Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Грачевой И.Л., Сергеевой И.В., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Межрегиональная финансовая компания" Новоселовой Л.С. (доверенность от 11.01.2013), от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области Стрекаловой Л.Н. (доверенность от 03.10.2012), рассмотрев 18.04.2013 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области на решение Арбитражного суда Вологодской области от 29.11.2012 (судья Курпанова Н.Ю.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2013 (судьи Зайцева А.Я., Носач Е.В., Шадрина А.Н.) по делу N А13-7856/2012,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Межрегиональная финансовая компания", место нахождения: 160035, г. Вологда, Пушкинская ул., д. 52, ОГРН 1023500885374 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области, место нахождения: 160000, г. Вологда, ул. Челюскинцев, д. 3, ОГРН 1043500093889 (далее - Управление), о взыскании 886 052 руб. убытков и 15 000 руб. расходов на проведение досудебной экспертизы.
Решением суда первой инстанции от 29.11.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 14.02.2013, с Управления в пользу Общества взыскано 670 734 руб. убытков, 11 368 руб. расходов на проведение экспертизы, а также 15 913 руб. 06 коп. расходов по уплате государственной пошлины, в остальной части иска отказано.
В кассационной жалобе Управление указывает, что решение и постановление вынесены с нарушением норм материального права, а выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с этим просит их отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в иске в полном объеме.
По мнению подателя жалобы, суды неправомерно сделали вывод об обязанности возместить убытки истцу, поскольку актами приема-передачи, в том числе актом от 28.12.2010, подтверждается, что обязанность возвратить нежилые помещения в исправном состоянии с учетом нормального износа, установленная статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и договорами аренды, Управлением выполнялась, кроме того, в актах отсутствует отметка, что арендодатель имеет претензии по состоянию помещений.
Управление считает необоснованным и не соответствующим обстоятельствам дела вывод судов о том, что ответчик не представил доказательств надлежащего исполнения условий договоров аренды. Ссылку судов на то, что на протяжении шести лет ответчик являлся единственным лицом, занимавшим спорные помещения, податель жалобы считает также необоснованной. Само по себе данное обстоятельство не может служить основанием для удовлетворения иска при наличии подписанных сторонами до 28.12.2010 актов о возврате данных помещений в состоянии, в котором арендатор их получил, с учетом нормального износа. Истец не представил в суд надлежащих доказательств, подтверждающих противоправное поведение Управления с 2005 года по 2011 год и причинно-следственную связь между действиями ответчика и наступившими у истца неблагоприятными последствиями, что предусмотрено статьями 15 и 393 ГК РФ.
В судебном заседании представитель Управления поддержал доводы жалобы, а представитель Общества просил их отклонить по мотивам, приведенным в возражениях на жалобу.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела и установлено судами, Общество является собственником здания по адресу: г. Вологда, Пушкинская ул., д. 52.
Общество (арендодатель) и Управление (арендатор) заключили договор от 25.12.2004 аренды нежилых помещений, расположенных в указанном здании.
Согласно акту приема-передачи от 01.02.2005 ответчику переданы в аренду нежилые помещения цокольного этажа N 1-10, 11, 13 - 17, 29 - 24 общей площадью 363,3 кв. м; N 1 - 10, 13 - 16, 18 - 20 и части помещений N 22, 11 первого этажа общей площадью 350,35 кв. м; N 1 - 10, 12 - 21 второго этажа общей площадью 363,4 кв. м.
Стороны ежегодно (30.11.2005, 25.09.2006, 02.08.2007, 01.01.2008, 30.12.2009, 17.12.2010) заключали аналогичные договоры аренды помещений.
Договор аренды от 17.12.2010 заключен до 27.12.2011.
В соответствии с пунктом 3.1.1 договора от 17.12.2010 арендатор вправе в одностороннем порядке отказаться от него, предупредив арендодателя за месяц.
Управление во исполнение пункта 3.1.1 направило истцу соглашение от 08.06.2011 о расторжении договора аренды и акт приема-передачи помещений от 16.07.2011.
