Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 марта 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 28 марта 2013 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Величко М.Г.
судей Ванина В.В., Пономаревой И.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Клята Е.В.
при участии:
от Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону: представитель Бандурка А.А. по доверенности N из-44634 /13 от 12.11.2012
от общества с ограниченной ответственностью "Юпитер": представитель Деркач А.Г. по доверенности от 16.01.2013
от третьего лица: не явился, извещен
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону
на решение Арбитражного суда Ростовской области от 17.01.2013 по делу N А53-26530/2012 (судья Смолькова А.В.)
по иску департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону
к обществу с ограниченной ответственностью "Юпитер" (ОГРН 1026104034087, ИНН 6164033990)
о взыскании задолженности по арендной плате и пени в размере 3 727 253 руб. 08 коп., расторжении договора аренды земельного участка N 32596 от 27.09.2010, обязании возвратить земельный участок
при участии третьего лица индивидуального предпринимателя Карабашева Шамиля Харшимовича
и встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Юпитер"
к департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону
о признании договора аренды недействительным
установил:
Департамент имущественно - земельных отношений города Ростова-на- Дону (далее - истец, департамент) обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Юпитер" (далее - ответчик, общество) о взыскании задолженности по арендной плате и пени в размере 3 727 253,08 руб., о расторжении договора аренды земельного участка N 32596 от 27.09.2010, об обязании возвратить земельный участок.
В свою очередь, общество с ограниченной ответственностью "Юпитер" обратилось в суд с иском к Департаменту имущественных и земельных отношений г. Ростова-на-Дону о признании договора аренды от 27.09.2010 N 32596 недействительным.
Определением суда от 16.10.2012 дела N А53-26530/12 и N А53-26531/12 объединены в одно производство и присвоен номер N А53-26530/2012.
Определением суда от 23.11.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Карабашев Ш.Х.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 17.01.2013 в удовлетворении первоначальных исковых требований о взыскании арендной платы, расторжении договора и обязании возвратить земельный участок отказано, встречный иск общества удовлетворен, договор аренды от 27.09.2010 N 32596 признан судом недействительным.
Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ. В жалобе департамент просит решение суда отменить, удовлетворить первоначальные исковые требования, отказав в требованиях по встречному иску. По мнению заявителя жалобы, признание недействительным ненормативного акта, на котором основан договор аренды не может влечь недействительность договора, так как между сторонами по договору возникли не публичные, а иные (обязательственные отношения). Судом сделан неверный вывод о том, что общество не использовало земельный участок, так как в деле имеется акт приема-передачи земельного участка, которым подтверждается передача объекта во владение общества, причем данный участок не возвращен департаменту.
В отзыве на жалобу общество просит обжалуемый судебный акт оставить без изменений. По мнению общества, участок не использовался и не мог быть использован арендатором по своему прямому назначению (для строительства многоуровневой автопарковки), поскольку находится на стыке двух дорог: непрерывного движения и регулируемого движения 1 класса, часть спорного земельного участка расположена на магистральной улице Лелюшенко, относится к землям общего пользования. Генеральным планом города Ростова-на-Дону ул. Лелюшенко обозначена как дорога общегородского значения непрерывного движения, спорный земельный участок частично располагается за красными линиями застройки, на территории общего пользования. Объективная невозможность использования земельного участка, подтвержденная материалами дела, указывает на отсутствие оснований для взыскания арендной платы. Учитывая, что признанное в судебном порядке недействительным постановление мэра города Ростова-на-Дону от 08.12.2008 N 1293 как незаконное не подлежало исполнению, договор аренды земельного участка правомерно признан судом недействительной сделкой.
В судебное заседание третье лицо, надлежащим образом уведомленное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя не обеспечило. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие третьего лица в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом, постановлением мэра города Ростова-на-Дону от 08.12.2008 N 1293 обществу с ограниченной ответственностью "Юпитер" в аренду сроком на три года предоставлен земельный участок площадью 0,8644 га согласно кадастровому плану земельного участка от 23.10.2007 N 4418/07-3309 из состава городских земель в коммунальной зоне "Темерник" по ул. Лелюшенко для строительства многоуровневой автопарковки.
