Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 апреля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 апреля 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.
судей Ереминой О.А., Кузнецова С.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Харько Л.В.
при участии:
- от истца: представитель Кечин А.А., доверенность от 13.11.2012;
- от ответчика: представитель Гейденрих Р.О., доверенность от 01.08.2012
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лоза" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.12.2012 по делу N А32-27176/2012
по иску общества с ограниченной ответственностью "Лоза"
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Трансторг"
о понуждении заключить договор,
принятое в составе судьи Колодкиной В.Г.
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Лоза" (далее - истец, ООО "Лоза") обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Трансторг" (далее - ответчик, ООО "Трансторг") об обязании заключить договор аренды следующих нежилых помещений: третий этаж, литер А2 N 58, площадью 18,4 кв. м, помещения подвала N 19, 20, литер под/А площадью 37,9 кв. м и 73,7 кв. м соответственно, нежилое помещение первого этажа N 42 литер А площадью 37,5 кв. м.
Исковые требования мотивированы тем, что ООО "Лоза" является субарендатором спорных помещений. В связи с расторжением договора аренды от 14.05.2005 истец имеет право на заключение с арендодателем договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (статья 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1.4 договора аренды от 14.04.2005).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.12.2012 в удовлетворении исковых требований отказано.
Решение суда мотивировано тем, что истец не представил доказательства направления ответчику оферты, содержащей все существенные условия договора аренды недвижимого имущества (ст. ст. 435, 607, 654 ГК РФ), что исключает возможность удовлетворения исковых требований. Кроме того, определением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.06.2012 по делу N А32-39908/2011 в отношении ООО "Трансторг" введена процедура внешнего наблюдения. Руководствуясь статьей 102 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" внешний управляющий уведомил истца об отказе от исполнения договора аренды от 14.04.2005 и договора субаренды от 06.12.2007, поскольку исполнение указанных договоров с учетом установленного размера арендной платы может привести к причинению убытков должнику и затруднить восстановление его платежеспособности.
Не согласившись с данным судебным актом, ООО "Лоза" обжаловало его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.12.2012 и принять по делу новый судебный акт.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, выводы суда первой инстанции об отсутствии доказательств направления ответчику оферты, содержащей все существенные условия договора аренды недвижимости, противоречат фактическим обстоятельствам дела. В силу пункта 1.4 договора аренды от 14.04.2005 истец имеет право на заключение на заключение договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Доказательства направления ответчику предложения о заключении договора аренды в указанном порядке представлены в материалы дела. Выводы суда первой инстанции о возможном причинении убытков ответчику в случае заключения договора аренды на условиях ранее предусмотренной арендной платы являются неверными. Указанный в плане внешнего управления диапазон арендной платы (4000-4500 руб. /кв. м) приведен внешним управляющим без каких-либо документальных обоснований. Согласно справке ТПП Краснодарского края от 25.10.2012 диапазон арендной платы за 1 кв. м недвижимости в спорном районе составляет от 800 руб. до 1000 руб. Судом также не дана оценка тому факту, что истец разместил на депозите нотариуса денежные средства в виде арендной платы, что является доказательством исполнения обязательств по договору аренды. ООО "Лоза" полагает, что имеются предусмотренные частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены решения суда по безусловным основаниям, поскольку в судебном заседании участвовал от имени ответчика не представитель Самоткан Ю.В., а представитель Гейденрих Р.О., в связи с чем, протокол судебного заседания подписан не тем лицом, которое присутствовало в судебном заседании.
В дополнении к апелляционной жалобе ООО "Лоза" указало, что в нарушение статьи 102 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" ответчик отказался от исполнения договора субаренды и от заключения договора аренды спорных помещений на оставшийся срок субаренды, несмотря на то, что обязательство по уплате арендных платежей исполнено истцом в полном объеме. Кроме того, внешний управляющий в нарушение условий плана внешнего управления заключил договоры аренды спорных помещений с арендной платой ниже, чем предусмотрено планом. В связи с этим, отказ от заключения договора обусловлен не намерением предотвратить возможные убытки, а желанием устранить неугодного арендатора.
В отзыве ООО "Трансторг" просило оставить решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.12.2013 без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Ответчик указал, что внешний управляющий ООО "Трансторг" на основании статьи 102 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" отказался от исполнения договора аренды от 14.04.2005 и договора субаренды от 06.12.2007, поскольку дальнейшее исполнение указанных сделок могло привести к причинению убытков должнику и затруднить восстановление его платежеспособности.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе и дополнении к ней.
Представитель ответчика выступил против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.
В судебном заседании объявлялся перерыв на 09.04.2013 на 14 час. 50 мин.
После перерыва судебное заседание продолжено 09.04.2013 в 16 час. 05 мин. в отсутствие представителя ответчика.
Представитель истца поддержал ранее изложенную правовую позицию по делу.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 14.04.2005 между ОАО ТИЖГП "Краснодаргражданпроект" (арендодатель) и ООО "Торговый Дом Карандаш-сервис" (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества - нежилых помещений по адресу: г. Краснодар, ул. Орджоникидзе 41, сроком до 01.01.2020, который был зарегистрирован в установленном законом порядке (т. 1 л.д. 9).
С учетом дополнительного соглашения б/н от 22.08.2005 к указанному договору в пользование арендатора предоставлены следующие нежилые помещения: третий этаж литер А2 N по плану 58 площадью 19,4 кв. м; подвальные помещения литер А N по плану 19 площадью 37,9 кв. м, N по плану 20 площадью 36,9 кв. м, N по плану 21 площадью 37,1 кв. м, первый этаж литер А N по плану 42 площадью 37,6 кв. м, общей площадью 168,9 кв. м.
Вступившими в законную силу судебными актами по делу N А32-22955/2011 установлено, что арендодатель исполнил свои обязательства по передаче указанного недвижимого имущества, что подтверждается актом приема-передачи нежилых помещений от 11.04.2005. В связи с переходом права собственности на спорное недвижимое имущество от ОАО ТИЖГП "Краснодаргражданпроект" к ЗАО "ГражданИнвест" к договору аренды от 14.04.2005 было заключено дополнительное соглашение от 01.03.2010 о замене арендодателя с ОАО ТИЖГП "Краснодаргражданпроект" на ЗАО "ГражданИнвест". В дальнейшем, право собственности на нежилые помещения перешло от ЗАО "ГражданИнвест" к ООО "Трансторг" на основании договора купли-продажи от 21.12.2010, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.01.2011 сделана запись регистрации N 23-2301/964/2010-061, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации серии 23-АИ N 458527 (т. 1 л.д. 27).
