Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "10" апреля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен "17" апреля 2013 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего - Морозовой Н.А.,
судей: Колесниковой Г.А., Севастьяновой Е.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шалухиной Ж.В.,
при участии:
от заявителя (общества с ограниченной ответственностью "Альфа"): Рудиша В.А., представителя по доверенности от 01.01.2013,
от ответчика (Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю): Зоркиной И.В., представителя по доверенности от 28.12.2012 N 70-55/311),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю,
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от "26" декабря 2012 года по делу N А33-11766/2012, принятое судьей Калашниковой К.Г.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Альфа" (ИНН 2460001399, ОГРН 1022401798209) (далее - ООО "Альфа", общество) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 2466010657, ОГРН 1032402940800) (далее - Департамент) о признании незаконным уведомления Департамента от 31.01.2012 N 3774 о расторжении договора аренды земельного участка от 02.05.2007 N 936, предоставленного ООО "Альфа" для строительства комплекса многоэтажных жилых домов с кадастровым номером 24:50:0700188:0651 по адресу: г. Красноярск, ул. Полтавская - ул. Семафорная, о применении последствий недействительной сделки путем восстановления в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) записи о регистрации договора аренды земельного участка от 02.05.2007 N 936.
Определением от 17.09.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (ИНН 2466124510, ОГРН 1042402980290) (далее - Управление Росреестра по Красноярскому краю, Управление).
Определением от 22.11.2012 дело N А33-16579/2012 по заявлению ООО "Альфа" к Управлению Росреестра по Красноярскому краю о признании незаконными действия Управления по исключению договора аренды земельного участка от 02.05.2007 N 936 года из Единого государственного реестра прав, об обязании внести запись в Единый государственный реестр прав о регистрации договора аренды земельного участка от 02.05.2007 N 936 с кадастровым номером 24:50:0700188:0651, общей площадью 38013,7 кв. м, по адресу: г. Красноярск, ул. Полтавская - ул. Семафорная, под строительство комплекса многоэтажных жилых домов, объединено в одно производство с настоящим делом с присвоением номера А33-11766/2012.
Решением Арбитражного суда Красноярского края исковые требования к Департаменту частично удовлетворены. Сделка о расторжении договора аренды земельного участка от 02.05.2007 N 936, оформленная уведомлением от 31.01.2012 N 3774 признана недействительной. В удовлетворении оставшейся части иска отказано.
Требования к Управлению Росреестра по Красноярскому краю удовлетворены. Признаны незаконными действия Управления по погашению записи о регистрации договора аренды земельного участка от 02.05.2007 N 936 в Едином государственном реестре прав.
Суд обязал Управление Росреестра по Красноярскому краю восстановить нарушенные права заявителя и восстановить в Едином государственном реестре прав запись о регистрации договора аренды от 02.05.2007 N 936 земельного участка с кадастровым номером 24:50:0700188:0651.
Не согласившись с указанным решением в части, Управление Росреестра по Красноярскому краю обратилось в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований к Управлению Росреестра по Красноярскому краю.
В обоснование апелляционной жалобы Управление указывает следующее:
- - судом не учтено, что на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0700188:0651 возникло право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирных домах, следовательно, арендодатель утратил право распоряжаться земельным участком;
- - удовлетворяя заявленные требования к Управлению, суд первой инстанции фактически рассмотрел спор о праве (о недействительности сделки) что действующим законодательством не предусмотрено.
- - оспариваемым решением о погашении записи о регистрации договора аренды земельного участка от 02.05.2007 N 936 не нарушены права и законные интересы общества;
- - действия Управления по принятию решения о погашении записи о регистрации договора аренды земельного участка от 02.05.2007 N 936 соответствует требованиям законодательства.
ООО "Альфа" в отзыве на апелляционную жалобу не согласилось с изложенными в ней доводами, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
Департамент, уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (путем направления копий определения от 04.03.2013 о назначении судебного заседания лицам, участвующим в деле, а также путем размещения публичного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в Картотеке арбитражных дел http://kad.arbitr.ru), в судебное заседание своих представителей не направил.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие представителей Департамента.
