Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Устьянцева С.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:
председательствующего судьи Ярыгиной Е.Н.,
судей областного суда Кисловой Е.А., Раковского В.В.,
при секретаре Т.,
рассмотрев 27 марта 2013 года в г. Оренбурге в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Ш. *** к Д.И.Д. *** о признании недействительным (притворным) договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки, признании ничтожным договора залога, компенсации морального вреда, по иску Д.И.Д. *** к Ш. *** Н. *** о признании прекратившими права пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета,
по апелляционной жалобе Ш. *** на решение Октябрьского районного суда г. Орска Оренбургской области от 20 марта 2012 года.
Заслушав доклад судьи Ярыгиной Е.Н., пояснения представителя Ш. - И., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, заключение прокурора Устабаева Е.Т., полагавшего решение суда подлежащим отмене, судебная коллегия
установила:
Ш. обратилась в суд с иском к Д.И.Д., указав, что (дата) обратилась к ответчику с целью получения займа в сумме *** сроком на N с условием уплаты N ежемесячно в сумме *** рублей. Ответчиком с целью обеспечения возврата денежных средств было предложено на период возврата суммы займа переоформить (адрес) в (адрес), принадлежащую ей на праве собственности, на имя Д.И.Д. с последующим переоформлением спорной квартиры вновь на ее имя. (дата) между ней и ответчиком заключен договор купли-продажи. С целью обеспечения того, что спорное жилое помещение после погашения долга будет переоформлено на ее имя, (дата) между ней и Д.И.Д. заключен предварительный договор купли-продажи вышеуказанной квартиры, стоимость которой составляет *** рублей. Данным договором установлено, что Ш. обязана уплачивать в счет оплаты за квартиру ежемесячно до *** числа каждого месяца *** рублей, и последняя оплата должна была быть произведена в сумме *** рублей. В случае просрочки платежа она обязуется выплачивать пеню в размере N за каждый день просрочки от суммы договора, но не более N дней. Считает, что данный порядок расчета соответствует условиям займа на сумму *** рублей под N ежемесячно, с ежемесячным платежом *** рублей. Ссылается на то, что договор купли-продажи квартиры от (дата) совершен между сторонами с целью прикрыть договор залога квартиры, заключенный в обеспечение возврата займа. Доказательствами притворности договора купли-продажи квартиры является то, что фактически он исполнен не был, поскольку с момента его заключения она, Ш., проживает в указанной квартире, несет бремя ее содержания. Более того, стороны не намеревались исполнять данный договор, согласно п. 5 предварительного договора установлено, что покупатель - Ш. и Н. вправе быть зарегистрированными в указанной квартире, а также обязуются оплачивать коммунальные расходы по ее содержанию. Каких-либо денежных средств в размере *** рублей в счет покупки квартиры ответчиком ей не передавалось.
Просила признать притворным договор купли-продажи (адрес) в (адрес) от (дата), заключенный между ней и Д.И.Д., прикрывающим договор залога указанной квартиры, в обеспечение возврата займа в сумме *** рублей, применить правила, относящиеся в договору залога, признав его недействительным ввиду отсутствия государственной регистрации.
Д.И.Д. обратилась в суд с иском к Ш., Н., ссылаясь на то, что (дата) она по договору купли-продажи приобрела однокомнатную квартиру по адресу: (адрес). В настоящее время в спорном жилом помещении проживают ответчики, которые отказываются выселяться в добровольном порядке и сняться с регистрационного учета по вышеуказанному адресу, в связи с чем, нарушают ее права по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим имуществом. Просила суд признать Ш., Н. прекратившими право пользования жилым помещением, снять их с регистрационного учета и выселить из спорного помещения.
Определением суда от 04.07.2011 г. вышеназванные дела объединены в одно производства для совместного рассмотрения.
В процессе рассмотрения дела Ш. дополнила исковые требования и окончательно просила признать договор купли-продажи, заключенный между ней и Д.И.Д., притворным, применить правила, относящиеся к договору залога, признать договор залога недействительным, применить последствия недействительности сделки и взыскать в счет компенсации морального вреда *** рублей.
