Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 17 мая 2013 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Епифанцевой С.Ю.,
судей Диаковской Н.В., Ивановой Л.Н.,
при ведении протокола судебного заседания: Калмыковой О.В.,
при участии в заседании:
от истца, Комитета по управлению муниципальным имуществом Дмитровского муниципального района Московской области: Корнеева О.В. - по доверенности от 18.07.2012 года,
от ответчика, общества с ограниченной ответственностью "Светлана" (ИНН: 5007053836, ОГРН: 1065007011508): представитель не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Светлана" на решение Арбитражного суда Московской области от 11 января 2013 года по делу N А41-46423/12, принятое судьей Бондаревым М.Ю., по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Дмитровского муниципального района Московской области к обществу с ограниченной ответственностью "Светлана" о взыскании денежных средств и обязании освободить и передать по акту арендованное имущество,
установил:
Комитет по управлению муниципальным имуществом Дмитровского муниципального района Московской области (далее - КУМИ Дмитровского муниципального района Московской области) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявление к обществу с ограниченной ответственностью "Светлана" (далее - ООО "Светлана") о взыскании задолженности по арендной плате по договору N 263 от 28 ноября 2011 года суммы основного долга в размере 420865 руб. 98 коп., пеней за нарушение порядка и сроков оплаты в размере 523471 руб. 20 коп., неустойки за нарушение запрета передавать арендованное имущество в субаренду в размере 2177232 руб. 90 коп. и обязании ответчика освободить и передать по акту арендованное имущество (том 1, л.д. 3-5).
Решением Арбитражного суда Московской области от 11 января 2013 года исковые требования удовлетворены в полном объеме (том 1, л.д. 76-77).
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Светлана" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права (том 1, л.д. 80-83).
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель истца возражал против доводов, изложенных в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя ответчика, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
Выслушав объяснения представителя истца, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции подлежит изменению в части взысканной неустойки и государственной пошлины.
Как следует из материалов дела, 28 ноября 2011 года между КУМИ Дмитровского муниципального района Московской области (арендодатель) и ООО "Светлана" (арендатор) был заключен договор аренды муниципального недвижимого имущества N 263, согласно условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование за плату муниципальное имущество, расположенное по адресу: Московская область, Дмитровский р-н, пос. Ново-Синьково, д. 35, общей площадью 247,8 кв. м для размещения магазина (том 1, л.д. 7-10).
Срок действия договора установлен с 01 июля 2011 года по 29 июня 2012 года (раздел 3 договора).
В соответствии с пунктом 4.1 договора и Приложением 1 к договору арендатор ежемесячно, не позднее 10 числа текущего месяца, перечисляет в бюджет Дмитровского района Московской области арендную плату в размере 37820 руб. 48 коп.
Пунктом 5.3.1 договора установлено, что арендатор не имеет права сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).
Арендатор не имеет права использовать имущество в качестве предмета залога или вклада в уставный капитал (фонд) других предприятий (пункт 5.3.2 договора).
В силу пункта 8.1 договора в случае нарушения порядка и сроков внесения арендной платы арендатором, арендодатель начисляет пени в размере 0,7% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
При нарушении пунктов 5.3.1, 5.3.2 договора арендатор обязан уплатить в бюджет неустойку в размере 500% от суммы годовой арендной платы, при этом арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор в судебном порядке.
Во исполнение обязательств по договору аренды муниципального недвижимого имущества N 263 истец передал ответчику объект аренды по акту приема-передачи (том 1, л.д. 12).
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательства по внесению арендных платежей, в результате чего за ним образовалась задолженность по оплате за период с октября 2011 года по сентябрь 2012 года в размере 420865 руб. 68 коп., истец обратился в суд с иском по настоящему делу.
Суд первой инстанции, принимая решение об удовлетворении исковых требований, исходил из ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по своевременному внесению арендных платежей, обоснованном начислении истцом пеней за нарушение порядка и сроков оплаты аренды, а также соразмерности начисленной истцом неустойки за нарушение ответчиком запрета передавать арендованное имущество в субаренду.
Оценив содержащиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом доводов заявителя апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд полагает решение суда первой инстанции подлежащим изменению по следующим основаниям.
Спорные отношения сторон вытекают из договора аренды, в связи с чем применению подлежат общие нормы об обязательствах и специальные нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В силу положений статей 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы за предоставленное в пользование имущество.
