Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30 июля 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 05 августа 2013 года
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Богдановской Г.Н., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Кочетковой Н.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу главы крестьянского (фермерского) хозяйства Буравова Константина Александровича на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.05.2013 по делу N А07-20554/2012 (судья Нурисламова И.Н.).
В заседании приняли участие представители:
общества с ограниченной ответственностью "Сельхозтехника" - Насибуллин Ф.М. (доверенность от 01.07.2013).
Общество с ограниченной ответственностью "Сельхозтехника" (далее - ООО "Сельхозтехника", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к главе крестьянского (фермерского) хозяйства Буравову Константину Александровичу (далее - глава КФХ Буравов К.А., ответчик) о взыскании 123 602 руб. 38 коп., в том числе неосновательного обогащения в размере 108 008 руб. 64 коп. за период с 01 января 2010 года по 01 апреля 2012 года, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 15 593 руб. 74 коп. за период с 01 апреля 2012 года по 30 апреля 2013 года (с учетом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, л.д. 105-107, т. 1).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.05.2013 (резолютивная часть объявлена 28.05.2013) исковые требования удовлетворены. С главы КФХ Буравова Константина Александровича в пользу ООО "Сельхозтехника" взыскана задолженность в размере 108 008 руб. 64 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 15 593 руб. 74 коп.
С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе глава КФХ Буравов К.А. (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает на отсутствие оснований для взыскания задолженности по договору аренды. Считает необоснованным вывод суда первой инстанции о заключении договора аренды от 11.01.2009 на неопределенный срок, поскольку договор перезаключался ежегодно. Полагает, что договоры аренды от 2006, 2007, 2008, 2009 являются незаключенными по причине отсутствия государственной регистрации в установленном законом порядке и не порождают прав и обязанностей для сторон. По мнению апеллянта у истца отсутствует право сдачи в аренду спорного нежилого помещения, поскольку представленные в материалы дела документы при отсутствии регистрации права собственности, не свидетельствуют о возникновении права.
Также полагает необоснованным взыскание с ответчика задолженности по арендной плате в предусмотренном договором размере, поскольку последняя включает стоимость использования тепло- и электроэнергии. Между тем, акты от 16.09.2009 свидетельствуют об отключении подачи газоснабжения и электроэнергии в арендуемом здании.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель ответчика не явился.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие ответчика.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, на основании распоряжения Администрации Ермекеевского района Республики Башкортостан от 06.10.2004 N 205, акта взаимной сверки, актов приема-передачи от 08.04.2004 N 2 и N 2-1 на баланс ООО "Сельхозтехника" были переданы основные средства муниципального унитарного предприятия Ермекеевского ремонтно-технического предприятия, в том числе здание конторы (л. д. 63-67, т. 1).
02 апреля 2012 года между ООО "Сельхозтехника" и Администрацией сельского поселения Ермекеевский сельсовет муниципального района Ермекеевский район Республики Башкортостан был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (далее - Администрация), согласно которому в собственность Администрации было передано недвижимое имущество - здание конторы, расположенное по адресу: с. Ермекеево, ул. Сельхозтехники, 1, общей площадью 283,2 кв. м (л. д. 33-34, т. 1). Право собственности на указанное недвижимое имущество было зарегистрировано за Сельским поселением Ермекеевский сельсовет муниципального района Ермекеевский район Республики Башкортостан 25.04.2012 (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 14.12.2012 - л.д. 35, т. 1, свидетельство о государственной регистрации права 04АГ 516801 от 25.04.2012 - л.д. 88, т. 1).
01.02.2006 между ООО "Сельхозтехника" (арендодатель) и главой КФХ Буравовым К.А. (арендатор) был оформлен договор аренды нежилого помещения, согласно которому арендодатель передает, а арендатор получает в пользование нежилое помещение (часть здания конторы) общей площадью 62,1 кв. м, расположенный по адресу: с. Ермекеево, ул. Сельхозтехники, 1, для использования части помещения под реализацию запасных частей к сельскохозяйственным машинам и под складское помещение (пункт 1.1 договора, л.д. 68, т. 1).
