Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Судовская Н.В.
17 апреля 2013 года судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
Председательствующего: Лазарева Н.А.
Судей: Клюева С.Б., Самчелеевой И.А.
С участием прокурора Гуляевой Е.С.
При секретаре: П.Т.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску З. к М.П., В. (М.Л.) о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок, встречному иску В. (М.Л.) к З. о выселении, снятии с регистрационного учета.
с апелляционной жалобой З. на решение Автозаводского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, которым постановлено:
"В удовлетворении иска З. к М.П. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, применении последствий недействительности сделки - отказать.
В удовлетворении иска З. к В. (М.Л.) о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, применении последствий недействительности сделки - отказать.
Встречный иск В. (М.Л.) к З. о выселении, снятии с регистрационного учета - удовлетворить в полном объеме.
Выселить З. из квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.
Обязать ОУФМС по <адрес> снять З. с регистрационного учета по адресу: <адрес>".
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Самчелеевой И.А., доводы З., возражения В., представителя М.П. Ш., прокурора, судебная коллегия,
установила:
З. обратилась в суд с иском к М.П., В. (М.Л.) о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок.
В обоснование заявленных требований указала, что с ДД.ММ.ГГГГ года она работала в компании "Тяньшии", руководителем которой являлась ФИО1 Для распространения продукции "Тяньшии" истец приобрела продукцию данной фирмы на сумму 250000 рублей, 100000 рублей из которых являлись ее личными сбережениями, а оставшуюся сумму она взяла в кредит в ЗАО КБ "ФИА-Банк". Поскольку продукция "Тяньши" не реализовывалась, истцу необходимо было ежемесячно погашать кредит, она оказалась в трудном материальном положении. В связи с этим ФИО1 и ее супруг ФИО2 предложили ей оказать помощь в погашении кредита. Для этого в обмен на их услугу она должна была заложить свою квартиру, а полученные в займ денежные средства отдать ФИО1 для развития бизнеса, на что истец согласилась.
ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1 познакомила З. с ФИО3 с целью заключения ею договора займа и залога, истец передала ФИО3 правоустанавливающие документы на свою квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1 пригласила истца в Управление Федеральной регистрационной службы для подписания договора займа. ДД.ММ.ГГГГ в Управлении Федеральной регистрационной службы, где уже находилась ФИО1, ФИО2, ФИО3 и незнакомый истцу на тот момент покупатель квартиры М.П., истице был представлен на подписание договор купли-продажи ее квартиры. Истец не соглашалась подписывать такой договор, однако все присутствующие убедили ее в том что так положено, для заключения договора займа она должна переоформить свою квартиру таким образом. В тот момент на нее оказывали очень сильное психологическое и эмоциональное воздействие указанные лица. ФИО3 убеждал ее в том, что фактически стороны не имеют намерения заключать сделку по отчуждению имущества, данный договор заключается лишь для вида, без намерения создать какие-либо соответствующие последствия. Ее убедили подписать договор купли-продажи, после чего деньги за спорную квартиру были переданы со стороны покупателя ФИО1 Фактического осмотра и передачи имущества от продавца к покупателю не производилось.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 передала истцу деньги в сумме 84000 рублей для передачи ФИО3, то есть проценты по договору займа, которые она передала последнему. ФИО1 обещала скорый расчет по договору займа и последующее переоформление квартиры на истца. После этого проценты ФИО3 истец не платила ввиду отсутствия денежных средств. ФИО1 в свою очередь стала скрываться от З., просила ее не беспокоить, сообщала что она своевременно вернет все денежные средства за истца ФИО3
ДД.ММ.ГГГГ года ФИО3 предложил истцу перезаключить договор займа с ФИО4, мотивируя это нуждаемостью в деньгах, в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ между З. и ФИО4 в офисе ФИО4 по адресу: <адрес>. Р., <адрес> каб. 112 был заключен договор займа. Со слов ФИО3 деньги в сумме 1400000 рублей ФИО4 должен был передать ему. ФИО3 убедил З. в том, что собственником спорной квартиры будет также являться М.П., хотя ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 уже было известно о продаже квартиры М.П. М.Л., так как ФИО3 являлся свидетелем передачи денег за квартиру, что зафиксировано в расписке от ДД.ММ.ГГГГ
ДД.ММ.ГГГГ. истец узнала, что ФИО1 умерла. Тогда же она обратился к ФИО4 с предложением о возврате долга и выкупе квартиры, на что ей было сообщено что квартира продана М.Л., поскольку по договору займа долгое время не выплачивались проценты.
