Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий по делу
Судья Щапова И.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Забайкальского краевого суда в составе
председательствующего Ананиковой И.А.
судей Кожиной Е.А., Толстоброва А.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Чите 1 июня 2011 г.
гражданское дело по иску З., Г.Н., Ч. к Г.Ю., Т.В., М. о признании договоров недействительными, взыскании денежных сумм
по кассационным жалобам сторон
на решение Ингодинского районного суда г. Читы от 27 апреля 2011 г., которым постановлено:
Исковые требования З., удовлетворить частично.
Взыскать с Г.Ю. в пользу З., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере.
В удовлетворении остальной части требований З. отказать.
В удовлетворении исковых требований Г.Н., Ч. отказать.
Заслушав доклад судьи Забайкальского краевого суда Ананиковой И.А., судебная коллегия
установила:
Обратившись в суд с вышеназванным иском, истцы ссылались на следующие обстоятельства. З. заключила с М., действующей от имени агентства недвижимости ", агентский договор, по условиям которого последняя обязана была подыскать З. квартиру для приобретения в собственность. В качестве залога за выбранный объект - квартиру З. оплатила М. и - Т.В., действующей по доверенности от имени продавца указанной квартиры Г.Ю.
Т.В. от имени Г.Ю. заключила предварительный договор купли-продажи этой же квартиры с Ч., действующим от имени Г.Н., получив от него задаток в размере. Узнав о наличии соглашения о продаже данной квартиры З., Ч. от ее приобретения отказался.
Истцы просили суд признать указанные договоры недействительными, взыскать с Г.Ю. в пользу З. -, в пользу Ч. -, с М. в пользу З. -.
В ходе судебного заседания от иска в части взыскания с М. З. отказалась, ее отказ в данной части принят судом.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В кассационной жалобе З. просит решение в части отказа в удовлетворении ее иска отменить, иск в данной части удовлетворить, мотивируя это ошибочностью вывода суда об отсутствии оснований для взыскания с М. в ее пользу.
В кассационной жалобе Ч. и представитель Г.Н. - К. просят решение в части отменить, полагая необоснованным отказа суда в удовлетворении требований о признании предварительного договора недействительным и взыскания в пользу Ч. с Г.Ю..
В кассационной жалобе представитель Г.Ю. П., не оспаривая резолютивную часть решения, просит дополнить его мотивировочную часть указанием на отсутствие оснований для возврата Ч. и Г.Н. задатка по оспариваемому предварительному договору в силу п. 2 ст. 381 ГК РФ.
В возражениях относительно кассационной жалобы П. Ч. считает доводы жалобы необоснованными.
В возражениях относительно кассационных жалоб истцов П. просит оставить жалобы без удовлетворения.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб и возражений на жалобы, заслушав З., Ч., К., Т.В., П., судебная коллегия находит решение подлежащим отмене в части по следующим основаниям.
В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Предметом агентского договора от, заключенного между Агентством недвижимости "" в лице М. и З., являлись услуги по поиску квартиры для приобретения в собственность заказчика, выбранным объектом явилась квартира, залог за которую, оплаченный З. составил.
При этом п. 2.2. договора определено, что указанная сумма вносится, в том числе, на погашение задолженности за квартиру и приватизацию.
Следовательно, при заключении агентского договора З. было известно, что интересующая ее квартира не находится в собственности продавца, в связи с чем ее довод о недействительности договора по мотиву отсутствия у Г.Ю. права распоряжения квартирой (см. л.д. 51, 78) правомерно не принят судом.
Согласно ст. 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
Совершение иных действий, кроме как по подысканию объекта недвижимости, З., руководствовавшаяся при заключении договора собственным усмотрением, исполнителю не поручала.
При таких обстоятельствах предусмотренного ст. 168 ГК РФ основания недействительности сделки по делу не имеется.
Вместе с тем, с доводом З. о необоснованном отказе суда в удовлетворении ее требования о взыскании с М. суммы, названной в договоре "задатком", судебная коллегия полагает возможным согласиться.
