Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Поляков Е.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе:
председательствующего Паршиной Т.В.,
судей Васильевых И.Д., Карпова Д.В.,
при секретаре Л.,
рассмотрела в открытом судебном заседании 28 мая 2013 года дело
по апелляционной жалобе О.
на решение Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода от 26 ноября 2012 года
по делу по иску общества с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости "Шанс" к О. о взыскании денежных средств, неустойки,
заслушав доклад судьи Нижегородского областного суда Карпова Д.В., объяснения представителя ответчика Ш., судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда
установила:
ООО АН "Шанс" обратилось в суд с иском к О. о взыскании денежных средств по договору о предоставлении услуг продавцу недвижимости в размере <...> рублей, неустойки в размере <...> рублей, расходов по уплате государственной пошлины, мотивировав заявленные требования следующим.
03 марта 2011 г. между ООО АН "Шанс" (далее по тексту - Агентство) и О. был заключен договор о предоставлении услуг продавцу недвижимости, по условиям которого Агентство приняло на себя обязательства выполнить услуги, направленные на отчуждение объекта недвижимости, принадлежащего на праве общей долевой собственности О. и Т.К.Ф., находящегося по адресу: г<...>, а О., в свою очередь, обязалась оплатить эти услуги.
В целях исполнения обязательств по договору Агентством была проведена рекламная кампания в средствах массовой информации (газета "<...>"), в специализированных изданиях (информационная база "<...>"), в сети Интернет (на сайте Агентства), проведены показы объекта потенциальным покупателям. В результате проделанной работы был принят аванс от потенциального покупателя - З.П.А., но от сделки купли-продажи О. отказалась. Впоследствии Агентству стало известно, что указанный объект был продан О. супруге потенциального покупателя З.П.А. - З.С.С.
Истец считает, что обязательства, предусмотренные договором, выполнены полностью, поскольку условиями договора предусмотрено, что в случае заключения заказчиком (собственником) договора купли-продажи (или иного договора) на вышеуказанный объект недвижимости с покупателем, предоставленным Агентством, помимо Агентства, как в пределах срока действия договора, так и после его окончания, все обязательства Агентства перед заказчиком считаются выполненными.
Неоплата услуг по договору и явилась причиной обращения в суд с названными исковыми требованиями.
В судебном заседании представитель истца А. заявленные требования поддержал.
Представитель О. - Ш. иск не признал.
Решением Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода от 26 ноября 2012 года постановлено:
Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости "Шанс" удовлетворить частично.
Взыскать с О. в пользу Общества с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости "Шанс" денежные средства в сумме <...> рублей в качестве оплаты по договору, неустойку в сумме <...> рублей <...> коп., судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме <...> рубля <...> коп.
В удовлетворении заявленных требований в остальной части отказать.
В апелляционной жалобе О. поставлен вопрос об отмене решения суда ввиду нарушения норм материального и процессуального права. В обоснование доводов жалобы, заявитель указывает, что судом при разрешении спора не применен Закон РФ "О защите прав потребителей", подлежащий применению, не принято во внимание противоречие условий договора потребительскому законодательству, не было установлено, какие работы в целях исполнения обязательств по договору проведены исполнителем. Кроме того, судом первой инстанции не приняты во внимание доводы об истечении срока действия договора, в течение которого обязательства истцом исполнены не были, поскольку в течение срока действия договора агентство не оказало необходимых услуг З.П.А. - потенциальному покупателю, который не имел возможности купить квартиру ответчика, в связи с чем исполнение договора утратило интерес для нее как потребителя. Не принято во внимание отсутствие доказательств несения истцом расходов по исполнению договора с ответчиком.
Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией по гражданским делам Нижегородского областного суда в порядке, установленном главой 39 ГПК Российской Федерации, с учетом ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, по смыслу которой повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав в ее поддержку представителя ответчика, судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено судом и следует из материалов дела, О., являясь собственником */* доли в праве общей долевой собственности на квартиру <...> в доме <...> по ул. <...> г. <...>, действуя в своих интересах и интересах Т.К.Ф., являвшегося собственником другой*/* доли в праве общей долевой собственности на указанную квартиру, 03 марта 2011 г. заключила с ООО Агентство недвижимости "Шанс" договор о предоставлении услуг продавцу недвижимости, по условиям которого агентство обязуется за вознаграждение по поручению заказчика оказать услуги, направленные на отчуждение объекта недвижимости, находящегося по адресу: <...> (л.д. 5).