В качестве основания признания сделок купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ истец указывает, что была обманута ФИО3, ФИО1, ФИО4,, М.П., и ссылается на нормы ст. 179 ГК РФ.
Основываясь на вышеизложенном, впоследствии уточнив исковые требования, истец просит суд признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ней и ответчиком М.П. недействительным, признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между М.П. и М.Л. недействительным, применить последствия недействительности сделки.
В. обратилась со встречным иском, считает себя добросовестным приобретателем. Просит выселить З. из спорной квартиры и обязать отдел УФМС по <адрес> снять З. с регистрационного учета.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе истец З. просит отменить решение суда, как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права.
Проверив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного решения, исходя из следующего.
На основании ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между З. (продавец) и М.П. (покупатель) был заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым З. продала, а М.П. купил в собственность квартиру, расположенную по адресу: <адрес>,90 кв. м.
Согласно п. 3 указанного договора, квартира продана за 1400000 (один миллион четыреста рублей), которые продавец получил от покупателя до заключения договора, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ, написанной собственноручно З.
Также из материалов дела следует, что в соответствии с п. 4 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, выписке из поквартирной карточки от ДД.ММ.ГГГГ, в данной квартире зарегистрирована продавец З., которая обязуется сняться с регистрационного учета в течение 14 дней с момента подписания договора. Лиц, сохраняющих право проживания и пользования после отчуждения квартиры нет.
Судом установлено, что договор купли-продажи квартиры был подписан лично продавцом З. и покупателем М.П., в присутствии представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, что сторонами не оспаривалось.
Из материалов дела также следует, что ДД.ММ.ГГГГ между М.П. (продавец) и В. (М.Л.) (покупатель) был заключен договор купли-продажи вышеуказанной квартиры, что подтверждается договором купли-продажи, свидетельством о государственной регистрации права собственности.
Согласно п. 3 данного договора спорная квартира была продана М.П. В. (М.Л.) за 1400000 рублей, которую продавец получил от покупателя полностью до подписания договора, что подтверждается распиской и не оспаривалось сторонами
Из материалов дела следует, что поводом обращения в суд З. с иском послужило то обстоятельство, что она совершила указанную сделку под влиянием обмана, а именно имела намерения заключить договор залога спорной квартиры, а не договор купли-продажи. Кроме того, она не была поставлена в известность о продаже спорной квартиры М.П. В. (М.Л.) ДД.ММ.ГГГГ, в то же время ДД.ММ.ГГГГ по требованию ФИО3 она заключила договор займа с ФИО4 Данное обстоятельство она считает основанием для признания договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ недействительным.
В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно пункту 1 статьи 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Как следует из пояснений З. ДД.ММ.ГГГГ между ней и ФИО3 был заключен договор займа, в соответствии с которым последний предоставил ей денежные средства в размере 1400000 рублей по <адрес>% ежемесячно. Одновременно она должна была заключить с ФИО3 договор залога принадлежащей ей квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Однако под уговорами ФИО3, М.П. и ФИО1, сообщивших ей о заключении данного договора лишь "для вида" она была вынуждена подписать договор купли-продажи.
Однако, суд правомерно не принял во внимание указанные доводы, поскольку истицей не было представлено никаких доказательств в подтверждение своей позиции, в том числе и договор займа от ДД.ММ.ГГГГ, якобы заключенного между ней и ФИО3
При этом доводы З. о том, что договор был уничтожен ФИО3 при заключении договора займа ДД.ММ.ГГГГ между ней и ФИО4, суд также обоснованно признал не убедительными, поскольку никаких доказательств также представлено не было.
Суд правомерно указал о том, что правовая позиция истца о заключении договора займа, а не договора - купли-продажи опровергается имеющимся в деле доказательствами, а именно из буквального содержания договора купли-продажи следует, что отчуждаемое имущество продано за 1400000, которые продавец - З. получил от покупателя М.П. до заключения договора, что также подтверждается распиской, составленной З. лично.
