Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 апреля 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 18 апреля 2013 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Рожкова Д.Г.,
судей Рябухиной Н.А., Солодкевич Ю.М.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Ненашевой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-1894/2013) общества с ограниченной ответственностью "Елена Плюс" на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 13 декабря 2012 года по делу N А81-2624/2012 (судья Антонова Е.В.), принятое по иску Управления имущественных отношений Администрации города Салехарда (ОГРН 1088901002464, ИНН 8901022251) к обществу с ограниченной ответственностью "Елена Плюс" (ОГРН 1088901002299, ИНН 8901022149) о понуждении к освобождению незаконно занимаемых жилых помещений, и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Елена Плюс" к Управлению имущественных отношений Администрации города Салехарда о признании незаконным отказа в заключении договора аренды нежилых помещений и понуждении к заключению договора аренды,
при участии в судебном заседании представителей:
- от общества с ограниченной ответственностью "Елена Плюс" - представитель Галиаскаров М.Р. (паспорт, по доверенности от 09.04.2013 сроком действия 3 года), директор Кашина Е.В. (паспорт);
- от Управления имущественных отношений Администрации города Салехарда - представитель Сэротэтто О.А. (паспорт, по доверенности N 17 от 30.07.2012 сроком действия до 30.07.2013),
установил:
Управление имущественных отношений Администрации города Салехарда (далее - Управление, истец) обратилось в арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Елена плюс" (далее - ООО "Елена плюс", ответчик) о понуждении к освобождению незаконно занимаемых нежилых помещений, расположенных в здании Салона бытовых услуг "Сияние Севера" по адресу: г. Салехард, ул. Мира, 17а.
Исковые требования мотивированы истечением срока действия договора аренды N 5 от 01.06.2011.
ООО "Елена плюс" обратилось в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа со встречным исковым заявлением к Управлению имущественных отношений Администрации города Салехарда о признании незаконным отказа в заключении договора аренды нежилых помещений (NN 70-77, 80-99, и I и II лестничные клетки), общей площадью 515,8 кв. м с учетом площади мест общего пользования, расположенных на 1, 2, 3 этажах здания Салона бытовых услуг "Сияние Севера" по адресу: г. Салехард, ул. Мира, 17а, и понуждении к заключению договора аренды указанных помещений сроком до 17.05.2015.
Определение арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 15.10.2012 принято решение об объединении указанных дел в одно производство.
От ООО "Елена плюс" поступило заявление об изменении и дополнении встречных исковых требований, в соответствии с которым просило признать договор N 6 от 18.05.2010 заключенным на срок с 18.05.2010 по 17.05.2015, а условия конкурсной документации и условия договора аренды о ежегодном заключении договора на 11 месяцев в течение 5 лет - недействительными и противоречащими законодательству.
Уточнение исковых требований судом первой инстанции не принято, поскольку данное уточнение ООО "Елена плюс" является новым требованием, так как связано одновременно с изменением предмета и основания заявленных исковых требований, что в силу статьи 49 АПК РФ не допускается.
Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 13 декабря 2012 года по делу N А81-2624/2012 первоначальные исковые требования удовлетворены в полном объеме. Суд обязал ООО "Елена плюс" в течение месяца со дня вступления в силу решения суда освободить и передать Управлению имущественных отношений Администрации города Салехарда по акту приема-передачи нежилые помещения в здании Салон бытовых услуг "Сияние Севера", расположенном по адресу: г. Салехард, ул. Мира, 17а, общей площадью 515,7 кв. м, а именно: помещения на третьем этаже NN 70-77, 80-99, I и II лестничные клетки, общей площадью 422,6 кв. м; соответствующую часть помещений из состава мест общего пользования, общей площадью 93,1 кв. м, включающую помещения: на 1 этаже - NN 2, 4, 29, 35, 79, II лестничную клетку, III лифт, общей площадью 31,8 кв. м; на втором этаже - II лестничную клетку, площадью 15,3 кв. м; на 3 этаже - N 79, площадью 46 кв. м. Взыскал с общества с ограниченной ответственностью "Елена плюс" в доход федерального бюджета госпошлину в размере 4 000 руб.
В удовлетворении встречного искового заявления общества с ограниченной ответственностью "Елена плюс" отказано.
Не соглашаясь с решением суда, ООО "Елена плюс" в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначальных исковых требований истца и удовлетворении встречных требований ответчика.
В обоснование апелляционной жалобы ООО "Елена плюс" указывает на нарушения норм процессуального права, выразившиеся в повторном рассмотрении заявленного истцом требования при наличии судебного акта о прекращении производства по аналогичному спору между теми же лицами, что, по мнению ответчика, является основанием для прекращения производства по делу на основании пункта 3 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). Кроме того, ООО "Елена плюс" высказывает несогласие с выводами суда первой инстанции в части признания пунктов 7.1, 7.2 договора N 6 недействительными и заключения настоящего договора на неопределенный срок, поскольку, по мнению ответчика, указанные выводы находится в противоречии с конкурсной документацией, установившей пятилетний срок спорного договора. Помимо этого, ООО "Елена плюс" полагает, что указанный договор является незаключенным, поскольку доказательства его государственной регистрации в материалах дела отсутствуют, что, и явилось основанием для предъявления ООО "Елена плюс" встречного искового заявления.
