Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 августа 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 20 августа 2013 года
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Богдановской Г.Н., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Либеровой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.06.2013 по делу N А07-1142/2013 (судья Салихова И.З.).
Комитет по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - КУМС Администрации г. Уфа, Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Региональной общественной организации "По защите прав и законных интересов сотрудников правоохранительных органов, а также их семей по Республике Башкортостан "Крепость" (далее - РОО "Крепость", общественная организация, ответчик) о взыскании неосновательного обогащения в сумме 6 054 руб. 03 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 173 руб. 12 коп., обязании ответчика освободить занимаемые нежилые помещения N 14, 14а, 14б, расположенные на третьем этаже по адресу: г. Уфа, ул. С.Злобина, д. 22, корп. 2, литера А, общей площадью 23,5 кв. м.
Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.04.2013 произведено изменение наименования истца на Управление муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление), на основании Решения Совета городского округа город Уфа от 20.02.2013 N 14/21.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.06.2013 (резолютивная часть объявлена 13.06.2013) в удовлетворении исковых требований отказано.
С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Управление (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить в части отказа в удовлетворении требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами и обязании ответчика освободить занимаемые нежилые помещения.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает на ошибочность вывода суда первой инстанции о заключенности договора аренды сроком более одного года. Полагает, что в отсутствие его государственной регистрации он заключенным не является. Поскольку обязанность по государственной регистрации договора аренды не выполнена арендатором, договор не может быть признан исполненным.
Также необоснованным апеллянт считает отказ в удовлетворении требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 173 руб. 12 коп. Указывает на ненадлежащее исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы и наличие задолженности за период с 01.02.2013 по 17.04.2013 в сумме, превышающей перечисленную ответчиком - 6 227 руб. 15 коп., которую надлежит зачесть в уплату основной задолженности.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание стороны не явились. От Управления поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в его отсутствие.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие сторон.
На основании части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и принимая во внимание разъяснения, изложенные в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", суд проверяет судебный акт в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Возражений относительно пересмотра решения в обжалуемой части участвующими в деле лицами не заявлено.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 23.05.2012 между Комитетом (арендодатель) и РОО "Крепость" (арендатор) подписан договор N 25664 аренды объекта муниципального нежилого фонда, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование помещения муниципального нежилого фонда на третьем этаже N 14, 14а, 14б, расположенные по адресу: г. Уфа, ул. С. Злобина, д. 22, корп. 2, литера А, общей площадью 32,8 кв. м (фактически передаваемая площадь 23,5 кв. м и места общего пользования в размере 9,3 кв. м), для использования под офис некоммерческой организации (пункт 1.1 договора, л.д. 9-13).
Пунктом 1.2 договора установлено, что условия настоящего договора распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 16.05.2012, и действуют по 16.05.2015, в соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Расчет арендной платы за владение и пользование объектами муниципального нежилого фонда производится в соответствии с Методикой расчета годовой арендной платы за пользование, владение объектами муниципального нежилого фонда, оформляется в виде приложения к настоящему договору и является его неотъемлемой частью. Арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед с оплатой до десятого числа оплачиваемого месяца путем перечисления на соответствующий расчетный счет, указанный в настоящем договоре, без выставления счета на оплату (пункты 3.1, 3.3 договора).
Согласно расчету, арендная плата в период с 16.05.2012 по 31.05.2012 составляет 1687 руб. 83 коп. в месяц, с 01.06.2012-1883 руб. 27 коп. в месяц (л. д. 14, 15).
Указанное нежилое помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 16.05.2012 (л. д. 16).
В соответствии с пунктами 7.4 и 7.5 договора аренды, на арендатора возлагается обязанность в течение 1 месяца со дня подписания настоящего договора произвести его государственную регистрацию в органе, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При нарушении арендатором условия, закрепленного в пункте 7.4 настоящего договора, арендодатель может в любое время потребовать возврата переданного по договору недвижимого имущества. Отсутствие государственной регистрации договора влечет его недействительность.
