Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Сухорукова Л.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Брянского областного суда в составе:
председательствующего Зубковой Т.И.
судей областного суда Сокова А.В., Киселевой Е.А.
при секретаре М.
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Зубковой Т.И. 13 июня 2013 года дело по апелляционным жалобам Департамента строительства и архитектуры Брянской области и Общества с ограниченной ответственностью "Инстрой" на решение Советского районного суда г. Брянска от 2 апреля 2013 года по делу по иску ФИО1 к Департаменту строительства и архитектуры Брянской области о понуждении к заключению договора,
установила:
ФИО1 обратилась в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что 15.12.2005 года между ней, ФИО8 с одной стороны (Инвесторы) и ООО "Брянское Агентство Инвестиций в Социальное строительство" (БАИСС) с другой, был заключен договор об инвестировании N 6/3, согласно которому Инвесторы предоставляют денежные средства в сумме 440000 рублей для инвестирования строительства жилого дома на пересечении улиц Евдокимова и Горбатова в Советском районе г. Брянска по 50% каждый.
В п. 9.1 Договора N 6/3 от 15.12.2005 года указано, что между сторонами по заявлению Инвестора может быть заключен договор долевого участия в строительстве указанного в п. 1 жилого дома на однокомнатную квартиру, находящуюся в шестом подъезде на четвертом этаже.
Свои обязательства инвесторов по передаче денежных средств истец выполнила в полном объеме, что подтверждается приходными кассовыми ордерами от 26.01.2006 года в сумме 130000 рублей, от 15.02.2006 года в сумме 65000 рублей от 17.02.2006 года на сумму 25000 рублей.
Дополнительным соглашением от 19.05.2008 года к договору об инвестировании N 6/3 от 15.12.2005 г. ООО "БАИСС" обязалось передать в собственность ФИО1 и ФИО8 не позднее 12 января 2009 года однокомнатную квартиру общей площадью 40 кв. м, находящуюся на четвертом этаже в шестом подъезде жилого дома на пересечении улиц Евдокимова и Горбатова в Советском районе г. Брянска.
В соответствии с п. 9.1 Договора N 6/3 от 15.12.2005 года между ООО "Наш город" (застройщик) и ФИО1 и ФИО8 (участники) заключен договор N Д/б-95 о долевом участии в строительстве жилого дома от 25.08.2009 года, согласно которому (с учетом дополнительного соглашения от 20.10.2009 года) после окончания строительства инвесторам в собственность должна быть передана квартира в доме по адресу г. Брянск ул. Бежицкая блок - секция 1-2, общая площадь квартиры с учетом 1/2 площади лоджий 38,73 кв. м, общая площадь квартиры 35,37 кв. м, количество комнат 1, жилая площадь 17,84 кв. м, этаж 10 оси Кс-Мс/2с-4с. Срок сдачи дома в эксплуатацию 1 полугодие 2012 года, не позднее 30.06.2012 года.
19 июня 2012 года между истцом и ФИО8 был заключен договор об уступке права требования услуг в полном объеме по договору N Д/б-95 о долевом участии в строительстве жилого дома. Истец стала единоличным участником указанного договора.
Решением Арбитражного суда Брянской области от 23.04.2010 года ООО "Брянское агентство инвестиций в социальное строительство" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.
Департаментом строительства и архитектуры Брянской области в рамках проведения мероприятий по восстановлению прав обманутых дольщиков на территории Брянской области заключен договор с ООО "Инстрой" по восстановлению прав граждан, инвестировавших денежные средства в ООО "БАИСС".
10.06.2012 года истец получила от ООО "Инстрой" уведомление о том, что ООО "Инстрой" по результату проведенного конкурса признано победителем конкурса на право заключения договора о передаче новому застройщику земельных участков в целях восстановления нарушенных прав граждан. Истцу было предложено выбрать один из двух способов защиты своих прав: получить причитающиеся денежные средства или заключить в будущем договор долевого участия в строительстве. Истец выбрала второй из предложенных вариантов, о чем уведомила ООО "Инстрой".
21 августа 2012 года истец получила от ООО "Инстрой" проект соглашения от 15 августа 2012 года о заключении в будущем договора долевого участия в строительстве нового жилья, где в подпункте 8 пункта 2.1 указано, что участник долевого строительства обязан произвести доплату Новому застройщику (инвестору) в размере 605710 рублей.
Не согласившись с указанным подпунктом в договоре, истец представила в ООО "Инстрой" протокол разногласий, в котором предложила исключить полностью п. п. 8 п. 2.1 из Соглашения.
Считая действия ООО "Инстрой" незаконными, просила суд обязать ответчика заключить с ней Соглашение о заключении в будущем договора участия в строительстве нового жилья от 15.08.2012 года с учетом протокола разногласий от 16.08.2012 года (исключив из текста Соглашения подпункт 8 пункта 2.1).
Решением суда от 2 апреля 2013 г. иск удовлетворен.