Пунктом 2.1 договора определены права и обязанности агентства, к числу которых относятся проведение рекламной кампании по продаже объекта, осуществление поиска и отбора потенциальных покупателей на объект недвижимости, обеспечение проведения показов объекта недвижимости потенциальным покупателям, оказание консультационных услуг по вопросам, связанным с отчуждением объекта и передачей прав собственности, проведение правовой экспертизы документов, предоставленных заказчиком для совершения сделки, разработка и подготовка для заказчика проекта договора купли-продажи, организация проведения сделки и регистрация сделки в регистрирующем органе.
Ранее, а именно 28 февраля 2011 г., между З.П.А. и ООО АН "Шанс" заключен договор о предоставлении информационно-консультационных услуг по вопросам оформления в собственность З.А.П. квартиры <...> в доме <...> по ул. <...> г. <...>, согласования условий проведения сделки по купле-продаже названной квартиры, разработке и подготовке для заказчика проекта договора купли-продажи (или иного договора) на объект недвижимости (л.д. 10).
Исходя из предмета указанных договоров, между О. и З.П.А. должна была состояться сделка купли-продажи квартиры.
Между тем, судом установлено, что договор купли-продажи квартиры между О. и З.П.А. заключен не был.
11 июня 2011 г. между О., действующей за себя и за своего сына Т.К.Ф., и З.С.С. был заключен договор купли-продажи указанной квартиры (л.д. 8-9).
Из материалов регистрационного дела Управления Росреестра по Нижегородской области усматривается, что З.П.А. приходится З.С.С. супругом, и на приобретение названного объекта недвижимости 10.06.2011 им было дано нотариальное согласие (л.д. 68).
Обращаясь в суд с иском, агентство указало, что целях исполнения обязательств по договору, была проведена рекламная кампания в средствах массовой информации, были проведены показы объекта потенциальным покупателям. В результате проведенных мероприятий был найден потенциальный покупатель для приобретения объекта недвижимости, принадлежащего истцу. Однако, сделка с найденным агентством покупателем З.П.А. не состоялась, поскольку лично истцом был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости с З.С.С., которая приходится супругой З.П.А. Считая, что сделка состоялась с лицом, которое было найдено агентством в качестве потенциального покупателя объекта недвижимости, истец, ссылаясь на п. 4.4. договора, полагает, что обязательства, принятые им по договору, исполнены, а потому сумма вознаграждения, определенная договором, в размере <...> рублей подлежит уплате ответчиком.
Рассматривая спор, суд первой инстанции, установив факт заключения с О. договора о предоставлении услуг продавцу недвижимости, факт заключения с З.П.А. договора о предоставлении услуг на приобретение указанной квартиры, а также нахождение З.П.А. и С.С. в зарегистрированном браке, исходил из того, что отчуждение объекта недвижимости, вне зависимости от того на чье имя оно приобретено и, как следствие зарегистрировано в Росреестре, ответчиком произведено в общую совместную собственность супругов З., что свидетельствует об отчуждении имущества покупателю, который был найден агентством. Указанные обстоятельства послужили основанием для удовлетворения судом заявленных истцом требований.
Судебная коллегия с выводом суда первой инстанции об удовлетворении иска согласиться не может ввиду неправильного определения юридически значимых обстоятельств, нарушения норм материального и процессуального права, что в соответствии с п. 2 и 4 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ является основанием к отмене решения суда.
Согласно статье 779 Гражданского кодекса РФ, по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
Общие положения о подряде применяются к договору возмездного оказания услуг, если они не противоречат специальным нормам, регулирующим правоотношения из договора возмездного оказания услуг (ст. 783 ГК РФ).
В силу п. 1 ст. 781 ГК РФ заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.
Кроме этого, ст. 708 ГК РФ, являясь по отношению к ст. 781 ГК РФ общей нормой, однако не противоречащей ей, устанавливает, что в договоре подряда указываются начальный и конечный сроки выполнения работы. По согласованию между сторонами в договоре могут быть предусмотрены также сроки завершения отдельных этапов работы (промежуточные сроки).
Если иное не установлено законом, иными правовыми актами или не предусмотрено договором, подрядчик несет ответственность за нарушение как начального и конечного, так и промежуточных сроков выполнения работы (пункт 1).
В соответствии со статьей 9 Федерального закона от 26 января 1996 г. N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей" и принятыми в соответствии с ним иными правовыми актами.
Законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, реализующими товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы или оказывающими услуги потребителям по возмездному договору, - с другой.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" на отношения, связанные с осуществлением юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями посреднических услуг на рынке сделок с недвижимостью (риэлтерские услуги, заключающиеся, в частности, в подборе вариантов объектов недвижимости для их последующей купли-продажи, аренды гражданами для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, помощи в заключении указанными гражданами сделок по купле-продаже и иных сделок в отношении объектов недвижимости, организации продажи объектов недвижимости по поручению данных граждан), распространяется действие Закона о защите прав потребителей.
Таким образом, апелляционной инстанцией установлено, что на спорные правоотношения, помимо положений Гражданского кодекса РФ, распространяет свое действие и Закон "О защите прав потребителей".
Как указано выше, 03 марта 2011 г. между истцом и ответчиком был заключен договор на оказание услуг по отчуждению объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>. Ранее, а именно 28 февраля 2011 г., между З.П.А. и ООО АН "Шанс" заключен договор о предоставлении информационно-консультационных услуг по вопросам оформления в собственность З.А.П. квартиры <...> в доме <...> по ул. <...> г. <...>, согласования условий проведения сделки по купле-продаже названной квартиры, разработке и подготовке для заказчика проекта договора купли-продажи (или иного договора) на объект недвижимости (л.д. 10).
В пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 дано определение услуги как действия (комплекса действий), совершаемого исполнителем в интересах и по заказу потребителя в целях, для которых услуга такого рода обычно используется, либо отвечающего целям, о которых исполнитель был поставлен в известность потребителем при заключении возмездного договора.
Анализируя приведенные выше положения ст. ст. 708 и 781 ГК РФ, судебная коллегия указывает, что конечный срок договора о предоставлении услуг продавцу недвижимости от 03 марта 2011 г. является существенным условием договора, что не было учтено судом первой инстанции при разрешении спора.
В соответствии с пунктом 6.1. договора от 03 марта 2011 г. договор с О. заключен на срок до 15 апреля 2011 г., в соответствии с п. 10 договора от 28 февраля 2011 г. договор с З.П.А. заключен до 01 мая 2011 г.
Учитывая приведенные положения Гражданского кодекса РФ, а также разъяснения Верховного Суда РФ, ответчик О., заключая 03 марта 2011 г. договор о предоставлении услуг продавцу недвижимости, имела цель, результатом которой должно было быть возмездное отчуждение объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>. Таким образом, заключая названный договор, О. рассчитывала, что указанная цель будет достигнута вследствие действий исполнителя, направленных на отчуждение объекта недвижимости, в установленный в п. 6.1. договора срок, а именно до 15 апреля 2011 г. В свою очередь, З.П.А., заключая 28 февраля 2011 г. договор, также имел цель в срок до 01 мая 2011 г. приобрести названный объект недвижимости.
Между тем, материалами дела установлено, что ни в срок до 15 апреля 2011 г., ни в срок до 01 мая 2011 г. квартира не была приобретена З.П.А., на которого истец указывает как на потенциального покупателя, поскольку не был решен вопрос с продажей принадлежащей ему квартиры, что также входило в обязанность агентства "Шанс" по договору об оказании риэлтерских услуг между З.П.А. и агентством. При таком положении, цель договора по отчуждению объекта недвижимости в установленный срок не была достигнута, а услуги, являющиеся предметом договора, оказаны не были, что свидетельствует о неисполнении агентством обязательств, принятых по договору.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).
В соответствии с п. 2 ст. 715 ГК РФ заказчик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков, если подрядчик не приступает своевременно к исполнению договора подряда или выполняет работу настолько медленно, что окончание ее к сроку становится явно невозможным.
Пунктом 3 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В силу п. 2 ст. 405 ГК РФ, если вследствие просрочки должника исполнение утратило интерес для кредитора, он может отказаться от принятия исполнения и требовать возмещения убытков.
При этом, в пункте 3 ст. 708 ГК определено, что указанные в пункте 2 ст. 405 ГК РФ последствия просрочки исполнения наступают при нарушении конечного срока выполнения работы, а также иных установленных договором подряда сроков.
Вышеприведенными обстоятельствами установлено неисполнение агентством договорных обязательств по отчуждению объекта в срок до 15 апреля 2011 г. Доказательств обратного материалы дела не содержат.
В силу приведенных положений Гражданского кодекса РФ, неисполнение агентством принятых обязательств в установленный договором срок дает право заказчику - О. на односторонний отказ от исполнения договора.
