Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 сентября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 23 сентября 2013 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Савенкова О.В.,
судей Кораблевой М.С., Тихонова А.П.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Тимониным Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 12.07.2013 года
по делу N А40-142785/12, принятое судьей Голоушкиной Т.Г., (54-889)
по иску Департамента городского имущества города Москвы (ИНН 7707058720, ОГРН 1027700149410)
к ООО Правовой Центр "Шелапутинский" (ИНН 7709691216, ОГРН 1067746873677)
третье лицо: Департамент культурного наследия города Москвы,
о взыскании денежных средств; расторжении договора аренды и выселении,
при участии в судебном заседании представителей:
от истца: Милова О.В. по доверенности от 16 апреля 2013 года
от ответчика: не явился, извещен
от третьего лица: не явился, извещен
установил:
Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "Правовой Центр "Шелапутинский", в котором просил взыскать с ответчика 38.408 руб. 97 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.10.2010 г. по 30.09.2012 г., 11.829 руб. 92 коп. пени за период с 01.01.2010 г. по 30.09.2012 г., расторжении охранно-арендного договора от 01.08.2005 г. (26.12.2005 г.) N 438/5 (N 00-00021/05) на пользование отнесенного к недвижимому культурному наследию объекта "Городская усадьба, XIX в. Флигель", расположенного по адресу: Москва, Шелапутинский пер., д. 3, стр. 5 общей площадью 165,2 кв. м и выселении ответчика из указанного нежилого помещения.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 12.07.2013 года по делу N А40-142785/12 исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с ответчика в пользу истца 7.842 руб. 19 коп. пени и в доход федерального бюджета 2510 руб. 84 коп. госпошлины по иску. В части взыскания долга и остальной части пени, в части требования о расторжении охранно-арендного договора от 01.11.2004 г. N 438/5 (N 00-00021/05) в связи с наличием задолженности по арендной плате, выселении из арендуемых помещений в иске отказано. В части требования о расторжении охранно-арендного договора от 01.11.2004 г. N 438/5 (N 00-00021/05) в связи с невыполнением работ, указанных в разделе п. 11 раздела 3 договора, исковое заявление оставлено без рассмотрения.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт об удовлетворении иска. Заявитель апелляционной жалобы указывает на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела; неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение судом норм материального и процессуального права.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца требования апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней мотивам, просил решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт об удовлетворении иска.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке ч. 3 ст. 156 АПК РФ в отсутствие надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы представителей истца и ответчика.
Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 01.08.2005 г. (26.12.2005 г.) между Комитетом по культурному наследию города Москвы и Международным Союзом общественных объединений "Международный фонд защиты от дискриминации, за соблюдение конституционных прав и основных свобод человека" был заключен охранно-арендный договор от 01.11.2004 г. N 438/5 (N 00-00021/05) на пользование отнесенного к недвижимому культурному наследию объекта "Городская усадьба, XIX в. Флигель", расположенного по адресу: Москва, Шелапутинский пер., д. 3, стр. 5 общей площадью 165,2 кв. м. Договор прошел государственную регистрацию.
Срок охранно-арендного договора установлен до 07.09.2057 г.
01.10.2007 г. между Арендатором и ООО "Правовой центр "Шелапутинский" (ответчиком) было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по охранно-арендному договору N 438/5 (N 00-00021/05) последнему.
Согласно Постановлению Правительства от 09.06.2009 N 542-пп "О совершенствовании системы управления и распоряжения объектами культурного наследия города Москвы" функции управления и распоряжения зданиями, сооружениями, их частями являющимися объектами недвижимого культурного наследия, находящимися в собственности города Москвы переданы Департаменту имущества города Москвы.
В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
С 01 октября 2008 года уведомлением арендодателя (Москомнаследия) от 09.10.2008 116-03-203/8-17 установлена ставка арендной платы 1.000 руб. за 1 кв. м в год.
С 01 октября 2009 года уведомлением арендодателя (Москомнаследия) от 07.08.2009 16-03-203/8-113 установлена ставка арендной платы 1.070 руб. за 1 кв. м в год.
Суд первой инстанции посчитал, что с 01 октября 2010 года новый арендодатель (Департамент имущества города Москвы) правомерно применил ставку арендной платы в размере 1.200 руб. за 1 кв. м в год, установленную на 2010 год постановлением Правительства Москвы от 22.09.2009 г. N 1016-ПП.
