Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06 июня 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 11 июня 2013 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Балакиревой Е.М.,
судей Николаевой С.Ю., Пышкиной Н.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Аванесовой М.А.,
с участием:
от истца - представитель Кузнецова Е.А., доверенность от 10.01.2013,
от ответчика - представитель Алферова А.Б., доверенность от 01.03.2013,
рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Гостиница "Венец" на определение Арбитражного суда Ульяновской области от 09 апреля 2013 года об оставлении иска без рассмотрения по делу N А72-12352/2012 (судья Крамаренко Т.М.)
по иску открытого акционерного общества "Гостиница "Венец" (ОГРН 1057325069097), г. Ульяновск,
к обществу с ограниченной ответственностью "Лукоморье" (ОГРН 1027301171875), г. Ульяновск,
о досрочном расторжении договора аренды,
установил:
открытое акционерное общество "Гостиница "Венец" обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Лукоморье" о досрочном расторжении договора аренды от 28.07.2000 года N 3726/3670.
Определением от 21.03.2013 года суд принял к производству ходатайство истца о назначении судебной строительно-технической экспертизы, а также ходатайство ответчика об оставлении иска без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора.
Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 09.04.2013 г. иск о досрочном расторжении договора оставлен без рассмотрения.
Не согласившись с определением суда первой инстанции, истец обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение отменить, иск удовлетворить. При этом обосновывает свои требования тем, что суд не полностью выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, не применил закон, подлежащий применению. По мнению заявителя жалобы, в адрес ответчика неоднократно направлялись письменные надлежащие предупреждения о расторжении договора аренды.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, просил обжалуемое определение отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представитель ответчика с доводами апелляционной жалобы не согласился, считая их необоснованными по доводам, изложенным в отзыве, просил определение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность судебного акта, принятого Арбитражным судом Ульяновской области, проверена Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела, выслушав стороны, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва, суд приходит к выводу о ее необоснованности и необходимости оставления без удовлетворения по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что ОАО "Гостиница "Венец" создано в процессе приватизации путем преобразования МУП "Гостиница "Венец" на основании постановления главы города Ульяновска от 05.09.2005 г. N 2005. Единственным акционером ОАО "Гостиница "Венец" является муниципальное образование города Ульяновска в лице Комитета по управлению городским имуществом.
В соответствии с распоряжением Комитета по управлению городским имуществом от 05.09.2005 г. N 1996 ОАО "Гостиница "Венец" является правопреемником МУП "Гостиница "Венец" по всем правам и обязательствам. ОАО "Гостиница "Венец" действует на основании устава, утвержденного распоряжением Комитета по управлению имуществом мэрии г. Ульяновска.
28.07.2000 между Комитетом по управлению имуществом г. Ульяновска (арендодатель) и ООО "Лукоморье" (арендатор) заключен договор аренды N 3726/3670 аренды муниципального нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Ульяновск, ул. Советская, д. 19/9 (в настоящее время ул. Спасская, 19/9), общей площадью 501,88 кв. м под размещение детско-молодежного кафе.
22.11.2005 г. ОАО "Гостиница "Венец" зарегистрировало право собственности на нежилые помещения, в том числе и на помещения, переданные в аренду ООО "Лукоморье". В связи с этим дополнительным соглашением от 17.10.2005 г. внесены соответствующие изменения в договор аренды.
Согласно п. 2.4.2 договора аренды, арендатор обязан проводить перепланировки, переоборудование, реконструкцию помещений исключительно с согласия арендодателя по согласованию с балансодержателем.
Актом обследования помещений от 27.09.2012 г. комиссией обнаружено, что в нарушение условий договора (п. 2.2.1 договора) арендатор обязан использовать имущество в соответствии с его назначением и условиями договора. Однако, по мнению истца, без согласования с арендодателем ответчик произвел переоборудование, перепланировку, реконструкцию и модернизацию инженерных систем. Для устранения выявленных нарушений, ответчику было предложено в срок до 19 ноября предоставить на согласование проектно-сметную документацию.
Однако, предупреждение от 09.11.2011 г. о необходимости надлежащего исполнения обязательств о прекращении нарушений, ответчик не исполнил.
Данные обстоятельства явились поводом для настоящего иска о досрочном расторжении договора аренды по инициативе Арендодателя.
Оставляя исковые требования без рассмотрения, суд первой инстанции обоснованно применил нормы материального и процессуального права.
По общему правилу, сформулированному в пункте 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно пункту 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, а при расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.
На основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор, в частности, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Согласно рекомендациям, изложенным ВАС РФ в пункте 30 Информационного письма от 11.01.2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной", необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
В пункте 29 вышеуказанного Информационного письма определено, что, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, процедура расторжения договора аренды складывается из следующих этапов: направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения); предъявление в суд требования о расторжения договора (после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан - в тридцатидневный срок после получения названного предложения).