Согласно уведомлению Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан от 16.01.2013, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует информация о переходе прав на объект - нежилые помещения номера на поэтажном плане N 14, 14а, 14б, расположенные по адресу: г. Уфа, ул. С. Злобина, д. 22, корп. 2, литера А (л. д. 29).
В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции, ответчиком произведена оплата задолженности в общем размере 6 227 руб. 15 коп. (квитанция Сберегательного банка России от 13.03.2013 на л.д. 42).
Ссылаясь на использование нежилого помещения в период с 25.10.2012 по 31.01.2013 без внесения платы и незаключенность договора аренды, истец обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с настоящим исковым заявлением.
Принимая обжалуемый судебный акт, суд первой инстанции со ссылкой на разъяснения, приведенные в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции Постановления Пленума от 25.01.2013 N 13, пришел к выводу о том, что отношения сторон урегулированы договором аренды, который несмотря на отсутствие государственной регистрации исполнялся сторонами. Установив, что сумма основного долга и начисленные на нее проценты за пользование чужими денежными средствами после предъявления настоящего иска ответчиком были погашены, суд первой инстанции не усмотрел оснований для удовлетворения исковых требований в части взыскания задолженности по договору аренды и процентов.
Признав договор аренды действующим и приняв во внимание устранение арендатором факта нарушения договора (погашение задолженности) в разумный срок, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований об обязании ответчика освободить занимаемые нежилые помещения.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта в обжалуемой части.
Поскольку правоотношения сторон возникли в связи с предоставлением во владение и пользование РОО "Крепость" нежилых помещений на основании договора аренды от 23.05.2012, их следует оценивать применительно к положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующим предоставление имущество в аренду.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Оценивая положения договора аренды от 23.05.2012, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что его содержание соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации о согласовании объекта аренды, размера арендной платы.
Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.
Согласно пункту 3 статьи 433, пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Анализируемый договор аренды заключен сторонами на срок более чем один год, поэтому в силу статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежал государственной регистрации.
Доказательства осуществления государственной регистрации в материалах дела отсутствуют.
Вместе с тем, в соответствии с пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции Постановления Пленума от 25.01.2013 N 13 в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего:
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
В то же время в силу статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Исходя из приведенных выше разъяснений, следует признать, что стороны настоящего спора связаны обязательствами, предусмотренными договором аренды N 25664 от 23.05.2012 применительно к вопросу его исполнения в части внесения арендной платы. Однако, до осуществления государственной регистрации договора аренды и на основании пункта 1 статьи 422, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, он не может быть признан заключенным.
По общему правилу, незаключенный договор не влечет возникновения правовых последствий преследуемых сторонами при его оформлении, в том числе не порождает у ответчика право пользования нежилым помещением.
Вместе с тем, исходя из фактических обстоятельств настоящего дела, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для выселения общественной организации из предоставленных по договору нежилых помещений.
Анализируемым договором аренды определен срок его действия до 16.05.2015, что при отсутствии в Федеральном законе от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее Закон о государственной регистрации прав) сроков для осуществления регистрационных действий не исключает возможности осуществления государственной регистрации договора.
Доводы апеллянта о невыполнении арендатором предусмотренных пунктами 7.4 и 7.5 договора обязательств по осуществлению государственной регистрации договора аренды в течение 1 месяца со дня подписания, не могут служить основанием для возложения на общественную организацию негативных последствий, связанных с прекращением использования принятого в аренду нежилого помещения, исходя из следующего:
В соответствии с пунктом 2 статьи 13 Закона о государственной регистрации прав, государственная регистрация ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц.
В соответствии с пунктом 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
Как указано в пункте 10 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 06.08.2004 N 135, государственная регистрация договора аренды объекта недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Исключения, касающиеся отсутствия необходимости государственной регистрации права предусмотрены для случаев осуществления распоряжения землями, находящимися в государственной собственности.
