Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Докладчик: Сергеева И.В.
Судья: Изохова Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда в составе:
председательствующего Крайновой И.К.
судей Сергеевой И.В., Скляровой Е.И.
при секретаре О.
рассмотрела в открытом судебном заседании 14 июля 2011 года в г. Владимире
дело по кассационной жалобе индивидуального предпринимателя В.И.Б.
на решение Октябрьского районного суда г. Владимира от 18 мая 2011 года, которым постановлено:
Исковые требования В.И.Б. удовлетворить частично.
Взыскать с С.В.Н. в пользу В.И.Б. задолженность по арендной плате в размере **** рублей, в возврат госпошлины **** рублей.
Требования встречного иска С.В.Н. удовлетворить частично.
Взыскать с В.И.Б. в пользу С.В.Н. денежные средства, потраченные на устранение недостатков арендуемого помещения, в размере **** рублей.
Взыскать с В.И.Б. в доход бюджета госпошлину в размере **** рублей.
Заслушав доклад судьи Сергеевой И.В., объяснения представителя В.И.Б. И., поддержавшего доводы кассационной жалобы, объяснения С.В.Н. и ее представителя Ч., просивших решение суда оставить без изменения, судебная коллегия по гражданским делам
установила:
ИП В.И.Б. обратилась с иском к С.В.Н. о взыскании задолженности по арендной плате.
В обоснование требований указала, что **** между ней и С.В.Н. заключен договор аренды нежилого помещения по адресу: **** общей площадью **** кв. м, с арендной платой **** руб. за 1 кв. м в месяц. Согласно условиям договора с момента передачи помещения по акту приема-передачи арендная плата подлежит уплате до 10 числа следующего месяца независимо от фактического пользования арендатором помещением. Однако, с **** обязательства по оплате арендной платы С.В.Н. не исполняются, размер задолженности на **** составляет **** руб.
С.В.Н. обратилась со встречным иском (с учетом уточнений) к В.И.Б. о взыскании денежных средств, затраченных на устранение недостатков арендуемого помещения и за насильно удерживаемые приспособления и расходные материалы.
В обоснование требований встречного иска указала, что договор с В.И.Б. **** заключался при посредничестве риэлтерской фирмы "П.", на момент осмотра помещения и подписания договора помещение находилось в непригодном для использования состоянии. После уведомления В.И.Б. недостатки были устранены, произведен ремонт помещения, при этом между сторонами достигнута договоренность о зачете стоимости произведенного ремонта в счет арендной платы. По **** арендная плата вносилась своевременно. Стоимость произведенных ремонтных работ составила **** руб., из них стоимость ремонтных работ-**** руб. В **** в связи с погодными условиями деятельность была приостановлена с устным уведомлением В.И.Б. С **** возможности использовать арендованное помещение по назначению не имеется по причине смены замков в двери без надлежащего уведомления арендатора и передачи дубликатов ключей. При этом В.И.Б. удерживается находящееся в арендуемом помещении имущество и расходные материалы. В связи с проведением ремонтных работ спорное помещение по назначению использовалось только в период с ****. Просила взыскать с ИП В.И.Б. денежные средства на устранение недостатков арендуемого помещения в сумме **** руб., а также стоимость удерживаемых приспособлений и расходных материалов в сумме **** руб.
В судебном заседании С.В.Н. и ее представитель Ч. исковые требования В.И.Б. не признали, требования встречного иска поддержали в полном объеме.
В судебное заседание ИП В.И.Б., извещенная о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, не явилась.
Представитель ИП В.И.Б. И. встречные исковые требования не признал. Указал на отсутствие правовых оснований для возмещения С.В.Н. затрат на устранение недостатков арендуемого помещения с учетом того, что данный ремонт осуществлялся без договоренности с арендодателем. Требования своего иска поддержал в полном объеме.
Судом постановлено указанное выше решение.
В кассационной жалобе ИП В.И.Б. просит отменить решение суда в связи с неправильным определением имеющих значение для дела обстоятельств и несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, доводы возражений на кассационную жалобу представителя С.В.Н. Ч., судебная коллегия приходит к следующему.
