Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03 сентября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 сентября 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего: Лесненко С.Ю.
Судей: Гребенщикова С.И., Новиковой С.Н.
при участии
- от истца: представитель не явился;
- от ответчика: Дедюхина Т.И., представитель по доверенности от 13.08.2013;
- рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ВИМПЕРГ"
на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2012
по делу N А51-6232/2012 Арбитражного суда Приморского края
Дело рассматривали: в апелляционном суде судьи: Култышев С.Б., Аппакова Т.А., Скрипка Н.А.
По иску индивидуального предпринимателя Ли Олеси Гранитовны
к обществу с ограниченной ответственностью "ВИМПЕРГ"
о внесении изменений в договор аренды
Индивидуальный предприниматель Ли Олеся Гранитовна (ОГРНИП 305251106100028, место жительства: 692519, Приморский край, г. Уссурийск) (далее - предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ВИМПЕРГ" (ОГРН 1032502258612, место нахождения: 690091, Приморский край, г. Владивосток, ул. Фокина, 10) (далее - общество) о внесении изменений в пункт 3.1 договора N 2/243 аренды недвижимого имущества от 21.03.2001, заключенного между Управлением муниципальной собственности г. Владивостока (далее - управление) и обществом, в части условия о размере арендной платы по договору, изложив данный пункт договора в следующей редакции: "3.1. За указанное в п. 1.1 договора помещение, "Арендатор" выплачивает арендную плату в размере 71 000 (семьдесят одна тысяча) рублей. Оплата производится ежемесячно до 1 числа следующего за текущим месяца "Арендодателю", и установить срок внесения изменений в договор с 01.03.2012.
Решением суда от 17.07.2012 в удовлетворении исковых требований отказано со ссылкой на недоказанность обстоятельств, свидетельствующих о наличии предусмотренных законом либо договором оснований для внесения изменений в договор.
Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2012 решение суда первой инстанции оставлено без изменения. Судебный акт мотивирован тем, что на момент предъявления данного иска договор фактически является измененным в связи с надлежащей реализацией арендодателем права на одностороннее изменение, поэтому внесение изменений в спорный договор аренды в судебном порядке является излишним.
Не согласившись с постановлением апелляционного суда, ответчик просит его отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции. По мнению заявителя жалобы, поддержанному его представителем в судебном заседании, вывод апелляционного суда об изменении спорного договора арендодателем в одностороннем порядке противоречит фактическим обстоятельствам дела и нормам материального права. Кроме того, указывает на ненадлежащее извещение его о времени и месте судебного заседания.
В отзыве на кассационную жалобу предприниматель возражала против ее удовлетворения, считая обжалуемый судебный акт законным и обоснованным.
Истица извещена надлежащим образом о времени и месте рассмотрения жалобы, в том числе с учетом размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, однако участия в судебном заседании не приняла.
Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность постановления апелляционного суда, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Как установлено судами и усматривается из материалов дела, на основании договора от 21.03.2001 N 2/243 управление передало обществу во временное владение и пользование на условиях договора аренды нежилые помещения общей площадью 97,7 кв. м в здании (лит. А), номера на поэтажном плане: 2-5 (II), этаж: цокольный, расположенные по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Светланская, 108б.
В пункте 3.1 договора арендная плата определена в сумме 4 966 рублей 40 копеек в месяц без учета НДС. Согласно пункту 6.3 договора, размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке, в том числе, в связи с существенным изменением обстоятельств, отменой льготы, отменой освобождения от арендной платы и иное, о чем арендатор должен быть извещен заказным письмом с уведомлением.
На основании договора купли-продажи от 16.11.2007 предприниматель приобрела в собственность указанные нежилые помещения. Переход к истцу права собственности на данные помещения зарегистрирован 25.11.2011.
Письмом от 13.02.2012 предприниматель предложила арендатору внести изменения в пункт 3.1 спорного договора, установив ежемесячную арендную плату в размере 71 000 рублей, определенном специалистом ООО "Центр развития инвестиций" в отчете от 05.10.2011 N 11-01.806 как рыночно обоснованной величины арендной платы за владение и пользование помещениями по спорному договору.
Отсутствие ответа общества на данное предложение, послужило основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
На основании пунктов 1, 3 статьи 450 данного Кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из недоказанности истцом наличия предусмотренных законом либо договором оснований для внесения изменений в спорный договор. При этом суд отметил, что содержание пункта 6.3 спорного договора не указывает на возможность изменения договора, поскольку однозначно не приводит обстоятельство повышения рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении помещений по договору в качестве основания для изменения условия пункта 3.1 спорного договора о размере арендной платы, указал на отсутствие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны спорного договора исходили при его заключении.
Проанализировав условия названного договора с точки зрения статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что, закрепляя за арендодателем право на одностороннее изменение условия договора аренды о размере арендной платы, пункт 6.3 договора не содержит исчерпывающего перечня оснований для осуществления такого изменения, включая указание на иные обстоятельства. Указаний на ограничение возможности арендодателя увеличить размер арендной платы в одностороннем порядке в связи с повышением рыночных ставок отмеченный пункт не содержит.
