в кассационной жалобе ссылается на неправомерное исключение из текста договора п. 4.3.3 договора, полагая, что отсутствие данного условия в договоре повлечет невозможность одностороннего расторжения договора в случае неисполнения покупателем обязательств по оплате приобретенного имущества.
Данный довод подлежит отклонению, как основанный на неверном толковании закона.
Названным пунктом предусмотрено право продавца отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданных объектов в случае нарушения покупателем сроков и (или) размера внесения платежей, установленных по договору, путем направления покупателю письменного уведомления. Принимая во внимание, что п. 2 ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации содержит аналогичные положения, регламентирующие полномочия продавца по отказу от договора купли-продажи в случае ненадлежащего исполнения покупателем обязанностей по внесению платежей за проданный в рассрочку товар, отсутствие в договоре п. 4.3.3 не повлечет утрату продавцом права в одностороннем порядке отказаться от договора при наличии соответствующих условий, поскольку данное право установлено законом.
Кроме того, следует отметить, что в тексте пункта 4.3.3 договора содержится ссылка на положения п. 3 ст. 450, п. 2 ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, т.е. договором предусмотрено право отказаться от исполнения договора в порядке, установленном данными нормами.
Выводы суда апелляционной инстанции относительно иных условий договора, об урегулировании разногласий по которым было заявлено, ни истцом, ни ответчиком не оспариваются.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что в результате уточнения требований общество изменило предмет требований и обратилось с иском о понуждении комитета заключить договор купли-продажи, подлежит отклонению. В силу ст. 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации к преддоговорным спорам относятся споры о понуждении к заключению договора стороны, для которой заключение данного договора является обязательным, и об урегулировании разногласий, возникших у сторон при заключении договора. Учитывая обстоятельства дела, суд апелляционной инстанции верно установил, что суть требований общества заключается в необходимости определить условия договора, по которым у сторон возникли разногласия, так как истец просил не просто понудить к заключению договора, а к заключению договора на определенных условиях.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основаниями для отмены постановления суда апелляционной инстанции в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2013 по делу N А76-2436/2012 Арбитражного суда Челябинской области оставить без изменения, кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска - без удовлетворения.
Председательствующий
Т.В.СУЛЕЙМЕНОВА
Судьи
Е.А.ПЛАТОНОВА
А.Ю.СМИРНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 06.06.2013 N Ф09-4306/13 ПО ДЕЛУ N А76-2436/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 июня 2013 г. N Ф09-4306/13
Дело N А76-2436/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 05 июня 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 06 июня 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Сулейменовой Т.В.,
судей Платоновой Е.А., Смирнова А.Ю.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее - комитет) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2013 по делу N А76-2436/2012 Арбитражного суда Челябинской области.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители:
общества с ограниченной ответственностью "Редакция газеты "Футбол - Хоккей Южного Урала" (далее - общество) - Золотарев И.О., директор (выписка из протокола общего собрания учредителей от 02.02.2011),
комитета - Чепур Я.Х. (доверенность от 20.07.2011).
