Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08 октября 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 14 октября 2013 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Бухтояровой Л.В.,
судей Большаковой О.А., Максимовой М.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гуськовой Д.Е.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Технология комфорта" на решение Арбитражного суда Владимирской области от 28.06.2013 по делу N А11-507/2013, принятое судьей Мальковой Д.Г., по иску общества с ограниченной ответственностью "Технология комфорта" (ОГРН 1057749637439, ИНН 7727563802), Владимирская область, г. Кольчугино, к администрации города Кольчугино (ОГРН 1063326000616, ИНН 3306010273), Владимирская область, г. Кольчугино, о признании незаконным одностороннего изменения договоров аренды от 01.01.2008 N 14,15.
В судебном заседании приняли участие представители:
- от общества с ограниченной ответственностью "Технология комфорта" - Ионова А.В. на основании доверенности от 17.11.2013 (сроком действия до 13.11.2014), Фендык Н.И. на основании доверенности от 01.12.2011 (сроком действия до 13.11.2014);
- от администрации города Кольчугино - Шустрова Е.Н. на основании доверенности от 13.05.2011 N АДМ 01-26/203 (сроком действия 3 года), Белякова Е.В. на основании доверенности от 06.08.2013 N АДМ 01-31/387 (сроком действия 1 год).
Общество с ограниченной ответственностью "Технология комфорта" обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с иском к администрации города Кольчугино о признании незаконным одностороннего изменения договоров аренды от 01.01.2008 N 14,15 в части установления арендной платы за пользование недвижимым имуществом в размере 13 798 694 руб. 32 коп. или 1 149 807 руб. 86 коп. в месяц, за пользование движимым имуществом в размере 750 016 руб. 95 коп. или 62 501 руб. 41 коп. в месяц, изложенного в уведомлении от 29.12.2011 N АДМ 01-31/675, на основании статей 450 - 452, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решением от 28.06.2013 Арбитражный суд Владимирской области отказал истцу в удовлетворении заявленных требований.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, общество с ограниченной ответственностью "Технология комфорта" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило отменить данный судебный акт в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильным применением норм материального и процессуального права.
По мнению заявителя жалобы, необоснован вывод суда первой инстанции о том, что при заключении договоров аренды от 01.01.2008 N 14,15 сторонами спора не согласована формула расчета арендной платы ввиду ее отсутствия в содержании договоров и приложений к ним, поскольку размер арендной платы по спорным договорам установлен в соответствии с приложением N 2 по формуле, определяемой посредством подсчета численных значений существующих коэффициентов. Таким образом, при заключении договоров аренды с учетом дополнительного соглашения от 19.06.2009 стороны согласовали формулу определения размера арендной платы за муниципальное имущество (перечень коэффициентов, участвующих в расчете), данная формула после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому ее изменение возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявитель полагает, что системное толкование условий договоров аренды не предусматривает возможности изменения в одностороннем порядке одновременно утвержденной формулы порядка расчета арендной платы и численного значения коэффициентов. Также судом не дана оценка тому обстоятельству, что при смене собственника у ответчика не имелось оснований для применения методики расчета арендной платы г. Кольчугино. Кроме того, истец был лишен права предоставить доказательства злоупотребления ответчиком своих прав, поскольку ему отказано в удовлетворении ходатайства о назначении судебно-экономической экспертизы ввиду отсутствия процессуальных оснований, предусмотренных статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Администрация города Кольчугино в отзыве на апелляционную жалобу от 07.10.2013 N 2043-01-31 указала, что обжалуемый судебный акт является законным, обоснованным и соответствующим требованиям действующего законодательства, в связи с чем просила оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. При этом пояснила, что дополнительные соглашения от 19.06.2009 к спорным договорам аренды подписаны без каких-либо возражений и не оспорены сторонами. Таким образом, новые условия договоров аренды о порядке расчета размера арендной платы были приняты арендатором. Учитывая, что методика расчета арендной платы условиями договора не определялась, а лишь был установлен размер арендной платы, арендодатель имел основания для изменения размера арендной платы в одностороннем порядке.
Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены данного судебного акта.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.01.2008 администрация Кольчугинского района (арендодатель) и ООО "Технология комфорта" (арендатор) заключили договоры N 14 и 15 аренды объектов недвижимости и движимых объектов системы коммунальной инфраструктуры, находящихся в муниципальной собственности Кольчугинского района.
Порядок внесения и размер арендной платы стороны согласовали в разделе 2 договоров. В соответствии с пунктом 2.1 договоров за арендуемое имущество арендатор уплачивает арендную плату согласно прилагаемым расчетам (приложение N 2), являющихся неотъемлемой частью договора. Согласно пункту 2.2 договоров арендная плата вносится арендатором арендодателю безналичными средствами в бюджет Кольчугинского района ежемесячно не позднее 5-го числа месяца, следующего за месяцем, за который производится расчет.
В пункте 2.2 также согласовано, что с 01.01.2009 по 31.12.2022 арендная плата устанавливается ежегодно на основании принимаемых органом местного самоуправления Кольчугинского района нормативов, в соответствии с которыми арендодателем составляется новый расчет арендной платы и направляется арендатору с письменным уведомлением. Размер арендной платы считается измененным со дня получения арендатором нового расчета арендной платы.
Постановлением Губернатора Владимирской области от 27.04.2009 N 341 "О разграничении имущества, находящегося в муниципальной собственности между муниципальным образованием "Кольчугинский район" и муниципальным образованием "Город Кольчугино" в соответствии с Законом Владимирской области от 10.04.2006 N 39-ОЗ "О порядке разграничения имущества, находящегося в муниципальной собственности, между муниципальными образованиями Владимирской области" предписано передать в собственность муниципального образования "Город Кольчугино" от муниципального образования "Кольчугинский район" объекты коммунальной инфраструктуры.
Впоследствии, 19.06.2009, администрация города Кольчугино и ООО "Технология комфорта" подписали дополнительные соглашения к договорам аренды от 01.08.2008 N 14 и 15, по условиям которых арендодателем по договорам выступает администрация города Кольчугино.
Согласно пункту 4 дополнительных соглашений арендная плата вносится арендатором арендодателю безналичными средствами в бюджет города Кольчугино ежемесячно не позднее 5-го числа месяца, следующего за месяцем, за который производится расчет, в сумме: с 19.06.2009 по 31.12.2009 - 796 988 руб. 04 коп. (за недвижимое имущество) и 55 571 руб. 46 коп. (за объекты движимого имущества); 01.01.2010 по 31.12.2022 арендная плата устанавливается ежегодно на основании принимаемых органом местного самоуправления города Кольчугино нормативов, в соответствии с которыми арендодателем составляется новый расчет арендной платы и направляется арендатору с письменным уведомлением.
Уведомлением от 29.12.2011 N АДМ 01-31/675, адресованным ООО "Технология комфорта", администрация города Кольчугино направила два экземпляра расчетов арендной платы на 2012 год за пользование муниципальным имуществом, составляющим систему теплового хозяйства города Кольчугино, к договорам аренды от 01.08.2008 N 14 и 15.
Полагая, что администрация города Кольчугино в одностороннем порядке изменила условия договоров аренды от 01.08.2008 N 14 и N 15 в части определения порядка расчета размера арендной платы за пользование имуществом на 2012 год путем введения в расчет новых составляющих и исключения существующих коэффициентов, а также изменения численного значения существующих коэффициентов, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении заявленных требований исходя из того, что изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Проанализировав материалы дела и доводы сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации), при этом имеет место встречное исполнение обязательств, по которому у арендатора возникает обязанность по внесению арендных платежей после исполнения арендодателем обязательства по предоставлению объекта найма.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата вносится своевременно. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.
