Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 26 апреля 2011 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 27 апреля 2011 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего: И.Л. Яковенко
судей: Т.А. Аппаковой, С.Б. Култышева
при ведении протокола секретарем судебного заседания: Е.А. Хоменко
при участии: стороны не явились
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ИП Тунгусовой Лилии Петровны
апелляционное производство N 05АП-1905/2011
на решение от 22.02.2011
судьи Ж.А. Стриж
по делу N А24-5142/2010 Арбитражного суда Камчатского края
по иску (заявлению) Комитета по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа
к ИП Тунгусовой Лилии Петровне
третьи лица: ОАО "Дирекция по эксплуатации зданий"
о взыскании 71 089,66 рублей
установил:
Комитет по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа (далее - Комитет по управлению имуществом) обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с индивидуального предпринимателя Тунгусовой Лилии Петровны (далее - ИП Тунгусова Л.П.) 71 089 руб. 76 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды N 499 от 01.04.2008.
Определением суда от 13.12.2010 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество "Дирекция по эксплуатации зданий" (далее - ОАО "ДЭЗ").
Решением от 22.02.2011 Арбитражный суд камчатского края удовлетворил исковые требования в полном объеме.
ИП Тунгусова Л.П. обжаловала данное решение, указав, что суд неправильно применил нормы материального права, дал неверную оценку обстоятельствам дела. По мнению заявителя, у арендатора прекратились обязательства по оплате арендных платежей с момента подписания акта приема-передачи имущества по договору купли-продажи. В связи с чем ответчик обязан оплатить только задолженность по аренде за период с 01.09.2008 по 15.10.2008 в размере 10 017,18 рублей. Заявитель считает, что суд ошибочно пришел к выводу о сохранении у ответчика обязанности по оплате арендных платежей до момента государственной регистрации перехода права собственности на приобретенное имущество.
В судебное заседание представители сторон не явились, о времени и месте слушания извещены надлежащим образом.
Суд, руководствуясь статьей 156 АПК РФ и пунктом 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", рассмотрел дело в отсутствие не явившихся представителей сторон.
Законность и обоснованность судебного акта проверяется в порядке и пределах статей 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 01.04.2008 между муниципальным унитарным предприятием Петропавловск-Камчатского городского округа "Дирекция по эксплуатации зданий" (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Тунгусовой Лилией Петровной (арендатор), с согласия Комитета по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа (комитет) заключен договор аренды N 499, предметом которого является предоставление арендатору за плату во временное пользование нежилых помещений общей площадью 40,4 кв. м, расположенных по адресу г. Петропавловск-Камчатский, ул. Ленинская, 46.
Арендная плата по договору составляет 20 034 руб. 36 коп. в месяц (без учета НДС) и вносится арендатором самостоятельно в текущем месяце в соответствии с расчетом не позднее 10 числа каждого месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя или внесения наличных денег в кассу предприятия (п. п. 3.1, 3.2 договора аренды).
Согласно пункту 1.6. срок договора установлен с 01.04.2008 по 30.06.2008.
По акту сдачи помещения арендатору от 01.04.2008 ответчик принял в аренду оспариваемые помещения.
Соглашением от 25.06.2008 изменен срок договора с 01.04.2008 по 31.12.2008.
Соглашением от 20.08.2008 произведена замена арендодателя в договоре аренды N 499 с муниципального унитарного предприятия Петропавловск-Камчатского городского округа "Дирекция по эксплуатации зданий" на Комитет по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа согласно приказу Комитета N 955 от 20.08.2008 об изъятии муниципального имущества из хозяйственного ведения.
03.10.2008 между Комитетом по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа (продавец) и индивидуальным предпринимателем Тунгусовой Лилией Петровной (покупатель) заключен договор купли-продажи муниципального имущества N 2/10/08, в соответствии с которым, ответчик приобрел проданные ему нежилые помещения, являвшиеся объектом аренды по договору аренды N 499.
