Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30.01.2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 06.02.2013 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,
судей Кораблевой М.С., Левиной Т.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Алмасхановым М.У.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Гастроном Таганский"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 09.10.2012 г.,
принятое судьей Голоушкиной Т.Г.
по делу N А40-111574/10
по иску ОАО "Мкапитал" (ОГРН 1027700212385, местонахождение: 235582, г. Москва, ул. Фестивальная, д. 8, стр. 1)
к ООО "Гастроном Таганский" (местонахождение: 109147, г. Москва, ул. Марксистская, д. 1, корп. 1),
с участием третьего лица без самостоятельных требований Департамента имущества г. Москвы (ОГРН 1027700149410, местонахождение: 127006, г. Москва, ул. Каретный ряд, д. 2/1)
об изменении договора аренды,
при участии в судебном заседании:
- от истца: Курцер К.М. по дов. от 12.09.2023 г.;
- от ответчика: Королев С.А. по дов. от 01.07.2012 г., Малашихин А.В. по дов. от 06.02.2012 г., Фуфлыгин М.Д. по дов. от 12.11.2010 г.;
- от третьего лица: неявка,
ОАО "Мкапитал" предъявило иск к ООО "Гастроном Таганский", с учетом принятия судом изменения иска (т. 6 л.д. 74, 153) и отказа от встречного иска (т. 12 л.д. 61 - оборот), об изменении Договора аренды от 04.06.1993 г. N 0-963/93 и Дополнительного соглашения от 23.06.2005 г. в части наименования и реквизитов сторон, общей площади и назначения арендуемых помещений, ставки арендной платы.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 09.10.2012 г. (т. 12 л.д. 55 - 59) иск удовлетворен в полном объеме.
На состоявшееся Решение Ответчиком подана апелляционная жалоба (т. 12 л.д. 63 - 79), в которой он просит обжалуемое решение отменить в части внесения изменений в п. 1 и 5 Договора аренды от 04.06.1993 г. N 0-963/93.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявитель апелляционной жалобы требования и доводы жалобы поддержал; Истец заявил о несогласии с требованиями и доводами жалобы; неявившееся третье лицо надлежаще извещено посредством размещения информации о судебном заседании суда апелляционной инстанции по рассмотрению поданной в установленный срок жалобы на официальном сайте суда в сети Интернет (т. 12 л.д. 95, 107).
При отсутствии возражений от лиц, участвующих в деле, законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется судом апелляционной инстанции только в обжалуемой части согласно п. 5 ст. 268 АПК РФ.
Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, полагает его в обжалуемой части подлежащим отмене с принятием в указанной части судебного акта об отказе в удовлетворении иска.
Установлено, что 04.06.1993 г. между городом Москвой в лице Комитета по управлению имуществом г. Москвы, функции которого в настоящее время осуществляет Департамент имущества г. Москвы (арендодатель), и ТОО "Гастроном Таганский", впоследствии преобразованное в ООО "Гастроном Таганский" (арендатор), заключен Договор аренды N 0-963/93 (т. 1 л.д. 10 - 20), по которому арендодатель обязался предоставить арендатору в возмездное пользование на срок 25 лет с 01.11.1992 г. по 01.11.2017 г. нежилые помещения общей площадью 7705,1 кв. м в здании по адресу: г. Москва, ул. Марксистская, д. 1, корп. 1, для использования под торговые цели.
Дополнительным соглашением от 20.06.2005 г. (т. 1 л.д. 21) ставка арендной платы установлена в размере 39677412,48 руб. в год на период с 23.06.2005 г. по 31.12.2005 г.
Дополнительным соглашением от 23.06.2005 г. (т. 1 л.д. 24) 1) действие ставки арендной платы в размере 39677412,48 руб. без НДС в год распространено на дальнейший период начиная с 23.06.2005 г.; 2) арендодателю предоставлено право, при принятии Правительством Москвы решения о централизованном изменении ставки арендной платы, в одностороннем порядке соответственно изменить ставку арендной платы по Договору, письменно уведомив об этом арендатора за 1 мес.; 3) арендатору предоставлено право за свой счет осуществить перепланировку арендуемых помещений, увеличив торговую площадь с 1507,6 кв. м до 7000 кв. м
19.01.2006 г. Договор аренды от 04.06.1993 г. N 0-963/93, Дополнительное соглашение от 23.06.2005 г. прошли государственную регистрацию в ЕГРП, что установлено Решением Арбитражного суда г. Москвы от 10.12.2010 г. по делу N А40-90857/09 (т. 12 л.д. 122).
16.05.2006 г. город Москва внес арендуемые ООО "Гастроном Таганский" помещения в уставный капитал ОАО "Объединенная торговая недвижимость".
По Договору купли-продажи от 22.01.2007 г. N 3 арендуемые ООО "Гастроном Таганский" помещения отчуждены в собственность ОАО "Мкапитал"; переход права собственности зарегистрирован в ЕГРП 01.02.2007 г. (т. 1 л.д. 26).
Соответственно, на основании п. 1 ст. 617 ГК РФ ОАО "Мкапитал" с 01.02.2007 г. имеет права и несет обязанности арендодателя по Договору аренды от 04.06.1993 г. N 0-963/93 в редакции всех его последующих изменений.
При заключении Договора купли-продажи от 22.01.2007 г. N 3 ОАО "Мкапитал" знало о том, что они обременены правом аренды ООО "Гастроном Таганский", что также установлено Решением Арбитражного суда г. Москвы от 10.12.2010 г. по делу N А40-90857/09 (т. 12 л.д. 123).
Поскольку арендатор реализовал право, предоставленное ему Дополнительным соглашением от 23.06.2005 г., осуществив перепланировку арендуемых помещений, в результате которых их общая площадь увеличилась до 7892,6 кв. м (изменившиеся характеристик арендуемых помещений указаны в кадастровом паспорте от 01.07.2009 г. и экспликации от 09.06.2009 г.), и поскольку оценщиком по заданию нового арендодателя установлено, что по состоянию на 18.05.2010 г. рыночная стоимость права аренды 1 кв. м арендуемых ООО "Гастроном Таганский" помещений составляет 11500 руб. без НДС, без эксплуатационных и коммунальных расходов (т. 6 л.д. 85 - 151), - новый арендодатель предложил арендатору внести изменения в Договор аренды, установив общую площадь арендуемых помещений равной 7892,6 кв. м, годовую арендную плату равной 90764900 руб. без НДС (11500 x 7892,6 кв. м).
