Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 августа 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 28 августа 2013 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Тихоновой В.К.,
судей Дербенева А.А., Чучуновой Н.С.,
при участии в заседании:
от истца - Дмитриева Е.А. - по доверенности от 16.04.2013 N 33-Д-67/13,
от ответчика - Ангелова Е.А. - по доверенности от 10.12.2012,
рассмотрев 21 августа 2013 года в судебном заседании кассационную
жалобу Департамента городского имущества города Москвы
на постановление от 13 мая 2013 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Сумароковой Т.Я., Панкратовой Н.И., Савенковым О.В.,
иску Департамента имущества г. Москвы
о возврате арендованного имущества
к ООО "Профессионал"
установил:
Департамент имущества города Москвы обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Профессионал" о возврате арендованного имущества путем выселении из нежилого помещения общей площадью 621,3 кв. м (1 этаж пом. IVа комн. 1-4, пом. IVб комн. 1, 2), расположенного по адресу: г. Москва, Комсомольский просп., д. 33/11.
Требование основано на ст. ст. 309, 450, 615, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано тем, что ответчиком в нарушение условий договора аренды произведена несогласованная с истцом перепланировка помещения, в связи с чем истец в одностороннем порядке досрочно расторг договор аренды, отказавшись от его исполнения, направил соответствующее уведомление, а также требование об освобождении помещения.
В письменных объяснениях по делу ответчик сослался на решение государственной жилищной инспекции г. Москвы о согласовании переустройства и перепланировки в нежилом помещении. Отсутствие нарушений установлено также уполномоченным органом, на протяжении всего периода аренды общество полностью и в срок оплачивало арендную плату. В связи с чем просило в иске отказать на основании ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации как лицу, злоупотребляющему правом.
Арбитражный суд г. Москвы вынес решение от 22.02.2013 по делу N А40-159162/12-133-1214 о выселении ООО "Профессионал" из нежилого помещения общей площадью 621,3 кв. м (1 этаж пом. IVа комн. 1-4, пом. IVб комн. 1, 2), расположенного по адресу: г. Москва, Комсомольский просп., д. 33/11 и передаче в освобожденном виде Департаменту имущества города Москвы.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2013 судебное решение отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.
Департамент городского имущества города Москвы в кассационной жалобе ставит вопрос об отмене постановления апелляционного суда, указывая на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, установленным судом первой инстанции, и имеющимся в деле доказательствам, расторжение договора во внесудебном порядке, отсутствие разрешения на перепланировку на момент расторжения договора, а также согласования перепланировки помещений, принятие без оспаривания одностороннего отказа от договора. В связи с чем просит оставить в силе решение суда первой инстанции.
Отзыв на кассационную жалобу не поступил.
При судебном разбирательстве в кассационной инстанции представитель от заявителя поддержал изложенные в ней требования и доводы, против удовлетворения кассационной жалобы возражал представитель от ООО "Профессионал" исходя из позиции, приведенной в пояснениях в суд первой инстанции, доводов апелляционной жалобы.
Проверив законность обжалуемого судебного акта по материалам дела, исходя из доводов кассационной жалобы, в пределах требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции пришел к выводу, что постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене.
Как следует из материалов дела, между Департаментом имущества г. Москвы (арендодателем) и ОАО "Московская городская телефонная сеть" (арендатором) заключен договор аренды N 1-77/09 от 27.04.2009 на аренду вышеуказанного нежилого помещения для использования под офис и торговые цели, который является объектом собственности города Москвы.
Срок действия договора аренды установлен с 1.03.2009 по 30.09.2010, договор зарегистрирован 2.06.2009.
Протоколом-соглашением о переуступке прав от 10.09.2009 на аренду недвижимого имущества по договору от 27.04.2009 N 01-00077/09, заключенным Департаментом имущества г. Москвы, прежним и новым арендатором права и обязанности по договору аренды переуступлены и перешли в полном объеме к ООО "Профессионал", дата регистрации соглашения 16.11.2009.
Дополнительным соглашением от 25.05.2010 стороны внесли изменения в договор аренды в части срока договора, установив его по 30.06.2015.