С учетом названного, в рассматриваемом случае государственная регистрация договора аренды нежилого помещения объективно может быть осуществлена лишь после осуществления государственной регистрации права муниципальной собственности на такое помещение.
В подтверждение полномочий собственника Комитет представил выписку из Реестра муниципального имущества городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 06.02.2013 (л. д. 38-39), согласно которому объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Уфа, ул. Ст. Злобина, д. 22/2 является собственностью муниципального образования на основании постановления Правительства Республики Башкортостан от 30.12.2005 N 312 "Об утверждении перечней государственного имущества Республики Башкортостан, передаваемого в муниципальную собственность городских округов, муниципальных районов и поселений Республики Башкортостан" (далее - Постановление Правительства Республики Башкортостан от 30.12.2005 N 312).
Исходя из статьи 154 Федерального закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием Федеральных законов "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" и "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.08.2004 N 122-ФЗ) право собственности на имущество, передаваемое в порядке, предусмотренном названным Федеральным законом, возникает с даты, устанавливаемой соответствующими решениями уполномоченных органов, осуществляющих полномочия собственников имущества.
Названной нормой установлено, что к правоотношениям, возникающим при передаче имущества, в соответствии с настоящей частью, нормы Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в том числе определяющие момент возникновения права собственности на имущество, применяются в части, не противоречащей положениям настоящей статьи.
Согласно пункту 3 Постановления Правительства Республики Башкортостан от 30.12.2005 N 312, право муниципальной собственности на передаваемое имущество возникает с 1 января 2006 года. Таким образом, моментом возникновения права собственности муниципального образования городского округа город Уфа Республики Башкортостан является дата 01.06.2006.
Несмотря на то, что факт и момент возникновения права собственности публичного образования в результате применения процедур разграничения государственной собственности на имущество, определяются в соответствии со специальными нормами Федерального закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ, которые исключают действие общего правила о возникновении права собственности на недвижимое имущество с момента его государственной регистрации, пунктом 2 статьи 4, статьей 30.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрена возможность государственной регистрации за муниципальным образованием права собственности, возникшего в результате разграничения государственной собственности.
Осуществление такой регистрации истцом не произведено, о чем свидетельствует уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан от 16.01.2013, об отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним информации о переходе прав на объект - нежилые помещения номера на поэтажном плане N 14, 14а, 14б, расположенные по адресу: г. Уфа, ул. С. Злобина, д. 22, корп. 2, литера А (л. д. 29). Доказательств предоставление арендатору необходимых для регистрации права муниципальной собственности документов, наделения его соответствующими полномочиями, истцом не представлено.
Поскольку регистрация права муниципальной собственности на спорное помещение не зависит от волеизъявления арендатора, факт ненадлежащего исполнения Комитетом возложенной на него функции арендодателя муниципального имущества городского округа город Уфа, а именно - предоставление в аренду имущества по договору, требующему обязательной государственной регистрации, без предварительного проведения государственной регистрации права муниципальной собственности городского округа город Уфа на такое имущество, не может являться основанием для удовлетворения иска о выселении, мотивированного незаключенностью договора аренды.
В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
Исходя из названного и принимая во внимание существование обязательственных отношений сторон, сохранение возможности осуществления государственной регистрации договора аренды до 16.05.2015, оснований для удовлетворения заявленных на основании статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации требований об обязании освободить занимаемые нежилые помещения N N 14, 14а, 14б, расположенные на третьем этаже по адресу: г. Уфа, ул. С. Злобина, д. 22, корп. 2, литера А, общей площадью 23,5 кв. м, не имеется.
Оснований для признания обоснованными доводов апелляционной жалобы в части взыскания с общественной организации процентов за пользование чужими денежными средствами, также не имеется.
Установив, что ответчиком допущена просрочка внесения платы за использование нежилого помещения, суд первой инстанции руководствуясь статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации обоснованно пришел к выводу, что истцом правомерно применена гражданско-правовая ответственность в виде взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами.
