Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Смирнова Е.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Гербекова Б.И.,
судей Лашкова А.Н., Налимовой Т.Л.,
при секретаре С.Н.Л.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Налимовой Т.Л.
дело по апелляционным жалобам Н., Ж., представителя С.А.А. по доверенности С.А. на решение Тимирязевского районного суда г. Москвы от 30 апреля 2013 г., в редакции дополнительного решения от 29 мая 2013 г., которым постановлено:
Исковые требования Тимирязевского межрайонного прокурора г. Москвы, действующего в интересах О., к С.А.А., Н., Ж. о признании доверенности и договора купли-продажи недействительными, о применении последствий недействительности сделки, истребовании имущества из владения, прекращении и признании права собственности, снятии с регистрационного учета - удовлетворить частично.
Признать недействительной доверенность, удостоверенную нотариусом г. Москвы Б. за N в реестре **** и выданную 26 января 2011 года О. на имя К.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ****, д. ****, кв. ****, заключенный между О. и С.А.А. 27 января 2011 года.
Истребовать из владения Ж., Н. квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, ****, д. ****, кв. ****.
Признать право собственности О. на квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, ****, д. ****, кв. ****.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Вступившее в законную силу решение суда является основанием для снятия Ж. с регистрационного учета по адресу: г. Москва, ****, д. ****, кв. ****,
Тимирязевский межрайонный прокурор г. Москвы обратился в суд в интересах О. с иском к С.А.А., Н., Ж. о признании договора купли-продажи недействительным, о применении последствий недействительности сделки, истребовании имущества из владения, прекращении и признании права собственности, снятии с регистрационного учета.
Исковые требования мотивированы тем, что Тимирязевской межрайонной прокуратурой г. Москвы проведена проверка по обращению О., в результате которой установлено, что он ранее был зарегистрирован по адресу: Москва, ****, д. ****, кв. ****. 27.01.2011 г. О. заключил с С.А.А. договор купли-продажи данной квартиры, о чем 02.02.2011 г. произведена запись о государственной регистрации права в регистрирующем органе. В 2010 году у него умерли родители, и для их захоронения он взял взаймы у своих знакомых **** руб., а также намеревался взять кредит, чтобы вернуть долг. В конце 2010 года к О. обратился С.А.А. и предложил помочь ему взять кредит под залог квартиры, тот согласился, поскольку ему нужно было возвращать долги. В установленный срок О. возвратить денежные средства С.А.А. не смог, после чего С.А.А. сообщил О., что продаст квартиру, переданную в залог, вместо нее купит О. однокомнатную квартиру, а разницу за вычетом **** руб. вернет должнику. Какие документы ему давал подписывать С.А.А., О. не знал, так как думал, что подписал их для получения кредита. Он (О.) является психически больным, злоупотребляет спиртными напитками, в связи с чем не понимал, какие документы подписывал. В 2011 году он узнал, что С.А.А. продал его квартиру. Никаких денежных средств от ее продажи он не получал. С.А.А. воспользовался его состоянием и ввел его в заблуждение, обманным путем завладел его квартирой. Договор купли-продажи квартиры между ним и С.А.А. заключен в простой письменной форме, зарегистрирован в Управлении Росреестра по Москве на основании доверенности, выданной О. на имя К. и удостоверенной нотариусом г. Москвы Б. Ответчик дал ему подписать какой-то документ, содержания которого он не понимал в силу того, что с детства страдает психическим заболеванием. Как пояснил ему С.А.А., данный документ необходим для получения кредита. По мнению истца, сделка по выдаче доверенности на регистрацию договора купли-продажи совершена в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий и руководить ими. для получения кредита. Заключая договор купли-продажи, он заблуждался относительно последствий такой сделки и не предполагал, что он лишится права на жилище. Волеизъявление О. не соответствовало его действительной воле, он не имел намерения лишить себя права собственности.
Впоследствии заявленные требования истцом были уточнены. Ввиду того, что в ходе рассмотрения дела стало известно, что 09.11.2011 между С.А.А., Ж. и Н. был заключен договор купли-продажи спорной квартиры, в соответствии с которым Ж. стал собственником 3/4 доли в праве собственности на спорную квартиру, а Н. - 1/4 доли, истец просил признать недействительными доверенность, договор купли-продажи квартиры и свидетельство о государственной регистрации права, применить последствия недействительности сделки, истребовать имущество из владения Ж. и Н., прекратить их право собственности на жилое помещение, возвратить право собственности О., обязать ОУФМС района Бескудниковский по САО в г. Москве снять ответчиков Ж. и Н. с регистрационного учета по вышеуказанному адресу.
Прокурор Васильева Е.Ю. в судебное заседание явилась, уточненные требования поддержала по основаниям, изложенным в иске и последующих дополнениях.
О. в судебное заседание не явился.
Представитель О. по доверенности Г.В. в судебное заседание явилась, уточненные исковые требования поддержала в полном объеме, просила их удовлетворить.
Ответчик С.А.А. в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещался судом надлежащим образом по месту отбывания наказания в ФКУ ИК-**** по Рязанской области, представил отзыв на исковое заявление, в котором просил суд отказать в удовлетворении иска, обратив внимание на сроки совершения сделки.
Ответчик Ж. в судебное заседание не явился.
Представитель ответчиков Ж. и Н. по ордеру О.Б. в судебное заседание явилась, просила в удовлетворении уточненного иска отказать по доводам, изложенным в письменном отзыве, заявила о пропуске истцом срока исковой давности по требованиям о признании доверенности и договора купли-продажи недействительными со ссылкой на то обстоятельство, что с момента выдачи О. оспариваемой доверенности и подписания договора купли-продажи спорной квартиры прошло более года.