Представитель Управления Росреестра по Красноярскому краю изложила доводы апелляционной жалобы. Просит отменить решение суда первой инстанции в части удовлетворения требований к Управлению.
Представитель ООО "Альфа" апелляционную жалобу не признал по основаниям, изложенным в отзыве. Просит суд оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу Управления - без удовлетворения.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверяется в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при отсутствии возражений лиц, участвующих в деле в пределах доводов апелляционной жалобы.
При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства:
На основании распоряжения Администрации города Красноярска от 28.02.2007 N 596-арх, 02.05.2007 между Департаментом (арендодатель) и ООО "Альфа" (арендатор) заключен договор аренды N 936, согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 24:50:7000188:0651, в оценочной зоне 88, расположенный по адресу: г. Красноярск, ул. Полтавская - ул. Семафорная общей площадью 38013,7 кв. м, для использования в целях строительства жилых домов с инженерным обеспечением в границах, указанных в кадастровой карте (плане) Участка. Срок действия договора установлен с 28.02.2007 по 27.02.2010.
Пункт 6.2. договора аренды содержит условие о том, что договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон. В случае если до окончания срока действия договора ни одна из сторон не уведомит другую сторону о прекращении договора, то договор считается продленным на неопределенный срок.
21 июня 2007 года произведена государственная регистрация указанного выше договора аренды, номер регистрации 24-24-01/086/2007-428.
ООО "Альфа" получено разрешение на строительство квартала жилых домов по адресу г. Красноярск, Свердловский район, ул. Полтавская - ул. Семафорная от 17.12.2007 N 14-12607. Срок действия разрешения продлен до 17.07.2013.
Администрацией города Красноярска принято распоряжение от 01.12.2012 N 1386/ж, в соответствии с содержанием которого, срок аренды земельного участка с кадастровым номером 24:50:7000188:0651, предоставленного ООО "Альфа" на основании распоряжения от 28.02.2007 N 596-арх, продлен до 28.02.2013.
Названным распоряжением Департаменту предписано выполнить следующие действия:
- 1) выдать в семидневный срок заинтересованным лицам копии данного распоряжения;
- 2) заключить договор аренды земельного участка.
Уведомлением от 31.01.2012 N 3774 Департамент известил ООО "Альфа" о том, что в соответствии с частью 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка от 02.05.2007 N 936 необходимо считать расторгнутым через три месяца с даты регистрации настоящего уведомления. Обществу предложено освободить земельный участок и передать его по акту приема - передачи Департаменту.
Уведомлением от 01.06.2012 N 33740 Департамент известил ООО "Альфа" о том, что договор аренды земельного участка от 02.05.2007 N 936 необходимо считать расторгнутым через три месяца с даты регистрации настоящего уведомления. Обществу предложено освободить земельный участок и передать его по акту приема - передачи Департаменту.
Из отзыва и апелляционной жалобы Управления Росреестра по Красноярскому краю следует, что 11.05.2012 в Управления обратился представитель муниципального образования г. Красноярск с заявлением о регистрации прекращения сделки - аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:50:07:00188:0651. В связи с отсутствием оснований для отказа в государственной регистрации, 13.06.2012 в ЕГРП внесена запись о прекращении договора аренды от 02.05.2007 N 936.
Уведомлением от 13.08.2012 N 45782 Департамент сообщил обществу, что отзывает уведомление от 31.01.2012 N 3774 и признает его недействительным.
Согласно представленному в материалы дела уведомлению Управления Росреестра по Красноярскому краю от 27.09.2012 N 01/181/2012-998 в ЕГРП отсутствуют сведения об объекте недвижимости: земельном участке, кадастровый номер 24:50:0700188:0651, адрес: край Красноярский, г. Красноярск, ул. Полтавская - ул. Семафорная.