В апелляционной жалобе Департамент строительства и архитектуры просит отменить решение суда в связи с нарушением норм материального и процессуального права. Полагают, что ООО "Инстрой" правомерно направило ФИО1 соглашение о доплате, в рамках Закона Брянской области от 12.07.2011 г. "О дополнительных мерах по защите прав участников долевого строительства на территории Брянской области".
В апелляционной жалобе ООО "Инстрой" просит отменить решение суда по тем же основаниям.
В возражениях на жалобу Департамента строительства и архитектуры ФИО1 просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В суде апелляционной инстанции представители Департамента строительства и архитектуры ФИО4 и ООО "Инстрой" ФИО5 поддержали жалобу и просили отменить решение суда по ее доводам.
Представитель ФИО6 - ФИО7 полагала решение суда законным и не подлежащим отмене.
Заслушав доклад по делу судьи облсуда Зубковой Т.И., объяснения сторон, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб и возражений на них, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции 15.12.2005 года между с ООО "Брянское Агентство Инвестиций в Социальное строительство" (ООО "БАИСС" (Генподрядчик) с одной стороны и ФИО8, ФИО1 (Инвесторы) с другой стороны был заключен договор об инвестировании N 6/3, согласно которому Инвесторы предоставляют денежные средства в сумме 440 000 рублей для инвестирования строительства жилого дома на пересечении улиц Евдокимова и Горбатова в Советском районе г. Брянска по 50% каждый. Согласно п. 2.3 Договора сумма инвестирования является окончательной и изменению не подлежит (л.д. 8 - 9).
В п. 9.1 Договора N 6/3 от 15.12.2005 года указано, что между сторонами по заявлению Инвестора может быть заключен договор долевого участия в строительстве указанного в п. 1.1 жилого дома на однокомнатную квартиру, находящуюся в шестом подъезде на четвертом этаже.
Свои обязательства инвестора по передаче денежных средств истец выполнила в полном объеме, что подтверждается приходными кассовыми ордерами от 26.01.2006 года в сумме 130000 рублей, от 15.02.2006 года в сумме 65000 рублей от 17.02.2006 года на сумму 25000 рублей (л.д. 10). ФИО8 также выполнил свою часть обязательств по оплате 50% стоимости строящегося жилого помещения, что подтверждается материалами дела (л.д. 18 - 21).
Согласно Дополнительного соглашения от 19.05.2008 года к договору об инвестировании N 6/3 от 15.12.2005 г., заключенного между ООО "Брянское Агентство Инвестиций в Социальное строительство" (Генподрядчик) с одной стороны и ФИО8, ФИО1 (Инвесторы) с другой стороны, ООО "БАИСС" приняло на себя обязательства во исполнение положений п. 1.1, п. 3.2, п. 9.1, п. 9.2, п. 9.3, п. 9.4, п. 9.5 Договора об инвестировании N 6/3 от 15.12.2005 г., и обязалось передать в собственность ФИО1 и ФИО8 (инвесторов) не позднее 12 января 2009 года однокомнатную квартиру общей площадью 40 кв. м, находящуюся на четвертом этаже в шестом подъезде жилого дома на пересечении улиц Евдокимова и Горбатова в Советском районе г. Брянска, путем заключения договора купли-продажи вышеуказанной квартиры (л.д. 11 - 12).
Между ООО "Наш город" (застройщик) и ФИО1 и ФИО8 заключен договор N Д/б-95 о долевом участии в строительстве жилого дома от 25.08.2009 года, согласно которому (с учетом дополнительного соглашения от 20.10.2009 года) после окончания строительства инвесторам в собственность должна быть передана квартира в доме по адресу г. Брянск ул. Бежицкая (Бежицкий район), блок - секция 1-2, общая площадь квартиры с учетом 1/2 площади лоджии 39,71 кв. м, общая площадь квартиры 35,37 кв. м, количество комнат 1, жилая площадь 17,84 кв. м, этаж 10 оси Кс-Мс/2с-4с, срок сдачи дома в эксплуатацию 1 полугодие 2012 года, не позднее 30.06.2012 года (л.д. 13 - 17).
19 июня 2012 года между ФИО8 и ФИО1 был заключен договор об уступке права требования услуг в полном объеме по договору о долевом участии в строительстве жилого дома от 25.08.2009 года, заключенному между сторонами и ООО "Наш Город" в объемах и на условиях, установленных указанным договором. Истец стала единоличным участником договора долевого участия строительства (л.д. 18 - 21).
Решением Арбитражного суда Брянской области от 23.04.2010 года по делу N А09-8166/2009 ООО "Брянское агентство инвестиций в социальное строительство" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.
Согласно выписки из реестра участников долевого строительства по указанному объекту, ФИО1 включена в реестр участников долевого строительства, нуждающихся в защите на территории Брянской области (обманутых дольщиков) по договору долевого участия с ООО "Наш город" (л.д. 105).
