Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть объявлена 12 августа 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 15 августа 2013 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе председательствующего-судьи Волкова С.В.,
судей Русаковой О.И., Чучуновой Н.С.
при участии в заседании:
от истца - ООО "Русская инвестиционная группа" - Баскакова М.В., доверенность N 19 от 15.05.2013 г.
от ответчиков: 1. Коломенского городского комитета по управлению имуществом и земельным отношениям - не явился, извещен,
2. ЗАО "С.К. ЦентрСтрой" - не явился, извещен,
рассмотрев 12 августа 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Русская инвестиционная группа" (истец)
на решение от 16 января 2013 года
Арбитражного суда Московской области
принятое судьей Богатыревой Г.И.
на постановление от 25 апреля 2013 года
Десятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Шевченко Е.Е., Воробьевой И.О., Мордкиной Л.М.
по иску общества с ограниченной ответственностью "Русская инвестиционная группа" (ОГРН 1047796221010)
к Коломенскому городскому комитету по управлению имуществом и земельным отношениям, закрытому акционерному обществу "С.К. ЦентрСтрой" (ОГРН 1057746285145)
о признании недействительным договора аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Русская инвестиционная группа" (далее - ООО "РИГрупп") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Коломенскому городскому комитету по управлению имуществом и земельным отношениям (далее - Комитет), закрытому акционерному обществу "Строительная Компания ЦентрСтрой" (далее - ЗАО "С.К. ЦентрСтрой") о признании недействительным договора аренды земельного участка от 22 марта 2012 года N 80/2012, заключенного между ответчиками, и применении последствий недействительности сделки в виде обязании ЗАО "С.К. ЦентрСтрой" возвратить Комитету земельный участок с кадастровым номером 50:57:002 04 18:21, расположенный по адресу: Московская область, г. Коломна, ул. Октябрьской революции, д. 257.
Требования, предъявленные со ссылкой на нормы статей 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 30, 31 Земельного кодекса Российской Федерации, мотивированы тем, что на момент заключения оспариваемого договора еще не прекратилось право аренды истца на тот же земельный участок. Кроме того, земельный участок был предоставлен ЗАО "С.К. ЦентрСтрой" для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов без проведения торгов. Помимо этого, истец полагает, что заключение оспариваемого договора направлено на захват объекта незавершенного строительства, возводимого на земельном участке за счет средств истца в рамках инвестиционного контракта.
Решением от 16 января 2013 года Арбитражный суд Московской области в иске отказал.
Суд первой инстанции не установил тех обстоятельств, на которые указывал истец, которые могли быть служить основанием для признания оспариваемого договора недействительным.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 25 апреля 2013 года решение оставлено без изменения, с поддержанием выводов суда первой инстанции.
Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ООО "РИГрупп", которое полагает, что суды нарушили нормы материального и процессуального права, сделали выводы, не соответствующие обстоятельствам дела, просит решение и постановление отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Заявитель кассационной жалобы указывает на то, что ответчики подписали оспариваемый договор аренды до регистрации Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области прекращения права аренды истца на тот же земельный участок, а также перехода права владения и пользования данным участком от истца к Комитету. Таким образом, Комитет не мог передать правомочия по владению и пользованию земельного участка, которые у него отсутствовали, фактически правомочия по владению и пользованию земельным участком принадлежали на тот момент истцу по другому договору аренды N 236/2006 от 12.09.2006 г.
Помимо этого, как указывает заявитель, на земельном участке, переданном в аренду ЗАО "С.К. ЦентрСтрой" по оспариваемому договору, расположен объект незавершенного строительства "Административно-деловой центр", возводимый за счет средств истца в раках действующего инвестиционного контракта N 23-05/06-ИК от 23.05.2006 г., заключенного истцом с Администрацией городского округа Коломна Московской области. При этом, обладание правом аренды земельного участка по оспариваемому договору является необходимым условием для инвестора по инвестиционному контракту, в том числе для признания за собой права собственности на объект незавершенного строительства. Между тем, ЗАО "С.К. ЦентрСтрой" обратилось с заявлением о признании в судебном порядке права собственности на объект незавершенного строительства на земельном участке, переданном по оспариваемому договору.