В соответствии со статьей 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вышеизложенные фактические обстоятельства, установленные преюдициальными судебными актами по делу N А32-22955/2011, являются обязательными для сторон и не подлежат доказыванию вновь при рассмотрении настоящего дела.
Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, в связи с чем, право требования арендной платы по договору аренды перешло к истцу (статья 617 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Следовательно, в связи с переходом к ООО "Трансторг" права собственности на спорное недвижимое имущество, к нему также перешли права и обязанности арендодателя по договору аренды от 14.04.2005.
Пунктом 1.3 договора аренды от 14.04.2005 предусмотрено, что арендатор имеет право передавать арендованное имущество в субаренду.
Согласно пункту 1.4 договора аренды от 14.04.2005 досрочное прекращение договора аренды, на основании которого заключен договор субаренды, не влечет расторжение договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с арендодателем договора аренды на имущество, находящееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях прекращенного договора аренды, а арендодатель обязан заключить с субарендатором договор аренды.
Между ООО "Торговый дом Карандаш-Сервис" (арендодатель) и ООО "Лоза" (субарендатор) был подписан договор субаренды от 06.12.2007 нежилых помещений, расположенных в административном здании по адресу г. Краснодар, ул. Орджоникидзе, 41, а именно: подвальное помещение, литер А N 19 площадью 37,9 кв. м, N 20 площадью 36,9 кв. м, N 21 площадью 37,1 кв. м, первый этаж N 42 площадью 37,6 кв. м, третий этаж литер А2 N 58, площадью 19,4 кв. м, общей площадью 168,9 кв. м сроком до 01.01.2020 (т. 1 л.д. 17).
Договор субаренды от 06.12.2007 зарегистрирован в установленном законом порядке 05.03.2008.
Пункт 1.4 договора субаренды от 06.12.2007 предусматривает, что досрочное прекращение договора аренды, на основании которого заключен договор субаренды, не влечет расторжение договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ОАО ТИЖГП "Краснодаргражданпроект" договора аренды на имущество, находящееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях прекращенного договора аренды (п. 1.4 договора аренды от 14.04.2005).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 31.05.2012 договор аренды от 14.04.2012, заключенный между ООО "Торговый Дом "Карандаш-Сервис" и ОАО ТИЖГП "Краснодаргражданпроект" расторгнут на основании статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. В удовлетворении иска в части истребования у ООО "Лоза" нежилых помещений: подвала N 19,20 литер под/А, нежилого помещения первого этажа N 42 литер А, нежилого помещения третьего этажа N 58 литер А2, в административном здании, расположенном по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Орджоникидзе, 41, отказано, поскольку ООО "Лоза" не лишено права требовать заключения договора аренды в отношении спорного имущества в порядке статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В письме от 14.08.2012 ООО "Лоза" предложило ООО "Трансторг" заключить договор аренды спорного недвижимого имущества в пределах оставшегося срока договора субаренды от 06.12.2007 на условиях договора аренды от 14.04.2005 (т. 1 л.д. 26).
Полагая, что ООО "Трансторг" незаконно уклоняется от заключения договора аренды спорных нежилых помещений, ООО "Лоза" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В соответствии с пунктом 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Положения названной статьи направлены на защиту интересов добросовестного субарендатора путем предоставления ему возможности продолжить использование имущества на прежних условиях до истечения срока аренды, установленного договором аренды, в течение которого субарендатор вправе был рассчитывать на возможность использования имущества (ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из буквального толкования статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что право на заключение договора аренды в пределах оставшегося срока субаренды предоставлено субарендатору только в случае реализации диспозитивно установленной законом модели, согласно которой досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.
Вместе с тем, стороны вправе предусмотреть иной порядок урегулирования отношений арендодателя, арендатора и субарендатора в случае досрочного прекращения договора аренды, в том числе сохранение действие договора субаренды. В данной ситуации, необходимость применения положений статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве субарендатора на заключение договора аренды отсутствует, поскольку условия о защите интересов субарендатора на продление арендных отношений урегулированы сторонами в договорном порядке.
Пунктом 1.4 договора аренды от 14.04.2005, заключенного между ООО "Торговый Дом "Карандаш-Сервис" и ОАО ТИЖГП "Краснодаргражданпроект" (в настоящий момент ООО "Трансторг"), предусмотрено, что досрочное прекращение договора аренды, на основании которого заключен договор субаренды, не влечет расторжение договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с арендодателем договора аренды на имущество, находящееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях прекращенного договора аренды, а арендодатель обязан заключить с субарендатором договор аренды.
Аналогичное условие содержится в пункте 1.4 договора субаренды от 06.12.2007, заключенного между ООО "Торговый Дом "Карандаш-Сервис" и ООО "Лоза".
Таким образом, стороны при заключении договора аренды от 14.04.2005 и договора субаренды от 06.12.2007 согласовали условие о том, что досрочное прекращение договора аренды не влечет прекращение заключенного договора субаренды. Вследствие указанного соглашения после досрочного расторжения договора аренды от 14.04.2005, договор субаренды от 06.12.2007 не прекратил своего действия. Произошла перемена лиц в обязательстве, права и обязанности арендодателя по договору субаренды от 06.12.2007 перешли к арендодателю по основному договору - ООО "Трансторг". Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.10.2010 по делу N А63-19818/2009.
С учетом изложенного, основания для применения положений статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, направленных на защиту интересов добросовестного субарендатора посредством предоставления преимущественного права на заключение договора аренды на условиях досрочно прекращенного договора аренды, отсутствовали, поскольку досрочное расторжение договора аренды от 14.04.2005 не повлекло прекращение действия договора субаренды от 06.12.2007.
Часть 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает возможность расторжения договора в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут по основаниям, предусмотренным данной статьей, другими федеральными законами и соглашением сторон.
В силу пункта 1 статьи 102 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" внешний управляющий в течение трех месяцев с даты введения внешнего управления вправе отказаться от исполнения договоров и иных сделок должника.