Общество не подписало указанные выше документы, сославшись на то, что Управление не производило текущий ремонт, помещения находятся в состоянии, не пригодном для эксплуатации.
Общество уведомлением от 25.07.2008 пригласило представителя Управления на осмотр помещений. Осмотр помещений произведен с участием эксперта и представителя Управления Касаткиной Т.И., которая отказалась подписать акт осмотра.
Согласно акту осмотра переданные в аренду помещения имеют повреждения отделки. По данным отчета эксперта от 26.07.2011 рыночная стоимость работ и материалов, необходимых для устранения ущерба, составляет 886 052 руб.
Соглашение о расторжении договора и акт приема-передачи помещений стороны не подписали.
Общество, полагая, что Управление причинило ему убытки в размере стоимости ремонтно-восстановительных работ помещений, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции признал исковые требования обоснованными в части взыскания 670 734 руб. убытков, в удовлетворении остальной части иска отказал, поскольку часть работ, указанных в отчете оценщика, не подпадает под категорию текущий ремонт и не отмечена в акте осмотра помещений.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.
Кассационная инстанция считает выводы судов правильными и не находит оснований для удовлетворения жалобы.
В соответствии со статьями 606, 611 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Согласно пункту 2.1 договора от 25.12.2004 арендуемое имущество передано арендатору в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию.
В соответствии с пунктом 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
В силу абзаца первого статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Нарушение этих обязанностей в силу статей 15, 393 ГК РФ влечет ответственность арендатора в виде возмещения убытков.
Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, суды пришли к выводу о том, что Управление возвратило истцу спорные помещения в состоянии, отличном от того, в котором оно их получило, без проведения в период аренды текущего либо косметического ремонта.
Суды правомерно не приняли во внимание подписанные сторонами до 28.12.2010 акты о возврате помещений в состоянии, в котором арендатор их получил, с учетом нормального износа, поскольку Управление непрерывно арендовало спорные помещения в течение длительного времени, доказательств исполнения своей обязанности по текущему ремонту не представило.
Размер убытков определен истцом на основании отчета оценщика от 26.07.2011 N 26-1/07, договоров подряда и смет на производство работ, стоимость восстановительного ремонта с учетом нормального износа составила 886 052 руб.
Довод Управления о том, что суды неверно дали оценку предъявляемого к возмещению ремонта, посчитав его текущим, не может быть принят.
В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Судом первой инстанции отчет от 26.07.2011 был подробно исследован, ему дана надлежащая правовая оценка на предмет соответствия требованиям закона, кроме того, ответчик не представил возражений по существу заключения, не ходатайствовал о назначении судебной экспертизы.
Как видно из материалов дела, Управление представило в суд первой инстанции контррасчет по иску с исключением стоимости работ, необходимость которых, по его мнению, не доказана истцом. Суд первой инстанции согласился с контррасчетом.
С учетом данных обстоятельств, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суды правомерно признали их достаточными для удовлетворения требований истца и указали также на то, что из подтвержденной оценщиком стоимости причиненного ущерба подлежит исключению стоимость работ, которые не относятся к текущему ремонту и не отмечены в акте осмотра помещений.
При таком положении суды пришли к правильному выводу об удовлетворении требований в сумме 670 734 руб.
С учетом изложенного кассационная инстанция не находит установленных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
В связи с рассмотрением кассационной жалобы и оставлением судебных актов без изменения приостановление их исполнения следует отменить.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Вологодской области от 29.11.2012 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2013 по делу N А13-7856/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области - без удовлетворения.
Отменить приостановление исполнения судебного акта, установленное определением Федерального арбитражного суда Северо-западного округа от 20.03.2013 по настоящему делу.