Согласно протокола N 3/2 оценки и сопоставления заявок на участие в конкурсе на право заключения договора от 14.05.2012 года, победителем конкурса признан единственный участник ООО "Инстрой". В целях исполнения Закона Брянской области от 12.07.2011 года N 66-3, с ООО "Инстрой" сроком на три года заключен договор аренды земельного участка площадью 8 789 кв. м, кадастровый номер N 32:28:01 59 07:40, расположенный по адресу г. Брянск, Бежицкий район, ул. Бежицкая, с разрешенным использованием - для завершения строительства многоквартирного жилого дома (л.д. 86 - 89).
24.05.2012 года между Управлением имущественных отношений Брянской области (Управление) с одной стороны, Департаментом строительства и архитектуры Брянской области (Департаментом) с другой стороны и ООО "Инстрой" ("Новый застройщик) с третьей стороны, в рамках проведения мероприятий по восстановлению прав обманутых дольщиков на территории Брянской области заключен Договор N 3 о передаче Новому застройщику (Инвестору) земельного участка на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства, и дополнительно земельных участков для строительства бесплатно, в т.ч., земельного участка площадью 8 789 кв. м, кадастровый номер N 32:28:015907:40, расположенный по адресу г. Брянск, Бежицкий район, ул. Бежицкая (л.д. 90 - 96, 108 - 117).
Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из того, что все расходы инвестора по обеспечению жилыми помещениями участников долевого строительства, подлежат компенсации предоставлением ему бесплатно земельных участков и согласился с доводами истца о том, что пункт 4.5 Договора N 3 от 24.05.2012 года на который ссылается ООО "Инстрой", не соответствует пункту 5 статьи 8 закона Брянской области N 66-3.
Судебная коллегия не может согласиться с таким выводом суда.
Отношения, связанные с защитой прав и законных интересов граждан -участников долевого строительства многоквартирных домов на территории Брянской области регулируются Законом Брянской области от 12.07.2011 года N 66-3 "О дополнительных мерах по защите прав участников долевого строительства на территории Брянской области".
Компетенция органа исполнительной власти Брянской области, осуществляющего на территории Брянской области государственный контроль и надзор в области долевого строительства определена статьей 3 данного Закона. Меры государственной защиты участников долевого строительства, нуждающихся в защите, и порядок их реализации установлены статьями 7 и 8 Закона Брянской области N 66-3.
В соответствии с пунктами 4, 5 статьи 8 Закона Брянской области от 12.07.2011 года N 66-3 инвестиционный конкурс проводится в целях завершения строительства объекта, строительство которого не завершено недобросовестным застройщиком, при этом обязательным условием проведения конкурса является определение нового застройщика, который должен предоставить участникам долевого строительства, нуждающимся в защите и полностью оплатившим стоимость жилых помещений в данном объекте, жилые помещения.
По объекту, строительство которого не завершено недобросовестным застройщиком, исполнительный орган государственной власти Брянской области уполномоченный в сфере имущественных отношений, заключает в установленном порядке договор с инвестором о завершении строительства объекта и предоставлении ему дополнительно земельного участка (участков) для строительства бесплатно. Данный договор должен быть согласован с уполномоченным органом власти, осуществляющим учет участников долевого строительства, нуждающихся в защите, и осуществляющим учет объектов, строящихся на территории Брянской области с привлечением денежных средств граждан.
С согласия участника долевого строительства, нуждающегося в защите, оплатившего неполную стоимость жилого помещения в объекте, строительство которого не завершено недобросовестным застройщиком, жилое помещение в данном доме ему может быть предоставлено при условии полной оплаты стоимости жилого помещения по цене, установленной инвестором, но не более цены Минрегиона стоимости за квадратный метр, сложившейся на момент заключения договора с недобросовестным застройщиком (с учетом ранее внесенных платежей).
В случае неполной оплаты участником долевого строительства, нуждающимся в защите, стоимости жилого помещения и его отказа от полной оплаты ему при его согласии может быть предоставлен на бесплатной основе земельный участок для индивидуального жилищного строительства.
В случае полной оплаты участником долевого строительства, нуждающимся в защите, стоимости жилого помещения и его отказа от жилого помещения в объекте, строительство которого не завершено недобросовестным застройщиком, ему при его согласии может быть предоставлен на бесплатной основе земельный участок для индивидуального жилищного строительства.
По результатам конкурса на право заключения договора от 14.05.2012 года, победителем конкурса признан единственный участник ООО "Инстрой". В целях исполнения Закона Брянской области от 12.07.2011 года N 66-3, с ООО "Инстрой" сроком на три года заключен договор аренды земельного участка площадью 8 789 кв. м, кадастровый номер N 32:28:01 59 07:40, расположенный по адресу г. Брянск, Бежицкий район, ул. Бежицкая, с разрешенным использованием - для завершения строительства многоквартирного жилого дома (л.д. 86 - 89).