Пунктом 2 статьи 102 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" предусмотрено, что отказ от исполнения договоров и иных сделок должника может быть заявлен только в отношении сделок, не исполненных сторонами полностью или частично, если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах. В случаях, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, договор считается расторгнутым с даты получения всеми сторонами по такому договору заявления внешнего управляющего об отказе от исполнения договора (пункт 3 статьи 102 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)").
Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.06.2012 по делу N А32-39908/2011 в отношении ООО "Трансторг" введена процедура внешнего управления, внешним управляющим утвержден Гоголенко Д.С. Суд на основании представленного временным управляющим анализа финансового состояния должника установил, что основными причинами утраты платежеспособности является отсутствие ликвидных активов в достаточном количестве, а также финансовая неустойчивость и нерентабельная деятельность предприятия. Вместе с тем, наличие у должника необходимых производственных мощностей, собственных оборотных активов для осуществления деятельности предприятия, позволило суд сделать вывод о возможности восстановления платежеспособности и целесообразности введения в отношении ООО "Трансторг" процедуры внешнего управления (т. 1 л.д. 72).
Внешний управляющий ООО "Трансторг" Гоголенко Д.С. на основании статьи 102 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" заявил отказ от исполнения договора аренды от 14.04.2005 и от исполнения договора субаренды от 16.12.2007, мотивированный тем, что заключение договора аренды с ООО "Лоза" на условиях договора аренды от 14.04.2005, либо исполнение договора субаренды от 06.12.2007, с учетом предусмотренного указанными договорами размера арендной платы, может повлечь причинение убытков должнику по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах.
Заявление внешнего управляющего ООО "Трансторг" об отказе от исполнения договора было направлено в адрес ООО "Лоза" телеграммой и получено ответчиком 08.08.2012, а также направлено повторно заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения и получено ООО "Лоза" 21.08.2012 (т. 1 л.д. 82-86).
Таким образом, предусмотренный пунктом 1 статьи 102 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" 3-месячный срок для заявления внешним управляющим отказа от сделки, соблюден.
Из диспозиции статьи 102 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" следует, что внешний управляющий может отказаться от исполнения договоров в одностороннем порядке при наличии одного из условий:
- - если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника;
- - если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах.
Оценив представленные в дело доказательства, суд первой инстанции обоснованно согласился с выводами внешнего управляющего о том, что договор аренды от 14.04.2005 и договор субаренды от 16.12.2007, с учетом согласованного в них размера арендной платы, являлись убыточным для ООО "Трансторг".
По условиям договора субаренды от 16.12.2007, продолжившего свое действие после досрочного расторжения договора от 14.04.2005, субарендатор обязуется уплачивать субарендодателю ежемесячную арендную платы за субаренду подвальных помещений площадью 111,9 кв. м в размере 300 рублей за 1 кв. м, что в сумме составляет 33 570 рублей. За пользование помещениями первого и третьего этажей площадью 56,8 кв. м субарендатором уплачивается в сумме 590 рублей за 1 кв. м, что в сумме составляет 33 512 рублей. В сумме за пользование субарендуемыми помещениями субарендатор ежемесячно уплачивает субарендодателю арендную плату в размере 67 082 рубля (пункт 6.1 договора от 06.12.2007).
Пунктом 6.1 договора аренды от 14.04.2005, на условиях которого ООО "Лоза" просит обязать ответчика заключить договор аренды, арендатор обязуется уплачивать арендодателю ежемесячную арендную плату за аренду подвальных и подсобных помещений в размере 225 рублей за 1 кв. м. За пользование помещениями первого и третьего этажей арендатором уплачивается арендная плата в сумме 450 рублей за 1 кв. м.
При этом, из представленного в суд первой инстанции плана внешнего управления N 072312.02 следует, что диапазон арендной платы за нежилые помещения N 19,20 литер под/А составляет от 4000 до 4500 рублей за 1 кв. м, а для нежилых помещений первого этажа - от 1500 до 2000 рублей за 1 кв. м (т. 1 л.д. 94).
При рассмотрении апелляционной жалобы ООО "Лоза", с целью оспаривания изложенных в плане внешнего управления N 072312.02 выводов о величине арендной платы за спорные помещения, представило справку ТПП Краснодарского края N 01/1/2012/467 от 25.10.2012, согласно которой размер арендной платы за офисные помещения, аналогичные по своим характеристикам арендуемым истцом помещениям, составляет 1000 рублей за 1 кв. м; за подвальные помещения - 800 рублей за 1 кв. м (т. 1 л.д. 132).
Кроме того, истец представил копию договора аренды нежилого помещения от 29.12.2012, согласно которому размер арендной платы за подвальные помещения N 19, 20, арендуемые ранее истцом, составил 1000 рублей за 1 кв. м.
Таким образом, рыночный размер арендной платы за спорные помещения, подтвержденный реальными сделками ответчика, существенно превышает размер арендной платы, установленный договором аренды от 14.04.2005 (225 руб. /кв. м за подвальные помещения и 450 руб. /кв. м за помещения первого и третьего этажей) и договором субаренды от 06.12.2007 (300 руб. /кв. м за подвальные помещения и 590 руб. /кв. м за помещения первого и третьего этажей).
Следовательно, при продолжении исполнения договора субаренды от 06.12.2007 или заключении с истцом договора на условиях досрочно прекращенного договора аренды от 14.04.2005, ООО "Трансторг", находящееся в процедуре внешнего управления, лишалось бы возможности получения арендной платы в размере от 1000 рублей за кв. м, в связи с чем, несло бы убытки в виде упущенной выгоды.
Указанное обстоятельство свидетельствует о том, что сохранение арендных отношений на условиях договора субаренды от 06.12.2007, а также урегулирование взаимоотношений сторон на условиях досрочно прекращенного договора аренды от 14.04.2005, явно не соответствует интересам как самого должника - ООО "Трансторг", заинтересованного в восстановлении своей платежеспособности и максимальном сохранении своего имущественного комплекса, так и интересам кредиторов должника, заинтересованным в погашении обществом имеющейся перед ними задолженности.
Доказательства того, что на момент заявления внешним управляющим ООО "Трансторг" отказа от договора субаренды от 06.12.2007 и заключения договора аренды на условиях договора от 04.04.2005 сделка аренды была исполнена в полном объеме, в материалах дела отсутствуют.
Доводы апелляционной жалобы ООО "Лоза" о том, что судом первой инстанции не принято во внимание внесение арендатором оплаты по договору аренды в размере 147618 рублей не имеет правового значения для правильного рассмотрения существующего спора.
