Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03 октября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 10 октября 2013 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Баркановой Я.В.
судей Сериковой И.А., Тимухиной И.А.
при ведении протокола судебного заседания: Рябовым П.А.
при участии:
от истца: представитель Слипченко А.В. (по доверенности от 25.03.2013), представитель Никитин В.О. (по доверенности от 10.06.2013)
от ответчика: представитель Сергеев В.В., Мочалова Е.Е. (по доверенности от 19.06.2013)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-17712/2013) ООО "Невский проект"
на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.07.2013 по делу N А56-25848/2013 (судья Балакир М.В.), принятое
по иску ООО "Невский проект"
к ИП Лодочниковой Елене Владимировне
о взыскании задолженности по арендной плате,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Невский проект" (194358, Россия, Санкт-Петербург, пр. Просвещения, д. 19, лит. А, ОГРН: 1037843057240) (далее - Общество, Истец) обратилось в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Индивидуальному предпринимателю Лодочниковой Елене Владимировне (ОГРН 308784716200037) (далее - Предприниматель, Ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.11.2012 по 31.12.2012 по договору N 2-04 от 18.01.2012 в размере 942 873 руб. 17 коп.
Решением арбитражного суда от 05.07.2013 в удовлетворении иска отказано.
В апелляционной жалобе Общество просит названное решение отменить, исковые требования удовлетворить. По мнению подателя жалобы, суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о том, что у Предпринимателя не возникло обязанности по оплате арендной платы в спорный период, так как перечисленный Ответчиком авансовый платеж при заключении договора должен быть зачтен в счет арендной платы при его расторжении. По мнению Истца, указанный авансовый платеж должен быть зачтен в счет оплаты Ответчиком штрафа за уклонение от перезаключения договора на предусмотренный предварительным договором срок.
В судебном заседании апелляционного суда представитель Истца доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить.
Представитель Ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Исследовав материалы дела и заслушав мнения представителей сторон, апелляционный суд установил следующее.
Между Обществом (арендодатель) и Предпринимателем (арендатор) был заключен предварительный договор аренды N 2-04 от 01.02.2012 (далее - предварительный договор), по условиям которого стороны обязуются последовательно заключить между собой в порядке и сроки, установленные в разделе 3 договора, сначала краткосрочный договор аренды, а затем долгосрочный договор аренды (основной договор).
Объектом аренды согласно п. 1.1. предварительного договора являются помещения NN 539, 541, 542 и часть помещения N 540, являющегося частью помещения 1Н площадью 198, 2 кв. м, расположенного на втором этаже. Указанные помещения находятся в Торгово-развлекательном комплексе "Норд", расположенном по адресу: г. Санкт-Петербург, пр. Просвещения, д. 19, литер А, пом. 1-Н, 2-Н, 3-Н, 5-Н, 12-Н, 13-Н, 14-Н, 17-Н, 18-Н, этажи: цокольный-1-2-3-4-мезонин-надстройка, к. н. 78:36:5511:20:62:6, общей площадью 63 310,7 кв. м (далее - объект).
Как следует из п. 2.1. предварительного договора, общий срок аренды объекта составляет три года с момента подписания акта приема-передачи к первому краткосрочному договору аренды.
Во исполнение условий предварительного договора между сторонами был заключен краткосрочный договор аренды объекта N 2-04 от 01.02.2012 (далее - краткосрочный договор аренды), сроком действия в течение 11-ти месяцев с момента его подписания.
В силу п. 6.3. краткосрочного договора аренды арендная плата начисляется с момента передачи объекта по акту приема-передачи. При этом п. 6.4. краткосрочного договора аренды предусмотрена обязанность арендатора в течение 10-ти дней с момента подписания краткосрочного договора аренды уплатить авансовый платеж в размере 31 712 руб. у.е., включая НДС - 18%, по курсу 30 руб. за одну условную единицу. Сумма авансового платежа засчитывается в счет арендной платы за 2 последних месяца последнего года общего срока арендных отношений, предусмотренного п. 2.1. предварительного договора, и освобождения арендатором объекта, за исключением случаев досрочного расторжения настоящего договора.
Как следует из материалов дела, объект был передан Предпринимателю по акту приема-передачи от 01.02.2012.
Ссылаясь на ненадлежащее выполнение Ответчиком обязательств по внесению арендной платы за период с 01.11.2012 по 31.12.2012, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.
В силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении платы за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.
Как следует из материалов дела, отношения сторон опосредованы заключением предварительного и основного краткосрочного договоров аренды.