24.05.2012 года между Управлением имущественных отношений Брянской области с одной стороны, Департаментом строительства и архитектуры Брянской области с другой стороны и ООО "Инстрой" ("Новый застройщик) с третьей стороны, в рамках проведения мероприятий по восстановлению прав обманутых дольщиков на территории Брянской области заключен Договор N 3 о передаче Новому застройщику (Инвестору) земельного участка на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства, и дополнительно земельных участков для строительства бесплатно, в т.ч., земельного участка площадью 8 789 кв. м, кадастровый номер N 32:28:015907:40, расположенный по адресу г. Брянск, Бежицкий район, ул. Бежицкая (л.д. 90 - 96, 108 - 117).
Согласно данного контракта новый застройщик обязан заключить с участником долевого строительства, нуждающегося в защите договор долевого участия в строительстве жилья, условия договора определяются сторонами самостоятельно с обязательным условием реализации права участника долевого строительства на получение жилого помещения в течение 2 лет и 11 месяцев. (л.д. 37 п. п. 1 п. 4.1)
При этом п. 4.5 договора предусмотрено, что если стоимость квадратного метра жилья по договору, заключенному между участником долевого строительства, нуждающимся в защите и недобросовестным застройщиком меньше квадратного метра жилья, установленной Министерством регионального развития РФ на момент заключения договора с недобросовестным застройщиком, жилое помещение предоставляется, при условии перерасчета стоимости жилого помещения по цене, установленной новым застройщиком(инвестором), но не более стоимости за квадратный метр, установленной Министерством регионального развития РФ на момент заключения договора с недобросовестным застройщиком. (л.д. 39)
Таким образом, из анализа Закона Брянской области и заключенного договора между Управлением имущественных отношений Брянской области с одной стороны, Департаментом строительства и архитектуры Брянской области с другой стороны и ООО "Инстрой" следует, что участником долевого строительства, нуждающимся в защите, неполно оплатившим стоимость жилого помещения, будет считаться участник долевого строительства, оплативший стоимость квадратного метра жилья по договору меньше квадратного метра жилья, установленной Министерством регионального развития РФ на момент заключения договора с недобросовестным застройщиком.
Кроме того, новый застройщик учел выплаченные истицей денежные средства в размере 440000 рублей ООО "БАИС", в то время как данные денежные средства были ею инвестированы в строительство квартиры в Советском районе г. Брянска, а по договору долевого участия в строительстве, заключенному с ООО "Наш город" она должна была оплатить стоимость квартиры в Бежицком районе г. Брянска. Доказательств полной оплаты стоимости строительства этого объекта, по которому она включена в реестр обманутых участников долевого строительства, недобросовестному застройщику истицей не представлено.
Доводы истицы и ее представителя о том, что деньги, внесенные в инвестирование строительства квартиры в Советском районе ООО "БАИС" были учтены в стоимость квартиры в по договору долевого участия, заключенному с ООО "Наш город", ничем по делу не подтверждены, поскольку в данных договорах идет речь о строительстве квартир в разных районах г. Брянска, различной площади и из текста договора, заключенного с ООО "Наш город", обратное не следует.
ООО "Инстрой" не несет ответственности перед истицей по ранее заключенному с ней договору с недобросовестным застройщиком, новый застройщик обязался достроить дом и передать участникам долевого строительства, нуждающимся в защите, жилые помещения на условиях, предложенных ему органом власти, одним из которых является перерасчет стоимости жилого помещения по цене, установленной новым застройщиком (инвестором), но не более стоимости за квадратный метр, установленной Министерством регионального развития РФ на момент заключения договора с недобросовестным застройщиком.
Из материалов дела следует, что стоимость 1 метра квадратного жилья на момент заключения истицей договора с недобросовестным застройщиком составляла в среднем 27000 рублей, ей произведена оплата по цене 1 кв. м - 11000 рублей. Исходя из этого, и заключенного контракта на строительство новый застройщик вправе считать ее участником долевого строительства, нуждающимся в защите, неполно оплатившим стоимость жилого помещения, и вправе предложить ей заключить договор долевого участия в строительстве на условиях доплаты 605710 рублей.
В случае несогласия истицы с указанными условиями она вправе выбрать другой способ защиты своих прав, предусмотренный Законом Брянской области от 12.07.2011 года N 66-3 "О дополнительных мерах по защите прав участников долевого строительства на территории Брянской области".
Решение суда не может быть признаны законным, оно подлежит отмене с вынесением нового решения, которым в удовлетворении исковых требований ФИО1 к Департаменту строительства и архитектуры Брянской области о понуждении к заключению договора, надлежит отказать.
Руководствуясь ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Советского районного суда от 2 апреля 2013 г. отменить, вынести новое решение.
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Департаменту строительства и архитектуры Брянской области о понуждении к заключению договора отказать.
Председательствующий
Т.И.ЗУБКОВА
Судьи
областного суда
Е.А.КИСЕЛЕВА
А.В.СОКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ БРЯНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 13.06.2013 ПО ДЕЛУ N 33-1892/2013
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
БРЯНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 13 июня 2013 г. по делу N 33-1892/2013
Судья: Сухорукова Л.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Брянского областного суда в составе:
председательствующего Зубковой Т.И.