Размер арендной платы в месяц сторонами установлен в 2000 руб. 86 коп., из расчета 32 руб. 22 коп. за 1 кв. м арендуемого помещения в месяц. В стоимость аренды входит использование помещения согласно настоящему договору, использование тепло и электроэнергии (пункты 3.1, 3.2 договора).
Впоследствии в отношении указанного нежилого помещения между сторонами были подписаны аналогичные договоры аренды нежилого помещения от 15.01.2007, 01.03.2008, 11.01.2009 (л. д. 69, 70, 13, т. 1).
Согласно договору аренды от 15.01.2007, стоимость арендной платы составляла 2000 руб. 86 коп. за арендуемое помещение площадью 62,1 кв. м, исходя из расчета 62 руб. 10 коп. за 1 кв. м арендуемого помещения в месяц (пункты 1.1, 3.1, 3.2 договора, л.д. 69, т. 1).
Согласно договору аренды от 01.03.2008, сторонами увеличена площадь арендуемого нежилого помещения до 72 кв. м и стоимость арендной платы до 3000 руб., из расчета 41 руб. 66 коп. за 1 кв. м (пункты 1.1, 3.1, 3.2 договора, л.д. 70, т. 1).
Договором аренды от 11.01.2009 площадь арендуемого нежилого помещения не изменена, стоимость арендной платы увеличена до 4000 руб. в месяц, из расчета 55 руб. 56 коп. за 1 кв. м арендуемой площади (пункты 1.1, 3.1, 3.2 договора, л.д. 13, т. 1).
16.09.2009 был составлен комиссионный акт об отключении подачи электроэнергии от здания, расположенного по адресу: с. Ермекеево, ул. Сельхозтехники, 1 (л. д. 49, т. 1).
Из справки филиала ОАО "Газ-Сервис" от 28.11.2012 N 09-07-2018 усматривается, что по адресу с. Ермекеево, ул. Сельхозтехники, 1, было произведено отключение от газоснабжения 28.04.2009 (л. д. 48, т. 1).
19.10.2012 истец обратился в адрес ответчика с претензией об оплате долга (л. д. 24, т. 1), однако требование истца о погашении задолженности по арендной плате ответчиком оставлено без удовлетворения, задолженность по арендной плате не погашена.
Ссылаясь на использование нежилого помещения в период с 01.01.2010 по 01.04.2012 без внесения платы, истец обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с настоящим исковым заявлением.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оформленный сторонами договор аренды является незаключенным, поскольку право собственности арендодателя на недвижимое имущество не зарегистрировано в установленном порядке. Установив фактическое использование ответчиком спорным нежилым помещением, при отсутствии внесения платы, суд посчитал, что у главы КФХ Буравова К.А. возникло неосновательное сбережение денежных средств в размере 108 008 руб. 64 коп. Суд также пришел к выводу о наличии правовых оснований для взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами, в порядке статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта.
Поскольку в спорный период правоотношения сторон возникли в связи с предоставлением во владение и пользование главы КФХ Буравова К.А. нежилого помещения на основании договора аренды от 11.01.2009, их следует оценивать применительно к положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующим предоставление имущество в аренду.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Оценивая положения договора аренды от 11.01.2009, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать анализируемый договор незаключенным, поскольку его содержание соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации о согласовании объекта аренды, размера арендной платы.
В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее года.
Положения договора аренды от 11.01.2009 не содержат условия о сроке его действия. Поскольку срок действия договора аренды сторонами не определен, в силу положений статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным на неопределенный срок и не подлежит государственной регистрации.
Ссылка заявителя жалобы на ежегодное заключение новых договоров аренды в отношении спорного имущества как основание, исключающее вывод о заключении договора аренды от 11.01.2009 на неопределенный срок, является несостоятельной.
Ежегодное перезаключение договора аренды, начиная с 2006 года, не свидетельствует о согласовании сторонами определенного срока действия договора аренды от 11.01.2009, поскольку из текста договора невозможно точно установить его срок.
Оценивая доводы заявителя жалобы об отсутствии у истца права распоряжения спорным нежилым помещением, судебная коллегия пришла к следующим выводам:
Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в пунктах 10, 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции Постановления Пленума от 25.01.2013 N 13, по смыслу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. При этом, положения статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.