По условиям договора купли-продажи N 2/10/08 оплата продажной цены в сумме 1 313 559 руб. производится покупателем в течение десяти дней с момента заключения настоящего договора посредством внесения на счет продавца денежных средств.
Выкупная цена полностью оплачена покупателем продавцу 08.10.2008, что подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами.
Фактическая передача помещений от продавца к покупателю оформлена актом приема-передачи от 16.10.2008.
Переход права собственности на приобретенное по договору купли-продажи N 2/10/08 имущество зарегистрирован 18.12.2008, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись регистрации N 41-41-01/044/2008-628, и выдано Свидетельство о государственной регистрации права от 18.12.2008 серии 41 АВ 035659.
Предупреждением от 21.04.2009 Комитет предложил предпринимателю внести имеющуюся задолженность в добровольном порядке, в том числе, и долг в сумме 71 089,66 руб.
Поскольку ответчик задолженность по арендной плате за период с 01.09.2008 по 17.12.2008 не погасил, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что решение подлежит отмене в силу следующего.
В соответствии с положениями статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку право собственности у продавца недвижимого имущества сохраняется до момента государственной регистрации перехода права собственности на эту недвижимость по договору купли-продажи, то продавец вправе требовать оплаты арендных платежей в период с момента заключения договора купли-продажи до момента регистрации перехода права собственности.
Судебная коллегия находит данный вывод ошибочным, поскольку он поставлен в зависимость от возникновения у покупателя права собственности в отношении приобретаемого имущества.
В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В соответствии с абз. 1 п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Государственная регистрация договора купли-продажи как сделки действующим законодательством не предусмотрена. Указанный договор в силу п. 1 ст. 432 ГК РФ считается заключенным и подлежит исполнению с момента, когда между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрена государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю.
В связи с чем, право собственности у покупателя недвижимого имущества возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности на эту недвижимость по договору купли-продажи.
Вместе с тем наличие или отсутствие государственной регистрации перехода права собственности к покупателю не влияет на законность условий договора и обязанность сторон его исполнения, не влечет недействительность данного договора.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
В данном случае ответчик являлся стороной и по договору аренды от 01.04.2008 N 499, и по договору купли-продажи от 03.10.2008 N 2/10/08. Следовательно, при заключении договора купли-продажи спорных помещений должны произойти изменения в арендных правоотношениях между арендодателем и арендатором.
Согласно статье 413 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице.
На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что у ответчика прекратились обязательства по оплате арендных платежей с 03.10.2008, поскольку в данном случае имело место прекращение обязательств в связи с совпадением должника и кредитора в одном лице.
Таким образом, ИП Тунгусова Л.П. после подписания 03.10.2008 договора купли-продажи, учитывая, что имущество находилось в ее фактическом владении по договору аренды, стала законным владельцем нежилых помещений именно в силу заключения договора купли-продажи имущества, в связи с чем утратило обязанность по уплате арендных платежей по договору от 01.04.2008 N 499.
Государственная регистрация перехода права собственности на нежилые помещения сама по себе не зависит исключительно от покупателя, вследствие чего взимание арендных платежей после заключения договора купли-продажи и до государственной регистрации права собственности, является необоснованным.
То, что за продавцом сохраняется право собственности на имущество, в силу вышеприведенных норм права не означает продолжение арендных отношений, поскольку у продавца отсутствуют права законного владельца распоряжаться имуществом.
Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2009 N 7188/09, Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.09.2010 N ВАС-11902/10.
Факт передачи имущество в силу договора купли-продажи по акту приема-передачи от 16.10.2008 не имеет значения, поскольку имущество фактически находилось во владении ответчика в соответствии с условиями договора аренды.
В данном случае не имеет правового значения факт и момент оплаты покупателем выкупной стоимости имущества, поскольку данные обстоятельства связаны с оценкой надлежащего и добросовестного исполнения сторонами условий договора купли-продажи. Нарушение сторонами сделки ее условий является основанием для обращения в суд с соответствующими исками о защите нарушенных прав в порядке статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах, у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения исковых требований Комитета по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа в полном объеме по указанным судом основаниям.
Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия, оценив в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства, приходит к выводу о наличии оснований для отмены судебного акта, в связи с неправильным применением судом первой инстанции норм материального права.
Поскольку ответчиком в материалы дела не представлено в нарушения статьи 65 АПК РФ доказательства оплаты задолженности по арендной плате за период с 01.09.2008 по 02.10.2008 включительно, то исковые требования в части взыскания задолженности за указанный период являются обоснованными.
Согласно условиям договора N 499 арендная плата в месяц составляет 20 034,36 рублей, в связи с чем сумма задолженности ответчика за период с 01.09.2009 по 02.10.2008 включительно составляет 21 326, 89 рублей (20 034,36 + ((20 034,36 / 31 день) x 2)). Данная сумма задолженности также не оспаривается ответчиком.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы распределяются между сторонами пропорционально удовлетворенным требованиям.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Решение Арбитражного суда Камчатского края от 22 февраля 2011 года по делу N А24-5142/2010 отменить.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Тунгусовой Лилии Петровны в пользу Комитета по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа 21 326 (двадцать одна тысяча триста двадцать шесть) рублей 89 копеек задолженности по арендной плате.
В остальной части иска отказать.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Тунгусовой Лилии Петровны в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 853 (восемьсот пятьдесят три) рубля 08 копеек.
Взыскать с Комитета по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа в пользу индивидуального предпринимателя Тунгусовой Лилии Петровны расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в размере 2000 (две тысячи) рублей.
Арбитражному суду Камчатского края выдать исполнительные листы.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Камчатского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
И.Л.ЯКОВЕНКО
Судьи
Т.А.АППАКОВА
С.Б.КУЛТЫШЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.04.2011 N 05АП-1905/2011 ПО ДЕЛУ N А24-5142/2010
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 апреля 2011 г. N 05АП-1905/2011
Дело N А24-5142/2010
Резолютивная часть постановления оглашена 26 апреля 2011 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 27 апреля 2011 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего: И.Л. Яковенко
судей: Т.А. Аппаковой, С.Б. Култышева
при ведении протокола секретарем судебного заседания: Е.А. Хоменко
при участии: стороны не явились
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ИП Тунгусовой Лилии Петровны
апелляционное производство N 05АП-1905/2011
на решение от 22.02.2011
судьи Ж.А. Стриж
по делу N А24-5142/2010 Арбитражного суда Камчатского края
по иску (заявлению) Комитета по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа
к ИП Тунгусовой Лилии Петровне
третьи лица: ОАО "Дирекция по эксплуатации зданий"
о взыскании 71 089,66 рублей
установил:
Комитет по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа (далее - Комитет по управлению имуществом) обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с индивидуального предпринимателя Тунгусовой Лилии Петровны (далее - ИП Тунгусова Л.П.) 71 089 руб. 76 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды N 499 от 01.04.2008.
Определением суда от 13.12.2010 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество "Дирекция по эксплуатации зданий" (далее - ОАО "ДЭЗ").
Решением от 22.02.2011 Арбитражный суд камчатского края удовлетворил исковые требования в полном объеме.
ИП Тунгусова Л.П. обжаловала данное решение, указав, что суд неправильно применил нормы материального права, дал неверную оценку обстоятельствам дела. По мнению заявителя, у арендатора прекратились обязательства по оплате арендных платежей с момента подписания акта приема-передачи имущества по договору купли-продажи. В связи с чем ответчик обязан оплатить только задолженность по аренде за период с 01.09.2008 по 15.10.2008 в размере 10 017,18 рублей. Заявитель считает, что суд ошибочно пришел к выводу о сохранении у ответчика обязанности по оплате арендных платежей до момента государственной регистрации перехода права собственности на приобретенное имущество.