При рассмотрении дела арбитражными судами обеих инстанций установлено, что согласно актам осмотра нежилых помещений, составленных Департаментом имущества города Москвы 12.02.2012, 07.09.2012 в переданных в аренду ООО "Профессионал" помещениях произведена несогласованная с арендодателем перепланировка, которая не затрагивает несущих конструкций дома.
Согласно п. 8.3 договора аренды договор может быть досрочно расторгнут с односторонним отказом арендодателя от исполнения договора на основании п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае проведения арендатором перепланировки (переустройства) объекта аренды либо его части без согласования арендодателя и соответствующего решения ведомственной комиссии, полученного в установленном порядке.
Основываясь на указанном условии договора, арендодатель направил в адрес ООО "Профессионал" уведомление от 21.09.2012 за N 21-21-5087 о расторжении договора аренды в связи с перепланировкой (переустройством) помещения без согласования с арендодателем и соответствующего решения межведомственной комиссии, обязал освободить объект аренды в течение месяца с момента направления уведомления.
Поскольку помещение не освобождено, предъявлены настоящие требования.
Арбитражный суд первой инстанции, удовлетворяя иск, признал соответствующим закону односторонний отказ арендодателя от исполнения договора аренды, в отсутствие договорных отношений принял решение о выселении ответчика из занимаемого помещения.
Апелляционная инстанция, отменяя решение суда, указала на акт проверки Госинспекции по недвижимости от 03.12.2012, из которого следует, что ООО "Профессионал" использует помещение в соответствии с договором аренды, а также на распоряжение Мосжилинспекции от 10.12.12 N У-2518/А126446, согласно которому переустройство и перепланировка спорного помещения согласована; а отсутствие одного из условий соглашения не может являться основанием для прекращения договора и применения ст. ст. 453, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, признав при этом злоупотребление истцом своими правами, отказала в защите права на основании ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Судебная коллегия считает постановление суда вынесенным с нарушением норм материального права.
Согласно п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым.
В силу положения п. 2 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
Стороны договора аренды предусмотрели (п. 8.3 договора) возможность досрочного расторжения договора в связи с односторонним отказом от исполнения договора случае проведения арендатором перепланировки (переустройства) объекта аренды или части без согласия арендодателя и соответствующего решения межведомственной комиссии, полученного в установленном порядке.
Таким образом, основанием для расторжения договора является отсутствие как согласования с арендодателем на перепланировку помещения, так и решения межведомственной комиссии одновременно.
На момент направления 21.09.2012 уведомления о расторжении договора аренды решение межведомственной комиссии получено не было.
Согласование с арендодателем проведения перепланировки в помещении арендатором не получено до настоящего времени, как следует из кассационной жалобы.
В этой связи односторонний отказ от договора дан в соответствии с условиями договора, предусмотренного в п. 8.3, и не противоречит закону.
Последующее получение арендатором 10.12.2012 решения Мосжилинспекции о согласовании переустройства помещения не освобождает арендатора от необходимости согласования переустройства с арендодателем, о чем стороны договора условились.
Только в этом случае договор не может быть расторгнут в одностороннем порядке.
Согласно п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 5.4.15 договора аренды арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, не вправе производить никаких перепланировок, связанных с его деятельностью, без письменного согласия арендодателя и решения межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда г. Москвы.
На этом основании отказ апелляционного суда в защите права стороны в связи со злоупотреблением этим правом представляется необоснованным.
В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку договор аренды расторгнут, правовые основания для занятия спорного помещения отсутствуют, арбитражный суд первой инстанции правомерно выселил арендатора из нежилого помещения.
Ссылка в решении суда на нормы Жилищного кодекса Российской Федерации, которую суд апелляционной инстанции не оценил, не привела к принятию неправильного судебного акта, так как при удовлетворении иска применены подлежащие применению нормы материального права.
С учетом изложенного, на основании ч. 5 ст. 287, ч.ч. 1, 2 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление суд отменяется, решение суда подлежит оставлению в силе.
Руководствуясь ст. ст. 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 мая 2013 года отменить, решение Арбитражного суда г. Москвы от 22 февраля 2013 года по делу N А40-159162/12-133-1214 оставить в силе.