При этом, исходя из конкретных обстоятельств дела, апелляционный суд счел, что мотивированное увеличение размера арендной платы в одностороннем порядке со ссылкой на отчет независимого оценщика соответствует условиям договора аренды, с учетом длительности пользования арендатором имуществом при неизменности ставки не содержит признаков злоупотребления правом, отвечает критериям добросовестности.
Поскольку порядок уведомления арендатора об увеличении размера арендной платы был соблюден, апелляционный суд посчитал, что истец своими действиями добросовестно реализовал предоставленное ему пунктом 6.3 спорного договора аренды право на одностороннее изменение договора аренды. В этой связи увеличение размера арендной платы не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Такое изменение не требует заключения дополнительного соглашения к договору и его государственной регистрации.
Заявителем кассационной жалобы приводятся доводы о неправильной оценке судами условий договора. Кроме того, в обоснование своей позиции общество приводит ссылки на арбитражную практику, свидетельствующую, по его мнению, о неправильном применении апелляционным судом положений пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и неправильном применении положений статей 421 и 431 указанного Кодекса.
Приведенные доводы были проверены коллегией судей и не нашли подтверждения, поскольку сводятся к переоценке выводов судов о содержании условий договора. В силу своей направленности на переоценку установленных судами фактических обстоятельств такие доводы, исходя из положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не могут служить основанием для отмены обжалуемого постановления Пятого арбитражного апелляционного суда.
Ссылка общества на его ненадлежащее извещение о времени и месте судебного разбирательства судом кассационной инстанции отклоняется как несостоятельная. Так, в деле имеются направленные судами первой и апелляционной инстанций в адрес ответчика (согласно выписке из ЕГРЮЛ) судебные извещения о времени и месте рассмотрения дела, которые возвращены органом почтовой связи с отметкой об отсутствии адресата, что в силу пункта 3 части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является надлежащим извещением лица, участвующего в деле.
Учитывая, что выводы апелляционного суда основаны на имеющихся в деле доказательствах и соответствуют фактическим обстоятельствам дела, неправильного применения норм материального права и положений действующего процессуального законодательства не допущено, у суда кассационной инстанции отсутствуют правовые основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения кассационной жалобы.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2012 по делу N А51-6232/2012 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
С.Ю.ЛЕСНЕНКО
Судьи
С.И.ГРЕБЕНЩИКОВ
С.Н.НОВИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА ОТ 10.09.2013 N Ф03-4063/2013 ПО ДЕЛУ N А51-6232/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 сентября 2013 г. N Ф03-4063/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 03 сентября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 сентября 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего: Лесненко С.Ю.
Судей: Гребенщикова С.И., Новиковой С.Н.
при участии
- от истца: представитель не явился;
- от ответчика: Дедюхина Т.И., представитель по доверенности от 13.08.2013;
- рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ВИМПЕРГ"
на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2012
по делу N А51-6232/2012 Арбитражного суда Приморского края
Дело рассматривали: в апелляционном суде судьи: Култышев С.Б., Аппакова Т.А., Скрипка Н.А.
По иску индивидуального предпринимателя Ли Олеси Гранитовны
к обществу с ограниченной ответственностью "ВИМПЕРГ"
о внесении изменений в договор аренды
Индивидуальный предприниматель Ли Олеся Гранитовна (ОГРНИП 305251106100028, место жительства: 692519, Приморский край, г. Уссурийск) (далее - предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ВИМПЕРГ" (ОГРН 1032502258612, место нахождения: 690091, Приморский край, г. Владивосток, ул. Фокина, 10) (далее - общество) о внесении изменений в пункт 3.1 договора N 2/243 аренды недвижимого имущества от 21.03.2001, заключенного между Управлением муниципальной собственности г. Владивостока (далее - управление) и обществом, в части условия о размере арендной платы по договору, изложив данный пункт договора в следующей редакции: "3.1. За указанное в п. 1.1 договора помещение, "Арендатор" выплачивает арендную плату в размере 71 000 (семьдесят одна тысяча) рублей. Оплата производится ежемесячно до 1 числа следующего за текущим месяца "Арендодателю", и установить срок внесения изменений в договор с 01.03.2012.
Решением суда от 17.07.2012 в удовлетворении исковых требований отказано со ссылкой на недоказанность обстоятельств, свидетельствующих о наличии предусмотренных законом либо договором оснований для внесения изменений в договор.
Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2012 решение суда первой инстанции оставлено без изменения. Судебный акт мотивирован тем, что на момент предъявления данного иска договор фактически является измененным в связи с надлежащей реализацией арендодателем права на одностороннее изменение, поэтому внесение изменений в спорный договор аренды в судебном порядке является излишним.
Не согласившись с постановлением апелляционного суда, ответчик просит его отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции. По мнению заявителя жалобы, поддержанному его представителем в судебном заседании, вывод апелляционного суда об изменении спорного договора арендодателем в одностороннем порядке противоречит фактическим обстоятельствам дела и нормам материального права. Кроме того, указывает на ненадлежащее извещение его о времени и месте судебного заседания.