Денежные средства на депозит нотариуса, для передачи ответчику, внесены истцом 03.10.2012, то есть после заявления внешним управляющим ООО "Трансторг" отказа от договоров аренды. Кроме того, внесенная истцом сумма - 147618 рублей - не свидетельствует об исполнении ответчиком условий договора аренды о внесении арендной платы в полном объеме с учетом срока аренды и размера арендной платы, установленных договором субаренды от 06.12.2007 и договором аренды от 14.04.2005.
Принимая во внимание вышеизложенное и учитывая, что дальнейшее исполнение договора аренды от 06.12.2007, равно как и заключение договора аренды на условиях договора от 14.04.2005, являлось убыточным для ООО "Трансторг" и не способствовало восстановлению платежеспособности должника, внешний управляющий ответчика был правомочен реализовать право на отказ от дальнейшего исполнения сделки, закрепленное положениями статьи 102 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".
Поскольку отказ внешнего управляющего ООО "Трансторг" от исполнения сделки соответствует действующему законодательству и в установленном порядке не оспорен истцом, договор субаренды от 06.12.2007, продолживший свое действие после досрочного прекращения договора аренды от 14.04.2005 на основании статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1.4 указанного договора аренды, был прекращен не позднее 21.08.2012 - в день получения ООО "Лоза" уведомления внешнего управляющего ООО "Трансторг" об отказе от сделки (пункт 3 статьи 102 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)").
Суд апелляционной инстанции также учитывает, что по смыслу статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также пунктов 1.4 договора аренды от 14.04.2005 и договора субаренды от 06.12.2007 право субарендатора на заключение с ним самостоятельного договора аренды в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды, может быть реализовано только при отсутствии обстоятельств, препятствующих передаче имущества в аренду на данных условиях.
Предусмотренное статьей 102 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" право временного управляющего на отказ от исполнения сделок, не исполненных сторонами полностью или частично, направлено на обеспечение восстановления платежеспособности должника в период процедуры внешнего управления. Реализованный внешним управляющим отказ от исполнения сделки следует рассматривать и как отказ от последующего заключения сделки на аналогичных условиях. В противном случае, возможность заключения должником в обязательном порядке сделки на условиях сделки, прекращенной ранее на основании отказа внешнего управляющего должника, нивелировало бы действие положений статьи 102 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".
Заключение с истцом договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям досрочно прекращенного договора аренды от 14.04.2005, являлось бы убыточным для ООО "Трансторг" и не способствовало восстановлению платежеспособности должника, поскольку воспрепятствовало бы эффективному использованию имущества ООО "Трансторг" и получению арендной платы в реальном рыночном размере, значительно превышающем размер арендной платы, установленный условиями договора от 14.04.2005.
При таких обстоятельствах, требования ООО "Лоза" об обязании ООО "Трансторг" заключить договор аренды спорных помещений на условиях договора аренды от 14.04.2005, от исполнения которого внешний управляющий отказался с целью обеспечения восстановления платежеспособности должника, не отвечает требованиям статьи 102 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)". В удовлетворении исковых требований судом первой инстанции отказано правомерно.
Приведенные в апелляционной жалобе доводы ООО "Лоза" о нарушении внешним управляющим ООО "Трансторг" условий плана внешнего управления N 072312.02, в связи с заключением договоров аренды с условиями о размере арендной плате ниже, чем предусмотрено указанным планом, следует отклонить.
По смыслу статьи 60 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) подлежат рассмотрению жалобы кредиторов, представителя учредителей (участников) должника, иных лиц, участвующих в арбитражном процессе по делу о банкротстве, на действия арбитражного управляющего, нарушающие их права и законные интересы.
Таким образом, законность действий (бездействия) арбитражного управляющего подлежит оценке в деле о банкротстве в порядке, предусмотренном статьей 60 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".
Однако, доказательств того, что действия внешнего управляющего признаны противоправными, не соответствующими требованиям закона и других нормативных актов в порядке статьи 60 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", в материалах дела не имеется.
Кроме того, согласованный временным управляющим размер арендной платы в представленной истцом копии договора аренды от 29.12.2012, в любом случае превышает размер арендной платы, предусмотренный ранее действовавшим договором субаренды от 06.12.2007 и договором аренды от 14.04.2005, на условиях которого истец просит заключить договор аренды.
Следовательно, доводы апелляционной жалобы в указанной части не имеют правового значения для разрешения спора по существу.
Суд апелляционной инстанции также отклоняет доводы истца о наличии нарушений, предусмотренных пунктом 6 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с указанием в протоколе судебного заседания от 20.11.2012 на участие в судебном заседании представителя Самоткан Ю.В., которая фактически не принимала участия в процессе.
В силу подпункта 6 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в любом случае является отсутствие в деле протокола судебного заседания или подписание его не теми лицами, которые указаны в статье 155 настоящего Кодекса.
Согласно части 5 статьи 155 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации протокол подписывается председательствующим в судебном заседании, секретарем судебного заседания или помощником судьи, который составлял протокол судебного заседания.
Подписание протокола судебного заседания представителями сторон Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации не предусмотрено.
Из материалов дела следует, что протокол судебного заседания от 20.11.2012 имеется в материалах дела (т. 1 л.д. 112), подписан судьей и помощником судьи, который составлял протокол судебного заседания.
При таких обстоятельствах, предусмотренные подпунктом 6 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены решения суда от 17.12.2012 по безусловным основаниям отсутствуют.
Ошибочное указание в протоколе судебного заседания от 20.11.2012 на участие в судебном заседании от имени ответчика представителя Самоткан Ю.В., в данной ситуации, может рассматриваться как опечатка, порядок исправления которой предусмотрен частью 3 статьи 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Данная ошибка не повлекла принятие неправильного судебного акта, в связи с чем, не может являться основанием для отмены судебного акта (часть 3 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется. Нарушений применения норм материального и процессуального права, допущенных судом при принятии обжалуемого судебного акта, которые могут служить основанием для его отмены, апелляционной инстанцией не усматривается.
Расходы по госпошлине по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.12.2012 по делу N А32-27176/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
Судьи
О.А.ЕРЕМИНА
С.А.КУЗНЕЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.04.2013 N 15АП-2188/2013 ПО ДЕЛУ N А32-27176/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 апреля 2013 г. N 15АП-2188/2013
Дело N А32-27176/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 09 апреля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 апреля 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.