В соответствии с подходом, сформулированным в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 06.03.2012 N 13898/11 по делу N А41-18028/10, в сферу материальных интересов арендатора, состоящего в обязательственных отношениях по поводу аренды, не входит исследование вопроса о том, на каких основаниях арендодателем предоставлено имущество в аренду. Само по себе отсутствие права на нежилое помещение, переданное по договору аренды, не исключает обязательств арендатора по оплате использования недвижимого имущества.
Учитывая названное, доводы ответчика, пользовавшегося соответствующим имуществом, об отсутствии у истца права собственности на предоставленное в аренду имущество, не принимаются судом апелляционной инстанции в качестве основания для отмены обжалуемого решения.
Следует отметить, что доводы об отсутствии у истца права на предоставление имущества в аренду могут свидетельствовать о недействительности договора и не имеют отношения к его незаключенности.
Выводы суда первой инстанции об отсутствии между сторонами правоотношений, основанных на договоре аренды по причине отсутствия государственной регистрации права собственности истца на спорное недвижимое имущество, являются ошибочными. Вместе с тем, указанные выводы суда не привели к принятию неправильного решения, поскольку расчет задолженности произведен судом на основании предусмотренной договором аренды платы за использование имущества.
С учетом изложенного, между сторонами сложились отношения, основанные на договоре аренды, для регулирования которых подлежат применению положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно статьям 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Материалами дела, подтверждается факт неисполнения ответчиком обязательства по договору аренды от 11.01.2009 в части внесения арендной платы, в размере установленном разделом 3 договора. В соответствии с представленным истцом расчетом, задолженность по арендной плате по договору аренды от 11.01.2009 за период с 01 января 2010 года по 01 апреля 2012 года составляет 108 008 руб. 64 коп. (4000,32 руб. *27 мес.) (л. д. 107, т. 1). Доказательств погашения задолженности ответчиком, в порядке части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суду не представлено, в том числе при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции.
В силу чего исковые требования о взыскании задолженности в размере 108 008 руб. 64 коп., судом первой инстанции удовлетворены правомерно.
Доводы апеллянта о включении в размер задолженности стоимости тепло- и электроэнергии, не принимаются судом апелляционной инстанции.
Обязанность собственника помещения по несению расходов на содержание своего имущества, в соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, не исключает его права возложить соответствующие расходы на фактического пользователя помещения (арендатора).
Согласно пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, к обязанностям арендатора, кроме внесения арендной платы, отнесены обязанности по несению расходов по содержанию имущества, если иное не установлено договором.
Намерения сторон при заключении договора аренды были направлены на включение в размер арендной платы за использование помещения стоимости тепло и электроэнергии (пункт 3.2 договора аренды от 11.01.2009).
Как следует из материалов дела, с 16.09.2009 было произведено отключение подачи электроэнергии от здания, расположенного по адресу: с. Ермекеево, ул. Сельхозтехники, 1, а с 28.04.2009 отключение от газоснабжения (л. д. 48, 49, т. 1).
Однако составленный акт от 16.09.2009 и справка ОАО "Газ-Сервис" от 28.11.2012 N 09-07-2018 не подтверждают отсутствие обеспечения здания коммунальными ресурсами за весь спорный период. Соответствующих доказательств в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.
Также не представлено доказательств соглашения сторон об изменении условий договора аренды в части изменения размера арендной платы путем исключения стоимости коммунальных ресурсов.
Учитывая названное, судебная коллегия приходит к выводу о наличии у ответчика обязанности по внесению платы за использование помещения в размере, согласованном пунктом 3.2 договора аренды от 11.01.2009.
В соответствии с частью 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения.
Поскольку ответчиком допущено нарушение денежного обязательства, требование истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерно удовлетворено судом первой инстанции в размере 15 593 руб. 74 коп. за период с 01 апреля 2012 года по 30 апреля 2013 года.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции считает, что обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства. Доводы заявителя апелляционной жалобы подтверждения не нашли, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на подателя жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.05.2013 по делу N А07-20554/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу главы крестьянского (фермерского) хозяйства Буравова Константина Александровича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.08.2013 N 18АП-7448/2013 ПО ДЕЛУ N А07-20554/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 августа 2013 г. N 18АП-7448/2013
Дело N А07-20554/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 30 июля 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 05 августа 2013 года
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Богдановской Г.Н., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Кочетковой Н.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу главы крестьянского (фермерского) хозяйства Буравова Константина Александровича на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.05.2013 по делу N А07-20554/2012 (судья Нурисламова И.Н.).
