Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 сентября 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 30 сентября 2013 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Комаровой О.И.,
судей Дербенева А.А., Русаковой О.И.,
при участии в заседании:
от Департамента имущества города Москвы - Столяровой Т.В. по доверенности от 16.04.2013 N 33-Д-70/13,
от ответчика - Пирожкова А.В. по доверенности от 21.05.2013,
рассмотрев 16 - 23 сентября 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Кэйми"
на решение от 29 марта 2013 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Никоновой О.И.,
на постановление от 21 июня 2013 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Кузнецовой Е.Е., Кораблевой М.С., Тихоновым А.П.,
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Кэйми" (ОГРН 1037739530872, 127322, г. Москва, ул. Милашенкова, д. 20)
к Департаменту имущества города Москвы
об обязании заключить договор аренды на новый срок
и по встречному иску об обязании возвратить объект аренды, взыскании 2 800 502 руб. 99 коп.
В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 16 сентября 2013 года был объявлен перерыв до 23 сентября 2013 года
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Кэйми" (далее ООО "Кэйми", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту имущества города Москвы (далее Департамент, ответчик) о понуждении заключить (продлить) договор аренды нежилого фонда от 19.04.2007 N 04-258/07, заключенный между ООО "Кэйми" и Департаментом, на новый срок - до 01.07.2015 (дело N А40-161554/12).
Департамент имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО "Кэйми" о взыскании 2 699 656 руб. 28 коп. задолженности по арендной плате в соответствии с договором N 04-258/07 от 19.04.2007 за период с марта 2009 года по сентябрь 2009 года, ноябрь 2009 года, с июня 2011 года по октябрь 2012 года, 100 846 руб. 71 коп. пени за просрочку платежей в период с 21.01.2010 по 09.10.2012; обязании ответчика возвратить арендуемые помещения (дело N А40-141374/12).
Определением Арбитражного суда города Москвы от 15 января 2013 года по делу N А40-141374/12 дело N А40-141374/12 и дело N А40-141374/12 и N А40-161554/12 объединены в одно производство для совместного рассмотрения.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 29 марта 2013 года исковые требования Департамента удовлетворены, в иске ООО "Кэйми" отказано.
Суд взыскал с ООО "Кэйми" в пользу Департамента имущества города Москвы 2 699 656 руб. 28 коп. долга, 100 846 руб. 71 коп. пени; обязал ООО "Кэйми" возвратить нежилое помещение, расположенное по адресу: Москва, ул. Челябинская, д. 17, общей площадью 139,2 кв. м (1 эт. пом. 9 комн. 1 - 4, 6 - 9, 2а, 3а, 3б, 8а, 8б) и передать данное помещение в освобожденном виде Департаменту.
При этом суд исходил из того, что ООО "Кэйми" надлежащим образом не исполнило обязательство по уплате арендных платежей, просрочка уплаты арендных платежей в заявленный в иске период имеется.
Требование о выселении признано подлежащим удовлетворению, поскольку договора аренды прекращен, в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации у арендатора имеется обязанность вернуть арендодателю арендованное имущество.
Для понуждения Департамента заключить договор аренды суд оснований не нашел, указал, что применительно к правоотношениям сторон в рамках настоящего дела ни законом, ни иным нормативным актом не предусмотрена обязанность Департамента по заключению договора аренды спорного помещения с ООО "Кэйми" на новый срок. Гражданский кодекс Российской Федерации и другие федеральные законы норм, ограничивающих правомочия собственника по распоряжению принадлежащим ему имуществом, применительно к спорным правоотношениям не содержат.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 июня 2013 указанное решение оставлено без изменения.
ООО "Кэйми" подана кассационная жалоба на вышеназванные решение и постановление, согласно которой заявитель просит данные судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение в соответствующий суд.
ООО "Кэйми" не согласно со взысканием с него долга и пени. Заявляет, что им надлежащим образом исполнено обязательство по уплате арендной платы, задолженности ООО "Кэйми" не имеется. Предъявленные Департаментом суммы считает несоразмерными и необоснованными. При том, что Департамент считал договор аренды расторгнутым еще 13.11.2011. Срок расчета задолженности должен быть меньше практически на 1 год, чему суды не дали никакой оценки.