судей Ереминой О.А., Кузнецова С.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Харько Л.В.
при участии:
- от истца: представитель Кечин А.А., доверенность от 13.11.2012;
- от ответчика: представитель Гейденрих Р.О., доверенность от 01.08.2012
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лоза" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.12.2012 по делу N А32-27176/2012
по иску общества с ограниченной ответственностью "Лоза"
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Трансторг"
о понуждении заключить договор,
принятое в составе судьи Колодкиной В.Г.
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Лоза" (далее - истец, ООО "Лоза") обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Трансторг" (далее - ответчик, ООО "Трансторг") об обязании заключить договор аренды следующих нежилых помещений: третий этаж, литер А2 N 58, площадью 18,4 кв. м, помещения подвала N 19, 20, литер под/А площадью 37,9 кв. м и 73,7 кв. м соответственно, нежилое помещение первого этажа N 42 литер А площадью 37,5 кв. м.
Исковые требования мотивированы тем, что ООО "Лоза" является субарендатором спорных помещений. В связи с расторжением договора аренды от 14.05.2005 истец имеет право на заключение с арендодателем договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (статья 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1.4 договора аренды от 14.04.2005).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.12.2012 в удовлетворении исковых требований отказано.
Решение суда мотивировано тем, что истец не представил доказательства направления ответчику оферты, содержащей все существенные условия договора аренды недвижимого имущества (ст. ст. 435, 607, 654 ГК РФ), что исключает возможность удовлетворения исковых требований. Кроме того, определением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.06.2012 по делу N А32-39908/2011 в отношении ООО "Трансторг" введена процедура внешнего наблюдения. Руководствуясь статьей 102 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" внешний управляющий уведомил истца об отказе от исполнения договора аренды от 14.04.2005 и договора субаренды от 06.12.2007, поскольку исполнение указанных договоров с учетом установленного размера арендной платы может привести к причинению убытков должнику и затруднить восстановление его платежеспособности.
Не согласившись с данным судебным актом, ООО "Лоза" обжаловало его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.12.2012 и принять по делу новый судебный акт.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, выводы суда первой инстанции об отсутствии доказательств направления ответчику оферты, содержащей все существенные условия договора аренды недвижимости, противоречат фактическим обстоятельствам дела. В силу пункта 1.4 договора аренды от 14.04.2005 истец имеет право на заключение на заключение договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Доказательства направления ответчику предложения о заключении договора аренды в указанном порядке представлены в материалы дела. Выводы суда первой инстанции о возможном причинении убытков ответчику в случае заключения договора аренды на условиях ранее предусмотренной арендной платы являются неверными. Указанный в плане внешнего управления диапазон арендной платы (4000-4500 руб. /кв. м) приведен внешним управляющим без каких-либо документальных обоснований. Согласно справке ТПП Краснодарского края от 25.10.2012 диапазон арендной платы за 1 кв. м недвижимости в спорном районе составляет от 800 руб. до 1000 руб. Судом также не дана оценка тому факту, что истец разместил на депозите нотариуса денежные средства в виде арендной платы, что является доказательством исполнения обязательств по договору аренды. ООО "Лоза" полагает, что имеются предусмотренные частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены решения суда по безусловным основаниям, поскольку в судебном заседании участвовал от имени ответчика не представитель Самоткан Ю.В., а представитель Гейденрих Р.О., в связи с чем, протокол судебного заседания подписан не тем лицом, которое присутствовало в судебном заседании.
В дополнении к апелляционной жалобе ООО "Лоза" указало, что в нарушение статьи 102 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" ответчик отказался от исполнения договора субаренды и от заключения договора аренды спорных помещений на оставшийся срок субаренды, несмотря на то, что обязательство по уплате арендных платежей исполнено истцом в полном объеме. Кроме того, внешний управляющий в нарушение условий плана внешнего управления заключил договоры аренды спорных помещений с арендной платой ниже, чем предусмотрено планом. В связи с этим, отказ от заключения договора обусловлен не намерением предотвратить возможные убытки, а желанием устранить неугодного арендатора.
В отзыве ООО "Трансторг" просило оставить решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.12.2013 без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Ответчик указал, что внешний управляющий ООО "Трансторг" на основании статьи 102 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" отказался от исполнения договора аренды от 14.04.2005 и договора субаренды от 06.12.2007, поскольку дальнейшее исполнение указанных сделок могло привести к причинению убытков должнику и затруднить восстановление его платежеспособности.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе и дополнении к ней.
Представитель ответчика выступил против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.
В судебном заседании объявлялся перерыв на 09.04.2013 на 14 час. 50 мин.
После перерыва судебное заседание продолжено 09.04.2013 в 16 час. 05 мин. в отсутствие представителя ответчика.
Представитель истца поддержал ранее изложенную правовую позицию по делу.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 14.04.2005 между ОАО ТИЖГП "Краснодаргражданпроект" (арендодатель) и ООО "Торговый Дом Карандаш-сервис" (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества - нежилых помещений по адресу: г. Краснодар, ул. Орджоникидзе 41, сроком до 01.01.2020, который был зарегистрирован в установленном законом порядке (т. 1 л.д. 9).
С учетом дополнительного соглашения б/н от 22.08.2005 к указанному договору в пользование арендатора предоставлены следующие нежилые помещения: третий этаж литер А2 N по плану 58 площадью 19,4 кв. м; подвальные помещения литер А N по плану 19 площадью 37,9 кв. м, N по плану 20 площадью 36,9 кв. м, N по плану 21 площадью 37,1 кв. м, первый этаж литер А N по плану 42 площадью 37,6 кв. м, общей площадью 168,9 кв. м.
Вступившими в законную силу судебными актами по делу N А32-22955/2011 установлено, что арендодатель исполнил свои обязательства по передаче указанного недвижимого имущества, что подтверждается актом приема-передачи нежилых помещений от 11.04.2005. В связи с переходом права собственности на спорное недвижимое имущество от ОАО ТИЖГП "Краснодаргражданпроект" к ЗАО "ГражданИнвест" к договору аренды от 14.04.2005 было заключено дополнительное соглашение от 01.03.2010 о замене арендодателя с ОАО ТИЖГП "Краснодаргражданпроект" на ЗАО "ГражданИнвест". В дальнейшем, право собственности на нежилые помещения перешло от ЗАО "ГражданИнвест" к ООО "Трансторг" на основании договора купли-продажи от 21.12.2010, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.01.2011 сделана запись регистрации N 23-2301/964/2010-061, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации серии 23-АИ N 458527 (т. 1 л.д. 27).