Возражая против иска, ответчик в суде первой инстанции неоднократно указывал на односторонний отказ от исполнения договора. Указанное, по мнению судебной коллегии, нашло свое подтверждение, в частности, показаниями допрошенных по ходатайству истца свидетелей А.Л.Н. и П.О.В., которые состоят в трудовых отношениях с истцом ООО АН "Шанс" в должности консультанта продаж и руководителя отдела продаж соответственно (л.д. 50-52). Из показаний данных свидетелей следует, что З.П.А. заключил с Агентством два договора - один на покупку квартиры, другой - на продажу своей квартиры, однако, З.П.А. сам, без помощи Агентства, нашел покупателя на свою квартиру и продал ее лишь в июне 2011 года, после чего и смог приобрести квартиру ответчика.
Доказательств исполнения Агентством своих обязательств перед О. суду не представлено, равно как и не представлено доказательств вины заказчика - О., хотя бремя доказывания данных обстоятельств лежит на истце.
В п. 2 ст. 781 ГК РФ установлено, что в случае невозможности исполнения, возникшей по вине заказчика, услуги подлежат оплате в полном объеме, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг.
В случае, когда невозможность исполнения возникла по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон не отвечает, заказчик возмещает исполнителю фактически понесенные им расходы, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг (п. 3 ст. 781 ГК РФ).
Таким образом, исходя из вышеприведенных норм закона, при невозможности исполнения договора возмездного оказания услуг в полном объеме наступают различные правовые последствия, зависящие от причины, по которой такое исполнение стало невозможным.
Материалы дела допустимых и относимых доказательств, свидетельствующих о невозможности исполнения агентством по независящим от него обстоятельствам обязательств по договору, не содержат.
Не может быть принят судебной коллегией во внимание п. 4.4 договора, на который ссылается истец в возражениях на апелляционную жалобу, как противоречащий данным нормам материального права. В силу пункта 1 статьи 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Поскольку перечисленными выше нормами права не предусматривается возможность понуждения стороны в договоре к сохранению договорных отношений после нарушения сроков исполнителем п. 4.4 договора свидетельствует о злоупотреблении исполнителем свободой договора и не подлежит применению как ущемляющий права потребителя.
Не свидетельствует об исполнении истцом договора и положения п. 8.2 договора, которым предусмотрено место и время совершения сделки в случае неуведомления исполнителем заказчика, поскольку проект договора купли-продажи суду истцом не представлен, а материалами дела достоверно установлено, что в указанное в данном условии договора время (12 часов последнего дня действия договора, т.е. 15.04.2011) потенциальный покупатель квартиры З.П.А. не мог совершить сделку в связи с неисполнением агентством своих обязательств перед ним.
Факт исполнения части своих обязательств по договору (показ квартиры и др.) не свидетельствует о надлежащем исполнении агентством обязательств, т.к. юридически значимым для потребителя являлся результат оказания услуг в виде продажи квартиры и получения ее рыночного эквивалента, что являлось существенным условием договора. Агентство, осуществляющее предпринимательскую деятельностью в целях извлечения прибыли на свой риск, приняло на себя соответствующие обязательства и обязано их исполнять надлежащим образом.
Согласно п. 3 ст. 401 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.
При этом, необходимо учитывать, что в соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 при разрешении требований потребителей бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере) (пункт 4 статьи 13, пункт 5 статьи 14, пункт 5 статьи 23.1, пункт 6 статьи 28 Закона о защите прав потребителей, статья 1098 ГК РФ).
Кроме указанного, судебная коллегия не усматривает оснований и для взыскания с О. в соответствии со ст. 782 Гражданского кодекса РФ фактически понесенных агентством расходов также по той причине, что агентством не представлено доказательств несения таких расходов. Представленный суду апелляционной инстанции прейскурант цен на услуги Агентства таких сведений не содержит.
При таком положении, учитывая, что в установленный договором срок обязательства ООО АН "Шанс" исполнены не были, вина заказчика в неисполнении агентством договора не установлена, доказательств понесенных расходов агентством не представлено, судебная коллегия приходит к выводу об отмене обжалуемого решения суда и отказе в удовлетворении исковых требований.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода от 26 ноября 2012 года отменить и принять новое решение, в соответствии с которым:
В удовлетворении исковых требований обществу с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости "Шанс" отказать в полном объеме.
