Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06 августа 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 12 августа 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Сулейменовой Т.В.,
судей Купреенкова В.А., Смирнова А.Ю.
рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Сибаю (далее - комитет), общества с ограниченной ответственностью "Золотая рыбка" (далее - общество "Золотая рыбка") на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2013 по делу N А07-15964/2012 Арбитражного суда Республики Башкортостан.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационных жалоб извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании принял участие представитель общества "Золотая рыбка" - Янузакова Д.К. (доверенность от 22.10.2012 N 05-12).
Комитет обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу "Золотая рыбка" о взыскании 250 677 руб. 41 коп. основного долга за период с 20.12.2009 по 31.08.2012, 113 387 руб. 77 коп. пени за период с 15.02.2010 по 31.08.2012 по договору аренды земельного участка от 29.08.2006 N 122.
Общество "Золотая рыбка" обратилось в арбитражный суд с встречным иском к комитету о признании за обществом права уплачивать арендную плату по договору от 29.08.2006 N 122 по ставке, определяемой в порядке, установленном постановлением Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 N 480 "Об определении размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена" (далее - постановление Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 N 480), а именно исчисляемой в процентном отношении к рыночной стоимости земельного участка с дифференциацией размера процента по видам использования; об обязании комитета произвести перерасчет арендной платы по договору аренды от 29.08.2006 N 122 за период с 01.01.2010 по 31.12.2012 по ставке, предусмотренной постановлением Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 N 480.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 04.02.2013 (судья Вальшина М.Х.) первоначальные исковые требования удовлетворены. Встречные исковые требования оставлены без рассмотрения.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2013 (судьи Ермолаева Л.П., Федина Г.А., Богдановская Г.Н.) решение суда в части взыскания основного долга и пени по договору аренды от 29.08.2006 N 122 отменено. С общества "Золотая рыбка" в пользу комитета взыскано 240 939 руб. 31 коп. основного долга по договору аренды от 29.08.2006 N 122 и 113 252 руб. 12 коп. пени. В остальной части решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество "Золотая рыбка" просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на нарушение судами ст. 166, 168, 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 13, 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, п. 13 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Заявитель указывает, что постановлением Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 N 480 предусмотрено право арендатора вносить арендную плату, исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Общество "Золотая рыбка" считает необоснованным отказ в удовлетворении ходатайства о приостановлении производства по настоящему делу до рассмотрения спора по иску об установлении кадастровой стоимости арендуемого земельного участка в размере его рыночной стоимости. Заявитель полагает ошибочным вывод судов о несоблюдении им досудебного порядка урегулирования спора при предъявлении встречного иска. По его мнению, взысканная судами неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
В кассационной жалобе комитет просит постановление суда апелляционной инстанции изменить, принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на нарушение судами ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, неприменение подлежащих применению подп. 1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, ч. 3 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заявитель считает неверным определенный судом апелляционной инстанции за период с июля по сентябрь 2012 года размер долга по арендной плате.
Законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции проверена судом кассационной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, содержащихся в кассационных жалобах.
Как установлено судами, на государственный кадастровый учет поставлен земельный участок общей площадью 5751 кв. м с кадастровым номером 02:61:010801:0512, категория земель - земли поселений, вид разрешенного использования - размещение физкультурно-оздоровительного комплекса, местоположение: г. Сибай, ул. Пионерская, д. 15, кадастровая стоимость участка - 8 481 298 руб. 66 коп., что подтверждается кадастровым планом земельного участка от 18.08.2006 N 261/06-2172.
Комитетом (арендодатель) и обществом "Золотая рыбка" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 29.08.2006 N 122, по условиям которого арендодатель принял на себя обязательство передать, а арендатор - принять в аренду сроком с 29.08.2006 по 01.01.2015 для размещения физкультурно-оздоровительного комплекса земельный участок общей площадью 5751 кв. м с кадастровым номером 02:61:010801:0512, расположенный по адресу: г. Сибай, ул. Пионерская, 15.