В соответствии с пунктом 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Согласно пункту 4 статьи 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
В силу пункта 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Порядок и сроки заключения основных договоров аренды установлены в разделе 3 предварительного договора.
Так, согласно п. 3.1. предварительного договора в течение 15-ти дней с момента подписания данного договора стороны обязуются заключить краткосрочный договор аренды объекта на условиях настоящего договора и приложения N 1.
После получения кадастрового паспорта на объект стороны заключают долгосрочный договора аренды на условиях, предусмотренных разделом 2 и приложением N 1, на срок, установленный в п. 2.1. договора (3 года), за вычетом фактического срока аренды по предыдущим договорам.
Вместе с тем, если в течение срока действия краткосрочного договора аренды государственная регистрация долгосрочного договора аренды не будет осуществлена, стороны повторно заключают краткосрочный договор, действующий до даты подписания акта приема-передачи по долгосрочному договору аренды.
Ответственность арендатора за отказ от заключения краткосрочного либо долгосрочного договора аренды установлена в разделе 5 предварительного договора, согласно п. 5.4. которого в случае отказа арендатора от заключения указанных договоров арендодатель обязан уплатить арендодателю штраф в размере суммы авансового платежа, предусмотренного п. 2.9. предварительного договора, а также п. 6.4. краткосрочного договора и подлежащего уплате арендатором в рамках краткосрочного договора аренды.
Судом первой инстанции было установлено, что до истечения срока действия краткосрочного договора аренды письмами от 07.09.2012 и от 05.10.2012 Предприниматель уведомил арендодателя о своем намерении освободить арендуемый Объект с 01.01.2013 и прекратить арендные отношения после окончания срока действий краткосрочного договора. Письмом N 49Н от 11.10.2012 (л.д. 60) Общество выразило согласие на прекращение арендных отношений. 31.12.2012 объект аренды был возвращен Обществу по акту приема-передачи.
В обоснование исковых требований Общество ссылается на то, что Предприниматель отказался от заключения краткосрочного договора аренды на новый срок, в связи с чем в силу п. 5.4. предварительного договора аренды Ответчик обязан уплатить штраф в размере авансового платежа. При таких обстоятельствах, по мнению Истца, названный авансовый платеж не может быть направлен на погашение задолженности за два последних месяца аренды.
Возражая против иска, Предприниматель исходит из того, что у него отсутствовала обязанность по заключению очередного краткосрочного договора аренды, в связи с чем оснований для уплаты штрафа не имеется и сумма авансового платежа подлежит зачету в счет арендной платы за ноябрь и декабрь 2012 года.
Разрешая настоящий спор и с этой целью определяя природу авансового платежа применительно к договорным условиям, апелляционный суд с учетом положений ст. ст. 421, 431 ГК РФ исходит из того, что в п. 5.3 предварительного договора аренды стороны установили, что отказом арендатора от заключения основного договора аренды может быть признано неполучение арендодателем, направившим арендатору предложение о заключении договора, в течение 10-ти рабочих дней положительного ответа, либо получение отрицательного ответа.
Поскольку доказательств направления оферты Обществом представлено не было, суд первой инстанции обоснованно не усмотрел оснований для уплаты Обществом штрафа за отказ от перезаключения основного договора аренды, поскольку обязанность Предпринимателя по заключению очередного краткосрочного договора аренды не наступила.
Представленная в материалы дела переписка сторон сама по себе не освобождает Общество от обязанности по направлению оферты для целей, предусмотренных предварительным договором.
Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается уплата Предпринимателем авансового платежа в размере 951 260 руб. в соответствии с п. 6.4 краткосрочного договора.
Поскольку оснований для уплаты штрафа судом не установлено, вывод суда первой инстанции о том, что оплаченный авансовый платеж в размере 951 260 руб. подлежит зачету в счет арендной платы за два последних месяца аренды помещения (ноябрь и декабрь 2012 года) представляется обоснованным. Иное толкование условий заключенных сторонами договоров приводило бы к неосновательному обогащению Общества.
Апелляционным судом не установлено нарушений судом первой инстанции норм материального и процессуального права, являющихся основанием для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции, обстоятельства, имеющие значение для дела, выяснены в полном объеме, выводы суда, изложенные в обжалуемом судебном акте, соответствуют обстоятельствам дела.
Таким образом, основания для отмены или изменения решения арбитражного суда первой инстанции отсутствуют, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.07.2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Я.В.БАРКАНОВА
Судьи
И.А.СЕРИКОВА
И.А.ТИМУХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.10.2013 ПО ДЕЛУ N А56-25848/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 октября 2013 г. по делу N А56-25848/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 03 октября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 10 октября 2013 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Баркановой Я.В.