Решением Октябрьского районного суда г. Орска Оренбургской области от 04 октября 2011 г. исковые требования Ш. удовлетворены частично. Признан недействительным (притворным) договор купли-продажи (адрес) в (адрес), заключенный (дата) между Ш. и Д.И.Д. *** недействительным (притворным) договор купли-продажи (адрес) между Ш. и Д.И.Д. С Ш. в пользу Д.И.Д. взыскано *** рублей. В собственность Ш. возвращена (адрес) в (адрес). В удовлетворении иска Ш. о компенсации морального вреда отказано.
Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 21 декабря 2011 г. указанное решение отменено, дело направлено на новое рассмотрение.
Определением судьи от 20.01.2012 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечен З.
После уточнения требований Ш. окончательно просила суд признать недействительным (притворным) договор купли-продажи квартиры от (дата), расположенной по адресу: (адрес), заключенный между Ш. и Д.И.Д., прикрывающий договор залога вышеуказанной квартиры, заключенный между Ш. и Д.И.Д. в обеспечение возврата суммы займа в размере *** и применить последствия его недействительности, установленные ст. 170 ГК РФ, признать за Ш. право собственности на спорную квартиру, исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности Д.И.Д., признать ничтожным договор залога, взыскать судебные расходы в размере *** рублей, компенсацию морального вреда в сумме *** рублей.
В судебном заседании Ш. и ее представитель Г. иск поддержали, в удовлетворении встречных исковых требований просили отказать.
Представитель Д.И.Д. и третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора, З. исковые требования не признал, встречные исковые требования Д.И.Д. просил удовлетворить.
Старший помощник прокурора, участвовавший в деле, Алексеев А.В. в своем заключении полагал в удовлетворении иска Ш. отказать, иск Д.И.Д. - удовлетворить.
Решением Октябрьского районного суда г. Орска Оренбургской области от 20 марта 2012 года в удовлетворении исковых требований Ш. отказано. Исковые требования Д.И.Д. удовлетворены. Суд признал Ш., Н. прекратившими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: (адрес). Ш., Н. сняты с регистрационного учета по указанному адресу и выселены из квартиры.
В апелляционной жалобе Ш. ставит вопрос об отмене решения суда по доводам жалобы.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 5 июня 2012 года указанное решение суда оставлено без изменений.
Постановлением президиума Оренбургского областного суда от 18 февраля 2013 года апелляционное определение судебной коллегии от 5 июня 2012 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
В суд апелляционной инстанции не явились Ш., Н., Д.И.Д., третье лицо З. были надлежаще извещены.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, дополнения к ней, приходит к следующему.
Судом первой инстанции установлено и подтверждено материалами дела, что по договору купли-продажи от (дата), заключенному между Ш. и Д.И.Д., Ш. продала, а Д.И.Д. приобрела (адрес) за *** рублей. В силу пп. 8, 9 договора расчет между сторонами произведен до его подписания, договор имеет силу передаточного акта. Данный договор прошел государственную регистрацию.
В этот же день (дата) Д.И.Д. (продавец) и Ш. (покупатель) заключили предварительный договор купли-продажи, по условиям которого Д.И.Д. имеет намерение продать (адрес) в (адрес) Ш. за *** рублей, а Ш. обязалась вносить по *** рублей ежемесячно до N числа каждого месяца, при этом последняя оплата должна быть произведена в сумме *** рублей. Стороны обязались до (дата) заключить основной договор купли-продажи. В соответствии с п. 5 указанного предварительного договора купли-продажи на момент его заключения в квартире зарегистрированы Ш., Н., которые приняли на себя обязанность по оплате коммунальных услуг.
Согласно ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Согласно статьи 554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии с ч. 2 ст. 339 Гражданского кодекса РФ договор о залоге должен быть заключен в письменной форме.
В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признании ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Отказывая в удовлетворении иска Ш., суд пришел к выводу об отсутствии доказательств притворности сделки, что Ш. имела волеизъявление на передачу в собственность Д.И.Д. квартиры и выполнила все действии по исполнению обязательства, у сторон отсутствуют правоотношения по договору займа.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда, поскольку они основаны на установленных по делу обстоятельствах.
Представленные по делу доказательства судом первой инстанции оценены по правилам ст. 67 ГПК РФ, решение постановлено в соответствии с требованиями закона.