Во исполнение обязательств по договору аренды муниципального недвижимого имущества N 263 истец передал ответчику объект аренды по акту приема-передачи, что ответчиком не оспаривается (том 1, л.д. 12).
Ответчик же свои обязательства по внесению арендных платежей надлежащим образом не исполнил.
Как усматривается из материалов дела, между сторонами сложились длительные арендные отношения (договор аренды N 263 от 28 ноября 2011 года, договор аренды N 263 от 06 июля 2010 года, договор аренды N 263 от 25 июня 2008 года, договор аренды N 263 от 21 июня 2006 года, договор аренды N 263 от 19 июня 2009 года).
Поступавшие в июне - августе 2012 года от ответчика денежные средства за аренду помещения по договору N 263 за 2011 год списывались истцом в счет погашения ранее имевшейся задолженности по аналогичным договорам аренды, в том числе за январь - июнь 2011 года, (том 1, л.д. 52-62) и не могли быть зачтены в счет арендной платы за период с октября 2011 года по сентября 2012 года.
Таким образом, поскольку ответчик доказательств уплаты долга за период с октября 2011 года по сентябрь 2012 года по договору N 263 от 28 ноября 2011 года не представляет, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о нарушении ответчиком договорных обязательств по своевременному внесению арендных платежей и взысканию с ответчика основного долга в размере 420865 руб. 98 коп.
В связи с нарушением порядка и сроков внесения арендной платы по договору аренды муниципального недвижимого имущества, истцом начислены пени в размере 523471 руб. 20 коп. за период с 11 октября 2011 года по 02 октября 2012 года в соответствии с положениями пункта 8.1 договора в размере 0,7% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательства и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение. Неустойка предназначена для компенсации потерь стороны, потерпевшей от неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.
Между тем, спорный договор аренды муниципального недвижимого имущества N 263 был заключен между сторонами 28 ноября 2011 года.
Таким образом, начисление пеней в соответствии с указанным договором возможно после 28 ноября 2011 года в результате ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства по внесению арендных платежей.
Соглашение сторон о применении условий договора аренды к фактически сложившимся до его заключения отношениям (с июля 2011 года) не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора.
До момента заключения договора аренды у истца отсутствовали правовые основания для привлечения ответчика к ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств в виде взыскания пеней, предусмотренных условиями договора N 263 от 28 ноября 2011 года.
Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в пункте 6 Информационного письма от 11.01.02 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование им здания, и не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у ответчика ранее заключения самого договора.
На основании изложенного, ООО "Светлана" не нарушены договорные обязательства в период с 11 октября 2011 года по 28 ноября 2011 года, когда между сторонами имели место лишь фактические отношения, и оснований для удовлетворения иска о взыскании договорной неустойки за период, предшествовавший заключению договора, не имеется.
Произведя перерасчет договорной неустойки, исключив из него указанный период, суд апелляционной инстанции считает обоснованным требование истца о взыскании пеней в сумме 510604 руб.
Требование истца о взыскании с ответчика неустойки за нарушение запрета передавать арендованное имущество в субаренду в размере 2177232 руб. 90 коп., обоснованно удовлетворено судом первой инстанции, поскольку представленными в материалы дела актами проверки муниципального недвижимого имущества выездной комиссии от 19 сентября 2011 года и 27 августа 2012 года подтверждается факт сдачи ответчиком в субаренду третьим лицам части арендуемого помещения (том 1, л.д. 20-21).
Указанные акты от 19 сентября 2011 года и 27 августа 2012 года составлены в присутствии ответчика, что подтверждается подписью генерального директора ООО "Светлана" Антипцевой С.О.
Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку заключенный между сторонами договор аренды муниципального недвижимого имущества N 263 от 28 ноября 2011 года был прекращен в связи с истечением срока его действия, на стороне ответчика в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации возникла обязанность по освобождению арендованного помещения и возврату его истцу.
Доказательств того, что ответчик в установленном законом порядке возвратил ответчику объект аренды, суду не представлено.
При таких обстоятельствах, требования истца об обязании ответчика освободить и передать по акту арендованное имущество, также правомерно удовлетворено судом области.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что истец не имел права сдавать в аренду недвижимое имущество, так как право собственности муниципального образования не было зарегистрировано в ЕГРП, признается судом апелляционной инстанции несостоятельным.
Статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о госрегистрации) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество.
Вместе с тем в пункте 1 статьи 6 Закона о госрегистрации определено, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом.
Право муниципальной собственности Дмитровского муниципального района на спорное имущество возникло на основании постановления главы Дмитровского района N 2020 от 23.08.1994 (утверждено решением Совета депутатов Дмитровского района N 25/5 от 04.11.1994 г.), то есть до вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в связи с чем, признается юридически действительным в отсутствие государственной регистрации в ЕГРП. Существование данного права не зависит от регистрации в ЕГРП.
Срок договора аренды N 263 от 28.11.2011 составляет менее 1 года, соответственно, данный договор не подлежит государственной регистрации.
При таких обстоятельствах, регистрации ранее возникшего права муниципальной собственности для распоряжения имуществом посредством передачи в краткосрочную аренду согласно пункту 2 статьи 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не требовалась. Отсутствие государственной регистрации муниципальной собственности на момент заключения договора аренды не влечет их недействительности.
Договор аренды заключен Комитетом по управлению муниципальным имуществом Дмитровского муниципального района Московской области как органом, уполномоченным распоряжаться имуществом Дмитровского муниципального района (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Ссылка заявителя на нарушение судом первой инстанции норм процессуального права, выразившееся в отказе в удовлетворении ходатайства об отложении судебного разбирательства, признается судом апелляционной инстанции несостоятельной, поскольку в силу статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отложение судебного разбирательства является правом, а не обязанностью суда.
Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции полагает возможным изменить решение суда первой инстанции в части взыскания пеней и государственной пошлины.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 11 января 2013 года по делу N А41-46423/12 изменить в части взыскания неустойки и государственной пошлины.
Взыскать с ООО "Светлана" в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом Дмитровского муниципального района пени в сумме 510604 руб.
Взыскать с ООО "Светлана" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 42432 руб. 21 коп.
В остальной части решение оставить без изменения.
Председательствующий
С.Ю.ЕПИФАНЦЕВА
Судьи
Н.В.ДИАКОВСКАЯ
Л.Н.ИВАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.05.2013 ПО ДЕЛУ N А41-46423/12
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 мая 2013 г. по делу N А41-46423/12
Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 17 мая 2013 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Епифанцевой С.Ю.,
судей Диаковской Н.В., Ивановой Л.Н.,
при ведении протокола судебного заседания: Калмыковой О.В.,
при участии в заседании:
от истца, Комитета по управлению муниципальным имуществом Дмитровского муниципального района Московской области: Корнеева О.В. - по доверенности от 18.07.2012 года,
от ответчика, общества с ограниченной ответственностью "Светлана" (ИНН: 5007053836, ОГРН: 1065007011508): представитель не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Светлана" на решение Арбитражного суда Московской области от 11 января 2013 года по делу N А41-46423/12, принятое судьей Бондаревым М.Ю., по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Дмитровского муниципального района Московской области к обществу с ограниченной ответственностью "Светлана" о взыскании денежных средств и обязании освободить и передать по акту арендованное имущество,
установил:
Комитет по управлению муниципальным имуществом Дмитровского муниципального района Московской области (далее - КУМИ Дмитровского муниципального района Московской области) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявление к обществу с ограниченной ответственностью "Светлана" (далее - ООО "Светлана") о взыскании задолженности по арендной плате по договору N 263 от 28 ноября 2011 года суммы основного долга в размере 420865 руб. 98 коп., пеней за нарушение порядка и сроков оплаты в размере 523471 руб. 20 коп., неустойки за нарушение запрета передавать арендованное имущество в субаренду в размере 2177232 руб. 90 коп. и обязании ответчика освободить и передать по акту арендованное имущество (том 1, л.д. 3-5).
Решением Арбитражного суда Московской области от 11 января 2013 года исковые требования удовлетворены в полном объеме (том 1, л.д. 76-77).
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Светлана" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права (том 1, л.д. 80-83).
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель истца возражал против доводов, изложенных в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя ответчика, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
Выслушав объяснения представителя истца, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции подлежит изменению в части взысканной неустойки и государственной пошлины.