Заявитель жалобы также ссылается на нарушение подпункта 3 пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку оспариваемый договор аренды был заключен без проведения торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, а также без предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков. Однако, этому доводу суды обеих инстанций не дали никакой оценки.
В судебном заседании по рассмотрению кассационной жалобы, назначенном на 05 августа 2013 года 12 часов 30 минут, составом суда: председательствующий - судья Волков С.В., судьи Дунаева Н.Ю., Чучунова Н.С. был объявлен перерыв на 12 августа 2013 года 17 часов 50 минут.
После перерыва в судебном заседании в соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена судьи Дунаевой Н.Ю. (ввиду отпуска судьи), в связи с чем сформирован следующий состав суда: председательствующий-судья Волков С.В., судьи Русакова О.И., Чучунова Н.С. (распоряжение от 08 августа 2013 года). Дело рассмотрено сначала.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель заявителя кассационной жалобы поддержал доводы, в ней изложенные, просил судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Кассационным судом направлены в адрес Комитета и ЗАО "С.К. ЦентрСтрой" копии определения о назначении судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы, однако их представители в суд не явились.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте суда. В деле имеется информация с сайта Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации о публикации судебного акта.
С учетом принятых судом мер по надлежащему извещению ответчиков, суд кассационной инстанции, совещаясь на месте, вынес определение о рассмотрении кассационной жалобы в их отсутствие.
Выслушав явившегося представителя заявителя кассационной жалобы, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Федеральный арбитражный суд Московского округа не находит оснований для отмены судебных актов в связи со следующим.
Как установлено судами обеих инстанций на основании представленных в материалы дела документов, 12 сентября 2006 года между Коломенским городским комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям (арендодатель) и ООО "РИГрупп" (арендатор) был заключен договор аренды N 263/2006 земельного участка общей площадью 4424 кв. м, категории земель - земли населенных пунктов с кадастровым номером 50:57:002 04 18:0021, расположенного по адресу: Московская область, г. Коломна, ул. Октябрьской революции, д. 257, предоставленного для реконструкции существующего д. 257 и строительства административно-делового центра.
Названный договор аренды был заключен сроком на время строительства с 07 сентября 2006 года по 06 сентября 2009 года.
Государственная регистрация договора аренды земельного участка произведена 29 декабря 2006 года Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области за N 50-50-57/033/2006-476.
Поскольку ООО "РИГрупп" после истечения срока действия договора аренды продолжало пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то, в связи с этим, договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В то же время, в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации Коломенский городской комитет по управлению имуществом и земельным отношениям направил в адрес ООО "РИГрупп" уведомление от 25 ноября 2011 года N 4744 об отказе от договора аренды земельного участка от 12 сентября 2006 года N 263/2006.
Данное уведомление получено ООО "РИГрупп" 29 ноября 2011 года, о чем свидетельствует уведомление о вручении.
Суды также установили, что 22 марта 2012 года между Коломенским городским комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям (арендодатель) и ЗАО "С.К. ЦентрСтрой" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 80/2012, предметом которого является земельный участок общей площадью 4424 кв. м, категории земель - земли населенных пунктов с кадастровым номером 50:57:002 04 18:21, расположенный по адресу: Московская область, г. Коломна, ул. Октябрьской революции, д. 257, предоставленный в целях реконструкции существующего д. 257 и строительства административно-делового центра. Срок договора с 01 марта 2012 года по 30 ноября 2012 года.
Полагая, что договор от 22 марта 2012 года N 80/2012 является недействительным истец ссылается на то, что право аренды истца прекратилось только 04 апреля 2012 года (дата государственной регистрации прекращения договора аренды), в связи с чем на момент заключения указанного договора аренды земельного участка N 80/2012 от 22.03.2012, земельный участок принадлежал на праве аренды истцу.