Судом установлено, что **** между арендодателем В.И.Б. и арендатором ИП С.В.Н. заключен договор аренды части нежилого помещения общей площадью **** кв. м, расположенного по адресу: **** сроком на **** месяцев, помещение передано по акту приемки-передачи от ****.
Акт приема-передачи помещения подписан сторонами ****.
Согласно п. п. 4.4.2, 5.4.2 арендная плата вносится до 10 числа следующего месяца, независимо от фактического пользования помещением с момента приема его передачи по акту приема-передачи.
Взыскивая с С.В.Н. задолженность по арендной плате за период по **** года, суд исходил из того, что с **** В.И.Б. в одностороннем порядке изменила условия обязательств по договору аренды в части предоставления арендуемого помещения в пользование С.В.Н.
Вместе с тем, данный вывод нельзя признать обоснованным, поскольку установленные обстоятельства не подтверждены в достаточной степени достоверными доказательствами.
Суд сослался в подтверждение вывода о невозможности доступа С.В.Н. в арендуемое нежилое помещение с **** на свидетельские показания.
Однако, суд с достоверностью не установил были ли совершены данные действия арендодателем с целью воспрепятствования доступа арендатора в помещение, явились ли они причиной неиспользования арендатором помещения в указанный период, учитывая, что со стороны арендатора требований об устранений препятствий в пользовании помещением не предъявлялось, требование о расторжении договора в адрес арендодателя было направлено лишь в конце **** года.
Разрешая встречные требования С.В.Н. о взыскании с В.И.Б. средств, потраченных на устранение недостатков арендуемого помещения, суд исходил из того, что помещение находилось в ненадлежащем состоянии и было сдано в аренду в состоянии, непригодном для его использования по назначению, а именно для осуществления С.В.Н. предпринимательской деятельности в сфере оказания услуг общественного питания.
Данные выводы суда нельзя признать правильными, поскольку они противоречат материалам дела.
Суд не привел в решении доказательства, подтверждающие факт того, что арендованное имущество не могло быть использовано арендатором без проведения ремонта.
Суд не учел также, что пункт 2 статьи 612 ГК РФ исключает ответственность арендодателя в случае явных недостатков, для выявления которых достаточно обычной внимательной проверки (осмотра) получаемых в аренду вещей. Данная норма устанавливает обязанность арендаторов проводить надлежащую приемку имущества.
Тем самым, заявляя исковые требования о взыскании расходов по устранению недостатков арендованного имущества, истец должен доказать, что устраненные им недостатки возникли до заключения договора и были скрытыми, то есть не были и не могли быть обнаружены им в ходе обычного осмотра.
Кроме того, согласно содержанию договора цель использования арендованного имущества в договоре не поименована, согласно п. 1.7 арендодатель сдает помещение для использования как нежилое помещение.
Согласно акту приемки-передачи помещения от **** (п. 4) помещения пригодны для использования в соответствии с условиями договора. Арендатор не имеет претензий по состоянию помещений.
Каких-либо соглашений между арендатором и арендодателем относительно необходимости проведения ремонтных работ, взаиморасчетов за производство этих работ, не заключалось.
При таких обстоятельствах, взыскание с арендодателя стоимости ремонтных работ в арендуемом помещении нельзя признать правомерным.
С учетом изложенного решение суда нельзя признать законным и обоснованным, как принятое с нарушением норм материального права, по неполно выясненным, имеющим значение для дела обстоятельствам.
Учитывая, что допущенные нарушения не представляется возможным устранить в суде кассационной инстанции, дело подлежит направлению на новое рассмотрение, при котором суду следует учесть изложенное, установить значимые для разрешения спора обстоятельства при правильном распределении бремени доказывания и при оценке доказательств согласно ст. 67 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации, постановить решение, соответствующее обстоятельствам дела и отвечающее требованиям закона.
Руководствуясь ст. ст. 360, 361, 366, 367 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Октябрьского районного суда г. Владимира от 18 мая 2011 года отменить, дело передать на новое рассмотрение в тот же суд.
Председательствующий
И.К.КРАЙНОВА
Судьи
И.В.СЕРГЕЕВА
Е.И.СКЛЯРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЛАДИМИРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 14.07.2011 ПО ДЕЛУ N 33-2437/11
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЛАДИМИРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 июля 2011 г. по делу N 33-2437/11
Докладчик: Сергеева И.В.