Также в письме от 19.10.2012 N 71-50/27800 Управление Росреестра по Красноярскому краю сообщило, что согласно данным ЕГРП, в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0700188:0651 внесены записи об ограничении (обременении) прав: ипотека прав аренды в пользу участников долевого строительства по договора участия в долевом строительстве; ипотека в пользу залогодержателей ОАО "ТрансКредитБанк", Банк ВТБ 24 (ЗАО).
Считая, что действия Управления Росреестра по Красноярскому краю и Департамента не соответствуют закону и нарушают его права в сфере предпринимательской деятельности, общество обратилось в арбитражный суд с соответствующими заявлениями.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основания своих требований и возражений.
Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу статьи 29 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 Кодекса.
Судом первой инстанции установлено, что уведомление от 31.01.2012 N 3774 является односторонней сделкой по прекращению прав и обязанностей сторон по договору аренды земельного участка от 02.05.2007 N 936.
Оценив обстоятельства дела, суд первой инстанции сделал вывод что сделка, оформленная уведомлением от 31.01.2012 N 3774, направленная на отказ арендодателя от договора аренды земельного участка, фактически предоставленного обществу под строительство в соответствии с требованиями действующего законодательства, противоречит нормам Земельного кодекса и является недействительной ничтожной сделкой. В данной части решение суда первой инстанции сторонами не оспаривается.
В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания оспариваемого ненормативного правового акта (действий, бездействия) недействительным необходимо наличие одновременно двух условий - несоответствие его закону или иным нормативным правовым актам и нарушение им прав и охраняемых законом интересов субъектов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
При этом, исходя из правил распределения бремени доказывания, установленных статьями 65, 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного акта закону возложена на соответствующий орган; обязанность доказывания факта нарушения своих прав и законных интересов - на заявителя.
В силу пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, арендатор земельного участка, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Согласно пункту 1 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет прав получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Согласно пункту 1 статьи 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В соответствии с пунктом 5 этой же статьи правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.
Согласно пункте 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Пункт 3 статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусматривает, что в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав вносится запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды с указанием в графе "особые отметки" распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.
В соответствии с частью 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу, либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.
Пунктом 1 статьи 37 Закона об ипотеке предусмотрено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Как установлено судом первой инстанции, следует из материалов дела (в том числе письма от 19.10.2012 N 71-50/27800) и не оспаривается представителями лиц, участвующих в деле, право аренды земельного участка, предоставленного обществу под строительство жилых домов, являлось предметом залога. Залогодержателями этого права являлись участники долевого строительства.
При наличии в ЕГРП сведений о залоге права аренды спорного земельного участка, Управление по заявлению арендодателя внесло в реестр запись о прекращении договора аренды в отношении указанного земельного участка, тем самым лишив залогодержателей, без их согласия, прав на предмет залога.
Принимая во внимание, что сделка о прекращении договора аренды является недействительной, а также учитывая, что исключение записи о прекращении договора аренды от 02.05.2007 N 936 противоречит положениям Закона об ипотеке и Закона об участии в долевом строительстве, суд апелляционной инстанции считает, что действия Управления Росреестра по Красноярскому краю по погашению записи о регистрации договора аренды земельного участка от 02.05.2007 N 936 в ЕГРП не могут быть признаны законными, а доводы Управления в указанной части подлежат отклонению.
В апелляционной жалобе Управление Росреестра по Красноярскому краю указывает, что судом не учтено, что на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0700188:0651 возникло право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирных домах, следовательно, право аренды было прекращено.
Действительно, согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).
В соответствии с частью 5 статьи 16 Закона об участии в долевом строительстве у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Вместе с тем, учитывая, что в материалы дела не представлено доказательств регистрации права собственности на помещения в многоквартирных домах, и, соответственно, прекращения аренды на момент осуществления Управлением Росреестра по Красноярскому краю оспариваемых действий, суд апелляционной инстанции не принимает указанный довод.