Поскольку данное предложение арендатором принято не было, новый арендодатель требует внесения соответствующих изменений в Договор в судебном порядке на основании ст. 451 ГК РФ (в связи с существенным изменением обстоятельств).
Суд первой инстанции удовлетворил данные требования.
Суд апелляционной инстанции полагает их необоснованными.
I.
В силу прямого указания ст. 451 ГК РФ изменение договора по решению суда в связи с существенным изменением обстоятельств допускается, только если обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора, изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен, поскольку исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Поскольку последнее соглашение об изменении ставки арендной платы было заключено сторонами 23.06.2005 г., событийный и волевой момент, безусловно необходимые для наличия требуемого ст. 451 ГК РФ состава, свидетельствующего об обоснованности требований об изменении договора, подлежат определению за период с 23.06.2005 г. по дату предъявления иска по настоящему делу (17.09.2010 г.).
Но поскольку ОАО "Мкапитал" добровольно вступило в Договор аренды от 04.06.1993 г. N 0-963/93 посредством приобретения арендуемых ООО "Гастроном Таганский" помещений по Договору купли-продажи от 22.01.2007 г. N 3, - для него дополнительно подлежит доказыванию отсутствие объективных и субъективных факторов, исключающих возможность применения по его требованию ст. 451 ГК РФ, также и по состоянию на 22.01.2007 г.
Однако Истцом доказательств наличия требуемого ст. 451 ГК РФ состава не представлено.
Во-первых, довод Истца о том, что по состоянию на 18.05.2010 г. рыночная цена аренды объекта, аналогичного арендуемому по Договору аренды от 04.06.1993 г. N 0-963/93, составила в год 11500 руб. за 1 кв. м или 90764900 руб. за 7892,6 кв. м, не доказан.
В представленном Истцом отчете (т. 6 л.д. 85 - 151) такая величина ставки определена оценщиком сравнительным методом, который сам оценщик описывает как процесс, включающие исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, предложениях по объектам, аналогичным оцениваемому; отбор информации с целью получения подтверждения того, что совершение сделки произошло в свободных рыночных условиях; сравнение оцениваемого объекта и отобранных аналогов (т. 6 л.д. 114 - 115).
В соответствии с Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 г. N 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки "ФСО N 10", оценщик должен произвести анализ достаточности и достоверности информации.
Между тем в представленном Истцом отчете вывод о рыночной стоимости оцениваемого права аренды основывается на информации, достоверность которой не проверена.
В проведенное исследование не основывается на сведениях о ценах аренды на объекты-аналоги, которые были бы взяты исходя из реально совершенных сделок.
Тот же Истец, который образован при слиянии ОАО "Гастроном "Смоленский", ЗАО "Торговый Дом - Универсам-42", ООО "ФИРМА "СЛАВЯНКА", ООО "МАГАЗИН "ОХОТНЫ РЯД" (т. 1 л.д. 48), и для которого основным видом деятельности является сдача в аренду принадлежащих ему на праве собственности зданий, - не подтвердил невозможность представить оценщику для сравнения сведения о ценах аренды исходя из реально совершенным им самим сделок с объектами-аналогами.
В проведенном исследовании сведения о ценах аренды на объекты - аналоги взяты не то, чтобы из реально совершенных сделок, но даже и не из реальных предложений о заключении сделок, а взяты исключительно из сети Интернет рекламы (т. 6 л.д. 120 - 123), на основе которой нельзя сделать вывод о реально сложившихся ценах, поскольку в силу п. 1 ст. 437 ГК РФ рекламное предложение не связывает сделавшего его лицо, не приводит к возникновению у него обязательства в случае, если его предложение будет принято адресатом.
Кроме того, даже данные сведения, достоверность которых не подтверждена, содержат сведения о ценах аренды на объекты, которые никак не могут быть признаны аналогичными оцениваемому.
Так, оцениваемый объект арендуется по торговый центр, в т.ч. для оказания услуг общественного питания и бытового обслуживания наседания, имеет площадь 7892,6 кв. м, из которой 6928,9 кв. м являются торговыми помещениями, а 963,7 кв. м - офисными, основная площадь составляет 6652,4 кв. м, вспомогательная - 1240,2 кв. м (т. 6 л.д. 100); вся данная площадь арендуются одним арендатором, а не разбита на множество мелких арендуемых площадей, существенно повышающих затратность их администрирования; арендатор использует помещения по долгосрочному договору аренды и на протяжении уже почти 20 лет все это время исключительно за свой счет обеспечивает их ремонт, уплачивает арендную плату за пользование земельным участком под арендуемыми помещениями, оплачивает коммунально-эксплуатационные расходы, так что арендодатель не несет каких-либо связанных с содержанием и эксплуатацией арендуемых помещений расходов.
Тогда как взятые оценщиком в качестве аналогов объекты имеют значительно меньшую площадь; при этом отсутствуют сведения о том, что обязательным условием, на которых аналоги предлагаются в аренду, является принятие одним арендатором полностью всей предлагаемой площади в качестве единого объекта в долгосрочную аренду, с возложением на арендатора обязанности по ремонту (т. 6 л.д. 120 - 123).
Кроме того, чтобы действительно считаться аналогом оцениваемого объекта, сравниваемые помещения должны были быть переданы в аренду в 90-х годах на срок свыше 25 лет, т.е. для сравнения должны браться сведения о том, какие в настоящее время сложились ставки арендной платы за помещения по договорам аренды, заключенным 20 лет назад и еще продолжающим действовать.
(По таким же причинам, связанным с неподтвержденной достоверностью сведений об объектах-аналогах и недостаточности совпадений для квалификации сравниваемого объекта в качестве аналога, судом апелляционной инстанции не принимается представленный Истцом по состоянию на 21.09.2012 г. отчет (т. 11 л.д. 1 - 135) и представленный Ответчиком по состоянию на 18.01.2011 г. отчет (т. 12 л.д. 13 - 108).