Указывает, что ООО "Кэйми" является не только субъектом малого предпринимательства, но и аккредитованным социально-значимым предприятием г. Москвы.
Заявляет, что суд первой инстанции необоснованно отклонил его письменное ходатайство о проведении сверки расчетов между сторонами договора аренды, чем нарушил права ООО "Кэйми", вследствие чего оно не смогло представить свой контррасчет.
Полагает, что оснований для его выселения не имелось.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ООО "Кэйми" поддержал доводы кассационной жалобы.
Департамент возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая обжалуемые решение и постановление законными и обоснованными.
В судебном заседании был объявлен перерыв для представления сторонами подробных расчетов по спору.
Представленные расчеты приобщены в дело.
Приложенные ООО "Кэйми" к контррасчету платежные поручения возвращаются последнему, поскольку статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлены пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, которыми не предусмотрена возможность собирания и исследования дополнительных доказательств.
Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат изменению по следующим основаниям.
Судами установлено, что между Департаментом (арендодатель) и ООО "Кэйми" (арендатор) заключен договор аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, N 04-258/07 от 19.04.2007, согласно которому первый передает второму в аренду нежилое помещение общей площадью 273,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Челябинская, д. 17.
Срок аренды - с 19.04.2007 по 19.04.2012 (пункт 2.1 договора).
Договор аренды зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Условие о порядке платежей и расчетов по договору содержится в разделе 6 договора аренды N 04-258/07 от 19.04.2007.
Ставка арендной платы определяется в соответствии с протоколом об итогах аукциона от 19.04.2007 N 23, составляет 10 200 руб. за 1 кв. м в год на объект аренды и не может быть снижена (пункт 6.1 договора).
Согласно пунктам 6.2, 6.4 договора за указанный в разделе 1 настоящего договора объект величина арендной платы устанавливается в размере 2 785 620 руб.
В течение первого года оплата аренды производится по ставке, определенной по результатам аукциона, в последующие годы оплата аренды корректируется на уровень инфляции. Коэффициент (дефлятор) определяется Минэкономразвития России ежегодно и публикуется не позднее 20 ноября в "Российской газете".
Арендодатель сообщает арендатору о корректировке величины арендной платы путем направления заказного уведомления с указанием размера и сроков платежа. В этом случае ставка арендной платы считается измененной в одностороннем порядке с даты, указанной в уведомлении.
Арендная плата вносится арендатором ежемесячно с оплатой не позднее 5-го числа текущего месяца в размере 1/12 части, установленной пунктами 6.1, 6.2 и 6.3 договора.
Дополнительным соглашением от 05.02.2010 стороны установили площадь арендуемых помещений 139,2 кв. м. Помещение передано ответчику по акту приема-передачи от 01.01.2010.
Суды установили, что согласно расчету арендной платы за период с 01.01.2010 по 31.12.2010 размер арендной платы в месяц составляет 118 320 руб. 03 коп., в год - 1 419 840 руб. 33 коп.
Дополнительным соглашением от 02.11.2009 установлена обязанность арендатора по оплате задолженности по арендной плате, образовавшейся в период с 01.03.2009 по 30.09.2009 по договору аренды от 19.04.2007 N 04-00258/07, в рассрочку сроком до 01.05.2011 без начисления пени.
Гарантийным соглашением от 02.11.2009 арендатор обязался оплатить задолженность по арендной плате, образовавшуюся в период с 01.03.2009 по 30.09.2009 по договору аренды, в рассрочку сроком до 01.05.2011 без начисления пени.
Департамент направил в адрес ООО "Кэйми" предложение от 19.10.2011 N 04-11/003625 с дополнительным соглашением от 16.03.2012 об изменении размера арендной платы за период с 01.06.2011 по 31.12.2011, согласно которому арендная платы в месяц - 130 152 руб. 08 коп., в год - 1 561 824 руб. 92 коп.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 15.09.2010 по делу N А40-65821/10-23-545 внесены изменения в договор аренды нежилого фонда от 19.04.2007 N 04-258/07, заключенный между ООО "Кэйми" и Департаментом, в части расчета размера арендной платы исходя из ставки в размере 1200 руб. за кв. м в год.