Задолженность по арендной плате в сумме 5.368 руб. 97 коп., возникшая в связи с неуплатой ответчиком разницы арендной платы по предыдущей ставке (1070 руб. за 1 кв. м в год) и новой ставке (1200 руб. за кв. м в год) за период с 01 октября по 31 декабря 2010 года была погашена ответчиком в полном объеме.
В силу п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не установлено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Таким образом, с учетом положений п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации следующий размер арендной платы мог быть изменен не ранее чем с 01 октября 2011 года.
С 01 октября 2011 года установлена ставка арендной платы исходя из ставки в размере 1.800 руб. за 1 кв. м в год, установленная на 2011 год постановлением Правительства Москвы от 12.04.2011 N 135-ПП.
При расчете задолженности истец начиная с 01 июня 2011 г. применил ставку 1.800 руб. за 1 кв. м в год.
Арбитражный суд города Москвы, учитывая условия Договора и положения ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, посчитал, что истец необоснованно применил указанную ставку арендной платы за период с 01 июня по 30 сентября 2011 г. на общую сумму 33.040 руб. В данном случае при расчете долга за указанный период должна применяться ставка арендной платы 1.200 руб. за 1 кв. м в год.
Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы истца о необходимости применения ставки в 1.800 руб. за 1 кв. м в год, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что согласно п. 9 Дополнительного соглашения к охранно-арендному договору от 01.11.2004 г. N 438/5 начиная с 2010 года Арендодатель вправе в одностороннем порядке не чаще 1 раза в год изменять ставку арендной платы. Указанное изменение ставки производится при принятии Правительством Москвы решения о централизованном изменении ставки арендной платы. Изменение ставки арендной платы оформляется уведомлением.
Арендодатель направляет в адрес Арендатора уведомление (заказным письмом с уведомлением), подписанное Арендодателем с указанием нормативного акта и нового установленного размера арендной платы, с приложением расчета. В данном случае ставка арендной платы считается измененной в одностороннем порядке и считается согласованной сторонами через один месяц с момента отправления такого уведомления.
Названное условие Договора не противоречит положениям п. п. 19, 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", на которые ссылается заявитель апелляционной жалобы, поскольку в данных пунктах Постановления Пленума ВАС Российской Федерации речь идет об отсутствии необходимости заключения Дополнительных соглашений при изменении регулируемой арендной платы.
Между тем, срок, с которого такие ставки могут применяться, стороны согласовали в Договоре, что не противоречит нормам действующего законодательства. А с учетом п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации ставка арендной платы не может изменяться чаще одного раза в год.
Суд первой инстанции учел представленные ответчиком платежные поручения о погашении задолженности перед Департаментом городского имущества города Москвы по арендным платежам в полном объеме.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении иска в части взыскания задолженности в размере 38.408 руб. 97 коп. по арендной плате.
За ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств истец за период с 06.04.2010 г. по 30.09.2012 г. начислил пени в сумме 13.796 руб. 02 коп. из расчета одной трехсотой действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки.
Суд первой инстанции посчитал, что сумма пени начислена истцом на необоснованно заявленную сумму долга по арендной плате в размере 33.040 руб., то обоснованно заявленная сумма пения составляет 7.842 руб. 19 коп., в связи с чем исковые требования о взыскании неустойки были удовлетворены судом первой инстанции в размере 7 842 руб. 19 коп.
Истец просил расторгнуть охранно-арендный договор N 438/5 (N 00-00021/05) от 01.08.2005 года (26.12.2005 г.), по основаниям, предусмотренным п. 3 ст. 619 ГК РФ, так как ответчик допустил просрочку по внесению арендных платежей.
В судебном заседании суда первой инстанции истец предъявил дополнительное основание расторжения договора - в связи с невыполнением работ, указанных в разделе п. 11 раздела 3 Договора.
Суд первой инстанции принял во внимание, что согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Истец направил ответчику претензию об уплате долга и расторжении договора в связи с неоплатой ответчиком суммы долга по арендным платежам за период с 01.03.2012 г. по 30.06.2012 г.
Арбитражный суд города Москвы посчитал данное требование необоснованным, так как ответчик уплатил сумму долга по арендным платежам за указанный период в полном объеме и истцом не представлено доказательств причинения ему ущерба, предусмотренного ст. 450 ГК РФ, в связи с чем исковые требования в части расторжения договора аренды в связи с наличием задолженности удовлетворению не подлежат.