В соответствии с пунктом 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы в договоре аренды может быть установлен, в частности, в виде платежей, вносимых периодически или единовременно, а также может предусматриваться сочетание различных способов определения арендной платы. В связи с этим допускается установление арендной платы таким образом, когда государственное регулирование относится лишь к одному или нескольким элементам предусмотренного в договоре порядка определения размера арендной платы, при этом другие элементы платы определяются по результатам торгов, если это не противоречит порядку проведения торгов, установленному в соответствии с федеральным законом. Так, не является регулируемой та часть арендной платы, которая в соответствии с условиями торгов на право заключения договора аренды подлежит внесению дополнительно к периодическим платежам и размер которой определяется по результатам этих торгов. При этом размер другой части арендной платы, которая согласно договору аренды, заключенному по результатам таких торгов, подлежит внесению периодически, может определяться по правилам о регулируемой арендной плате.
В пункте 20 постановления N 73 в новой редакции разъяснен порядок изменения размера арендной платы, которая не является регулируемой, но в отношении нее публично-правовым образованием установлены правила (принят нормативный правовой акт), которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого образования.
Указанные акты регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим это управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды, если это предусмотрено в самом договоре.
Если стороны распространили действие такого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет условию договора. Если при этом стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.
В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Исходя из анализа пункта 2.2 договоров от 01.08.2008 N 14, 15 в редакции дополнительных соглашений от 19.06.2009 сторонами определено ежегодное установление арендной платы на основании принимаемых органом местного самоуправления города Кольчугино нормативов, в соответствии с которыми арендодателем составляется новый расчет арендной платы и направляется арендатору с письменным уведомлением.
В силу пунктов 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Протолковав условия договора в части порядка изменения размера арендной платы (пункт 2.2 договоров от 01.08.2008 N 14, 15 в редакции дополнительных соглашений от 19.06.2009) по правилам, предусмотренным в статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции правомерно установил, что арендодатель был наделен полномочиями по изменению арендной платы в одностороннем порядке на основании опубликованных нормативно-правовых актов города Кольчугино, определяющих соответствующие нормативы для расчета арендной платы.
В рассматриваемой ситуации изменение размера арендной платы в результате принятия муниципальным образованием города Кольчугино нормативного акта не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора и не требует заключения специального дополнительного соглашения к нему.
Довод заявителя жалобы о том, что изменение арендной платы в данном случае возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, не соответствует нормам права и установленным по делу фактическим обстоятельствам.
Ссылка заявителя жалобы на то, что системное толкование условий договоров аренды не предусматривает возможности изменения в одностороннем порядке одновременно утвержденной формулы порядка расчета арендной платы и численного значения коэффициентов, подлежит отклонению по вышеизложенным основаниям.
Указание заявителя на судебную практику не принимается во внимание ввиду различных фактических обстоятельств дела.
Ссылка заявителя жалобы на то, что общество было лишено права на предоставление доказательств злоупотребления ответчиком своих прав, поскольку судом отказано в ходатайстве о назначении судебно-экономической экспертизы ввиду отсутствия процессуальных оснований, предусмотренных статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежит отклонению. Оснований для признания необоснованного отказа суда в назначении судебно-экономической экспертизы судом апелляционной инстанции не установлено.
Следует отметить, что ходатайство о назначении судебно-экономической экспертизы по вопросу установления соответствия увеличения арендной платы изменению среднерыночных арендных ставок за аренду аналогичного имущества на территории Владимирской области в 2011 году в нарушение требований статей 135, 136 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявлено в ходе судебного разбирательства и заявителем документально не подтверждено.
В порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка.
Исходя из изложенного, суд первой инстанции правомерно отказал истцу в удовлетворении заявленных требований.
Иные аргументы заявителя апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции, однако они признаются несостоятельными, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта и не подтверждаются материалами дела.
Оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Владимирской области от 28.06.2013 по делу N А11-507/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Технология комфорта" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.10.2013 ПО ДЕЛУ N А11-507/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 октября 2013 г. по делу N А11-507/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 08 октября 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 14 октября 2013 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Бухтояровой Л.В.,
судей Большаковой О.А., Максимовой М.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гуськовой Д.Е.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Технология комфорта" на решение Арбитражного суда Владимирской области от 28.06.2013 по делу N А11-507/2013, принятое судьей Мальковой Д.Г., по иску общества с ограниченной ответственностью "Технология комфорта" (ОГРН 1057749637439, ИНН 7727563802), Владимирская область, г. Кольчугино, к администрации города Кольчугино (ОГРН 1063326000616, ИНН 3306010273), Владимирская область, г. Кольчугино, о признании незаконным одностороннего изменения договоров аренды от 01.01.2008 N 14,15.
В судебном заседании приняли участие представители:
- от общества с ограниченной ответственностью "Технология комфорта" - Ионова А.В. на основании доверенности от 17.11.2013 (сроком действия до 13.11.2014), Фендык Н.И. на основании доверенности от 01.12.2011 (сроком действия до 13.11.2014);
- от администрации города Кольчугино - Шустрова Е.Н. на основании доверенности от 13.05.2011 N АДМ 01-26/203 (сроком действия 3 года), Белякова Е.В. на основании доверенности от 06.08.2013 N АДМ 01-31/387 (сроком действия 1 год).
Общество с ограниченной ответственностью "Технология комфорта" обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с иском к администрации города Кольчугино о признании незаконным одностороннего изменения договоров аренды от 01.01.2008 N 14,15 в части установления арендной платы за пользование недвижимым имуществом в размере 13 798 694 руб. 32 коп. или 1 149 807 руб. 86 коп. в месяц, за пользование движимым имуществом в размере 750 016 руб. 95 коп. или 62 501 руб. 41 коп. в месяц, изложенного в уведомлении от 29.12.2011 N АДМ 01-31/675, на основании статей 450 - 452, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решением от 28.06.2013 Арбитражный суд Владимирской области отказал истцу в удовлетворении заявленных требований.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, общество с ограниченной ответственностью "Технология комфорта" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило отменить данный судебный акт в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильным применением норм материального и процессуального права.
По мнению заявителя жалобы, необоснован вывод суда первой инстанции о том, что при заключении договоров аренды от 01.01.2008 N 14,15 сторонами спора не согласована формула расчета арендной платы ввиду ее отсутствия в содержании договоров и приложений к ним, поскольку размер арендной платы по спорным договорам установлен в соответствии с приложением N 2 по формуле, определяемой посредством подсчета численных значений существующих коэффициентов. Таким образом, при заключении договоров аренды с учетом дополнительного соглашения от 19.06.2009 стороны согласовали формулу определения размера арендной платы за муниципальное имущество (перечень коэффициентов, участвующих в расчете), данная формула после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому ее изменение возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявитель полагает, что системное толкование условий договоров аренды не предусматривает возможности изменения в одностороннем порядке одновременно утвержденной формулы порядка расчета арендной платы и численного значения коэффициентов. Также судом не дана оценка тому обстоятельству, что при смене собственника у ответчика не имелось оснований для применения методики расчета арендной платы г. Кольчугино. Кроме того, истец был лишен права предоставить доказательства злоупотребления ответчиком своих прав, поскольку ему отказано в удовлетворении ходатайства о назначении судебно-экономической экспертизы ввиду отсутствия процессуальных оснований, предусмотренных статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Администрация города Кольчугино в отзыве на апелляционную жалобу от 07.10.2013 N 2043-01-31 указала, что обжалуемый судебный акт является законным, обоснованным и соответствующим требованиям действующего законодательства, в связи с чем просила оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. При этом пояснила, что дополнительные соглашения от 19.06.2009 к спорным договорам аренды подписаны без каких-либо возражений и не оспорены сторонами. Таким образом, новые условия договоров аренды о порядке расчета размера арендной платы были приняты арендатором. Учитывая, что методика расчета арендной платы условиями договора не определялась, а лишь был установлен размер арендной платы, арендодатель имел основания для изменения размера арендной платы в одностороннем порядке.
Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены данного судебного акта.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.01.2008 администрация Кольчугинского района (арендодатель) и ООО "Технология комфорта" (арендатор) заключили договоры N 14 и 15 аренды объектов недвижимости и движимых объектов системы коммунальной инфраструктуры, находящихся в муниципальной собственности Кольчугинского района.
Порядок внесения и размер арендной платы стороны согласовали в разделе 2 договоров. В соответствии с пунктом 2.1 договоров за арендуемое имущество арендатор уплачивает арендную плату согласно прилагаемым расчетам (приложение N 2), являющихся неотъемлемой частью договора. Согласно пункту 2.2 договоров арендная плата вносится арендатором арендодателю безналичными средствами в бюджет Кольчугинского района ежемесячно не позднее 5-го числа месяца, следующего за месяцем, за который производится расчет.
В пункте 2.2 также согласовано, что с 01.01.2009 по 31.12.2022 арендная плата устанавливается ежегодно на основании принимаемых органом местного самоуправления Кольчугинского района нормативов, в соответствии с которыми арендодателем составляется новый расчет арендной платы и направляется арендатору с письменным уведомлением. Размер арендной платы считается измененным со дня получения арендатором нового расчета арендной платы.
Постановлением Губернатора Владимирской области от 27.04.2009 N 341 "О разграничении имущества, находящегося в муниципальной собственности между муниципальным образованием "Кольчугинский район" и муниципальным образованием "Город Кольчугино" в соответствии с Законом Владимирской области от 10.04.2006 N 39-ОЗ "О порядке разграничения имущества, находящегося в муниципальной собственности, между муниципальными образованиями Владимирской области" предписано передать в собственность муниципального образования "Город Кольчугино" от муниципального образования "Кольчугинский район" объекты коммунальной инфраструктуры.
Впоследствии, 19.06.2009, администрация города Кольчугино и ООО "Технология комфорта" подписали дополнительные соглашения к договорам аренды от 01.08.2008 N 14 и 15, по условиям которых арендодателем по договорам выступает администрация города Кольчугино.
Согласно пункту 4 дополнительных соглашений арендная плата вносится арендатором арендодателю безналичными средствами в бюджет города Кольчугино ежемесячно не позднее 5-го числа месяца, следующего за месяцем, за который производится расчет, в сумме: с 19.06.2009 по 31.12.2009 - 796 988 руб. 04 коп. (за недвижимое имущество) и 55 571 руб. 46 коп. (за объекты движимого имущества); 01.01.2010 по 31.12.2022 арендная плата устанавливается ежегодно на основании принимаемых органом местного самоуправления города Кольчугино нормативов, в соответствии с которыми арендодателем составляется новый расчет арендной платы и направляется арендатору с письменным уведомлением.
Уведомлением от 29.12.2011 N АДМ 01-31/675, адресованным ООО "Технология комфорта", администрация города Кольчугино направила два экземпляра расчетов арендной платы на 2012 год за пользование муниципальным имуществом, составляющим систему теплового хозяйства города Кольчугино, к договорам аренды от 01.08.2008 N 14 и 15.
Полагая, что администрация города Кольчугино в одностороннем порядке изменила условия договоров аренды от 01.08.2008 N 14 и N 15 в части определения порядка расчета размера арендной платы за пользование имуществом на 2012 год путем введения в расчет новых составляющих и исключения существующих коэффициентов, а также изменения численного значения существующих коэффициентов, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении заявленных требований исходя из того, что изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Проанализировав материалы дела и доводы сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации), при этом имеет место встречное исполнение обязательств, по которому у арендатора возникает обязанность по внесению арендных платежей после исполнения арендодателем обязательства по предоставлению объекта найма.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата вносится своевременно. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.