Судебными актами по указанному делу (N А40-65821/10-23-545) установлено, что постановлением Правительства г. Москвы N 810-ПП от 18.09.2007 "Об утверждении перечней видов использования нежилых помещений, находящихся в имущественной казне г. Москвы, передаваемых арендаторам на льготных условиях, на 2008 - 2010 годы" устанавливается размер арендной платы для аккредитованных социальных предприятий бытового обслуживания, обслуживающих льготные категории населения - инвалидов, ветеранов Великой Отечественной войны, малообеспеченных граждан, по минимальной ставке арендной платы, в соответствии с перечнями по видам использования помещений (перечень N 1 и перечень N 2), являющимися приложением к данному Постановлению.
Согласно перечню N 1 (пункт 18) к аккредитованным социальным предприятиям бытового обслуживания, обслуживающим указанные категории, применяется льготная ставка арендной платы, действующая в соответствующем периоде, в минимальном размере - 1 140 руб. за кв. м в год. (в редакции постановлений Правительства г. Москвы N 1218-ПП от 30.12.2008 и N 1479-ПП от 29.12.2009 ставка - 1 200 руб. за 1 кв. м в год.
Основанием установления по делу N А40-65821/10-23-545 ООО "Кэйми" льготной ставки арендной платы являлось постановление Правительства г. Москвы N 810-ПП от 18.09.2007 "Об утверждении перечней видов использования нежилых помещений, находящихся в имущественной казне г. Москвы, передаваемых арендаторам на льготных условиях, на 2008 - 2010 годы", предусматривающее такую ставку на определенный период, т.е. вывод суда о том, что льготная ставка применима в 2010 году, правомерен.
Судами в пользу Департамента в соответствии со статьями 307, 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскана с ООО "Кэйми" задолженность по арендной плате за период с марта 2009 года по сентябрь 2009 года, ноябрь 2009 года, и с июня 2011 года по октябрь 2012 года в сумме 2 699 656 руб. 28 коп.
Также на основании статей 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 7.1 договора, предусматривающего начисление при неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации с просроченной суммы за каждый день просрочки, взысканы 100 846 руб. 71 коп. пени за просрочку платежей в период с 21.01.2010 по 09.10.2012.
ООО "Кэйми" не согласно с размером взысканной судом в пользу Департамента задолженности.
Суд кассационной инстанции, проверяя довод ООО "Кэйми" о необоснованности взысканного судом размера арендной платы, объявил в судебном заседании перерыв и предложил сторонам представить подробные (со ссылкой на документы) расчеты задолженности и пени.
Департаментом представлен подробный расчет, в соответствии с которым общая задолженность ООО "Кэйми" составляет 2 615 859 руб. 05 коп., в том числе 963 506 руб. 76 коп. - за период с 01.03.2009 по 30.11.2009, 1 652 352 руб. 29 коп. - за период с 01.06.2011 по 31.10.2012.; сумма пени - 100 846 руб. 71 коп. за период с 21.01.2010 по 09.10.2012.
ООО "Кэйми" подробный расчет не представлен, в его расчете указано, что недоплата за период по 01.10.2009 согласно заключенному дополнительному соглашению между сторонами - 1 119 735 руб. 20 коп.; недоплата за период с 01.10.2009 по 01.01.2010 - 590 173 руб. 89 коп.; начиная с 01.10.2010 по 30.09.2013 ООО "Кэйми" не имеет задолженности; итого задолженность ООО "Кэйми" по договору 1 709 909 руб.
Довод ООО "Кэйми" о его невозможности представить контррасчет при обстоятельстве, что между сторонами не произведена сверка расчетов, судебная коллегия полагает неосновательным. У ООО "Кэйми" как арендатора имеется возможность представить подробный расчет по настоящему делу, арендатор располагает сведениями о размере подлежащей уплате арендной платы, фактически произведенных им платежах по конкретным платежным документам и назначении платежа в данных платежных документах.
Суд кассационной инстанции, проверив доводы и возражения сторон в части расчета, в том числе возражения ООО "Кэйми", полагает подлежащим удовлетворению требование о взыскании с ООО "Кэйми" в пользу Департамента 2 615 859 руб. 05 коп. долга, 100 846 руб. 71 коп. пени (в соответствии с подробным, документально обоснованным расчетом Департамента).
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Суд, установив, что ответчик после истечения срока договора аренды N 04-258/07 от 19.04.2007 продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны истца, счел договор возобновленным на неопределенный срок.
Пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Согласно пункту 2 статьи 610 указанного Кодекса при заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Судом установлено, что Департамент направил ООО "Кэйми" уведомление об отказе от договора (л.д. 44 т. 1) и его прекращении с 09.10.2012, предложил последнему освободить помещение.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Таким образом, при прекращении договора аренды у ООО "Кэйми" имеется обязанность возвратить объект аренды арендодателю, которая им не исполнена. Иных оснований для пользования и владения спорным нежилым помещением ООО "Кэйми" суд не установил, решение об обязании ООО "Кэйми" возвратить Департаменту помещение и передаче его последнему в освобожденном виде правомерно и обоснованно.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 621 указанного Кодекса если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Обстоятельство, что заключение с ООО "Кэйми" договора аренды помещения, расположенного по адресу: Москва, ул. Челябинская, д. 17, является для Департамента обязательным, не подтверждено. Доказательства, подтверждающие наличие предусмотренных пунктами 1, 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации обстоятельств, не доказано.
Оснований для понуждения Департамента заключить с ООО "Кэйми" договор аренды последнее не доказало и суд не установил.
При изложенных обстоятельствах судебная коллегия полагает подлежащими изменению обжалуемые решение и постановление в части размера взыскиваемых с ООО "Кэйми" денежных средств и расходов по государственной пошлине.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 2 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 29 марта 2013 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 июня 2013 года по делу N А40-161554/12-105-1518 изменить в части взыскания с Общества с ограниченной ответственностью "Кэйми" денежных средств и государственной пошлины.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Кэйми" в пользу Департамента имущества города Москвы 2 716 705 руб. 76 коп., в том числе 2 615 859 руб. 05 коп. задолженности, 100 846 руб. 71 коп. пени.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Кэйми" в доход федерального бюджета 39 895 руб. 31 коп. госпошлины по иску. В остальной части в иске Департаменту отказать.
В остальной части указанные решение и постановление оставить без изменения.
Председательствующий судья
О.И.КОМАРОВА
Судьи
А.А.ДЕРБЕНЕВ
О.И.РУСАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 30.09.2013 ПО ДЕЛУ N А40-161554/12-105-1518
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 сентября 2013 г. по делу N А40-161554/12-105-1518
Резолютивная часть постановления объявлена 23 сентября 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 30 сентября 2013 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Комаровой О.И.,
судей Дербенева А.А., Русаковой О.И.,
при участии в заседании:
от Департамента имущества города Москвы - Столяровой Т.В. по доверенности от 16.04.2013 N 33-Д-70/13,
от ответчика - Пирожкова А.В. по доверенности от 21.05.2013,
рассмотрев 16 - 23 сентября 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Кэйми"
на решение от 29 марта 2013 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Никоновой О.И.,
на постановление от 21 июня 2013 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Кузнецовой Е.Е., Кораблевой М.С., Тихоновым А.П.,
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Кэйми" (ОГРН 1037739530872, 127322, г. Москва, ул. Милашенкова, д. 20)
к Департаменту имущества города Москвы
об обязании заключить договор аренды на новый срок
и по встречному иску об обязании возвратить объект аренды, взыскании 2 800 502 руб. 99 коп.
В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 16 сентября 2013 года был объявлен перерыв до 23 сентября 2013 года
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Кэйми" (далее ООО "Кэйми", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту имущества города Москвы (далее Департамент, ответчик) о понуждении заключить (продлить) договор аренды нежилого фонда от 19.04.2007 N 04-258/07, заключенный между ООО "Кэйми" и Департаментом, на новый срок - до 01.07.2015 (дело N А40-161554/12).
Департамент имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО "Кэйми" о взыскании 2 699 656 руб. 28 коп. задолженности по арендной плате в соответствии с договором N 04-258/07 от 19.04.2007 за период с марта 2009 года по сентябрь 2009 года, ноябрь 2009 года, с июня 2011 года по октябрь 2012 года, 100 846 руб. 71 коп. пени за просрочку платежей в период с 21.01.2010 по 09.10.2012; обязании ответчика возвратить арендуемые помещения (дело N А40-141374/12).
Определением Арбитражного суда города Москвы от 15 января 2013 года по делу N А40-141374/12 дело N А40-141374/12 и дело N А40-141374/12 и N А40-161554/12 объединены в одно производство для совместного рассмотрения.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 29 марта 2013 года исковые требования Департамента удовлетворены, в иске ООО "Кэйми" отказано.