Кроме того, по мнению истца, при заключении оспариваемого договора был нарушен предусмотренный пунктом 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации порядок предоставления земельного участка под строительство без предварительного согласования места размещения объекта, поскольку не были проведены торги.
Истец также ссылался на нарушение его прав ввиду нахождения на вышеназванном земельном участке объекта незавершенного строительства "Административно-деловой центр", возводимого, как указывает истец, за счет его средств в рамках инвестиционного контракта N 23-05/06-ИК от 23 мая 2006 года, заключенного истцом с Администрацией городского округа Коломна Московской области, и обладание правом аренды земельного участка у инвестора является необходимым условием для реализации проекта.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, руководствовался нормами пункта 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ, Определением Конституционного Суда Российской Федерации от 05.07.2001 N 154-О и сделал вывод о том, что на момент заключения спорного договора аренды от 22.03.2012 N 80/2012, земельный участок, являющийся предметом данного договора, не был обременен правами аренды в пользу истца на основании договора аренды от 12.09.2006 N 263/2006, поскольку последний прекратил свое действие в силу закона - 01.03.2012. Между тем, осуществление регистрирующим органом функций, связанных с погашением регистрационной записи - аренды земельного участка, направлено на формальное обеспечение юридической силы соответствующих правоустанавливающих документов.
В применении последствий недействительности ничтожной сделки отказано, так как истец не является стороной оспариваемого договора аренды. Суд первой инстанции также сделал вывод об отсутствии у истца заинтересованности в признании договора недействительным, поскольку он не обладает какими-либо правами на земельный участок, либо объект недвижимого имущества, расположенный на данном земельном участке.
Апелляционный суд согласился с такими выводами суда первой инстанции и указал на то, что избранный истцом способ защиты не приведет к восстановлению его нарушенных прав.
Суд кассационной инстанции считает, что суды обеих инстанций обоснованно отказали в удовлетворении заявленных требований.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В силу пунктов 1, 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.
Как установили суды обеих инстанций, воспользовавшись предусмотренным пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации правом на прекращение договора в одностороннем порядке, Комитет уведомлением от 25 ноября 2011 года N 4744 сообщил истцу об отказе от договора аренды N 263/2006 от 12 сентября 2006 года, уведомление было получено истцом 29 ноября 2011 года.
Довод кассационной жалобы о том, что поскольку государственная регистрация прекращения права аренды истца была осуществлена 04 апреля 2012 года, то на момент заключения оспариваемого договора (22 марта 2012 года) правомочия по владению и пользованию земельным участком принадлежали истцу, подлежит отклонению как несостоятельный.
При одностороннем отказе от исполнения договора для того, чтобы договор считался расторгнутым, стороне достаточно уведомить контрагента об отказе от его исполнения. Президиум ВАС РФ отмечает, что, если арендодатель направлял арендатору предупреждение о прекращении договора, требования абзаца 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ могут считаться соблюденными. При этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора (п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
Арендные отношения по договору, заключенному на неопределенный срок, прекращаются по истечении трех месяцев с момента получения одной из сторон уведомления об отказе в данном случае от договора аренды земельного участка, если иное не установлено в договоре.
Аналогичная правовая позиция содержится в определениях Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 1756/10 от 26.02.2010 г., N 10196/10 от 05.08.2010 г.
Иного срока для направления уведомления об отказе договор аренды от 12 сентября 2006 года не содержит.
Между тем, действующее законодательство не связывает момент прекращения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, с датой внесения регистрирующим органом записи о прекращении права аренды.
В связи с этим, является правильным вывод судов обеих инстанций о том, что на момент заключения оспариваемого договора от 22 марта 2012 года договор аренды, заключенный с истцом прекратил свое действие.