В указанном документе должна быть четко отражена последовательность действий арендодателя с указанием срока, в течение которого арендатору необходимо совершить определенные действия, а также предложение расторгнуть договор аренды в случае неисполнения арендатором требования арендодателя в установленный срок.
Требование о расторжении договора должно определенно выражать волю лица, направленную именно на прекращение обязательственных правоотношений на будущее время.
Судом установлено, что истец неоднократно направлял в адрес ответчика требования о совершении определенных действий, указывая при этом, что истец оставляет за собой право обратиться в Арбитражный суд с заявлением о досрочном расторжении Договора аренды в связи с существенным нарушением его условий (письма от 06.10.2010 года N 2053, от 26.01.2010 года N 225, от 19.07.2011 года N 2220, от 09.11.2012 года N 02257 (т. 2 л.д. 72, 78, 66, т. 1 л.д. 56)).
Между тем, что при наличии указанных писем понять ответчику то, что именно письмо от 11.10.2012 года является предупреждением о расторжении договора аренды в порядке ст. 452 ГК РФ, не представляется возможным.
Анализируя письмо от 11.10.2012 года, суд считает, что оно также не содержит указание на срок (предполагается, что этот срок должен быть разумным), в течение которого ответчику необходимо устранить выявленные нарушения. Таким образом, истцом нарушено положение п. 3 ст. 619 ГК РФ.
Истец в подтверждение факта направления данного письма представил почтовую квитанцию от 12.10.2012 года (т. 2 л.д. 56). Однако опись вложения в данное письмо отсутствует. Между тем, при наличии представленной в материалы дела обширной переписки сторон установить факт того, что по данной квитанции в адрес ответчика было направлено именно уведомление от 11.10.2012 года не представляется возможным.
Обращаясь в суд с рассматриваемым иском, истец в качестве доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора указывал на иное уведомление, датированное 09.11.2012 года (т. 1 л.д. 56).
Оценивая уведомление с точки зрения ст. ст. 619, 452 ГК РФ, суд считает, что данное уведомление к доказательству соблюдения досудебного порядка урегулирования спора отнесено быть не может по причинам, изложенным выше. Кроме этого, оно не содержит требования об устранении выявленных нарушений.
С учетом изложенного, досудебный порядок урегулирования спора, установленный ст. ст. 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, истцом не соблюден.
В силу части первой статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.
Частью 5 статьи 4 АПК РФ установлено, что если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.
В силу пункта 2 статьи 148 АПК РФ несоблюдение истцом претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором, является основанием для оставления искового заявления без рассмотрения.
Учитывая изложенное, судебная коллегия считает, что исковое заявление ОАО "Гостиница "Венец" к ООО "Лукоморье" о расторжении договора аренды подлежит оставлению без рассмотрения в соответствии с пунктом 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Доводы апелляционной жалобы о том, что в деле имеются доказательства о предупреждении ответчика о расторжении договора, судом апелляционной инстанции отклоняются. Как правильно указал суд первой инстанции, ссылка в письмах на то, что при невыполнении ответчиком требований, изложенные в письме, истцом будут предприняты меры к расторжению договора, не могут отождествляться с действием (волевым актом) арендодателя, направленным на расторжение договора, с установлением арендатору срока для соответствующего ответа (акцепт).
Предложение о расторжении договора должно определенно выражать волю лица, направленную именно на прекращение обязательственных правоотношений на будущее время.
Вместе с этим в материалах дела отсутствуют и истцом не представлены надлежащие доказательства направления ответчику до обращения в суд с иском уведомления о расторжении договора аренды.
Истец был вправе обратиться в суд только после направления ответчику предложения расторгнуть договор аренды и получения от него отказа на данное предложение, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Поскольку истцом не соблюдены правила пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, исковые требования о расторжении договора аренды подлежат оставлению без рассмотрения.
Согласно части 3 статьи 149 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оставление искового заявления без рассмотрения не лишает истца права вновь обратиться в арбитражный суд с заявлением в общем порядке после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения.
Другие доводы заявителя апелляционной жалобы были предметом рассмотрения судом первой инстанции, им дана надлежащая оценка в решении суда.
Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое определение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с чем основания для удовлетворения апелляционной жалобы истца отсутствуют.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины заявителю апелляционной жалобы возмещению не подлежат.