Суд взыскал с ООО "Кэйми" в пользу Департамента имущества города Москвы 2 699 656 руб. 28 коп. долга, 100 846 руб. 71 коп. пени; обязал ООО "Кэйми" возвратить нежилое помещение, расположенное по адресу: Москва, ул. Челябинская, д. 17, общей площадью 139,2 кв. м (1 эт. пом. 9 комн. 1 - 4, 6 - 9, 2а, 3а, 3б, 8а, 8б) и передать данное помещение в освобожденном виде Департаменту.
При этом суд исходил из того, что ООО "Кэйми" надлежащим образом не исполнило обязательство по уплате арендных платежей, просрочка уплаты арендных платежей в заявленный в иске период имеется.
Требование о выселении признано подлежащим удовлетворению, поскольку договора аренды прекращен, в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации у арендатора имеется обязанность вернуть арендодателю арендованное имущество.
Для понуждения Департамента заключить договор аренды суд оснований не нашел, указал, что применительно к правоотношениям сторон в рамках настоящего дела ни законом, ни иным нормативным актом не предусмотрена обязанность Департамента по заключению договора аренды спорного помещения с ООО "Кэйми" на новый срок. Гражданский кодекс Российской Федерации и другие федеральные законы норм, ограничивающих правомочия собственника по распоряжению принадлежащим ему имуществом, применительно к спорным правоотношениям не содержат.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 июня 2013 указанное решение оставлено без изменения.
ООО "Кэйми" подана кассационная жалоба на вышеназванные решение и постановление, согласно которой заявитель просит данные судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение в соответствующий суд.
ООО "Кэйми" не согласно со взысканием с него долга и пени. Заявляет, что им надлежащим образом исполнено обязательство по уплате арендной платы, задолженности ООО "Кэйми" не имеется. Предъявленные Департаментом суммы считает несоразмерными и необоснованными. При том, что Департамент считал договор аренды расторгнутым еще 13.11.2011. Срок расчета задолженности должен быть меньше практически на 1 год, чему суды не дали никакой оценки.
Указывает, что ООО "Кэйми" является не только субъектом малого предпринимательства, но и аккредитованным социально-значимым предприятием г. Москвы.
Заявляет, что суд первой инстанции необоснованно отклонил его письменное ходатайство о проведении сверки расчетов между сторонами договора аренды, чем нарушил права ООО "Кэйми", вследствие чего оно не смогло представить свой контррасчет.
Полагает, что оснований для его выселения не имелось.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ООО "Кэйми" поддержал доводы кассационной жалобы.
Департамент возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая обжалуемые решение и постановление законными и обоснованными.
В судебном заседании был объявлен перерыв для представления сторонами подробных расчетов по спору.
Представленные расчеты приобщены в дело.
Приложенные ООО "Кэйми" к контррасчету платежные поручения возвращаются последнему, поскольку статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлены пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, которыми не предусмотрена возможность собирания и исследования дополнительных доказательств.
Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат изменению по следующим основаниям.
Судами установлено, что между Департаментом (арендодатель) и ООО "Кэйми" (арендатор) заключен договор аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, N 04-258/07 от 19.04.2007, согласно которому первый передает второму в аренду нежилое помещение общей площадью 273,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Челябинская, д. 17.
Срок аренды - с 19.04.2007 по 19.04.2012 (пункт 2.1 договора).
Договор аренды зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Условие о порядке платежей и расчетов по договору содержится в разделе 6 договора аренды N 04-258/07 от 19.04.2007.
Ставка арендной платы определяется в соответствии с протоколом об итогах аукциона от 19.04.2007 N 23, составляет 10 200 руб. за 1 кв. м в год на объект аренды и не может быть снижена (пункт 6.1 договора).
Согласно пунктам 6.2, 6.4 договора за указанный в разделе 1 настоящего договора объект величина арендной платы устанавливается в размере 2 785 620 руб.
В течение первого года оплата аренды производится по ставке, определенной по результатам аукциона, в последующие годы оплата аренды корректируется на уровень инфляции. Коэффициент (дефлятор) определяется Минэкономразвития России ежегодно и публикуется не позднее 20 ноября в "Российской газете".