В дополнениях к апелляционной жалобе ООО "Елена плюс" указывает на отсутствие в материалах дела надлежащего уведомления ответчика о прекращении спорного договора аренды и необходимость признания договора аренды N 6 от 18.05.2010 заключенным на срок 5 лет.
От Управления имущественных отношений Администрации города Салехарда в порядке статьи 262 АПК РФ поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В заседании суда апелляционной инстанции представители ответчика поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Представитель истца поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и отзыв на нее, заслушав представителей сторон, оценив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, в 2010 году Управлением имущественных отношений Администрации города Салехарда проведен аукцион на право заключения договора аренды муниципального имущества - нежилых помещений (NN 70-77, 80-99, и I и II лестничные клетки) на 3 этаже здания Салона бытовых услуг "Сияние Севера", общей площадью 515,8 кв. м, по адресу: г. Салехард, ул. Мира, 17а.
Указанное обстоятельство подтверждается представленными в материалы дела копиями документации на аукцион N 15-УИ и страницы газеты "Полярный Круг" N 12 от 25.03.2010, содержащей информацию о публикации извещения о проведении открытого аукциона.
Согласно протоколу N 2-15-УИ от 13.05.2010 о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды и определению победителя аукциона открытый аукцион по лоту N 2 был признан несостоявшимся (т. 1, л.д. 14-16), в связи с чем, договор N 6 от 18.05.2010 на аренду указанных выше помещений был заключен с единственным участником аукциона - ООО "Елена плюс" (т. 2, л.д. 15-16).
На основании свидетельства о государственной регистрации права от 30.04.2008 72 НЛ 032204 переданные ООО "Елена плюс" в аренду помещения являются муниципальной собственностью (т. 1, л.д. 28).
Документацией об аукционе предусмотрено, что участниками аукциона могут являться субъекты малого и среднего предпринимательства, имеющие право на поддержку органами местного самоуправления.
Таким образом, Управление передало нежилые помещения в пользование ООО "Елена плюс" в рамках муниципальной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.
В документации на аукцион отражено, что право заключения договора на аренду объекта предоставляется на срок 5 лет. Договор аренды заключается с победителем аукциона на срок 11 месяцев с последующим возобновлением его на каждые 11 месяцев в течение пятилетнего срока. Возобновление (заключение) договора на последующие 11 месяцев производится при надлежащем исполнении арендатором обязанностей по предыдущему договору.
В пунктах 7.1 и 7.2 договора N 6 от 18.05.2010 установлено, что срок аренды определяется с 18.05.2010 по 17.04.2011. Арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, имеет право на заключение договора на новый срок в пределах пятилетнего срока, установленного протоколом N 2-15-УИ от 13.05.2010, но не далее чем до 17.05.2015.
После истечения срока действия договора N 6 от 18.05.2010 сторонами был заключен договор N 5 от 01.06.2011 на аренду тех же помещений сроком действия с 18.04.2011 по 17.03.2012 (т. 1, л.д. 9-12).
В пункте 7.2 указанного договора содержалось аналогичное положение о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок.
Письмом N 1004-02-17-15/477 от 15.03.2012 Управление уведомило ООО "Елена плюс" о том, что в связи с ненадлежащим исполнением последним обязательств по внесению арендной платы по окончании срока действия договора N 5 от 01.06.2011 заключение договора на новый срок производиться не будет. Кроме того, потребовало освободить занимаемые помещения и передать их по акту приема-передачи не позднее 19.03.2012 (т. 1, л.д. 18).
В письме N 1004-02-17-15/736 от 19.04.2012 Управление повторно просило в связи с окончанием срока действия договора аренды освободить занимаемые помещения и произвести их передачу 24.04.2012 в 15 часов 00 минут (т. 1, л.д. 19).
Вместе с тем, ООО "Елена плюс" имущество возвратить отказалось, о чем свидетельствует копия акта приема-сдачи нежилых помещений, подписанного Управлением в одностороннем порядке и содержащего соответствующую отметку его работников.
В мае 2012 года Управление направило ООО "Елена плюс" акт приема-передачи для подписания (письмо N 1004-02-17-15-916 от 31.05.2012). ООО "Елена плюс" подписанный с его стороны акт Управлению не возвратил.
Письмом исх. N 20 от 06.06.2012 ООО "Елена плюс" просило Управление предоставить ему договор аренды нежилого помещения для предоставления его в регистрационную палату.
В ответ на указанное письмо Управление указало ООО "Елена плюс", что срок действия предыдущего договора истек 17.03.2012, арендуемое имущество до настоящего времени не возвращено.
Последующий отказ ООО "Елена плюс" от исполнения обязанности по возврату имущества послужил основанием для обращения истца в арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с настоящим исковым заявлением.
ООО "Елена плюс", в свою очередь, посчитав отказ Управления в заключении договора аренды нежилых помещений на новый срок незаконным, обратилось в арбитражный суд со встречным исковым заявлением.