Руководствуясь ст. ст. 110, 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Ульяновской области от 09 апреля 2013 года, принятое по делу N А72-12352/2012, оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Судьи
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Н.Ю.ПЫШКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.06.2013 ПО ДЕЛУ N А72-12352/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 июня 2013 г. по делу N А72-12352/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 06 июня 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 11 июня 2013 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Балакиревой Е.М.,
судей Николаевой С.Ю., Пышкиной Н.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Аванесовой М.А.,
с участием:
от истца - представитель Кузнецова Е.А., доверенность от 10.01.2013,
от ответчика - представитель Алферова А.Б., доверенность от 01.03.2013,
рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Гостиница "Венец" на определение Арбитражного суда Ульяновской области от 09 апреля 2013 года об оставлении иска без рассмотрения по делу N А72-12352/2012 (судья Крамаренко Т.М.)
по иску открытого акционерного общества "Гостиница "Венец" (ОГРН 1057325069097), г. Ульяновск,
к обществу с ограниченной ответственностью "Лукоморье" (ОГРН 1027301171875), г. Ульяновск,
о досрочном расторжении договора аренды,
установил:
открытое акционерное общество "Гостиница "Венец" обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Лукоморье" о досрочном расторжении договора аренды от 28.07.2000 года N 3726/3670.
Определением от 21.03.2013 года суд принял к производству ходатайство истца о назначении судебной строительно-технической экспертизы, а также ходатайство ответчика об оставлении иска без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора.
Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 09.04.2013 г. иск о досрочном расторжении договора оставлен без рассмотрения.
Не согласившись с определением суда первой инстанции, истец обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение отменить, иск удовлетворить. При этом обосновывает свои требования тем, что суд не полностью выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, не применил закон, подлежащий применению. По мнению заявителя жалобы, в адрес ответчика неоднократно направлялись письменные надлежащие предупреждения о расторжении договора аренды.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, просил обжалуемое определение отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представитель ответчика с доводами апелляционной жалобы не согласился, считая их необоснованными по доводам, изложенным в отзыве, просил определение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность судебного акта, принятого Арбитражным судом Ульяновской области, проверена Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела, выслушав стороны, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва, суд приходит к выводу о ее необоснованности и необходимости оставления без удовлетворения по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что ОАО "Гостиница "Венец" создано в процессе приватизации путем преобразования МУП "Гостиница "Венец" на основании постановления главы города Ульяновска от 05.09.2005 г. N 2005. Единственным акционером ОАО "Гостиница "Венец" является муниципальное образование города Ульяновска в лице Комитета по управлению городским имуществом.
В соответствии с распоряжением Комитета по управлению городским имуществом от 05.09.2005 г. N 1996 ОАО "Гостиница "Венец" является правопреемником МУП "Гостиница "Венец" по всем правам и обязательствам. ОАО "Гостиница "Венец" действует на основании устава, утвержденного распоряжением Комитета по управлению имуществом мэрии г. Ульяновска.
28.07.2000 между Комитетом по управлению имуществом г. Ульяновска (арендодатель) и ООО "Лукоморье" (арендатор) заключен договор аренды N 3726/3670 аренды муниципального нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Ульяновск, ул. Советская, д. 19/9 (в настоящее время ул. Спасская, 19/9), общей площадью 501,88 кв. м под размещение детско-молодежного кафе.
22.11.2005 г. ОАО "Гостиница "Венец" зарегистрировало право собственности на нежилые помещения, в том числе и на помещения, переданные в аренду ООО "Лукоморье". В связи с этим дополнительным соглашением от 17.10.2005 г. внесены соответствующие изменения в договор аренды.
Согласно п. 2.4.2 договора аренды, арендатор обязан проводить перепланировки, переоборудование, реконструкцию помещений исключительно с согласия арендодателя по согласованию с балансодержателем.
Актом обследования помещений от 27.09.2012 г. комиссией обнаружено, что в нарушение условий договора (п. 2.2.1 договора) арендатор обязан использовать имущество в соответствии с его назначением и условиями договора. Однако, по мнению истца, без согласования с арендодателем ответчик произвел переоборудование, перепланировку, реконструкцию и модернизацию инженерных систем. Для устранения выявленных нарушений, ответчику было предложено в срок до 19 ноября предоставить на согласование проектно-сметную документацию.
Однако, предупреждение от 09.11.2011 г. о необходимости надлежащего исполнения обязательств о прекращении нарушений, ответчик не исполнил.
Данные обстоятельства явились поводом для настоящего иска о досрочном расторжении договора аренды по инициативе Арендодателя.
Оставляя исковые требования без рассмотрения, суд первой инстанции обоснованно применил нормы материального и процессуального права.
По общему правилу, сформулированному в пункте 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно пункту 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, а при расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.
На основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор, в частности, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Согласно рекомендациям, изложенным ВАС РФ в пункте 30 Информационного письма от 11.01.2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной", необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
В пункте 29 вышеуказанного Информационного письма определено, что, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, процедура расторжения договора аренды складывается из следующих этапов: направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения); предъявление в суд требования о расторжения договора (после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан - в тридцатидневный срок после получения названного предложения).
В указанном документе должна быть четко отражена последовательность действий арендодателя с указанием срока, в течение которого арендатору необходимо совершить определенные действия, а также предложение расторгнуть договор аренды в случае неисполнения арендатором требования арендодателя в установленный срок.
Требование о расторжении договора должно определенно выражать волю лица, направленную именно на прекращение обязательственных правоотношений на будущее время.
Судом установлено, что истец неоднократно направлял в адрес ответчика требования о совершении определенных действий, указывая при этом, что истец оставляет за собой право обратиться в Арбитражный суд с заявлением о досрочном расторжении Договора аренды в связи с существенным нарушением его условий (письма от 06.10.2010 года N 2053, от 26.01.2010 года N 225, от 19.07.2011 года N 2220, от 09.11.2012 года N 02257 (т. 2 л.д. 72, 78, 66, т. 1 л.д. 56)).
Между тем, что при наличии указанных писем понять ответчику то, что именно письмо от 11.10.2012 года является предупреждением о расторжении договора аренды в порядке ст. 452 ГК РФ, не представляется возможным.
Анализируя письмо от 11.10.2012 года, суд считает, что оно также не содержит указание на срок (предполагается, что этот срок должен быть разумным), в течение которого ответчику необходимо устранить выявленные нарушения. Таким образом, истцом нарушено положение п. 3 ст. 619 ГК РФ.
Истец в подтверждение факта направления данного письма представил почтовую квитанцию от 12.10.2012 года (т. 2 л.д. 56). Однако опись вложения в данное письмо отсутствует. Между тем, при наличии представленной в материалы дела обширной переписки сторон установить факт того, что по данной квитанции в адрес ответчика было направлено именно уведомление от 11.10.2012 года не представляется возможным.
Обращаясь в суд с рассматриваемым иском, истец в качестве доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора указывал на иное уведомление, датированное 09.11.2012 года (т. 1 л.д. 56).
Оценивая уведомление с точки зрения ст. ст. 619, 452 ГК РФ, суд считает, что данное уведомление к доказательству соблюдения досудебного порядка урегулирования спора отнесено быть не может по причинам, изложенным выше. Кроме этого, оно не содержит требования об устранении выявленных нарушений.
С учетом изложенного, досудебный порядок урегулирования спора, установленный ст. ст. 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, истцом не соблюден.
В силу части первой статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.
Частью 5 статьи 4 АПК РФ установлено, что если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.
В силу пункта 2 статьи 148 АПК РФ несоблюдение истцом претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором, является основанием для оставления искового заявления без рассмотрения.
Учитывая изложенное, судебная коллегия считает, что исковое заявление ОАО "Гостиница "Венец" к ООО "Лукоморье" о расторжении договора аренды подлежит оставлению без рассмотрения в соответствии с пунктом 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Доводы апелляционной жалобы о том, что в деле имеются доказательства о предупреждении ответчика о расторжении договора, судом апелляционной инстанции отклоняются. Как правильно указал суд первой инстанции, ссылка в письмах на то, что при невыполнении ответчиком требований, изложенные в письме, истцом будут предприняты меры к расторжению договора, не могут отождествляться с действием (волевым актом) арендодателя, направленным на расторжение договора, с установлением арендатору срока для соответствующего ответа (акцепт).
Предложение о расторжении договора должно определенно выражать волю лица, направленную именно на прекращение обязательственных правоотношений на будущее время.
Вместе с этим в материалах дела отсутствуют и истцом не представлены надлежащие доказательства направления ответчику до обращения в суд с иском уведомления о расторжении договора аренды.
Истец был вправе обратиться в суд только после направления ответчику предложения расторгнуть договор аренды и получения от него отказа на данное предложение, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Поскольку истцом не соблюдены правила пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, исковые требования о расторжении договора аренды подлежат оставлению без рассмотрения.
Согласно части 3 статьи 149 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оставление искового заявления без рассмотрения не лишает истца права вновь обратиться в арбитражный суд с заявлением в общем порядке после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения.
Другие доводы заявителя апелляционной жалобы были предметом рассмотрения судом первой инстанции, им дана надлежащая оценка в решении суда.
Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое определение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с чем основания для удовлетворения апелляционной жалобы истца отсутствуют.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины заявителю апелляционной жалобы возмещению не подлежат.
Руководствуясь ст. ст. 110, 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Ульяновской области от 09 апреля 2013 года, принятое по делу N А72-12352/2012, оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Судьи
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Н.Ю.ПЫШКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)