Арендодатель сообщает арендатору о корректировке величины арендной платы путем направления заказного уведомления с указанием размера и сроков платежа. В этом случае ставка арендной платы считается измененной в одностороннем порядке с даты, указанной в уведомлении.
Арендная плата вносится арендатором ежемесячно с оплатой не позднее 5-го числа текущего месяца в размере 1/12 части, установленной пунктами 6.1, 6.2 и 6.3 договора.
Дополнительным соглашением от 05.02.2010 стороны установили площадь арендуемых помещений 139,2 кв. м. Помещение передано ответчику по акту приема-передачи от 01.01.2010.
Суды установили, что согласно расчету арендной платы за период с 01.01.2010 по 31.12.2010 размер арендной платы в месяц составляет 118 320 руб. 03 коп., в год - 1 419 840 руб. 33 коп.
Дополнительным соглашением от 02.11.2009 установлена обязанность арендатора по оплате задолженности по арендной плате, образовавшейся в период с 01.03.2009 по 30.09.2009 по договору аренды от 19.04.2007 N 04-00258/07, в рассрочку сроком до 01.05.2011 без начисления пени.
Гарантийным соглашением от 02.11.2009 арендатор обязался оплатить задолженность по арендной плате, образовавшуюся в период с 01.03.2009 по 30.09.2009 по договору аренды, в рассрочку сроком до 01.05.2011 без начисления пени.
Департамент направил в адрес ООО "Кэйми" предложение от 19.10.2011 N 04-11/003625 с дополнительным соглашением от 16.03.2012 об изменении размера арендной платы за период с 01.06.2011 по 31.12.2011, согласно которому арендная платы в месяц - 130 152 руб. 08 коп., в год - 1 561 824 руб. 92 коп.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 15.09.2010 по делу N А40-65821/10-23-545 внесены изменения в договор аренды нежилого фонда от 19.04.2007 N 04-258/07, заключенный между ООО "Кэйми" и Департаментом, в части расчета размера арендной платы исходя из ставки в размере 1200 руб. за кв. м в год.
Судебными актами по указанному делу (N А40-65821/10-23-545) установлено, что постановлением Правительства г. Москвы N 810-ПП от 18.09.2007 "Об утверждении перечней видов использования нежилых помещений, находящихся в имущественной казне г. Москвы, передаваемых арендаторам на льготных условиях, на 2008 - 2010 годы" устанавливается размер арендной платы для аккредитованных социальных предприятий бытового обслуживания, обслуживающих льготные категории населения - инвалидов, ветеранов Великой Отечественной войны, малообеспеченных граждан, по минимальной ставке арендной платы, в соответствии с перечнями по видам использования помещений (перечень N 1 и перечень N 2), являющимися приложением к данному Постановлению.
Согласно перечню N 1 (пункт 18) к аккредитованным социальным предприятиям бытового обслуживания, обслуживающим указанные категории, применяется льготная ставка арендной платы, действующая в соответствующем периоде, в минимальном размере - 1 140 руб. за кв. м в год. (в редакции постановлений Правительства г. Москвы N 1218-ПП от 30.12.2008 и N 1479-ПП от 29.12.2009 ставка - 1 200 руб. за 1 кв. м в год.
Основанием установления по делу N А40-65821/10-23-545 ООО "Кэйми" льготной ставки арендной платы являлось постановление Правительства г. Москвы N 810-ПП от 18.09.2007 "Об утверждении перечней видов использования нежилых помещений, находящихся в имущественной казне г. Москвы, передаваемых арендаторам на льготных условиях, на 2008 - 2010 годы", предусматривающее такую ставку на определенный период, т.е. вывод суда о том, что льготная ставка применима в 2010 году, правомерен.
Судами в пользу Департамента в соответствии со статьями 307, 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскана с ООО "Кэйми" задолженность по арендной плате за период с марта 2009 года по сентябрь 2009 года, ноябрь 2009 года, и с июня 2011 года по октябрь 2012 года в сумме 2 699 656 руб. 28 коп.
Также на основании статей 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 7.1 договора, предусматривающего начисление при неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации с просроченной суммы за каждый день просрочки, взысканы 100 846 руб. 71 коп. пени за просрочку платежей в период с 21.01.2010 по 09.10.2012.