В отзыве на кассационную жалобу предприниматель возражала против ее удовлетворения, считая обжалуемый судебный акт законным и обоснованным.
Истица извещена надлежащим образом о времени и месте рассмотрения жалобы, в том числе с учетом размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, однако участия в судебном заседании не приняла.
Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность постановления апелляционного суда, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Как установлено судами и усматривается из материалов дела, на основании договора от 21.03.2001 N 2/243 управление передало обществу во временное владение и пользование на условиях договора аренды нежилые помещения общей площадью 97,7 кв. м в здании (лит. А), номера на поэтажном плане: 2-5 (II), этаж: цокольный, расположенные по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Светланская, 108б.
В пункте 3.1 договора арендная плата определена в сумме 4 966 рублей 40 копеек в месяц без учета НДС. Согласно пункту 6.3 договора, размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке, в том числе, в связи с существенным изменением обстоятельств, отменой льготы, отменой освобождения от арендной платы и иное, о чем арендатор должен быть извещен заказным письмом с уведомлением.
На основании договора купли-продажи от 16.11.2007 предприниматель приобрела в собственность указанные нежилые помещения. Переход к истцу права собственности на данные помещения зарегистрирован 25.11.2011.
Письмом от 13.02.2012 предприниматель предложила арендатору внести изменения в пункт 3.1 спорного договора, установив ежемесячную арендную плату в размере 71 000 рублей, определенном специалистом ООО "Центр развития инвестиций" в отчете от 05.10.2011 N 11-01.806 как рыночно обоснованной величины арендной платы за владение и пользование помещениями по спорному договору.
Отсутствие ответа общества на данное предложение, послужило основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
На основании пунктов 1, 3 статьи 450 данного Кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из недоказанности истцом наличия предусмотренных законом либо договором оснований для внесения изменений в спорный договор. При этом суд отметил, что содержание пункта 6.3 спорного договора не указывает на возможность изменения договора, поскольку однозначно не приводит обстоятельство повышения рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении помещений по договору в качестве основания для изменения условия пункта 3.1 спорного договора о размере арендной платы, указал на отсутствие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны спорного договора исходили при его заключении.
Проанализировав условия названного договора с точки зрения статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что, закрепляя за арендодателем право на одностороннее изменение условия договора аренды о размере арендной платы, пункт 6.3 договора не содержит исчерпывающего перечня оснований для осуществления такого изменения, включая указание на иные обстоятельства. Указаний на ограничение возможности арендодателя увеличить размер арендной платы в одностороннем порядке в связи с повышением рыночных ставок отмеченный пункт не содержит.
При этом, исходя из конкретных обстоятельств дела, апелляционный суд счел, что мотивированное увеличение размера арендной платы в одностороннем порядке со ссылкой на отчет независимого оценщика соответствует условиям договора аренды, с учетом длительности пользования арендатором имуществом при неизменности ставки не содержит признаков злоупотребления правом, отвечает критериям добросовестности.
Поскольку порядок уведомления арендатора об увеличении размера арендной платы был соблюден, апелляционный суд посчитал, что истец своими действиями добросовестно реализовал предоставленное ему пунктом 6.3 спорного договора аренды право на одностороннее изменение договора аренды. В этой связи увеличение размера арендной платы не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Такое изменение не требует заключения дополнительного соглашения к договору и его государственной регистрации.
Заявителем кассационной жалобы приводятся доводы о неправильной оценке судами условий договора. Кроме того, в обоснование своей позиции общество приводит ссылки на арбитражную практику, свидетельствующую, по его мнению, о неправильном применении апелляционным судом положений пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и неправильном применении положений статей 421 и 431 указанного Кодекса.
Приведенные доводы были проверены коллегией судей и не нашли подтверждения, поскольку сводятся к переоценке выводов судов о содержании условий договора. В силу своей направленности на переоценку установленных судами фактических обстоятельств такие доводы, исходя из положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не могут служить основанием для отмены обжалуемого постановления Пятого арбитражного апелляционного суда.
Ссылка общества на его ненадлежащее извещение о времени и месте судебного разбирательства судом кассационной инстанции отклоняется как несостоятельная. Так, в деле имеются направленные судами первой и апелляционной инстанций в адрес ответчика (согласно выписке из ЕГРЮЛ) судебные извещения о времени и месте рассмотрения дела, которые возвращены органом почтовой связи с отметкой об отсутствии адресата, что в силу пункта 3 части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является надлежащим извещением лица, участвующего в деле.
Учитывая, что выводы апелляционного суда основаны на имеющихся в деле доказательствах и соответствуют фактическим обстоятельствам дела, неправильного применения норм материального права и положений действующего процессуального законодательства не допущено, у суда кассационной инстанции отсутствуют правовые основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения кассационной жалобы.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2012 по делу N А51-6232/2012 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
С.Ю.ЛЕСНЕНКО
Судьи
С.И.ГРЕБЕНЩИКОВ
С.Н.НОВИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)