Что касается требования о расторжении охранно-арендного договора от 01.11.2004 г. N 438/5 (N 00-00021/05) в связи с невыполнением работ, указанных в разделе II Договора, то Арбитражный суд города Москвы правомерно посчитал, что оно подлежит оставлению без рассмотрения в связи со следующим.
На основании ч. 5 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.
В силу п. 2 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
Согласно пункту 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 3 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Претензия от 04.02.2013 г. N 21-21-100 с требованием устранить нарушения п. 11 раздела 3 договора не подтверждает урегулирование спора в указанной части, так как направлена после подачи иска в суд.
При таких данных суд первой инстанции правомерно посчитал, что истец не представил доказательств соблюдения досудебного порядка урегулирования спора в указанной части, установленный ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Несоблюдение заявителем претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора, если это предусмотрено федеральным законом, в силу пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ является основанием для оставления арбитражным судом искового заявления без рассмотрения.
При указанных обстоятельствах, на основании пункта 2 статьи 148 АПК РФ суд первой инстанции пришел к выводу о необходимости оставления искового заявления по указанному основанию без рассмотрения.
Оставление искового заявления без рассмотрения не лишает истца права вновь обратиться в арбитражный суд с данным требованием в общем порядке после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления искового заявления без рассмотрения (ч. 3 ст. 149 АПК РФ).
Истец также просил выселить ответчика из занимаемых помещений.
Согласно ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
С учетом того, что охранно-арендный договор N 438/5 (N 00-00021/05) от 01.08.2005 года (26.12.2005 г.) не расторгнут, то требование истца о выселении ответчика из занимаемых помещений не подлежит удовлетворению.
При таких обстоятельствах, приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, и не могут являться основанием к отмене судебного акта.
Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.
Руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266 - 268, п. 1 ст. 269, ст. 271 АПК РФ,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 12.07.2013 года по делу N А40-142785/12 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
О.В.САВЕНКОВ
Судьи
М.С.КОРАБЛЕВА
А.П.ТИХОНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.09.2013 N 09АП-28874/2013 ПО ДЕЛУ N А40-142785/12
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 сентября 2013 г. N 09АП-28874/2013
Дело N А40-142785/12
Резолютивная часть постановления объявлена 18 сентября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 23 сентября 2013 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Савенкова О.В.,
судей Кораблевой М.С., Тихонова А.П.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Тимониным Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 12.07.2013 года
по делу N А40-142785/12, принятое судьей Голоушкиной Т.Г., (54-889)
по иску Департамента городского имущества города Москвы (ИНН 7707058720, ОГРН 1027700149410)
к ООО Правовой Центр "Шелапутинский" (ИНН 7709691216, ОГРН 1067746873677)
третье лицо: Департамент культурного наследия города Москвы,
о взыскании денежных средств; расторжении договора аренды и выселении,
при участии в судебном заседании представителей:
от истца: Милова О.В. по доверенности от 16 апреля 2013 года
от ответчика: не явился, извещен
от третьего лица: не явился, извещен
установил:
Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "Правовой Центр "Шелапутинский", в котором просил взыскать с ответчика 38.408 руб. 97 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.10.2010 г. по 30.09.2012 г., 11.829 руб. 92 коп. пени за период с 01.01.2010 г. по 30.09.2012 г., расторжении охранно-арендного договора от 01.08.2005 г. (26.12.2005 г.) N 438/5 (N 00-00021/05) на пользование отнесенного к недвижимому культурному наследию объекта "Городская усадьба, XIX в. Флигель", расположенного по адресу: Москва, Шелапутинский пер., д. 3, стр. 5 общей площадью 165,2 кв. м и выселении ответчика из указанного нежилого помещения.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 12.07.2013 года по делу N А40-142785/12 исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с ответчика в пользу истца 7.842 руб. 19 коп. пени и в доход федерального бюджета 2510 руб. 84 коп. госпошлины по иску. В части взыскания долга и остальной части пени, в части требования о расторжении охранно-арендного договора от 01.11.2004 г. N 438/5 (N 00-00021/05) в связи с наличием задолженности по арендной плате, выселении из арендуемых помещений в иске отказано. В части требования о расторжении охранно-арендного договора от 01.11.2004 г. N 438/5 (N 00-00021/05) в связи с невыполнением работ, указанных в разделе п. 11 раздела 3 договора, исковое заявление оставлено без рассмотрения.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт об удовлетворении иска. Заявитель апелляционной жалобы указывает на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела; неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение судом норм материального и процессуального права.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца требования апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней мотивам, просил решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт об удовлетворении иска.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке ч. 3 ст. 156 АПК РФ в отсутствие надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы представителей истца и ответчика.
Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 01.08.2005 г. (26.12.2005 г.) между Комитетом по культурному наследию города Москвы и Международным Союзом общественных объединений "Международный фонд защиты от дискриминации, за соблюдение конституционных прав и основных свобод человека" был заключен охранно-арендный договор от 01.11.2004 г. N 438/5 (N 00-00021/05) на пользование отнесенного к недвижимому культурному наследию объекта "Городская усадьба, XIX в. Флигель", расположенного по адресу: Москва, Шелапутинский пер., д. 3, стр. 5 общей площадью 165,2 кв. м. Договор прошел государственную регистрацию.
Срок охранно-арендного договора установлен до 07.09.2057 г.
01.10.2007 г. между Арендатором и ООО "Правовой центр "Шелапутинский" (ответчиком) было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по охранно-арендному договору N 438/5 (N 00-00021/05) последнему.
Согласно Постановлению Правительства от 09.06.2009 N 542-пп "О совершенствовании системы управления и распоряжения объектами культурного наследия города Москвы" функции управления и распоряжения зданиями, сооружениями, их частями являющимися объектами недвижимого культурного наследия, находящимися в собственности города Москвы переданы Департаменту имущества города Москвы.
В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
С 01 октября 2008 года уведомлением арендодателя (Москомнаследия) от 09.10.2008 116-03-203/8-17 установлена ставка арендной платы 1.000 руб. за 1 кв. м в год.
С 01 октября 2009 года уведомлением арендодателя (Москомнаследия) от 07.08.2009 16-03-203/8-113 установлена ставка арендной платы 1.070 руб. за 1 кв. м в год.
Суд первой инстанции посчитал, что с 01 октября 2010 года новый арендодатель (Департамент имущества города Москвы) правомерно применил ставку арендной платы в размере 1.200 руб. за 1 кв. м в год, установленную на 2010 год постановлением Правительства Москвы от 22.09.2009 г. N 1016-ПП.
Задолженность по арендной плате в сумме 5.368 руб. 97 коп., возникшая в связи с неуплатой ответчиком разницы арендной платы по предыдущей ставке (1070 руб. за 1 кв. м в год) и новой ставке (1200 руб. за кв. м в год) за период с 01 октября по 31 декабря 2010 года была погашена ответчиком в полном объеме.
В силу п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не установлено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Таким образом, с учетом положений п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации следующий размер арендной платы мог быть изменен не ранее чем с 01 октября 2011 года.
С 01 октября 2011 года установлена ставка арендной платы исходя из ставки в размере 1.800 руб. за 1 кв. м в год, установленная на 2011 год постановлением Правительства Москвы от 12.04.2011 N 135-ПП.
При расчете задолженности истец начиная с 01 июня 2011 г. применил ставку 1.800 руб. за 1 кв. м в год.
Арбитражный суд города Москвы, учитывая условия Договора и положения ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, посчитал, что истец необоснованно применил указанную ставку арендной платы за период с 01 июня по 30 сентября 2011 г. на общую сумму 33.040 руб. В данном случае при расчете долга за указанный период должна применяться ставка арендной платы 1.200 руб. за 1 кв. м в год.
Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы истца о необходимости применения ставки в 1.800 руб. за 1 кв. м в год, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что согласно п. 9 Дополнительного соглашения к охранно-арендному договору от 01.11.2004 г. N 438/5 начиная с 2010 года Арендодатель вправе в одностороннем порядке не чаще 1 раза в год изменять ставку арендной платы. Указанное изменение ставки производится при принятии Правительством Москвы решения о централизованном изменении ставки арендной платы. Изменение ставки арендной платы оформляется уведомлением.
Арендодатель направляет в адрес Арендатора уведомление (заказным письмом с уведомлением), подписанное Арендодателем с указанием нормативного акта и нового установленного размера арендной платы, с приложением расчета. В данном случае ставка арендной платы считается измененной в одностороннем порядке и считается согласованной сторонами через один месяц с момента отправления такого уведомления.