Общество обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к комитету о понуждении к заключению договора купли-продажи нежилых помещений в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), в предложенной истцом редакции, а именно:
- 1) главу I "Предмет договора" дополнить пунктом 1.3: "Пункт 1.3. На основании постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2011 N 18АП-1071/2011, исполнительного листа Арбитражного суда Челябинской области от 17.03.2011 серии АС N 002500671 вынесено решение: Обязать Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска заключить с обществом с ограниченной ответственностью Редакция газеты "Футбол - Хоккей Южного Урала" договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 115,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, пр. Ленина, д. 61б";
- 2) пункты 2.1.1, 2.1.2, 2.1.3, 2.2, 2.3, 2.8 главы II "Цена и порядок расчетов" изложить в следующей редакции:
- - "Пункт 2.1.1. Цена объекта 1 составляет 530 000 (Пятьсот тридцать тысяч) рублей, НДС не предусмотрен";
- - "Пункт 2.1.2. Цена объекта 2 составляет 970 000 (Девятьсот семьдесят тысяч) рублей, НДС не предусмотрен";
- - "Пункт 2.1.3. Цена объектов составляет 1 500 000 (Один миллион пятьсот тысяч) рублей, НДС не предусмотрен";
- - "Пункт 2.2. Оплата цены объектов 1 500 000 (Один миллион пятьсот тысяч) рублей производится в течение 5 (пяти) лет (60 (шестьдесят) месяцев) равными долями ежемесячно", и далее по тексту Проекта договора купли-продажи;
- - Пункт 2.3 в "Согласованной редакции" за исключением слов "начиная с 27.02.2012" - эта дата выяснится после окончательного подписания договора купли-продажи объектов приватизации;
- - в пункте 2.8 слова "все налоги" заменить на слова "налог на собственность";
- 3) в пункте 3.1 слова "претензии к продавцу отсутствуют" заменить следующим текстом "В связи с отсутствием капитального ремонта в здании в течение 30 лет, ремонт крыши над помещением второго этажа Редакции не относится к Покупателю, а решается за счет средств Продавца"; кроме того, пункт 3.1 дополнить словами "кроме форс-мажорных обстоятельств, а также возможных действий по повреждению зданий террористами и иными третьими лицами";
- 4) в пункте 3.2 в последней строке слова "в регистрационную запись об ипотеке" заменить на "регистрационную запись о приобретении нежилого помещения в рассрочку на пять лет";
- 5) в пункте 4.2.2 слово "капитальный" исключить;
- 6) в пункте 4.2.5 исключить слова "многоквартирных жилых домов";
- 7) полностью исключить пункты 4.3.3, 5.4, 5.4.1, 5.4.2, как противоречащие постановлению Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2011 N 18АП-1071/2011, а также в связи с прописанной материальной ответственностью в пунктах 5.1, 5.2 и 5.3, раздела V "Ответственность сторон";
- 8) раздел V "Ответственность сторон" вышеуказанного договора дополнить следующими пунктами:
- - "пункт 5.5. Продавец неукоснительно выполняет решения Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда Челябинской области от 17.03.2011 N 18АП-1071/2011, а также исполнительный лист Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда Челябинской области от 17.03.2011 серия АС N 002500671";
- - "пункт 5.6. Продавец согласно п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации и абзаца 2 п. 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 не допускает действий с намерением причинить вред другому лиц (покупателю), а также не допускает злоупотребление правом в иных формах, имеющих своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение";
- 9) в пункте 5.1 слова "пени в размере 0,06% в день" заменить на слова "пени в размере 0,01% в день";
- 10) в пункте 5.2 слова "За нарушение трехдневного срока" заменить на слова "За нарушение семи рабочих дней", а слова "неустойку в размере 0,1% цены Объектов" заменить на "неустойку в размере 0,01% цены объектов" (с учетом уточнения предмета заявленных требований, принятого судом первой инстанции на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В ноябре 2012 года истец заявил об уточнении исковых требований, просил суд первой инстанции обязать ответчика заключить договор купли-продажи на предложенных истцом условиях, для чего представил проект договора, в котором в соответствии с ранее представленной редакцией исковых требований изменил (дополнил) содержание пунктов 1.3, 2.1.1, 2.1.2, 2.1.3, 2.2, 2.3, 2.8, 3.1, 3.2, 4.2.2, 4.2.5, 4.3.3, 5.1, 5.2, 5.3, 5.4, 5.4.1, 5.4.2, 5.5, 5.6 договора купли-продажи.
Решением арбитражного суда первой инстанции от 26.11.2012 (судья Вишневская А.А.) в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2013 (судьи Ермолаева Л.П., Соколова И.Ю., Богдановская Г.Н.) решение арбитражного суда первой инстанции отменено. Пункты 2.3, 3.1, 5.4 договора купли-продажи объектов приватизации установлены в следующей редакции:
- пункт 2.3 - "График оплаты цены объектов установлен приложением N 1 к настоящему договору и определяет размер сумм (цена объектов и проценты), подлежащих оплате 27 числа каждого месяца в течение всего периода, на который предоставляется рассрочка. Данный график не является фиксированным по основаниям пункта 2.4 настоящего договора";
- пункт 3.1 - "Объекты осмотрены и находятся у покупателя. Состояние объектов покупателю известно. Акт приема-передачи между сторонами не составляется";
- пункт 5.4 - "При расторжении договора покупатель обязан вернуть продавцу объекты по акту приема-передачи".