Истцом представлен расчет процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 23.06.2012 по 18.01.2013, исходя из учетной ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации - 8,25%, в соответствии с которым размер процентов составляет 173 руб. 12 коп.
Материалы дела свидетельствуют о том, что арендатор после предъявления Комитетом настоящего иска платежом от 13.03.2013 погасил образовавшуюся задолженность в размере 6 227 руб. 15 коп., из которых 6 054 руб. 03 коп. - задолженность по арендной плате за период с 25.10.2012 по 31.01.2013 и 173 руб. 12 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами о чем свидетельствует квитанция Сберегательного банка России (л. д. 42).
Указанная квитанция не содержит сведений о назначении платежа. Однако названное не позволяет произвести оценку анализируемого перечисления как направленного исключительно на погашение основной задолженности. Об этом свидетельствует полное арифметическое совпадение общей суммы исковых требований с суммой платежа, а также содержание отзыва РОО "Крепость" (л. д. 43).
Ссылка подателя жалобы на ненадлежащее исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы за период с 01.02.2013 по 17.04.2013, является несостоятельной. Доказательств возникновения таких обязательств ответчика перед истцом в материалы дела не содержат.
Как следует из материалов дела, Комитетом заявлены требования о взыскании суммы неосновательного обогащения за период с 25.10.2012 по 31.01.2013 (л. д. 4-5).
Ходатайство об увеличении исковых требований в части взыскания с ответчика задолженности за период с 01.02.2013 по 17.04.2013 в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истцом не заявлено.
Учитывая, что ответчиком представлены доказательства погашения суммы основного долга и суммы процентов за пользование чужими денежными средствами, исковые требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 173 руб. 12 коп. удовлетворению не подлежали.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции считает, что обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства. Доводы заявителя апелляционной жалобы подтверждения не нашли, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.06.2013 по делу N А07-1142/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.08.2013 N 18АП-8083/2013 ПО ДЕЛУ N А07-1142/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 августа 2013 г. N 18АП-8083/2013
Дело N А07-1142/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 15 августа 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 20 августа 2013 года
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Богдановской Г.Н., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Либеровой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.06.2013 по делу N А07-1142/2013 (судья Салихова И.З.).
Комитет по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - КУМС Администрации г. Уфа, Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Региональной общественной организации "По защите прав и законных интересов сотрудников правоохранительных органов, а также их семей по Республике Башкортостан "Крепость" (далее - РОО "Крепость", общественная организация, ответчик) о взыскании неосновательного обогащения в сумме 6 054 руб. 03 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 173 руб. 12 коп., обязании ответчика освободить занимаемые нежилые помещения N 14, 14а, 14б, расположенные на третьем этаже по адресу: г. Уфа, ул. С.Злобина, д. 22, корп. 2, литера А, общей площадью 23,5 кв. м.
Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.04.2013 произведено изменение наименования истца на Управление муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление), на основании Решения Совета городского округа город Уфа от 20.02.2013 N 14/21.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.06.2013 (резолютивная часть объявлена 13.06.2013) в удовлетворении исковых требований отказано.
С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Управление (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить в части отказа в удовлетворении требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами и обязании ответчика освободить занимаемые нежилые помещения.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает на ошибочность вывода суда первой инстанции о заключенности договора аренды сроком более одного года. Полагает, что в отсутствие его государственной регистрации он заключенным не является. Поскольку обязанность по государственной регистрации договора аренды не выполнена арендатором, договор не может быть признан исполненным.
Также необоснованным апеллянт считает отказ в удовлетворении требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 173 руб. 12 коп. Указывает на ненадлежащее исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы и наличие задолженности за период с 01.02.2013 по 17.04.2013 в сумме, превышающей перечисленную ответчиком - 6 227 руб. 15 коп., которую надлежит зачесть в уплату основной задолженности.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание стороны не явились. От Управления поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в его отсутствие.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие сторон.