судей Сериковой И.А., Тимухиной И.А.
при ведении протокола судебного заседания: Рябовым П.А.
при участии:
от истца: представитель Слипченко А.В. (по доверенности от 25.03.2013), представитель Никитин В.О. (по доверенности от 10.06.2013)
от ответчика: представитель Сергеев В.В., Мочалова Е.Е. (по доверенности от 19.06.2013)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-17712/2013) ООО "Невский проект"
на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.07.2013 по делу N А56-25848/2013 (судья Балакир М.В.), принятое
по иску ООО "Невский проект"
к ИП Лодочниковой Елене Владимировне
о взыскании задолженности по арендной плате,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Невский проект" (194358, Россия, Санкт-Петербург, пр. Просвещения, д. 19, лит. А, ОГРН: 1037843057240) (далее - Общество, Истец) обратилось в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Индивидуальному предпринимателю Лодочниковой Елене Владимировне (ОГРН 308784716200037) (далее - Предприниматель, Ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.11.2012 по 31.12.2012 по договору N 2-04 от 18.01.2012 в размере 942 873 руб. 17 коп.
Решением арбитражного суда от 05.07.2013 в удовлетворении иска отказано.
В апелляционной жалобе Общество просит названное решение отменить, исковые требования удовлетворить. По мнению подателя жалобы, суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о том, что у Предпринимателя не возникло обязанности по оплате арендной платы в спорный период, так как перечисленный Ответчиком авансовый платеж при заключении договора должен быть зачтен в счет арендной платы при его расторжении. По мнению Истца, указанный авансовый платеж должен быть зачтен в счет оплаты Ответчиком штрафа за уклонение от перезаключения договора на предусмотренный предварительным договором срок.
В судебном заседании апелляционного суда представитель Истца доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить.
Представитель Ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Исследовав материалы дела и заслушав мнения представителей сторон, апелляционный суд установил следующее.
Между Обществом (арендодатель) и Предпринимателем (арендатор) был заключен предварительный договор аренды N 2-04 от 01.02.2012 (далее - предварительный договор), по условиям которого стороны обязуются последовательно заключить между собой в порядке и сроки, установленные в разделе 3 договора, сначала краткосрочный договор аренды, а затем долгосрочный договор аренды (основной договор).
Объектом аренды согласно п. 1.1. предварительного договора являются помещения NN 539, 541, 542 и часть помещения N 540, являющегося частью помещения 1Н площадью 198, 2 кв. м, расположенного на втором этаже. Указанные помещения находятся в Торгово-развлекательном комплексе "Норд", расположенном по адресу: г. Санкт-Петербург, пр. Просвещения, д. 19, литер А, пом. 1-Н, 2-Н, 3-Н, 5-Н, 12-Н, 13-Н, 14-Н, 17-Н, 18-Н, этажи: цокольный-1-2-3-4-мезонин-надстройка, к. н. 78:36:5511:20:62:6, общей площадью 63 310,7 кв. м (далее - объект).
Как следует из п. 2.1. предварительного договора, общий срок аренды объекта составляет три года с момента подписания акта приема-передачи к первому краткосрочному договору аренды.
Во исполнение условий предварительного договора между сторонами был заключен краткосрочный договор аренды объекта N 2-04 от 01.02.2012 (далее - краткосрочный договор аренды), сроком действия в течение 11-ти месяцев с момента его подписания.
В силу п. 6.3. краткосрочного договора аренды арендная плата начисляется с момента передачи объекта по акту приема-передачи. При этом п. 6.4. краткосрочного договора аренды предусмотрена обязанность арендатора в течение 10-ти дней с момента подписания краткосрочного договора аренды уплатить авансовый платеж в размере 31 712 руб. у.е., включая НДС - 18%, по курсу 30 руб. за одну условную единицу. Сумма авансового платежа засчитывается в счет арендной платы за 2 последних месяца последнего года общего срока арендных отношений, предусмотренного п. 2.1. предварительного договора, и освобождения арендатором объекта, за исключением случаев досрочного расторжения настоящего договора.
Как следует из материалов дела, объект был передан Предпринимателю по акту приема-передачи от 01.02.2012.
Ссылаясь на ненадлежащее выполнение Ответчиком обязательств по внесению арендной платы за период с 01.11.2012 по 31.12.2012, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.
В силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении платы за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.
Как следует из материалов дела, отношения сторон опосредованы заключением предварительного и основного краткосрочного договоров аренды.