Во-вторых, даже если предположить, что по состоянию на 18.05.2010 г. рыночная цена аренды объекта, аналогичного тому, что арендуется по Договору аренды от 04.06.1993 г. N 0-963/93, арендуемого на условиях, аналогичным условиям Договору аренды от 04.06.1993 г. N 0-963/93, действительно составила в год 11500 руб. за 1 кв. м, то один этот факт не свидетельствует о том, что рыночная цена изменилась по сравнению с тем, какой она была 23.06.2005 г. и 22.01.2007 г., - поскольку в деле нет доказательств, свидетельствующих о том, что по состоянию на 23.06.2005 г., когда последний раз сторонами была определена ставка арендной платы, и по состоянию на 22.01.2007 г., когда ОАО "Мкапитал" через покупку арендуемых помещений согласился принять на себя права и обязанности арендодателя, рыночная цена аренды объекта, аналогичного тому, что арендуется по Договору аренды от 04.06.1993 г. N 0-963/93, на условиях, аналогичных условиям Договору аренды от 04.06.1993 г. N 0-963/93, составляла ту самую уплачиваемую ООО "Гастроном Таганский" величину 5149,50 руб. за 1 кв. м в год.
Иными словами, говорить о том, что для Истца существенное изменение обстоятельств заключается в повышении рыночной цены, по которой в настоящее время можно сдать арендуемое Ответчиком помещение третьим лицам, - можно только в том случае, если Договор аренды изначально был заключен на условиях уплаты арендатором арендной платы не на льготных условиях, установленных с учетом индивидуальных особенностей, характеризующих соотношение имущественных интересов сторон на протяжении всего периода действия Договора аренды от 04.06.1993 г. N 0-963/93 (учитывающих, что доходность Договора для арендодателя состоит в т.ч. в полном переложении на арендатора расходов по ремонту, содержанию и эксплуатации, включая по оплате пользования землей, на которой расположен арендуемый объект), а по цене, по которой в каждый момент, когда осуществляется пользования, помещение возможно сдать в аренду не вложившим в него никаких средств третьим лицам.
Однако Истцом не представлено даже доказательств того, по какой цене арендовавшееся по Договору аренды от 04.06.1993 г. N 0-963/93 помещение можно была сдать в аренду новым арендатором на 23.06.2005 г. и 22.01.2007 г.
Тем более Истцом не представлено даже доказательств того, какова на 23.06.2005 г. и 22.01.2007 г. была рыночная цена аренды объекта, аналогичного тому, что арендуется по Договору аренды от 04.06.1993 г. N 0-963/93, арендуемого на условиях, аналогичным условиям Договору аренды от 04.06.1993 г. N 0-963/93.
Таким образом, Истцом не представлено доказательств, что согласованная 23.06.2005 г. ставка 5149,50 руб. за 1 кв. м в год на тот момент, и на дату 22.01.2007 г. была определена не как результат взвешивания сторонами соотношения своих имущественных интересов с учетом реально полученного каждой из них в результате исполнения Договора аренды от 04.06.1993 г. N 0-963/93 на протяжении всего периода его действия), а как цена, по которой помещения, аналогичные арендуемым по Договору аренды от 04.06.1993 г. N 0-963/93, могли быть переданы в аренду новым арендаторам.
Тогда как это имеет существенное значение для решения вопроса о праве ОАО "Мкапитал" требовать изменения Договора аренды применительно к ст. 451 ГК РФ вследствие изменения рыночной цены аренды, ведь если ОАО "Мкапитал", согласилось вступить в Договор аренды, зная о том, что арендатор в соответствии с условиями Договора аренды уплачивает арендную плату по льготной ставке, то это означает, что ОАО "Мкапитал" при приобретении прав арендодателя изначально не рассчитывал на получение арендной платы по рыночной стоимости, так что изменение рыночной стоимости аренды для него изменением обстоятельств, тем более существенным, не является.
Имеющиеся в материалах дела косвенные доказательства как раз свидетельствуют о том, что когда ОАО "Мкапитал" согласилось вступить в Договор аренды, ставка 5149,40 руб. за 1 кв. м в год, по которой арендатор уплачивал арендную плату, являлась льготной; так, еще в Дополнительном соглашении от 20.06.2005 г. (т. 1 л.д. 21), которым впервые арендодатель, на тот момент еще город Москва, и арендатор согласовали годовую ставку арендной платы в таком размере (39677412,48 руб. за весь объект площадью 7705,1 кв. м или 5149,50 руб. за 1 кв. м), - стороны включили указание, что если бы арендная плата была рассчитана в соответствии с методикой, установленной Постановлением Правительства Москвы от 14.10.2003 г. N 861-ПП (для категорий арендаторов, не являющихся льготными), то она составила бы 66758062,44 руб. за весь объект или 8664,14 руб. за 1 кв. м, т.е. была бы в 1,68 раз выше.
В-третьих, даже если предположить, что годовая рыночная цена аренды 1 кв. м объекта, аналогичного тому, что арендуется по Договору аренды от 04.06.1993 г. N 0-963/93, арендуемого на условиях, аналогичным условиям Договору аренды от 04.06.1993 г. N 0-963/93, действительно составила 23.06.2005 г. и 22.01.2007 г. 5149,50 руб., а 18.05.2010 г. 11500 руб., т.е. в 2,23 раза больше, - такое изменение никак нельзя признать существенным.
В-четвертых, само по себе то обстоятельство, что 22.01.2007 г., когда ОАО "Мкапитал" через покупку арендуемых помещений согласился принять на себя права и обязанности арендодателя, арендатор платил годовую арендную плату по ставке 5149,50 руб. за 1 кв. м, а спустя 3 года 18.05.2010 г. новый арендодатель выяснил, что в данной местности торговые помещения рекламируются как могущие быть переданными в аренду по ставке в 2,23 раза выше, - не свидетельствует, что новый арендодатель не мог такое изменение разумно предвидеть, учитывая, что для данного лица основным видом деятельности, указанным в качестве первой позиции в его Уставе (т. 1 л.д. 50) и в Выписке из ЕГРЮЛ (т. 1 л.д. 68 - оборот), является сдача внаем собственного недвижимого имущества, т.е. в данной области он является специалистом.
II.