Судья: Изохова Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда в составе:
председательствующего Крайновой И.К.
судей Сергеевой И.В., Скляровой Е.И.
при секретаре О.
рассмотрела в открытом судебном заседании 14 июля 2011 года в г. Владимире
дело по кассационной жалобе индивидуального предпринимателя В.И.Б.
на решение Октябрьского районного суда г. Владимира от 18 мая 2011 года, которым постановлено:
Исковые требования В.И.Б. удовлетворить частично.
Взыскать с С.В.Н. в пользу В.И.Б. задолженность по арендной плате в размере **** рублей, в возврат госпошлины **** рублей.
Требования встречного иска С.В.Н. удовлетворить частично.
Взыскать с В.И.Б. в пользу С.В.Н. денежные средства, потраченные на устранение недостатков арендуемого помещения, в размере **** рублей.
Взыскать с В.И.Б. в доход бюджета госпошлину в размере **** рублей.
Заслушав доклад судьи Сергеевой И.В., объяснения представителя В.И.Б. И., поддержавшего доводы кассационной жалобы, объяснения С.В.Н. и ее представителя Ч., просивших решение суда оставить без изменения, судебная коллегия по гражданским делам
установила:
ИП В.И.Б. обратилась с иском к С.В.Н. о взыскании задолженности по арендной плате.
В обоснование требований указала, что **** между ней и С.В.Н. заключен договор аренды нежилого помещения по адресу: **** общей площадью **** кв. м, с арендной платой **** руб. за 1 кв. м в месяц. Согласно условиям договора с момента передачи помещения по акту приема-передачи арендная плата подлежит уплате до 10 числа следующего месяца независимо от фактического пользования арендатором помещением. Однако, с **** обязательства по оплате арендной платы С.В.Н. не исполняются, размер задолженности на **** составляет **** руб.
С.В.Н. обратилась со встречным иском (с учетом уточнений) к В.И.Б. о взыскании денежных средств, затраченных на устранение недостатков арендуемого помещения и за насильно удерживаемые приспособления и расходные материалы.
В обоснование требований встречного иска указала, что договор с В.И.Б. **** заключался при посредничестве риэлтерской фирмы "П.", на момент осмотра помещения и подписания договора помещение находилось в непригодном для использования состоянии. После уведомления В.И.Б. недостатки были устранены, произведен ремонт помещения, при этом между сторонами достигнута договоренность о зачете стоимости произведенного ремонта в счет арендной платы. По **** арендная плата вносилась своевременно. Стоимость произведенных ремонтных работ составила **** руб., из них стоимость ремонтных работ-**** руб. В **** в связи с погодными условиями деятельность была приостановлена с устным уведомлением В.И.Б. С **** возможности использовать арендованное помещение по назначению не имеется по причине смены замков в двери без надлежащего уведомления арендатора и передачи дубликатов ключей. При этом В.И.Б. удерживается находящееся в арендуемом помещении имущество и расходные материалы. В связи с проведением ремонтных работ спорное помещение по назначению использовалось только в период с ****. Просила взыскать с ИП В.И.Б. денежные средства на устранение недостатков арендуемого помещения в сумме **** руб., а также стоимость удерживаемых приспособлений и расходных материалов в сумме **** руб.
В судебном заседании С.В.Н. и ее представитель Ч. исковые требования В.И.Б. не признали, требования встречного иска поддержали в полном объеме.
В судебное заседание ИП В.И.Б., извещенная о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, не явилась.
Представитель ИП В.И.Б. И. встречные исковые требования не признал. Указал на отсутствие правовых оснований для возмещения С.В.Н. затрат на устранение недостатков арендуемого помещения с учетом того, что данный ремонт осуществлялся без договоренности с арендодателем. Требования своего иска поддержал в полном объеме.
Судом постановлено указанное выше решение.
В кассационной жалобе ИП В.И.Б. просит отменить решение суда в связи с неправильным определением имеющих значение для дела обстоятельств и несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, доводы возражений на кассационную жалобу представителя С.В.Н. Ч., судебная коллегия приходит к следующему.