Пунктом 2 названного постановления департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону поручено в установленном порядке обеспечить заключение с ООО "Юпитер" сроком на 3 года договора аренды земельного участка площадью 0,8644 га для строительства многоуровневой автопарковки в коммунальной зоне "Темерник" по ул. Лелюшенко.
27.09.2010 на основании указанного постановления департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону и ООО "Юпитер" подписан договор N 32596 аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:33:02 04 03:0008, находящегося по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Лелюшенко, дом 19 "д", для использования в целях строительства многоуровневой автопарковки, площадью 8645 кв. м.
Договор заключен на срок с 08.12.2008 по 08.12.2011., между сторонами подписан акт приема-передачи от 27.09.2010.
Договор аренды от 27.09.2010 N 32596 земельного участка с кадастровым номером 61:44:02 04 03:0008 прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Ростовской области 15 октября 2010 года.
Размер арендной платы в год установлен 6 561 555 руб. (пункт 3.1 договора).
В силу пункта 3.2 арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями (1/4) от общей суммы платы за один год не позднее 20 числа последнего месяца квартала.
За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 5.2 договора).
В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору аренды истец обратился в суд с требованием о взыскании задолженности за период с 01.01.2012 по 30.06.2012 в размере 3 636 330,28 руб. и пени за период с 21.03.2012 по 07.08.2012 в размере 90 922,80 руб.
В связи с неоднократным невнесением арендной платы истец обратился с требованием о расторжении договора аренды.
Пунктом 6.2 договором предусмотрено, что договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях указанных в пункте 4.1.1.
Истцом в адрес ответчика 17.05.2012 направлена претензия N ИЗ-24181/15 о погашении задолженности по арендной плате.
В связи с непогашением ответчиком задолженности, истцом заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка и его передачи по акту приема-передачи, истец обратился с данным требованием в суд.
10.07.2012 истцом в адрес ответчика было направлено уведомление N ИЗ-30916/15 о необходимости в срок до 20.07.2012 г. расторгнуть договор аренды земельного участка в связи с задолженностью и возвращении арендодателю участка по акту приема-передачи.
Как установлено судом, Решением Арбитражного суда Ростовской области от 13.09.2011 по делу N А53-5405/10 постановление Мэра города Ростова-на-Дону от 08.12.2008 N 1293 "О предоставлении ООО "Юпитер" земельного участка для строительства многоуровневой автопарковки в коммунальной зоне "Темерник" по ул. Лелюшенко" признано недействительным как не соответствующее требованиям Градостроительного кодекса Российской Федерации и статье 67 Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности".
Постановлением арбитражного суда апелляционной инстанции от 05.12.2011 решение Арбитражного суда Ростовской области от 13.09.2011 по делу N А53-5405/2010 оставлено без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения.
Судебными актами по делу N А53-5405/2010 установлено, что спорный земельный участок находится на стыке двух дорог: непрерывного движения и регулируемого движения 1 класса, часть спорного земельного участка расположена на магистральной улице Лелюшенко, относится к землям общего пользования. Генеральным планом города Ростова-на-Дону ул. Лелюшенко обозначена как дорога общегородского значения непрерывного движения, спорный земельный участок частично располагается за красными линиями застройки, на территории общего пользования.
Судами в деле N А53-5405/2010 отмечено, что при принятии постановления от 08.12.2008 N 1293 требования нормативных правовых актов не были соблюдены, а предоставление спорного земельного участка в аренду для целей строительства на землях общего пользования противоречит генеральному плану развития города и градостроительной документации.
Таким образом, в рамках дела N А53-5405/10 установлено, что решение о предоставлении земельного участка было принято с нарушением норм Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст. 67 Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности".
В соответствии со статьей 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Как правильно указал суд первой инстанции, поскольку Постановление Мэра города Ростова-на-Дону от 08.12.2008 N 1293, на основе которого заключен спорный договор, признано недействительным, то такой правовой акт, послуживший основанием для заключения договора, означает, что он не создал юридических последствий с момента его принятия.
Суд пришел к правильному выводу, что в данном случае отсутствовали законные предпосылки для заключения договора аренды земельного участка предназначенного для строительства.
Учитывая, что признанное в судебном порядке недействительным постановление мэра города Ростова-на-Дону от 08.12.2008 N 1293 фактически не подлежало исполнению как незаконное и не могло исполняться, договор аренды земельного участка правомерно признан судом недействительной сделкой.