Из показаний третьего лица ФИО3 и свидетеля ФИО5 следует, что З. изначально обратилась к ним с целью продать принадлежащую ей квартиру. Стоимость квартиры была согласована истцом с М.П., до заключения договора купли-продажи. М.П. встречался с З., оговаривая условия договора купли-продажи, осматривал принадлежащую ей квартиру.
При этом, доводы З. о том, что она не получала денежных средств от М.П., а лишь получила заемные денежные средства от П.Д. суд правомерно признал необоснованными, поскольку они ничем не подтверждаются.
Указанные доводы опровергаются, как имеющейся в деле распиской, составленной истицей собственноручно, написание которой она не оспаривала в судебном заседании, так и тем обстоятельством, что ДД.ММ.ГГГГ М.П. со своего банковского счета были сняты денежные средства в размере 1400000 рублей.
Также обоснованно суд не принял во внимание и доводы истца о заблуждении относительно правовой природы заключаемой сделки, о том, что сделка по купле-продаже спорной квартиры прикрывала собой другую сделку - залога квартиры в качестве обеспечения исполнения обязательств по договору займа, а также что З. не имела намерения совершать договор купли-продажи принадлежавшей ей квартиры, находящейся по адресу: <адрес> по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 808 ГК РФ договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда. Согласно ст. 339 ГК РФ договор о залоге также должен быть заключен в письменной форме, договор залога недвижимости (ипотека) подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке.
В силу ст. 162 ГК РФ несоблюдение письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.
Однако, истцом не было представлено письменных доказательств, свидетельствующих о заключении с ответчиком договора займа и договора залога спорной квартиры.
Наряду с этим, судом из пояснений истицы было установлено, что по прибытии в регистрирующий орган в день заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ явно осознавала то, что заключает не договор залога, принадлежащей ей квартиры, а договор ее купли-продажи.
При таких обстоятельствах, суд пришел к верному выводу о том, что, что З. добровольно, действуя в своих интересах, продала принадлежащую ей квартиру М.П.
Суд также правомерно не принял во внимание, ссылки истицы на постановление о возбуждении уголовного дела от ДД.ММ.ГГГГ в подтверждение того, что на была введена в заблуждении, согласно которому в период ДД.ММ.ГГГГ. неустановленные лица находясь в офисе N <адрес>, представившись сотрудниками компании "Тяньши", путем предоставления недостоверных сведений о вложении денежных средств в развитие вышеуказанной компании, похитили у граждан <адрес> денежные средства на сумму свыше 250000 рублей, причинив своими действиями крупный материальный ущерб.
Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства того, что именно действиями ответчиков, а также иных лиц, З. была введена в заблуждение относительно правовой природы заключаемой сделки, о совершении в отношении З. иных обманных действий, направленных на отчуждение принадлежащей ей квартиры.
Доводы З. о том, что полученные денежные средства в размере 1400000 рублей были переданы ею в займ ФИО1 для организации бизнеса, суд также правомерно не принял во внимание, поскольку доказательств заключения договора займа, а также его условий, между З. и ФИО1 истицей представлено не было.
Наряду с этим, суд обоснованно указал о том, что действия З., отражающие ее намерение совершить сделку купли-продажи квартиры, а именно личное участие в совершении сделки, составление расписки о получении денежных средств за проданную квартиру, свидетельствую о том, что совершая сделку, она выражал свою добрую волю, при этом доказательств обратного она в материалы дела не представила.
Более того, судом было установлено, что в силу п. 1 ст. 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", стороны заключили договор купли-продажи в присутствии сотрудника Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, после чего зарегистрировали переход права собственности на квартиру.
При этом, в материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства недобросовестности в действиях ответчика при заключении договора купли-продажи спорной квартиры с истицей.
При таких обстоятельствах, суд пришел к правильному выводу, что договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между З. и М.П. полностью соответствует требованиям действующего законодательства.