В соответствии со статьей 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вышеизложенные фактические обстоятельства, установленные преюдициальными судебными актами по делу N А32-22955/2011, являются обязательными для сторон и не подлежат доказыванию вновь при рассмотрении настоящего дела.
Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, в связи с чем, право требования арендной платы по договору аренды перешло к истцу (статья 617 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Следовательно, в связи с переходом к ООО "Трансторг" права собственности на спорное недвижимое имущество, к нему также перешли права и обязанности арендодателя по договору аренды от 14.04.2005.
Пунктом 1.3 договора аренды от 14.04.2005 предусмотрено, что арендатор имеет право передавать арендованное имущество в субаренду.
Согласно пункту 1.4 договора аренды от 14.04.2005 досрочное прекращение договора аренды, на основании которого заключен договор субаренды, не влечет расторжение договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с арендодателем договора аренды на имущество, находящееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях прекращенного договора аренды, а арендодатель обязан заключить с субарендатором договор аренды.
Между ООО "Торговый дом Карандаш-Сервис" (арендодатель) и ООО "Лоза" (субарендатор) был подписан договор субаренды от 06.12.2007 нежилых помещений, расположенных в административном здании по адресу г. Краснодар, ул. Орджоникидзе, 41, а именно: подвальное помещение, литер А N 19 площадью 37,9 кв. м, N 20 площадью 36,9 кв. м, N 21 площадью 37,1 кв. м, первый этаж N 42 площадью 37,6 кв. м, третий этаж литер А2 N 58, площадью 19,4 кв. м, общей площадью 168,9 кв. м сроком до 01.01.2020 (т. 1 л.д. 17).
Договор субаренды от 06.12.2007 зарегистрирован в установленном законом порядке 05.03.2008.
Пункт 1.4 договора субаренды от 06.12.2007 предусматривает, что досрочное прекращение договора аренды, на основании которого заключен договор субаренды, не влечет расторжение договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ОАО ТИЖГП "Краснодаргражданпроект" договора аренды на имущество, находящееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях прекращенного договора аренды (п. 1.4 договора аренды от 14.04.2005).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 31.05.2012 договор аренды от 14.04.2012, заключенный между ООО "Торговый Дом "Карандаш-Сервис" и ОАО ТИЖГП "Краснодаргражданпроект" расторгнут на основании статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. В удовлетворении иска в части истребования у ООО "Лоза" нежилых помещений: подвала N 19,20 литер под/А, нежилого помещения первого этажа N 42 литер А, нежилого помещения третьего этажа N 58 литер А2, в административном здании, расположенном по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Орджоникидзе, 41, отказано, поскольку ООО "Лоза" не лишено права требовать заключения договора аренды в отношении спорного имущества в порядке статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В письме от 14.08.2012 ООО "Лоза" предложило ООО "Трансторг" заключить договор аренды спорного недвижимого имущества в пределах оставшегося срока договора субаренды от 06.12.2007 на условиях договора аренды от 14.04.2005 (т. 1 л.д. 26).
Полагая, что ООО "Трансторг" незаконно уклоняется от заключения договора аренды спорных нежилых помещений, ООО "Лоза" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В соответствии с пунктом 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Положения названной статьи направлены на защиту интересов добросовестного субарендатора путем предоставления ему возможности продолжить использование имущества на прежних условиях до истечения срока аренды, установленного договором аренды, в течение которого субарендатор вправе был рассчитывать на возможность использования имущества (ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из буквального толкования статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что право на заключение договора аренды в пределах оставшегося срока субаренды предоставлено субарендатору только в случае реализации диспозитивно установленной законом модели, согласно которой досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.
Вместе с тем, стороны вправе предусмотреть иной порядок урегулирования отношений арендодателя, арендатора и субарендатора в случае досрочного прекращения договора аренды, в том числе сохранение действие договора субаренды. В данной ситуации, необходимость применения положений статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве субарендатора на заключение договора аренды отсутствует, поскольку условия о защите интересов субарендатора на продление арендных отношений урегулированы сторонами в договорном порядке.
Пунктом 1.4 договора аренды от 14.04.2005, заключенного между ООО "Торговый Дом "Карандаш-Сервис" и ОАО ТИЖГП "Краснодаргражданпроект" (в настоящий момент ООО "Трансторг"), предусмотрено, что досрочное прекращение договора аренды, на основании которого заключен договор субаренды, не влечет расторжение договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с арендодателем договора аренды на имущество, находящееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях прекращенного договора аренды, а арендодатель обязан заключить с субарендатором договор аренды.
Аналогичное условие содержится в пункте 1.4 договора субаренды от 06.12.2007, заключенного между ООО "Торговый Дом "Карандаш-Сервис" и ООО "Лоза".
Таким образом, стороны при заключении договора аренды от 14.04.2005 и договора субаренды от 06.12.2007 согласовали условие о том, что досрочное прекращение договора аренды не влечет прекращение заключенного договора субаренды. Вследствие указанного соглашения после досрочного расторжения договора аренды от 14.04.2005, договор субаренды от 06.12.2007 не прекратил своего действия. Произошла перемена лиц в обязательстве, права и обязанности арендодателя по договору субаренды от 06.12.2007 перешли к арендодателю по основному договору - ООО "Трансторг". Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.10.2010 по делу N А63-19818/2009.
С учетом изложенного, основания для применения положений статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, направленных на защиту интересов добросовестного субарендатора посредством предоставления преимущественного права на заключение договора аренды на условиях досрочно прекращенного договора аренды, отсутствовали, поскольку досрочное расторжение договора аренды от 14.04.2005 не повлекло прекращение действия договора субаренды от 06.12.2007.
Часть 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает возможность расторжения договора в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут по основаниям, предусмотренным данной статьей, другими федеральными законами и соглашением сторон.
В силу пункта 1 статьи 102 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" внешний управляющий в течение трех месяцев с даты введения внешнего управления вправе отказаться от исполнения договоров и иных сделок должника.
