Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Шулуу Л.К.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Тыва в составе:
председательствующего Чикашовой М.Н.,
судей Железняковой С.А., Куулар Л.Д.
при секретаре М.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Железняковой С.А. гражданское дело по исковому заявлению М.А. к Э. об истребовании имущества из чужого незаконного владения путем выселения по апелляционной жалобе Э. на решение Кызылского городского суда Республики Тыва от 20 февраля 2013 года,
с участием ответчицы Э., представителя ответчицы М.М.М.,
установила:
М.А. обратилась в суд с иском к Э. о выселении, указывая на то, что 08 июня 2009 года между истицей и ответчицей был заключен договор купли-продажи квартиры N, находящейся по адресу: **. 11 июня 2009 года договор купли-продажи квартиры был соответствующим образом зарегистрирован и истица приобрела право собственности на данное имущество. В 2011 году М.А. устно обратилась к ответчице с предложением добровольно выселиться из принадлежащей ей, но занимаемой ответчицей квартиры, однако ответчица ответила отказом. После этого истица простым письмом без уведомления направила в адрес ответчицы требование о выселении. Ответ на это требование истица не получила и тогда в 2012 году она в присутствии свидетеля М.М.К. в очередной раз передала ответчице свое письменное требование о добровольном выселении, в очередной раз получила отказ. Основанием для подачи иска служит ч. 1 ст. 35 ЖК РФ и ст. 301 ГК РФ, а предметом данного иска является требование о выселении недобросовестного владельца Э. из **, в связи с прекращением у нее права пользования жилым помещением. Просила выселить недобросовестного владельца, Э. из **, в связи с прекращением права пользования жилым помещением и этим реализовать законное право собственника истребовать принадлежащее ей на законном основании имущество из чужого незаконного владения.
Решением Кызылского городского суда Республики Тыва от 20 февраля 2013 года исковые требования М.А. удовлетворены. Суд истребовал из незаконного владения Э. в пользу М.А. квартиру по адресу: **, путем выселения Э.
Не согласившись с решением суда, ответчица Э. подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить и принять новое решение об отказе в иске, ссылаясь на то, что выводы суда являются преждевременными. Ввиду болезненного состояния она не смогла надлежащим образом защитить свои права в суде первой инстанции, не смогла заявить в суде ходатайство о пропуске истицей срока исковой давности на подачу иска об истребовании имущества.
В судебном заседании ответчица Э. и ее представитель по ордеру М.М.М. апелляционную жалобу поддержали по доводам, изложенным в ней, пояснили, что ответчица имеет право удерживать квартиру до полной оплаты ее стоимости истицей.
Истица М.А., ее представитель П., представители третьих лиц - ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию", Управления Федеральной службы судебных приставов по Республике Тыва - в судебное заседание не явились, хотя надлежащим образом были извещены о дате, времени и месте рассмотрения дела, ходатайств об отложении дела не представили, поэтому судебная коллегия признает их неявку неуважительной и рассматривает дело в их отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Проверив материалы дела, выслушав пояснения ответчицы и ее представителя, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом по делу установлено, что 08 июня 2009 года между М.А. и Э. был заключен договор купли-продажи квартиры **.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17 сентября 2012 года следует, что правообладателем квартиры ** является М.А. на праве собственности. Имеется обременение права - ипотека.
Решением Кызылского городского суда Республики Тыва от 10 ноября 2011 года по делу по иску открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" к М.А. о взыскании долга по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество обращено взыскание на заложенную по ипотеке квартиру, расположенную по адресу: ** путем ее продажи на публичных торгах с определением начальной продажной стоимости квартиры в ** рублей.
На основании ч. 2 ст. 237 ГК РФ право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество.
Частью 1 ст. 78 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ предусмотрено, что обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
Как установлено судебной коллегией, спорная квартира не была реализована на торгах, исполнение решения Кызылского городского суда Республики Тыва от 10 ноября 2011 года было отсрочено до 08 августа 2013 года.
Принимая решение об удовлетворении исковых требований М.А., суд первой инстанции исходил из того, что истица является собственником спорной квартиры, ответчица проживает в ней без законных оснований, в связи с чем спорная квартира подлежит истребованию из незаконного владения ответчицы путем ее выселения.
Однако судебная коллегия с таким выводом суда согласиться не может.
В силу положений ст. 46 Конституции Российской Федерации и требований ч. 1 ст. 3 ГПК РФ следует, что судебная защита прав гражданина возможна только в случае реального нарушения его прав, свобод или законных интересов, а способ защиты права должен соответствовать по содержанию нарушенному праву и характеру нарушения.
Истицей по настоящему делу было заявлено требование о выселении ответчицы на основании ст. 301 ГК РФ и ч. 1 ст. 35 ЖК РФ в связи с тем, что последняя утратила право пользования спорной квартирой.
В п. 34 постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 года N 10/22 указано, что спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения. В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ.
Наличие между истицей и ответчицей договорных отношений исключает право истицы на использование вещно-правового способа защиты, предусмотренного положениями ст. 301 ГК РФ, а также положениями ч. 1 ст. 35 ЖК РФ.
