Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03 апреля 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 22 апреля 2013 года
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Н.В. Клочковой,
судей С.И. Юдина, А.В. Макарцева,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Золотухиной Ю.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ответчика ИП Калининой О.Э. на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 26 ноября 2012 года по делу N А78-7460/2012 по иску закрытого акционерного общества "Развлекательный комплекс "Забайкалье" к индивидуальному предпринимателю Калининой Ольге Эдуардовне о взыскании 285 898 рублей 68 копеек (суд первой инстанции: судья Перевалова Е.А.),
при участии в судебном заседании:
- от истца ЗАО "РК "Забайкалье" (ОГРН 1117536000890; 672000, Чита Город, Ленинградская Улица, 36): Жирякова С.Ю. - представитель (доверенность от 01.03.2013), Лю Ю.И. - представитель (доверенность от 01.03.2013);
- от ответчика ИП Калининой О.Э. (ОГРН 305753610100090; г. Чита): не явился, извещен;
закрытое акционерное общество "Развлекательный комплекс "Забайкалье" (далее - истец, ЗАО "РК "Забайкалье") обратилось в Арбитражный суд Забайкальского края с исковыми требованиями, увеличенными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к индивидуальному предпринимателю Калининой Ольге Эдуардовне (далее - ответчик, ИП Калинина О.Э.) о взыскании суммы задолженности по арендной плате за июнь 2012 года в размере 280 310 руб. по договору аренды N 006/2011/азс от 01 ноября 2011 года, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 5 588 руб. 68 коп. за период с 11 июня 2012 года по 06 сентября 2012 года.
Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 26 ноября 2012 года иск удовлетворен. Кроме того, с ИП Калининой О.Э. в пользу ЗАО "РК "Забайкалье" взысканы расходы по уплате госпошлины в размере 8 717 руб. 97 коп., ЗАО "РК "Забайкалье" из федерального бюджета возвращена излишне уплаченная госпошлина в размере 847 руб. 03 коп. Как следует из судебного акта, основанием для удовлетворения иска послужил вывод суда о том, что ответчик в июне 2012 года пользовался арендованным имуществом, однако в установленный договором срок арендную плату не внес. Суд руководствовался статьями 8, 58, 129, 131, 218, 309, 310, 395, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
ИП Калинина О.Э., не согласившись с решением суда, подала апелляционную жалобу, ставит вопрос о его отмене в связи с неправильным применением норм материального и процессуального права, неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, просит производство по делу прекратить.
Ответчик считает договор аренды 006 /2011/ азс от 01 ноября 2011 года незаключенным, в связи с тем, что он является смешанным, предусматривающим аренду помещений (объектов) и аренду имущества (оборудования и оборотных средств), перечень которого не согласован и акт приема-передачи которого отсутствует. Полагает, что основной долг по незаключенному договору не может быть взыскан, а при заключенности договора аренды помещений не могла быть взыскана арендная плата в установленном договором размере.
По мнению ответчика, нарушение норм процессуального права и неполнота выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела, выразились в отказе в удовлетворении ходатайства о допросе свидетеля и истребовании подлинника технического паспорта недвижимого имущества - ресторана, необходимого для того, чтобы доказать оплату арендной платы за одно из помещений по спорному договору и по договору N 005/2011/азс.
Стороны о времени и месте судебного заседания были уведомлены надлежащим образом. Ответчик в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении апелляционной жалобы в его отсутствие.
В судебном заседании 27 марта 2013 года был объявлен перерыв до 03 апреля 2013 года до 16 часов 10 минут, объявление о перерыве размещено на официальном сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет.
После перерыва ответчик в судебное заседание не явился.
Представители истца в судебном заседании не согласились с доводами апелляционной жалобы, просили решение оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.