Что касается довода кассационной жалобы о том, что оспариваемый договор аренды является недействительной сделкой, поскольку на земельном участке, предоставленном в аренду ЗАО "С.К. ЦентрСтрой", находится объект незавершенного строительства, построенный за счет средств истца в рамках инвестиционного контракта, то этот довод не может быть принят в связи со следующим.
Здания, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, признаются объектами незавершенного строительства (п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Объекты незавершенного строительства на основании пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации являются недвижимыми вещами.
Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (статья 219 ГК РФ).
Таким образом, вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.
Однако, в материалах дела не имеется каких-либо доказательств, подтверждающих нахождение на земельном участке объекта незавершенного строительства, свидетельствующих о степени его готовности, и существование этого объекта как самостоятельной недвижимой вещи.
Из материалов дела также не усматривается наличие государственной регистрации права собственности у истца на объект незавершенного строительства.
Между тем, заключение инвестиционного договора порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства.
По договору аренды от 12 сентября 2006 года земельный участок предоставлялся истцу для реконструкции существующего дома 257 и строительства административно-делового центра на определенное время строительства с 07 сентября 2006 года по 06 сентября 2009 года.
Доказательств того, что цель, в соответствии с которой истцу был предоставлен в аренду земельный участок, достигнута, материалы дела не содержат.
Между тем, как разъяснено в пункте 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 13 от 25.01.2013 г., истечение срока аренды к моменту подачи заявления о государственной регистрации не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.
В данном случае, несмотря на определенный интерес у истца с учетом обстоятельств дела и тех обстоятельств, на которые он ссылается, на момент заключения оспариваемого договора право аренды земельного участка у истца было окончено, а также отсутствует зарегистрированное право собственности на объект недвижимого имущества. Кроме того, договор от 22 марта 2012 года N 80/2012 заключен на короткий срок с 1 марта 2012 г. по 30 ноября 2012 г.
При таких обстоятельствах, права истца не нарушены заключением между ответчиками указанного договора аренды, а потому правовых оснований для признания этого договора недействительным не имеется.
Помимо этого, суд кассационной инстанции принимает во внимание обстоятельства, установленные по делу N А41-28076/11 по иску ЗАО "С.К. ЦентрСтрой" о признании права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Московская область, г. Коломна, ул. Октябрьской революции, д. 257.
Постановлением Федерального арбитражного суда от 18 июля 2013 года по делу N А41-28076/11 в иске ЗАО "С.К. ЦентрСтрой" было отказано, поскольку при отсутствии первичной государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, у ЗАО "С.К. ЦентрСтрой" отсутствует право на предъявление вещного иска ввиду отсутствия вещного права, которое бы оспаривалось другими лицами.
Однако в рамках рассмотрения этого дела суды установили, что инвестиционный контракт от 23 мая 2006 года N 23-05/06-ИК был расторгнут.
В отношении довода кассационной жалобы о заключении оспариваемого договора аренды без проведения торгов в соответствии с пунктом 2 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции учитывает, что согласно постановлению Главы города Коломны от 07.09.2006 г. N 735/1 земельный участок предоставлялся в аренду с предварительным согласованием места размещения объекта, поэтому в силу норм статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации при предоставлении земельного участка как ранее истцу, так и в последующем ЗАО "С.К. ЦентрСтрой" проведение торгов не требовалось.
Учитывая изложенное, суды обеих инстанций сделали правильный вывод об отсутствии оснований для признания договора аренды от 22 марта 2012 года недействительным.
Иная оценка заявителем жалобы установленных судом фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной судом при рассмотрении дела судебной ошибки.
Таким образом, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что решение и постановление являются законными и обоснованными и не имеется предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для их отмены по доводам кассационной жалобы.
Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 16 января 2013 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 25 апреля 2013 года по делу N А41-45586/12 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
С.В.ВОЛКОВ
Судьи
Н.С.ЧУЧУНОВА
О.И.РУСАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 15.08.2013 ПО ДЕЛУ N А41-45586/12
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 августа 2013 г. по делу N А41-45586/12
Резолютивная часть объявлена 12 августа 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 15 августа 2013 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе председательствующего-судьи Волкова С.В.,
судей Русаковой О.И., Чучуновой Н.С.