Размер арендной платы за год составляет 61 363,17 руб. (п. 3.1 договора аренды). Арендатор вносит арендную плату ежеквартально равными долями от начисленной суммы в срок до 15 февраля, 15 мая, 15 августа, 15 ноября путем перечисления на соответствующий расчетный счет (п. 3.2 договора аренды). Арендная плата начисляется с 16.03.2006, расчет арендной платы оформляется отдельным приложением к договору (п. 3.3 договора аренды). Размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год в случае изменения действующих на момент заключения договора ставок земельного налога или введения коэффициентов к ним и в других случаях, предусмотренных правовыми актами Российской Федерации и Республики Башкортостан (п. 3.6 договора аренды). Арендатор обязан своевременно уплачивать арендную плату в размере и на условиях, установленных договором (п. 4.4.5 договора аренды). За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (п. 5.2 договора аренды). Все изменения и (или) дополнения к договору оформляются дополнительными соглашениями кроме изменений, предусмотренных п. 3.6 договора (п. 6.1 договора аренды).
Земельный участок площадью 5751 кв. м с кадастровым номером 02:61:010801:0512 передан обществу "Золотая рыбка" по акту приема-передачи.
Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 31.10.2006, запись регистрации номер 02-04-16/013/2006-3, что подтверждается штампом Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан.
В 2009 году комитет обращался в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу "Золотая рыбка" о взыскании основного долга по договору аренды от 29.08.2006 N 122 в сумме 137 391 руб. 39 коп. за период с 16.03.2006 по 31.12.2008. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.07.2009 по делу N А07-9317/2009 иск комитета удовлетворен в полном объеме.
Ссылаясь на неисполнение обществом "Золотая рыбка" обязательств по договору аренды от 29.08.2006 N 122, комитет обратился в арбитражный суд с первоначальным иском о взыскании основного долга за период с 20.12.2009 по 31.08.2012 и пени за период с 15.02.2010 по 31.08.2012.
Считая необоснованным порядок определения размера арендной платы, общество "Золотая рыбка" обратилось в арбитражный суд с встречным иском к комитету о признании за обществом права уплачивать арендную плату по договору аренды по ставке, определяемой в порядке, установленном постановлением Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 N 480, а именно исчисляемой в процентном отношении к рыночной стоимости земельного участка с дифференциацией размера процента по видам использования; об обязании комитета произвести перерасчет арендной платы по договору аренды от 29.08.2006 N 122 за период с 01.01.2010 по 31.12.2012 по ставке, предусмотренной постановлением Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 N 480.
Удовлетворяя первоначальные исковые требования, суд первой инстанции, проверив и признав правильными расчеты размера арендной платы и пени, пришел к выводу о наличии оснований для взыскания с общества "Золотая рыбка" 250 677 руб. 41 коп. основного долга и 113 387 руб. 77 коп. пени. Рассмотрев заявление ответчика о снижении размера неустойки, суд первой инстанции не нашел оснований для применения положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации при определении размера подлежащей взысканию неустойки.
Оставляя встречные исковые требования без рассмотрения, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что обществом "Золотая рыбка" не соблюден предусмотренный федеральным законом обязательный досудебный порядок урегулирования спора.
Отменяя решение суда в части взыскания основного долга и пени по договору аренды, суд апелляционной инстанции, признав неверным произведенный истцом расчет размера долга по арендной плате, произвел перерасчет задолженности по арендной плате, пени и удовлетворил первоначальные исковые требования в части взыскания с общества "Золотая рыбка" 240 939 руб. 31 коп. основного долга и 113 252 руб. 12 коп. пени.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Руководствуясь положениями ст. 432, 607, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу о заключенности и действительности договора аренды земельного участка от 29.08.2006 N 122.
Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.03.2012 N 15117/11, от 17.04.2012 N 15837/11, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, публичные собственники земельных участков, а также землепользователи обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, либо земли, государственная собственность на которые не разграничена. Новый порядок определения размера платы за землю подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (п. 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
Судами установлено, что земельный участок с кадастровым номером 02:61:010801:0512 относится к участкам, государственная собственность на которые не разграничена.
Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
Правила расчета размера арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена, содержатся в постановлении Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 N 480.