В заседании приняли участие представители:
общества с ограниченной ответственностью "Сельхозтехника" - Насибуллин Ф.М. (доверенность от 01.07.2013).
Общество с ограниченной ответственностью "Сельхозтехника" (далее - ООО "Сельхозтехника", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к главе крестьянского (фермерского) хозяйства Буравову Константину Александровичу (далее - глава КФХ Буравов К.А., ответчик) о взыскании 123 602 руб. 38 коп., в том числе неосновательного обогащения в размере 108 008 руб. 64 коп. за период с 01 января 2010 года по 01 апреля 2012 года, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 15 593 руб. 74 коп. за период с 01 апреля 2012 года по 30 апреля 2013 года (с учетом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, л.д. 105-107, т. 1).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.05.2013 (резолютивная часть объявлена 28.05.2013) исковые требования удовлетворены. С главы КФХ Буравова Константина Александровича в пользу ООО "Сельхозтехника" взыскана задолженность в размере 108 008 руб. 64 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 15 593 руб. 74 коп.
С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе глава КФХ Буравов К.А. (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает на отсутствие оснований для взыскания задолженности по договору аренды. Считает необоснованным вывод суда первой инстанции о заключении договора аренды от 11.01.2009 на неопределенный срок, поскольку договор перезаключался ежегодно. Полагает, что договоры аренды от 2006, 2007, 2008, 2009 являются незаключенными по причине отсутствия государственной регистрации в установленном законом порядке и не порождают прав и обязанностей для сторон. По мнению апеллянта у истца отсутствует право сдачи в аренду спорного нежилого помещения, поскольку представленные в материалы дела документы при отсутствии регистрации права собственности, не свидетельствуют о возникновении права.
Также полагает необоснованным взыскание с ответчика задолженности по арендной плате в предусмотренном договором размере, поскольку последняя включает стоимость использования тепло- и электроэнергии. Между тем, акты от 16.09.2009 свидетельствуют об отключении подачи газоснабжения и электроэнергии в арендуемом здании.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель ответчика не явился.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие ответчика.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, на основании распоряжения Администрации Ермекеевского района Республики Башкортостан от 06.10.2004 N 205, акта взаимной сверки, актов приема-передачи от 08.04.2004 N 2 и N 2-1 на баланс ООО "Сельхозтехника" были переданы основные средства муниципального унитарного предприятия Ермекеевского ремонтно-технического предприятия, в том числе здание конторы (л. д. 63-67, т. 1).
02 апреля 2012 года между ООО "Сельхозтехника" и Администрацией сельского поселения Ермекеевский сельсовет муниципального района Ермекеевский район Республики Башкортостан был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (далее - Администрация), согласно которому в собственность Администрации было передано недвижимое имущество - здание конторы, расположенное по адресу: с. Ермекеево, ул. Сельхозтехники, 1, общей площадью 283,2 кв. м (л. д. 33-34, т. 1). Право собственности на указанное недвижимое имущество было зарегистрировано за Сельским поселением Ермекеевский сельсовет муниципального района Ермекеевский район Республики Башкортостан 25.04.2012 (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 14.12.2012 - л.д. 35, т. 1, свидетельство о государственной регистрации права 04АГ 516801 от 25.04.2012 - л.д. 88, т. 1).
01.02.2006 между ООО "Сельхозтехника" (арендодатель) и главой КФХ Буравовым К.А. (арендатор) был оформлен договор аренды нежилого помещения, согласно которому арендодатель передает, а арендатор получает в пользование нежилое помещение (часть здания конторы) общей площадью 62,1 кв. м, расположенный по адресу: с. Ермекеево, ул. Сельхозтехники, 1, для использования части помещения под реализацию запасных частей к сельскохозяйственным машинам и под складское помещение (пункт 1.1 договора, л.д. 68, т. 1).
