Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 февраля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 февраля 2013 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Шевц А.В.,
судей Иноземцева И.В., Тихоненко А.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Усановой Т.В.,
при участии в заседании:
от конкурсного управляющего открытого акционерного общества "Востоккредитбанк": Новиковой О.П., представителя по доверенности от 16.01.2013,
от общества с ограниченной ответственностью "Веко": представитель не явился,
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю: представитель не явился,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего открытого акционерного общества "Востоккредитбанк"
на решение от 17.12.2012
по делу N А73-9369/2012
Арбитражного суда Хабаровского края,
принятое судьей Яцышиной Е.Е.,
по иску конкурсного управляющего открытого акционерного общества "Востоккредитбанк"
к обществу с ограниченной ответственностью "Веко"
об обращении взыскании на заложенное имущество,
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю,
установил:
Конкурсный управляющий открытого акционерного общества "Востоккредитбанк" (ИНН 2804004055, ОГРН 1022800000376, далее - ОАО "Востоккредитбанк") обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Веко" (ИНН 2722065829, ОГРН 1072722007181, далее - ООО "Веко") об обращении взыскание на заложенные последним права требования по договорам участия в долевом строительстве от 29.04.2010 N 01/10008/2:
- - однокомнатную квартиру, площадью 49,58 кв. м, блок-секция N 2, 16-й этаж, третья по счету слева направо;
- - двухкомнатную квартиру, площадью 71,6 кв. м, блок-секция N 1, 2-й этаж, первая по счету слева направо;
- - двухкомнатную квартиру, площадью 80,39 кв. м, блок-секция N 2, 16-й этаж, вторая по счету слева направо;
- - двухкомнатную квартиру, площадью 79,78 кв. м, блок-секция N 2, 16-й этаж, пятая по счету слева направо;
- - двухкомнатную квартиру, площадью 69,76 кв. м, блок-секция N 2, 16-й этаж, четвертая по счету слева направо,
расположенных в многоэтажном жилом доме на земельном участке с кадастровым номером 27:23:051113:54, находящемся по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, Индустриальный район, примерно в 31,6 м по направлению на северо-запад от ориентира "жилое здание", расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Хабаровск, ул. Рокоссовского, д. 24а, определив порядок продажи заложенного имущества путем публичного предложения с ценой, указанной в договоре залога от 29.04.2010 N 01/10008/2 (с учетом заявленных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнений, том 1, л.д. 71-72).
Определением от 22.10.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю.
Решением от 17.12.2012 с учетом определения от 17.12.2012 исковые требования удовлетворены, судом обращено взыскание на права требования, заложенные по договору залога, заключенного между ОАО "Востоккредитбанк" и ООО "Веко" от 29.04.2010 N 01/10008/2, принадлежащие последнему, в отношении имущества, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 27:23:051113:54, находящемся по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, Индустриальный район, примерно в 31,6 м по направлению на северо-запад от ориентира "жилое здание", расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Хабаровск, ул. Рокоссовского, д. 24а:
- - однокомнатную квартиру, блок-секция N 2, 16-й этаж, третья по счету слева направо, общая площадь 49,58 кв. м (номер регистрации в Едином государственной реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 27-27-01/124/2009-476). Определен порядок продажи заложенного имущества путем открытых торгов, с определением начальной продажной цены в размере 761 600 рублей;
- - двухкомнатную квартиру, блок-секция N 1, 2-й этаж, первая по счету слева направо, общая площадь 71,6 кв. м (номер регистрации в ЕГРП 27-27-01/124/2009-480). Определен порядок продажи заложенного имущества путем открытых торгов, с определением начальной продажной цены в размере 1 100 000 рублей;
- - двухкомнатную квартиру, блок-секция N 2, 16-й этаж, вторая по счету слева направо общая площадь 80,39 кв. м (номер регистрации в ЕГРП 27-27-01/124/2009-472). Определен порядок продажи заложенного имущества путем открытых торгов, с определением начальной продажной цены в размере 1 234 400 рублей;
- - двухкомнатную квартиру, блок-секция N 2, 16-й этаж, пятая по счету слева направо, общая площадь 79,78 кв. м (номер регистрации в ЕГРП 27-27-01/124/2009-474). Определен порядок продажи заложенного имущества путем открытых торгов, с определением начальной продажной цены в размере 1 225 600 рублей;
- - двухкомнатную квартиру, блок-секция N 2, 16-й этаж, четвертая по счету слева направо, общая площадь 69,76 кв. м (номер регистрации в ЕГРП 27-27-01/124/2009-478). Определен порядок продажи заложенного имущества путем открытых торгов, с определением начальной продажной цены в размере 1 071 200 рублей.