Председательствующий
Т.В.ПАРШИНА
Судьи
Д.В.КАРПОВ
И.Д.ВАСИЛЬЕВЫХ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ НИЖЕГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 28.05.2013 ПО ДЕЛУ N 33-4409
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 28 мая 2013 г. по делу N 33-4409
Судья: Поляков Е.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе:
председательствующего Паршиной Т.В.,
судей Васильевых И.Д., Карпова Д.В.,
при секретаре Л.,
рассмотрела в открытом судебном заседании 28 мая 2013 года дело
по апелляционной жалобе О.
на решение Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода от 26 ноября 2012 года
по делу по иску общества с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости "Шанс" к О. о взыскании денежных средств, неустойки,
заслушав доклад судьи Нижегородского областного суда Карпова Д.В., объяснения представителя ответчика Ш., судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда
установила:
ООО АН "Шанс" обратилось в суд с иском к О. о взыскании денежных средств по договору о предоставлении услуг продавцу недвижимости в размере <...> рублей, неустойки в размере <...> рублей, расходов по уплате государственной пошлины, мотивировав заявленные требования следующим.
03 марта 2011 г. между ООО АН "Шанс" (далее по тексту - Агентство) и О. был заключен договор о предоставлении услуг продавцу недвижимости, по условиям которого Агентство приняло на себя обязательства выполнить услуги, направленные на отчуждение объекта недвижимости, принадлежащего на праве общей долевой собственности О. и Т.К.Ф., находящегося по адресу: г<...>, а О., в свою очередь, обязалась оплатить эти услуги.
В целях исполнения обязательств по договору Агентством была проведена рекламная кампания в средствах массовой информации (газета "<...>"), в специализированных изданиях (информационная база "<...>"), в сети Интернет (на сайте Агентства), проведены показы объекта потенциальным покупателям. В результате проделанной работы был принят аванс от потенциального покупателя - З.П.А., но от сделки купли-продажи О. отказалась. Впоследствии Агентству стало известно, что указанный объект был продан О. супруге потенциального покупателя З.П.А. - З.С.С.
Истец считает, что обязательства, предусмотренные договором, выполнены полностью, поскольку условиями договора предусмотрено, что в случае заключения заказчиком (собственником) договора купли-продажи (или иного договора) на вышеуказанный объект недвижимости с покупателем, предоставленным Агентством, помимо Агентства, как в пределах срока действия договора, так и после его окончания, все обязательства Агентства перед заказчиком считаются выполненными.
Неоплата услуг по договору и явилась причиной обращения в суд с названными исковыми требованиями.
В судебном заседании представитель истца А. заявленные требования поддержал.
Представитель О. - Ш. иск не признал.
Решением Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода от 26 ноября 2012 года постановлено:
Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости "Шанс" удовлетворить частично.
Взыскать с О. в пользу Общества с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости "Шанс" денежные средства в сумме <...> рублей в качестве оплаты по договору, неустойку в сумме <...> рублей <...> коп., судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме <...> рубля <...> коп.
В удовлетворении заявленных требований в остальной части отказать.
В апелляционной жалобе О. поставлен вопрос об отмене решения суда ввиду нарушения норм материального и процессуального права. В обоснование доводов жалобы, заявитель указывает, что судом при разрешении спора не применен Закон РФ "О защите прав потребителей", подлежащий применению, не принято во внимание противоречие условий договора потребительскому законодательству, не было установлено, какие работы в целях исполнения обязательств по договору проведены исполнителем. Кроме того, судом первой инстанции не приняты во внимание доводы об истечении срока действия договора, в течение которого обязательства истцом исполнены не были, поскольку в течение срока действия договора агентство не оказало необходимых услуг З.П.А. - потенциальному покупателю, который не имел возможности купить квартиру ответчика, в связи с чем исполнение договора утратило интерес для нее как потребителя. Не принято во внимание отсутствие доказательств несения истцом расходов по исполнению договора с ответчиком.
Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией по гражданским делам Нижегородского областного суда в порядке, установленном главой 39 ГПК Российской Федерации, с учетом ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, по смыслу которой повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав в ее поддержку представителя ответчика, судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено судом и следует из материалов дела, О., являясь собственником */* доли в праве общей долевой собственности на квартиру <...> в доме <...> по ул. <...> г. <...>, действуя в своих интересах и интересах Т.К.Ф., являвшегося собственником другой*/* доли в праве общей долевой собственности на указанную квартиру, 03 марта 2011 г. заключила с ООО Агентство недвижимости "Шанс" договор о предоставлении услуг продавцу недвижимости, по условиям которого агентство обязуется за вознаграждение по поручению заказчика оказать услуги, направленные на отчуждение объекта недвижимости, находящегося по адресу: <...> (л.д. 5).