На основании ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Таким образом, учитывая, изложенное и установленное, суд правомерно указал о том, что М.П., реализуя свои права собственника, ДД.ММ.ГГГГ заключил с В. (М.Л.) договор купли-продажи спорной квартиры, тем самым на законных основаниям распорядился своим имуществом.
При этом, истица, ссылаясь на нормы ст. 179 ГК РФ как на основание признания договора купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, не указывает, под влиянием каких действий (бездействий), выразившихся в обмане, совершена данная сделка между М.П. и В. (М.Л.)
Наряду с этим, стороны договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а именно М.П. и В. (М.Л.) действительность договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не оспаривают, а В. (М.Л.) считает себя добросовестным приобретателем спорной квартиры, поскольку сделка была совершена в строгом соответствии с законом.
При этом, суд обоснованно признал не состоятельными доводы ответчика о том, что истцом пропущен срок исковой давности по требованию о признании договора купли-продажи недействительным, поскольку о факте совершенного в отношении ее обмана истице стало известно в октябре 2012 г., а в суд с иском истец обратилась ДД.ММ.ГГГГ, то есть в пределах срока исковой давности, установленного ч. 2 ст. 181 ГК РФ.
Между тем, принимая во внимание обстоятельства совершения истицей действий, направленных на отчуждение принадлежащей ей квартиры, а именно последовательность и осознанность решения продать имущество ответчику, соответствие указанного решения истицы ее воле, судебная коллегия считает, что З. по доброй воле и по своему усмотрению распорядилась принадлежащим ей имуществом, в связи, с чем оснований для удовлетворения заявленных ею требований у суда не имелось.
В соответствии с частью 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.
В силу части 1 статьи 35 Жилищного кодекса РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение. В противном случае, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Судом установлено, что З. до настоящего времени проживает в спорном жилом помещении.
В то же время согласно п. 4 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ З. обязалась сняться с регистрационного учета и освободить занимаемое жилое помещение в течение 14 дней с момента подписания договора. Данная обязанность З. не исполнена.
Согласно п. 7 договора купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ в спорной квартире никто не зарегистрирован. Лиц, сохраняющих право проживания и пользования указанной квартирой после ее отчуждения нет.
Таким образом, суд пришел к верному выводу о том, что истица З. утратила право пользования спорным жилым помещением, в связи с его отчуждением в пользу М.П.
Учитывая изложенное и установленное, суд пришел к верному выводу об удовлетворении встречных исковых требований В. (М.Л.) к З. о выселении и снятии с регистрационного учета из спорной квартиры.
При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным.
Доводы апелляционной жалобы З. о том, что договор купли-продажи был заключен под влиянием тяжелых жизненных обстоятельств и является кабальной сделкой, кроме того, договор является притворной сделкой, поскольку заключен с целью прикрыть другую сделку, судебная коллегия считает не обоснованными, поскольку договор купли-продажи составлен в письменной форме, подписан обеими сторонами, каких-либо доказательств, с достоверностью подтверждающих порок воли участников договора при его заключении стороной истца представлено не было.
Доводы о том, что денежные средства по договору купли-продажи квартиры истцом получены не были, опровергаются материалами дела, а именно распиской о получении денег.
Доводы апелляционной жалобы, что истица лично не была извещена о времени и месте рассмотрения дела, в связи, с чем была лишена возможности реализовать свои процессуальные права, являются не состоятельными, поскольку было установлено, что в деле от ее имени участвовал представитель, который в силу ст. 48 ГПК РФ представлял ее интересы, в связи с чем, она не лишена была возможности задать все интересующие ее вопросы через представителя. Более того, являясь лицом, представляющим ее интересы он выразил ее правовую позицию по делу и ознакомился с встречным исковым заявлением, в связи с чем нарушений действующего законодательства допущено не было.
Доводы жалобы не содержат оснований, которые могли бы являться основанием к отмене судебного решения либо опровергнуть выводы суда.
Выводы суда основаны на представленных доказательствах, выводы суда в полной мере мотивированы, соответствуют установленным судом обстоятельствам и материалам дела.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 329 ГПК РФ судебная коллегия,
определила:
Решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 18 февраля 2013 года - оставить без изменения, а апелляционную жалобу З. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 17.04.2013 ПО ДЕЛУ N 33-3546/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 апреля 2013 г. по делу N 33-3546/2013
Судья: Судовская Н.В.