В соответствии с пунктом 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Согласно пункту 4 статьи 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
В силу пункта 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Порядок и сроки заключения основных договоров аренды установлены в разделе 3 предварительного договора.
Так, согласно п. 3.1. предварительного договора в течение 15-ти дней с момента подписания данного договора стороны обязуются заключить краткосрочный договор аренды объекта на условиях настоящего договора и приложения N 1.
После получения кадастрового паспорта на объект стороны заключают долгосрочный договора аренды на условиях, предусмотренных разделом 2 и приложением N 1, на срок, установленный в п. 2.1. договора (3 года), за вычетом фактического срока аренды по предыдущим договорам.
Вместе с тем, если в течение срока действия краткосрочного договора аренды государственная регистрация долгосрочного договора аренды не будет осуществлена, стороны повторно заключают краткосрочный договор, действующий до даты подписания акта приема-передачи по долгосрочному договору аренды.
Ответственность арендатора за отказ от заключения краткосрочного либо долгосрочного договора аренды установлена в разделе 5 предварительного договора, согласно п. 5.4. которого в случае отказа арендатора от заключения указанных договоров арендодатель обязан уплатить арендодателю штраф в размере суммы авансового платежа, предусмотренного п. 2.9. предварительного договора, а также п. 6.4. краткосрочного договора и подлежащего уплате арендатором в рамках краткосрочного договора аренды.
Судом первой инстанции было установлено, что до истечения срока действия краткосрочного договора аренды письмами от 07.09.2012 и от 05.10.2012 Предприниматель уведомил арендодателя о своем намерении освободить арендуемый Объект с 01.01.2013 и прекратить арендные отношения после окончания срока действий краткосрочного договора. Письмом N 49Н от 11.10.2012 (л.д. 60) Общество выразило согласие на прекращение арендных отношений. 31.12.2012 объект аренды был возвращен Обществу по акту приема-передачи.
В обоснование исковых требований Общество ссылается на то, что Предприниматель отказался от заключения краткосрочного договора аренды на новый срок, в связи с чем в силу п. 5.4. предварительного договора аренды Ответчик обязан уплатить штраф в размере авансового платежа. При таких обстоятельствах, по мнению Истца, названный авансовый платеж не может быть направлен на погашение задолженности за два последних месяца аренды.
Возражая против иска, Предприниматель исходит из того, что у него отсутствовала обязанность по заключению очередного краткосрочного договора аренды, в связи с чем оснований для уплаты штрафа не имеется и сумма авансового платежа подлежит зачету в счет арендной платы за ноябрь и декабрь 2012 года.
Разрешая настоящий спор и с этой целью определяя природу авансового платежа применительно к договорным условиям, апелляционный суд с учетом положений ст. ст. 421, 431 ГК РФ исходит из того, что в п. 5.3 предварительного договора аренды стороны установили, что отказом арендатора от заключения основного договора аренды может быть признано неполучение арендодателем, направившим арендатору предложение о заключении договора, в течение 10-ти рабочих дней положительного ответа, либо получение отрицательного ответа.
Поскольку доказательств направления оферты Обществом представлено не было, суд первой инстанции обоснованно не усмотрел оснований для уплаты Обществом штрафа за отказ от перезаключения основного договора аренды, поскольку обязанность Предпринимателя по заключению очередного краткосрочного договора аренды не наступила.
Представленная в материалы дела переписка сторон сама по себе не освобождает Общество от обязанности по направлению оферты для целей, предусмотренных предварительным договором.
Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается уплата Предпринимателем авансового платежа в размере 951 260 руб. в соответствии с п. 6.4 краткосрочного договора.
Поскольку оснований для уплаты штрафа судом не установлено, вывод суда первой инстанции о том, что оплаченный авансовый платеж в размере 951 260 руб. подлежит зачету в счет арендной платы за два последних месяца аренды помещения (ноябрь и декабрь 2012 года) представляется обоснованным. Иное толкование условий заключенных сторонами договоров приводило бы к неосновательному обогащению Общества.
Апелляционным судом не установлено нарушений судом первой инстанции норм материального и процессуального права, являющихся основанием для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции, обстоятельства, имеющие значение для дела, выяснены в полном объеме, выводы суда, изложенные в обжалуемом судебном акте, соответствуют обстоятельствам дела.
Таким образом, основания для отмены или изменения решения арбитражного суда первой инстанции отсутствуют, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.07.2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Я.В.БАРКАНОВА
Судьи
И.А.СЕРИКОВА
И.А.ТИМУХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)