Размер арендной платы в месяц сторонами установлен в 2000 руб. 86 коп., из расчета 32 руб. 22 коп. за 1 кв. м арендуемого помещения в месяц. В стоимость аренды входит использование помещения согласно настоящему договору, использование тепло и электроэнергии (пункты 3.1, 3.2 договора).
Впоследствии в отношении указанного нежилого помещения между сторонами были подписаны аналогичные договоры аренды нежилого помещения от 15.01.2007, 01.03.2008, 11.01.2009 (л. д. 69, 70, 13, т. 1).
Согласно договору аренды от 15.01.2007, стоимость арендной платы составляла 2000 руб. 86 коп. за арендуемое помещение площадью 62,1 кв. м, исходя из расчета 62 руб. 10 коп. за 1 кв. м арендуемого помещения в месяц (пункты 1.1, 3.1, 3.2 договора, л.д. 69, т. 1).
Согласно договору аренды от 01.03.2008, сторонами увеличена площадь арендуемого нежилого помещения до 72 кв. м и стоимость арендной платы до 3000 руб., из расчета 41 руб. 66 коп. за 1 кв. м (пункты 1.1, 3.1, 3.2 договора, л.д. 70, т. 1).
Договором аренды от 11.01.2009 площадь арендуемого нежилого помещения не изменена, стоимость арендной платы увеличена до 4000 руб. в месяц, из расчета 55 руб. 56 коп. за 1 кв. м арендуемой площади (пункты 1.1, 3.1, 3.2 договора, л.д. 13, т. 1).
16.09.2009 был составлен комиссионный акт об отключении подачи электроэнергии от здания, расположенного по адресу: с. Ермекеево, ул. Сельхозтехники, 1 (л. д. 49, т. 1).
Из справки филиала ОАО "Газ-Сервис" от 28.11.2012 N 09-07-2018 усматривается, что по адресу с. Ермекеево, ул. Сельхозтехники, 1, было произведено отключение от газоснабжения 28.04.2009 (л. д. 48, т. 1).
19.10.2012 истец обратился в адрес ответчика с претензией об оплате долга (л. д. 24, т. 1), однако требование истца о погашении задолженности по арендной плате ответчиком оставлено без удовлетворения, задолженность по арендной плате не погашена.
Ссылаясь на использование нежилого помещения в период с 01.01.2010 по 01.04.2012 без внесения платы, истец обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с настоящим исковым заявлением.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оформленный сторонами договор аренды является незаключенным, поскольку право собственности арендодателя на недвижимое имущество не зарегистрировано в установленном порядке. Установив фактическое использование ответчиком спорным нежилым помещением, при отсутствии внесения платы, суд посчитал, что у главы КФХ Буравова К.А. возникло неосновательное сбережение денежных средств в размере 108 008 руб. 64 коп. Суд также пришел к выводу о наличии правовых оснований для взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами, в порядке статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта.
Поскольку в спорный период правоотношения сторон возникли в связи с предоставлением во владение и пользование главы КФХ Буравова К.А. нежилого помещения на основании договора аренды от 11.01.2009, их следует оценивать применительно к положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующим предоставление имущество в аренду.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Оценивая положения договора аренды от 11.01.2009, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать анализируемый договор незаключенным, поскольку его содержание соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации о согласовании объекта аренды, размера арендной платы.
В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее года.
Положения договора аренды от 11.01.2009 не содержат условия о сроке его действия. Поскольку срок действия договора аренды сторонами не определен, в силу положений статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным на неопределенный срок и не подлежит государственной регистрации.
Ссылка заявителя жалобы на ежегодное заключение новых договоров аренды в отношении спорного имущества как основание, исключающее вывод о заключении договора аренды от 11.01.2009 на неопределенный срок, является несостоятельной.
Ежегодное перезаключение договора аренды, начиная с 2006 года, не свидетельствует о согласовании сторонами определенного срока действия договора аренды от 11.01.2009, поскольку из текста договора невозможно точно установить его срок.
Оценивая доводы заявителя жалобы об отсутствии у истца права распоряжения спорным нежилым помещением, судебная коллегия пришла к следующим выводам:
Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в пунктах 10, 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции Постановления Пленума от 25.01.2013 N 13, по смыслу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. При этом, положения статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.