В апелляционной жалобе Управление Росреестра по Красноярскому краю указывает, что удовлетворяя заявленные требования к Управлению, суд первой инстанции фактически рассмотрел спор о праве (о недействительности сделки) что действующим законодательством не предусмотрено.
Суд апелляционной инстанции не принимает указанный довод, поскольку предметом рассмотрения судом первой инстанции в рамках настоящего дела (объединенного с делом N А33-16579/2012) были, в том числе требования о признании сделки прекращения аренды недействительной, что не противоречит требованиям закона. Нарушений в указанной части судом первой инстанции не допущено.
Управление Росреестра по Красноярскому краю считает, что оспариваемым решением о погашении записи о регистрации договора аренды земельного участка от 02.05.2007 N 936 не нарушены права и законные интересы общества
Суд апелляционной инстанции не принимает указанный довод. В результате действий Управления, не соответствующих закону, в независимости от поведения арендодателя, в ЕГРП отсутствует запись о договоре аренды земельного участка, стороной которого является общество (лицо, которому предоставлено право строительства на указанном земельном участке). Кроме того, ООО "Альфа" является застройщиком и, в силу Закона об участии в долевом строительстве, привлекает денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов на спорном земельном участке. С момента внесения в ЕГРП записи о прекращении договора аренды, лица, заключившие с ООО "Альфа" договоры на долевое участие в строительстве, лишены возможности регистрации своих прав на соответствующий земельный участок.
Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, основания для его отмены в порядке статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отсутствуют.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины при обращении с апелляционной жалобой подлежат отнесению на заявителя; государственная пошлина уплачена обществом в полном объеме.
В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Управление Росреестра по Красноярскому краю освобождено от уплаты государственной пошлины, в том числе, за рассмотрение апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от "26" декабря 2012 года по делу N А33-11766/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий
Н.А.МОРОЗОВА
Судьи
Г.А.КОЛЕСНИКОВА
Е.В.СЕВАСТЬЯНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРЕТЬЕГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.04.2013 ПО ДЕЛУ N А33-11766/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 апреля 2013 г. по делу N А33-11766/2012
Резолютивная часть постановления объявлена "10" апреля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен "17" апреля 2013 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего - Морозовой Н.А.,
судей: Колесниковой Г.А., Севастьяновой Е.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шалухиной Ж.В.,
при участии:
от заявителя (общества с ограниченной ответственностью "Альфа"): Рудиша В.А., представителя по доверенности от 01.01.2013,
от ответчика (Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю): Зоркиной И.В., представителя по доверенности от 28.12.2012 N 70-55/311),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю,
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от "26" декабря 2012 года по делу N А33-11766/2012, принятое судьей Калашниковой К.Г.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Альфа" (ИНН 2460001399, ОГРН 1022401798209) (далее - ООО "Альфа", общество) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 2466010657, ОГРН 1032402940800) (далее - Департамент) о признании незаконным уведомления Департамента от 31.01.2012 N 3774 о расторжении договора аренды земельного участка от 02.05.2007 N 936, предоставленного ООО "Альфа" для строительства комплекса многоэтажных жилых домов с кадастровым номером 24:50:0700188:0651 по адресу: г. Красноярск, ул. Полтавская - ул. Семафорная, о применении последствий недействительной сделки путем восстановления в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) записи о регистрации договора аренды земельного участка от 02.05.2007 N 936.
Определением от 17.09.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (ИНН 2466124510, ОГРН 1042402980290) (далее - Управление Росреестра по Красноярскому краю, Управление).
Определением от 22.11.2012 дело N А33-16579/2012 по заявлению ООО "Альфа" к Управлению Росреестра по Красноярскому краю о признании незаконными действия Управления по исключению договора аренды земельного участка от 02.05.2007 N 936 года из Единого государственного реестра прав, об обязании внести запись в Единый государственный реестр прав о регистрации договора аренды земельного участка от 02.05.2007 N 936 с кадастровым номером 24:50:0700188:0651, общей площадью 38013,7 кв. м, по адресу: г. Красноярск, ул. Полтавская - ул. Семафорная, под строительство комплекса многоэтажных жилых домов, объединено в одно производство с настоящим делом с присвоением номера А33-11766/2012.