при участии в заседании:
от истца - ООО "Русская инвестиционная группа" - Баскакова М.В., доверенность N 19 от 15.05.2013 г.
от ответчиков: 1. Коломенского городского комитета по управлению имуществом и земельным отношениям - не явился, извещен,
2. ЗАО "С.К. ЦентрСтрой" - не явился, извещен,
рассмотрев 12 августа 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Русская инвестиционная группа" (истец)
на решение от 16 января 2013 года
Арбитражного суда Московской области
принятое судьей Богатыревой Г.И.
на постановление от 25 апреля 2013 года
Десятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Шевченко Е.Е., Воробьевой И.О., Мордкиной Л.М.
по иску общества с ограниченной ответственностью "Русская инвестиционная группа" (ОГРН 1047796221010)
к Коломенскому городскому комитету по управлению имуществом и земельным отношениям, закрытому акционерному обществу "С.К. ЦентрСтрой" (ОГРН 1057746285145)
о признании недействительным договора аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Русская инвестиционная группа" (далее - ООО "РИГрупп") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Коломенскому городскому комитету по управлению имуществом и земельным отношениям (далее - Комитет), закрытому акционерному обществу "Строительная Компания ЦентрСтрой" (далее - ЗАО "С.К. ЦентрСтрой") о признании недействительным договора аренды земельного участка от 22 марта 2012 года N 80/2012, заключенного между ответчиками, и применении последствий недействительности сделки в виде обязании ЗАО "С.К. ЦентрСтрой" возвратить Комитету земельный участок с кадастровым номером 50:57:002 04 18:21, расположенный по адресу: Московская область, г. Коломна, ул. Октябрьской революции, д. 257.
Требования, предъявленные со ссылкой на нормы статей 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 30, 31 Земельного кодекса Российской Федерации, мотивированы тем, что на момент заключения оспариваемого договора еще не прекратилось право аренды истца на тот же земельный участок. Кроме того, земельный участок был предоставлен ЗАО "С.К. ЦентрСтрой" для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов без проведения торгов. Помимо этого, истец полагает, что заключение оспариваемого договора направлено на захват объекта незавершенного строительства, возводимого на земельном участке за счет средств истца в рамках инвестиционного контракта.
Решением от 16 января 2013 года Арбитражный суд Московской области в иске отказал.
Суд первой инстанции не установил тех обстоятельств, на которые указывал истец, которые могли быть служить основанием для признания оспариваемого договора недействительным.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 25 апреля 2013 года решение оставлено без изменения, с поддержанием выводов суда первой инстанции.
Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ООО "РИГрупп", которое полагает, что суды нарушили нормы материального и процессуального права, сделали выводы, не соответствующие обстоятельствам дела, просит решение и постановление отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Заявитель кассационной жалобы указывает на то, что ответчики подписали оспариваемый договор аренды до регистрации Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области прекращения права аренды истца на тот же земельный участок, а также перехода права владения и пользования данным участком от истца к Комитету. Таким образом, Комитет не мог передать правомочия по владению и пользованию земельного участка, которые у него отсутствовали, фактически правомочия по владению и пользованию земельным участком принадлежали на тот момент истцу по другому договору аренды N 236/2006 от 12.09.2006 г.
Помимо этого, как указывает заявитель, на земельном участке, переданном в аренду ЗАО "С.К. ЦентрСтрой" по оспариваемому договору, расположен объект незавершенного строительства "Административно-деловой центр", возводимый за счет средств истца в раках действующего инвестиционного контракта N 23-05/06-ИК от 23.05.2006 г., заключенного истцом с Администрацией городского округа Коломна Московской области. При этом, обладание правом аренды земельного участка по оспариваемому договору является необходимым условием для инвестора по инвестиционному контракту, в том числе для признания за собой права собственности на объект незавершенного строительства. Между тем, ЗАО "С.К. ЦентрСтрой" обратилось с заявлением о признании в судебном порядке права собственности на объект незавершенного строительства на земельном участке, переданном по оспариваемому договору.