В соответствии с подходом, сформулированным в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 06.03.2012 N 13898/11 по делу N А41-18028/10, в сферу материальных интересов арендатора, состоящего в обязательственных отношениях по поводу аренды, не входит исследование вопроса о том, на каких основаниях арендодателем предоставлено имущество в аренду. Само по себе отсутствие права на нежилое помещение, переданное по договору аренды, не исключает обязательств арендатора по оплате использования недвижимого имущества.
Учитывая названное, доводы ответчика, пользовавшегося соответствующим имуществом, об отсутствии у истца права собственности на предоставленное в аренду имущество, не принимаются судом апелляционной инстанции в качестве основания для отмены обжалуемого решения.
Следует отметить, что доводы об отсутствии у истца права на предоставление имущества в аренду могут свидетельствовать о недействительности договора и не имеют отношения к его незаключенности.
Выводы суда первой инстанции об отсутствии между сторонами правоотношений, основанных на договоре аренды по причине отсутствия государственной регистрации права собственности истца на спорное недвижимое имущество, являются ошибочными. Вместе с тем, указанные выводы суда не привели к принятию неправильного решения, поскольку расчет задолженности произведен судом на основании предусмотренной договором аренды платы за использование имущества.
С учетом изложенного, между сторонами сложились отношения, основанные на договоре аренды, для регулирования которых подлежат применению положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно статьям 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Материалами дела, подтверждается факт неисполнения ответчиком обязательства по договору аренды от 11.01.2009 в части внесения арендной платы, в размере установленном разделом 3 договора. В соответствии с представленным истцом расчетом, задолженность по арендной плате по договору аренды от 11.01.2009 за период с 01 января 2010 года по 01 апреля 2012 года составляет 108 008 руб. 64 коп. (4000,32 руб. *27 мес.) (л. д. 107, т. 1). Доказательств погашения задолженности ответчиком, в порядке части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суду не представлено, в том числе при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции.
В силу чего исковые требования о взыскании задолженности в размере 108 008 руб. 64 коп., судом первой инстанции удовлетворены правомерно.
Доводы апеллянта о включении в размер задолженности стоимости тепло- и электроэнергии, не принимаются судом апелляционной инстанции.
Обязанность собственника помещения по несению расходов на содержание своего имущества, в соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, не исключает его права возложить соответствующие расходы на фактического пользователя помещения (арендатора).
Согласно пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, к обязанностям арендатора, кроме внесения арендной платы, отнесены обязанности по несению расходов по содержанию имущества, если иное не установлено договором.
Намерения сторон при заключении договора аренды были направлены на включение в размер арендной платы за использование помещения стоимости тепло и электроэнергии (пункт 3.2 договора аренды от 11.01.2009).
Как следует из материалов дела, с 16.09.2009 было произведено отключение подачи электроэнергии от здания, расположенного по адресу: с. Ермекеево, ул. Сельхозтехники, 1, а с 28.04.2009 отключение от газоснабжения (л. д. 48, 49, т. 1).
Однако составленный акт от 16.09.2009 и справка ОАО "Газ-Сервис" от 28.11.2012 N 09-07-2018 не подтверждают отсутствие обеспечения здания коммунальными ресурсами за весь спорный период. Соответствующих доказательств в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.
Также не представлено доказательств соглашения сторон об изменении условий договора аренды в части изменения размера арендной платы путем исключения стоимости коммунальных ресурсов.
Учитывая названное, судебная коллегия приходит к выводу о наличии у ответчика обязанности по внесению платы за использование помещения в размере, согласованном пунктом 3.2 договора аренды от 11.01.2009.
В соответствии с частью 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения.
Поскольку ответчиком допущено нарушение денежного обязательства, требование истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерно удовлетворено судом первой инстанции в размере 15 593 руб. 74 коп. за период с 01 апреля 2012 года по 30 апреля 2013 года.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции считает, что обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства. Доводы заявителя апелляционной жалобы подтверждения не нашли, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на подателя жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.05.2013 по делу N А07-20554/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу главы крестьянского (фермерского) хозяйства Буравова Константина Александровича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.Ю.СОКОЛОВА
И.Ю.СОКОЛОВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.В.ПИВОВАРОВА
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)