На основании части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и принимая во внимание разъяснения, изложенные в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", суд проверяет судебный акт в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Возражений относительно пересмотра решения в обжалуемой части участвующими в деле лицами не заявлено.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 23.05.2012 между Комитетом (арендодатель) и РОО "Крепость" (арендатор) подписан договор N 25664 аренды объекта муниципального нежилого фонда, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование помещения муниципального нежилого фонда на третьем этаже N 14, 14а, 14б, расположенные по адресу: г. Уфа, ул. С. Злобина, д. 22, корп. 2, литера А, общей площадью 32,8 кв. м (фактически передаваемая площадь 23,5 кв. м и места общего пользования в размере 9,3 кв. м), для использования под офис некоммерческой организации (пункт 1.1 договора, л.д. 9-13).
Пунктом 1.2 договора установлено, что условия настоящего договора распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 16.05.2012, и действуют по 16.05.2015, в соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Расчет арендной платы за владение и пользование объектами муниципального нежилого фонда производится в соответствии с Методикой расчета годовой арендной платы за пользование, владение объектами муниципального нежилого фонда, оформляется в виде приложения к настоящему договору и является его неотъемлемой частью. Арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед с оплатой до десятого числа оплачиваемого месяца путем перечисления на соответствующий расчетный счет, указанный в настоящем договоре, без выставления счета на оплату (пункты 3.1, 3.3 договора).
Согласно расчету, арендная плата в период с 16.05.2012 по 31.05.2012 составляет 1687 руб. 83 коп. в месяц, с 01.06.2012-1883 руб. 27 коп. в месяц (л. д. 14, 15).
Указанное нежилое помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 16.05.2012 (л. д. 16).
В соответствии с пунктами 7.4 и 7.5 договора аренды, на арендатора возлагается обязанность в течение 1 месяца со дня подписания настоящего договора произвести его государственную регистрацию в органе, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При нарушении арендатором условия, закрепленного в пункте 7.4 настоящего договора, арендодатель может в любое время потребовать возврата переданного по договору недвижимого имущества. Отсутствие государственной регистрации договора влечет его недействительность.
Согласно уведомлению Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан от 16.01.2013, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует информация о переходе прав на объект - нежилые помещения номера на поэтажном плане N 14, 14а, 14б, расположенные по адресу: г. Уфа, ул. С. Злобина, д. 22, корп. 2, литера А (л. д. 29).
В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции, ответчиком произведена оплата задолженности в общем размере 6 227 руб. 15 коп. (квитанция Сберегательного банка России от 13.03.2013 на л.д. 42).
Ссылаясь на использование нежилого помещения в период с 25.10.2012 по 31.01.2013 без внесения платы и незаключенность договора аренды, истец обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с настоящим исковым заявлением.
Принимая обжалуемый судебный акт, суд первой инстанции со ссылкой на разъяснения, приведенные в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции Постановления Пленума от 25.01.2013 N 13, пришел к выводу о том, что отношения сторон урегулированы договором аренды, который несмотря на отсутствие государственной регистрации исполнялся сторонами. Установив, что сумма основного долга и начисленные на нее проценты за пользование чужими денежными средствами после предъявления настоящего иска ответчиком были погашены, суд первой инстанции не усмотрел оснований для удовлетворения исковых требований в части взыскания задолженности по договору аренды и процентов.
Признав договор аренды действующим и приняв во внимание устранение арендатором факта нарушения договора (погашение задолженности) в разумный срок, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований об обязании ответчика освободить занимаемые нежилые помещения.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта в обжалуемой части.
Поскольку правоотношения сторон возникли в связи с предоставлением во владение и пользование РОО "Крепость" нежилых помещений на основании договора аренды от 23.05.2012, их следует оценивать применительно к положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующим предоставление имущество в аренду.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Оценивая положения договора аренды от 23.05.2012, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что его содержание соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации о согласовании объекта аренды, размера арендной платы.
Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.
Согласно пункту 3 статьи 433, пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Анализируемый договор аренды заключен сторонами на срок более чем один год, поэтому в силу статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежал государственной регистрации.