Истец, не согласившись с принятым по делу судебным актом в части определения начальной продажной цены заложенного имущества, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 17.12.2012 в оспариваемой изменить, определив начальную продажную цену заложенного имущества на основании договора залога прав требования от 29.04.2010 N 01/10008/2:
- - однокомнатную квартиру, площадью 49,58 кв. м, блок-секция N 2, 16-й этаж, третья по счету слева направо, определив начальную продажную цену в размере 2 250 000 рублей;
- - двухкомнатную квартиру, площадью 71,6 кв. м, блок-секция N 1, 2-й этаж, первая по счету слева направо, определив начальную продажную цену в размере 3 080 000 рублей;
- - двухкомнатную квартиру, площадью 80,39 кв. м, блок-секция N 2, 16-й этаж, вторая по счету слева направо, определив начальную продажную цену в размере 3 610 000 рублей;
- - двухкомнатную квартиру, площадью 79,78 кв. м, блок-секция N 2, 16-й этаж, пятая по счету слева направо, определив начальную продажную цену в размере 3 590 000 рублей;
- - двухкомнатную квартиру, площадью 69,76 кв. м, блок-секция N 2, 16-й этаж, четвертая по счету слева направо, определив начальную продажную цену в размере 3 190 000 рублей.
В обоснование апелляционной жалобы указано на несоответствие выводов, изложенных в оспариваемом решении, обстоятельствам дела.
По мнению истца, рыночная стоимость прав требования по договорам участия в долевом строительства, указанная в отчетах от 18.10.2012 N 3483, N 3484, N 3485, N 3486, N 3487, является заниженной и не соответствует действительной стоимости квартир на рынке недвижимости; в представленных отчетах описание и применяемый анализ не соотносится с итоговой оценкой, не содержат пояснений в отношении снижения цены; в опровержение выводов оценщика ОАО "Востоккредитбанк" представлен реестр квартир дома по ул. Рокоссовского, полученный с интернет-сайта застройщика; установление начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчетов оценщика лишает истца возможности в полном объеме удовлетворить требования о взыскании задолженности по кредитному договору.
Представитель конкурсного управляющего ОАО "Востоккредитбанк" в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение в оспариваемой части изменить, определив начальную продажную стоимость заложенных прав требования, установленную договором залога.
Представители ответчика и третьего лица, надлежащим образом извещенных о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе с учетом разъяснений, изложенных в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", участия в судебном заседании не принимали, отзыв не представили.
Обстоятельства, положенные в основу заявленного ОАО "Востоккредитбанк" иска об обращении взыскания на заложенное имущество, сторонами не оспариваются. В связи с чем решение от 17.12.2012 в соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ и с учетом разъяснений, указанных в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", подлежит проверке судом апелляционной инстанции в пределах доводов, заявленных в жалобе (определение продажной цены заложенных прав требования).
Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, Шестой арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, при рассмотрении дела в суде первой инстанции между сторонами возник спор в отношении установления продажной цены заложенного имущества.
Статья 349 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусматривает порядок обращения взыскания на заложенное имущество.
Согласно пункту 1 статьи 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 названного Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 56 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ) имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с названным Законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных указанным Законом.
В силу подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Из разъяснений, изложенных в пункте 6 Информационного письма от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге", следует, что при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.
Если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.
В связи с наличием между ОАО "Востоккредитбанк" (стоимость, определенная договором залога) и ООО "Веко" (рыночная стоимость, установленная оценщиком) разногласий о стоимости заложенного имущества, при рассмотрении спора судом первой инстанции истцу предлагалось решить вопрос о назначении судебной экспертизы с целью определения рыночной стоимости заложенного имущества (статья 82 АПК РФ).