Отказав в данной части иска, суд исходил из того, что данная денежная сумма была передана М. Г.Ю., который, по мнению суда, и является надлежащим ответчиком.
При этом суд не учел, что З. в правоотношения с Г.Ю. не вступала, и не поручала М. действовать от ее имени при передаче ему денежных средств.
Учитывая, что агентский договор прекращен волеизъявлением сторон в связи с отказом З. от оплаты полной стоимости квартиры по предложению агента (исполнителя), ее иск правомерно заявлен к М., получившей от нее исполнение обязательства в объеме, установленным соглашением сторон.
Поскольку в силу ст. 978 ГК РФ, подлежащей применению к правоотношению сторон (см. ст. 1011 ГК РФ), при прекращении договора поручения возмещению доверителем поверенному подлежат лишь издержки, которые необходимо было произвести для исполнения поручения, М., не доказавшая своих издержек, обязана возвратить З. все полученное по сделке.
Таким образом, решение в части отказа З. во взыскании денежной суммы подлежит отмене, как постановленное при несоответствии выводов суда обстоятельствам дела и с нарушением норм материального права (подп. 3, 4 п. 1 ст. 362 ГПК РФ), а иск З. в части взыскания с М. денежной суммы в размере - удовлетворению.
Судебная коллегия не может признать законным и обоснованным решение суда в части отказа во взыскании с Г.Ю. в пользу Ч. денежной суммы, оплаченной последним по предварительному договору от (л.д. 7)
Предметом данного договора являлось заключение в будущем, в срок до, договора купли-продажи указанной выше квартиры, а оплаченная Ч. за счет своих средств от имени Г.Н. в счет стоимости квартиры сумма определялась как задаток.
Согласно ч. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В соответствии с частью 1 статьи 454 Кодекса по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (ч. 1 ст. 380 Кодекса).
Таким образом, договор задатка заключается вместе с основным договором, в данном случае - договором купли-продажи квартиры, в соответствии с которым у покупателя возникает обязанность по уплате за товар определенной денежной суммы.
Основной договор купли-продажи квартиры, заключение которого являлось предметом предварительного договора, и в обеспечение исполнения которого Ч. уплатил, сторонами заключен не был, и не одна из сторон не обратилась с требованием о понуждении к его заключению. В этой связи правило пункта 2 ст. 381 ГК РФ, на которое ссылается представитель Г.Ю. П. в своей кассационной жалобе, не может быть применено к обязательствам, вытекающим из предварительного договора.
Факт получения денежной суммы Г.Ю. не оспаривался и подтвержден распиской его представителя Т.В. (л.д. 11).
При таком положении неисполнение условий предварительного договора по вина истца не является основанием для признания за ответчиком права на денежные средства, оплаченные истцом в счет стоимости квартиры.
В силу п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
На основании изложенного решение суда в части отказа во взыскании с Г.Ю. денежной суммы в пользу Ч. подлежит отмене по подп. 4 п. 1 ст. 362 ГПК РФ. В данной части судебная коллегия находит возможным принять новое решение которым названное требование удовлетворить.
При этом проценты за пользование чужими денежными средствами взысканию в пользу Ч. не подлежат. Учитывая, что срок заключения основного договора купли-продажи квартиры был определен соглашением сторон до, и от его заключения уклонился именно Ч., оснований для привлечения Г.Ю. к имущественной ответственности в порядке ст. 395 ГК РФ у суда не имеется.
Судебная коллегия не усматривает оснований для признания недействительным предварительного договора. Довод кассационной жалобы Ч. и К. об отсутствии в нем условий, позволяющих определить квартиру, являющуюся объектом интереса сторон, противоречит установленным по делу обстоятельствам, свидетельствующим о том, что стороны не имели неопределенности в объекте договора, указав площадь квартиры, этаж жилого дома п. Антипиха, на котором квартира расположена.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ингодинского районного суда г. Читы от 27 апреля 2011 г. в части отменить. Взыскать с М. в пользу З.. Взыскать с Г.Ю. в пользу Ч.. В остальной части решение оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЗАБАЙКАЛЬСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 01.06.2011 ПО ДЕЛУ N 33-1891-2011
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЗАБАЙКАЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 1 июня 2011 г. по делу N 33-1891-2011
Председательствующий по делу
Судья Щапова И.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Забайкальского краевого суда в составе
председательствующего Ананиковой И.А.