Ответчик Н. в судебное заседание явилась, уточненные исковые требования не признала, согласившись с доводами своего представителя.
Третье лицо нотариус г. Москвы Б. в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело без своего участия.
Представители третьих лиц ОУФМС России по Бескудниковскому району по г. Москве в САО, Управления Росреестра по Москве в судебное заседание не явились.
Суд постановил указанное выше решение, об отмене которого как незаконного просят Н., Ж., представителя С.А.А. по доверенности С.А. по доводам апелляционных жалоб.
В судебное заседание ответчик С.А.А., отбывающий наказание в ФКУ ИК-**** по Рязанской области, его представитель Е., третье лицо нотариус г. Москвы Б., представители третьих лиц ОУФМС России по Бескудниковскому району по г. Москве в САО, Управления Росреестра по Москве в судебное заседание не явились, извещены, в связи с чем, судебная коллегия, руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, сочла возможным рассмотреть дело при данной явке.
Судебная коллегия, заслушав объяснения Н. и ее представителя по доверенности О.В., объяснения Ж., О., представителя Тимирязевского межрайонного прокурора Самойловой И.С., обсудив доводы апелляционных жалоб, исследовав материалы дела, не находит предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены состоявшегося по делу решения, постановленного в соответствии с установленными судом обстоятельствами и требованиями закона.
Разрешая возникший спор, суд создал участвующим в деле лицам, условия для представления доказательств, на которые стороны ссылались как на основания своих требований и возражений, их всестороннего и полного исследования.
Как установлено судом и усматривается из материалов дела, собственником квартиры, расположенной по адресу: Москва, ****, д. ****, кв. ****, в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 13.01.2011 г., выданного на основании договора передачи от 16.12.2010 г., являлся О., 27.03.1970 г.р., зарегистрированный в указанном жилом помещении с 13.11.1992 г. до 28.07.2011 г., когда был снят с регистрационного учета по заочному решению Тимирязевского районного суда г. Москвы от 02.06.2011 г., разрешившему по существу исковые требования С.А.А. к О. о выселении и снятии с регистрационного учета.
27.01.2011 г. между О. и С.А.А. был заключен договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств. Предметом договора являлась купля-продажа жилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ****, д. ****, кв. ****. Договор заключен сторонами в простой письменной форме и по его условиям квартира оценивается и продается за **** руб., оплата денежных средств производится за счет кредитных средств, предоставляемых покупателю ОАО МАБ "****".
Согласно п. 6 договора цену квартиры покупатель уплачивает продавцу в течение одного календарного дня после получения из органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрированного договора купли-продажи квартиры, подтверждающего переход права собственности от продавца к покупателю на указанную квартиру, а также документов, подтверждающих государственную регистрацию ипотеки (залога недвижимости) указанной квартиры в силу закона в порядке, установленном Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости).
Днем ранее, 26 января 2011 г., для представления интересов в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории г. Москвы, в том числе в Управлении Росреестра по Москве, по вопросу регистрации договора купли-продажи квартиры, заключенного в простой письменной форме, и кредитного договора, заключенного между покупателем квартиры и ОАО МАБ "****", О. была выдана доверенность на имя К., сроком на 3 месяца, без права передоверия.
02.02.2011 г. С.А.А. выдано свидетельство о государственной регистрации права на спорное жилое помещение с регистрацией существующего ограничения (обременения) в виде ипотеки в силу закона, а 09.11.2011 г. между С.А.А. с одной стороны и Ж. и Н. с другой был заключен договор купли-продажи спорной квартиры. По условиям договора Ж., зарегистрированный по адресу: Москва, ****, д. ****, корп. ****, кв. ****, приобрел в собственность 3/4 доли в праве собственности на квартиру, а Н., зарегистрированная по адресу: Москва, ул. ****, д. ****, корп. ****, кв. **** - 1/4 доли в праве, в подтверждение чему 22.11.2011 г. им выданы свидетельства о государственной регистрации права.
Из содержания документов, представленных для государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ****, д. ****, кв. **** (копии регистрационного дела) усматривается, что договор передачи спорного жилого помещения от 16.12.2010 г. был зарегистрирован 13.01.2011 г.; договор купли-продажи квартиры, заключенный между О. и С.А.А. 27.01.2011 г., был зарегистрирован на основании доверенности, выданной О. на имя К.; при регистрации договора купли-продажи квартиры, заключенного между С.А.А. и Ж., Н., было получено согласие ОАО "МАБ "****".
В настоящее время собственниками спорного жилого помещения являются Ж., 01.05.1984 г.р., (зарегистрирован с 24.11.2011) и Н., 12.04.1966 г.р. (владелец без регистрации) - по 3/4 доли и 1/4 доли в праве собственности соответственно.
Настаивая на удовлетворении заявленных требований, Тимирязевский межрайонный прокурор указал, что 30.05.2012 г. О. подано заявление в Тимирязевскую межрайонную прокуратуру г. Москвы о предъявлении в его интересах искового заявления о признании недействительной сделки, совершенной с его квартирой. В своих объяснениях, данных 27.06.2012 г., О. пояснил, что состоит на учете в ПНД N **** с 11 лет, проживал с родителями и братом, в 2010 г. они умерли. Для захоронения родственников О. взял у своих знакомых в долг сумму в размере **** руб., а потом хотел взять кредит, чтобы вернуть заемные денежные средства. В конце 2010 г. к нему обратился С.А.А. и предложил помочь взять кредит под залог квартиры. О. не вчитывался в документы, которые подписывал, так как думал, что они необходимы ему для получения кредита. Вместо того чтобы получить кредит, О. с сентября 2011 г. живет на улице, поскольку у него нет другого жилья, а продавать свое единственное жилье - спорную квартиру - он не собирался. О том, что по условиям договора он продал свою квартиру С.А.А. за **** руб., он не знал и этих денег не видел.