Как следует из материалов дела, 28 ноября 2011 года между КУМИ Дмитровского муниципального района Московской области (арендодатель) и ООО "Светлана" (арендатор) был заключен договор аренды муниципального недвижимого имущества N 263, согласно условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование за плату муниципальное имущество, расположенное по адресу: Московская область, Дмитровский р-н, пос. Ново-Синьково, д. 35, общей площадью 247,8 кв. м для размещения магазина (том 1, л.д. 7-10).
Срок действия договора установлен с 01 июля 2011 года по 29 июня 2012 года (раздел 3 договора).
В соответствии с пунктом 4.1 договора и Приложением 1 к договору арендатор ежемесячно, не позднее 10 числа текущего месяца, перечисляет в бюджет Дмитровского района Московской области арендную плату в размере 37820 руб. 48 коп.
Пунктом 5.3.1 договора установлено, что арендатор не имеет права сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).
Арендатор не имеет права использовать имущество в качестве предмета залога или вклада в уставный капитал (фонд) других предприятий (пункт 5.3.2 договора).
В силу пункта 8.1 договора в случае нарушения порядка и сроков внесения арендной платы арендатором, арендодатель начисляет пени в размере 0,7% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
При нарушении пунктов 5.3.1, 5.3.2 договора арендатор обязан уплатить в бюджет неустойку в размере 500% от суммы годовой арендной платы, при этом арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор в судебном порядке.
Во исполнение обязательств по договору аренды муниципального недвижимого имущества N 263 истец передал ответчику объект аренды по акту приема-передачи (том 1, л.д. 12).
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательства по внесению арендных платежей, в результате чего за ним образовалась задолженность по оплате за период с октября 2011 года по сентябрь 2012 года в размере 420865 руб. 68 коп., истец обратился в суд с иском по настоящему делу.
Суд первой инстанции, принимая решение об удовлетворении исковых требований, исходил из ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по своевременному внесению арендных платежей, обоснованном начислении истцом пеней за нарушение порядка и сроков оплаты аренды, а также соразмерности начисленной истцом неустойки за нарушение ответчиком запрета передавать арендованное имущество в субаренду.
Оценив содержащиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом доводов заявителя апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд полагает решение суда первой инстанции подлежащим изменению по следующим основаниям.
Спорные отношения сторон вытекают из договора аренды, в связи с чем применению подлежат общие нормы об обязательствах и специальные нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В силу положений статей 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы за предоставленное в пользование имущество.
Во исполнение обязательств по договору аренды муниципального недвижимого имущества N 263 истец передал ответчику объект аренды по акту приема-передачи, что ответчиком не оспаривается (том 1, л.д. 12).
Ответчик же свои обязательства по внесению арендных платежей надлежащим образом не исполнил.
Как усматривается из материалов дела, между сторонами сложились длительные арендные отношения (договор аренды N 263 от 28 ноября 2011 года, договор аренды N 263 от 06 июля 2010 года, договор аренды N 263 от 25 июня 2008 года, договор аренды N 263 от 21 июня 2006 года, договор аренды N 263 от 19 июня 2009 года).
Поступавшие в июне - августе 2012 года от ответчика денежные средства за аренду помещения по договору N 263 за 2011 год списывались истцом в счет погашения ранее имевшейся задолженности по аналогичным договорам аренды, в том числе за январь - июнь 2011 года, (том 1, л.д. 52-62) и не могли быть зачтены в счет арендной платы за период с октября 2011 года по сентября 2012 года.
Таким образом, поскольку ответчик доказательств уплаты долга за период с октября 2011 года по сентябрь 2012 года по договору N 263 от 28 ноября 2011 года не представляет, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о нарушении ответчиком договорных обязательств по своевременному внесению арендных платежей и взысканию с ответчика основного долга в размере 420865 руб. 98 коп.
В связи с нарушением порядка и сроков внесения арендной платы по договору аренды муниципального недвижимого имущества, истцом начислены пени в размере 523471 руб. 20 коп. за период с 11 октября 2011 года по 02 октября 2012 года в соответствии с положениями пункта 8.1 договора в размере 0,7% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательства и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение. Неустойка предназначена для компенсации потерь стороны, потерпевшей от неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.
Между тем, спорный договор аренды муниципального недвижимого имущества N 263 был заключен между сторонами 28 ноября 2011 года.
Таким образом, начисление пеней в соответствии с указанным договором возможно после 28 ноября 2011 года в результате ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства по внесению арендных платежей.