17 апреля 2013 года судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
Председательствующего: Лазарева Н.А.
Судей: Клюева С.Б., Самчелеевой И.А.
С участием прокурора Гуляевой Е.С.
При секретаре: П.Т.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску З. к М.П., В. (М.Л.) о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок, встречному иску В. (М.Л.) к З. о выселении, снятии с регистрационного учета.
с апелляционной жалобой З. на решение Автозаводского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, которым постановлено:
"В удовлетворении иска З. к М.П. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, применении последствий недействительности сделки - отказать.
В удовлетворении иска З. к В. (М.Л.) о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, применении последствий недействительности сделки - отказать.
Встречный иск В. (М.Л.) к З. о выселении, снятии с регистрационного учета - удовлетворить в полном объеме.
Выселить З. из квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.
Обязать ОУФМС по <адрес> снять З. с регистрационного учета по адресу: <адрес>".
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Самчелеевой И.А., доводы З., возражения В., представителя М.П. Ш., прокурора, судебная коллегия,
установила:
З. обратилась в суд с иском к М.П., В. (М.Л.) о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок.
В обоснование заявленных требований указала, что с ДД.ММ.ГГГГ года она работала в компании "Тяньшии", руководителем которой являлась ФИО1 Для распространения продукции "Тяньшии" истец приобрела продукцию данной фирмы на сумму 250000 рублей, 100000 рублей из которых являлись ее личными сбережениями, а оставшуюся сумму она взяла в кредит в ЗАО КБ "ФИА-Банк". Поскольку продукция "Тяньши" не реализовывалась, истцу необходимо было ежемесячно погашать кредит, она оказалась в трудном материальном положении. В связи с этим ФИО1 и ее супруг ФИО2 предложили ей оказать помощь в погашении кредита. Для этого в обмен на их услугу она должна была заложить свою квартиру, а полученные в займ денежные средства отдать ФИО1 для развития бизнеса, на что истец согласилась.
ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1 познакомила З. с ФИО3 с целью заключения ею договора займа и залога, истец передала ФИО3 правоустанавливающие документы на свою квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1 пригласила истца в Управление Федеральной регистрационной службы для подписания договора займа. ДД.ММ.ГГГГ в Управлении Федеральной регистрационной службы, где уже находилась ФИО1, ФИО2, ФИО3 и незнакомый истцу на тот момент покупатель квартиры М.П., истице был представлен на подписание договор купли-продажи ее квартиры. Истец не соглашалась подписывать такой договор, однако все присутствующие убедили ее в том что так положено, для заключения договора займа она должна переоформить свою квартиру таким образом. В тот момент на нее оказывали очень сильное психологическое и эмоциональное воздействие указанные лица. ФИО3 убеждал ее в том, что фактически стороны не имеют намерения заключать сделку по отчуждению имущества, данный договор заключается лишь для вида, без намерения создать какие-либо соответствующие последствия. Ее убедили подписать договор купли-продажи, после чего деньги за спорную квартиру были переданы со стороны покупателя ФИО1 Фактического осмотра и передачи имущества от продавца к покупателю не производилось.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 передала истцу деньги в сумме 84000 рублей для передачи ФИО3, то есть проценты по договору займа, которые она передала последнему. ФИО1 обещала скорый расчет по договору займа и последующее переоформление квартиры на истца. После этого проценты ФИО3 истец не платила ввиду отсутствия денежных средств. ФИО1 в свою очередь стала скрываться от З., просила ее не беспокоить, сообщала что она своевременно вернет все денежные средства за истца ФИО3
ДД.ММ.ГГГГ года ФИО3 предложил истцу перезаключить договор займа с ФИО4, мотивируя это нуждаемостью в деньгах, в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ между З. и ФИО4 в офисе ФИО4 по адресу: <адрес>. Р., <адрес> каб. 112 был заключен договор займа. Со слов ФИО3 деньги в сумме 1400000 рублей ФИО4 должен был передать ему. ФИО3 убедил З. в том, что собственником спорной квартиры будет также являться М.П., хотя ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 уже было известно о продаже квартиры М.П. М.Л., так как ФИО3 являлся свидетелем передачи денег за квартиру, что зафиксировано в расписке от ДД.ММ.ГГГГ
ДД.ММ.ГГГГ. истец узнала, что ФИО1 умерла. Тогда же она обратился к ФИО4 с предложением о возврате долга и выкупе квартиры, на что ей было сообщено что квартира продана М.Л., поскольку по договору займа долгое время не выплачивались проценты.