Решением Арбитражного суда Красноярского края исковые требования к Департаменту частично удовлетворены. Сделка о расторжении договора аренды земельного участка от 02.05.2007 N 936, оформленная уведомлением от 31.01.2012 N 3774 признана недействительной. В удовлетворении оставшейся части иска отказано.
Требования к Управлению Росреестра по Красноярскому краю удовлетворены. Признаны незаконными действия Управления по погашению записи о регистрации договора аренды земельного участка от 02.05.2007 N 936 в Едином государственном реестре прав.
Суд обязал Управление Росреестра по Красноярскому краю восстановить нарушенные права заявителя и восстановить в Едином государственном реестре прав запись о регистрации договора аренды от 02.05.2007 N 936 земельного участка с кадастровым номером 24:50:0700188:0651.
Не согласившись с указанным решением в части, Управление Росреестра по Красноярскому краю обратилось в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований к Управлению Росреестра по Красноярскому краю.
В обоснование апелляционной жалобы Управление указывает следующее:
- - судом не учтено, что на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0700188:0651 возникло право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирных домах, следовательно, арендодатель утратил право распоряжаться земельным участком;
- - удовлетворяя заявленные требования к Управлению, суд первой инстанции фактически рассмотрел спор о праве (о недействительности сделки) что действующим законодательством не предусмотрено.
- - оспариваемым решением о погашении записи о регистрации договора аренды земельного участка от 02.05.2007 N 936 не нарушены права и законные интересы общества;
- - действия Управления по принятию решения о погашении записи о регистрации договора аренды земельного участка от 02.05.2007 N 936 соответствует требованиям законодательства.
ООО "Альфа" в отзыве на апелляционную жалобу не согласилось с изложенными в ней доводами, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
Департамент, уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (путем направления копий определения от 04.03.2013 о назначении судебного заседания лицам, участвующим в деле, а также путем размещения публичного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в Картотеке арбитражных дел http://kad.arbitr.ru), в судебное заседание своих представителей не направил.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие представителей Департамента.
Представитель Управления Росреестра по Красноярскому краю изложила доводы апелляционной жалобы. Просит отменить решение суда первой инстанции в части удовлетворения требований к Управлению.
Представитель ООО "Альфа" апелляционную жалобу не признал по основаниям, изложенным в отзыве. Просит суд оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу Управления - без удовлетворения.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверяется в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при отсутствии возражений лиц, участвующих в деле в пределах доводов апелляционной жалобы.
При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства:
На основании распоряжения Администрации города Красноярска от 28.02.2007 N 596-арх, 02.05.2007 между Департаментом (арендодатель) и ООО "Альфа" (арендатор) заключен договор аренды N 936, согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 24:50:7000188:0651, в оценочной зоне 88, расположенный по адресу: г. Красноярск, ул. Полтавская - ул. Семафорная общей площадью 38013,7 кв. м, для использования в целях строительства жилых домов с инженерным обеспечением в границах, указанных в кадастровой карте (плане) Участка. Срок действия договора установлен с 28.02.2007 по 27.02.2010.
Пункт 6.2. договора аренды содержит условие о том, что договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон. В случае если до окончания срока действия договора ни одна из сторон не уведомит другую сторону о прекращении договора, то договор считается продленным на неопределенный срок.
21 июня 2007 года произведена государственная регистрация указанного выше договора аренды, номер регистрации 24-24-01/086/2007-428.
ООО "Альфа" получено разрешение на строительство квартала жилых домов по адресу г. Красноярск, Свердловский район, ул. Полтавская - ул. Семафорная от 17.12.2007 N 14-12607. Срок действия разрешения продлен до 17.07.2013.