По смыслу п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника на совершение притворной сделки недостаточно. Стороны должны преследовать общую цель и с учетом правил ст. 432 ГК РФ достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. Стороны притворной сделки и сделки, которую стороны прикрывают, должны совпадать. При этом к прикрываемой сделке, на совершение которой направлены действия сторон с целью создания соответствующих правовых последствий, применяются относящиеся к ней правила.
В силу ст. 161 Гражданского кодекса РФ сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, должны совершаться в простой письменной форме.
Бремя доказывания притворности сделки возлагается на истца.
Суду не было представлено письменных доказательств, свидетельствующих о том, что между сторонами был заключен договор займа денежных средств на сумму *** рублей.
Истцом не было представлено ни одной расписки Д.И.Д., подтверждающей передачу ей денежных средств во исполнение обязательств по договору займа, также как и получение Ш. от Д.И.Д. либо уполномоченного ею лица денежных средств в качестве займа.
Статьей 162 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.
Заключение договора займа не может подтверждаться звонками Ш. и ее представителя И. на телефон N указанный в газете ***17 до заключения оспариваемого договора, а также передачей денежных средств по предварительному договору в силу ст. 60 ГПК РФ.
В судебном заседании истец Ш. и ее представители поясняли, что *** Ш. получила в качестве займа от З., которому впоследствии и передавала деньги в счет погашения долга. Допустимых доказательств, бесспорно подтверждающих, что З., передавая истцу денежные средства в указанной сумме, действовал от имени либо по поручению Д.И.Д. с целью заключения с истцом договора займа, суду предоставлено не было. Указанное обстоятельство З. в судебном заседании не подтверждено.
Договор залога, отвечающий требованиям действующего законодательства, между Ш. и Д.И.Д., также заключен не был.
Суд первой инстанции правильно пришел к выводу о том, что действия истца Ш. свидетельствуют о ее намерение произвести отчуждение спорной квартиры.
Договор купли-продажи квартиры содержит все существенные условия, характерные для договора купли-продажи недвижимости, зарегистрирован в установленном законом порядке. В соответствии с п. 8 данного договора денежные средства в счет оплаты стоимости квартиры по договору получены истцом от Д.И.Д., каких-либо условий по залогу имущества оспариваемый договор не содержит.
Факт заключения предварительного договора свидетельствует о том, что Ш. признавала, что собственником квартиры является Д.И.Д., и не может бесспорно подтверждать притворность сделки, поскольку граждане свободны в заключении договора, вправе распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению. Действующее законодательство не запрещает собственнику продать имущество, а впоследствии на основании договора купли-продажи выкупить его у покупателя. Истцом не оспаривалось, что оба договора подписаны ею добровольно, без принуждения.
Проживание в спорной квартире Ш. и Н., а не ответчика, также как и неоплата последней коммунальных услуг юридического значения для разрешения данного дела не имеют, поскольку указанные обстоятельства не свидетельствуют сами по себе об отсутствии намерения Д.И.Д. приобрести в собственность квартиру Ш.
С учетом вышеизложенного суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о недоказанности истцом Ш. притворности договора купли-продажи, отказав в удовлетворении иска.
В соответствии со ст. 288 Гражданского кодекса РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
В силу ч. 1 ст. 235 Гражданского кодекса РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам.
В соответствии с п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
В силу п. 1 ст. 35 Жилищного кодекса РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им).
В соответствии со ст. 7 Закона "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" от 25 июня 1993 года N 5242-1 снятие гражданина РФ с регистрационного учета по месту жительства производится в случае выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда.
Удовлетворяя исковые требования Д.И.Д., суд исходил из того, что она является собственником спорной квартиры, право пользования которой у прежнего собственника Ш. и Н., как члена семьи последней, прекращено с момента перехода права собственности на жилое помещение к Д.И.Д., членами семьи нового собственника ответчики не являются, между истцом и ответчиками отсутствует какое-либо соглашение о пользовании ответчиками спорным жилым помещением, добровольно ответчики квартиру не освобождают, с регистрационного учета не снимаются.