В судебное заседание представители сторон не явились, о времени и месте слушания извещены надлежащим образом.
Суд, руководствуясь статьей 156 АПК РФ и пунктом 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", рассмотрел дело в отсутствие не явившихся представителей сторон.
Законность и обоснованность судебного акта проверяется в порядке и пределах статей 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 01.04.2008 между муниципальным унитарным предприятием Петропавловск-Камчатского городского округа "Дирекция по эксплуатации зданий" (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Тунгусовой Лилией Петровной (арендатор), с согласия Комитета по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа (комитет) заключен договор аренды N 499, предметом которого является предоставление арендатору за плату во временное пользование нежилых помещений общей площадью 40,4 кв. м, расположенных по адресу г. Петропавловск-Камчатский, ул. Ленинская, 46.
Арендная плата по договору составляет 20 034 руб. 36 коп. в месяц (без учета НДС) и вносится арендатором самостоятельно в текущем месяце в соответствии с расчетом не позднее 10 числа каждого месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя или внесения наличных денег в кассу предприятия (п. п. 3.1, 3.2 договора аренды).
Согласно пункту 1.6. срок договора установлен с 01.04.2008 по 30.06.2008.
По акту сдачи помещения арендатору от 01.04.2008 ответчик принял в аренду оспариваемые помещения.
Соглашением от 25.06.2008 изменен срок договора с 01.04.2008 по 31.12.2008.
Соглашением от 20.08.2008 произведена замена арендодателя в договоре аренды N 499 с муниципального унитарного предприятия Петропавловск-Камчатского городского округа "Дирекция по эксплуатации зданий" на Комитет по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа согласно приказу Комитета N 955 от 20.08.2008 об изъятии муниципального имущества из хозяйственного ведения.
03.10.2008 между Комитетом по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа (продавец) и индивидуальным предпринимателем Тунгусовой Лилией Петровной (покупатель) заключен договор купли-продажи муниципального имущества N 2/10/08, в соответствии с которым, ответчик приобрел проданные ему нежилые помещения, являвшиеся объектом аренды по договору аренды N 499.
По условиям договора купли-продажи N 2/10/08 оплата продажной цены в сумме 1 313 559 руб. производится покупателем в течение десяти дней с момента заключения настоящего договора посредством внесения на счет продавца денежных средств.
Выкупная цена полностью оплачена покупателем продавцу 08.10.2008, что подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами.
Фактическая передача помещений от продавца к покупателю оформлена актом приема-передачи от 16.10.2008.
Переход права собственности на приобретенное по договору купли-продажи N 2/10/08 имущество зарегистрирован 18.12.2008, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись регистрации N 41-41-01/044/2008-628, и выдано Свидетельство о государственной регистрации права от 18.12.2008 серии 41 АВ 035659.
Предупреждением от 21.04.2009 Комитет предложил предпринимателю внести имеющуюся задолженность в добровольном порядке, в том числе, и долг в сумме 71 089,66 руб.
Поскольку ответчик задолженность по арендной плате за период с 01.09.2008 по 17.12.2008 не погасил, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что решение подлежит отмене в силу следующего.
В соответствии с положениями статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку право собственности у продавца недвижимого имущества сохраняется до момента государственной регистрации перехода права собственности на эту недвижимость по договору купли-продажи, то продавец вправе требовать оплаты арендных платежей в период с момента заключения договора купли-продажи до момента регистрации перехода права собственности.
Судебная коллегия находит данный вывод ошибочным, поскольку он поставлен в зависимость от возникновения у покупателя права собственности в отношении приобретаемого имущества.
В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В соответствии с абз. 1 п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Государственная регистрация договора купли-продажи как сделки действующим законодательством не предусмотрена. Указанный договор в силу п. 1 ст. 432 ГК РФ считается заключенным и подлежит исполнению с момента, когда между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрена государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю.
В связи с чем, право собственности у покупателя недвижимого имущества возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности на эту недвижимость по договору купли-продажи.