Названное условие Договора не противоречит положениям п. п. 19, 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", на которые ссылается заявитель апелляционной жалобы, поскольку в данных пунктах Постановления Пленума ВАС Российской Федерации речь идет об отсутствии необходимости заключения Дополнительных соглашений при изменении регулируемой арендной платы.
Между тем, срок, с которого такие ставки могут применяться, стороны согласовали в Договоре, что не противоречит нормам действующего законодательства. А с учетом п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации ставка арендной платы не может изменяться чаще одного раза в год.
Суд первой инстанции учел представленные ответчиком платежные поручения о погашении задолженности перед Департаментом городского имущества города Москвы по арендным платежам в полном объеме.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении иска в части взыскания задолженности в размере 38.408 руб. 97 коп. по арендной плате.
За ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств истец за период с 06.04.2010 г. по 30.09.2012 г. начислил пени в сумме 13.796 руб. 02 коп. из расчета одной трехсотой действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки.
Суд первой инстанции посчитал, что сумма пени начислена истцом на необоснованно заявленную сумму долга по арендной плате в размере 33.040 руб., то обоснованно заявленная сумма пения составляет 7.842 руб. 19 коп., в связи с чем исковые требования о взыскании неустойки были удовлетворены судом первой инстанции в размере 7 842 руб. 19 коп.
Истец просил расторгнуть охранно-арендный договор N 438/5 (N 00-00021/05) от 01.08.2005 года (26.12.2005 г.), по основаниям, предусмотренным п. 3 ст. 619 ГК РФ, так как ответчик допустил просрочку по внесению арендных платежей.
В судебном заседании суда первой инстанции истец предъявил дополнительное основание расторжения договора - в связи с невыполнением работ, указанных в разделе п. 11 раздела 3 Договора.
Суд первой инстанции принял во внимание, что согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Истец направил ответчику претензию об уплате долга и расторжении договора в связи с неоплатой ответчиком суммы долга по арендным платежам за период с 01.03.2012 г. по 30.06.2012 г.
Арбитражный суд города Москвы посчитал данное требование необоснованным, так как ответчик уплатил сумму долга по арендным платежам за указанный период в полном объеме и истцом не представлено доказательств причинения ему ущерба, предусмотренного ст. 450 ГК РФ, в связи с чем исковые требования в части расторжения договора аренды в связи с наличием задолженности удовлетворению не подлежат.
Что касается требования о расторжении охранно-арендного договора от 01.11.2004 г. N 438/5 (N 00-00021/05) в связи с невыполнением работ, указанных в разделе II Договора, то Арбитражный суд города Москвы правомерно посчитал, что оно подлежит оставлению без рассмотрения в связи со следующим.
На основании ч. 5 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.
В силу п. 2 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
Согласно пункту 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 3 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Претензия от 04.02.2013 г. N 21-21-100 с требованием устранить нарушения п. 11 раздела 3 договора не подтверждает урегулирование спора в указанной части, так как направлена после подачи иска в суд.
При таких данных суд первой инстанции правомерно посчитал, что истец не представил доказательств соблюдения досудебного порядка урегулирования спора в указанной части, установленный ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Несоблюдение заявителем претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора, если это предусмотрено федеральным законом, в силу пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ является основанием для оставления арбитражным судом искового заявления без рассмотрения.
При указанных обстоятельствах, на основании пункта 2 статьи 148 АПК РФ суд первой инстанции пришел к выводу о необходимости оставления искового заявления по указанному основанию без рассмотрения.
Оставление искового заявления без рассмотрения не лишает истца права вновь обратиться в арбитражный суд с данным требованием в общем порядке после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления искового заявления без рассмотрения (ч. 3 ст. 149 АПК РФ).
Истец также просил выселить ответчика из занимаемых помещений.
Согласно ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
С учетом того, что охранно-арендный договор N 438/5 (N 00-00021/05) от 01.08.2005 года (26.12.2005 г.) не расторгнут, то требование истца о выселении ответчика из занимаемых помещений не подлежит удовлетворению.
При таких обстоятельствах, приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, и не могут являться основанием к отмене судебного акта.
Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.
Руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266 - 268, п. 1 ст. 269, ст. 271 АПК РФ,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 12.07.2013 года по делу N А40-142785/12 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
О.В.САВЕНКОВ
Судьи
М.С.КОРАБЛЕВА
А.П.ТИХОНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)