Удовлетворение первоначальных исковых требований и отказ в удовлетворении встречного иска послужили основаниями для подачи ООО "Елена плюс" апелляционной жалобы, при оценке доводов которой суд апелляционной инстанции установил следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Федерального закона N 209-ФЗ оказание имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляется органами государственной власти и органами местного самоуправления в виде передачи во владение и (или) в пользование государственного или муниципального имущества, в том числе земельных участков, зданий, строений, сооружений, нежилых помещений, оборудования, машин, механизмов, установок, транспортных средств, инвентаря, инструментов, на возмездной основе, безвозмездной основе или на льготных условиях.
Пунктом 4 статьи 18 Федерального закона N 209-ФЗ предусмотрено, что Федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления вправе утверждать перечни государственного имущества и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства). Государственное и муниципальное имущество, включенное в указанные перечни, может быть использовано только в целях предоставления его во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.
В силу части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров. Порядок проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров, указанных в частях 1 и 3 указанной статьи, и перечень видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, устанавливаются федеральным антимонопольным органом.
Из материалов дела следует, что здание "Салон бытовых услуг "Сияние Севера", являющееся объектом спорного договора аренды, входит в перечень муниципального имущества для предоставления на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства.
Пунктом 113 Приказа ФАС России от 10.02.2010 N 67 "О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса" (далее - Приказ N 67) установлено, что указываемый в документации об аукционе срок, на который заключаются договоры в отношении имущества, предусмотренного пунктом 4 статьи 18 Федерального закона N 209-ФЗ, должен составлять не менее пяти лет.
Вместе с тем, как следует из условий пунктов 7.1 и 7.2 заключенного сторонами договора N 6 от 18.05.2010 на аренду нежилого помещения, находящегося в собственности г. Салехард, срок действия настоящего договора определен с 18.05.2010 по 17.04.2011, то есть на 11 месяцев.
Вышеуказанное свидетельствует о том, что положения пунктов 7.1 и 7.2 договора N 6 от 18.05.2010 на аренду нежилого помещения противоречат положениям пункта 4 статьи 18 Федерального закона N 209-ФЗ и пункта 113 Приказа ФАС России от 10.02.2010 N 67.
Как следует из положений статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).
Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных нормативных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 ГК РФ).
При этом под частью сделки по смыслу названной нормы следует понимать одно или несколько условий сделки.
Вопрос о том, была бы сделка совершена и без включения недействительной ее части, разрешается исходя из фактических обстоятельств дела, относящихся к сделке и, прежде всего, - к ее содержанию.
С учетом вышеизложенного, учитывая фактические обстоятельства настоящего спора, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда о недействительности договора N 6 от 18.05.2010 в части срока его действия, установленного пунктами 7.1 и 7.2.
Суд апелляционной инстанции полагает, что недействительность пунктов 7.1, 7.2 недействительности всего договора N 6 от 18.05.2010 не влечет.
Как верно установлено судом первой инстанции, правоотношения сторон подлежат регулированию нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (аренда) и условиями настоящего договора.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
На основании статьи 610 ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
Принимая во внимание недействительность пунктов 7.1, 7.2 договора N 6 от 18.05.2010, касающихся срока аренды, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о признании договора N 6 от 18.05.2010 заключенным на неопределенный срок.
При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что признание договора N 6 от 18.05.2010 заключенным на неопределенный срок положениям действующего законодательства, устанавливающего особенности заключения настоящей категории сделок, не противоречит.
Кроме того, как следует из материалов дела, сторонами заключен договор N 5 от 01.06.2011 на аренду нежилого помещения, находящегося в собственности г. Салехард, срок действия которого определен в период с 18.04.2011 по 17.03.2012.
В силу пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Исходя из условий договора N 5 от 01.06.2011, объектом настоящего договора является находящееся в муниципальной собственности имущество.
Вместе с тем, как следует из положений действующего законодательства, реализация арендатором преимущественного права на заключение нового договора аренды нежилого помещения в рассматриваемом случае имеет свои особенности.
Как отмечено ранее, в соответствии с частью 1 статьи 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ, заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленных на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров за исключением предоставления указанных прав на такое имущество по основаниям, предусмотренным пунктами 1 - 13 части 1 указанной статьи Закона.
В постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случаях, предусмотренных пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.
На основании пункта 4 статьи 53 Федерального закона N 135-ФЗ до 1 июля 2015 года разрешается заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 данного Федерального закона и заключенных до 1 июля 2008 года с субъектами малого или среднего предпринимательства, при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством.
Аналогичная позиция изложена в Определении Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 04.10.2012 N ВАС - 12804/12 по делу N А40-86361/11-72-548.
Из буквального толкования указанной нормы права следует, что до 01.07.2015 разрешается заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов лишь тех договоров аренды, что были заключены до 01.07.2008.
Указания на возможность заключения нескольких последовательных договоров данная норма права не содержит.
Понятие "заключение договора на новый срок" содержится в статье 621 ГК РФ.
Согласно пункту 1 указанной статьи, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 31 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по смыслу статьи 621 ГК РФ заключение договора аренды на новый срок является заключением нового договора.
Вышеизложенное означает, что у арендатора отсутствует установленная законом льгота требовать заключения договора на новый срок без проведения торгов либо аукциона, а арендодатель вправе по истечении срока договора предложить предмет аренды любому другому лицу в соответствии с действующим законодательством.
Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, ООО "Елена плюс" является субъектом малого и среднего предпринимательства, и под действие части 3 статьи 14 Федерального закона N 209-ФЗ не подпадает.