В силу п. 1 ст. 617 ГК РФ ("Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон"), переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
По смыслу данной нормы, при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу в договоре аренды изменяется только его сторона - с прежнего арендодателя на нового, в остальном условия договора аренды остаются неизменными; следовательно, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не должен повлечь ни для арендатора, ни для арендодателя ни увеличения, ни уменьшения объема их прав и обязанностей по договору, ни улучшения, ни ухудшения их положения.
Следовательно, коль скоро Дополнительным соглашением от 23.06.2005 г. (т. 1 л.д. 24) арендодателю было предоставлено право, при принятии Правительством Москвы решения о централизованном изменении ставки арендной платы, в одностороннем порядке соответственно изменять ставку арендной платы по Договору от 04.06.1993 г. N 0-963/93, то соответствующее право считается перешедшем и к новому арендодателю, который вправе изменить ставку арендной платы до того размера, до которого ее мог бы изменить прежний арендодатель, в случае, если бы принятая Правительством Москвы методика, исходя из которой первоначально была определена ставка арендной платы, впоследствии была бы Правительством Москвы изменена.
Однако по настоящее время Правительством Москвы не принимались решения о централизованном изменении тех ставок арендной платы, которые были установлены в качестве льготных в период до 2006 года.
Тогда как установленная Дополнительным соглашением от 20.06.2005 г. на срок до 31.12.2005 г. ставка 5149,50 руб. за 1 кв. м в год, сохраненная Дополнительным соглашением от 23.06.2005 г. уже на неопределенный будущий период, являлась, как мотивировано выше, льготной, в 1,68 раз ниже той, которая подлежала бы установлению согласно Постановления Правительства Москвы от 14.10.2003 г. N 861-ПП для нельготных категорий арендаторов.
В связи с чем суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии у Истца права требовать судебного изменения Договора аренды в части установления иной, нежели было согласовано сторонами, ставки арендной платы.
III.
По условиям Договора аренды от 04.06.1993 г. N 0-963/93 объект аренды был определен как нежилые помещения общей площадью 7705,1 кв. м в здании по адресу: г. Москва, ул. Марксистская, д. 1, корп. 1.
Размер арендной платы по Дополнительному соглашению от 20.06.2005 г. за весь объект в год, составивший 39677412,48 руб., был установлен как "определимый" в том смысле, что в тексте соглашения были приведены показатели, арифметически задействованные в его определении (ставка 5149,50 руб. за 1 кв. м в год, общая площадь переданных в аренду помещений 7705,1 кв. м).
Однако тот же размер арендной платы, но уже по Дополнительному соглашению от 23.06.2005 г., был установлен как "твердый", не предполагающий возможности его изменения в зависимости от изменения общей площади переданных в аренду помещений, - что следует, во-первых, из того, что в тексте данного соглашения уже не был приведен расчет, посредством которого был определен именно данный размер арендной платы, и, во-вторых, из того, что в тексте данного соглашения было прямо указано на право арендатора за свой счет осуществить перепланировку арендуемых помещений, увеличив торговую площадь, но при этом не было указано на право арендодателя пропорционально увеличению торговой площади силами арендатора соответственно увеличить и арендную плату.
Следовательно, по условиям, на которых заключен Договор аренды в редакции Дополнительного соглашения от 23.06.2005 г., общая площадь находящихся в аренде помещений, хотя бы и превысившая ту, что изначально была передана в аренду, превысившая за счет правомерных действий арендатора, разрешенных арендодателем, - установлена как величина, не имеющая значение для определения прав и обязанностей арендатора и арендодателя; величина, не участвующая в определении объема их взаимных обязательств, в т.ч. применительно к размеру арендной платы, а потому как не участвующая в определении условий Договора не подлежат в него внесению.
Сведения о площади арендуемых помещений, о наличие или отсутствие в них перепланировки, как и в целом о состояние арендуемых помещений, относятся к обстоятельствам, которые характеризуют арендатора с точки зрения надлежащего исполнения им своих обязанностей из договора аренды и которые подлежат установлению не как самоцель, а для иных целей, например, для решения вопроса о наличии у арендодателя права потребовать досрочного прекращения договора аренды и возмещения убытков в связи с тем, что арендатор использует арендуемое имущество с нарушением условий договора или существенно ухудшает его, или о наличии у арендатора права потребовать возмещения стоимости произведенных им неотделимых улучшений арендуемого имущества.
Однако предоставление судебной защиты таким правам требования не ставится в зависимость от того, удостоверены обстоятельства, подтверждающие обоснованность правовых притязаний, соглашением сторон, или же одной из сторон отрицаются.
При этом ни гражданское законодательство, ни Договор аренды от 04.06.1993 г. N 0-963/93 не требуют, чтобы сведения об улучшении арендуемого имущества, правомерно произведенном арендатором, в т.ч. об увеличении общей площади арендуемых помещений, равно как и сведения об ухудшении арендуемого имущества, произведенном не правомерно, каждый раз по мере их совершения подлежали бы включению в тексте договора как если бы они являлись результатом соглашения сторон, а не односторонними действиями одной из сторон по исполнению соглашения в соответствии или в противоречии с его условиями.
В связи с чем суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии у Истца права требовать судебного изменения Договора аренды в части установления иной, нежели было согласовано сторонами, площади и характеристик арендуемых помещений.
Соответственно, решение суда первой инстанции о внесении в Договор аренды изменений в части общей площади арендуемых помещений, характеристик арендуемых помещений и ставки арендной платы подлежит отмене.
Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 271 АПК РФ, суд
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 09.10.2012 г. по делу N А40-111574/10 отменить в обжалуемой части внесения в п. 1 и 5 Договора аренды от 04.06.1993 г. N 0-963/93 изменений, состоящих в установлении общей площади арендуемых помещений равной 7892,6 кв. м, характеристик арендуемых помещений согласно кадастрового паспорта от 01.07.2009 г. и экспликации от 09.06.2009 г., ставки арендной платы в размере 8925215,17 руб. с НДС в месяц.
В указанной части в удовлетворении иска отказать.
В остальном Решение Арбитражного суда г. Москвы от 09.10.2012 г. по делу N А40-111574/10 оставить без изменения.
Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.02.2013 N 09АП-37545/2012-ГК ПО ДЕЛУ N А40-111574/10
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 февраля 2013 г. N 09АП-37545/2012-ГК
Дело N А40-111574/10
Резолютивная часть постановления объявлена 30.01.2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 06.02.2013 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,
судей Кораблевой М.С., Левиной Т.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Алмасхановым М.У.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Гастроном Таганский"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 09.10.2012 г.,
принятое судьей Голоушкиной Т.Г.