Поскольку своим проживанием в спорной квартире ответчики нарушают права истца, как собственника недвижимого имущества, создают ему препятствия в осуществлении прав владения, пользования и распоряжения данным жилым помещением, суд пришел к правильному выводу о том, что имеются основания для удовлетворения требований ***2 и выселения ответчиков из указанной квартиры, а также снятии их с регистрационного учета.
Данный вывод суда мотивирован, соответствует требованиям закона и обстоятельствам дела, оснований для признания его неправильным судебной коллегией не установлено.
Довод жалобы Ш., что о притворности договора свидетельствует заключение в тот же день предварительного договора купли-продажи квартиры, что она во исполнение условий договора займа ежемесячно передавала З. *** рублей, а по истечении срока договора З., представляющий интересы Д.И.Д., уклонился от исполнения обязательства заключить основной договор купли-продажи по цене и на условиях предварительного договора, что З. действовал от имени Д.И.Д., проверялись в ходе рассмотрения дела, обоснованно по мотивам, изложенным в решении, отклонены судом. Представительство в суде З. интересов Д.И.Д. не может свидетельствовать о наделении его Д.И.Д. полномочиями на передачу принадлежащих ей денежных средств по договору займа. В суде апелляционной инстанции З. пояснял о наличии у него взаимоотношений с Д.И.Д. по поводу покупки недвижимости.
Не является основанием к отмене решения суда и не опровергает его выводов довод Ш. о том, что суд вышел за пределы исковых требований, сделав суждение о возникновении правоотношений по договору займа между ней и З.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, по существу сводятся к иной оценке характера спорных правоотношений и исследованных судом доказательств, с которой судебная коллегия оснований согласиться не нашла, поскольку всем собранным по делу доказательствам судом дана объективная оценка, ставить под сомнение которую оснований не имеется. Доводы жалобы не опровергают выводов суда, правового значения не имеют. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих безусловную отмену решения, судом первой инстанции не допущено. Таким образом, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
решение Октябрьского районного суда г. Орска Оренбургской области от 20 марта 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Ш. *** - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОРЕНБУРГСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 27.03.2013 ПО ДЕЛУ N 33-1800/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОРЕНБУРГСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 марта 2013 г. по делу N 33-1800/2013
Судья: Устьянцева С.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:
председательствующего судьи Ярыгиной Е.Н.,
судей областного суда Кисловой Е.А., Раковского В.В.,
при секретаре Т.,
рассмотрев 27 марта 2013 года в г. Оренбурге в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Ш. *** к Д.И.Д. *** о признании недействительным (притворным) договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки, признании ничтожным договора залога, компенсации морального вреда, по иску Д.И.Д. *** к Ш. *** Н. *** о признании прекратившими права пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета,
по апелляционной жалобе Ш. *** на решение Октябрьского районного суда г. Орска Оренбургской области от 20 марта 2012 года.
Заслушав доклад судьи Ярыгиной Е.Н., пояснения представителя Ш. - И., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, заключение прокурора Устабаева Е.Т., полагавшего решение суда подлежащим отмене, судебная коллегия
установила:
Ш. обратилась в суд с иском к Д.И.Д., указав, что (дата) обратилась к ответчику с целью получения займа в сумме *** сроком на N с условием уплаты N ежемесячно в сумме *** рублей. Ответчиком с целью обеспечения возврата денежных средств было предложено на период возврата суммы займа переоформить (адрес) в (адрес), принадлежащую ей на праве собственности, на имя Д.И.Д. с последующим переоформлением спорной квартиры вновь на ее имя. (дата) между ней и ответчиком заключен договор купли-продажи. С целью обеспечения того, что спорное жилое помещение после погашения долга будет переоформлено на ее имя, (дата) между ней и Д.И.Д. заключен предварительный договор купли-продажи вышеуказанной квартиры, стоимость которой составляет *** рублей. Данным договором установлено, что Ш. обязана уплачивать в счет оплаты за квартиру ежемесячно до *** числа каждого месяца *** рублей, и последняя оплата должна была быть произведена в сумме *** рублей. В случае просрочки платежа она обязуется выплачивать пеню в размере N за каждый день просрочки от суммы договора, но не более N дней. Считает, что данный порядок расчета соответствует условиям займа на сумму *** рублей под N ежемесячно, с ежемесячным платежом *** рублей. Ссылается на то, что договор купли-продажи квартиры от (дата) совершен между сторонами с целью прикрыть договор залога квартиры, заключенный в обеспечение возврата займа. Доказательствами притворности договора купли-продажи квартиры является то, что фактически он исполнен не был, поскольку с момента его заключения она, Ш., проживает в указанной квартире, несет бремя ее содержания. Более того, стороны не намеревались исполнять данный договор, согласно п. 5 предварительного договора установлено, что покупатель - Ш. и Н. вправе быть зарегистрированными в указанной квартире, а также обязуются оплачивать коммунальные расходы по ее содержанию. Каких-либо денежных средств в размере *** рублей в счет покупки квартиры ответчиком ей не передавалось.