Для проверки доводов О., основанных на положениях ч. 1 ст. 177 ГК РФ, судом была назначена судебная амбулаторная комплексная психолого-психиатрическая экспертиза, из заключения которой следует, что в настоящее время у О. имеется органическое расстройство личности, которое проявляется непродуктивностью мыслительной деятельности, грубыми нарушениями когнитивных функций, снижением способности к целенаправленной деятельности, измененным эмоциональным поведением и обусловлено, преимущественно, перенесенным в сентябре 2012 года инфарктом левого (доминантного) полушария головного мозга. Данное обстоятельство в сочетании с отсутствием в деле объективных сведений о психическом состоянии подэкспертного не только во время, но и задолго до момента совершения им юридически значимых действий (при наличии, к примеру, данных о "последствиях острого нарушения мозгового кровообращения неизвестной давности" в момент его поступления в больницу в сентябре 2012 года), а также существующая противоречивость информации о характере употреблении им алкогольных напитков и об уровне его социально-бытового функционирования в интересующий суд период времени не позволяют оценить динамику имевшегося у О. врожденного умственного недоразвития, дать клиническую оценку состоянию его основных психических функций во время подписания доверенности от 26.01.2011 и договора купли-продажи квартиры от 27.01.2011 и ответить на экспертные вопросы с 1 по 5. По заключению психолога в связи с недоступность подэкспертного при настоящем исследовании продуктивному контакту, наличием выраженных нарушений когнитивных функций, а также отсутствием в материалах гражданского дела объективных данных (медицинской документации относительно личностной, эмоционально-волевой, когнитивной сфер О.) ответить на экспертные вопросы, входящие в компетенцию психолога при настоящем обследовании, не представляется возможным.
Разрешая по существу заявленные требования, суд по совокупной оценке собранных по делу доказательств, включая приведенное выше заключение экспертов, пояснения эксперта и показания свидетелей, допрошенных в ходе судебного разбирательства, пришел к выводу о том, что оснований для признания недействительными доверенности и договора купли-продажи квартиры по основанию, предусмотренному ч. 1 ст. 177 ГК РФ, не имеется, поскольку объективных данных о том, что в момент заключения оспариваемых сделок О. не был способен понимать значение своих действий и руководить ими, суду представлено не было.
Оснований не согласиться с таким выводом суда первой инстанции судебная коллегия не усматривает.
Вместе с тем, удовлетворяя требования о признании договора купли-продажи квартиры и доверенности недействительными суд, также обоснованно, на основе исследованных по делу доказательств пришел к выводу о том, что они с достоверностью указывают на то, что заключая договор купли-продажи спорной квартиры, равно как подписывая доверенность, О. находился в состоянии заблуждения, полагал, что оформляет документы для получения кредита, формирование его воли при совершении сделок происходило под воздействием ошибочных представлений об обстоятельствах, значимых для заключения сделок.
Как правильно указал суд, О., в момент подписания документов по отчуждению квартиры находился в трудной жизненной ситуации в связи с тяжелым материальным положением, т.к. в 2010 г. у него умерли родственники и, взяв взаймы крупную для него сумму на их похороны, он должен был возвращать долг, не имея для этого возможности.
Найдя обоснованными требования о признании недействительной выданной О. доверенности, суд также принял во внимание, что по сведениям удостоверившего ее нотариуса данная доверенность не отменялась, в ее тексте указано в том числе, на то, что О. уполномочивает Е.Е. быть своим представителем по вопросу регистрации кредитного договора с ОАО МАБ "****". Вышеприведенные обстоятельства исключают возможность предположения того, что за день до совершения сделки по продаже квартиры О. было известно о заключении между С.А.А. и конкретным банком кредитного договора на требуемую сумму, что также свидетельствует о пороке воли О. на совершение сделки по выдаче данной доверенности, поскольку он оформлял ее с тем содержанием, которое было необходимо и требовалось С.А.А. для регистрации сделки по отчуждению у О. его имущества, не вникая в суть текста.
Поскольку существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению, суд обоснованно исходил из того, что заключая сделку (подписывая договор купли-продажи и выдавая доверенность на его регистрацию) О. полагал, что оформляет документы для получения кредита, иными словами, совершая все указанные действия, истец заблуждался относительно последствий такой сделки и не предполагал, что лишится права на принадлежащее ему жилое помещение.
Таким образом, волеизъявление О. не соответствовало его действительной воле, он не имел намерения лишить себя права собственности, и его индивидуально-психологические особенности в юридически значимый период времени привели к ограничению его свободного волеизъявления, адекватной оценки ситуации, снижению критических и прогностических возможностей в отношении социально-юридических последствий совершаемой сделки и формированию неправильного мнения относительно существа сделки и, как следствие, введению О. в заблуждение.
Суд также обсудил доводы истца о том, что денежные средства по договору купли-продажи О. не получал, проверил их и дал надлежащую оценку, которая сводится к следующему.
Представленная в материалы дела расписка О. от 27.01.2011 содержит условие о том, что О. получил от С.А.А. денежную сумму в размере **** руб. сроком на один год и обязуется вернуть ее в указанное время. При этом в тексе расписки дословно указано, что О. "получил денежные средства в долг", а не в качестве исполнения С.А.А. заключенного между ним и О. договора купли-продажи квартиры.