Поскольку в рассматриваемом деле арендодателем является орган местного самоуправления, он обязан по истечении срока аренды предложить данное имущество в аренду неопределенному кругу лиц путем проведения торгов.
После прекращения действия договора аренды N 6 от 18.05.2010 заключение новых договоров аренды могло быть осуществлено Управлением имущественных отношений Администрации города Салехарда только по результатам проведения конкурса на право заключения такого договора.
Принимая во внимание вышеизложенное, а также то, обстоятельство, что первоначальный договор аренды нежилых помещений N 6 от 18.05.2010 был заключен сторонами после 01.07.2008, суд апелляционной инстанции полагает, что заключение договора аренды на новый срок является незаконным, поскольку заключение договора аренды N 5 от 01.06.2011 допускается только по результатам конкурса или аукциона.
Учитывая вышеизложенное, договор N 5 от 01.06.2011 на аренду нежилого помещения, находящегося в собственности г. Салехард, является недействительным и не порождающим у сторон каких-либо прав и обязанностей.
Пунктом 2 статьи 610 ГК РФ установлено, что в случае заключения договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Оценив переписку сторон, при отсутствии доказательств обратного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о соблюдении Управлением требования об уведомлении другой стороны об отказе от исполнения обязательств, возникших из договора аренды, действующего в отношении спорного нежилого помещения.
Из положений статьи 622 ГК РФ следует, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
По правилам статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
Принимая во внимание отказ арендодателя от заключения договора аренды на новый срок, а также отсутствие доказательств ООО "Елена плюс" возврата спорного нежилого помещения, требование Управления имущественных отношений Администрации г. Салехарда о понуждении ООО "Елена плюс" к освобождению незаконно занимаемых нежилых помещений, расположенных в здании Салона бытовых услуг "Сияние Севера" по адресу: г. Салехард, ул. Мира, 17а, является обоснованным и подлежит удовлетворению в полном объеме.
Поскольку заключение договора аренды муниципального имущества без проведения торгов противоречит действующему законодательству, встречные требования ООО "Елена плюс" о признании незаконным отказа Управления в заключении договора аренды нежилых помещений (NN 70-77, 80-99, и I и II лестничные клетки), общей площадью 515,8 кв. м с учетом площади мест общего пользования, расположенных на 1, 2, 3 этажах здания Салона бытовых услуг "Сияние Севера" по адресу: г. Салехард, ул. Мира, 17а, и понуждении к заключению договора аренды указанных помещений сроком до 17.05.2015 удовлетворению не подлежат.
Довод ООО "Елена плюс" о незаключенности договора аренды N 6 от 18.05.2010 ввиду отсутствия государственной регистрации, судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ подлежит государственной регистрации лишь договор аренды здания (нежилого помещения), заключенный на срок не менее года.
Аналогичной правовой позиции придерживается Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в информационном письме от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (пункт 11).
Позиция ООО "Елена плюс" о нарушении судом первой инстанции норм процессуального права со ссылкой на статью 150 АПК РФ признается судом апелляционной инстанции необоснованной по следующим основаниям.
Из положений пункта 2 части 1 статьи 150 АПК РФ следует, что арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что имеется вступивший в законную силу принятый по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям судебный акт арбитражного суда, суда общей юрисдикции или компетентного суда иностранного государства, за исключением случаев, если арбитражный суд отказал в признании и приведении в исполнение решения иностранного суда.
В силу пункта 3 статьи 151 АПК РФ в случае прекращения производства по делу повторное обращение в арбитражный суд по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям не допускается.
Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 27.01.2012 по делу N А81-5469/2011 был принят частичный отказ Управления имущественных отношений Администрации города Салехарда от исковых требований в части расторжения заключенного сторонами договора аренды N 5 от 01.06.2011 и обязании Общества освободить нежилые помещения, расположенные в здании Салона бытовых услуг "Сияние Севера" по адресу: г. Салехард, ул. Мира, 17а.
Вместе с тем, как разъяснено в пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.10.1996 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции", предмет иска - это материально-правовое требование к ответчику о совершении им определенных действий либо воздержании от них, признании существования (отсутствия) правоотношения, изменении либо прекращении его. Основание иска - это фактические обстоятельства, на которые ссылается истец в подтверждение заявленного требования.
Как отмечалось ранее, в деле N А81-5469/2011 требования Управления были основаны на ненадлежащем исполнении Обществом обязательств по внесению арендной платы. В рассматриваемом деле требования основаны на неисполнении последним обязанности возвратить имущество на основании истечения срока действия договора аренды.
Поскольку основания ранее рассмотренного иска в рамках дела N А81-5469/2011 и рассматриваемого в рамках настоящего дела не тождественны, пункт 2 части 1 статьи 150 АПК РФ применению не подлежит.
ООО "Елена плюс" не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции.
Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно, выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам и материалам дела.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах, решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 13 декабря 2012 года по делу N А81-2624/2012 подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 13 декабря 2012 года по делу N А81-2624/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Д.Г.РОЖКОВ
Судьи
Н.А.РЯБУХИНА
Ю.М.СОЛОДКЕВИЧ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.04.2013 ПО ДЕЛУ N А81-2624/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 апреля 2013 г. по делу N А81-2624/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 11 апреля 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 18 апреля 2013 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Рожкова Д.Г.,
судей Рябухиной Н.А., Солодкевич Ю.М.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Ненашевой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-1894/2013) общества с ограниченной ответственностью "Елена Плюс" на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 13 декабря 2012 года по делу N А81-2624/2012 (судья Антонова Е.В.), принятое по иску Управления имущественных отношений Администрации города Салехарда (ОГРН 1088901002464, ИНН 8901022251) к обществу с ограниченной ответственностью "Елена Плюс" (ОГРН 1088901002299, ИНН 8901022149) о понуждении к освобождению незаконно занимаемых жилых помещений, и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Елена Плюс" к Управлению имущественных отношений Администрации города Салехарда о признании незаконным отказа в заключении договора аренды нежилых помещений и понуждении к заключению договора аренды,
при участии в судебном заседании представителей:
- от общества с ограниченной ответственностью "Елена Плюс" - представитель Галиаскаров М.Р. (паспорт, по доверенности от 09.04.2013 сроком действия 3 года), директор Кашина Е.В. (паспорт);
- от Управления имущественных отношений Администрации города Салехарда - представитель Сэротэтто О.А. (паспорт, по доверенности N 17 от 30.07.2012 сроком действия до 30.07.2013),
установил:
Управление имущественных отношений Администрации города Салехарда (далее - Управление, истец) обратилось в арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Елена плюс" (далее - ООО "Елена плюс", ответчик) о понуждении к освобождению незаконно занимаемых нежилых помещений, расположенных в здании Салона бытовых услуг "Сияние Севера" по адресу: г. Салехард, ул. Мира, 17а.
Исковые требования мотивированы истечением срока действия договора аренды N 5 от 01.06.2011.
ООО "Елена плюс" обратилось в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа со встречным исковым заявлением к Управлению имущественных отношений Администрации города Салехарда о признании незаконным отказа в заключении договора аренды нежилых помещений (NN 70-77, 80-99, и I и II лестничные клетки), общей площадью 515,8 кв. м с учетом площади мест общего пользования, расположенных на 1, 2, 3 этажах здания Салона бытовых услуг "Сияние Севера" по адресу: г. Салехард, ул. Мира, 17а, и понуждении к заключению договора аренды указанных помещений сроком до 17.05.2015.
Определение арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 15.10.2012 принято решение об объединении указанных дел в одно производство.
От ООО "Елена плюс" поступило заявление об изменении и дополнении встречных исковых требований, в соответствии с которым просило признать договор N 6 от 18.05.2010 заключенным на срок с 18.05.2010 по 17.05.2015, а условия конкурсной документации и условия договора аренды о ежегодном заключении договора на 11 месяцев в течение 5 лет - недействительными и противоречащими законодательству.
Уточнение исковых требований судом первой инстанции не принято, поскольку данное уточнение ООО "Елена плюс" является новым требованием, так как связано одновременно с изменением предмета и основания заявленных исковых требований, что в силу статьи 49 АПК РФ не допускается.
Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 13 декабря 2012 года по делу N А81-2624/2012 первоначальные исковые требования удовлетворены в полном объеме. Суд обязал ООО "Елена плюс" в течение месяца со дня вступления в силу решения суда освободить и передать Управлению имущественных отношений Администрации города Салехарда по акту приема-передачи нежилые помещения в здании Салон бытовых услуг "Сияние Севера", расположенном по адресу: г. Салехард, ул. Мира, 17а, общей площадью 515,7 кв. м, а именно: помещения на третьем этаже NN 70-77, 80-99, I и II лестничные клетки, общей площадью 422,6 кв. м; соответствующую часть помещений из состава мест общего пользования, общей площадью 93,1 кв. м, включающую помещения: на 1 этаже - NN 2, 4, 29, 35, 79, II лестничную клетку, III лифт, общей площадью 31,8 кв. м; на втором этаже - II лестничную клетку, площадью 15,3 кв. м; на 3 этаже - N 79, площадью 46 кв. м. Взыскал с общества с ограниченной ответственностью "Елена плюс" в доход федерального бюджета госпошлину в размере 4 000 руб.
В удовлетворении встречного искового заявления общества с ограниченной ответственностью "Елена плюс" отказано.
Не соглашаясь с решением суда, ООО "Елена плюс" в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначальных исковых требований истца и удовлетворении встречных требований ответчика.
В обоснование апелляционной жалобы ООО "Елена плюс" указывает на нарушения норм процессуального права, выразившиеся в повторном рассмотрении заявленного истцом требования при наличии судебного акта о прекращении производства по аналогичному спору между теми же лицами, что, по мнению ответчика, является основанием для прекращения производства по делу на основании пункта 3 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). Кроме того, ООО "Елена плюс" высказывает несогласие с выводами суда первой инстанции в части признания пунктов 7.1, 7.2 договора N 6 недействительными и заключения настоящего договора на неопределенный срок, поскольку, по мнению ответчика, указанные выводы находится в противоречии с конкурсной документацией, установившей пятилетний срок спорного договора. Помимо этого, ООО "Елена плюс" полагает, что указанный договор является незаключенным, поскольку доказательства его государственной регистрации в материалах дела отсутствуют, что, и явилось основанием для предъявления ООО "Елена плюс" встречного искового заявления.