Председательствующий
М.В.ЗАХАРОВА
Судьи
И.Л.ГРАЧЕВА
И.В.СЕРГЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 24.04.2013 ПО ДЕЛУ N А13-7856/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 апреля 2013 г. по делу N А13-7856/2012
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Грачевой И.Л., Сергеевой И.В., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Межрегиональная финансовая компания" Новоселовой Л.С. (доверенность от 11.01.2013), от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области Стрекаловой Л.Н. (доверенность от 03.10.2012), рассмотрев 18.04.2013 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области на решение Арбитражного суда Вологодской области от 29.11.2012 (судья Курпанова Н.Ю.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2013 (судьи Зайцева А.Я., Носач Е.В., Шадрина А.Н.) по делу N А13-7856/2012,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Межрегиональная финансовая компания", место нахождения: 160035, г. Вологда, Пушкинская ул., д. 52, ОГРН 1023500885374 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области, место нахождения: 160000, г. Вологда, ул. Челюскинцев, д. 3, ОГРН 1043500093889 (далее - Управление), о взыскании 886 052 руб. убытков и 15 000 руб. расходов на проведение досудебной экспертизы.
Решением суда первой инстанции от 29.11.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 14.02.2013, с Управления в пользу Общества взыскано 670 734 руб. убытков, 11 368 руб. расходов на проведение экспертизы, а также 15 913 руб. 06 коп. расходов по уплате государственной пошлины, в остальной части иска отказано.
В кассационной жалобе Управление указывает, что решение и постановление вынесены с нарушением норм материального права, а выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с этим просит их отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в иске в полном объеме.
По мнению подателя жалобы, суды неправомерно сделали вывод об обязанности возместить убытки истцу, поскольку актами приема-передачи, в том числе актом от 28.12.2010, подтверждается, что обязанность возвратить нежилые помещения в исправном состоянии с учетом нормального износа, установленная статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и договорами аренды, Управлением выполнялась, кроме того, в актах отсутствует отметка, что арендодатель имеет претензии по состоянию помещений.
Управление считает необоснованным и не соответствующим обстоятельствам дела вывод судов о том, что ответчик не представил доказательств надлежащего исполнения условий договоров аренды. Ссылку судов на то, что на протяжении шести лет ответчик являлся единственным лицом, занимавшим спорные помещения, податель жалобы считает также необоснованной. Само по себе данное обстоятельство не может служить основанием для удовлетворения иска при наличии подписанных сторонами до 28.12.2010 актов о возврате данных помещений в состоянии, в котором арендатор их получил, с учетом нормального износа. Истец не представил в суд надлежащих доказательств, подтверждающих противоправное поведение Управления с 2005 года по 2011 год и причинно-следственную связь между действиями ответчика и наступившими у истца неблагоприятными последствиями, что предусмотрено статьями 15 и 393 ГК РФ.
В судебном заседании представитель Управления поддержал доводы жалобы, а представитель Общества просил их отклонить по мотивам, приведенным в возражениях на жалобу.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела и установлено судами, Общество является собственником здания по адресу: г. Вологда, Пушкинская ул., д. 52.
Общество (арендодатель) и Управление (арендатор) заключили договор от 25.12.2004 аренды нежилых помещений, расположенных в указанном здании.
Согласно акту приема-передачи от 01.02.2005 ответчику переданы в аренду нежилые помещения цокольного этажа N 1-10, 11, 13 - 17, 29 - 24 общей площадью 363,3 кв. м; N 1 - 10, 13 - 16, 18 - 20 и части помещений N 22, 11 первого этажа общей площадью 350,35 кв. м; N 1 - 10, 12 - 21 второго этажа общей площадью 363,4 кв. м.
Стороны ежегодно (30.11.2005, 25.09.2006, 02.08.2007, 01.01.2008, 30.12.2009, 17.12.2010) заключали аналогичные договоры аренды помещений.
Договор аренды от 17.12.2010 заключен до 27.12.2011.
В соответствии с пунктом 3.1.1 договора от 17.12.2010 арендатор вправе в одностороннем порядке отказаться от него, предупредив арендодателя за месяц.