Условие займа, изложенное в расписке, также подтверждает позицию истца о том, что намерения заключать договор купли-продажи у О. не было, а денежные средства получены по долговым обязательствам, а не в рамках заключенного договора.
Согласно п. 6 оспариваемого договора от 27.01.2011 покупатель оплачивает стоимость приобретаемого имущества в течение одного календарного дня после получения из регистрирующего органа зарегистрированного договора, а по условиям кредитного договора, заключенного 27.01.2011 между ОАО "МАБ "****" и С.А.А., кредитор обязался открыть заемщику ссудный счет и перечислить денежные средства в размере **** руб. в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты подписания договора при условии предоставления заемщиком всех необходимых документов.
Таким образом, условия договоров взаимоисключают друг друга и не свидетельствуют об уплате С.А.А. денежных средств, полученных в кредит, в тот же день, когда между ним и О. был заключен договор купли-продажи. Доказательств обратного суду не представлено.
Доказательств, подтверждающих получение О. от С.А.А. денежных средств в рамках заключенного договора купли-продажи, также не представлено.
При установленных обстоятельствах суд пришел к обоснованному выводу, что совершенные О. сделки по подписанию договора купли-продажи квартиры по адресу: г. Москва, ****, д. ****, кв. **** от 27.01.2011 г. и выдаче доверенности от 26.01.2011 г. на имя К., удостоверенной нотариусом Б. за N в реестре ****, недействительны и к ним подлежат применению положения действующего законодательства относительно последствий их недействительности.
Ввиду того, что спорное жилое помещение выбыло у О. помимо его воли, С.А.А. не имел права отчуждать это имущество, при этом Н. и Ж. приобрели квартиру у С.А.А., не зная о вышеуказанных обстоятельствах, суд правильно удовлетворил исковые требования об истребовании у ответчиков имущества в виде спорной квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ****, д. ****, кв. ****, и признании за О. права собственности на данное жилое помещение.
Оценивая сделанное ответчиками заявление о пропуске истцом срока исковой давности, суд, исходя из конкретных обстоятельств дела, счел возможным, по заявлению прокурора, его восстановить по подробно изложенным в решении мотивам. Судебная коллегия с таким суждением суда согласна, а доводы апелляционных жалоб об отсутствии оснований для восстановления пропущенного процессуального срока для защиты права находит не состоятельными.
Доводы апелляционных жалоб, что ответчики являются добросовестными приобретателями, были предметом обсуждения суда первой инстанции и были правильно отклонены, поскольку в рассматриваемом случае не имеет правового значения, т.к. обстоятельства приобретения имущества другим лицом и его добросовестности могут быть исследованы судом лишь в том случае, когда сделка, на основании которой имущество перешло в фактическое владение добросовестного приобретателя (или право было зарегистрировано), является недействительной. Если же эта сделка действительна, то приобретатель является собственником, и положение ст. 302 ГК РФ к отношениям сторон неприменимо.
Кроме того, в пункте 9 договора купли-продажи от 09.11.2011 г. стороны предусмотрели, что в случае признания заключенного ими договора недействительным, отчуждении квартиры или законного изъятия указанной квартиры у покупателей, продавец (С.А.А.) обязуется приобрести покупателям (Ж., Н.) равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории в том же районе города Москвы или предоставить покупателям денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры, исходя из стоимости аналогичного жилья. Таким образом, ответчики не лишены возможности обратиться в суд с требованиями об исполнении С.А.А. принятых на себя обязательств по договору купли-продажи от 09.11.2011 г., зарегистрированному в установленном законом порядке 22.11.2011 г.
Доводы о том, что на приобретение спорной квартиры затрачены денежные средства от продажи единственного жилья Ж., вошедшего в состав наследства к имуществу его умершей матери и расположенного по адресу: г. Москва, ****, д. **** - **** - ****, также не могут повлиять на постановленное решение, поскольку свобода воли сторон договора (Ж. и Н.) при заключении с С.А.А. сделки купли-продажи недвижимости в ходе судебного разбирательства не оспаривалась, более того, не являлась предметом заявленных требований.
Довод апелляционной жалобы Ж. о том, что О. были совершены ряд действий, включая приватизацию спорной квартиры, которые, вопреки выводам суда, свидетельствуют о намерении О. произвести отчуждение принадлежащего ему жилого помещения, выводов суда не опровергает и не является, без учета иных, имеющих значение для дела обстоятельств, безусловным подтверждением тому, что воля О. была направлена на совершение сделки по отчуждению спорной квартиры.
Довод жалобы Ж. о том, что суд незаконно лишил его - социально незащищенного человека, страдающего психическим расстройством, единственного жилья, также поводом к отмене решения не является, поскольку сами по себе данные обстоятельства основанием к отказу в иске не являются.
Доводы апелляционной жалобы представителя С.А.А., как усматривается из их содержания, фактически сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции, направлены на переоценку установленных судом фактов и обстоятельств, а потому не могут являться основанием к отмене решения.
Всем собранным по делу доказательствам, в том числе и тем на которые имеется ссылка в апелляционных жалобах, судом дана надлежащая оценка по правилам ст. 67 ГПК РФ, результаты оценки доказательств отражены в решении и оснований для признания судом оценки доказательств неправильной судебная коллегия не находит.
В жалобе не приводится новых доводов, опровергающих выводы суда и нуждающихся в дополнительной проверке.
При таких обстоятельствах судебное решение законно, а доводы апелляционных жалоб необоснованны.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Тимирязевского районного суда г. Москвы от 30 апреля 2013 года, в редакции дополнительного решения того же суда от 29 мая 2013 года, оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 26.09.2013 ПО ДЕЛУ N 11-31406
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 сентября 2013 г. по делу N 11-31406
Судья Смирнова Е.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Гербекова Б.И.,
судей Лашкова А.Н., Налимовой Т.Л.,
при секретаре С.Н.Л.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Налимовой Т.Л.