Доводы апелляционной жалобы о том, что признание недействительным административного акта, на котором основан договор аренды не может влечь автоматическую недействительность договора, подлежат отклонению, так как предоставление обществу земельного участка в аренду не исключает возможность одновременной проверки в судебном порядке как существующего основания владения (гражданско-правовой сделки), так и основания самой сделки (ненормативного правового акта).
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
С учетом изложенного, суд пришел к правомерному выводу, что договор, заключенный на основании несоответствующего закону и не подлежащего исполнению ненормативного акта, является недействительным, в связи с чем иск департамента о расторжении договора аренды обоснованно отклонен.
В целях установления оснований для применения реституции, а также наличия оснований для субсидиарного применения норм о неосновательном обогащении суд проверил факт использования земельного участка по назначению.
Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установленные по делу обстоятельства и исследовав представленные доказательства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что арендодатель не обеспечил передачу владения объектом аренды.
Подписание акта приема-передачи носило формальный характер. При попытке общества вступить во владение арендованным имуществом на местности установлена реальная невозможность использования земельного участка по назначению.
Факт непоступления во владение арендатора земельного участка и невозможность его использования обществом подтверждены фототаблицами и актом обследования земельного участка N 2726, подготовленным 21.12.2012 департаментом (л.д. 83, т. 2), в котором отражено о том, что земельный участок с кадастровым номером 61:44:0020403:8 общей площадью 9645 кв. м не огорожен, строительные работы не ведутся, объекты недвижимости отсутствуют. В выходные дни на данном земельном участке осуществляется парковка автомобилей и плата не взимается, а в будние дни участок свободен.
С учетом изложенного основания для уплаты арендных платежей за спорный период и обязания общества возвратить не полученный во владение и свободный земельный участок у суда отсутствовали.
Таким образом, основания для отмены или изменения обжалуемого судебного акта у апелляционного суда отсутствуют.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 17.01.2013 по делу N А53-26530/2012 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.Г.ВЕЛИЧКО
Судьи
В.В.ВАНИН
И.В.ПОНОМАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.03.2013 N 15АП-2397/2013 ПО ДЕЛУ N А53-26530/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 марта 2013 г. N 15АП-2397/2013
Дело N А53-26530/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 25 марта 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 28 марта 2013 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Величко М.Г.
судей Ванина В.В., Пономаревой И.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Клята Е.В.
при участии:
от Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону: представитель Бандурка А.А. по доверенности N из-44634 /13 от 12.11.2012
от общества с ограниченной ответственностью "Юпитер": представитель Деркач А.Г. по доверенности от 16.01.2013
от третьего лица: не явился, извещен
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону
на решение Арбитражного суда Ростовской области от 17.01.2013 по делу N А53-26530/2012 (судья Смолькова А.В.)
по иску департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону
к обществу с ограниченной ответственностью "Юпитер" (ОГРН 1026104034087, ИНН 6164033990)
о взыскании задолженности по арендной плате и пени в размере 3 727 253 руб. 08 коп., расторжении договора аренды земельного участка N 32596 от 27.09.2010, обязании возвратить земельный участок
при участии третьего лица индивидуального предпринимателя Карабашева Шамиля Харшимовича
и встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Юпитер"
к департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону
о признании договора аренды недействительным
установил:
Департамент имущественно - земельных отношений города Ростова-на- Дону (далее - истец, департамент) обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Юпитер" (далее - ответчик, общество) о взыскании задолженности по арендной плате и пени в размере 3 727 253,08 руб., о расторжении договора аренды земельного участка N 32596 от 27.09.2010, об обязании возвратить земельный участок.
В свою очередь, общество с ограниченной ответственностью "Юпитер" обратилось в суд с иском к Департаменту имущественных и земельных отношений г. Ростова-на-Дону о признании договора аренды от 27.09.2010 N 32596 недействительным.
Определением суда от 16.10.2012 дела N А53-26530/12 и N А53-26531/12 объединены в одно производство и присвоен номер N А53-26530/2012.
Определением суда от 23.11.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Карабашев Ш.Х.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 17.01.2013 в удовлетворении первоначальных исковых требований о взыскании арендной платы, расторжении договора и обязании возвратить земельный участок отказано, встречный иск общества удовлетворен, договор аренды от 27.09.2010 N 32596 признан судом недействительным.
Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ. В жалобе департамент просит решение суда отменить, удовлетворить первоначальные исковые требования, отказав в требованиях по встречному иску. По мнению заявителя жалобы, признание недействительным ненормативного акта, на котором основан договор аренды не может влечь недействительность договора, так как между сторонами по договору возникли не публичные, а иные (обязательственные отношения). Судом сделан неверный вывод о том, что общество не использовало земельный участок, так как в деле имеется акт приема-передачи земельного участка, которым подтверждается передача объекта во владение общества, причем данный участок не возвращен департаменту.
В отзыве на жалобу общество просит обжалуемый судебный акт оставить без изменений. По мнению общества, участок не использовался и не мог быть использован арендатором по своему прямому назначению (для строительства многоуровневой автопарковки), поскольку находится на стыке двух дорог: непрерывного движения и регулируемого движения 1 класса, часть спорного земельного участка расположена на магистральной улице Лелюшенко, относится к землям общего пользования. Генеральным планом города Ростова-на-Дону ул. Лелюшенко обозначена как дорога общегородского значения непрерывного движения, спорный земельный участок частично располагается за красными линиями застройки, на территории общего пользования. Объективная невозможность использования земельного участка, подтвержденная материалами дела, указывает на отсутствие оснований для взыскания арендной платы. Учитывая, что признанное в судебном порядке недействительным постановление мэра города Ростова-на-Дону от 08.12.2008 N 1293 как незаконное не подлежало исполнению, договор аренды земельного участка правомерно признан судом недействительной сделкой.
В судебное заседание третье лицо, надлежащим образом уведомленное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя не обеспечило. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие третьего лица в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом, постановлением мэра города Ростова-на-Дону от 08.12.2008 N 1293 обществу с ограниченной ответственностью "Юпитер" в аренду сроком на три года предоставлен земельный участок площадью 0,8644 га согласно кадастровому плану земельного участка от 23.10.2007 N 4418/07-3309 из состава городских земель в коммунальной зоне "Темерник" по ул. Лелюшенко для строительства многоуровневой автопарковки.
Пунктом 2 названного постановления департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону поручено в установленном порядке обеспечить заключение с ООО "Юпитер" сроком на 3 года договора аренды земельного участка площадью 0,8644 га для строительства многоуровневой автопарковки в коммунальной зоне "Темерник" по ул. Лелюшенко.
27.09.2010 на основании указанного постановления департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону и ООО "Юпитер" подписан договор N 32596 аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:33:02 04 03:0008, находящегося по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Лелюшенко, дом 19 "д", для использования в целях строительства многоуровневой автопарковки, площадью 8645 кв. м.
Договор заключен на срок с 08.12.2008 по 08.12.2011., между сторонами подписан акт приема-передачи от 27.09.2010.
Договор аренды от 27.09.2010 N 32596 земельного участка с кадастровым номером 61:44:02 04 03:0008 прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Ростовской области 15 октября 2010 года.
Размер арендной платы в год установлен 6 561 555 руб. (пункт 3.1 договора).
В силу пункта 3.2 арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями (1/4) от общей суммы платы за один год не позднее 20 числа последнего месяца квартала.
За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 5.2 договора).
В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору аренды истец обратился в суд с требованием о взыскании задолженности за период с 01.01.2012 по 30.06.2012 в размере 3 636 330,28 руб. и пени за период с 21.03.2012 по 07.08.2012 в размере 90 922,80 руб.
В связи с неоднократным невнесением арендной платы истец обратился с требованием о расторжении договора аренды.
Пунктом 6.2 договором предусмотрено, что договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях указанных в пункте 4.1.1.
Истцом в адрес ответчика 17.05.2012 направлена претензия N ИЗ-24181/15 о погашении задолженности по арендной плате.
В связи с непогашением ответчиком задолженности, истцом заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка и его передачи по акту приема-передачи, истец обратился с данным требованием в суд.
10.07.2012 истцом в адрес ответчика было направлено уведомление N ИЗ-30916/15 о необходимости в срок до 20.07.2012 г. расторгнуть договор аренды земельного участка в связи с задолженностью и возвращении арендодателю участка по акту приема-передачи.