по делу N А40-111574/10
по иску ОАО "Мкапитал" (ОГРН 1027700212385, местонахождение: 235582, г. Москва, ул. Фестивальная, д. 8, стр. 1)
к ООО "Гастроном Таганский" (местонахождение: 109147, г. Москва, ул. Марксистская, д. 1, корп. 1),
с участием третьего лица без самостоятельных требований Департамента имущества г. Москвы (ОГРН 1027700149410, местонахождение: 127006, г. Москва, ул. Каретный ряд, д. 2/1)
об изменении договора аренды,
при участии в судебном заседании:
- от истца: Курцер К.М. по дов. от 12.09.2023 г.;
- от ответчика: Королев С.А. по дов. от 01.07.2012 г., Малашихин А.В. по дов. от 06.02.2012 г., Фуфлыгин М.Д. по дов. от 12.11.2010 г.;
- от третьего лица: неявка,
установил:
ОАО "Мкапитал" предъявило иск к ООО "Гастроном Таганский", с учетом принятия судом изменения иска (т. 6 л.д. 74, 153) и отказа от встречного иска (т. 12 л.д. 61 - оборот), об изменении Договора аренды от 04.06.1993 г. N 0-963/93 и Дополнительного соглашения от 23.06.2005 г. в части наименования и реквизитов сторон, общей площади и назначения арендуемых помещений, ставки арендной платы.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 09.10.2012 г. (т. 12 л.д. 55 - 59) иск удовлетворен в полном объеме.
На состоявшееся Решение Ответчиком подана апелляционная жалоба (т. 12 л.д. 63 - 79), в которой он просит обжалуемое решение отменить в части внесения изменений в п. 1 и 5 Договора аренды от 04.06.1993 г. N 0-963/93.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявитель апелляционной жалобы требования и доводы жалобы поддержал; Истец заявил о несогласии с требованиями и доводами жалобы; неявившееся третье лицо надлежаще извещено посредством размещения информации о судебном заседании суда апелляционной инстанции по рассмотрению поданной в установленный срок жалобы на официальном сайте суда в сети Интернет (т. 12 л.д. 95, 107).
При отсутствии возражений от лиц, участвующих в деле, законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется судом апелляционной инстанции только в обжалуемой части согласно п. 5 ст. 268 АПК РФ.
Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, полагает его в обжалуемой части подлежащим отмене с принятием в указанной части судебного акта об отказе в удовлетворении иска.
Установлено, что 04.06.1993 г. между городом Москвой в лице Комитета по управлению имуществом г. Москвы, функции которого в настоящее время осуществляет Департамент имущества г. Москвы (арендодатель), и ТОО "Гастроном Таганский", впоследствии преобразованное в ООО "Гастроном Таганский" (арендатор), заключен Договор аренды N 0-963/93 (т. 1 л.д. 10 - 20), по которому арендодатель обязался предоставить арендатору в возмездное пользование на срок 25 лет с 01.11.1992 г. по 01.11.2017 г. нежилые помещения общей площадью 7705,1 кв. м в здании по адресу: г. Москва, ул. Марксистская, д. 1, корп. 1, для использования под торговые цели.
Дополнительным соглашением от 20.06.2005 г. (т. 1 л.д. 21) ставка арендной платы установлена в размере 39677412,48 руб. в год на период с 23.06.2005 г. по 31.12.2005 г.
Дополнительным соглашением от 23.06.2005 г. (т. 1 л.д. 24) 1) действие ставки арендной платы в размере 39677412,48 руб. без НДС в год распространено на дальнейший период начиная с 23.06.2005 г.; 2) арендодателю предоставлено право, при принятии Правительством Москвы решения о централизованном изменении ставки арендной платы, в одностороннем порядке соответственно изменить ставку арендной платы по Договору, письменно уведомив об этом арендатора за 1 мес.; 3) арендатору предоставлено право за свой счет осуществить перепланировку арендуемых помещений, увеличив торговую площадь с 1507,6 кв. м до 7000 кв. м
19.01.2006 г. Договор аренды от 04.06.1993 г. N 0-963/93, Дополнительное соглашение от 23.06.2005 г. прошли государственную регистрацию в ЕГРП, что установлено Решением Арбитражного суда г. Москвы от 10.12.2010 г. по делу N А40-90857/09 (т. 12 л.д. 122).
16.05.2006 г. город Москва внес арендуемые ООО "Гастроном Таганский" помещения в уставный капитал ОАО "Объединенная торговая недвижимость".
По Договору купли-продажи от 22.01.2007 г. N 3 арендуемые ООО "Гастроном Таганский" помещения отчуждены в собственность ОАО "Мкапитал"; переход права собственности зарегистрирован в ЕГРП 01.02.2007 г. (т. 1 л.д. 26).
Соответственно, на основании п. 1 ст. 617 ГК РФ ОАО "Мкапитал" с 01.02.2007 г. имеет права и несет обязанности арендодателя по Договору аренды от 04.06.1993 г. N 0-963/93 в редакции всех его последующих изменений.
При заключении Договора купли-продажи от 22.01.2007 г. N 3 ОАО "Мкапитал" знало о том, что они обременены правом аренды ООО "Гастроном Таганский", что также установлено Решением Арбитражного суда г. Москвы от 10.12.2010 г. по делу N А40-90857/09 (т. 12 л.д. 123).
Поскольку арендатор реализовал право, предоставленное ему Дополнительным соглашением от 23.06.2005 г., осуществив перепланировку арендуемых помещений, в результате которых их общая площадь увеличилась до 7892,6 кв. м (изменившиеся характеристик арендуемых помещений указаны в кадастровом паспорте от 01.07.2009 г. и экспликации от 09.06.2009 г.), и поскольку оценщиком по заданию нового арендодателя установлено, что по состоянию на 18.05.2010 г. рыночная стоимость права аренды 1 кв. м арендуемых ООО "Гастроном Таганский" помещений составляет 11500 руб. без НДС, без эксплуатационных и коммунальных расходов (т. 6 л.д. 85 - 151), - новый арендодатель предложил арендатору внести изменения в Договор аренды, установив общую площадь арендуемых помещений равной 7892,6 кв. м, годовую арендную плату равной 90764900 руб. без НДС (11500 x 7892,6 кв. м).