Судом установлено, что **** между арендодателем В.И.Б. и арендатором ИП С.В.Н. заключен договор аренды части нежилого помещения общей площадью **** кв. м, расположенного по адресу: **** сроком на **** месяцев, помещение передано по акту приемки-передачи от ****.
Акт приема-передачи помещения подписан сторонами ****.
Согласно п. п. 4.4.2, 5.4.2 арендная плата вносится до 10 числа следующего месяца, независимо от фактического пользования помещением с момента приема его передачи по акту приема-передачи.
Взыскивая с С.В.Н. задолженность по арендной плате за период по **** года, суд исходил из того, что с **** В.И.Б. в одностороннем порядке изменила условия обязательств по договору аренды в части предоставления арендуемого помещения в пользование С.В.Н.
Вместе с тем, данный вывод нельзя признать обоснованным, поскольку установленные обстоятельства не подтверждены в достаточной степени достоверными доказательствами.
Суд сослался в подтверждение вывода о невозможности доступа С.В.Н. в арендуемое нежилое помещение с **** на свидетельские показания.
Однако, суд с достоверностью не установил были ли совершены данные действия арендодателем с целью воспрепятствования доступа арендатора в помещение, явились ли они причиной неиспользования арендатором помещения в указанный период, учитывая, что со стороны арендатора требований об устранений препятствий в пользовании помещением не предъявлялось, требование о расторжении договора в адрес арендодателя было направлено лишь в конце **** года.
Разрешая встречные требования С.В.Н. о взыскании с В.И.Б. средств, потраченных на устранение недостатков арендуемого помещения, суд исходил из того, что помещение находилось в ненадлежащем состоянии и было сдано в аренду в состоянии, непригодном для его использования по назначению, а именно для осуществления С.В.Н. предпринимательской деятельности в сфере оказания услуг общественного питания.
Данные выводы суда нельзя признать правильными, поскольку они противоречат материалам дела.
Суд не привел в решении доказательства, подтверждающие факт того, что арендованное имущество не могло быть использовано арендатором без проведения ремонта.
Суд не учел также, что пункт 2 статьи 612 ГК РФ исключает ответственность арендодателя в случае явных недостатков, для выявления которых достаточно обычной внимательной проверки (осмотра) получаемых в аренду вещей. Данная норма устанавливает обязанность арендаторов проводить надлежащую приемку имущества.
Тем самым, заявляя исковые требования о взыскании расходов по устранению недостатков арендованного имущества, истец должен доказать, что устраненные им недостатки возникли до заключения договора и были скрытыми, то есть не были и не могли быть обнаружены им в ходе обычного осмотра.
Кроме того, согласно содержанию договора цель использования арендованного имущества в договоре не поименована, согласно п. 1.7 арендодатель сдает помещение для использования как нежилое помещение.
Согласно акту приемки-передачи помещения от **** (п. 4) помещения пригодны для использования в соответствии с условиями договора. Арендатор не имеет претензий по состоянию помещений.
Каких-либо соглашений между арендатором и арендодателем относительно необходимости проведения ремонтных работ, взаиморасчетов за производство этих работ, не заключалось.
При таких обстоятельствах, взыскание с арендодателя стоимости ремонтных работ в арендуемом помещении нельзя признать правомерным.
С учетом изложенного решение суда нельзя признать законным и обоснованным, как принятое с нарушением норм материального права, по неполно выясненным, имеющим значение для дела обстоятельствам.
Учитывая, что допущенные нарушения не представляется возможным устранить в суде кассационной инстанции, дело подлежит направлению на новое рассмотрение, при котором суду следует учесть изложенное, установить значимые для разрешения спора обстоятельства при правильном распределении бремени доказывания и при оценке доказательств согласно ст. 67 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации, постановить решение, соответствующее обстоятельствам дела и отвечающее требованиям закона.
Руководствуясь ст. ст. 360, 361, 366, 367 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Октябрьского районного суда г. Владимира от 18 мая 2011 года отменить, дело передать на новое рассмотрение в тот же суд.
Председательствующий
И.К.КРАЙНОВА
Судьи
И.В.СЕРГЕЕВА
Е.И.СКЛЯРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)