В дополнениях к апелляционной жалобе ООО "Елена плюс" указывает на отсутствие в материалах дела надлежащего уведомления ответчика о прекращении спорного договора аренды и необходимость признания договора аренды N 6 от 18.05.2010 заключенным на срок 5 лет.
От Управления имущественных отношений Администрации города Салехарда в порядке статьи 262 АПК РФ поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В заседании суда апелляционной инстанции представители ответчика поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Представитель истца поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и отзыв на нее, заслушав представителей сторон, оценив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, в 2010 году Управлением имущественных отношений Администрации города Салехарда проведен аукцион на право заключения договора аренды муниципального имущества - нежилых помещений (NN 70-77, 80-99, и I и II лестничные клетки) на 3 этаже здания Салона бытовых услуг "Сияние Севера", общей площадью 515,8 кв. м, по адресу: г. Салехард, ул. Мира, 17а.
Указанное обстоятельство подтверждается представленными в материалы дела копиями документации на аукцион N 15-УИ и страницы газеты "Полярный Круг" N 12 от 25.03.2010, содержащей информацию о публикации извещения о проведении открытого аукциона.
Согласно протоколу N 2-15-УИ от 13.05.2010 о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды и определению победителя аукциона открытый аукцион по лоту N 2 был признан несостоявшимся (т. 1, л.д. 14-16), в связи с чем, договор N 6 от 18.05.2010 на аренду указанных выше помещений был заключен с единственным участником аукциона - ООО "Елена плюс" (т. 2, л.д. 15-16).
На основании свидетельства о государственной регистрации права от 30.04.2008 72 НЛ 032204 переданные ООО "Елена плюс" в аренду помещения являются муниципальной собственностью (т. 1, л.д. 28).
Документацией об аукционе предусмотрено, что участниками аукциона могут являться субъекты малого и среднего предпринимательства, имеющие право на поддержку органами местного самоуправления.
Таким образом, Управление передало нежилые помещения в пользование ООО "Елена плюс" в рамках муниципальной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.
В документации на аукцион отражено, что право заключения договора на аренду объекта предоставляется на срок 5 лет. Договор аренды заключается с победителем аукциона на срок 11 месяцев с последующим возобновлением его на каждые 11 месяцев в течение пятилетнего срока. Возобновление (заключение) договора на последующие 11 месяцев производится при надлежащем исполнении арендатором обязанностей по предыдущему договору.
В пунктах 7.1 и 7.2 договора N 6 от 18.05.2010 установлено, что срок аренды определяется с 18.05.2010 по 17.04.2011. Арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, имеет право на заключение договора на новый срок в пределах пятилетнего срока, установленного протоколом N 2-15-УИ от 13.05.2010, но не далее чем до 17.05.2015.
После истечения срока действия договора N 6 от 18.05.2010 сторонами был заключен договор N 5 от 01.06.2011 на аренду тех же помещений сроком действия с 18.04.2011 по 17.03.2012 (т. 1, л.д. 9-12).
В пункте 7.2 указанного договора содержалось аналогичное положение о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок.
Письмом N 1004-02-17-15/477 от 15.03.2012 Управление уведомило ООО "Елена плюс" о том, что в связи с ненадлежащим исполнением последним обязательств по внесению арендной платы по окончании срока действия договора N 5 от 01.06.2011 заключение договора на новый срок производиться не будет. Кроме того, потребовало освободить занимаемые помещения и передать их по акту приема-передачи не позднее 19.03.2012 (т. 1, л.д. 18).
В письме N 1004-02-17-15/736 от 19.04.2012 Управление повторно просило в связи с окончанием срока действия договора аренды освободить занимаемые помещения и произвести их передачу 24.04.2012 в 15 часов 00 минут (т. 1, л.д. 19).
Вместе с тем, ООО "Елена плюс" имущество возвратить отказалось, о чем свидетельствует копия акта приема-сдачи нежилых помещений, подписанного Управлением в одностороннем порядке и содержащего соответствующую отметку его работников.
В мае 2012 года Управление направило ООО "Елена плюс" акт приема-передачи для подписания (письмо N 1004-02-17-15-916 от 31.05.2012). ООО "Елена плюс" подписанный с его стороны акт Управлению не возвратил.
Письмом исх. N 20 от 06.06.2012 ООО "Елена плюс" просило Управление предоставить ему договор аренды нежилого помещения для предоставления его в регистрационную палату.
В ответ на указанное письмо Управление указало ООО "Елена плюс", что срок действия предыдущего договора истек 17.03.2012, арендуемое имущество до настоящего времени не возвращено.
Последующий отказ ООО "Елена плюс" от исполнения обязанности по возврату имущества послужил основанием для обращения истца в арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с настоящим исковым заявлением.
ООО "Елена плюс", в свою очередь, посчитав отказ Управления в заключении договора аренды нежилых помещений на новый срок незаконным, обратилось в арбитражный суд со встречным исковым заявлением.