дело по апелляционным жалобам Н., Ж., представителя С.А.А. по доверенности С.А. на решение Тимирязевского районного суда г. Москвы от 30 апреля 2013 г., в редакции дополнительного решения от 29 мая 2013 г., которым постановлено:
Исковые требования Тимирязевского межрайонного прокурора г. Москвы, действующего в интересах О., к С.А.А., Н., Ж. о признании доверенности и договора купли-продажи недействительными, о применении последствий недействительности сделки, истребовании имущества из владения, прекращении и признании права собственности, снятии с регистрационного учета - удовлетворить частично.
Признать недействительной доверенность, удостоверенную нотариусом г. Москвы Б. за N в реестре **** и выданную 26 января 2011 года О. на имя К.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ****, д. ****, кв. ****, заключенный между О. и С.А.А. 27 января 2011 года.
Истребовать из владения Ж., Н. квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, ****, д. ****, кв. ****.
Признать право собственности О. на квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, ****, д. ****, кв. ****.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Вступившее в законную силу решение суда является основанием для снятия Ж. с регистрационного учета по адресу: г. Москва, ****, д. ****, кв. ****,
установила:
Тимирязевский межрайонный прокурор г. Москвы обратился в суд в интересах О. с иском к С.А.А., Н., Ж. о признании договора купли-продажи недействительным, о применении последствий недействительности сделки, истребовании имущества из владения, прекращении и признании права собственности, снятии с регистрационного учета.
Исковые требования мотивированы тем, что Тимирязевской межрайонной прокуратурой г. Москвы проведена проверка по обращению О., в результате которой установлено, что он ранее был зарегистрирован по адресу: Москва, ****, д. ****, кв. ****. 27.01.2011 г. О. заключил с С.А.А. договор купли-продажи данной квартиры, о чем 02.02.2011 г. произведена запись о государственной регистрации права в регистрирующем органе. В 2010 году у него умерли родители, и для их захоронения он взял взаймы у своих знакомых **** руб., а также намеревался взять кредит, чтобы вернуть долг. В конце 2010 года к О. обратился С.А.А. и предложил помочь ему взять кредит под залог квартиры, тот согласился, поскольку ему нужно было возвращать долги. В установленный срок О. возвратить денежные средства С.А.А. не смог, после чего С.А.А. сообщил О., что продаст квартиру, переданную в залог, вместо нее купит О. однокомнатную квартиру, а разницу за вычетом **** руб. вернет должнику. Какие документы ему давал подписывать С.А.А., О. не знал, так как думал, что подписал их для получения кредита. Он (О.) является психически больным, злоупотребляет спиртными напитками, в связи с чем не понимал, какие документы подписывал. В 2011 году он узнал, что С.А.А. продал его квартиру. Никаких денежных средств от ее продажи он не получал. С.А.А. воспользовался его состоянием и ввел его в заблуждение, обманным путем завладел его квартирой. Договор купли-продажи квартиры между ним и С.А.А. заключен в простой письменной форме, зарегистрирован в Управлении Росреестра по Москве на основании доверенности, выданной О. на имя К. и удостоверенной нотариусом г. Москвы Б. Ответчик дал ему подписать какой-то документ, содержания которого он не понимал в силу того, что с детства страдает психическим заболеванием. Как пояснил ему С.А.А., данный документ необходим для получения кредита. По мнению истца, сделка по выдаче доверенности на регистрацию договора купли-продажи совершена в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий и руководить ими. для получения кредита. Заключая договор купли-продажи, он заблуждался относительно последствий такой сделки и не предполагал, что он лишится права на жилище. Волеизъявление О. не соответствовало его действительной воле, он не имел намерения лишить себя права собственности.
Впоследствии заявленные требования истцом были уточнены. Ввиду того, что в ходе рассмотрения дела стало известно, что 09.11.2011 между С.А.А., Ж. и Н. был заключен договор купли-продажи спорной квартиры, в соответствии с которым Ж. стал собственником 3/4 доли в праве собственности на спорную квартиру, а Н. - 1/4 доли, истец просил признать недействительными доверенность, договор купли-продажи квартиры и свидетельство о государственной регистрации права, применить последствия недействительности сделки, истребовать имущество из владения Ж. и Н., прекратить их право собственности на жилое помещение, возвратить право собственности О., обязать ОУФМС района Бескудниковский по САО в г. Москве снять ответчиков Ж. и Н. с регистрационного учета по вышеуказанному адресу.
Прокурор Васильева Е.Ю. в судебное заседание явилась, уточненные требования поддержала по основаниям, изложенным в иске и последующих дополнениях.
О. в судебное заседание не явился.
Представитель О. по доверенности Г.В. в судебное заседание явилась, уточненные исковые требования поддержала в полном объеме, просила их удовлетворить.
Ответчик С.А.А. в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещался судом надлежащим образом по месту отбывания наказания в ФКУ ИК-**** по Рязанской области, представил отзыв на исковое заявление, в котором просил суд отказать в удовлетворении иска, обратив внимание на сроки совершения сделки.
Ответчик Ж. в судебное заседание не явился.
Представитель ответчиков Ж. и Н. по ордеру О.Б. в судебное заседание явилась, просила в удовлетворении уточненного иска отказать по доводам, изложенным в письменном отзыве, заявила о пропуске истцом срока исковой давности по требованиям о признании доверенности и договора купли-продажи недействительными со ссылкой на то обстоятельство, что с момента выдачи О. оспариваемой доверенности и подписания договора купли-продажи спорной квартиры прошло более года.