Администрацией города Красноярска принято распоряжение от 01.12.2012 N 1386/ж, в соответствии с содержанием которого, срок аренды земельного участка с кадастровым номером 24:50:7000188:0651, предоставленного ООО "Альфа" на основании распоряжения от 28.02.2007 N 596-арх, продлен до 28.02.2013.
Названным распоряжением Департаменту предписано выполнить следующие действия:
- 1) выдать в семидневный срок заинтересованным лицам копии данного распоряжения;
- 2) заключить договор аренды земельного участка.
Уведомлением от 31.01.2012 N 3774 Департамент известил ООО "Альфа" о том, что в соответствии с частью 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка от 02.05.2007 N 936 необходимо считать расторгнутым через три месяца с даты регистрации настоящего уведомления. Обществу предложено освободить земельный участок и передать его по акту приема - передачи Департаменту.
Уведомлением от 01.06.2012 N 33740 Департамент известил ООО "Альфа" о том, что договор аренды земельного участка от 02.05.2007 N 936 необходимо считать расторгнутым через три месяца с даты регистрации настоящего уведомления. Обществу предложено освободить земельный участок и передать его по акту приема - передачи Департаменту.
Из отзыва и апелляционной жалобы Управления Росреестра по Красноярскому краю следует, что 11.05.2012 в Управления обратился представитель муниципального образования г. Красноярск с заявлением о регистрации прекращения сделки - аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:50:07:00188:0651. В связи с отсутствием оснований для отказа в государственной регистрации, 13.06.2012 в ЕГРП внесена запись о прекращении договора аренды от 02.05.2007 N 936.
Уведомлением от 13.08.2012 N 45782 Департамент сообщил обществу, что отзывает уведомление от 31.01.2012 N 3774 и признает его недействительным.
Согласно представленному в материалы дела уведомлению Управления Росреестра по Красноярскому краю от 27.09.2012 N 01/181/2012-998 в ЕГРП отсутствуют сведения об объекте недвижимости: земельном участке, кадастровый номер 24:50:0700188:0651, адрес: край Красноярский, г. Красноярск, ул. Полтавская - ул. Семафорная.
Также в письме от 19.10.2012 N 71-50/27800 Управление Росреестра по Красноярскому краю сообщило, что согласно данным ЕГРП, в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0700188:0651 внесены записи об ограничении (обременении) прав: ипотека прав аренды в пользу участников долевого строительства по договора участия в долевом строительстве; ипотека в пользу залогодержателей ОАО "ТрансКредитБанк", Банк ВТБ 24 (ЗАО).
Считая, что действия Управления Росреестра по Красноярскому краю и Департамента не соответствуют закону и нарушают его права в сфере предпринимательской деятельности, общество обратилось в арбитражный суд с соответствующими заявлениями.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основания своих требований и возражений.
Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу статьи 29 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 Кодекса.
Судом первой инстанции установлено, что уведомление от 31.01.2012 N 3774 является односторонней сделкой по прекращению прав и обязанностей сторон по договору аренды земельного участка от 02.05.2007 N 936.
Оценив обстоятельства дела, суд первой инстанции сделал вывод что сделка, оформленная уведомлением от 31.01.2012 N 3774, направленная на отказ арендодателя от договора аренды земельного участка, фактически предоставленного обществу под строительство в соответствии с требованиями действующего законодательства, противоречит нормам Земельного кодекса и является недействительной ничтожной сделкой. В данной части решение суда первой инстанции сторонами не оспаривается.
В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания оспариваемого ненормативного правового акта (действий, бездействия) недействительным необходимо наличие одновременно двух условий - несоответствие его закону или иным нормативным правовым актам и нарушение им прав и охраняемых законом интересов субъектов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
При этом, исходя из правил распределения бремени доказывания, установленных статьями 65, 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного акта закону возложена на соответствующий орган; обязанность доказывания факта нарушения своих прав и законных интересов - на заявителя.
В силу пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, арендатор земельного участка, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Согласно пункту 1 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет прав получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Согласно пункту 1 статьи 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В соответствии с пунктом 5 этой же статьи правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.