Вместе с тем истец от проведения экспертизы отказался, представив в обоснование своих доводов реестр стоимости квартир, полученный с интернет-сайт застройщика (том 2, л.д. 114-116).
В договоре залога от 29.04.2010 сторонами установлена стоимость квартир площадью 71,6 кв. м - 3 080 000 рублей; 80,39 кв. м - 3 610 000 рублей; 49,58 кв. м - 2 250 000 рублей; 69,76 кв. м - 3 190 000 рублей; 79,78 кв. м - 3 590 000 рублей.
Согласно отчетам об определении рыночной стоимости спорного имущества, выполненных обществом с ограниченной ответственностью Региональный экспертно-оценочный центр "Вымпел" (том 1, л.д. 78-220, том 2, л.д. 1-96), рыночная стоимость заложенного имущества составляет 1 375 000 рублей, 1 543 000 рублей, 952 000 рублей, 1 339 000 рублей, 1 532 000 рублей соответственно.
При определении рыночной цены сравнительным подходом оценщиком учтены корректировки на уторговывание, на дату продажи, на условия продажи, на право собственности, на местоположение, на размер объектов, на транспортную магистраль, как источник шума (разделы 10.2).
Необходимо отметить, что при применении корректировки на условия продажи учтены: нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем и срочность реализации объекта (продажа объектов в рамках проведения процедуры банкротства, ограниченной сроком); изначально установленный срок сдачи объекта - 2011 год, планируемый срок - 3 квартал 2014 года (просрочка сдачи объекта); риск недостройки дома; размещение на сайте застройщика информации об убыточности строительства.
В связи с чем доводы заявителя апелляционной жалобы о заниженной рыночной стоимости спорных квартир являются несостоятельными.
Ссылка истца на реестр квартир, составленный застройщиком, судебной коллегией отклоняется, поскольку данный реестр не является доказательствам, подтверждающим реальную рыночную стоимость спорных объектов либо ее соответствие со стоимостью, определенной договором залога. Иных доказательств, свидетельствующих о соответствии установленной в договоре цены действительной рыночной стоимости спорных объектов, истцом не представлено.
Кроме этого, представленные ООО "Веко" отчеты составлены в более поздний период, чем определенная в договоре залога стоимость объектов, следовательно, начальная продажная цена (80% рыночной стоимости спорного имущества, определенной в отчетах оценщика) правомерно определена судом первой инстанции исходя из данных, указанных в отчетах от 18.10.2012 N 3483, N 3484, N 3485, N 3486, N 3487.
В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Права участников процесса неразрывно связаны с их процессуальными обязанностями, поэтому в случае нереализации участником процесса предоставленных ему законом прав последний несет риск наступления неблагоприятных последствий, связанных с несовершением определенных действий (статья 9 АПК РФ).
Поскольку истец доказательств, подтверждающих рыночную стоимость заложенного имущества на момент рассмотрения спора или доказательств, подтверждающих изменение такой стоимости с момента заключения договора залога, не представил, ходатайство о назначении экспертизы с целью определения рыночной стоимости заложенного имущества не заявлял, апелляционным судом не может быть принято во внимание указание ОАО "Востоккредитбанк" об ограничение его прав.
В полном соответствии с имеющимися доказательствами судом первой инстанции определены фактические обстоятельства дела. Нарушения в правильности применения норм материального и процессуального права апелляционным судом не установлены.
На основании вышеизложенного судом не принимаются во внимание возражения ответчика относительно необоснованности обжалуемого решения, изложенные в апелляционной жалобе.
В связи с чем оснований к отмене решения от 17.12.2012 в оспариваемой части и удовлетворению апелляционной жалобы не имеется.