Ответчик Н. в судебное заседание явилась, уточненные исковые требования не признала, согласившись с доводами своего представителя.
Третье лицо нотариус г. Москвы Б. в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело без своего участия.
Представители третьих лиц ОУФМС России по Бескудниковскому району по г. Москве в САО, Управления Росреестра по Москве в судебное заседание не явились.
Суд постановил указанное выше решение, об отмене которого как незаконного просят Н., Ж., представителя С.А.А. по доверенности С.А. по доводам апелляционных жалоб.
В судебное заседание ответчик С.А.А., отбывающий наказание в ФКУ ИК-**** по Рязанской области, его представитель Е., третье лицо нотариус г. Москвы Б., представители третьих лиц ОУФМС России по Бескудниковскому району по г. Москве в САО, Управления Росреестра по Москве в судебное заседание не явились, извещены, в связи с чем, судебная коллегия, руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, сочла возможным рассмотреть дело при данной явке.
Судебная коллегия, заслушав объяснения Н. и ее представителя по доверенности О.В., объяснения Ж., О., представителя Тимирязевского межрайонного прокурора Самойловой И.С., обсудив доводы апелляционных жалоб, исследовав материалы дела, не находит предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены состоявшегося по делу решения, постановленного в соответствии с установленными судом обстоятельствами и требованиями закона.
Разрешая возникший спор, суд создал участвующим в деле лицам, условия для представления доказательств, на которые стороны ссылались как на основания своих требований и возражений, их всестороннего и полного исследования.
Как установлено судом и усматривается из материалов дела, собственником квартиры, расположенной по адресу: Москва, ****, д. ****, кв. ****, в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 13.01.2011 г., выданного на основании договора передачи от 16.12.2010 г., являлся О., 27.03.1970 г.р., зарегистрированный в указанном жилом помещении с 13.11.1992 г. до 28.07.2011 г., когда был снят с регистрационного учета по заочному решению Тимирязевского районного суда г. Москвы от 02.06.2011 г., разрешившему по существу исковые требования С.А.А. к О. о выселении и снятии с регистрационного учета.
27.01.2011 г. между О. и С.А.А. был заключен договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств. Предметом договора являлась купля-продажа жилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ****, д. ****, кв. ****. Договор заключен сторонами в простой письменной форме и по его условиям квартира оценивается и продается за **** руб., оплата денежных средств производится за счет кредитных средств, предоставляемых покупателю ОАО МАБ "****".
Согласно п. 6 договора цену квартиры покупатель уплачивает продавцу в течение одного календарного дня после получения из органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрированного договора купли-продажи квартиры, подтверждающего переход права собственности от продавца к покупателю на указанную квартиру, а также документов, подтверждающих государственную регистрацию ипотеки (залога недвижимости) указанной квартиры в силу закона в порядке, установленном Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости).
Днем ранее, 26 января 2011 г., для представления интересов в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории г. Москвы, в том числе в Управлении Росреестра по Москве, по вопросу регистрации договора купли-продажи квартиры, заключенного в простой письменной форме, и кредитного договора, заключенного между покупателем квартиры и ОАО МАБ "****", О. была выдана доверенность на имя К., сроком на 3 месяца, без права передоверия.
02.02.2011 г. С.А.А. выдано свидетельство о государственной регистрации права на спорное жилое помещение с регистрацией существующего ограничения (обременения) в виде ипотеки в силу закона, а 09.11.2011 г. между С.А.А. с одной стороны и Ж. и Н. с другой был заключен договор купли-продажи спорной квартиры. По условиям договора Ж., зарегистрированный по адресу: Москва, ****, д. ****, корп. ****, кв. ****, приобрел в собственность 3/4 доли в праве собственности на квартиру, а Н., зарегистрированная по адресу: Москва, ул. ****, д. ****, корп. ****, кв. **** - 1/4 доли в праве, в подтверждение чему 22.11.2011 г. им выданы свидетельства о государственной регистрации права.
Из содержания документов, представленных для государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ****, д. ****, кв. **** (копии регистрационного дела) усматривается, что договор передачи спорного жилого помещения от 16.12.2010 г. был зарегистрирован 13.01.2011 г.; договор купли-продажи квартиры, заключенный между О. и С.А.А. 27.01.2011 г., был зарегистрирован на основании доверенности, выданной О. на имя К.; при регистрации договора купли-продажи квартиры, заключенного между С.А.А. и Ж., Н., было получено согласие ОАО "МАБ "****".
В настоящее время собственниками спорного жилого помещения являются Ж., 01.05.1984 г.р., (зарегистрирован с 24.11.2011) и Н., 12.04.1966 г.р. (владелец без регистрации) - по 3/4 доли и 1/4 доли в праве собственности соответственно.
Настаивая на удовлетворении заявленных требований, Тимирязевский межрайонный прокурор указал, что 30.05.2012 г. О. подано заявление в Тимирязевскую межрайонную прокуратуру г. Москвы о предъявлении в его интересах искового заявления о признании недействительной сделки, совершенной с его квартирой. В своих объяснениях, данных 27.06.2012 г., О. пояснил, что состоит на учете в ПНД N **** с 11 лет, проживал с родителями и братом, в 2010 г. они умерли. Для захоронения родственников О. взял у своих знакомых в долг сумму в размере **** руб., а потом хотел взять кредит, чтобы вернуть заемные денежные средства. В конце 2010 г. к нему обратился С.А.А. и предложил помочь взять кредит под залог квартиры. О. не вчитывался в документы, которые подписывал, так как думал, что они необходимы ему для получения кредита. Вместо того чтобы получить кредит, О. с сентября 2011 г. живет на улице, поскольку у него нет другого жилья, а продавать свое единственное жилье - спорную квартиру - он не собирался. О том, что по условиям договора он продал свою квартиру С.А.А. за **** руб., он не знал и этих денег не видел.