Руководствуясь частью 1 статьи 123, частью 3 статьи 156 и статьей 266 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенного ответчика.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив доводы апелляционной жалобы, материалы дела, выслушав представителей истца и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что истец ЗАО "РК "Забайкалье" (арендодатель) и ИП Калинина О.Э. (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения N 006/2011/азс от 01 ноября 2011 года, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору за плату в аренду, а арендатор принимает, расположенные по адресу: город Чита, Центральный административный район, ул. Ленинградская, 36, - объекты: часть нежилого помещения - ресторан (помещение 1/13 на 1 и 2 этажах общей площадью 356 кв. м, (Схема расположения Приложение N 1); часть производственного помещения ресторана (помещение 1/14, 2 этаж, общей площадью 148,9 кв. м, (Схема расположения Приложение N 2); часть нежилого помещения - зал игровых автоматов (культурно-зрелищное, помещение 1/15, 3 этаж, общей площадью 59,1 кв. м, (Схема расположения Приложение N 3). Арендодатель на момент подписания договора передал Арендатору в аренду имущество, оборудование и оборотные средства, находящиеся в объектах, и необходимые для работы кондитерского цеха ресторана (имущество) (пункты 1.1, 1.1.1, 1.1.2, 1.1.3, 1.3 договора).
Договор вступает в силу с 01 ноября 2011 года и действует до 30 сентября 2012 года (пункт 2.1 договора).
Арендатор уплачивает арендодателю арендную плату за объекты и имущество в размере 280 310 руб. ежемесячно не позднее 10-го числа текущего месяца на расчетный счет арендодателя (пункты 3.1, 3.3 договора).
Согласно пункту 12.1 договора, договор является одновременно актом приема-передачи Объектов, указанных в п. 1.1 договора. На момент подписания договора, объекты, указанные в п. 1.1., арендатором осмотрены, о имеющихся недостатках арендатор уведомлен; объекты находятся в хорошем техническом и санитарном состоянии, арендатор не имеет претензий к арендодателю по техническому и санитарному состоянию объектов (пункты 12.2, 12.3 договора).
Дополнительным соглашением от 13 июня 2012 года договор N 006/2011/азс от 01 ноября 2011 года расторгнут по обоюдному согласию с 01 июля 2012 года.
Ссылаясь на неоплату ответчиком арендной платы договору за июнь 2012 года ЗАО "РК "Забайкалье" обратился в суд с настоящим иском.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о незаключенности договора в связи с несогласованием перечня имущества (оборудования и оборотных средств) и отсутствием акта его приема-передачи, апелляционный суд отклоняет как несостоятельные, в силу следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно пункту 2 статьи 433 ГК РФ если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).
Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ).
К отношениям сторон по аренде помещений применяются нормы, регулирующие аренду зданий и сооружений (§4 главы 34 ГК РФ).
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статья 650 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным (пункт 1 статьи 654 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Апелляционный суд считает, что условие об объекте аренды по спорному договору сторонами согласовано, и арендованное имущество ответчику передано.
Приложениями N 1, N 2, N 1 к договору аренды N 006/2011/азс от 01 ноября 2011 года являются выписки из технических паспортов нежилых помещений соответственно: 1/13 (ресторана), 1/14 (производственного помещения ресторана), 1/15 (зала игровых автоматов), - в которых отражены состав и наименование, площадь и месторасположение арендуемых помещений в здании по адресу: г. Чита, ул. Ленинградская, 36.
На момент заключения спорного договора, указанные помещений находились в фактическом владении и пользовании ответчика, поскольку были переданы ему по передаточному акту N 1 от 30 декабря 2008 года по заключенному ранее сторонами договору аренды нежилых помещений и имущества N 35/азс от 30 декабря 2008 года. Доказательства возврата арендатором арендодателю указанных помещений в материалах дела отсутствуют. В пункте 12.1 спорного договора стороны указали, что договор является одновременно и актом приема-передачи объектов (нежилых помещений). Кроме того, в аренду было передано оборудование и оборотные средства, находящиеся в указанных нежилых помещениях и необходимое для работы кондитерского цеха ресторана (пункт 1.3 договора). Помещения кондитерского цеха были переданы истцом ответчику в аренду по другому договору N 005/2011/азс от 01 ноября 2011 года.
Оба договора подписаны ответчиком без разногласий, с ноября 2011 года по июнь 2012 года ответчик использовал по назначению нежилые помещения и имущество, полученное им в натуре от истца, вносил арендную плату в установленном договором размере, что свидетельствует об отсутствии у него неопределенности относительно предмета и объектов аренды. Спорный договор составлен в письменной форме в виде одного документа и подписан сторонами, размер арендной платы договором определен.
Таким образом, спорный договор содержит все существенные условия договора аренды, доказательства передачи арендодателем арендатору объектов аренды в материалах дела также имеются, следовательно, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что спорный договор аренды является заключенным.
Доводы апелляционной жалобы о нарушении судом первой инстанции норм процессуального права и неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, апелляционный суд отклоняет как необоснованные.