Пункты 2.1.1, 2.1.2, 2.1.3 изложены в редакции истца, содержащейся в проекте договора купли-продажи объектов приватизации, а именно:
пункт 2.1.1 - "Цена объекта 1 составляет 1 120 000 (один миллион сто двадцать тысяч) рублей, НДС не предусмотрен".
пункт 2.2.2 - "Цена объекта 2 составляет 1 930 000 (один миллион девятьсот тридцать тысяч) рублей, НДС не предусмотрен".
пункт 2.2.3 - "Цена объектов составляет 3 050 000 (три миллиона пятьдесят тысяч) рублей, НДС не предусмотрен".
Пункты, изложенные в проекте договора купли-продажи объектов приватизации под номерами 2.8, 3.2, 4.2.2, 4.2.5, 4.3.3, 5.4.1, 5.4.2, 5.5, 5.6, признаны не подлежащими включению в договор купли-продажи. В удовлетворении требований общества о включении в договор купли-продажи объектов приватизации дополнительных пунктов 1.3, 5.7 отказано.
В кассационной жалобе комитет просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на нарушение ст. 421, 445, 450, 453, 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела. Заявитель полагает, что в результате уточнения требований общество изменило предмет требований и обратилось с иском о понуждении комитета заключить договор купли-продажи. Поскольку доказательств уклонения комитета от заключения договора купли-продажи обществом не представлено, заявитель считает, что основания для удовлетворения заявленных требований отсутствует. Комитет ссылается на неправомерное исключение судом апелляционной инстанции из текста договора пункта 4.3.3 договора, полагая, что отсутствие данного условия в договоре повлечет невозможность одностороннего расторжения договора в случае неисполнения покупателем обязательств по оплате приобретенного имущества.
В отзыве на кассационную жалобу общество указывает на несостоятельность доводов заявителя, считает, что судом апелляционной инстанции правомерно рассмотрен спор об урегулировании разногласий, и ссылается на наличие разногласий между сторонами по пунктам 4.3.3, 5.4, 5.4.1, 5.4.2. Общество просит постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе.
Как установлено судами, вступившим в законную силу постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2011 по делу N А76-14626/2010 удовлетворены требования общества о возложении на комитет обязанности заключить с обществом договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 115,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, пр. Ленина, д. 61б, в порядке, предусмотренном ст. 9 Закона N 159-ФЗ.
Обществу 28.03.2011 выдан исполнительный лист от 17.03.2011 серии АС N 002500671.
Комитетом приняты решения от 08.12.2011 N 159, 161, согласно которым на основании постановления арбитражного суда от 17.03.2011 по делу N А76-14626/2010 утверждены условия приватизации обществом нежилых помещений N 20 (площадью 63,9 кв. м), N 27 (площадью 40,6 кв. м), расположенных по адресу: г. Челябинск, пр. Ленина, д. 61б, в том числе о рыночной цене помещений, которая составляет 1 930 000 руб. и 1 120 000 руб. соответственно.
Комитетом письмом от 12.12.2011 N 24029 в адрес общества направлен проект договора купли-продажи.