Заявитель жалобы также ссылается на нарушение подпункта 3 пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку оспариваемый договор аренды был заключен без проведения торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, а также без предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков. Однако, этому доводу суды обеих инстанций не дали никакой оценки.
В судебном заседании по рассмотрению кассационной жалобы, назначенном на 05 августа 2013 года 12 часов 30 минут, составом суда: председательствующий - судья Волков С.В., судьи Дунаева Н.Ю., Чучунова Н.С. был объявлен перерыв на 12 августа 2013 года 17 часов 50 минут.
После перерыва в судебном заседании в соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена судьи Дунаевой Н.Ю. (ввиду отпуска судьи), в связи с чем сформирован следующий состав суда: председательствующий-судья Волков С.В., судьи Русакова О.И., Чучунова Н.С. (распоряжение от 08 августа 2013 года). Дело рассмотрено сначала.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель заявителя кассационной жалобы поддержал доводы, в ней изложенные, просил судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Кассационным судом направлены в адрес Комитета и ЗАО "С.К. ЦентрСтрой" копии определения о назначении судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы, однако их представители в суд не явились.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте суда. В деле имеется информация с сайта Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации о публикации судебного акта.
С учетом принятых судом мер по надлежащему извещению ответчиков, суд кассационной инстанции, совещаясь на месте, вынес определение о рассмотрении кассационной жалобы в их отсутствие.
Выслушав явившегося представителя заявителя кассационной жалобы, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Федеральный арбитражный суд Московского округа не находит оснований для отмены судебных актов в связи со следующим.
Как установлено судами обеих инстанций на основании представленных в материалы дела документов, 12 сентября 2006 года между Коломенским городским комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям (арендодатель) и ООО "РИГрупп" (арендатор) был заключен договор аренды N 263/2006 земельного участка общей площадью 4424 кв. м, категории земель - земли населенных пунктов с кадастровым номером 50:57:002 04 18:0021, расположенного по адресу: Московская область, г. Коломна, ул. Октябрьской революции, д. 257, предоставленного для реконструкции существующего д. 257 и строительства административно-делового центра.
Названный договор аренды был заключен сроком на время строительства с 07 сентября 2006 года по 06 сентября 2009 года.
Государственная регистрация договора аренды земельного участка произведена 29 декабря 2006 года Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области за N 50-50-57/033/2006-476.
Поскольку ООО "РИГрупп" после истечения срока действия договора аренды продолжало пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то, в связи с этим, договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В то же время, в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации Коломенский городской комитет по управлению имуществом и земельным отношениям направил в адрес ООО "РИГрупп" уведомление от 25 ноября 2011 года N 4744 об отказе от договора аренды земельного участка от 12 сентября 2006 года N 263/2006.
Данное уведомление получено ООО "РИГрупп" 29 ноября 2011 года, о чем свидетельствует уведомление о вручении.
Суды также установили, что 22 марта 2012 года между Коломенским городским комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям (арендодатель) и ЗАО "С.К. ЦентрСтрой" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 80/2012, предметом которого является земельный участок общей площадью 4424 кв. м, категории земель - земли населенных пунктов с кадастровым номером 50:57:002 04 18:21, расположенный по адресу: Московская область, г. Коломна, ул. Октябрьской революции, д. 257, предоставленный в целях реконструкции существующего д. 257 и строительства административно-делового центра. Срок договора с 01 марта 2012 года по 30 ноября 2012 года.