судей областного суда Сокова А.В., Киселевой Е.А.
при секретаре М.
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Зубковой Т.И. 13 июня 2013 года дело по апелляционным жалобам Департамента строительства и архитектуры Брянской области и Общества с ограниченной ответственностью "Инстрой" на решение Советского районного суда г. Брянска от 2 апреля 2013 года по делу по иску ФИО1 к Департаменту строительства и архитектуры Брянской области о понуждении к заключению договора,
установила:
ФИО1 обратилась в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что 15.12.2005 года между ней, ФИО8 с одной стороны (Инвесторы) и ООО "Брянское Агентство Инвестиций в Социальное строительство" (БАИСС) с другой, был заключен договор об инвестировании N 6/3, согласно которому Инвесторы предоставляют денежные средства в сумме 440000 рублей для инвестирования строительства жилого дома на пересечении улиц Евдокимова и Горбатова в Советском районе г. Брянска по 50% каждый.
В п. 9.1 Договора N 6/3 от 15.12.2005 года указано, что между сторонами по заявлению Инвестора может быть заключен договор долевого участия в строительстве указанного в п. 1 жилого дома на однокомнатную квартиру, находящуюся в шестом подъезде на четвертом этаже.
Свои обязательства инвесторов по передаче денежных средств истец выполнила в полном объеме, что подтверждается приходными кассовыми ордерами от 26.01.2006 года в сумме 130000 рублей, от 15.02.2006 года в сумме 65000 рублей от 17.02.2006 года на сумму 25000 рублей.
Дополнительным соглашением от 19.05.2008 года к договору об инвестировании N 6/3 от 15.12.2005 г. ООО "БАИСС" обязалось передать в собственность ФИО1 и ФИО8 не позднее 12 января 2009 года однокомнатную квартиру общей площадью 40 кв. м, находящуюся на четвертом этаже в шестом подъезде жилого дома на пересечении улиц Евдокимова и Горбатова в Советском районе г. Брянска.
В соответствии с п. 9.1 Договора N 6/3 от 15.12.2005 года между ООО "Наш город" (застройщик) и ФИО1 и ФИО8 (участники) заключен договор N Д/б-95 о долевом участии в строительстве жилого дома от 25.08.2009 года, согласно которому (с учетом дополнительного соглашения от 20.10.2009 года) после окончания строительства инвесторам в собственность должна быть передана квартира в доме по адресу г. Брянск ул. Бежицкая блок - секция 1-2, общая площадь квартиры с учетом 1/2 площади лоджий 38,73 кв. м, общая площадь квартиры 35,37 кв. м, количество комнат 1, жилая площадь 17,84 кв. м, этаж 10 оси Кс-Мс/2с-4с. Срок сдачи дома в эксплуатацию 1 полугодие 2012 года, не позднее 30.06.2012 года.
19 июня 2012 года между истцом и ФИО8 был заключен договор об уступке права требования услуг в полном объеме по договору N Д/б-95 о долевом участии в строительстве жилого дома. Истец стала единоличным участником указанного договора.
Решением Арбитражного суда Брянской области от 23.04.2010 года ООО "Брянское агентство инвестиций в социальное строительство" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.
Департаментом строительства и архитектуры Брянской области в рамках проведения мероприятий по восстановлению прав обманутых дольщиков на территории Брянской области заключен договор с ООО "Инстрой" по восстановлению прав граждан, инвестировавших денежные средства в ООО "БАИСС".
10.06.2012 года истец получила от ООО "Инстрой" уведомление о том, что ООО "Инстрой" по результату проведенного конкурса признано победителем конкурса на право заключения договора о передаче новому застройщику земельных участков в целях восстановления нарушенных прав граждан. Истцу было предложено выбрать один из двух способов защиты своих прав: получить причитающиеся денежные средства или заключить в будущем договор долевого участия в строительстве. Истец выбрала второй из предложенных вариантов, о чем уведомила ООО "Инстрой".
21 августа 2012 года истец получила от ООО "Инстрой" проект соглашения от 15 августа 2012 года о заключении в будущем договора долевого участия в строительстве нового жилья, где в подпункте 8 пункта 2.1 указано, что участник долевого строительства обязан произвести доплату Новому застройщику (инвестору) в размере 605710 рублей.
Не согласившись с указанным подпунктом в договоре, истец представила в ООО "Инстрой" протокол разногласий, в котором предложила исключить полностью п. п. 8 п. 2.1 из Соглашения.
Считая действия ООО "Инстрой" незаконными, просила суд обязать ответчика заключить с ней Соглашение о заключении в будущем договора участия в строительстве нового жилья от 15.08.2012 года с учетом протокола разногласий от 16.08.2012 года (исключив из текста Соглашения подпункт 8 пункта 2.1).