В силу статьи 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 161 ГК РФ сделки юридических лиц между собой должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения. Согласно пункту 1 статья 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.
Таким образом, условия спорного договора не могут подтверждаться свидетельскими показаниями, в связи с чем суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении ходатайства ответчика о допросе свидетеля Сенотрусовой Е.Н.
Оценив и сопоставив условия договоров N 006/2011/азс от 01 ноября 2011 года и N 005/2011/азс от 01 ноября 2011 года с иными доказательствами по делу, суд апелляционной инстанции не усматривает, что объектами аренды по указанным договорам являлись одни и те же помещения нежилого помещения N 1/13, расположенные на 1 этаже.
Согласно Приложению N 1 к договору N 006/2011/азс от 01 ноября 2011 года в аренду переданы помещения нежилого помещения N 1/13, расположенные на 1 этаже: лестничная клетка площадью 11,3 кв. м, помещение для отдыха площадью 1,5 кв. м, мясо-рыбный цех площадью 19,2 кв. м, коридор площадью 7,2 кв. м.
Согласно Приложению N 1 к договору N 005/2011/азс от 01 ноября 2011 года в аренду переданы помещения нежилого помещения N 1/13, расположенные на 1 этаже: коридор площадью 14,3 кв. м, кондитерский цех площадью 17,6 кв. м, кондитерский цех площадью 27,2 кв. м, кондитерский цех площадью 14,3 кв. м.
Оба договора подписаны ответчиком без разногласий, при подписании договоров все помещения ответчиком осмотрены (пункты 12.2 договоров), в течение длительного времени ответчик использовал указанные в договорах помещения по назначению и возражений по поводу того, что объектами аренды по различным договорам являлись одни и те же помещения не заявлял. При указанных обстоятельствах, основания для исследования подлинника техпаспорта на нежилое помещение N 1/13 отсутствуют.
Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В материалах дела отсутствуют и ответчиком не представлены доказательства внесения арендной платы за июнь 2012 года, в связи с чем суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование о взыскании основного долга в размере 280 310 руб.
Вместе с тем, решение в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами судом первой инстанции принято с нарушением норм материального права в связи с чем подлежит изменению на основании пункта 4 части 1 статьи 270 АПК РФ.
В соответствии с пунктом 1 статья 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
По условиям договора арендная плата перечисляется в виде авансового платежа, что не является оплатой арендной платы. Невнесение авансового платежа не может рассматриваться как пользование чужими денежными средствами, влекущее взыскание процентов в соответствии с положениями статьи 395 ГК РФ. Договором ответственность за неперечисление арендатором в установленный срок аванса за пользование арендованным имуществом не предусмотрена. В связи с этим суд первой инстанций пришел к ошибочному выводу, что проценты за пользование чужими денежными средствами подлежат взысканию с 11 июня 2012 года.
С учетом изложенного, требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами подлежит удовлетворению частично, из расчета ставки рефинансирования 8,25% годовых, установленной Центробанком РФ на дату обращения с иском в суд, за период с 01.07.2012 по 06.09.2012 (66 дней) в сумме 4 239 руб. 69 коп. (280310 руб. х 8,25%:360 дн. х 66 дн.).
В связи с частичным удовлетворением исковых требований судебные расходы сторон по уплате госпошлины истцом при подаче иска и ответчиком при подаче апелляционной жалобы подлежат распределению между сторонами в порядке абзаца 2 части 1 статьи 110 АПК РФ пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 26 ноября 2012 года по делу N А78-7460/2012 изменить, изложив резолютивную часть в следующей редакции:
"Иск удовлетворить частично.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Калининой Ольги Эдуардовны в пользу закрытого акционерного общества "Развлекательный комплекс "Забайкалье" 280 310 руб. основного долга, 4 239 руб. 69 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, 8 664 руб. 38 коп. судебных расходов по уплате госпошлины, всего - 293 214 руб. 07 коп. В остальной части в удовлетворении иска отказать.
Возвратить закрытому акционерному обществу "Развлекательный комплекс "Забайкалье" из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в размере 847 руб. 03 коп."
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия.