Доказательства осуществления государственной регистрации в материалах дела отсутствуют.
Вместе с тем, в соответствии с пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции Постановления Пленума от 25.01.2013 N 13 в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего:
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
В то же время в силу статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Исходя из приведенных выше разъяснений, следует признать, что стороны настоящего спора связаны обязательствами, предусмотренными договором аренды N 25664 от 23.05.2012 применительно к вопросу его исполнения в части внесения арендной платы. Однако, до осуществления государственной регистрации договора аренды и на основании пункта 1 статьи 422, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, он не может быть признан заключенным.
По общему правилу, незаключенный договор не влечет возникновения правовых последствий преследуемых сторонами при его оформлении, в том числе не порождает у ответчика право пользования нежилым помещением.
Вместе с тем, исходя из фактических обстоятельств настоящего дела, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для выселения общественной организации из предоставленных по договору нежилых помещений.
Анализируемым договором аренды определен срок его действия до 16.05.2015, что при отсутствии в Федеральном законе от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее Закон о государственной регистрации прав) сроков для осуществления регистрационных действий не исключает возможности осуществления государственной регистрации договора.
Доводы апеллянта о невыполнении арендатором предусмотренных пунктами 7.4 и 7.5 договора обязательств по осуществлению государственной регистрации договора аренды в течение 1 месяца со дня подписания, не могут служить основанием для возложения на общественную организацию негативных последствий, связанных с прекращением использования принятого в аренду нежилого помещения, исходя из следующего:
В соответствии с пунктом 2 статьи 13 Закона о государственной регистрации прав, государственная регистрация ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц.
В соответствии с пунктом 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
Как указано в пункте 10 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 06.08.2004 N 135, государственная регистрация договора аренды объекта недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Исключения, касающиеся отсутствия необходимости государственной регистрации права предусмотрены для случаев осуществления распоряжения землями, находящимися в государственной собственности.
С учетом названного, в рассматриваемом случае государственная регистрация договора аренды нежилого помещения объективно может быть осуществлена лишь после осуществления государственной регистрации права муниципальной собственности на такое помещение.
В подтверждение полномочий собственника Комитет представил выписку из Реестра муниципального имущества городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 06.02.2013 (л. д. 38-39), согласно которому объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Уфа, ул. Ст. Злобина, д. 22/2 является собственностью муниципального образования на основании постановления Правительства Республики Башкортостан от 30.12.2005 N 312 "Об утверждении перечней государственного имущества Республики Башкортостан, передаваемого в муниципальную собственность городских округов, муниципальных районов и поселений Республики Башкортостан" (далее - Постановление Правительства Республики Башкортостан от 30.12.2005 N 312).
Исходя из статьи 154 Федерального закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием Федеральных законов "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" и "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.08.2004 N 122-ФЗ) право собственности на имущество, передаваемое в порядке, предусмотренном названным Федеральным законом, возникает с даты, устанавливаемой соответствующими решениями уполномоченных органов, осуществляющих полномочия собственников имущества.
Названной нормой установлено, что к правоотношениям, возникающим при передаче имущества, в соответствии с настоящей частью, нормы Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в том числе определяющие момент возникновения права собственности на имущество, применяются в части, не противоречащей положениям настоящей статьи.
Согласно пункту 3 Постановления Правительства Республики Башкортостан от 30.12.2005 N 312, право муниципальной собственности на передаваемое имущество возникает с 1 января 2006 года. Таким образом, моментом возникновения права собственности муниципального образования городского округа город Уфа Республики Башкортостан является дата 01.06.2006.
Несмотря на то, что факт и момент возникновения права собственности публичного образования в результате применения процедур разграничения государственной собственности на имущество, определяются в соответствии со специальными нормами Федерального закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ, которые исключают действие общего правила о возникновении права собственности на недвижимое имущество с момента его государственной регистрации, пунктом 2 статьи 4, статьей 30.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрена возможность государственной регистрации за муниципальным образованием права собственности, возникшего в результате разграничения государственной собственности.