Управление во исполнение пункта 3.1.1 направило истцу соглашение от 08.06.2011 о расторжении договора аренды и акт приема-передачи помещений от 16.07.2011.
Общество не подписало указанные выше документы, сославшись на то, что Управление не производило текущий ремонт, помещения находятся в состоянии, не пригодном для эксплуатации.
Общество уведомлением от 25.07.2008 пригласило представителя Управления на осмотр помещений. Осмотр помещений произведен с участием эксперта и представителя Управления Касаткиной Т.И., которая отказалась подписать акт осмотра.
Согласно акту осмотра переданные в аренду помещения имеют повреждения отделки. По данным отчета эксперта от 26.07.2011 рыночная стоимость работ и материалов, необходимых для устранения ущерба, составляет 886 052 руб.
Соглашение о расторжении договора и акт приема-передачи помещений стороны не подписали.
Общество, полагая, что Управление причинило ему убытки в размере стоимости ремонтно-восстановительных работ помещений, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции признал исковые требования обоснованными в части взыскания 670 734 руб. убытков, в удовлетворении остальной части иска отказал, поскольку часть работ, указанных в отчете оценщика, не подпадает под категорию текущий ремонт и не отмечена в акте осмотра помещений.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.
Кассационная инстанция считает выводы судов правильными и не находит оснований для удовлетворения жалобы.
В соответствии со статьями 606, 611 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Согласно пункту 2.1 договора от 25.12.2004 арендуемое имущество передано арендатору в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию.
В соответствии с пунктом 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
В силу абзаца первого статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Нарушение этих обязанностей в силу статей 15, 393 ГК РФ влечет ответственность арендатора в виде возмещения убытков.
Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, суды пришли к выводу о том, что Управление возвратило истцу спорные помещения в состоянии, отличном от того, в котором оно их получило, без проведения в период аренды текущего либо косметического ремонта.
Суды правомерно не приняли во внимание подписанные сторонами до 28.12.2010 акты о возврате помещений в состоянии, в котором арендатор их получил, с учетом нормального износа, поскольку Управление непрерывно арендовало спорные помещения в течение длительного времени, доказательств исполнения своей обязанности по текущему ремонту не представило.
Размер убытков определен истцом на основании отчета оценщика от 26.07.2011 N 26-1/07, договоров подряда и смет на производство работ, стоимость восстановительного ремонта с учетом нормального износа составила 886 052 руб.
Довод Управления о том, что суды неверно дали оценку предъявляемого к возмещению ремонта, посчитав его текущим, не может быть принят.
В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Судом первой инстанции отчет от 26.07.2011 был подробно исследован, ему дана надлежащая правовая оценка на предмет соответствия требованиям закона, кроме того, ответчик не представил возражений по существу заключения, не ходатайствовал о назначении судебной экспертизы.
Как видно из материалов дела, Управление представило в суд первой инстанции контррасчет по иску с исключением стоимости работ, необходимость которых, по его мнению, не доказана истцом. Суд первой инстанции согласился с контррасчетом.
С учетом данных обстоятельств, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суды правомерно признали их достаточными для удовлетворения требований истца и указали также на то, что из подтвержденной оценщиком стоимости причиненного ущерба подлежит исключению стоимость работ, которые не относятся к текущему ремонту и не отмечены в акте осмотра помещений.
При таком положении суды пришли к правильному выводу об удовлетворении требований в сумме 670 734 руб.
С учетом изложенного кассационная инстанция не находит установленных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
В связи с рассмотрением кассационной жалобы и оставлением судебных актов без изменения приостановление их исполнения следует отменить.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Вологодской области от 29.11.2012 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2013 по делу N А13-7856/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области - без удовлетворения.
Отменить приостановление исполнения судебного акта, установленное определением Федерального арбитражного суда Северо-западного округа от 20.03.2013 по настоящему делу.
Председательствующий
М.В.ЗАХАРОВА
Судьи
И.Л.ГРАЧЕВА
И.В.СЕРГЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)