Председательствующий судья
Н.В.КЛОЧКОВА
Судьи
А.В.МАКАРЦЕВ
С.И.ЮДИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.04.2013 ПО ДЕЛУ N А78-7460/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 апреля 2013 г. по делу N А78-7460/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 03 апреля 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 22 апреля 2013 года
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Н.В. Клочковой,
судей С.И. Юдина, А.В. Макарцева,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Золотухиной Ю.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ответчика ИП Калининой О.Э. на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 26 ноября 2012 года по делу N А78-7460/2012 по иску закрытого акционерного общества "Развлекательный комплекс "Забайкалье" к индивидуальному предпринимателю Калининой Ольге Эдуардовне о взыскании 285 898 рублей 68 копеек (суд первой инстанции: судья Перевалова Е.А.),
при участии в судебном заседании:
- от истца ЗАО "РК "Забайкалье" (ОГРН 1117536000890; 672000, Чита Город, Ленинградская Улица, 36): Жирякова С.Ю. - представитель (доверенность от 01.03.2013), Лю Ю.И. - представитель (доверенность от 01.03.2013);
- от ответчика ИП Калининой О.Э. (ОГРН 305753610100090; г. Чита): не явился, извещен;
-
установил:
установил:
закрытое акционерное общество "Развлекательный комплекс "Забайкалье" (далее - истец, ЗАО "РК "Забайкалье") обратилось в Арбитражный суд Забайкальского края с исковыми требованиями, увеличенными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к индивидуальному предпринимателю Калининой Ольге Эдуардовне (далее - ответчик, ИП Калинина О.Э.) о взыскании суммы задолженности по арендной плате за июнь 2012 года в размере 280 310 руб. по договору аренды N 006/2011/азс от 01 ноября 2011 года, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 5 588 руб. 68 коп. за период с 11 июня 2012 года по 06 сентября 2012 года.
Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 26 ноября 2012 года иск удовлетворен. Кроме того, с ИП Калининой О.Э. в пользу ЗАО "РК "Забайкалье" взысканы расходы по уплате госпошлины в размере 8 717 руб. 97 коп., ЗАО "РК "Забайкалье" из федерального бюджета возвращена излишне уплаченная госпошлина в размере 847 руб. 03 коп. Как следует из судебного акта, основанием для удовлетворения иска послужил вывод суда о том, что ответчик в июне 2012 года пользовался арендованным имуществом, однако в установленный договором срок арендную плату не внес. Суд руководствовался статьями 8, 58, 129, 131, 218, 309, 310, 395, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
ИП Калинина О.Э., не согласившись с решением суда, подала апелляционную жалобу, ставит вопрос о его отмене в связи с неправильным применением норм материального и процессуального права, неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, просит производство по делу прекратить.
Ответчик считает договор аренды 006 /2011/ азс от 01 ноября 2011 года незаключенным, в связи с тем, что он является смешанным, предусматривающим аренду помещений (объектов) и аренду имущества (оборудования и оборотных средств), перечень которого не согласован и акт приема-передачи которого отсутствует. Полагает, что основной долг по незаключенному договору не может быть взыскан, а при заключенности договора аренды помещений не могла быть взыскана арендная плата в установленном договором размере.
По мнению ответчика, нарушение норм процессуального права и неполнота выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела, выразились в отказе в удовлетворении ходатайства о допросе свидетеля и истребовании подлинника технического паспорта недвижимого имущества - ресторана, необходимого для того, чтобы доказать оплату арендной платы за одно из помещений по спорному договору и по договору N 005/2011/азс.
Стороны о времени и месте судебного заседания были уведомлены надлежащим образом. Ответчик в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении апелляционной жалобы в его отсутствие.
В судебном заседании 27 марта 2013 года был объявлен перерыв до 03 апреля 2013 года до 16 часов 10 минут, объявление о перерыве размещено на официальном сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет.
После перерыва ответчик в судебное заседание не явился.
Представители истца в судебном заседании не согласились с доводами апелляционной жалобы, просили решение оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.