судей Кожиной Е.А., Толстоброва А.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Чите 1 июня 2011 г.
гражданское дело по иску З., Г.Н., Ч. к Г.Ю., Т.В., М. о признании договоров недействительными, взыскании денежных сумм
по кассационным жалобам сторон
на решение Ингодинского районного суда г. Читы от 27 апреля 2011 г., которым постановлено:
Исковые требования З., удовлетворить частично.
Взыскать с Г.Ю. в пользу З., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере.
В удовлетворении остальной части требований З. отказать.
В удовлетворении исковых требований Г.Н., Ч. отказать.
Заслушав доклад судьи Забайкальского краевого суда Ананиковой И.А., судебная коллегия
установила:
Обратившись в суд с вышеназванным иском, истцы ссылались на следующие обстоятельства. З. заключила с М., действующей от имени агентства недвижимости ", агентский договор, по условиям которого последняя обязана была подыскать З. квартиру для приобретения в собственность. В качестве залога за выбранный объект - квартиру З. оплатила М. и - Т.В., действующей по доверенности от имени продавца указанной квартиры Г.Ю.
Т.В. от имени Г.Ю. заключила предварительный договор купли-продажи этой же квартиры с Ч., действующим от имени Г.Н., получив от него задаток в размере. Узнав о наличии соглашения о продаже данной квартиры З., Ч. от ее приобретения отказался.
Истцы просили суд признать указанные договоры недействительными, взыскать с Г.Ю. в пользу З. -, в пользу Ч. -, с М. в пользу З. -.
В ходе судебного заседания от иска в части взыскания с М. З. отказалась, ее отказ в данной части принят судом.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В кассационной жалобе З. просит решение в части отказа в удовлетворении ее иска отменить, иск в данной части удовлетворить, мотивируя это ошибочностью вывода суда об отсутствии оснований для взыскания с М. в ее пользу.
В кассационной жалобе Ч. и представитель Г.Н. - К. просят решение в части отменить, полагая необоснованным отказа суда в удовлетворении требований о признании предварительного договора недействительным и взыскания в пользу Ч. с Г.Ю..
В кассационной жалобе представитель Г.Ю. П., не оспаривая резолютивную часть решения, просит дополнить его мотивировочную часть указанием на отсутствие оснований для возврата Ч. и Г.Н. задатка по оспариваемому предварительному договору в силу п. 2 ст. 381 ГК РФ.
В возражениях относительно кассационной жалобы П. Ч. считает доводы жалобы необоснованными.
В возражениях относительно кассационных жалоб истцов П. просит оставить жалобы без удовлетворения.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб и возражений на жалобы, заслушав З., Ч., К., Т.В., П., судебная коллегия находит решение подлежащим отмене в части по следующим основаниям.
В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Предметом агентского договора от, заключенного между Агентством недвижимости "" в лице М. и З., являлись услуги по поиску квартиры для приобретения в собственность заказчика, выбранным объектом явилась квартира, залог за которую, оплаченный З. составил.
При этом п. 2.2. договора определено, что указанная сумма вносится, в том числе, на погашение задолженности за квартиру и приватизацию.
Следовательно, при заключении агентского договора З. было известно, что интересующая ее квартира не находится в собственности продавца, в связи с чем ее довод о недействительности договора по мотиву отсутствия у Г.Ю. права распоряжения квартирой (см. л.д. 51, 78) правомерно не принят судом.
Согласно ст. 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
Совершение иных действий, кроме как по подысканию объекта недвижимости, З., руководствовавшаяся при заключении договора собственным усмотрением, исполнителю не поручала.
При таких обстоятельствах предусмотренного ст. 168 ГК РФ основания недействительности сделки по делу не имеется.
Вместе с тем, с доводом З. о необоснованном отказе суда в удовлетворении ее требования о взыскании с М. суммы, названной в договоре "задатком", судебная коллегия полагает возможным согласиться.