Председательствующий судья
В.К.ТИХОНОВА
Судьи
Н.С.ЧУЧУНОВА
А.А.ДЕРБЕНЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 28.08.2013 ПО ДЕЛУ N А40-159162/12-133-1214
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 августа 2013 г. по делу N А40-159162/12-133-1214
Резолютивная часть постановления объявлена 21 августа 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 28 августа 2013 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Тихоновой В.К.,
судей Дербенева А.А., Чучуновой Н.С.,
при участии в заседании:
от истца - Дмитриева Е.А. - по доверенности от 16.04.2013 N 33-Д-67/13,
от ответчика - Ангелова Е.А. - по доверенности от 10.12.2012,
рассмотрев 21 августа 2013 года в судебном заседании кассационную
жалобу Департамента городского имущества города Москвы
на постановление от 13 мая 2013 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Сумароковой Т.Я., Панкратовой Н.И., Савенковым О.В.,
иску Департамента имущества г. Москвы
о возврате арендованного имущества
к ООО "Профессионал"
установил:
Департамент имущества города Москвы обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Профессионал" о возврате арендованного имущества путем выселении из нежилого помещения общей площадью 621,3 кв. м (1 этаж пом. IVа комн. 1-4, пом. IVб комн. 1, 2), расположенного по адресу: г. Москва, Комсомольский просп., д. 33/11.
Требование основано на ст. ст. 309, 450, 615, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано тем, что ответчиком в нарушение условий договора аренды произведена несогласованная с истцом перепланировка помещения, в связи с чем истец в одностороннем порядке досрочно расторг договор аренды, отказавшись от его исполнения, направил соответствующее уведомление, а также требование об освобождении помещения.
В письменных объяснениях по делу ответчик сослался на решение государственной жилищной инспекции г. Москвы о согласовании переустройства и перепланировки в нежилом помещении. Отсутствие нарушений установлено также уполномоченным органом, на протяжении всего периода аренды общество полностью и в срок оплачивало арендную плату. В связи с чем просило в иске отказать на основании ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации как лицу, злоупотребляющему правом.
Арбитражный суд г. Москвы вынес решение от 22.02.2013 по делу N А40-159162/12-133-1214 о выселении ООО "Профессионал" из нежилого помещения общей площадью 621,3 кв. м (1 этаж пом. IVа комн. 1-4, пом. IVб комн. 1, 2), расположенного по адресу: г. Москва, Комсомольский просп., д. 33/11 и передаче в освобожденном виде Департаменту имущества города Москвы.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2013 судебное решение отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.
Департамент городского имущества города Москвы в кассационной жалобе ставит вопрос об отмене постановления апелляционного суда, указывая на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, установленным судом первой инстанции, и имеющимся в деле доказательствам, расторжение договора во внесудебном порядке, отсутствие разрешения на перепланировку на момент расторжения договора, а также согласования перепланировки помещений, принятие без оспаривания одностороннего отказа от договора. В связи с чем просит оставить в силе решение суда первой инстанции.
Отзыв на кассационную жалобу не поступил.
При судебном разбирательстве в кассационной инстанции представитель от заявителя поддержал изложенные в ней требования и доводы, против удовлетворения кассационной жалобы возражал представитель от ООО "Профессионал" исходя из позиции, приведенной в пояснениях в суд первой инстанции, доводов апелляционной жалобы.
Проверив законность обжалуемого судебного акта по материалам дела, исходя из доводов кассационной жалобы, в пределах требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции пришел к выводу, что постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене.
Как следует из материалов дела, между Департаментом имущества г. Москвы (арендодателем) и ОАО "Московская городская телефонная сеть" (арендатором) заключен договор аренды N 1-77/09 от 27.04.2009 на аренду вышеуказанного нежилого помещения для использования под офис и торговые цели, который является объектом собственности города Москвы.
Срок действия договора аренды установлен с 1.03.2009 по 30.09.2010, договор зарегистрирован 2.06.2009.
Протоколом-соглашением о переуступке прав от 10.09.2009 на аренду недвижимого имущества по договору от 27.04.2009 N 01-00077/09, заключенным Департаментом имущества г. Москвы, прежним и новым арендатором права и обязанности по договору аренды переуступлены и перешли в полном объеме к ООО "Профессионал", дата регистрации соглашения 16.11.2009.
Дополнительным соглашением от 25.05.2010 стороны внесли изменения в договор аренды в части срока договора, установив его по 30.06.2015.