Согласно статье 110 АПК РФ государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на ОАО "Востоккредитбанк" с учетом предоставленной отсрочки по ее уплате.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 17.12.2012 по делу N А73-9369/2012 в оспариваемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с открытого акционерного общества "Востоккредитбанк" в доход федерального бюджета 2 000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
А.В.ШЕВЦ
Судьи
И.В.ИНОЗЕМЦЕВ
А.А.ТИХОНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.02.2013 N 06АП-402/2013 ПО ДЕЛУ N А73-9369/2012
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 февраля 2013 г. N 06АП-402/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 20 февраля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 февраля 2013 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Шевц А.В.,
судей Иноземцева И.В., Тихоненко А.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Усановой Т.В.,
при участии в заседании:
от конкурсного управляющего открытого акционерного общества "Востоккредитбанк": Новиковой О.П., представителя по доверенности от 16.01.2013,
от общества с ограниченной ответственностью "Веко": представитель не явился,
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю: представитель не явился,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего открытого акционерного общества "Востоккредитбанк"
на решение от 17.12.2012
по делу N А73-9369/2012
Арбитражного суда Хабаровского края,
принятое судьей Яцышиной Е.Е.,
по иску конкурсного управляющего открытого акционерного общества "Востоккредитбанк"
к обществу с ограниченной ответственностью "Веко"
об обращении взыскании на заложенное имущество,
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю,
установил:
Конкурсный управляющий открытого акционерного общества "Востоккредитбанк" (ИНН 2804004055, ОГРН 1022800000376, далее - ОАО "Востоккредитбанк") обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Веко" (ИНН 2722065829, ОГРН 1072722007181, далее - ООО "Веко") об обращении взыскание на заложенные последним права требования по договорам участия в долевом строительстве от 29.04.2010 N 01/10008/2:
- - однокомнатную квартиру, площадью 49,58 кв. м, блок-секция N 2, 16-й этаж, третья по счету слева направо;
- - двухкомнатную квартиру, площадью 71,6 кв. м, блок-секция N 1, 2-й этаж, первая по счету слева направо;
- - двухкомнатную квартиру, площадью 80,39 кв. м, блок-секция N 2, 16-й этаж, вторая по счету слева направо;
- - двухкомнатную квартиру, площадью 79,78 кв. м, блок-секция N 2, 16-й этаж, пятая по счету слева направо;
- - двухкомнатную квартиру, площадью 69,76 кв. м, блок-секция N 2, 16-й этаж, четвертая по счету слева направо,
расположенных в многоэтажном жилом доме на земельном участке с кадастровым номером 27:23:051113:54, находящемся по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, Индустриальный район, примерно в 31,6 м по направлению на северо-запад от ориентира "жилое здание", расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Хабаровск, ул. Рокоссовского, д. 24а, определив порядок продажи заложенного имущества путем публичного предложения с ценой, указанной в договоре залога от 29.04.2010 N 01/10008/2 (с учетом заявленных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнений, том 1, л.д. 71-72).
Определением от 22.10.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю.
Решением от 17.12.2012 с учетом определения от 17.12.2012 исковые требования удовлетворены, судом обращено взыскание на права требования, заложенные по договору залога, заключенного между ОАО "Востоккредитбанк" и ООО "Веко" от 29.04.2010 N 01/10008/2, принадлежащие последнему, в отношении имущества, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 27:23:051113:54, находящемся по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, Индустриальный район, примерно в 31,6 м по направлению на северо-запад от ориентира "жилое здание", расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Хабаровск, ул. Рокоссовского, д. 24а:
- - однокомнатную квартиру, блок-секция N 2, 16-й этаж, третья по счету слева направо, общая площадь 49,58 кв. м (номер регистрации в Едином государственной реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 27-27-01/124/2009-476). Определен порядок продажи заложенного имущества путем открытых торгов, с определением начальной продажной цены в размере 761 600 рублей;
- - двухкомнатную квартиру, блок-секция N 1, 2-й этаж, первая по счету слева направо, общая площадь 71,6 кв. м (номер регистрации в ЕГРП 27-27-01/124/2009-480). Определен порядок продажи заложенного имущества путем открытых торгов, с определением начальной продажной цены в размере 1 100 000 рублей;
- - двухкомнатную квартиру, блок-секция N 2, 16-й этаж, вторая по счету слева направо общая площадь 80,39 кв. м (номер регистрации в ЕГРП 27-27-01/124/2009-472). Определен порядок продажи заложенного имущества путем открытых торгов, с определением начальной продажной цены в размере 1 234 400 рублей;
- - двухкомнатную квартиру, блок-секция N 2, 16-й этаж, пятая по счету слева направо, общая площадь 79,78 кв. м (номер регистрации в ЕГРП 27-27-01/124/2009-474). Определен порядок продажи заложенного имущества путем открытых торгов, с определением начальной продажной цены в размере 1 225 600 рублей;
- - двухкомнатную квартиру, блок-секция N 2, 16-й этаж, четвертая по счету слева направо, общая площадь 69,76 кв. м (номер регистрации в ЕГРП 27-27-01/124/2009-478). Определен порядок продажи заложенного имущества путем открытых торгов, с определением начальной продажной цены в размере 1 071 200 рублей.