Отказав в данной части иска, суд исходил из того, что данная денежная сумма была передана М. Г.Ю., который, по мнению суда, и является надлежащим ответчиком.
При этом суд не учел, что З. в правоотношения с Г.Ю. не вступала, и не поручала М. действовать от ее имени при передаче ему денежных средств.
Учитывая, что агентский договор прекращен волеизъявлением сторон в связи с отказом З. от оплаты полной стоимости квартиры по предложению агента (исполнителя), ее иск правомерно заявлен к М., получившей от нее исполнение обязательства в объеме, установленным соглашением сторон.
Поскольку в силу ст. 978 ГК РФ, подлежащей применению к правоотношению сторон (см. ст. 1011 ГК РФ), при прекращении договора поручения возмещению доверителем поверенному подлежат лишь издержки, которые необходимо было произвести для исполнения поручения, М., не доказавшая своих издержек, обязана возвратить З. все полученное по сделке.
Таким образом, решение в части отказа З. во взыскании денежной суммы подлежит отмене, как постановленное при несоответствии выводов суда обстоятельствам дела и с нарушением норм материального права (подп. 3, 4 п. 1 ст. 362 ГПК РФ), а иск З. в части взыскания с М. денежной суммы в размере - удовлетворению.
Судебная коллегия не может признать законным и обоснованным решение суда в части отказа во взыскании с Г.Ю. в пользу Ч. денежной суммы, оплаченной последним по предварительному договору от (л.д. 7)
Предметом данного договора являлось заключение в будущем, в срок до, договора купли-продажи указанной выше квартиры, а оплаченная Ч. за счет своих средств от имени Г.Н. в счет стоимости квартиры сумма определялась как задаток.
Согласно ч. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В соответствии с частью 1 статьи 454 Кодекса по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (ч. 1 ст. 380 Кодекса).
Таким образом, договор задатка заключается вместе с основным договором, в данном случае - договором купли-продажи квартиры, в соответствии с которым у покупателя возникает обязанность по уплате за товар определенной денежной суммы.
Основной договор купли-продажи квартиры, заключение которого являлось предметом предварительного договора, и в обеспечение исполнения которого Ч. уплатил, сторонами заключен не был, и не одна из сторон не обратилась с требованием о понуждении к его заключению. В этой связи правило пункта 2 ст. 381 ГК РФ, на которое ссылается представитель Г.Ю. П. в своей кассационной жалобе, не может быть применено к обязательствам, вытекающим из предварительного договора.
Факт получения денежной суммы Г.Ю. не оспаривался и подтвержден распиской его представителя Т.В. (л.д. 11).
При таком положении неисполнение условий предварительного договора по вина истца не является основанием для признания за ответчиком права на денежные средства, оплаченные истцом в счет стоимости квартиры.
В силу п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
На основании изложенного решение суда в части отказа во взыскании с Г.Ю. денежной суммы в пользу Ч. подлежит отмене по подп. 4 п. 1 ст. 362 ГПК РФ. В данной части судебная коллегия находит возможным принять новое решение которым названное требование удовлетворить.
При этом проценты за пользование чужими денежными средствами взысканию в пользу Ч. не подлежат. Учитывая, что срок заключения основного договора купли-продажи квартиры был определен соглашением сторон до, и от его заключения уклонился именно Ч., оснований для привлечения Г.Ю. к имущественной ответственности в порядке ст. 395 ГК РФ у суда не имеется.
Судебная коллегия не усматривает оснований для признания недействительным предварительного договора. Довод кассационной жалобы Ч. и К. об отсутствии в нем условий, позволяющих определить квартиру, являющуюся объектом интереса сторон, противоречит установленным по делу обстоятельствам, свидетельствующим о том, что стороны не имели неопределенности в объекте договора, указав площадь квартиры, этаж жилого дома п. Антипиха, на котором квартира расположена.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ингодинского районного суда г. Читы от 27 апреля 2011 г. в части отменить. Взыскать с М. в пользу З.. Взыскать с Г.Ю. в пользу Ч.. В остальной части решение оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)