Решением суда от 2 апреля 2013 г. иск удовлетворен.
В апелляционной жалобе Департамент строительства и архитектуры просит отменить решение суда в связи с нарушением норм материального и процессуального права. Полагают, что ООО "Инстрой" правомерно направило ФИО1 соглашение о доплате, в рамках Закона Брянской области от 12.07.2011 г. "О дополнительных мерах по защите прав участников долевого строительства на территории Брянской области".
В апелляционной жалобе ООО "Инстрой" просит отменить решение суда по тем же основаниям.
В возражениях на жалобу Департамента строительства и архитектуры ФИО1 просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В суде апелляционной инстанции представители Департамента строительства и архитектуры ФИО4 и ООО "Инстрой" ФИО5 поддержали жалобу и просили отменить решение суда по ее доводам.
Представитель ФИО6 - ФИО7 полагала решение суда законным и не подлежащим отмене.
Заслушав доклад по делу судьи облсуда Зубковой Т.И., объяснения сторон, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб и возражений на них, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции 15.12.2005 года между с ООО "Брянское Агентство Инвестиций в Социальное строительство" (ООО "БАИСС" (Генподрядчик) с одной стороны и ФИО8, ФИО1 (Инвесторы) с другой стороны был заключен договор об инвестировании N 6/3, согласно которому Инвесторы предоставляют денежные средства в сумме 440 000 рублей для инвестирования строительства жилого дома на пересечении улиц Евдокимова и Горбатова в Советском районе г. Брянска по 50% каждый. Согласно п. 2.3 Договора сумма инвестирования является окончательной и изменению не подлежит (л.д. 8 - 9).
В п. 9.1 Договора N 6/3 от 15.12.2005 года указано, что между сторонами по заявлению Инвестора может быть заключен договор долевого участия в строительстве указанного в п. 1.1 жилого дома на однокомнатную квартиру, находящуюся в шестом подъезде на четвертом этаже.
Свои обязательства инвестора по передаче денежных средств истец выполнила в полном объеме, что подтверждается приходными кассовыми ордерами от 26.01.2006 года в сумме 130000 рублей, от 15.02.2006 года в сумме 65000 рублей от 17.02.2006 года на сумму 25000 рублей (л.д. 10). ФИО8 также выполнил свою часть обязательств по оплате 50% стоимости строящегося жилого помещения, что подтверждается материалами дела (л.д. 18 - 21).
Согласно Дополнительного соглашения от 19.05.2008 года к договору об инвестировании N 6/3 от 15.12.2005 г., заключенного между ООО "Брянское Агентство Инвестиций в Социальное строительство" (Генподрядчик) с одной стороны и ФИО8, ФИО1 (Инвесторы) с другой стороны, ООО "БАИСС" приняло на себя обязательства во исполнение положений п. 1.1, п. 3.2, п. 9.1, п. 9.2, п. 9.3, п. 9.4, п. 9.5 Договора об инвестировании N 6/3 от 15.12.2005 г., и обязалось передать в собственность ФИО1 и ФИО8 (инвесторов) не позднее 12 января 2009 года однокомнатную квартиру общей площадью 40 кв. м, находящуюся на четвертом этаже в шестом подъезде жилого дома на пересечении улиц Евдокимова и Горбатова в Советском районе г. Брянска, путем заключения договора купли-продажи вышеуказанной квартиры (л.д. 11 - 12).
Между ООО "Наш город" (застройщик) и ФИО1 и ФИО8 заключен договор N Д/б-95 о долевом участии в строительстве жилого дома от 25.08.2009 года, согласно которому (с учетом дополнительного соглашения от 20.10.2009 года) после окончания строительства инвесторам в собственность должна быть передана квартира в доме по адресу г. Брянск ул. Бежицкая (Бежицкий район), блок - секция 1-2, общая площадь квартиры с учетом 1/2 площади лоджии 39,71 кв. м, общая площадь квартиры 35,37 кв. м, количество комнат 1, жилая площадь 17,84 кв. м, этаж 10 оси Кс-Мс/2с-4с, срок сдачи дома в эксплуатацию 1 полугодие 2012 года, не позднее 30.06.2012 года (л.д. 13 - 17).
19 июня 2012 года между ФИО8 и ФИО1 был заключен договор об уступке права требования услуг в полном объеме по договору о долевом участии в строительстве жилого дома от 25.08.2009 года, заключенному между сторонами и ООО "Наш Город" в объемах и на условиях, установленных указанным договором. Истец стала единоличным участником договора долевого участия строительства (л.д. 18 - 21).
Решением Арбитражного суда Брянской области от 23.04.2010 года по делу N А09-8166/2009 ООО "Брянское агентство инвестиций в социальное строительство" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.
Согласно выписки из реестра участников долевого строительства по указанному объекту, ФИО1 включена в реестр участников долевого строительства, нуждающихся в защите на территории Брянской области (обманутых дольщиков) по договору долевого участия с ООО "Наш город" (л.д. 105).