Соглашение сторон о применении условий договора аренды к фактически сложившимся до его заключения отношениям (с июля 2011 года) не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора.
До момента заключения договора аренды у истца отсутствовали правовые основания для привлечения ответчика к ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств в виде взыскания пеней, предусмотренных условиями договора N 263 от 28 ноября 2011 года.
Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в пункте 6 Информационного письма от 11.01.02 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование им здания, и не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у ответчика ранее заключения самого договора.
На основании изложенного, ООО "Светлана" не нарушены договорные обязательства в период с 11 октября 2011 года по 28 ноября 2011 года, когда между сторонами имели место лишь фактические отношения, и оснований для удовлетворения иска о взыскании договорной неустойки за период, предшествовавший заключению договора, не имеется.
Произведя перерасчет договорной неустойки, исключив из него указанный период, суд апелляционной инстанции считает обоснованным требование истца о взыскании пеней в сумме 510604 руб.
Требование истца о взыскании с ответчика неустойки за нарушение запрета передавать арендованное имущество в субаренду в размере 2177232 руб. 90 коп., обоснованно удовлетворено судом первой инстанции, поскольку представленными в материалы дела актами проверки муниципального недвижимого имущества выездной комиссии от 19 сентября 2011 года и 27 августа 2012 года подтверждается факт сдачи ответчиком в субаренду третьим лицам части арендуемого помещения (том 1, л.д. 20-21).
Указанные акты от 19 сентября 2011 года и 27 августа 2012 года составлены в присутствии ответчика, что подтверждается подписью генерального директора ООО "Светлана" Антипцевой С.О.
Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку заключенный между сторонами договор аренды муниципального недвижимого имущества N 263 от 28 ноября 2011 года был прекращен в связи с истечением срока его действия, на стороне ответчика в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации возникла обязанность по освобождению арендованного помещения и возврату его истцу.
Доказательств того, что ответчик в установленном законом порядке возвратил ответчику объект аренды, суду не представлено.
При таких обстоятельствах, требования истца об обязании ответчика освободить и передать по акту арендованное имущество, также правомерно удовлетворено судом области.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что истец не имел права сдавать в аренду недвижимое имущество, так как право собственности муниципального образования не было зарегистрировано в ЕГРП, признается судом апелляционной инстанции несостоятельным.
Статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о госрегистрации) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество.
Вместе с тем в пункте 1 статьи 6 Закона о госрегистрации определено, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом.
Право муниципальной собственности Дмитровского муниципального района на спорное имущество возникло на основании постановления главы Дмитровского района N 2020 от 23.08.1994 (утверждено решением Совета депутатов Дмитровского района N 25/5 от 04.11.1994 г.), то есть до вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в связи с чем, признается юридически действительным в отсутствие государственной регистрации в ЕГРП. Существование данного права не зависит от регистрации в ЕГРП.
Срок договора аренды N 263 от 28.11.2011 составляет менее 1 года, соответственно, данный договор не подлежит государственной регистрации.
При таких обстоятельствах, регистрации ранее возникшего права муниципальной собственности для распоряжения имуществом посредством передачи в краткосрочную аренду согласно пункту 2 статьи 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не требовалась. Отсутствие государственной регистрации муниципальной собственности на момент заключения договора аренды не влечет их недействительности.
Договор аренды заключен Комитетом по управлению муниципальным имуществом Дмитровского муниципального района Московской области как органом, уполномоченным распоряжаться имуществом Дмитровского муниципального района (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Ссылка заявителя на нарушение судом первой инстанции норм процессуального права, выразившееся в отказе в удовлетворении ходатайства об отложении судебного разбирательства, признается судом апелляционной инстанции несостоятельной, поскольку в силу статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отложение судебного разбирательства является правом, а не обязанностью суда.
Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции полагает возможным изменить решение суда первой инстанции в части взыскания пеней и государственной пошлины.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 11 января 2013 года по делу N А41-46423/12 изменить в части взыскания неустойки и государственной пошлины.
Взыскать с ООО "Светлана" в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом Дмитровского муниципального района пени в сумме 510604 руб.
Взыскать с ООО "Светлана" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 42432 руб. 21 коп.
В остальной части решение оставить без изменения.
Председательствующий
С.Ю.ЕПИФАНЦЕВА
Судьи
Н.В.ДИАКОВСКАЯ
Л.Н.ИВАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)