Пунктом 2.1 договора определены права и обязанности агентства, к числу которых относятся проведение рекламной кампании по продаже объекта, осуществление поиска и отбора потенциальных покупателей на объект недвижимости, обеспечение проведения показов объекта недвижимости потенциальным покупателям, оказание консультационных услуг по вопросам, связанным с отчуждением объекта и передачей прав собственности, проведение правовой экспертизы документов, предоставленных заказчиком для совершения сделки, разработка и подготовка для заказчика проекта договора купли-продажи, организация проведения сделки и регистрация сделки в регистрирующем органе.
Ранее, а именно 28 февраля 2011 г., между З.П.А. и ООО АН "Шанс" заключен договор о предоставлении информационно-консультационных услуг по вопросам оформления в собственность З.А.П. квартиры <...> в доме <...> по ул. <...> г. <...>, согласования условий проведения сделки по купле-продаже названной квартиры, разработке и подготовке для заказчика проекта договора купли-продажи (или иного договора) на объект недвижимости (л.д. 10).
Исходя из предмета указанных договоров, между О. и З.П.А. должна была состояться сделка купли-продажи квартиры.
Между тем, судом установлено, что договор купли-продажи квартиры между О. и З.П.А. заключен не был.
11 июня 2011 г. между О., действующей за себя и за своего сына Т.К.Ф., и З.С.С. был заключен договор купли-продажи указанной квартиры (л.д. 8-9).
Из материалов регистрационного дела Управления Росреестра по Нижегородской области усматривается, что З.П.А. приходится З.С.С. супругом, и на приобретение названного объекта недвижимости 10.06.2011 им было дано нотариальное согласие (л.д. 68).
Обращаясь в суд с иском, агентство указало, что целях исполнения обязательств по договору, была проведена рекламная кампания в средствах массовой информации, были проведены показы объекта потенциальным покупателям. В результате проведенных мероприятий был найден потенциальный покупатель для приобретения объекта недвижимости, принадлежащего истцу. Однако, сделка с найденным агентством покупателем З.П.А. не состоялась, поскольку лично истцом был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости с З.С.С., которая приходится супругой З.П.А. Считая, что сделка состоялась с лицом, которое было найдено агентством в качестве потенциального покупателя объекта недвижимости, истец, ссылаясь на п. 4.4. договора, полагает, что обязательства, принятые им по договору, исполнены, а потому сумма вознаграждения, определенная договором, в размере <...> рублей подлежит уплате ответчиком.
Рассматривая спор, суд первой инстанции, установив факт заключения с О. договора о предоставлении услуг продавцу недвижимости, факт заключения с З.П.А. договора о предоставлении услуг на приобретение указанной квартиры, а также нахождение З.П.А. и С.С. в зарегистрированном браке, исходил из того, что отчуждение объекта недвижимости, вне зависимости от того на чье имя оно приобретено и, как следствие зарегистрировано в Росреестре, ответчиком произведено в общую совместную собственность супругов З., что свидетельствует об отчуждении имущества покупателю, который был найден агентством. Указанные обстоятельства послужили основанием для удовлетворения судом заявленных истцом требований.
Судебная коллегия с выводом суда первой инстанции об удовлетворении иска согласиться не может ввиду неправильного определения юридически значимых обстоятельств, нарушения норм материального и процессуального права, что в соответствии с п. 2 и 4 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ является основанием к отмене решения суда.
Согласно статье 779 Гражданского кодекса РФ, по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
Общие положения о подряде применяются к договору возмездного оказания услуг, если они не противоречат специальным нормам, регулирующим правоотношения из договора возмездного оказания услуг (ст. 783 ГК РФ).
В силу п. 1 ст. 781 ГК РФ заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.
Кроме этого, ст. 708 ГК РФ, являясь по отношению к ст. 781 ГК РФ общей нормой, однако не противоречащей ей, устанавливает, что в договоре подряда указываются начальный и конечный сроки выполнения работы. По согласованию между сторонами в договоре могут быть предусмотрены также сроки завершения отдельных этапов работы (промежуточные сроки).
Если иное не установлено законом, иными правовыми актами или не предусмотрено договором, подрядчик несет ответственность за нарушение как начального и конечного, так и промежуточных сроков выполнения работы (пункт 1).
В соответствии со статьей 9 Федерального закона от 26 января 1996 г. N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей" и принятыми в соответствии с ним иными правовыми актами.
Законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, реализующими товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы или оказывающими услуги потребителям по возмездному договору, - с другой.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" на отношения, связанные с осуществлением юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями посреднических услуг на рынке сделок с недвижимостью (риэлтерские услуги, заключающиеся, в частности, в подборе вариантов объектов недвижимости для их последующей купли-продажи, аренды гражданами для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, помощи в заключении указанными гражданами сделок по купле-продаже и иных сделок в отношении объектов недвижимости, организации продажи объектов недвижимости по поручению данных граждан), распространяется действие Закона о защите прав потребителей.
Таким образом, апелляционной инстанцией установлено, что на спорные правоотношения, помимо положений Гражданского кодекса РФ, распространяет свое действие и Закон "О защите прав потребителей".
Как указано выше, 03 марта 2011 г. между истцом и ответчиком был заключен договор на оказание услуг по отчуждению объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>. Ранее, а именно 28 февраля 2011 г., между З.П.А. и ООО АН "Шанс" заключен договор о предоставлении информационно-консультационных услуг по вопросам оформления в собственность З.А.П. квартиры <...> в доме <...> по ул. <...> г. <...>, согласования условий проведения сделки по купле-продаже названной квартиры, разработке и подготовке для заказчика проекта договора купли-продажи (или иного договора) на объект недвижимости (л.д. 10).
В пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 дано определение услуги как действия (комплекса действий), совершаемого исполнителем в интересах и по заказу потребителя в целях, для которых услуга такого рода обычно используется, либо отвечающего целям, о которых исполнитель был поставлен в известность потребителем при заключении возмездного договора.
Анализируя приведенные выше положения ст. ст. 708 и 781 ГК РФ, судебная коллегия указывает, что конечный срок договора о предоставлении услуг продавцу недвижимости от 03 марта 2011 г. является существенным условием договора, что не было учтено судом первой инстанции при разрешении спора.
В соответствии с пунктом 6.1. договора от 03 марта 2011 г. договор с О. заключен на срок до 15 апреля 2011 г., в соответствии с п. 10 договора от 28 февраля 2011 г. договор с З.П.А. заключен до 01 мая 2011 г.
Учитывая приведенные положения Гражданского кодекса РФ, а также разъяснения Верховного Суда РФ, ответчик О., заключая 03 марта 2011 г. договор о предоставлении услуг продавцу недвижимости, имела цель, результатом которой должно было быть возмездное отчуждение объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>. Таким образом, заключая названный договор, О. рассчитывала, что указанная цель будет достигнута вследствие действий исполнителя, направленных на отчуждение объекта недвижимости, в установленный в п. 6.1. договора срок, а именно до 15 апреля 2011 г. В свою очередь, З.П.А., заключая 28 февраля 2011 г. договор, также имел цель в срок до 01 мая 2011 г. приобрести названный объект недвижимости.
Между тем, материалами дела установлено, что ни в срок до 15 апреля 2011 г., ни в срок до 01 мая 2011 г. квартира не была приобретена З.П.А., на которого истец указывает как на потенциального покупателя, поскольку не был решен вопрос с продажей принадлежащей ему квартиры, что также входило в обязанность агентства "Шанс" по договору об оказании риэлтерских услуг между З.П.А. и агентством. При таком положении, цель договора по отчуждению объекта недвижимости в установленный срок не была достигнута, а услуги, являющиеся предметом договора, оказаны не были, что свидетельствует о неисполнении агентством обязательств, принятых по договору.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).
В соответствии с п. 2 ст. 715 ГК РФ заказчик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков, если подрядчик не приступает своевременно к исполнению договора подряда или выполняет работу настолько медленно, что окончание ее к сроку становится явно невозможным.
Пунктом 3 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В силу п. 2 ст. 405 ГК РФ, если вследствие просрочки должника исполнение утратило интерес для кредитора, он может отказаться от принятия исполнения и требовать возмещения убытков.
При этом, в пункте 3 ст. 708 ГК определено, что указанные в пункте 2 ст. 405 ГК РФ последствия просрочки исполнения наступают при нарушении конечного срока выполнения работы, а также иных установленных договором подряда сроков.
Вышеприведенными обстоятельствами установлено неисполнение агентством договорных обязательств по отчуждению объекта в срок до 15 апреля 2011 г. Доказательств обратного материалы дела не содержат.
В силу приведенных положений Гражданского кодекса РФ, неисполнение агентством принятых обязательств в установленный договором срок дает право заказчику - О. на односторонний отказ от исполнения договора.