В качестве основания признания сделок купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ истец указывает, что была обманута ФИО3, ФИО1, ФИО4,, М.П., и ссылается на нормы ст. 179 ГК РФ.
Основываясь на вышеизложенном, впоследствии уточнив исковые требования, истец просит суд признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ней и ответчиком М.П. недействительным, признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между М.П. и М.Л. недействительным, применить последствия недействительности сделки.
В. обратилась со встречным иском, считает себя добросовестным приобретателем. Просит выселить З. из спорной квартиры и обязать отдел УФМС по <адрес> снять З. с регистрационного учета.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе истец З. просит отменить решение суда, как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права.
Проверив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного решения, исходя из следующего.
На основании ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между З. (продавец) и М.П. (покупатель) был заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым З. продала, а М.П. купил в собственность квартиру, расположенную по адресу: <адрес>,90 кв. м.
Согласно п. 3 указанного договора, квартира продана за 1400000 (один миллион четыреста рублей), которые продавец получил от покупателя до заключения договора, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ, написанной собственноручно З.
Также из материалов дела следует, что в соответствии с п. 4 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, выписке из поквартирной карточки от ДД.ММ.ГГГГ, в данной квартире зарегистрирована продавец З., которая обязуется сняться с регистрационного учета в течение 14 дней с момента подписания договора. Лиц, сохраняющих право проживания и пользования после отчуждения квартиры нет.
Судом установлено, что договор купли-продажи квартиры был подписан лично продавцом З. и покупателем М.П., в присутствии представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, что сторонами не оспаривалось.
Из материалов дела также следует, что ДД.ММ.ГГГГ между М.П. (продавец) и В. (М.Л.) (покупатель) был заключен договор купли-продажи вышеуказанной квартиры, что подтверждается договором купли-продажи, свидетельством о государственной регистрации права собственности.
Согласно п. 3 данного договора спорная квартира была продана М.П. В. (М.Л.) за 1400000 рублей, которую продавец получил от покупателя полностью до подписания договора, что подтверждается распиской и не оспаривалось сторонами
Из материалов дела следует, что поводом обращения в суд З. с иском послужило то обстоятельство, что она совершила указанную сделку под влиянием обмана, а именно имела намерения заключить договор залога спорной квартиры, а не договор купли-продажи. Кроме того, она не была поставлена в известность о продаже спорной квартиры М.П. В. (М.Л.) ДД.ММ.ГГГГ, в то же время ДД.ММ.ГГГГ по требованию ФИО3 она заключила договор займа с ФИО4 Данное обстоятельство она считает основанием для признания договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ недействительным.
В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно пункту 1 статьи 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Как следует из пояснений З. ДД.ММ.ГГГГ между ней и ФИО3 был заключен договор займа, в соответствии с которым последний предоставил ей денежные средства в размере 1400000 рублей по <адрес>% ежемесячно. Одновременно она должна была заключить с ФИО3 договор залога принадлежащей ей квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Однако под уговорами ФИО3, М.П. и ФИО1, сообщивших ей о заключении данного договора лишь "для вида" она была вынуждена подписать договор купли-продажи.
Однако, суд правомерно не принял во внимание указанные доводы, поскольку истицей не было представлено никаких доказательств в подтверждение своей позиции, в том числе и договор займа от ДД.ММ.ГГГГ, якобы заключенного между ней и ФИО3
При этом доводы З. о том, что договор был уничтожен ФИО3 при заключении договора займа ДД.ММ.ГГГГ между ней и ФИО4, суд также обоснованно признал не убедительными, поскольку никаких доказательств также представлено не было.