В соответствии с пунктом 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы в договоре аренды может быть установлен, в частности, в виде платежей, вносимых периодически или единовременно, а также может предусматриваться сочетание различных способов определения арендной платы. В связи с этим допускается установление арендной платы таким образом, когда государственное регулирование относится лишь к одному или нескольким элементам предусмотренного в договоре порядка определения размера арендной платы, при этом другие элементы платы определяются по результатам торгов, если это не противоречит порядку проведения торгов, установленному в соответствии с федеральным законом. Так, не является регулируемой та часть арендной платы, которая в соответствии с условиями торгов на право заключения договора аренды подлежит внесению дополнительно к периодическим платежам и размер которой определяется по результатам этих торгов. При этом размер другой части арендной платы, которая согласно договору аренды, заключенному по результатам таких торгов, подлежит внесению периодически, может определяться по правилам о регулируемой арендной плате.
В пункте 20 постановления N 73 в новой редакции разъяснен порядок изменения размера арендной платы, которая не является регулируемой, но в отношении нее публично-правовым образованием установлены правила (принят нормативный правовой акт), которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого образования.
Указанные акты регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим это управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды, если это предусмотрено в самом договоре.
Если стороны распространили действие такого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет условию договора. Если при этом стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.
В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Исходя из анализа пункта 2.2 договоров от 01.08.2008 N 14, 15 в редакции дополнительных соглашений от 19.06.2009 сторонами определено ежегодное установление арендной платы на основании принимаемых органом местного самоуправления города Кольчугино нормативов, в соответствии с которыми арендодателем составляется новый расчет арендной платы и направляется арендатору с письменным уведомлением.
В силу пунктов 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Протолковав условия договора в части порядка изменения размера арендной платы (пункт 2.2 договоров от 01.08.2008 N 14, 15 в редакции дополнительных соглашений от 19.06.2009) по правилам, предусмотренным в статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции правомерно установил, что арендодатель был наделен полномочиями по изменению арендной платы в одностороннем порядке на основании опубликованных нормативно-правовых актов города Кольчугино, определяющих соответствующие нормативы для расчета арендной платы.
В рассматриваемой ситуации изменение размера арендной платы в результате принятия муниципальным образованием города Кольчугино нормативного акта не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора и не требует заключения специального дополнительного соглашения к нему.
Довод заявителя жалобы о том, что изменение арендной платы в данном случае возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, не соответствует нормам права и установленным по делу фактическим обстоятельствам.
Ссылка заявителя жалобы на то, что системное толкование условий договоров аренды не предусматривает возможности изменения в одностороннем порядке одновременно утвержденной формулы порядка расчета арендной платы и численного значения коэффициентов, подлежит отклонению по вышеизложенным основаниям.
Указание заявителя на судебную практику не принимается во внимание ввиду различных фактических обстоятельств дела.
Ссылка заявителя жалобы на то, что общество было лишено права на предоставление доказательств злоупотребления ответчиком своих прав, поскольку судом отказано в ходатайстве о назначении судебно-экономической экспертизы ввиду отсутствия процессуальных оснований, предусмотренных статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежит отклонению. Оснований для признания необоснованного отказа суда в назначении судебно-экономической экспертизы судом апелляционной инстанции не установлено.
Следует отметить, что ходатайство о назначении судебно-экономической экспертизы по вопросу установления соответствия увеличения арендной платы изменению среднерыночных арендных ставок за аренду аналогичного имущества на территории Владимирской области в 2011 году в нарушение требований статей 135, 136 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявлено в ходе судебного разбирательства и заявителем документально не подтверждено.
В порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка.
Исходя из изложенного, суд первой инстанции правомерно отказал истцу в удовлетворении заявленных требований.
Иные аргументы заявителя апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции, однако они признаются несостоятельными, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта и не подтверждаются материалами дела.
Оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Владимирской области от 28.06.2013 по делу N А11-507/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Технология комфорта" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
Л.В.БУХТОЯРОВА
Л.В.БУХТОЯРОВА
Судьи
О.А.БОЛЬШАКОВА
М.А.МАКСИМОВА
О.А.БОЛЬШАКОВА
М.А.МАКСИМОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)