Вместе с тем наличие или отсутствие государственной регистрации перехода права собственности к покупателю не влияет на законность условий договора и обязанность сторон его исполнения, не влечет недействительность данного договора.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
В данном случае ответчик являлся стороной и по договору аренды от 01.04.2008 N 499, и по договору купли-продажи от 03.10.2008 N 2/10/08. Следовательно, при заключении договора купли-продажи спорных помещений должны произойти изменения в арендных правоотношениях между арендодателем и арендатором.
Согласно статье 413 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице.
На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что у ответчика прекратились обязательства по оплате арендных платежей с 03.10.2008, поскольку в данном случае имело место прекращение обязательств в связи с совпадением должника и кредитора в одном лице.
Таким образом, ИП Тунгусова Л.П. после подписания 03.10.2008 договора купли-продажи, учитывая, что имущество находилось в ее фактическом владении по договору аренды, стала законным владельцем нежилых помещений именно в силу заключения договора купли-продажи имущества, в связи с чем утратило обязанность по уплате арендных платежей по договору от 01.04.2008 N 499.
Государственная регистрация перехода права собственности на нежилые помещения сама по себе не зависит исключительно от покупателя, вследствие чего взимание арендных платежей после заключения договора купли-продажи и до государственной регистрации права собственности, является необоснованным.
То, что за продавцом сохраняется право собственности на имущество, в силу вышеприведенных норм права не означает продолжение арендных отношений, поскольку у продавца отсутствуют права законного владельца распоряжаться имуществом.
Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2009 N 7188/09, Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.09.2010 N ВАС-11902/10.
Факт передачи имущество в силу договора купли-продажи по акту приема-передачи от 16.10.2008 не имеет значения, поскольку имущество фактически находилось во владении ответчика в соответствии с условиями договора аренды.
В данном случае не имеет правового значения факт и момент оплаты покупателем выкупной стоимости имущества, поскольку данные обстоятельства связаны с оценкой надлежащего и добросовестного исполнения сторонами условий договора купли-продажи. Нарушение сторонами сделки ее условий является основанием для обращения в суд с соответствующими исками о защите нарушенных прав в порядке статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах, у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения исковых требований Комитета по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа в полном объеме по указанным судом основаниям.
Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия, оценив в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства, приходит к выводу о наличии оснований для отмены судебного акта, в связи с неправильным применением судом первой инстанции норм материального права.
Поскольку ответчиком в материалы дела не представлено в нарушения статьи 65 АПК РФ доказательства оплаты задолженности по арендной плате за период с 01.09.2008 по 02.10.2008 включительно, то исковые требования в части взыскания задолженности за указанный период являются обоснованными.
Согласно условиям договора N 499 арендная плата в месяц составляет 20 034,36 рублей, в связи с чем сумма задолженности ответчика за период с 01.09.2009 по 02.10.2008 включительно составляет 21 326, 89 рублей (20 034,36 + ((20 034,36 / 31 день) x 2)). Данная сумма задолженности также не оспаривается ответчиком.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы распределяются между сторонами пропорционально удовлетворенным требованиям.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Решение Арбитражного суда Камчатского края от 22 февраля 2011 года по делу N А24-5142/2010 отменить.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Тунгусовой Лилии Петровны в пользу Комитета по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа 21 326 (двадцать одна тысяча триста двадцать шесть) рублей 89 копеек задолженности по арендной плате.
В остальной части иска отказать.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Тунгусовой Лилии Петровны в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 853 (восемьсот пятьдесят три) рубля 08 копеек.
Взыскать с Комитета по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа в пользу индивидуального предпринимателя Тунгусовой Лилии Петровны расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в размере 2000 (две тысячи) рублей.
Арбитражному суду Камчатского края выдать исполнительные листы.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Камчатского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
И.Л.ЯКОВЕНКО
Судьи
Т.А.АППАКОВА
С.Б.КУЛТЫШЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)