Пунктом 2 статьи 102 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" предусмотрено, что отказ от исполнения договоров и иных сделок должника может быть заявлен только в отношении сделок, не исполненных сторонами полностью или частично, если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах. В случаях, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, договор считается расторгнутым с даты получения всеми сторонами по такому договору заявления внешнего управляющего об отказе от исполнения договора (пункт 3 статьи 102 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)").
Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.06.2012 по делу N А32-39908/2011 в отношении ООО "Трансторг" введена процедура внешнего управления, внешним управляющим утвержден Гоголенко Д.С. Суд на основании представленного временным управляющим анализа финансового состояния должника установил, что основными причинами утраты платежеспособности является отсутствие ликвидных активов в достаточном количестве, а также финансовая неустойчивость и нерентабельная деятельность предприятия. Вместе с тем, наличие у должника необходимых производственных мощностей, собственных оборотных активов для осуществления деятельности предприятия, позволило суд сделать вывод о возможности восстановления платежеспособности и целесообразности введения в отношении ООО "Трансторг" процедуры внешнего управления (т. 1 л.д. 72).
Внешний управляющий ООО "Трансторг" Гоголенко Д.С. на основании статьи 102 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" заявил отказ от исполнения договора аренды от 14.04.2005 и от исполнения договора субаренды от 16.12.2007, мотивированный тем, что заключение договора аренды с ООО "Лоза" на условиях договора аренды от 14.04.2005, либо исполнение договора субаренды от 06.12.2007, с учетом предусмотренного указанными договорами размера арендной платы, может повлечь причинение убытков должнику по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах.
Заявление внешнего управляющего ООО "Трансторг" об отказе от исполнения договора было направлено в адрес ООО "Лоза" телеграммой и получено ответчиком 08.08.2012, а также направлено повторно заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения и получено ООО "Лоза" 21.08.2012 (т. 1 л.д. 82-86).
Таким образом, предусмотренный пунктом 1 статьи 102 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" 3-месячный срок для заявления внешним управляющим отказа от сделки, соблюден.
Из диспозиции статьи 102 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" следует, что внешний управляющий может отказаться от исполнения договоров в одностороннем порядке при наличии одного из условий:
- - если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника;
- - если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах.
Оценив представленные в дело доказательства, суд первой инстанции обоснованно согласился с выводами внешнего управляющего о том, что договор аренды от 14.04.2005 и договор субаренды от 16.12.2007, с учетом согласованного в них размера арендной платы, являлись убыточным для ООО "Трансторг".
По условиям договора субаренды от 16.12.2007, продолжившего свое действие после досрочного расторжения договора от 14.04.2005, субарендатор обязуется уплачивать субарендодателю ежемесячную арендную платы за субаренду подвальных помещений площадью 111,9 кв. м в размере 300 рублей за 1 кв. м, что в сумме составляет 33 570 рублей. За пользование помещениями первого и третьего этажей площадью 56,8 кв. м субарендатором уплачивается в сумме 590 рублей за 1 кв. м, что в сумме составляет 33 512 рублей. В сумме за пользование субарендуемыми помещениями субарендатор ежемесячно уплачивает субарендодателю арендную плату в размере 67 082 рубля (пункт 6.1 договора от 06.12.2007).
Пунктом 6.1 договора аренды от 14.04.2005, на условиях которого ООО "Лоза" просит обязать ответчика заключить договор аренды, арендатор обязуется уплачивать арендодателю ежемесячную арендную плату за аренду подвальных и подсобных помещений в размере 225 рублей за 1 кв. м. За пользование помещениями первого и третьего этажей арендатором уплачивается арендная плата в сумме 450 рублей за 1 кв. м.
При этом, из представленного в суд первой инстанции плана внешнего управления N 072312.02 следует, что диапазон арендной платы за нежилые помещения N 19,20 литер под/А составляет от 4000 до 4500 рублей за 1 кв. м, а для нежилых помещений первого этажа - от 1500 до 2000 рублей за 1 кв. м (т. 1 л.д. 94).
При рассмотрении апелляционной жалобы ООО "Лоза", с целью оспаривания изложенных в плане внешнего управления N 072312.02 выводов о величине арендной платы за спорные помещения, представило справку ТПП Краснодарского края N 01/1/2012/467 от 25.10.2012, согласно которой размер арендной платы за офисные помещения, аналогичные по своим характеристикам арендуемым истцом помещениям, составляет 1000 рублей за 1 кв. м; за подвальные помещения - 800 рублей за 1 кв. м (т. 1 л.д. 132).
Кроме того, истец представил копию договора аренды нежилого помещения от 29.12.2012, согласно которому размер арендной платы за подвальные помещения N 19, 20, арендуемые ранее истцом, составил 1000 рублей за 1 кв. м.
Таким образом, рыночный размер арендной платы за спорные помещения, подтвержденный реальными сделками ответчика, существенно превышает размер арендной платы, установленный договором аренды от 14.04.2005 (225 руб. /кв. м за подвальные помещения и 450 руб. /кв. м за помещения первого и третьего этажей) и договором субаренды от 06.12.2007 (300 руб. /кв. м за подвальные помещения и 590 руб. /кв. м за помещения первого и третьего этажей).
Следовательно, при продолжении исполнения договора субаренды от 06.12.2007 или заключении с истцом договора на условиях досрочно прекращенного договора аренды от 14.04.2005, ООО "Трансторг", находящееся в процедуре внешнего управления, лишалось бы возможности получения арендной платы в размере от 1000 рублей за кв. м, в связи с чем, несло бы убытки в виде упущенной выгоды.
Указанное обстоятельство свидетельствует о том, что сохранение арендных отношений на условиях договора субаренды от 06.12.2007, а также урегулирование взаимоотношений сторон на условиях досрочно прекращенного договора аренды от 14.04.2005, явно не соответствует интересам как самого должника - ООО "Трансторг", заинтересованного в восстановлении своей платежеспособности и максимальном сохранении своего имущественного комплекса, так и интересам кредиторов должника, заинтересованным в погашении обществом имеющейся перед ними задолженности.
Доказательства того, что на момент заявления внешним управляющим ООО "Трансторг" отказа от договора субаренды от 06.12.2007 и заключения договора аренды на условиях договора от 04.04.2005 сделка аренды была исполнена в полном объеме, в материалах дела отсутствуют.