ООО "Кэйми" не согласно с размером взысканной судом в пользу Департамента задолженности.
Суд кассационной инстанции, проверяя довод ООО "Кэйми" о необоснованности взысканного судом размера арендной платы, объявил в судебном заседании перерыв и предложил сторонам представить подробные (со ссылкой на документы) расчеты задолженности и пени.
Департаментом представлен подробный расчет, в соответствии с которым общая задолженность ООО "Кэйми" составляет 2 615 859 руб. 05 коп., в том числе 963 506 руб. 76 коп. - за период с 01.03.2009 по 30.11.2009, 1 652 352 руб. 29 коп. - за период с 01.06.2011 по 31.10.2012.; сумма пени - 100 846 руб. 71 коп. за период с 21.01.2010 по 09.10.2012.
ООО "Кэйми" подробный расчет не представлен, в его расчете указано, что недоплата за период по 01.10.2009 согласно заключенному дополнительному соглашению между сторонами - 1 119 735 руб. 20 коп.; недоплата за период с 01.10.2009 по 01.01.2010 - 590 173 руб. 89 коп.; начиная с 01.10.2010 по 30.09.2013 ООО "Кэйми" не имеет задолженности; итого задолженность ООО "Кэйми" по договору 1 709 909 руб.
Довод ООО "Кэйми" о его невозможности представить контррасчет при обстоятельстве, что между сторонами не произведена сверка расчетов, судебная коллегия полагает неосновательным. У ООО "Кэйми" как арендатора имеется возможность представить подробный расчет по настоящему делу, арендатор располагает сведениями о размере подлежащей уплате арендной платы, фактически произведенных им платежах по конкретным платежным документам и назначении платежа в данных платежных документах.
Суд кассационной инстанции, проверив доводы и возражения сторон в части расчета, в том числе возражения ООО "Кэйми", полагает подлежащим удовлетворению требование о взыскании с ООО "Кэйми" в пользу Департамента 2 615 859 руб. 05 коп. долга, 100 846 руб. 71 коп. пени (в соответствии с подробным, документально обоснованным расчетом Департамента).
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Суд, установив, что ответчик после истечения срока договора аренды N 04-258/07 от 19.04.2007 продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны истца, счел договор возобновленным на неопределенный срок.
Пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Согласно пункту 2 статьи 610 указанного Кодекса при заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Судом установлено, что Департамент направил ООО "Кэйми" уведомление об отказе от договора (л.д. 44 т. 1) и его прекращении с 09.10.2012, предложил последнему освободить помещение.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Таким образом, при прекращении договора аренды у ООО "Кэйми" имеется обязанность возвратить объект аренды арендодателю, которая им не исполнена. Иных оснований для пользования и владения спорным нежилым помещением ООО "Кэйми" суд не установил, решение об обязании ООО "Кэйми" возвратить Департаменту помещение и передаче его последнему в освобожденном виде правомерно и обоснованно.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 621 указанного Кодекса если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Обстоятельство, что заключение с ООО "Кэйми" договора аренды помещения, расположенного по адресу: Москва, ул. Челябинская, д. 17, является для Департамента обязательным, не подтверждено. Доказательства, подтверждающие наличие предусмотренных пунктами 1, 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации обстоятельств, не доказано.
Оснований для понуждения Департамента заключить с ООО "Кэйми" договор аренды последнее не доказало и суд не установил.
При изложенных обстоятельствах судебная коллегия полагает подлежащими изменению обжалуемые решение и постановление в части размера взыскиваемых с ООО "Кэйми" денежных средств и расходов по государственной пошлине.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 2 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 29 марта 2013 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 июня 2013 года по делу N А40-161554/12-105-1518 изменить в части взыскания с Общества с ограниченной ответственностью "Кэйми" денежных средств и государственной пошлины.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Кэйми" в пользу Департамента имущества города Москвы 2 716 705 руб. 76 коп., в том числе 2 615 859 руб. 05 коп. задолженности, 100 846 руб. 71 коп. пени.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Кэйми" в доход федерального бюджета 39 895 руб. 31 коп. госпошлины по иску. В остальной части в иске Департаменту отказать.
В остальной части указанные решение и постановление оставить без изменения.
Председательствующий судья
О.И.КОМАРОВА
Судьи
А.А.ДЕРБЕНЕВ
О.И.РУСАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)