Поскольку данное предложение арендатором принято не было, новый арендодатель требует внесения соответствующих изменений в Договор в судебном порядке на основании ст. 451 ГК РФ (в связи с существенным изменением обстоятельств).
Суд первой инстанции удовлетворил данные требования.
Суд апелляционной инстанции полагает их необоснованными.
I.
В силу прямого указания ст. 451 ГК РФ изменение договора по решению суда в связи с существенным изменением обстоятельств допускается, только если обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора, изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен, поскольку исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Поскольку последнее соглашение об изменении ставки арендной платы было заключено сторонами 23.06.2005 г., событийный и волевой момент, безусловно необходимые для наличия требуемого ст. 451 ГК РФ состава, свидетельствующего об обоснованности требований об изменении договора, подлежат определению за период с 23.06.2005 г. по дату предъявления иска по настоящему делу (17.09.2010 г.).
Но поскольку ОАО "Мкапитал" добровольно вступило в Договор аренды от 04.06.1993 г. N 0-963/93 посредством приобретения арендуемых ООО "Гастроном Таганский" помещений по Договору купли-продажи от 22.01.2007 г. N 3, - для него дополнительно подлежит доказыванию отсутствие объективных и субъективных факторов, исключающих возможность применения по его требованию ст. 451 ГК РФ, также и по состоянию на 22.01.2007 г.
Однако Истцом доказательств наличия требуемого ст. 451 ГК РФ состава не представлено.
Во-первых, довод Истца о том, что по состоянию на 18.05.2010 г. рыночная цена аренды объекта, аналогичного арендуемому по Договору аренды от 04.06.1993 г. N 0-963/93, составила в год 11500 руб. за 1 кв. м или 90764900 руб. за 7892,6 кв. м, не доказан.
В представленном Истцом отчете (т. 6 л.д. 85 - 151) такая величина ставки определена оценщиком сравнительным методом, который сам оценщик описывает как процесс, включающие исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, предложениях по объектам, аналогичным оцениваемому; отбор информации с целью получения подтверждения того, что совершение сделки произошло в свободных рыночных условиях; сравнение оцениваемого объекта и отобранных аналогов (т. 6 л.д. 114 - 115).
В соответствии с Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 г. N 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки "ФСО N 10", оценщик должен произвести анализ достаточности и достоверности информации.
Между тем в представленном Истцом отчете вывод о рыночной стоимости оцениваемого права аренды основывается на информации, достоверность которой не проверена.
В проведенное исследование не основывается на сведениях о ценах аренды на объекты-аналоги, которые были бы взяты исходя из реально совершенных сделок.
Тот же Истец, который образован при слиянии ОАО "Гастроном "Смоленский", ЗАО "Торговый Дом - Универсам-42", ООО "ФИРМА "СЛАВЯНКА", ООО "МАГАЗИН "ОХОТНЫ РЯД" (т. 1 л.д. 48), и для которого основным видом деятельности является сдача в аренду принадлежащих ему на праве собственности зданий, - не подтвердил невозможность представить оценщику для сравнения сведения о ценах аренды исходя из реально совершенным им самим сделок с объектами-аналогами.
В проведенном исследовании сведения о ценах аренды на объекты - аналоги взяты не то, чтобы из реально совершенных сделок, но даже и не из реальных предложений о заключении сделок, а взяты исключительно из сети Интернет рекламы (т. 6 л.д. 120 - 123), на основе которой нельзя сделать вывод о реально сложившихся ценах, поскольку в силу п. 1 ст. 437 ГК РФ рекламное предложение не связывает сделавшего его лицо, не приводит к возникновению у него обязательства в случае, если его предложение будет принято адресатом.
Кроме того, даже данные сведения, достоверность которых не подтверждена, содержат сведения о ценах аренды на объекты, которые никак не могут быть признаны аналогичными оцениваемому.
Так, оцениваемый объект арендуется по торговый центр, в т.ч. для оказания услуг общественного питания и бытового обслуживания наседания, имеет площадь 7892,6 кв. м, из которой 6928,9 кв. м являются торговыми помещениями, а 963,7 кв. м - офисными, основная площадь составляет 6652,4 кв. м, вспомогательная - 1240,2 кв. м (т. 6 л.д. 100); вся данная площадь арендуются одним арендатором, а не разбита на множество мелких арендуемых площадей, существенно повышающих затратность их администрирования; арендатор использует помещения по долгосрочному договору аренды и на протяжении уже почти 20 лет все это время исключительно за свой счет обеспечивает их ремонт, уплачивает арендную плату за пользование земельным участком под арендуемыми помещениями, оплачивает коммунально-эксплуатационные расходы, так что арендодатель не несет каких-либо связанных с содержанием и эксплуатацией арендуемых помещений расходов.
Тогда как взятые оценщиком в качестве аналогов объекты имеют значительно меньшую площадь; при этом отсутствуют сведения о том, что обязательным условием, на которых аналоги предлагаются в аренду, является принятие одним арендатором полностью всей предлагаемой площади в качестве единого объекта в долгосрочную аренду, с возложением на арендатора обязанности по ремонту (т. 6 л.д. 120 - 123).
Кроме того, чтобы действительно считаться аналогом оцениваемого объекта, сравниваемые помещения должны были быть переданы в аренду в 90-х годах на срок свыше 25 лет, т.е. для сравнения должны браться сведения о том, какие в настоящее время сложились ставки арендной платы за помещения по договорам аренды, заключенным 20 лет назад и еще продолжающим действовать.
(По таким же причинам, связанным с неподтвержденной достоверностью сведений об объектах-аналогах и недостаточности совпадений для квалификации сравниваемого объекта в качестве аналога, судом апелляционной инстанции не принимается представленный Истцом по состоянию на 21.09.2012 г. отчет (т. 11 л.д. 1 - 135) и представленный Ответчиком по состоянию на 18.01.2011 г. отчет (т. 12 л.д. 13 - 108).