При рассмотрении дела арбитражными судами обеих инстанций установлено, что согласно актам осмотра нежилых помещений, составленных Департаментом имущества города Москвы 12.02.2012, 07.09.2012 в переданных в аренду ООО "Профессионал" помещениях произведена несогласованная с арендодателем перепланировка, которая не затрагивает несущих конструкций дома.
Согласно п. 8.3 договора аренды договор может быть досрочно расторгнут с односторонним отказом арендодателя от исполнения договора на основании п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае проведения арендатором перепланировки (переустройства) объекта аренды либо его части без согласования арендодателя и соответствующего решения ведомственной комиссии, полученного в установленном порядке.
Основываясь на указанном условии договора, арендодатель направил в адрес ООО "Профессионал" уведомление от 21.09.2012 за N 21-21-5087 о расторжении договора аренды в связи с перепланировкой (переустройством) помещения без согласования с арендодателем и соответствующего решения межведомственной комиссии, обязал освободить объект аренды в течение месяца с момента направления уведомления.
Поскольку помещение не освобождено, предъявлены настоящие требования.
Арбитражный суд первой инстанции, удовлетворяя иск, признал соответствующим закону односторонний отказ арендодателя от исполнения договора аренды, в отсутствие договорных отношений принял решение о выселении ответчика из занимаемого помещения.
Апелляционная инстанция, отменяя решение суда, указала на акт проверки Госинспекции по недвижимости от 03.12.2012, из которого следует, что ООО "Профессионал" использует помещение в соответствии с договором аренды, а также на распоряжение Мосжилинспекции от 10.12.12 N У-2518/А126446, согласно которому переустройство и перепланировка спорного помещения согласована; а отсутствие одного из условий соглашения не может являться основанием для прекращения договора и применения ст. ст. 453, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, признав при этом злоупотребление истцом своими правами, отказала в защите права на основании ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Судебная коллегия считает постановление суда вынесенным с нарушением норм материального права.
Согласно п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым.
В силу положения п. 2 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
Стороны договора аренды предусмотрели (п. 8.3 договора) возможность досрочного расторжения договора в связи с односторонним отказом от исполнения договора случае проведения арендатором перепланировки (переустройства) объекта аренды или части без согласия арендодателя и соответствующего решения межведомственной комиссии, полученного в установленном порядке.
Таким образом, основанием для расторжения договора является отсутствие как согласования с арендодателем на перепланировку помещения, так и решения межведомственной комиссии одновременно.
На момент направления 21.09.2012 уведомления о расторжении договора аренды решение межведомственной комиссии получено не было.
Согласование с арендодателем проведения перепланировки в помещении арендатором не получено до настоящего времени, как следует из кассационной жалобы.
В этой связи односторонний отказ от договора дан в соответствии с условиями договора, предусмотренного в п. 8.3, и не противоречит закону.
Последующее получение арендатором 10.12.2012 решения Мосжилинспекции о согласовании переустройства помещения не освобождает арендатора от необходимости согласования переустройства с арендодателем, о чем стороны договора условились.
Только в этом случае договор не может быть расторгнут в одностороннем порядке.
Согласно п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 5.4.15 договора аренды арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, не вправе производить никаких перепланировок, связанных с его деятельностью, без письменного согласия арендодателя и решения межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда г. Москвы.
На этом основании отказ апелляционного суда в защите права стороны в связи со злоупотреблением этим правом представляется необоснованным.
В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку договор аренды расторгнут, правовые основания для занятия спорного помещения отсутствуют, арбитражный суд первой инстанции правомерно выселил арендатора из нежилого помещения.
Ссылка в решении суда на нормы Жилищного кодекса Российской Федерации, которую суд апелляционной инстанции не оценил, не привела к принятию неправильного судебного акта, так как при удовлетворении иска применены подлежащие применению нормы материального права.
С учетом изложенного, на основании ч. 5 ст. 287, ч.ч. 1, 2 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление суд отменяется, решение суда подлежит оставлению в силе.
Руководствуясь ст. ст. 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 мая 2013 года отменить, решение Арбитражного суда г. Москвы от 22 февраля 2013 года по делу N А40-159162/12-133-1214 оставить в силе.
Председательствующий судья
В.К.ТИХОНОВА
Судьи
Н.С.ЧУЧУНОВА
А.А.ДЕРБЕНЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)