Письмом от 11.01.2012 N 001 общество подтвердило свое намерение выкупить занимаемые нежилые помещения и направило комитету предложения о внесении изменений в текст договора купли-продажи, а именно: в предмете договора указать об исполнении постановления суда апелляционной инстанции от 17.03.2011 N 18АП-1071/2011, исполнительного листа от 17.03.2011 серии АС номер 002500671; поименованный в пункте 2.3 график внесения платежей составить с оплатой 27 числа каждого месяца, когда приходят поступления в редакцию от распространителей за газету (после 25); дополнить второй абзац пункта 2.4 словами: "...по ставке рефинансирования ЦБ РФ, но не выше той, которая была на момент заключения договора"; в пункте 2.8 слова: "Все налоги" заменить на: "Налог на собственность"; в пункте 3.1 слова: "претензии к Продавцу отсутствуют" заменить: "В связи с отсутствием капитального ремонта в здании в течение 30 лет, ремонт крыши над помещением второго этажа Редакции не относится к покупателю, а решается за счет средств продавца"; пункт 3.1 дополнить словами: "кроме форс-мажорных обстоятельств, а также возможных действий по повреждению здания террористами и иными третьими лицами"; в пункте 3.2 в последней строке слова: "в регистрационную запись об ипотеке" заменить на слова: "в регистрационную запись о приобретении нежилого помещения в рассрочку на пять лет"; в пункте 4.2.2 слово "капитальный" исключить; в пункте 4.2.4 слова: "в течение 5 (пяти) рабочих дней" заменить на: "в течение 10 (десяти) рабочих дней" и сделать ссылку на пункт 3.2; в пункте 4.2.5 слова "многоквартирных жилых домов" исключить; полностью исключить пункты 4.3.3, 5.4, 5.4.1, 5.4.2, как противоречащие постановлению Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2011 N 18АП-1071/2011, а также в связи с прописанной материальной ответственностью в пунктах 5.1, 5.2 и 5.3 раздела V "ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН"; раздел V "ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН" дополнить следующими пунктами:
- - "пункт 5.5. Продавец неукоснительно выполняет постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2011 N 18АП-1071/2011, а также исполнительный лист от 17.03.2011 серии АС N 002500671";
- - "пункт 5.6. Продавец согласно п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации и абзаца 2 п. 5 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 не допускает действий с намерением причинить вред другому лицу (покупателю), а также не допускает злоупотребление правом в иных формах, имеющих своей целью исключительно воспрепятствовать реализации субъектами малого предпринимательства права на приобретение";
- в пункте 5.1 слова "пени в размере 0,06%" заменить на "пени в размере 0,01%"; в пункте 5.2 слова "за нарушение трехдневного срока" заменить на "за нарушение семи рабочих дней", а слова "неустойку в размере 0,1% цены Объектов" заменить на "неустойку в размере 0,01% цены Объектов"; в пункте 5.3 слова "нарушение пятидневного срока" заменить на "нарушение 10 (десяти) рабочих дней", а слова "неустойку в размере 0,1% цены Объектов" заменить на "неустойку в размере 0,01% цены Объектов".
Комитет расценил письмо общества от 16.01.2012 N 002 как протокол разногласий и, рассмотрев изложенные в нем предложения по существу, письмом от 27.01.2012 N 950 направил обществу протокол согласования разногласий и график оплаты стоимости спорных помещений.
Не согласившись с предложенными комитетом условиями заключения договора купли-продажи нежилых помещений, общество обратилось в арбитражный суд с соответствующими требованиями.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходил из того, что в результате уточнения исковых требований общество изменило предмет иска и обратилось с требованием о понуждении комитета заключить договор купли-продажи. Между тем судебным актом арбитражного суда комитет уже был понужден к заключению данного договора и доказательств уклонения комитета от его заключения не представлено.
Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции, указав на отсутствие у суда первой инстанции оснований для квалификации требований истца как направленных на понуждение ответчика, уклоняющегося от заключения договора, заключить такой договор.
В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются положениями Закона N 159-ФЗ.
Субъекты малого предпринимательства, соответствующие требованиям статьи 3 названного Закона, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность заключить данный договор.
Согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании вышеназванной статьи либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии решением суда (п. 1 ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В силу ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Суд апелляционной инстанции, проанализировав текст искового заявления общества с учетом принятого судом уточнения от 28.04.2012, пришел к обоснованному выводу о том, что общество, обращаясь в результате уточнения иска с требованием о понуждении ответчика заключить договор на условиях истца, не изменило существо (предмет) требований об урегулировании преддоговорного спора, поскольку от ранее заявленных требований об урегулировании разногласий по условиям договора купли-продажи общество не отказывалось, а приложенный обществом к заявлению об уточнении требований проект договора купли-продажи свидетельствует о том, что фактически требования истца направлены на определение судом условий договора, по которым между сторонами возникли разногласия, в редакции истца.
Апелляционный суд, определяя условия договора, исходил из того, что разногласий по условиям договора о предмете и цене продажи между сторонами не имеется и указанные условия согласованы сторонами в редакции проекта договора комитета, а разногласия, выраженные в протоколе согласований разногласий к проекту договора купли-продажи комитета, не касаются существенных условий данного договора и не влияют на возможность его заключения. При этом судом отмечено, что сторонами договора возражений против передачи спора по возникшим разногласиям на рассмотрение суда не заявлено.
Суд апелляционной инстанции счел необходимым определить содержание пунктов 2.3, 3.1, 5.4 в своей редакции и изложить п. 2.1.1, 2.1.2, 2.1.3 в редакции, содержащейся в проекте договора купли-продажи.
Признавая п. 1.3, 2.8, 3.2, 4.2.2, 4.2.5, 4.3.3, 5.4.1, 5.5, 5.6, 5.7 не подлежащими включению в договор купли-продажи, суд апелляционной инстанции указал на то, что изложенные в данных пунктах условия не являются необходимыми для заключения договора купли-продажи, поскольку по существу повторяют нормы действующего законодательства, а дополнительная регламентация условиями договора правоотношений, урегулированных законом, не требуется.
Комитет в кассационной жалобе ссылается на неправомерное исключение из текста договора п. 4.3.3 договора, полагая, что отсутствие данного условия в договоре повлечет невозможность одностороннего расторжения договора в случае неисполнения покупателем обязательств по оплате приобретенного имущества.
Данный довод подлежит отклонению, как основанный на неверном толковании закона.
Названным пунктом предусмотрено право продавца отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданных объектов в случае нарушения покупателем сроков и (или) размера внесения платежей, установленных по договору, путем направления покупателю письменного уведомления. Принимая во внимание, что п. 2 ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации содержит аналогичные положения, регламентирующие полномочия продавца по отказу от договора купли-продажи в случае ненадлежащего исполнения покупателем обязанностей по внесению платежей за проданный в рассрочку товар, отсутствие в договоре п. 4.3.3 не повлечет утрату продавцом права в одностороннем порядке отказаться от договора при наличии соответствующих условий, поскольку данное право установлено законом.
Кроме того, следует отметить, что в тексте пункта 4.3.3 договора содержится ссылка на положения п. 3 ст. 450, п. 2 ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, т.е. договором предусмотрено право отказаться от исполнения договора в порядке, установленном данными нормами.
Выводы суда апелляционной инстанции относительно иных условий договора, об урегулировании разногласий по которым было заявлено, ни истцом, ни ответчиком не оспариваются.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что в результате уточнения требований общество изменило предмет требований и обратилось с иском о понуждении комитета заключить договор купли-продажи, подлежит отклонению. В силу ст. 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации к преддоговорным спорам относятся споры о понуждении к заключению договора стороны, для которой заключение данного договора является обязательным, и об урегулировании разногласий, возникших у сторон при заключении договора. Учитывая обстоятельства дела, суд апелляционной инстанции верно установил, что суть требований общества заключается в необходимости определить условия договора, по которым у сторон возникли разногласия, так как истец просил не просто понудить к заключению договора, а к заключению договора на определенных условиях.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основаниями для отмены постановления суда апелляционной инстанции в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2013 по делу N А76-2436/2012 Арбитражного суда Челябинской области оставить без изменения, кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска - без удовлетворения.
Председательствующий
Т.В.СУЛЕЙМЕНОВА
Судьи
Е.А.ПЛАТОНОВА
А.Ю.СМИРНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)