Суд правомерно указал о том, что правовая позиция истца о заключении договора займа, а не договора - купли-продажи опровергается имеющимся в деле доказательствами, а именно из буквального содержания договора купли-продажи следует, что отчуждаемое имущество продано за 1400000, которые продавец - З. получил от покупателя М.П. до заключения договора, что также подтверждается распиской, составленной З. лично.
Из показаний третьего лица ФИО3 и свидетеля ФИО5 следует, что З. изначально обратилась к ним с целью продать принадлежащую ей квартиру. Стоимость квартиры была согласована истцом с М.П., до заключения договора купли-продажи. М.П. встречался с З., оговаривая условия договора купли-продажи, осматривал принадлежащую ей квартиру.
При этом, доводы З. о том, что она не получала денежных средств от М.П., а лишь получила заемные денежные средства от П.Д. суд правомерно признал необоснованными, поскольку они ничем не подтверждаются.
Указанные доводы опровергаются, как имеющейся в деле распиской, составленной истицей собственноручно, написание которой она не оспаривала в судебном заседании, так и тем обстоятельством, что ДД.ММ.ГГГГ М.П. со своего банковского счета были сняты денежные средства в размере 1400000 рублей.
Также обоснованно суд не принял во внимание и доводы истца о заблуждении относительно правовой природы заключаемой сделки, о том, что сделка по купле-продаже спорной квартиры прикрывала собой другую сделку - залога квартиры в качестве обеспечения исполнения обязательств по договору займа, а также что З. не имела намерения совершать договор купли-продажи принадлежавшей ей квартиры, находящейся по адресу: <адрес> по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 808 ГК РФ договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда. Согласно ст. 339 ГК РФ договор о залоге также должен быть заключен в письменной форме, договор залога недвижимости (ипотека) подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке.
В силу ст. 162 ГК РФ несоблюдение письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.
Однако, истцом не было представлено письменных доказательств, свидетельствующих о заключении с ответчиком договора займа и договора залога спорной квартиры.
Наряду с этим, судом из пояснений истицы было установлено, что по прибытии в регистрирующий орган в день заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ явно осознавала то, что заключает не договор залога, принадлежащей ей квартиры, а договор ее купли-продажи.
При таких обстоятельствах, суд пришел к верному выводу о том, что, что З. добровольно, действуя в своих интересах, продала принадлежащую ей квартиру М.П.
Суд также правомерно не принял во внимание, ссылки истицы на постановление о возбуждении уголовного дела от ДД.ММ.ГГГГ в подтверждение того, что на была введена в заблуждении, согласно которому в период ДД.ММ.ГГГГ. неустановленные лица находясь в офисе N <адрес>, представившись сотрудниками компании "Тяньши", путем предоставления недостоверных сведений о вложении денежных средств в развитие вышеуказанной компании, похитили у граждан <адрес> денежные средства на сумму свыше 250000 рублей, причинив своими действиями крупный материальный ущерб.
Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства того, что именно действиями ответчиков, а также иных лиц, З. была введена в заблуждение относительно правовой природы заключаемой сделки, о совершении в отношении З. иных обманных действий, направленных на отчуждение принадлежащей ей квартиры.
Доводы З. о том, что полученные денежные средства в размере 1400000 рублей были переданы ею в займ ФИО1 для организации бизнеса, суд также правомерно не принял во внимание, поскольку доказательств заключения договора займа, а также его условий, между З. и ФИО1 истицей представлено не было.
Наряду с этим, суд обоснованно указал о том, что действия З., отражающие ее намерение совершить сделку купли-продажи квартиры, а именно личное участие в совершении сделки, составление расписки о получении денежных средств за проданную квартиру, свидетельствую о том, что совершая сделку, она выражал свою добрую волю, при этом доказательств обратного она в материалы дела не представила.
Более того, судом было установлено, что в силу п. 1 ст. 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", стороны заключили договор купли-продажи в присутствии сотрудника Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, после чего зарегистрировали переход права собственности на квартиру.
При этом, в материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства недобросовестности в действиях ответчика при заключении договора купли-продажи спорной квартиры с истицей.
При таких обстоятельствах, суд пришел к правильному выводу, что договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между З. и М.П. полностью соответствует требованиям действующего законодательства.