Просила признать притворным договор купли-продажи (адрес) в (адрес) от (дата), заключенный между ней и Д.И.Д., прикрывающим договор залога указанной квартиры, в обеспечение возврата займа в сумме *** рублей, применить правила, относящиеся в договору залога, признав его недействительным ввиду отсутствия государственной регистрации.
Д.И.Д. обратилась в суд с иском к Ш., Н., ссылаясь на то, что (дата) она по договору купли-продажи приобрела однокомнатную квартиру по адресу: (адрес). В настоящее время в спорном жилом помещении проживают ответчики, которые отказываются выселяться в добровольном порядке и сняться с регистрационного учета по вышеуказанному адресу, в связи с чем, нарушают ее права по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим имуществом. Просила суд признать Ш., Н. прекратившими право пользования жилым помещением, снять их с регистрационного учета и выселить из спорного помещения.
Определением суда от 04.07.2011 г. вышеназванные дела объединены в одно производства для совместного рассмотрения.
В процессе рассмотрения дела Ш. дополнила исковые требования и окончательно просила признать договор купли-продажи, заключенный между ней и Д.И.Д., притворным, применить правила, относящиеся к договору залога, признать договор залога недействительным, применить последствия недействительности сделки и взыскать в счет компенсации морального вреда *** рублей.
Решением Октябрьского районного суда г. Орска Оренбургской области от 04 октября 2011 г. исковые требования Ш. удовлетворены частично. Признан недействительным (притворным) договор купли-продажи (адрес) в (адрес), заключенный (дата) между Ш. и Д.И.Д. *** недействительным (притворным) договор купли-продажи (адрес) между Ш. и Д.И.Д. С Ш. в пользу Д.И.Д. взыскано *** рублей. В собственность Ш. возвращена (адрес) в (адрес). В удовлетворении иска Ш. о компенсации морального вреда отказано.
Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 21 декабря 2011 г. указанное решение отменено, дело направлено на новое рассмотрение.
Определением судьи от 20.01.2012 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечен З.
После уточнения требований Ш. окончательно просила суд признать недействительным (притворным) договор купли-продажи квартиры от (дата), расположенной по адресу: (адрес), заключенный между Ш. и Д.И.Д., прикрывающий договор залога вышеуказанной квартиры, заключенный между Ш. и Д.И.Д. в обеспечение возврата суммы займа в размере *** и применить последствия его недействительности, установленные ст. 170 ГК РФ, признать за Ш. право собственности на спорную квартиру, исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности Д.И.Д., признать ничтожным договор залога, взыскать судебные расходы в размере *** рублей, компенсацию морального вреда в сумме *** рублей.
В судебном заседании Ш. и ее представитель Г. иск поддержали, в удовлетворении встречных исковых требований просили отказать.
Представитель Д.И.Д. и третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора, З. исковые требования не признал, встречные исковые требования Д.И.Д. просил удовлетворить.
Старший помощник прокурора, участвовавший в деле, Алексеев А.В. в своем заключении полагал в удовлетворении иска Ш. отказать, иск Д.И.Д. - удовлетворить.
Решением Октябрьского районного суда г. Орска Оренбургской области от 20 марта 2012 года в удовлетворении исковых требований Ш. отказано. Исковые требования Д.И.Д. удовлетворены. Суд признал Ш., Н. прекратившими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: (адрес). Ш., Н. сняты с регистрационного учета по указанному адресу и выселены из квартиры.