В рассматриваемом случае подлежат применению положения статей 398, 463, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие обязательственные отношения сторон, основанные на договоре купли-продажи, и устанавливающие специальные последствия неисполнения продавцом обязанности по передаче проданной вещи.
Согласно ч. 1 ст. 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В силу п. 2 ст. 463 ГК РФ при отказе продавца передать индивидуально-определенную вещь покупатель вправе предъявить продавцу требования, предусмотренные статьей 398 настоящего Кодекса.
Положениями ст. 398 ГК РФ предусмотрено, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях.
Между тем, как следует из договора купли-продажи спорной квартиры от 08 июня 2009 года, заключенного между М.А. (покупатель) и Э. (продавец), продавец имеет право удерживать продаваемую квартиру от передачи покупателю во владение до ее полной оплаты (п. 4.2.2).
В соответствии с ч. 1 ст. 359 ГК РФ кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.
Пунктом 3.1.3 договора купли-продажи от 08 июня 2009 года предусмотрено, что уплата покупателем денежной суммы, указанной в подпункте 1.4 настоящего договора выплачивается в два этапа. При этом аванс в размере ** рублей выплачивается покупателем продавцу перед представлением настоящего договора для государственной регистрации в Управление Федеральной регистрационной службы по Республике Тыва. Оставшаяся сумма в размере ** рублей выплачивается покупателем продавцу в течение трех банковских дней после государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру в Управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Тыва.
В суде апелляционной инстанции ответчица Э. пояснила суду о том, что денежные средства по договору купли-продажи спорной квартиры в размере 1 035 000 рублей от истицы она не получала, материалы дела такие доказательства не содержат.
Учитывая изложенное, судебная коллегия считает, что отсутствуют основания для отобрания этой квартиры у ответчицы путем ее выселения и передачи ее истице.
Доводы ответчицы Э. о пропуске истицей срока исковой давности для обращения в суд судебная коллегия во внимание не принимает, так как об этом не было заявлено в суде первой инстанции.
В связи с чем решение суда первой инстанции нельзя признать законным и обоснованным, в силу пп. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ оно подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.
Руководствуясь ст. ст. 328, 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Кызылского городского суда Республики Тыва от 20 февраля 2013 года отменить и принять новое решение следующего содержания:
"В удовлетворении исковых требований М.А. к Э. о выселении отказать".
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.
Мотивированное апелляционное определение изготовлено 29 августа 2013 года.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ ТЫВА ОТ 27.08.2013 ПО ДЕЛУ N 33-847/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТЫВА
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 августа 2013 г. по делу N 33-847/2013
Судья: Шулуу Л.К.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Тыва в составе:
председательствующего Чикашовой М.Н.,
судей Железняковой С.А., Куулар Л.Д.
при секретаре М.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Железняковой С.А. гражданское дело по исковому заявлению М.А. к Э. об истребовании имущества из чужого незаконного владения путем выселения по апелляционной жалобе Э. на решение Кызылского городского суда Республики Тыва от 20 февраля 2013 года,
с участием ответчицы Э., представителя ответчицы М.М.М.,
установила:
М.А. обратилась в суд с иском к Э. о выселении, указывая на то, что 08 июня 2009 года между истицей и ответчицей был заключен договор купли-продажи квартиры N, находящейся по адресу: **. 11 июня 2009 года договор купли-продажи квартиры был соответствующим образом зарегистрирован и истица приобрела право собственности на данное имущество. В 2011 году М.А. устно обратилась к ответчице с предложением добровольно выселиться из принадлежащей ей, но занимаемой ответчицей квартиры, однако ответчица ответила отказом. После этого истица простым письмом без уведомления направила в адрес ответчицы требование о выселении. Ответ на это требование истица не получила и тогда в 2012 году она в присутствии свидетеля М.М.К. в очередной раз передала ответчице свое письменное требование о добровольном выселении, в очередной раз получила отказ. Основанием для подачи иска служит ч. 1 ст. 35 ЖК РФ и ст. 301 ГК РФ, а предметом данного иска является требование о выселении недобросовестного владельца Э. из **, в связи с прекращением у нее права пользования жилым помещением. Просила выселить недобросовестного владельца, Э. из **, в связи с прекращением права пользования жилым помещением и этим реализовать законное право собственника истребовать принадлежащее ей на законном основании имущество из чужого незаконного владения.
Решением Кызылского городского суда Республики Тыва от 20 февраля 2013 года исковые требования М.А. удовлетворены. Суд истребовал из незаконного владения Э. в пользу М.А. квартиру по адресу: **, путем выселения Э.
Не согласившись с решением суда, ответчица Э. подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить и принять новое решение об отказе в иске, ссылаясь на то, что выводы суда являются преждевременными. Ввиду болезненного состояния она не смогла надлежащим образом защитить свои права в суде первой инстанции, не смогла заявить в суде ходатайство о пропуске истицей срока исковой давности на подачу иска об истребовании имущества.