Согласно протокола N 3/2 оценки и сопоставления заявок на участие в конкурсе на право заключения договора от 14.05.2012 года, победителем конкурса признан единственный участник ООО "Инстрой". В целях исполнения Закона Брянской области от 12.07.2011 года N 66-3, с ООО "Инстрой" сроком на три года заключен договор аренды земельного участка площадью 8 789 кв. м, кадастровый номер N 32:28:01 59 07:40, расположенный по адресу г. Брянск, Бежицкий район, ул. Бежицкая, с разрешенным использованием - для завершения строительства многоквартирного жилого дома (л.д. 86 - 89).
24.05.2012 года между Управлением имущественных отношений Брянской области (Управление) с одной стороны, Департаментом строительства и архитектуры Брянской области (Департаментом) с другой стороны и ООО "Инстрой" ("Новый застройщик) с третьей стороны, в рамках проведения мероприятий по восстановлению прав обманутых дольщиков на территории Брянской области заключен Договор N 3 о передаче Новому застройщику (Инвестору) земельного участка на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства, и дополнительно земельных участков для строительства бесплатно, в т.ч., земельного участка площадью 8 789 кв. м, кадастровый номер N 32:28:015907:40, расположенный по адресу г. Брянск, Бежицкий район, ул. Бежицкая (л.д. 90 - 96, 108 - 117).
Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из того, что все расходы инвестора по обеспечению жилыми помещениями участников долевого строительства, подлежат компенсации предоставлением ему бесплатно земельных участков и согласился с доводами истца о том, что пункт 4.5 Договора N 3 от 24.05.2012 года на который ссылается ООО "Инстрой", не соответствует пункту 5 статьи 8 закона Брянской области N 66-3.
Судебная коллегия не может согласиться с таким выводом суда.
Отношения, связанные с защитой прав и законных интересов граждан -участников долевого строительства многоквартирных домов на территории Брянской области регулируются Законом Брянской области от 12.07.2011 года N 66-3 "О дополнительных мерах по защите прав участников долевого строительства на территории Брянской области".
Компетенция органа исполнительной власти Брянской области, осуществляющего на территории Брянской области государственный контроль и надзор в области долевого строительства определена статьей 3 данного Закона. Меры государственной защиты участников долевого строительства, нуждающихся в защите, и порядок их реализации установлены статьями 7 и 8 Закона Брянской области N 66-3.
В соответствии с пунктами 4, 5 статьи 8 Закона Брянской области от 12.07.2011 года N 66-3 инвестиционный конкурс проводится в целях завершения строительства объекта, строительство которого не завершено недобросовестным застройщиком, при этом обязательным условием проведения конкурса является определение нового застройщика, который должен предоставить участникам долевого строительства, нуждающимся в защите и полностью оплатившим стоимость жилых помещений в данном объекте, жилые помещения.
По объекту, строительство которого не завершено недобросовестным застройщиком, исполнительный орган государственной власти Брянской области уполномоченный в сфере имущественных отношений, заключает в установленном порядке договор с инвестором о завершении строительства объекта и предоставлении ему дополнительно земельного участка (участков) для строительства бесплатно. Данный договор должен быть согласован с уполномоченным органом власти, осуществляющим учет участников долевого строительства, нуждающихся в защите, и осуществляющим учет объектов, строящихся на территории Брянской области с привлечением денежных средств граждан.
С согласия участника долевого строительства, нуждающегося в защите, оплатившего неполную стоимость жилого помещения в объекте, строительство которого не завершено недобросовестным застройщиком, жилое помещение в данном доме ему может быть предоставлено при условии полной оплаты стоимости жилого помещения по цене, установленной инвестором, но не более цены Минрегиона стоимости за квадратный метр, сложившейся на момент заключения договора с недобросовестным застройщиком (с учетом ранее внесенных платежей).
В случае неполной оплаты участником долевого строительства, нуждающимся в защите, стоимости жилого помещения и его отказа от полной оплаты ему при его согласии может быть предоставлен на бесплатной основе земельный участок для индивидуального жилищного строительства.
В случае полной оплаты участником долевого строительства, нуждающимся в защите, стоимости жилого помещения и его отказа от жилого помещения в объекте, строительство которого не завершено недобросовестным застройщиком, ему при его согласии может быть предоставлен на бесплатной основе земельный участок для индивидуального жилищного строительства.
По результатам конкурса на право заключения договора от 14.05.2012 года, победителем конкурса признан единственный участник ООО "Инстрой". В целях исполнения Закона Брянской области от 12.07.2011 года N 66-3, с ООО "Инстрой" сроком на три года заключен договор аренды земельного участка площадью 8 789 кв. м, кадастровый номер N 32:28:01 59 07:40, расположенный по адресу г. Брянск, Бежицкий район, ул. Бежицкая, с разрешенным использованием - для завершения строительства многоквартирного жилого дома (л.д. 86 - 89).