Согласно пункте 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Пункт 3 статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусматривает, что в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав вносится запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды с указанием в графе "особые отметки" распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.
В соответствии с частью 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу, либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.
Пунктом 1 статьи 37 Закона об ипотеке предусмотрено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Как установлено судом первой инстанции, следует из материалов дела (в том числе письма от 19.10.2012 N 71-50/27800) и не оспаривается представителями лиц, участвующих в деле, право аренды земельного участка, предоставленного обществу под строительство жилых домов, являлось предметом залога. Залогодержателями этого права являлись участники долевого строительства.
При наличии в ЕГРП сведений о залоге права аренды спорного земельного участка, Управление по заявлению арендодателя внесло в реестр запись о прекращении договора аренды в отношении указанного земельного участка, тем самым лишив залогодержателей, без их согласия, прав на предмет залога.
Принимая во внимание, что сделка о прекращении договора аренды является недействительной, а также учитывая, что исключение записи о прекращении договора аренды от 02.05.2007 N 936 противоречит положениям Закона об ипотеке и Закона об участии в долевом строительстве, суд апелляционной инстанции считает, что действия Управления Росреестра по Красноярскому краю по погашению записи о регистрации договора аренды земельного участка от 02.05.2007 N 936 в ЕГРП не могут быть признаны законными, а доводы Управления в указанной части подлежат отклонению.
В апелляционной жалобе Управление Росреестра по Красноярскому краю указывает, что судом не учтено, что на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0700188:0651 возникло право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирных домах, следовательно, право аренды было прекращено.
Действительно, согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).
В соответствии с частью 5 статьи 16 Закона об участии в долевом строительстве у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Вместе с тем, учитывая, что в материалы дела не представлено доказательств регистрации права собственности на помещения в многоквартирных домах, и, соответственно, прекращения аренды на момент осуществления Управлением Росреестра по Красноярскому краю оспариваемых действий, суд апелляционной инстанции не принимает указанный довод.
В апелляционной жалобе Управление Росреестра по Красноярскому краю указывает, что удовлетворяя заявленные требования к Управлению, суд первой инстанции фактически рассмотрел спор о праве (о недействительности сделки) что действующим законодательством не предусмотрено.
Суд апелляционной инстанции не принимает указанный довод, поскольку предметом рассмотрения судом первой инстанции в рамках настоящего дела (объединенного с делом N А33-16579/2012) были, в том числе требования о признании сделки прекращения аренды недействительной, что не противоречит требованиям закона. Нарушений в указанной части судом первой инстанции не допущено.
Управление Росреестра по Красноярскому краю считает, что оспариваемым решением о погашении записи о регистрации договора аренды земельного участка от 02.05.2007 N 936 не нарушены права и законные интересы общества
Суд апелляционной инстанции не принимает указанный довод. В результате действий Управления, не соответствующих закону, в независимости от поведения арендодателя, в ЕГРП отсутствует запись о договоре аренды земельного участка, стороной которого является общество (лицо, которому предоставлено право строительства на указанном земельном участке). Кроме того, ООО "Альфа" является застройщиком и, в силу Закона об участии в долевом строительстве, привлекает денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов на спорном земельном участке. С момента внесения в ЕГРП записи о прекращении договора аренды, лица, заключившие с ООО "Альфа" договоры на долевое участие в строительстве, лишены возможности регистрации своих прав на соответствующий земельный участок.
Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, основания для его отмены в порядке статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отсутствуют.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины при обращении с апелляционной жалобой подлежат отнесению на заявителя; государственная пошлина уплачена обществом в полном объеме.
В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Управление Росреестра по Красноярскому краю освобождено от уплаты государственной пошлины, в том числе, за рассмотрение апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от "26" декабря 2012 года по делу N А33-11766/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий
Н.А.МОРОЗОВА
Судьи
Г.А.КОЛЕСНИКОВА
Е.В.СЕВАСТЬЯНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)