Полагая, что договор от 22 марта 2012 года N 80/2012 является недействительным истец ссылается на то, что право аренды истца прекратилось только 04 апреля 2012 года (дата государственной регистрации прекращения договора аренды), в связи с чем на момент заключения указанного договора аренды земельного участка N 80/2012 от 22.03.2012, земельный участок принадлежал на праве аренды истцу.
Кроме того, по мнению истца, при заключении оспариваемого договора был нарушен предусмотренный пунктом 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации порядок предоставления земельного участка под строительство без предварительного согласования места размещения объекта, поскольку не были проведены торги.
Истец также ссылался на нарушение его прав ввиду нахождения на вышеназванном земельном участке объекта незавершенного строительства "Административно-деловой центр", возводимого, как указывает истец, за счет его средств в рамках инвестиционного контракта N 23-05/06-ИК от 23 мая 2006 года, заключенного истцом с Администрацией городского округа Коломна Московской области, и обладание правом аренды земельного участка у инвестора является необходимым условием для реализации проекта.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, руководствовался нормами пункта 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ, Определением Конституционного Суда Российской Федерации от 05.07.2001 N 154-О и сделал вывод о том, что на момент заключения спорного договора аренды от 22.03.2012 N 80/2012, земельный участок, являющийся предметом данного договора, не был обременен правами аренды в пользу истца на основании договора аренды от 12.09.2006 N 263/2006, поскольку последний прекратил свое действие в силу закона - 01.03.2012. Между тем, осуществление регистрирующим органом функций, связанных с погашением регистрационной записи - аренды земельного участка, направлено на формальное обеспечение юридической силы соответствующих правоустанавливающих документов.
В применении последствий недействительности ничтожной сделки отказано, так как истец не является стороной оспариваемого договора аренды. Суд первой инстанции также сделал вывод об отсутствии у истца заинтересованности в признании договора недействительным, поскольку он не обладает какими-либо правами на земельный участок, либо объект недвижимого имущества, расположенный на данном земельном участке.
Апелляционный суд согласился с такими выводами суда первой инстанции и указал на то, что избранный истцом способ защиты не приведет к восстановлению его нарушенных прав.
Суд кассационной инстанции считает, что суды обеих инстанций обоснованно отказали в удовлетворении заявленных требований.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В силу пунктов 1, 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.
Как установили суды обеих инстанций, воспользовавшись предусмотренным пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации правом на прекращение договора в одностороннем порядке, Комитет уведомлением от 25 ноября 2011 года N 4744 сообщил истцу об отказе от договора аренды N 263/2006 от 12 сентября 2006 года, уведомление было получено истцом 29 ноября 2011 года.
Довод кассационной жалобы о том, что поскольку государственная регистрация прекращения права аренды истца была осуществлена 04 апреля 2012 года, то на момент заключения оспариваемого договора (22 марта 2012 года) правомочия по владению и пользованию земельным участком принадлежали истцу, подлежит отклонению как несостоятельный.
При одностороннем отказе от исполнения договора для того, чтобы договор считался расторгнутым, стороне достаточно уведомить контрагента об отказе от его исполнения. Президиум ВАС РФ отмечает, что, если арендодатель направлял арендатору предупреждение о прекращении договора, требования абзаца 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ могут считаться соблюденными. При этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора (п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
Арендные отношения по договору, заключенному на неопределенный срок, прекращаются по истечении трех месяцев с момента получения одной из сторон уведомления об отказе в данном случае от договора аренды земельного участка, если иное не установлено в договоре.
Аналогичная правовая позиция содержится в определениях Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 1756/10 от 26.02.2010 г., N 10196/10 от 05.08.2010 г.
Иного срока для направления уведомления об отказе договор аренды от 12 сентября 2006 года не содержит.
Между тем, действующее законодательство не связывает момент прекращения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, с датой внесения регистрирующим органом записи о прекращении права аренды.
В связи с этим, является правильным вывод судов обеих инстанций о том, что на момент заключения оспариваемого договора от 22 марта 2012 года договор аренды, заключенный с истцом прекратил свое действие.