24.05.2012 года между Управлением имущественных отношений Брянской области с одной стороны, Департаментом строительства и архитектуры Брянской области с другой стороны и ООО "Инстрой" ("Новый застройщик) с третьей стороны, в рамках проведения мероприятий по восстановлению прав обманутых дольщиков на территории Брянской области заключен Договор N 3 о передаче Новому застройщику (Инвестору) земельного участка на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства, и дополнительно земельных участков для строительства бесплатно, в т.ч., земельного участка площадью 8 789 кв. м, кадастровый номер N 32:28:015907:40, расположенный по адресу г. Брянск, Бежицкий район, ул. Бежицкая (л.д. 90 - 96, 108 - 117).
Согласно данного контракта новый застройщик обязан заключить с участником долевого строительства, нуждающегося в защите договор долевого участия в строительстве жилья, условия договора определяются сторонами самостоятельно с обязательным условием реализации права участника долевого строительства на получение жилого помещения в течение 2 лет и 11 месяцев. (л.д. 37 п. п. 1 п. 4.1)
При этом п. 4.5 договора предусмотрено, что если стоимость квадратного метра жилья по договору, заключенному между участником долевого строительства, нуждающимся в защите и недобросовестным застройщиком меньше квадратного метра жилья, установленной Министерством регионального развития РФ на момент заключения договора с недобросовестным застройщиком, жилое помещение предоставляется, при условии перерасчета стоимости жилого помещения по цене, установленной новым застройщиком(инвестором), но не более стоимости за квадратный метр, установленной Министерством регионального развития РФ на момент заключения договора с недобросовестным застройщиком. (л.д. 39)
Таким образом, из анализа Закона Брянской области и заключенного договора между Управлением имущественных отношений Брянской области с одной стороны, Департаментом строительства и архитектуры Брянской области с другой стороны и ООО "Инстрой" следует, что участником долевого строительства, нуждающимся в защите, неполно оплатившим стоимость жилого помещения, будет считаться участник долевого строительства, оплативший стоимость квадратного метра жилья по договору меньше квадратного метра жилья, установленной Министерством регионального развития РФ на момент заключения договора с недобросовестным застройщиком.
Кроме того, новый застройщик учел выплаченные истицей денежные средства в размере 440000 рублей ООО "БАИС", в то время как данные денежные средства были ею инвестированы в строительство квартиры в Советском районе г. Брянска, а по договору долевого участия в строительстве, заключенному с ООО "Наш город" она должна была оплатить стоимость квартиры в Бежицком районе г. Брянска. Доказательств полной оплаты стоимости строительства этого объекта, по которому она включена в реестр обманутых участников долевого строительства, недобросовестному застройщику истицей не представлено.
Доводы истицы и ее представителя о том, что деньги, внесенные в инвестирование строительства квартиры в Советском районе ООО "БАИС" были учтены в стоимость квартиры в по договору долевого участия, заключенному с ООО "Наш город", ничем по делу не подтверждены, поскольку в данных договорах идет речь о строительстве квартир в разных районах г. Брянска, различной площади и из текста договора, заключенного с ООО "Наш город", обратное не следует.
ООО "Инстрой" не несет ответственности перед истицей по ранее заключенному с ней договору с недобросовестным застройщиком, новый застройщик обязался достроить дом и передать участникам долевого строительства, нуждающимся в защите, жилые помещения на условиях, предложенных ему органом власти, одним из которых является перерасчет стоимости жилого помещения по цене, установленной новым застройщиком (инвестором), но не более стоимости за квадратный метр, установленной Министерством регионального развития РФ на момент заключения договора с недобросовестным застройщиком.
Из материалов дела следует, что стоимость 1 метра квадратного жилья на момент заключения истицей договора с недобросовестным застройщиком составляла в среднем 27000 рублей, ей произведена оплата по цене 1 кв. м - 11000 рублей. Исходя из этого, и заключенного контракта на строительство новый застройщик вправе считать ее участником долевого строительства, нуждающимся в защите, неполно оплатившим стоимость жилого помещения, и вправе предложить ей заключить договор долевого участия в строительстве на условиях доплаты 605710 рублей.
В случае несогласия истицы с указанными условиями она вправе выбрать другой способ защиты своих прав, предусмотренный Законом Брянской области от 12.07.2011 года N 66-3 "О дополнительных мерах по защите прав участников долевого строительства на территории Брянской области".
Решение суда не может быть признаны законным, оно подлежит отмене с вынесением нового решения, которым в удовлетворении исковых требований ФИО1 к Департаменту строительства и архитектуры Брянской области о понуждении к заключению договора, надлежит отказать.
Руководствуясь ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Советского районного суда от 2 апреля 2013 г. отменить, вынести новое решение.
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Департаменту строительства и архитектуры Брянской области о понуждении к заключению договора отказать.
Председательствующий
Т.И.ЗУБКОВА
Судьи
областного суда
Е.А.КИСЕЛЕВА
А.В.СОКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)