Доводы апелляционной жалобы ООО "Лоза" о том, что судом первой инстанции не принято во внимание внесение арендатором оплаты по договору аренды в размере 147618 рублей не имеет правового значения для правильного рассмотрения существующего спора.
Денежные средства на депозит нотариуса, для передачи ответчику, внесены истцом 03.10.2012, то есть после заявления внешним управляющим ООО "Трансторг" отказа от договоров аренды. Кроме того, внесенная истцом сумма - 147618 рублей - не свидетельствует об исполнении ответчиком условий договора аренды о внесении арендной платы в полном объеме с учетом срока аренды и размера арендной платы, установленных договором субаренды от 06.12.2007 и договором аренды от 14.04.2005.
Принимая во внимание вышеизложенное и учитывая, что дальнейшее исполнение договора аренды от 06.12.2007, равно как и заключение договора аренды на условиях договора от 14.04.2005, являлось убыточным для ООО "Трансторг" и не способствовало восстановлению платежеспособности должника, внешний управляющий ответчика был правомочен реализовать право на отказ от дальнейшего исполнения сделки, закрепленное положениями статьи 102 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".
Поскольку отказ внешнего управляющего ООО "Трансторг" от исполнения сделки соответствует действующему законодательству и в установленном порядке не оспорен истцом, договор субаренды от 06.12.2007, продолживший свое действие после досрочного прекращения договора аренды от 14.04.2005 на основании статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1.4 указанного договора аренды, был прекращен не позднее 21.08.2012 - в день получения ООО "Лоза" уведомления внешнего управляющего ООО "Трансторг" об отказе от сделки (пункт 3 статьи 102 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)").
Суд апелляционной инстанции также учитывает, что по смыслу статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также пунктов 1.4 договора аренды от 14.04.2005 и договора субаренды от 06.12.2007 право субарендатора на заключение с ним самостоятельного договора аренды в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды, может быть реализовано только при отсутствии обстоятельств, препятствующих передаче имущества в аренду на данных условиях.
Предусмотренное статьей 102 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" право временного управляющего на отказ от исполнения сделок, не исполненных сторонами полностью или частично, направлено на обеспечение восстановления платежеспособности должника в период процедуры внешнего управления. Реализованный внешним управляющим отказ от исполнения сделки следует рассматривать и как отказ от последующего заключения сделки на аналогичных условиях. В противном случае, возможность заключения должником в обязательном порядке сделки на условиях сделки, прекращенной ранее на основании отказа внешнего управляющего должника, нивелировало бы действие положений статьи 102 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".
Заключение с истцом договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям досрочно прекращенного договора аренды от 14.04.2005, являлось бы убыточным для ООО "Трансторг" и не способствовало восстановлению платежеспособности должника, поскольку воспрепятствовало бы эффективному использованию имущества ООО "Трансторг" и получению арендной платы в реальном рыночном размере, значительно превышающем размер арендной платы, установленный условиями договора от 14.04.2005.
При таких обстоятельствах, требования ООО "Лоза" об обязании ООО "Трансторг" заключить договор аренды спорных помещений на условиях договора аренды от 14.04.2005, от исполнения которого внешний управляющий отказался с целью обеспечения восстановления платежеспособности должника, не отвечает требованиям статьи 102 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)". В удовлетворении исковых требований судом первой инстанции отказано правомерно.
Приведенные в апелляционной жалобе доводы ООО "Лоза" о нарушении внешним управляющим ООО "Трансторг" условий плана внешнего управления N 072312.02, в связи с заключением договоров аренды с условиями о размере арендной плате ниже, чем предусмотрено указанным планом, следует отклонить.
По смыслу статьи 60 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) подлежат рассмотрению жалобы кредиторов, представителя учредителей (участников) должника, иных лиц, участвующих в арбитражном процессе по делу о банкротстве, на действия арбитражного управляющего, нарушающие их права и законные интересы.
Таким образом, законность действий (бездействия) арбитражного управляющего подлежит оценке в деле о банкротстве в порядке, предусмотренном статьей 60 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".
Однако, доказательств того, что действия внешнего управляющего признаны противоправными, не соответствующими требованиям закона и других нормативных актов в порядке статьи 60 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", в материалах дела не имеется.
Кроме того, согласованный временным управляющим размер арендной платы в представленной истцом копии договора аренды от 29.12.2012, в любом случае превышает размер арендной платы, предусмотренный ранее действовавшим договором субаренды от 06.12.2007 и договором аренды от 14.04.2005, на условиях которого истец просит заключить договор аренды.
Следовательно, доводы апелляционной жалобы в указанной части не имеют правового значения для разрешения спора по существу.
Суд апелляционной инстанции также отклоняет доводы истца о наличии нарушений, предусмотренных пунктом 6 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с указанием в протоколе судебного заседания от 20.11.2012 на участие в судебном заседании представителя Самоткан Ю.В., которая фактически не принимала участия в процессе.
В силу подпункта 6 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в любом случае является отсутствие в деле протокола судебного заседания или подписание его не теми лицами, которые указаны в статье 155 настоящего Кодекса.
Согласно части 5 статьи 155 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации протокол подписывается председательствующим в судебном заседании, секретарем судебного заседания или помощником судьи, который составлял протокол судебного заседания.
Подписание протокола судебного заседания представителями сторон Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации не предусмотрено.
Из материалов дела следует, что протокол судебного заседания от 20.11.2012 имеется в материалах дела (т. 1 л.д. 112), подписан судьей и помощником судьи, который составлял протокол судебного заседания.
При таких обстоятельствах, предусмотренные подпунктом 6 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены решения суда от 17.12.2012 по безусловным основаниям отсутствуют.
Ошибочное указание в протоколе судебного заседания от 20.11.2012 на участие в судебном заседании от имени ответчика представителя Самоткан Ю.В., в данной ситуации, может рассматриваться как опечатка, порядок исправления которой предусмотрен частью 3 статьи 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Данная ошибка не повлекла принятие неправильного судебного акта, в связи с чем, не может являться основанием для отмены судебного акта (часть 3 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется. Нарушений применения норм материального и процессуального права, допущенных судом при принятии обжалуемого судебного акта, которые могут служить основанием для его отмены, апелляционной инстанцией не усматривается.
Расходы по госпошлине по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.12.2012 по делу N А32-27176/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
Судьи
О.А.ЕРЕМИНА
С.А.КУЗНЕЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)