Возражая против иска, ответчик в суде первой инстанции неоднократно указывал на односторонний отказ от исполнения договора. Указанное, по мнению судебной коллегии, нашло свое подтверждение, в частности, показаниями допрошенных по ходатайству истца свидетелей А.Л.Н. и П.О.В., которые состоят в трудовых отношениях с истцом ООО АН "Шанс" в должности консультанта продаж и руководителя отдела продаж соответственно (л.д. 50-52). Из показаний данных свидетелей следует, что З.П.А. заключил с Агентством два договора - один на покупку квартиры, другой - на продажу своей квартиры, однако, З.П.А. сам, без помощи Агентства, нашел покупателя на свою квартиру и продал ее лишь в июне 2011 года, после чего и смог приобрести квартиру ответчика.
Доказательств исполнения Агентством своих обязательств перед О. суду не представлено, равно как и не представлено доказательств вины заказчика - О., хотя бремя доказывания данных обстоятельств лежит на истце.
В п. 2 ст. 781 ГК РФ установлено, что в случае невозможности исполнения, возникшей по вине заказчика, услуги подлежат оплате в полном объеме, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг.
В случае, когда невозможность исполнения возникла по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон не отвечает, заказчик возмещает исполнителю фактически понесенные им расходы, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг (п. 3 ст. 781 ГК РФ).
Таким образом, исходя из вышеприведенных норм закона, при невозможности исполнения договора возмездного оказания услуг в полном объеме наступают различные правовые последствия, зависящие от причины, по которой такое исполнение стало невозможным.
Материалы дела допустимых и относимых доказательств, свидетельствующих о невозможности исполнения агентством по независящим от него обстоятельствам обязательств по договору, не содержат.
Не может быть принят судебной коллегией во внимание п. 4.4 договора, на который ссылается истец в возражениях на апелляционную жалобу, как противоречащий данным нормам материального права. В силу пункта 1 статьи 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Поскольку перечисленными выше нормами права не предусматривается возможность понуждения стороны в договоре к сохранению договорных отношений после нарушения сроков исполнителем п. 4.4 договора свидетельствует о злоупотреблении исполнителем свободой договора и не подлежит применению как ущемляющий права потребителя.
Не свидетельствует об исполнении истцом договора и положения п. 8.2 договора, которым предусмотрено место и время совершения сделки в случае неуведомления исполнителем заказчика, поскольку проект договора купли-продажи суду истцом не представлен, а материалами дела достоверно установлено, что в указанное в данном условии договора время (12 часов последнего дня действия договора, т.е. 15.04.2011) потенциальный покупатель квартиры З.П.А. не мог совершить сделку в связи с неисполнением агентством своих обязательств перед ним.
Факт исполнения части своих обязательств по договору (показ квартиры и др.) не свидетельствует о надлежащем исполнении агентством обязательств, т.к. юридически значимым для потребителя являлся результат оказания услуг в виде продажи квартиры и получения ее рыночного эквивалента, что являлось существенным условием договора. Агентство, осуществляющее предпринимательскую деятельностью в целях извлечения прибыли на свой риск, приняло на себя соответствующие обязательства и обязано их исполнять надлежащим образом.
Согласно п. 3 ст. 401 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.
При этом, необходимо учитывать, что в соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 при разрешении требований потребителей бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере) (пункт 4 статьи 13, пункт 5 статьи 14, пункт 5 статьи 23.1, пункт 6 статьи 28 Закона о защите прав потребителей, статья 1098 ГК РФ).
Кроме указанного, судебная коллегия не усматривает оснований и для взыскания с О. в соответствии со ст. 782 Гражданского кодекса РФ фактически понесенных агентством расходов также по той причине, что агентством не представлено доказательств несения таких расходов. Представленный суду апелляционной инстанции прейскурант цен на услуги Агентства таких сведений не содержит.
При таком положении, учитывая, что в установленный договором срок обязательства ООО АН "Шанс" исполнены не были, вина заказчика в неисполнении агентством договора не установлена, доказательств понесенных расходов агентством не представлено, судебная коллегия приходит к выводу об отмене обжалуемого решения суда и отказе в удовлетворении исковых требований.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода от 26 ноября 2012 года отменить и принять новое решение, в соответствии с которым:
В удовлетворении исковых требований обществу с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости "Шанс" отказать в полном объеме.
Председательствующий
Т.В.ПАРШИНА
Судьи
Д.В.КАРПОВ
И.Д.ВАСИЛЬЕВЫХ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)