Во-вторых, даже если предположить, что по состоянию на 18.05.2010 г. рыночная цена аренды объекта, аналогичного тому, что арендуется по Договору аренды от 04.06.1993 г. N 0-963/93, арендуемого на условиях, аналогичным условиям Договору аренды от 04.06.1993 г. N 0-963/93, действительно составила в год 11500 руб. за 1 кв. м, то один этот факт не свидетельствует о том, что рыночная цена изменилась по сравнению с тем, какой она была 23.06.2005 г. и 22.01.2007 г., - поскольку в деле нет доказательств, свидетельствующих о том, что по состоянию на 23.06.2005 г., когда последний раз сторонами была определена ставка арендной платы, и по состоянию на 22.01.2007 г., когда ОАО "Мкапитал" через покупку арендуемых помещений согласился принять на себя права и обязанности арендодателя, рыночная цена аренды объекта, аналогичного тому, что арендуется по Договору аренды от 04.06.1993 г. N 0-963/93, на условиях, аналогичных условиям Договору аренды от 04.06.1993 г. N 0-963/93, составляла ту самую уплачиваемую ООО "Гастроном Таганский" величину 5149,50 руб. за 1 кв. м в год.
Иными словами, говорить о том, что для Истца существенное изменение обстоятельств заключается в повышении рыночной цены, по которой в настоящее время можно сдать арендуемое Ответчиком помещение третьим лицам, - можно только в том случае, если Договор аренды изначально был заключен на условиях уплаты арендатором арендной платы не на льготных условиях, установленных с учетом индивидуальных особенностей, характеризующих соотношение имущественных интересов сторон на протяжении всего периода действия Договора аренды от 04.06.1993 г. N 0-963/93 (учитывающих, что доходность Договора для арендодателя состоит в т.ч. в полном переложении на арендатора расходов по ремонту, содержанию и эксплуатации, включая по оплате пользования землей, на которой расположен арендуемый объект), а по цене, по которой в каждый момент, когда осуществляется пользования, помещение возможно сдать в аренду не вложившим в него никаких средств третьим лицам.
Однако Истцом не представлено даже доказательств того, по какой цене арендовавшееся по Договору аренды от 04.06.1993 г. N 0-963/93 помещение можно была сдать в аренду новым арендатором на 23.06.2005 г. и 22.01.2007 г.
Тем более Истцом не представлено даже доказательств того, какова на 23.06.2005 г. и 22.01.2007 г. была рыночная цена аренды объекта, аналогичного тому, что арендуется по Договору аренды от 04.06.1993 г. N 0-963/93, арендуемого на условиях, аналогичным условиям Договору аренды от 04.06.1993 г. N 0-963/93.
Таким образом, Истцом не представлено доказательств, что согласованная 23.06.2005 г. ставка 5149,50 руб. за 1 кв. м в год на тот момент, и на дату 22.01.2007 г. была определена не как результат взвешивания сторонами соотношения своих имущественных интересов с учетом реально полученного каждой из них в результате исполнения Договора аренды от 04.06.1993 г. N 0-963/93 на протяжении всего периода его действия), а как цена, по которой помещения, аналогичные арендуемым по Договору аренды от 04.06.1993 г. N 0-963/93, могли быть переданы в аренду новым арендаторам.
Тогда как это имеет существенное значение для решения вопроса о праве ОАО "Мкапитал" требовать изменения Договора аренды применительно к ст. 451 ГК РФ вследствие изменения рыночной цены аренды, ведь если ОАО "Мкапитал", согласилось вступить в Договор аренды, зная о том, что арендатор в соответствии с условиями Договора аренды уплачивает арендную плату по льготной ставке, то это означает, что ОАО "Мкапитал" при приобретении прав арендодателя изначально не рассчитывал на получение арендной платы по рыночной стоимости, так что изменение рыночной стоимости аренды для него изменением обстоятельств, тем более существенным, не является.
Имеющиеся в материалах дела косвенные доказательства как раз свидетельствуют о том, что когда ОАО "Мкапитал" согласилось вступить в Договор аренды, ставка 5149,40 руб. за 1 кв. м в год, по которой арендатор уплачивал арендную плату, являлась льготной; так, еще в Дополнительном соглашении от 20.06.2005 г. (т. 1 л.д. 21), которым впервые арендодатель, на тот момент еще город Москва, и арендатор согласовали годовую ставку арендной платы в таком размере (39677412,48 руб. за весь объект площадью 7705,1 кв. м или 5149,50 руб. за 1 кв. м), - стороны включили указание, что если бы арендная плата была рассчитана в соответствии с методикой, установленной Постановлением Правительства Москвы от 14.10.2003 г. N 861-ПП (для категорий арендаторов, не являющихся льготными), то она составила бы 66758062,44 руб. за весь объект или 8664,14 руб. за 1 кв. м, т.е. была бы в 1,68 раз выше.
В-третьих, даже если предположить, что годовая рыночная цена аренды 1 кв. м объекта, аналогичного тому, что арендуется по Договору аренды от 04.06.1993 г. N 0-963/93, арендуемого на условиях, аналогичным условиям Договору аренды от 04.06.1993 г. N 0-963/93, действительно составила 23.06.2005 г. и 22.01.2007 г. 5149,50 руб., а 18.05.2010 г. 11500 руб., т.е. в 2,23 раза больше, - такое изменение никак нельзя признать существенным.
В-четвертых, само по себе то обстоятельство, что 22.01.2007 г., когда ОАО "Мкапитал" через покупку арендуемых помещений согласился принять на себя права и обязанности арендодателя, арендатор платил годовую арендную плату по ставке 5149,50 руб. за 1 кв. м, а спустя 3 года 18.05.2010 г. новый арендодатель выяснил, что в данной местности торговые помещения рекламируются как могущие быть переданными в аренду по ставке в 2,23 раза выше, - не свидетельствует, что новый арендодатель не мог такое изменение разумно предвидеть, учитывая, что для данного лица основным видом деятельности, указанным в качестве первой позиции в его Уставе (т. 1 л.д. 50) и в Выписке из ЕГРЮЛ (т. 1 л.д. 68 - оборот), является сдача внаем собственного недвижимого имущества, т.е. в данной области он является специалистом.
II.