Истец, не согласившись с принятым по делу судебным актом в части определения начальной продажной цены заложенного имущества, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 17.12.2012 в оспариваемой изменить, определив начальную продажную цену заложенного имущества на основании договора залога прав требования от 29.04.2010 N 01/10008/2:
- - однокомнатную квартиру, площадью 49,58 кв. м, блок-секция N 2, 16-й этаж, третья по счету слева направо, определив начальную продажную цену в размере 2 250 000 рублей;
- - двухкомнатную квартиру, площадью 71,6 кв. м, блок-секция N 1, 2-й этаж, первая по счету слева направо, определив начальную продажную цену в размере 3 080 000 рублей;
- - двухкомнатную квартиру, площадью 80,39 кв. м, блок-секция N 2, 16-й этаж, вторая по счету слева направо, определив начальную продажную цену в размере 3 610 000 рублей;
- - двухкомнатную квартиру, площадью 79,78 кв. м, блок-секция N 2, 16-й этаж, пятая по счету слева направо, определив начальную продажную цену в размере 3 590 000 рублей;
- - двухкомнатную квартиру, площадью 69,76 кв. м, блок-секция N 2, 16-й этаж, четвертая по счету слева направо, определив начальную продажную цену в размере 3 190 000 рублей.
В обоснование апелляционной жалобы указано на несоответствие выводов, изложенных в оспариваемом решении, обстоятельствам дела.
По мнению истца, рыночная стоимость прав требования по договорам участия в долевом строительства, указанная в отчетах от 18.10.2012 N 3483, N 3484, N 3485, N 3486, N 3487, является заниженной и не соответствует действительной стоимости квартир на рынке недвижимости; в представленных отчетах описание и применяемый анализ не соотносится с итоговой оценкой, не содержат пояснений в отношении снижения цены; в опровержение выводов оценщика ОАО "Востоккредитбанк" представлен реестр квартир дома по ул. Рокоссовского, полученный с интернет-сайта застройщика; установление начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчетов оценщика лишает истца возможности в полном объеме удовлетворить требования о взыскании задолженности по кредитному договору.
Представитель конкурсного управляющего ОАО "Востоккредитбанк" в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение в оспариваемой части изменить, определив начальную продажную стоимость заложенных прав требования, установленную договором залога.
Представители ответчика и третьего лица, надлежащим образом извещенных о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе с учетом разъяснений, изложенных в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", участия в судебном заседании не принимали, отзыв не представили.
Обстоятельства, положенные в основу заявленного ОАО "Востоккредитбанк" иска об обращении взыскания на заложенное имущество, сторонами не оспариваются. В связи с чем решение от 17.12.2012 в соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ и с учетом разъяснений, указанных в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", подлежит проверке судом апелляционной инстанции в пределах доводов, заявленных в жалобе (определение продажной цены заложенных прав требования).
Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, Шестой арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, при рассмотрении дела в суде первой инстанции между сторонами возник спор в отношении установления продажной цены заложенного имущества.
Статья 349 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусматривает порядок обращения взыскания на заложенное имущество.
Согласно пункту 1 статьи 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 названного Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 56 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ) имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с названным Законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных указанным Законом.
В силу подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Из разъяснений, изложенных в пункте 6 Информационного письма от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге", следует, что при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.
Если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.
В связи с наличием между ОАО "Востоккредитбанк" (стоимость, определенная договором залога) и ООО "Веко" (рыночная стоимость, установленная оценщиком) разногласий о стоимости заложенного имущества, при рассмотрении спора судом первой инстанции истцу предлагалось решить вопрос о назначении судебной экспертизы с целью определения рыночной стоимости заложенного имущества (статья 82 АПК РФ).