На основании ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Таким образом, учитывая, изложенное и установленное, суд правомерно указал о том, что М.П., реализуя свои права собственника, ДД.ММ.ГГГГ заключил с В. (М.Л.) договор купли-продажи спорной квартиры, тем самым на законных основаниям распорядился своим имуществом.
При этом, истица, ссылаясь на нормы ст. 179 ГК РФ как на основание признания договора купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, не указывает, под влиянием каких действий (бездействий), выразившихся в обмане, совершена данная сделка между М.П. и В. (М.Л.)
Наряду с этим, стороны договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а именно М.П. и В. (М.Л.) действительность договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не оспаривают, а В. (М.Л.) считает себя добросовестным приобретателем спорной квартиры, поскольку сделка была совершена в строгом соответствии с законом.
При этом, суд обоснованно признал не состоятельными доводы ответчика о том, что истцом пропущен срок исковой давности по требованию о признании договора купли-продажи недействительным, поскольку о факте совершенного в отношении ее обмана истице стало известно в октябре 2012 г., а в суд с иском истец обратилась ДД.ММ.ГГГГ, то есть в пределах срока исковой давности, установленного ч. 2 ст. 181 ГК РФ.
Между тем, принимая во внимание обстоятельства совершения истицей действий, направленных на отчуждение принадлежащей ей квартиры, а именно последовательность и осознанность решения продать имущество ответчику, соответствие указанного решения истицы ее воле, судебная коллегия считает, что З. по доброй воле и по своему усмотрению распорядилась принадлежащим ей имуществом, в связи, с чем оснований для удовлетворения заявленных ею требований у суда не имелось.
В соответствии с частью 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.
В силу части 1 статьи 35 Жилищного кодекса РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение. В противном случае, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Судом установлено, что З. до настоящего времени проживает в спорном жилом помещении.
В то же время согласно п. 4 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ З. обязалась сняться с регистрационного учета и освободить занимаемое жилое помещение в течение 14 дней с момента подписания договора. Данная обязанность З. не исполнена.
Согласно п. 7 договора купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ в спорной квартире никто не зарегистрирован. Лиц, сохраняющих право проживания и пользования указанной квартирой после ее отчуждения нет.
Таким образом, суд пришел к верному выводу о том, что истица З. утратила право пользования спорным жилым помещением, в связи с его отчуждением в пользу М.П.
Учитывая изложенное и установленное, суд пришел к верному выводу об удовлетворении встречных исковых требований В. (М.Л.) к З. о выселении и снятии с регистрационного учета из спорной квартиры.
При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным.
Доводы апелляционной жалобы З. о том, что договор купли-продажи был заключен под влиянием тяжелых жизненных обстоятельств и является кабальной сделкой, кроме того, договор является притворной сделкой, поскольку заключен с целью прикрыть другую сделку, судебная коллегия считает не обоснованными, поскольку договор купли-продажи составлен в письменной форме, подписан обеими сторонами, каких-либо доказательств, с достоверностью подтверждающих порок воли участников договора при его заключении стороной истца представлено не было.
Доводы о том, что денежные средства по договору купли-продажи квартиры истцом получены не были, опровергаются материалами дела, а именно распиской о получении денег.
Доводы апелляционной жалобы, что истица лично не была извещена о времени и месте рассмотрения дела, в связи, с чем была лишена возможности реализовать свои процессуальные права, являются не состоятельными, поскольку было установлено, что в деле от ее имени участвовал представитель, который в силу ст. 48 ГПК РФ представлял ее интересы, в связи с чем, она не лишена была возможности задать все интересующие ее вопросы через представителя. Более того, являясь лицом, представляющим ее интересы он выразил ее правовую позицию по делу и ознакомился с встречным исковым заявлением, в связи с чем нарушений действующего законодательства допущено не было.
Доводы жалобы не содержат оснований, которые могли бы являться основанием к отмене судебного решения либо опровергнуть выводы суда.
Выводы суда основаны на представленных доказательствах, выводы суда в полной мере мотивированы, соответствуют установленным судом обстоятельствам и материалам дела.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 329 ГПК РФ судебная коллегия,
определила:
Решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 18 февраля 2013 года - оставить без изменения, а апелляционную жалобу З. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)