В силу п. 1 ст. 617 ГК РФ ("Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон"), переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
По смыслу данной нормы, при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу в договоре аренды изменяется только его сторона - с прежнего арендодателя на нового, в остальном условия договора аренды остаются неизменными; следовательно, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не должен повлечь ни для арендатора, ни для арендодателя ни увеличения, ни уменьшения объема их прав и обязанностей по договору, ни улучшения, ни ухудшения их положения.
Следовательно, коль скоро Дополнительным соглашением от 23.06.2005 г. (т. 1 л.д. 24) арендодателю было предоставлено право, при принятии Правительством Москвы решения о централизованном изменении ставки арендной платы, в одностороннем порядке соответственно изменять ставку арендной платы по Договору от 04.06.1993 г. N 0-963/93, то соответствующее право считается перешедшем и к новому арендодателю, который вправе изменить ставку арендной платы до того размера, до которого ее мог бы изменить прежний арендодатель, в случае, если бы принятая Правительством Москвы методика, исходя из которой первоначально была определена ставка арендной платы, впоследствии была бы Правительством Москвы изменена.
Однако по настоящее время Правительством Москвы не принимались решения о централизованном изменении тех ставок арендной платы, которые были установлены в качестве льготных в период до 2006 года.
Тогда как установленная Дополнительным соглашением от 20.06.2005 г. на срок до 31.12.2005 г. ставка 5149,50 руб. за 1 кв. м в год, сохраненная Дополнительным соглашением от 23.06.2005 г. уже на неопределенный будущий период, являлась, как мотивировано выше, льготной, в 1,68 раз ниже той, которая подлежала бы установлению согласно Постановления Правительства Москвы от 14.10.2003 г. N 861-ПП для нельготных категорий арендаторов.
В связи с чем суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии у Истца права требовать судебного изменения Договора аренды в части установления иной, нежели было согласовано сторонами, ставки арендной платы.
III.
По условиям Договора аренды от 04.06.1993 г. N 0-963/93 объект аренды был определен как нежилые помещения общей площадью 7705,1 кв. м в здании по адресу: г. Москва, ул. Марксистская, д. 1, корп. 1.
Размер арендной платы по Дополнительному соглашению от 20.06.2005 г. за весь объект в год, составивший 39677412,48 руб., был установлен как "определимый" в том смысле, что в тексте соглашения были приведены показатели, арифметически задействованные в его определении (ставка 5149,50 руб. за 1 кв. м в год, общая площадь переданных в аренду помещений 7705,1 кв. м).
Однако тот же размер арендной платы, но уже по Дополнительному соглашению от 23.06.2005 г., был установлен как "твердый", не предполагающий возможности его изменения в зависимости от изменения общей площади переданных в аренду помещений, - что следует, во-первых, из того, что в тексте данного соглашения уже не был приведен расчет, посредством которого был определен именно данный размер арендной платы, и, во-вторых, из того, что в тексте данного соглашения было прямо указано на право арендатора за свой счет осуществить перепланировку арендуемых помещений, увеличив торговую площадь, но при этом не было указано на право арендодателя пропорционально увеличению торговой площади силами арендатора соответственно увеличить и арендную плату.
Следовательно, по условиям, на которых заключен Договор аренды в редакции Дополнительного соглашения от 23.06.2005 г., общая площадь находящихся в аренде помещений, хотя бы и превысившая ту, что изначально была передана в аренду, превысившая за счет правомерных действий арендатора, разрешенных арендодателем, - установлена как величина, не имеющая значение для определения прав и обязанностей арендатора и арендодателя; величина, не участвующая в определении объема их взаимных обязательств, в т.ч. применительно к размеру арендной платы, а потому как не участвующая в определении условий Договора не подлежат в него внесению.
Сведения о площади арендуемых помещений, о наличие или отсутствие в них перепланировки, как и в целом о состояние арендуемых помещений, относятся к обстоятельствам, которые характеризуют арендатора с точки зрения надлежащего исполнения им своих обязанностей из договора аренды и которые подлежат установлению не как самоцель, а для иных целей, например, для решения вопроса о наличии у арендодателя права потребовать досрочного прекращения договора аренды и возмещения убытков в связи с тем, что арендатор использует арендуемое имущество с нарушением условий договора или существенно ухудшает его, или о наличии у арендатора права потребовать возмещения стоимости произведенных им неотделимых улучшений арендуемого имущества.
Однако предоставление судебной защиты таким правам требования не ставится в зависимость от того, удостоверены обстоятельства, подтверждающие обоснованность правовых притязаний, соглашением сторон, или же одной из сторон отрицаются.
При этом ни гражданское законодательство, ни Договор аренды от 04.06.1993 г. N 0-963/93 не требуют, чтобы сведения об улучшении арендуемого имущества, правомерно произведенном арендатором, в т.ч. об увеличении общей площади арендуемых помещений, равно как и сведения об ухудшении арендуемого имущества, произведенном не правомерно, каждый раз по мере их совершения подлежали бы включению в тексте договора как если бы они являлись результатом соглашения сторон, а не односторонними действиями одной из сторон по исполнению соглашения в соответствии или в противоречии с его условиями.
В связи с чем суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии у Истца права требовать судебного изменения Договора аренды в части установления иной, нежели было согласовано сторонами, площади и характеристик арендуемых помещений.
Соответственно, решение суда первой инстанции о внесении в Договор аренды изменений в части общей площади арендуемых помещений, характеристик арендуемых помещений и ставки арендной платы подлежит отмене.
Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 271 АПК РФ, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 09.10.2012 г. по делу N А40-111574/10 отменить в обжалуемой части внесения в п. 1 и 5 Договора аренды от 04.06.1993 г. N 0-963/93 изменений, состоящих в установлении общей площади арендуемых помещений равной 7892,6 кв. м, характеристик арендуемых помещений согласно кадастрового паспорта от 01.07.2009 г. и экспликации от 09.06.2009 г., ставки арендной платы в размере 8925215,17 руб. с НДС в месяц.
В указанной части в удовлетворении иска отказать.
В остальном Решение Арбитражного суда г. Москвы от 09.10.2012 г. по делу N А40-111574/10 оставить без изменения.
Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий
Е.Е.КУЗНЕЦОВА
Е.Е.КУЗНЕЦОВА
Судьи
М.С.КОРАБЛЕВА
Т.Ю.ЛЕВИНА
М.С.КОРАБЛЕВА
Т.Ю.ЛЕВИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)