Руководствуясь частью 1 статьи 123, частью 3 статьи 156 и статьей 266 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенного ответчика.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив доводы апелляционной жалобы, материалы дела, выслушав представителей истца и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что истец ЗАО "РК "Забайкалье" (арендодатель) и ИП Калинина О.Э. (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения N 006/2011/азс от 01 ноября 2011 года, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору за плату в аренду, а арендатор принимает, расположенные по адресу: город Чита, Центральный административный район, ул. Ленинградская, 36, - объекты: часть нежилого помещения - ресторан (помещение 1/13 на 1 и 2 этажах общей площадью 356 кв. м, (Схема расположения Приложение N 1); часть производственного помещения ресторана (помещение 1/14, 2 этаж, общей площадью 148,9 кв. м, (Схема расположения Приложение N 2); часть нежилого помещения - зал игровых автоматов (культурно-зрелищное, помещение 1/15, 3 этаж, общей площадью 59,1 кв. м, (Схема расположения Приложение N 3). Арендодатель на момент подписания договора передал Арендатору в аренду имущество, оборудование и оборотные средства, находящиеся в объектах, и необходимые для работы кондитерского цеха ресторана (имущество) (пункты 1.1, 1.1.1, 1.1.2, 1.1.3, 1.3 договора).
Договор вступает в силу с 01 ноября 2011 года и действует до 30 сентября 2012 года (пункт 2.1 договора).
Арендатор уплачивает арендодателю арендную плату за объекты и имущество в размере 280 310 руб. ежемесячно не позднее 10-го числа текущего месяца на расчетный счет арендодателя (пункты 3.1, 3.3 договора).
Согласно пункту 12.1 договора, договор является одновременно актом приема-передачи Объектов, указанных в п. 1.1 договора. На момент подписания договора, объекты, указанные в п. 1.1., арендатором осмотрены, о имеющихся недостатках арендатор уведомлен; объекты находятся в хорошем техническом и санитарном состоянии, арендатор не имеет претензий к арендодателю по техническому и санитарному состоянию объектов (пункты 12.2, 12.3 договора).
Дополнительным соглашением от 13 июня 2012 года договор N 006/2011/азс от 01 ноября 2011 года расторгнут по обоюдному согласию с 01 июля 2012 года.
Ссылаясь на неоплату ответчиком арендной платы договору за июнь 2012 года ЗАО "РК "Забайкалье" обратился в суд с настоящим иском.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о незаключенности договора в связи с несогласованием перечня имущества (оборудования и оборотных средств) и отсутствием акта его приема-передачи, апелляционный суд отклоняет как несостоятельные, в силу следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно пункту 2 статьи 433 ГК РФ если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).
Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ).
К отношениям сторон по аренде помещений применяются нормы, регулирующие аренду зданий и сооружений (§4 главы 34 ГК РФ).
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статья 650 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным (пункт 1 статьи 654 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Апелляционный суд считает, что условие об объекте аренды по спорному договору сторонами согласовано, и арендованное имущество ответчику передано.
Приложениями N 1, N 2, N 1 к договору аренды N 006/2011/азс от 01 ноября 2011 года являются выписки из технических паспортов нежилых помещений соответственно: 1/13 (ресторана), 1/14 (производственного помещения ресторана), 1/15 (зала игровых автоматов), - в которых отражены состав и наименование, площадь и месторасположение арендуемых помещений в здании по адресу: г. Чита, ул. Ленинградская, 36.
На момент заключения спорного договора, указанные помещений находились в фактическом владении и пользовании ответчика, поскольку были переданы ему по передаточному акту N 1 от 30 декабря 2008 года по заключенному ранее сторонами договору аренды нежилых помещений и имущества N 35/азс от 30 декабря 2008 года. Доказательства возврата арендатором арендодателю указанных помещений в материалах дела отсутствуют. В пункте 12.1 спорного договора стороны указали, что договор является одновременно и актом приема-передачи объектов (нежилых помещений). Кроме того, в аренду было передано оборудование и оборотные средства, находящиеся в указанных нежилых помещениях и необходимое для работы кондитерского цеха ресторана (пункт 1.3 договора). Помещения кондитерского цеха были переданы истцом ответчику в аренду по другому договору N 005/2011/азс от 01 ноября 2011 года.
Оба договора подписаны ответчиком без разногласий, с ноября 2011 года по июнь 2012 года ответчик использовал по назначению нежилые помещения и имущество, полученное им в натуре от истца, вносил арендную плату в установленном договором размере, что свидетельствует об отсутствии у него неопределенности относительно предмета и объектов аренды. Спорный договор составлен в письменной форме в виде одного документа и подписан сторонами, размер арендной платы договором определен.
Таким образом, спорный договор содержит все существенные условия договора аренды, доказательства передачи арендодателем арендатору объектов аренды в материалах дела также имеются, следовательно, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что спорный договор аренды является заключенным.