Для проверки доводов О., основанных на положениях ч. 1 ст. 177 ГК РФ, судом была назначена судебная амбулаторная комплексная психолого-психиатрическая экспертиза, из заключения которой следует, что в настоящее время у О. имеется органическое расстройство личности, которое проявляется непродуктивностью мыслительной деятельности, грубыми нарушениями когнитивных функций, снижением способности к целенаправленной деятельности, измененным эмоциональным поведением и обусловлено, преимущественно, перенесенным в сентябре 2012 года инфарктом левого (доминантного) полушария головного мозга. Данное обстоятельство в сочетании с отсутствием в деле объективных сведений о психическом состоянии подэкспертного не только во время, но и задолго до момента совершения им юридически значимых действий (при наличии, к примеру, данных о "последствиях острого нарушения мозгового кровообращения неизвестной давности" в момент его поступления в больницу в сентябре 2012 года), а также существующая противоречивость информации о характере употреблении им алкогольных напитков и об уровне его социально-бытового функционирования в интересующий суд период времени не позволяют оценить динамику имевшегося у О. врожденного умственного недоразвития, дать клиническую оценку состоянию его основных психических функций во время подписания доверенности от 26.01.2011 и договора купли-продажи квартиры от 27.01.2011 и ответить на экспертные вопросы с 1 по 5. По заключению психолога в связи с недоступность подэкспертного при настоящем исследовании продуктивному контакту, наличием выраженных нарушений когнитивных функций, а также отсутствием в материалах гражданского дела объективных данных (медицинской документации относительно личностной, эмоционально-волевой, когнитивной сфер О.) ответить на экспертные вопросы, входящие в компетенцию психолога при настоящем обследовании, не представляется возможным.
Разрешая по существу заявленные требования, суд по совокупной оценке собранных по делу доказательств, включая приведенное выше заключение экспертов, пояснения эксперта и показания свидетелей, допрошенных в ходе судебного разбирательства, пришел к выводу о том, что оснований для признания недействительными доверенности и договора купли-продажи квартиры по основанию, предусмотренному ч. 1 ст. 177 ГК РФ, не имеется, поскольку объективных данных о том, что в момент заключения оспариваемых сделок О. не был способен понимать значение своих действий и руководить ими, суду представлено не было.
Оснований не согласиться с таким выводом суда первой инстанции судебная коллегия не усматривает.
Вместе с тем, удовлетворяя требования о признании договора купли-продажи квартиры и доверенности недействительными суд, также обоснованно, на основе исследованных по делу доказательств пришел к выводу о том, что они с достоверностью указывают на то, что заключая договор купли-продажи спорной квартиры, равно как подписывая доверенность, О. находился в состоянии заблуждения, полагал, что оформляет документы для получения кредита, формирование его воли при совершении сделок происходило под воздействием ошибочных представлений об обстоятельствах, значимых для заключения сделок.
Как правильно указал суд, О., в момент подписания документов по отчуждению квартиры находился в трудной жизненной ситуации в связи с тяжелым материальным положением, т.к. в 2010 г. у него умерли родственники и, взяв взаймы крупную для него сумму на их похороны, он должен был возвращать долг, не имея для этого возможности.
Найдя обоснованными требования о признании недействительной выданной О. доверенности, суд также принял во внимание, что по сведениям удостоверившего ее нотариуса данная доверенность не отменялась, в ее тексте указано в том числе, на то, что О. уполномочивает Е.Е. быть своим представителем по вопросу регистрации кредитного договора с ОАО МАБ "****". Вышеприведенные обстоятельства исключают возможность предположения того, что за день до совершения сделки по продаже квартиры О. было известно о заключении между С.А.А. и конкретным банком кредитного договора на требуемую сумму, что также свидетельствует о пороке воли О. на совершение сделки по выдаче данной доверенности, поскольку он оформлял ее с тем содержанием, которое было необходимо и требовалось С.А.А. для регистрации сделки по отчуждению у О. его имущества, не вникая в суть текста.
Поскольку существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению, суд обоснованно исходил из того, что заключая сделку (подписывая договор купли-продажи и выдавая доверенность на его регистрацию) О. полагал, что оформляет документы для получения кредита, иными словами, совершая все указанные действия, истец заблуждался относительно последствий такой сделки и не предполагал, что лишится права на принадлежащее ему жилое помещение.
Таким образом, волеизъявление О. не соответствовало его действительной воле, он не имел намерения лишить себя права собственности, и его индивидуально-психологические особенности в юридически значимый период времени привели к ограничению его свободного волеизъявления, адекватной оценки ситуации, снижению критических и прогностических возможностей в отношении социально-юридических последствий совершаемой сделки и формированию неправильного мнения относительно существа сделки и, как следствие, введению О. в заблуждение.
Суд также обсудил доводы истца о том, что денежные средства по договору купли-продажи О. не получал, проверил их и дал надлежащую оценку, которая сводится к следующему.
Представленная в материалы дела расписка О. от 27.01.2011 содержит условие о том, что О. получил от С.А.А. денежную сумму в размере **** руб. сроком на один год и обязуется вернуть ее в указанное время. При этом в тексе расписки дословно указано, что О. "получил денежные средства в долг", а не в качестве исполнения С.А.А. заключенного между ним и О. договора купли-продажи квартиры.