В апелляционной жалобе Ш. ставит вопрос об отмене решения суда по доводам жалобы.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 5 июня 2012 года указанное решение суда оставлено без изменений.
Постановлением президиума Оренбургского областного суда от 18 февраля 2013 года апелляционное определение судебной коллегии от 5 июня 2012 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
В суд апелляционной инстанции не явились Ш., Н., Д.И.Д., третье лицо З. были надлежаще извещены.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, дополнения к ней, приходит к следующему.
Судом первой инстанции установлено и подтверждено материалами дела, что по договору купли-продажи от (дата), заключенному между Ш. и Д.И.Д., Ш. продала, а Д.И.Д. приобрела (адрес) за *** рублей. В силу пп. 8, 9 договора расчет между сторонами произведен до его подписания, договор имеет силу передаточного акта. Данный договор прошел государственную регистрацию.
В этот же день (дата) Д.И.Д. (продавец) и Ш. (покупатель) заключили предварительный договор купли-продажи, по условиям которого Д.И.Д. имеет намерение продать (адрес) в (адрес) Ш. за *** рублей, а Ш. обязалась вносить по *** рублей ежемесячно до N числа каждого месяца, при этом последняя оплата должна быть произведена в сумме *** рублей. Стороны обязались до (дата) заключить основной договор купли-продажи. В соответствии с п. 5 указанного предварительного договора купли-продажи на момент его заключения в квартире зарегистрированы Ш., Н., которые приняли на себя обязанность по оплате коммунальных услуг.
Согласно ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Согласно статьи 554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии с ч. 2 ст. 339 Гражданского кодекса РФ договор о залоге должен быть заключен в письменной форме.
В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признании ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Отказывая в удовлетворении иска Ш., суд пришел к выводу об отсутствии доказательств притворности сделки, что Ш. имела волеизъявление на передачу в собственность Д.И.Д. квартиры и выполнила все действии по исполнению обязательства, у сторон отсутствуют правоотношения по договору займа.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда, поскольку они основаны на установленных по делу обстоятельствах.
Представленные по делу доказательства судом первой инстанции оценены по правилам ст. 67 ГПК РФ, решение постановлено в соответствии с требованиями закона.
По смыслу п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника на совершение притворной сделки недостаточно. Стороны должны преследовать общую цель и с учетом правил ст. 432 ГК РФ достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. Стороны притворной сделки и сделки, которую стороны прикрывают, должны совпадать. При этом к прикрываемой сделке, на совершение которой направлены действия сторон с целью создания соответствующих правовых последствий, применяются относящиеся к ней правила.
В силу ст. 161 Гражданского кодекса РФ сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, должны совершаться в простой письменной форме.
Бремя доказывания притворности сделки возлагается на истца.
Суду не было представлено письменных доказательств, свидетельствующих о том, что между сторонами был заключен договор займа денежных средств на сумму *** рублей.
Истцом не было представлено ни одной расписки Д.И.Д., подтверждающей передачу ей денежных средств во исполнение обязательств по договору займа, также как и получение Ш. от Д.И.Д. либо уполномоченного ею лица денежных средств в качестве займа.
Статьей 162 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.
Заключение договора займа не может подтверждаться звонками Ш. и ее представителя И. на телефон N указанный в газете ***17 до заключения оспариваемого договора, а также передачей денежных средств по предварительному договору в силу ст. 60 ГПК РФ.
В судебном заседании истец Ш. и ее представители поясняли, что *** Ш. получила в качестве займа от З., которому впоследствии и передавала деньги в счет погашения долга. Допустимых доказательств, бесспорно подтверждающих, что З., передавая истцу денежные средства в указанной сумме, действовал от имени либо по поручению Д.И.Д. с целью заключения с истцом договора займа, суду предоставлено не было. Указанное обстоятельство З. в судебном заседании не подтверждено.
Договор залога, отвечающий требованиям действующего законодательства, между Ш. и Д.И.Д., также заключен не был.
Суд первой инстанции правильно пришел к выводу о том, что действия истца Ш. свидетельствуют о ее намерение произвести отчуждение спорной квартиры.