Удовлетворение первоначальных исковых требований и отказ в удовлетворении встречного иска послужили основаниями для подачи ООО "Елена плюс" апелляционной жалобы, при оценке доводов которой суд апелляционной инстанции установил следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Федерального закона N 209-ФЗ оказание имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляется органами государственной власти и органами местного самоуправления в виде передачи во владение и (или) в пользование государственного или муниципального имущества, в том числе земельных участков, зданий, строений, сооружений, нежилых помещений, оборудования, машин, механизмов, установок, транспортных средств, инвентаря, инструментов, на возмездной основе, безвозмездной основе или на льготных условиях.
Пунктом 4 статьи 18 Федерального закона N 209-ФЗ предусмотрено, что Федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления вправе утверждать перечни государственного имущества и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства). Государственное и муниципальное имущество, включенное в указанные перечни, может быть использовано только в целях предоставления его во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.
В силу части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров. Порядок проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров, указанных в частях 1 и 3 указанной статьи, и перечень видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, устанавливаются федеральным антимонопольным органом.
Из материалов дела следует, что здание "Салон бытовых услуг "Сияние Севера", являющееся объектом спорного договора аренды, входит в перечень муниципального имущества для предоставления на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства.
Пунктом 113 Приказа ФАС России от 10.02.2010 N 67 "О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса" (далее - Приказ N 67) установлено, что указываемый в документации об аукционе срок, на который заключаются договоры в отношении имущества, предусмотренного пунктом 4 статьи 18 Федерального закона N 209-ФЗ, должен составлять не менее пяти лет.
Вместе с тем, как следует из условий пунктов 7.1 и 7.2 заключенного сторонами договора N 6 от 18.05.2010 на аренду нежилого помещения, находящегося в собственности г. Салехард, срок действия настоящего договора определен с 18.05.2010 по 17.04.2011, то есть на 11 месяцев.
Вышеуказанное свидетельствует о том, что положения пунктов 7.1 и 7.2 договора N 6 от 18.05.2010 на аренду нежилого помещения противоречат положениям пункта 4 статьи 18 Федерального закона N 209-ФЗ и пункта 113 Приказа ФАС России от 10.02.2010 N 67.
Как следует из положений статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).
Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных нормативных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 ГК РФ).
При этом под частью сделки по смыслу названной нормы следует понимать одно или несколько условий сделки.
Вопрос о том, была бы сделка совершена и без включения недействительной ее части, разрешается исходя из фактических обстоятельств дела, относящихся к сделке и, прежде всего, - к ее содержанию.
С учетом вышеизложенного, учитывая фактические обстоятельства настоящего спора, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда о недействительности договора N 6 от 18.05.2010 в части срока его действия, установленного пунктами 7.1 и 7.2.
Суд апелляционной инстанции полагает, что недействительность пунктов 7.1, 7.2 недействительности всего договора N 6 от 18.05.2010 не влечет.
Как верно установлено судом первой инстанции, правоотношения сторон подлежат регулированию нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (аренда) и условиями настоящего договора.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
На основании статьи 610 ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
Принимая во внимание недействительность пунктов 7.1, 7.2 договора N 6 от 18.05.2010, касающихся срока аренды, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о признании договора N 6 от 18.05.2010 заключенным на неопределенный срок.
При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что признание договора N 6 от 18.05.2010 заключенным на неопределенный срок положениям действующего законодательства, устанавливающего особенности заключения настоящей категории сделок, не противоречит.
Кроме того, как следует из материалов дела, сторонами заключен договор N 5 от 01.06.2011 на аренду нежилого помещения, находящегося в собственности г. Салехард, срок действия которого определен в период с 18.04.2011 по 17.03.2012.
В силу пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Исходя из условий договора N 5 от 01.06.2011, объектом настоящего договора является находящееся в муниципальной собственности имущество.
Вместе с тем, как следует из положений действующего законодательства, реализация арендатором преимущественного права на заключение нового договора аренды нежилого помещения в рассматриваемом случае имеет свои особенности.
Как отмечено ранее, в соответствии с частью 1 статьи 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ, заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленных на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров за исключением предоставления указанных прав на такое имущество по основаниям, предусмотренным пунктами 1 - 13 части 1 указанной статьи Закона.
В постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случаях, предусмотренных пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.
На основании пункта 4 статьи 53 Федерального закона N 135-ФЗ до 1 июля 2015 года разрешается заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 данного Федерального закона и заключенных до 1 июля 2008 года с субъектами малого или среднего предпринимательства, при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством.
Аналогичная позиция изложена в Определении Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 04.10.2012 N ВАС - 12804/12 по делу N А40-86361/11-72-548.
Из буквального толкования указанной нормы права следует, что до 01.07.2015 разрешается заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов лишь тех договоров аренды, что были заключены до 01.07.2008.
Указания на возможность заключения нескольких последовательных договоров данная норма права не содержит.
Понятие "заключение договора на новый срок" содержится в статье 621 ГК РФ.
Согласно пункту 1 указанной статьи, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 31 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по смыслу статьи 621 ГК РФ заключение договора аренды на новый срок является заключением нового договора.
Вышеизложенное означает, что у арендатора отсутствует установленная законом льгота требовать заключения договора на новый срок без проведения торгов либо аукциона, а арендодатель вправе по истечении срока договора предложить предмет аренды любому другому лицу в соответствии с действующим законодательством.
Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, ООО "Елена плюс" является субъектом малого и среднего предпринимательства, и под действие части 3 статьи 14 Федерального закона N 209-ФЗ не подпадает.
Поскольку в рассматриваемом деле арендодателем является орган местного самоуправления, он обязан по истечении срока аренды предложить данное имущество в аренду неопределенному кругу лиц путем проведения торгов.
После прекращения действия договора аренды N 6 от 18.05.2010 заключение новых договоров аренды могло быть осуществлено Управлением имущественных отношений Администрации города Салехарда только по результатам проведения конкурса на право заключения такого договора.
Принимая во внимание вышеизложенное, а также то, обстоятельство, что первоначальный договор аренды нежилых помещений N 6 от 18.05.2010 был заключен сторонами после 01.07.2008, суд апелляционной инстанции полагает, что заключение договора аренды на новый срок является незаконным, поскольку заключение договора аренды N 5 от 01.06.2011 допускается только по результатам конкурса или аукциона.
Учитывая вышеизложенное, договор N 5 от 01.06.2011 на аренду нежилого помещения, находящегося в собственности г. Салехард, является недействительным и не порождающим у сторон каких-либо прав и обязанностей.
Пунктом 2 статьи 610 ГК РФ установлено, что в случае заключения договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Оценив переписку сторон, при отсутствии доказательств обратного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о соблюдении Управлением требования об уведомлении другой стороны об отказе от исполнения обязательств, возникших из договора аренды, действующего в отношении спорного нежилого помещения.
Из положений статьи 622 ГК РФ следует, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
По правилам статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
Принимая во внимание отказ арендодателя от заключения договора аренды на новый срок, а также отсутствие доказательств ООО "Елена плюс" возврата спорного нежилого помещения, требование Управления имущественных отношений Администрации г. Салехарда о понуждении ООО "Елена плюс" к освобождению незаконно занимаемых нежилых помещений, расположенных в здании Салона бытовых услуг "Сияние Севера" по адресу: г. Салехард, ул. Мира, 17а, является обоснованным и подлежит удовлетворению в полном объеме.
Поскольку заключение договора аренды муниципального имущества без проведения торгов противоречит действующему законодательству, встречные требования ООО "Елена плюс" о признании незаконным отказа Управления в заключении договора аренды нежилых помещений (NN 70-77, 80-99, и I и II лестничные клетки), общей площадью 515,8 кв. м с учетом площади мест общего пользования, расположенных на 1, 2, 3 этажах здания Салона бытовых услуг "Сияние Севера" по адресу: г. Салехард, ул. Мира, 17а, и понуждении к заключению договора аренды указанных помещений сроком до 17.05.2015 удовлетворению не подлежат.
Довод ООО "Елена плюс" о незаключенности договора аренды N 6 от 18.05.2010 ввиду отсутствия государственной регистрации, судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ подлежит государственной регистрации лишь договор аренды здания (нежилого помещения), заключенный на срок не менее года.
Аналогичной правовой позиции придерживается Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в информационном письме от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (пункт 11).
Позиция ООО "Елена плюс" о нарушении судом первой инстанции норм процессуального права со ссылкой на статью 150 АПК РФ признается судом апелляционной инстанции необоснованной по следующим основаниям.
Из положений пункта 2 части 1 статьи 150 АПК РФ следует, что арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что имеется вступивший в законную силу принятый по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям судебный акт арбитражного суда, суда общей юрисдикции или компетентного суда иностранного государства, за исключением случаев, если арбитражный суд отказал в признании и приведении в исполнение решения иностранного суда.
В силу пункта 3 статьи 151 АПК РФ в случае прекращения производства по делу повторное обращение в арбитражный суд по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям не допускается.
Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 27.01.2012 по делу N А81-5469/2011 был принят частичный отказ Управления имущественных отношений Администрации города Салехарда от исковых требований в части расторжения заключенного сторонами договора аренды N 5 от 01.06.2011 и обязании Общества освободить нежилые помещения, расположенные в здании Салона бытовых услуг "Сияние Севера" по адресу: г. Салехард, ул. Мира, 17а.
Вместе с тем, как разъяснено в пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.10.1996 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции", предмет иска - это материально-правовое требование к ответчику о совершении им определенных действий либо воздержании от них, признании существования (отсутствия) правоотношения, изменении либо прекращении его. Основание иска - это фактические обстоятельства, на которые ссылается истец в подтверждение заявленного требования.
Как отмечалось ранее, в деле N А81-5469/2011 требования Управления были основаны на ненадлежащем исполнении Обществом обязательств по внесению арендной платы. В рассматриваемом деле требования основаны на неисполнении последним обязанности возвратить имущество на основании истечения срока действия договора аренды.
Поскольку основания ранее рассмотренного иска в рамках дела N А81-5469/2011 и рассматриваемого в рамках настоящего дела не тождественны, пункт 2 части 1 статьи 150 АПК РФ применению не подлежит.
ООО "Елена плюс" не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции.
Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно, выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам и материалам дела.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах, решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 13 декабря 2012 года по делу N А81-2624/2012 подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 13 декабря 2012 года по делу N А81-2624/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Д.Г.РОЖКОВ
Судьи
Н.А.РЯБУХИНА
Ю.М.СОЛОДКЕВИЧ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)