Условие займа, изложенное в расписке, также подтверждает позицию истца о том, что намерения заключать договор купли-продажи у О. не было, а денежные средства получены по долговым обязательствам, а не в рамках заключенного договора.
Согласно п. 6 оспариваемого договора от 27.01.2011 покупатель оплачивает стоимость приобретаемого имущества в течение одного календарного дня после получения из регистрирующего органа зарегистрированного договора, а по условиям кредитного договора, заключенного 27.01.2011 между ОАО "МАБ "****" и С.А.А., кредитор обязался открыть заемщику ссудный счет и перечислить денежные средства в размере **** руб. в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты подписания договора при условии предоставления заемщиком всех необходимых документов.
Таким образом, условия договоров взаимоисключают друг друга и не свидетельствуют об уплате С.А.А. денежных средств, полученных в кредит, в тот же день, когда между ним и О. был заключен договор купли-продажи. Доказательств обратного суду не представлено.
Доказательств, подтверждающих получение О. от С.А.А. денежных средств в рамках заключенного договора купли-продажи, также не представлено.
При установленных обстоятельствах суд пришел к обоснованному выводу, что совершенные О. сделки по подписанию договора купли-продажи квартиры по адресу: г. Москва, ****, д. ****, кв. **** от 27.01.2011 г. и выдаче доверенности от 26.01.2011 г. на имя К., удостоверенной нотариусом Б. за N в реестре ****, недействительны и к ним подлежат применению положения действующего законодательства относительно последствий их недействительности.
Ввиду того, что спорное жилое помещение выбыло у О. помимо его воли, С.А.А. не имел права отчуждать это имущество, при этом Н. и Ж. приобрели квартиру у С.А.А., не зная о вышеуказанных обстоятельствах, суд правильно удовлетворил исковые требования об истребовании у ответчиков имущества в виде спорной квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ****, д. ****, кв. ****, и признании за О. права собственности на данное жилое помещение.
Оценивая сделанное ответчиками заявление о пропуске истцом срока исковой давности, суд, исходя из конкретных обстоятельств дела, счел возможным, по заявлению прокурора, его восстановить по подробно изложенным в решении мотивам. Судебная коллегия с таким суждением суда согласна, а доводы апелляционных жалоб об отсутствии оснований для восстановления пропущенного процессуального срока для защиты права находит не состоятельными.
Доводы апелляционных жалоб, что ответчики являются добросовестными приобретателями, были предметом обсуждения суда первой инстанции и были правильно отклонены, поскольку в рассматриваемом случае не имеет правового значения, т.к. обстоятельства приобретения имущества другим лицом и его добросовестности могут быть исследованы судом лишь в том случае, когда сделка, на основании которой имущество перешло в фактическое владение добросовестного приобретателя (или право было зарегистрировано), является недействительной. Если же эта сделка действительна, то приобретатель является собственником, и положение ст. 302 ГК РФ к отношениям сторон неприменимо.
Кроме того, в пункте 9 договора купли-продажи от 09.11.2011 г. стороны предусмотрели, что в случае признания заключенного ими договора недействительным, отчуждении квартиры или законного изъятия указанной квартиры у покупателей, продавец (С.А.А.) обязуется приобрести покупателям (Ж., Н.) равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории в том же районе города Москвы или предоставить покупателям денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры, исходя из стоимости аналогичного жилья. Таким образом, ответчики не лишены возможности обратиться в суд с требованиями об исполнении С.А.А. принятых на себя обязательств по договору купли-продажи от 09.11.2011 г., зарегистрированному в установленном законом порядке 22.11.2011 г.
Доводы о том, что на приобретение спорной квартиры затрачены денежные средства от продажи единственного жилья Ж., вошедшего в состав наследства к имуществу его умершей матери и расположенного по адресу: г. Москва, ****, д. **** - **** - ****, также не могут повлиять на постановленное решение, поскольку свобода воли сторон договора (Ж. и Н.) при заключении с С.А.А. сделки купли-продажи недвижимости в ходе судебного разбирательства не оспаривалась, более того, не являлась предметом заявленных требований.
Довод апелляционной жалобы Ж. о том, что О. были совершены ряд действий, включая приватизацию спорной квартиры, которые, вопреки выводам суда, свидетельствуют о намерении О. произвести отчуждение принадлежащего ему жилого помещения, выводов суда не опровергает и не является, без учета иных, имеющих значение для дела обстоятельств, безусловным подтверждением тому, что воля О. была направлена на совершение сделки по отчуждению спорной квартиры.
Довод жалобы Ж. о том, что суд незаконно лишил его - социально незащищенного человека, страдающего психическим расстройством, единственного жилья, также поводом к отмене решения не является, поскольку сами по себе данные обстоятельства основанием к отказу в иске не являются.
Доводы апелляционной жалобы представителя С.А.А., как усматривается из их содержания, фактически сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции, направлены на переоценку установленных судом фактов и обстоятельств, а потому не могут являться основанием к отмене решения.
Всем собранным по делу доказательствам, в том числе и тем на которые имеется ссылка в апелляционных жалобах, судом дана надлежащая оценка по правилам ст. 67 ГПК РФ, результаты оценки доказательств отражены в решении и оснований для признания судом оценки доказательств неправильной судебная коллегия не находит.
В жалобе не приводится новых доводов, опровергающих выводы суда и нуждающихся в дополнительной проверке.
При таких обстоятельствах судебное решение законно, а доводы апелляционных жалоб необоснованны.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Тимирязевского районного суда г. Москвы от 30 апреля 2013 года, в редакции дополнительного решения того же суда от 29 мая 2013 года, оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)