Договор купли-продажи квартиры содержит все существенные условия, характерные для договора купли-продажи недвижимости, зарегистрирован в установленном законом порядке. В соответствии с п. 8 данного договора денежные средства в счет оплаты стоимости квартиры по договору получены истцом от Д.И.Д., каких-либо условий по залогу имущества оспариваемый договор не содержит.
Факт заключения предварительного договора свидетельствует о том, что Ш. признавала, что собственником квартиры является Д.И.Д., и не может бесспорно подтверждать притворность сделки, поскольку граждане свободны в заключении договора, вправе распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению. Действующее законодательство не запрещает собственнику продать имущество, а впоследствии на основании договора купли-продажи выкупить его у покупателя. Истцом не оспаривалось, что оба договора подписаны ею добровольно, без принуждения.
Проживание в спорной квартире Ш. и Н., а не ответчика, также как и неоплата последней коммунальных услуг юридического значения для разрешения данного дела не имеют, поскольку указанные обстоятельства не свидетельствуют сами по себе об отсутствии намерения Д.И.Д. приобрести в собственность квартиру Ш.
С учетом вышеизложенного суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о недоказанности истцом Ш. притворности договора купли-продажи, отказав в удовлетворении иска.
В соответствии со ст. 288 Гражданского кодекса РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
В силу ч. 1 ст. 235 Гражданского кодекса РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам.
В соответствии с п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
В силу п. 1 ст. 35 Жилищного кодекса РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им).
В соответствии со ст. 7 Закона "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" от 25 июня 1993 года N 5242-1 снятие гражданина РФ с регистрационного учета по месту жительства производится в случае выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда.
Удовлетворяя исковые требования Д.И.Д., суд исходил из того, что она является собственником спорной квартиры, право пользования которой у прежнего собственника Ш. и Н., как члена семьи последней, прекращено с момента перехода права собственности на жилое помещение к Д.И.Д., членами семьи нового собственника ответчики не являются, между истцом и ответчиками отсутствует какое-либо соглашение о пользовании ответчиками спорным жилым помещением, добровольно ответчики квартиру не освобождают, с регистрационного учета не снимаются.
Поскольку своим проживанием в спорной квартире ответчики нарушают права истца, как собственника недвижимого имущества, создают ему препятствия в осуществлении прав владения, пользования и распоряжения данным жилым помещением, суд пришел к правильному выводу о том, что имеются основания для удовлетворения требований ***2 и выселения ответчиков из указанной квартиры, а также снятии их с регистрационного учета.
Данный вывод суда мотивирован, соответствует требованиям закона и обстоятельствам дела, оснований для признания его неправильным судебной коллегией не установлено.
Довод жалобы Ш., что о притворности договора свидетельствует заключение в тот же день предварительного договора купли-продажи квартиры, что она во исполнение условий договора займа ежемесячно передавала З. *** рублей, а по истечении срока договора З., представляющий интересы Д.И.Д., уклонился от исполнения обязательства заключить основной договор купли-продажи по цене и на условиях предварительного договора, что З. действовал от имени Д.И.Д., проверялись в ходе рассмотрения дела, обоснованно по мотивам, изложенным в решении, отклонены судом. Представительство в суде З. интересов Д.И.Д. не может свидетельствовать о наделении его Д.И.Д. полномочиями на передачу принадлежащих ей денежных средств по договору займа. В суде апелляционной инстанции З. пояснял о наличии у него взаимоотношений с Д.И.Д. по поводу покупки недвижимости.
Не является основанием к отмене решения суда и не опровергает его выводов довод Ш. о том, что суд вышел за пределы исковых требований, сделав суждение о возникновении правоотношений по договору займа между ней и З.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, по существу сводятся к иной оценке характера спорных правоотношений и исследованных судом доказательств, с которой судебная коллегия оснований согласиться не нашла, поскольку всем собранным по делу доказательствам судом дана объективная оценка, ставить под сомнение которую оснований не имеется. Доводы жалобы не опровергают выводов суда, правового значения не имеют. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих безусловную отмену решения, судом первой инстанции не допущено. Таким образом, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
решение Октябрьского районного суда г. Орска Оренбургской области от 20 марта 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Ш. *** - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)