Вместе с тем истец от проведения экспертизы отказался, представив в обоснование своих доводов реестр стоимости квартир, полученный с интернет-сайт застройщика (том 2, л.д. 114-116).
В договоре залога от 29.04.2010 сторонами установлена стоимость квартир площадью 71,6 кв. м - 3 080 000 рублей; 80,39 кв. м - 3 610 000 рублей; 49,58 кв. м - 2 250 000 рублей; 69,76 кв. м - 3 190 000 рублей; 79,78 кв. м - 3 590 000 рублей.
Согласно отчетам об определении рыночной стоимости спорного имущества, выполненных обществом с ограниченной ответственностью Региональный экспертно-оценочный центр "Вымпел" (том 1, л.д. 78-220, том 2, л.д. 1-96), рыночная стоимость заложенного имущества составляет 1 375 000 рублей, 1 543 000 рублей, 952 000 рублей, 1 339 000 рублей, 1 532 000 рублей соответственно.
При определении рыночной цены сравнительным подходом оценщиком учтены корректировки на уторговывание, на дату продажи, на условия продажи, на право собственности, на местоположение, на размер объектов, на транспортную магистраль, как источник шума (разделы 10.2).
Необходимо отметить, что при применении корректировки на условия продажи учтены: нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем и срочность реализации объекта (продажа объектов в рамках проведения процедуры банкротства, ограниченной сроком); изначально установленный срок сдачи объекта - 2011 год, планируемый срок - 3 квартал 2014 года (просрочка сдачи объекта); риск недостройки дома; размещение на сайте застройщика информации об убыточности строительства.
В связи с чем доводы заявителя апелляционной жалобы о заниженной рыночной стоимости спорных квартир являются несостоятельными.
Ссылка истца на реестр квартир, составленный застройщиком, судебной коллегией отклоняется, поскольку данный реестр не является доказательствам, подтверждающим реальную рыночную стоимость спорных объектов либо ее соответствие со стоимостью, определенной договором залога. Иных доказательств, свидетельствующих о соответствии установленной в договоре цены действительной рыночной стоимости спорных объектов, истцом не представлено.
Кроме этого, представленные ООО "Веко" отчеты составлены в более поздний период, чем определенная в договоре залога стоимость объектов, следовательно, начальная продажная цена (80% рыночной стоимости спорного имущества, определенной в отчетах оценщика) правомерно определена судом первой инстанции исходя из данных, указанных в отчетах от 18.10.2012 N 3483, N 3484, N 3485, N 3486, N 3487.
В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Права участников процесса неразрывно связаны с их процессуальными обязанностями, поэтому в случае нереализации участником процесса предоставленных ему законом прав последний несет риск наступления неблагоприятных последствий, связанных с несовершением определенных действий (статья 9 АПК РФ).
Поскольку истец доказательств, подтверждающих рыночную стоимость заложенного имущества на момент рассмотрения спора или доказательств, подтверждающих изменение такой стоимости с момента заключения договора залога, не представил, ходатайство о назначении экспертизы с целью определения рыночной стоимости заложенного имущества не заявлял, апелляционным судом не может быть принято во внимание указание ОАО "Востоккредитбанк" об ограничение его прав.
В полном соответствии с имеющимися доказательствами судом первой инстанции определены фактические обстоятельства дела. Нарушения в правильности применения норм материального и процессуального права апелляционным судом не установлены.
На основании вышеизложенного судом не принимаются во внимание возражения ответчика относительно необоснованности обжалуемого решения, изложенные в апелляционной жалобе.
В связи с чем оснований к отмене решения от 17.12.2012 в оспариваемой части и удовлетворению апелляционной жалобы не имеется.
Согласно статье 110 АПК РФ государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на ОАО "Востоккредитбанк" с учетом предоставленной отсрочки по ее уплате.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 17.12.2012 по делу N А73-9369/2012 в оспариваемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с открытого акционерного общества "Востоккредитбанк" в доход федерального бюджета 2 000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
А.В.ШЕВЦ
Судьи
И.В.ИНОЗЕМЦЕВ
А.А.ТИХОНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)