Доводы апелляционной жалобы о нарушении судом первой инстанции норм процессуального права и неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, апелляционный суд отклоняет как необоснованные.
В силу статьи 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 161 ГК РФ сделки юридических лиц между собой должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения. Согласно пункту 1 статья 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.
Таким образом, условия спорного договора не могут подтверждаться свидетельскими показаниями, в связи с чем суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении ходатайства ответчика о допросе свидетеля Сенотрусовой Е.Н.
Оценив и сопоставив условия договоров N 006/2011/азс от 01 ноября 2011 года и N 005/2011/азс от 01 ноября 2011 года с иными доказательствами по делу, суд апелляционной инстанции не усматривает, что объектами аренды по указанным договорам являлись одни и те же помещения нежилого помещения N 1/13, расположенные на 1 этаже.
Согласно Приложению N 1 к договору N 006/2011/азс от 01 ноября 2011 года в аренду переданы помещения нежилого помещения N 1/13, расположенные на 1 этаже: лестничная клетка площадью 11,3 кв. м, помещение для отдыха площадью 1,5 кв. м, мясо-рыбный цех площадью 19,2 кв. м, коридор площадью 7,2 кв. м.
Согласно Приложению N 1 к договору N 005/2011/азс от 01 ноября 2011 года в аренду переданы помещения нежилого помещения N 1/13, расположенные на 1 этаже: коридор площадью 14,3 кв. м, кондитерский цех площадью 17,6 кв. м, кондитерский цех площадью 27,2 кв. м, кондитерский цех площадью 14,3 кв. м.
Оба договора подписаны ответчиком без разногласий, при подписании договоров все помещения ответчиком осмотрены (пункты 12.2 договоров), в течение длительного времени ответчик использовал указанные в договорах помещения по назначению и возражений по поводу того, что объектами аренды по различным договорам являлись одни и те же помещения не заявлял. При указанных обстоятельствах, основания для исследования подлинника техпаспорта на нежилое помещение N 1/13 отсутствуют.
Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В материалах дела отсутствуют и ответчиком не представлены доказательства внесения арендной платы за июнь 2012 года, в связи с чем суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование о взыскании основного долга в размере 280 310 руб.
Вместе с тем, решение в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами судом первой инстанции принято с нарушением норм материального права в связи с чем подлежит изменению на основании пункта 4 части 1 статьи 270 АПК РФ.
В соответствии с пунктом 1 статья 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
По условиям договора арендная плата перечисляется в виде авансового платежа, что не является оплатой арендной платы. Невнесение авансового платежа не может рассматриваться как пользование чужими денежными средствами, влекущее взыскание процентов в соответствии с положениями статьи 395 ГК РФ. Договором ответственность за неперечисление арендатором в установленный срок аванса за пользование арендованным имуществом не предусмотрена. В связи с этим суд первой инстанций пришел к ошибочному выводу, что проценты за пользование чужими денежными средствами подлежат взысканию с 11 июня 2012 года.
С учетом изложенного, требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами подлежит удовлетворению частично, из расчета ставки рефинансирования 8,25% годовых, установленной Центробанком РФ на дату обращения с иском в суд, за период с 01.07.2012 по 06.09.2012 (66 дней) в сумме 4 239 руб. 69 коп. (280310 руб. х 8,25%:360 дн. х 66 дн.).
В связи с частичным удовлетворением исковых требований судебные расходы сторон по уплате госпошлины истцом при подаче иска и ответчиком при подаче апелляционной жалобы подлежат распределению между сторонами в порядке абзаца 2 части 1 статьи 110 АПК РФ пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 26 ноября 2012 года по делу N А78-7460/2012 изменить, изложив резолютивную часть в следующей редакции:
"Иск удовлетворить частично.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Калининой Ольги Эдуардовны в пользу закрытого акционерного общества "Развлекательный комплекс "Забайкалье" 280 310 руб. основного долга, 4 239 руб. 69 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, 8 664 руб. 38 коп. судебных расходов по уплате госпошлины, всего - 293 214 руб. 07 коп. В остальной части в удовлетворении иска отказать.
Возвратить закрытому акционерному обществу "Развлекательный комплекс "Забайкалье" из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в размере 847 руб. 03 коп."
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия.
Председательствующий судья
Н.В.КЛОЧКОВА
Судьи
А.В.МАКАРЦЕВ
С.И.ЮДИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)