Осуществление такой регистрации истцом не произведено, о чем свидетельствует уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан от 16.01.2013, об отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним информации о переходе прав на объект - нежилые помещения номера на поэтажном плане N 14, 14а, 14б, расположенные по адресу: г. Уфа, ул. С. Злобина, д. 22, корп. 2, литера А (л. д. 29). Доказательств предоставление арендатору необходимых для регистрации права муниципальной собственности документов, наделения его соответствующими полномочиями, истцом не представлено.
Поскольку регистрация права муниципальной собственности на спорное помещение не зависит от волеизъявления арендатора, факт ненадлежащего исполнения Комитетом возложенной на него функции арендодателя муниципального имущества городского округа город Уфа, а именно - предоставление в аренду имущества по договору, требующему обязательной государственной регистрации, без предварительного проведения государственной регистрации права муниципальной собственности городского округа город Уфа на такое имущество, не может являться основанием для удовлетворения иска о выселении, мотивированного незаключенностью договора аренды.
В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
Исходя из названного и принимая во внимание существование обязательственных отношений сторон, сохранение возможности осуществления государственной регистрации договора аренды до 16.05.2015, оснований для удовлетворения заявленных на основании статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации требований об обязании освободить занимаемые нежилые помещения N N 14, 14а, 14б, расположенные на третьем этаже по адресу: г. Уфа, ул. С. Злобина, д. 22, корп. 2, литера А, общей площадью 23,5 кв. м, не имеется.
Оснований для признания обоснованными доводов апелляционной жалобы в части взыскания с общественной организации процентов за пользование чужими денежными средствами, также не имеется.
Установив, что ответчиком допущена просрочка внесения платы за использование нежилого помещения, суд первой инстанции руководствуясь статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации обоснованно пришел к выводу, что истцом правомерно применена гражданско-правовая ответственность в виде взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами.
Истцом представлен расчет процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 23.06.2012 по 18.01.2013, исходя из учетной ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации - 8,25%, в соответствии с которым размер процентов составляет 173 руб. 12 коп.
Материалы дела свидетельствуют о том, что арендатор после предъявления Комитетом настоящего иска платежом от 13.03.2013 погасил образовавшуюся задолженность в размере 6 227 руб. 15 коп., из которых 6 054 руб. 03 коп. - задолженность по арендной плате за период с 25.10.2012 по 31.01.2013 и 173 руб. 12 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами о чем свидетельствует квитанция Сберегательного банка России (л. д. 42).
Указанная квитанция не содержит сведений о назначении платежа. Однако названное не позволяет произвести оценку анализируемого перечисления как направленного исключительно на погашение основной задолженности. Об этом свидетельствует полное арифметическое совпадение общей суммы исковых требований с суммой платежа, а также содержание отзыва РОО "Крепость" (л. д. 43).
Ссылка подателя жалобы на ненадлежащее исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы за период с 01.02.2013 по 17.04.2013, является несостоятельной. Доказательств возникновения таких обязательств ответчика перед истцом в материалы дела не содержат.
Как следует из материалов дела, Комитетом заявлены требования о взыскании суммы неосновательного обогащения за период с 25.10.2012 по 31.01.2013 (л. д. 4-5).
Ходатайство об увеличении исковых требований в части взыскания с ответчика задолженности за период с 01.02.2013 по 17.04.2013 в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истцом не заявлено.
Учитывая, что ответчиком представлены доказательства погашения суммы основного долга и суммы процентов за пользование чужими денежными средствами, исковые требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 173 руб. 12 коп. удовлетворению не подлежали.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции считает, что обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства. Доводы заявителя апелляционной жалобы подтверждения не нашли, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.06.2013 по делу N А07-1142/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.Ю.СОКОЛОВА
И.Ю.СОКОЛОВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.В.ПИВОВАРОВА
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)