В судебном заседании ответчица Э. и ее представитель по ордеру М.М.М. апелляционную жалобу поддержали по доводам, изложенным в ней, пояснили, что ответчица имеет право удерживать квартиру до полной оплаты ее стоимости истицей.
Истица М.А., ее представитель П., представители третьих лиц - ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию", Управления Федеральной службы судебных приставов по Республике Тыва - в судебное заседание не явились, хотя надлежащим образом были извещены о дате, времени и месте рассмотрения дела, ходатайств об отложении дела не представили, поэтому судебная коллегия признает их неявку неуважительной и рассматривает дело в их отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Проверив материалы дела, выслушав пояснения ответчицы и ее представителя, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом по делу установлено, что 08 июня 2009 года между М.А. и Э. был заключен договор купли-продажи квартиры **.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17 сентября 2012 года следует, что правообладателем квартиры ** является М.А. на праве собственности. Имеется обременение права - ипотека.
Решением Кызылского городского суда Республики Тыва от 10 ноября 2011 года по делу по иску открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" к М.А. о взыскании долга по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество обращено взыскание на заложенную по ипотеке квартиру, расположенную по адресу: ** путем ее продажи на публичных торгах с определением начальной продажной стоимости квартиры в ** рублей.
На основании ч. 2 ст. 237 ГК РФ право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество.
Частью 1 ст. 78 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ предусмотрено, что обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
Как установлено судебной коллегией, спорная квартира не была реализована на торгах, исполнение решения Кызылского городского суда Республики Тыва от 10 ноября 2011 года было отсрочено до 08 августа 2013 года.
Принимая решение об удовлетворении исковых требований М.А., суд первой инстанции исходил из того, что истица является собственником спорной квартиры, ответчица проживает в ней без законных оснований, в связи с чем спорная квартира подлежит истребованию из незаконного владения ответчицы путем ее выселения.
Однако судебная коллегия с таким выводом суда согласиться не может.
В силу положений ст. 46 Конституции Российской Федерации и требований ч. 1 ст. 3 ГПК РФ следует, что судебная защита прав гражданина возможна только в случае реального нарушения его прав, свобод или законных интересов, а способ защиты права должен соответствовать по содержанию нарушенному праву и характеру нарушения.
Истицей по настоящему делу было заявлено требование о выселении ответчицы на основании ст. 301 ГК РФ и ч. 1 ст. 35 ЖК РФ в связи с тем, что последняя утратила право пользования спорной квартирой.
В п. 34 постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 года N 10/22 указано, что спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения. В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ.
Наличие между истицей и ответчицей договорных отношений исключает право истицы на использование вещно-правового способа защиты, предусмотренного положениями ст. 301 ГК РФ, а также положениями ч. 1 ст. 35 ЖК РФ.
В рассматриваемом случае подлежат применению положения статей 398, 463, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие обязательственные отношения сторон, основанные на договоре купли-продажи, и устанавливающие специальные последствия неисполнения продавцом обязанности по передаче проданной вещи.
Согласно ч. 1 ст. 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В силу п. 2 ст. 463 ГК РФ при отказе продавца передать индивидуально-определенную вещь покупатель вправе предъявить продавцу требования, предусмотренные статьей 398 настоящего Кодекса.
Положениями ст. 398 ГК РФ предусмотрено, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях.
Между тем, как следует из договора купли-продажи спорной квартиры от 08 июня 2009 года, заключенного между М.А. (покупатель) и Э. (продавец), продавец имеет право удерживать продаваемую квартиру от передачи покупателю во владение до ее полной оплаты (п. 4.2.2).
В соответствии с ч. 1 ст. 359 ГК РФ кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.
Пунктом 3.1.3 договора купли-продажи от 08 июня 2009 года предусмотрено, что уплата покупателем денежной суммы, указанной в подпункте 1.4 настоящего договора выплачивается в два этапа. При этом аванс в размере ** рублей выплачивается покупателем продавцу перед представлением настоящего договора для государственной регистрации в Управление Федеральной регистрационной службы по Республике Тыва. Оставшаяся сумма в размере ** рублей выплачивается покупателем продавцу в течение трех банковских дней после государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру в Управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Тыва.
В суде апелляционной инстанции ответчица Э. пояснила суду о том, что денежные средства по договору купли-продажи спорной квартиры в размере 1 035 000 рублей от истицы она не получала, материалы дела такие доказательства не содержат.
Учитывая изложенное, судебная коллегия считает, что отсутствуют основания для отобрания этой квартиры у ответчицы путем ее выселения и передачи ее истице.
Доводы ответчицы Э. о пропуске истицей срока исковой давности для обращения в суд судебная коллегия во внимание не принимает, так как об этом не было заявлено в суде первой инстанции.
В связи с чем решение суда первой инстанции нельзя признать законным и обоснованным, в силу пп. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ оно подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.
Руководствуясь ст. ст. 328, 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Кызылского городского суда Республики Тыва от 20 февраля 2013 года отменить и принять новое решение следующего содержания:
"В удовлетворении исковых требований М.А. к Э. о выселении отказать".
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.
Мотивированное апелляционное определение изготовлено 29 августа 2013 года.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)