Как установлено судом, Решением Арбитражного суда Ростовской области от 13.09.2011 по делу N А53-5405/10 постановление Мэра города Ростова-на-Дону от 08.12.2008 N 1293 "О предоставлении ООО "Юпитер" земельного участка для строительства многоуровневой автопарковки в коммунальной зоне "Темерник" по ул. Лелюшенко" признано недействительным как не соответствующее требованиям Градостроительного кодекса Российской Федерации и статье 67 Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности".
Постановлением арбитражного суда апелляционной инстанции от 05.12.2011 решение Арбитражного суда Ростовской области от 13.09.2011 по делу N А53-5405/2010 оставлено без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения.
Судебными актами по делу N А53-5405/2010 установлено, что спорный земельный участок находится на стыке двух дорог: непрерывного движения и регулируемого движения 1 класса, часть спорного земельного участка расположена на магистральной улице Лелюшенко, относится к землям общего пользования. Генеральным планом города Ростова-на-Дону ул. Лелюшенко обозначена как дорога общегородского значения непрерывного движения, спорный земельный участок частично располагается за красными линиями застройки, на территории общего пользования.
Судами в деле N А53-5405/2010 отмечено, что при принятии постановления от 08.12.2008 N 1293 требования нормативных правовых актов не были соблюдены, а предоставление спорного земельного участка в аренду для целей строительства на землях общего пользования противоречит генеральному плану развития города и градостроительной документации.
Таким образом, в рамках дела N А53-5405/10 установлено, что решение о предоставлении земельного участка было принято с нарушением норм Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст. 67 Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности".
В соответствии со статьей 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Как правильно указал суд первой инстанции, поскольку Постановление Мэра города Ростова-на-Дону от 08.12.2008 N 1293, на основе которого заключен спорный договор, признано недействительным, то такой правовой акт, послуживший основанием для заключения договора, означает, что он не создал юридических последствий с момента его принятия.
Суд пришел к правильному выводу, что в данном случае отсутствовали законные предпосылки для заключения договора аренды земельного участка предназначенного для строительства.
Учитывая, что признанное в судебном порядке недействительным постановление мэра города Ростова-на-Дону от 08.12.2008 N 1293 фактически не подлежало исполнению как незаконное и не могло исполняться, договор аренды земельного участка правомерно признан судом недействительной сделкой.
Доводы апелляционной жалобы о том, что признание недействительным административного акта, на котором основан договор аренды не может влечь автоматическую недействительность договора, подлежат отклонению, так как предоставление обществу земельного участка в аренду не исключает возможность одновременной проверки в судебном порядке как существующего основания владения (гражданско-правовой сделки), так и основания самой сделки (ненормативного правового акта).
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
С учетом изложенного, суд пришел к правомерному выводу, что договор, заключенный на основании несоответствующего закону и не подлежащего исполнению ненормативного акта, является недействительным, в связи с чем иск департамента о расторжении договора аренды обоснованно отклонен.
В целях установления оснований для применения реституции, а также наличия оснований для субсидиарного применения норм о неосновательном обогащении суд проверил факт использования земельного участка по назначению.
Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установленные по делу обстоятельства и исследовав представленные доказательства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что арендодатель не обеспечил передачу владения объектом аренды.
Подписание акта приема-передачи носило формальный характер. При попытке общества вступить во владение арендованным имуществом на местности установлена реальная невозможность использования земельного участка по назначению.
Факт непоступления во владение арендатора земельного участка и невозможность его использования обществом подтверждены фототаблицами и актом обследования земельного участка N 2726, подготовленным 21.12.2012 департаментом (л.д. 83, т. 2), в котором отражено о том, что земельный участок с кадастровым номером 61:44:0020403:8 общей площадью 9645 кв. м не огорожен, строительные работы не ведутся, объекты недвижимости отсутствуют. В выходные дни на данном земельном участке осуществляется парковка автомобилей и плата не взимается, а в будние дни участок свободен.
С учетом изложенного основания для уплаты арендных платежей за спорный период и обязания общества возвратить не полученный во владение и свободный земельный участок у суда отсутствовали.
Таким образом, основания для отмены или изменения обжалуемого судебного акта у апелляционного суда отсутствуют.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 17.01.2013 по делу N А53-26530/2012 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.Г.ВЕЛИЧКО
Судьи
В.В.ВАНИН
И.В.ПОНОМАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)