Что касается довода кассационной жалобы о том, что оспариваемый договор аренды является недействительной сделкой, поскольку на земельном участке, предоставленном в аренду ЗАО "С.К. ЦентрСтрой", находится объект незавершенного строительства, построенный за счет средств истца в рамках инвестиционного контракта, то этот довод не может быть принят в связи со следующим.
Здания, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, признаются объектами незавершенного строительства (п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Объекты незавершенного строительства на основании пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации являются недвижимыми вещами.
Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (статья 219 ГК РФ).
Таким образом, вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.
Однако, в материалах дела не имеется каких-либо доказательств, подтверждающих нахождение на земельном участке объекта незавершенного строительства, свидетельствующих о степени его готовности, и существование этого объекта как самостоятельной недвижимой вещи.
Из материалов дела также не усматривается наличие государственной регистрации права собственности у истца на объект незавершенного строительства.
Между тем, заключение инвестиционного договора порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства.
По договору аренды от 12 сентября 2006 года земельный участок предоставлялся истцу для реконструкции существующего дома 257 и строительства административно-делового центра на определенное время строительства с 07 сентября 2006 года по 06 сентября 2009 года.
Доказательств того, что цель, в соответствии с которой истцу был предоставлен в аренду земельный участок, достигнута, материалы дела не содержат.
Между тем, как разъяснено в пункте 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 13 от 25.01.2013 г., истечение срока аренды к моменту подачи заявления о государственной регистрации не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.
В данном случае, несмотря на определенный интерес у истца с учетом обстоятельств дела и тех обстоятельств, на которые он ссылается, на момент заключения оспариваемого договора право аренды земельного участка у истца было окончено, а также отсутствует зарегистрированное право собственности на объект недвижимого имущества. Кроме того, договор от 22 марта 2012 года N 80/2012 заключен на короткий срок с 1 марта 2012 г. по 30 ноября 2012 г.
При таких обстоятельствах, права истца не нарушены заключением между ответчиками указанного договора аренды, а потому правовых оснований для признания этого договора недействительным не имеется.
Помимо этого, суд кассационной инстанции принимает во внимание обстоятельства, установленные по делу N А41-28076/11 по иску ЗАО "С.К. ЦентрСтрой" о признании права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Московская область, г. Коломна, ул. Октябрьской революции, д. 257.
Постановлением Федерального арбитражного суда от 18 июля 2013 года по делу N А41-28076/11 в иске ЗАО "С.К. ЦентрСтрой" было отказано, поскольку при отсутствии первичной государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, у ЗАО "С.К. ЦентрСтрой" отсутствует право на предъявление вещного иска ввиду отсутствия вещного права, которое бы оспаривалось другими лицами.
Однако в рамках рассмотрения этого дела суды установили, что инвестиционный контракт от 23 мая 2006 года N 23-05/06-ИК был расторгнут.
В отношении довода кассационной жалобы о заключении оспариваемого договора аренды без проведения торгов в соответствии с пунктом 2 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции учитывает, что согласно постановлению Главы города Коломны от 07.09.2006 г. N 735/1 земельный участок предоставлялся в аренду с предварительным согласованием места размещения объекта, поэтому в силу норм статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации при предоставлении земельного участка как ранее истцу, так и в последующем ЗАО "С.К. ЦентрСтрой" проведение торгов не требовалось.
Учитывая изложенное, суды обеих инстанций сделали правильный вывод об отсутствии оснований для признания договора аренды от 22 марта 2012 года недействительным.
Иная оценка заявителем жалобы установленных судом фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной судом при рассмотрении дела судебной ошибки.
Таким образом, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что решение и постановление являются законными и обоснованными и не имеется предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для их отмены по доводам кассационной жалобы.
Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 16 января 2013 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 25 апреля 2013 года по делу N А41-45586/12 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
С.В.ВОЛКОВ
Судьи
Н.С.ЧУЧУНОВА
О.И.РУСАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)