В силу подп. "б" п. 1.2 утвержденных названным постановлением правил размер арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена, в расчете на год, по договорам аренды земельных участков, заключенным до 01.01.2009, и дополнительным соглашениям о присоединении к данным договорам аренды земельных участков, где арендная плата установлена без учета кадастровой стоимости земельных участков, и в случаях отсутствия кадастровой стоимости земельных участков расчет размера арендной платы осуществляется на основании средней ставки арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена, дифференцированной с учетом территориально-экономической зоны в соответствии с градостроительным регламентом, и рассчитывается по следующей формуле: АП = П Ч Б Ч Ки, где АП - размер арендной платы; П - площадь земельного участка (устанавливается в целом, без выделения застроенной и незастроенной частей); Б - базовая ставка арендной платы; Ки - коэффициент, учитывающий категорию арендаторов и вид использования земельных участков.
Как следует из материалов дела, арендатором был согласован расчет размера арендной платы на 2008 год.
Площадь земельного участка с кадастровым номером 02:61:010801:0512 (5751 кв. м) и значение коэффициента Ки (1) оставались неизменными на протяжении всего периода действия договора, в том числе в период с 20.12.2009 по 31.08.2012.
Базовая ставка арендной платы ежегодно (один раз в год) пересматривалась арендодателем в одностороннем порядке и устанавливалась в новом значении.
Изменение (увеличение) значений базовой ставки арендной платы в период 2008 - 2012 годов обусловлено принятием Советом городского округа город Сибай Республики Башкортостан следующих нормативных правовых актов: решения от 26.12.2007 N 416 "Об установлении ставок арендной платы за земли города на 2008 год"; решения от 26.12.2008 N 138 "Об арендной плате за землю в городском округе город Сибай Республики Башкортостан"; решения от 26.02.2010 N 373 "Об арендной плате за землю в городском округе город Сибай Республики Башкортостан на 2010 год"; решения от 25.02.2011 N 607 "Об арендной плате за землю в городском округе город Сибай Республики Башкортостан на 2011 год"; решения от 22.02.2012 N 803 "Об арендной плате за землю в городском округе город Сибай Республики Башкортостан на 2012 год". Значения базовой ставки арендной платы указаны исходя из того, что спорный земельный участок расположен в территориально-экономической зоне города Сибая под условным номером "IБ".
При таких обстоятельствах, учитывая, что изменение арендодателем в одностороннем порядке значения отдельного показателя в составе единой формулы расчета арендной платы ("Б") в данном случае допускается условиями гражданско-правовой сделки (п. 3.6, 6.1 договора от 29.08.2006 N 122), суды пришли к выводу о том, что произведенные комитетом расчеты арендной платы за 2009 - 2012 годы являются допустимыми и подлежат применению для целей определения размера денежного обязательства арендатора.
Общество "Золотая рыбка" не представило доказательств, свидетельствующих об оплате аренды земельного участка за спорный период (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Между тем суд апелляционной инстанции, проверив арифметическую правильность произведенного истцом расчета размера задолженности за период с 20.12.2009 по 31.08.2012 и признав его неверным, произвел перерасчет задолженности по арендной плате и удовлетворил первоначальные исковые требования в части взыскания с общества "Золотая рыбка" 240 939 руб. 31 коп. основного долга.
В соответствии с п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В силу ст. 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.
В пункте 5.2 договора аренды стороны согласовали начисление за ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по внесению арендной платы пени в размере 0,1% от просроченной суммы основного долга за каждый день просрочки.
Установив факт неисполнения ответчиком по первоначальному иску обязательств по внесению арендной платы, суды пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований о взыскании с общества "Золотая рыбка" пени.
Принимая во внимание наличие арифметической ошибки в расчете размера задолженности по арендной плате за период с 20.12.2009 по 31.08.2012, суд апелляционной инстанции с учетом данного обстоятельства произвел перерасчет пени за неисполнение ответчиком по первоначальному иску обязательств по внесению арендной платы.
Согласно ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Руководствуясь положениями данной нормы, а также разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", суд апелляционной инстанции, учитывая период неисполнения договорных денежных обязательств (более двух лет), пришел к выводу о том, что основания для уменьшения неустойки в данном случае отсутствуют.
При этом суд апелляционной инстанции верно отметил, что приведенный обществом "Золотая рыбка" расчет процентов за пользование чужими денежными средствами, произведенный исходя из двукратной ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (8%), не является доказательством чрезмерности заявленной истцом к взысканию суммы пени. Установление сторонами в договоре более высокого размера неустойки по отношению к размеру неустойки, определенной законом, само по себе не является основанием для ее уменьшения в порядке, предусмотренном ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Обществом "Золотая рыбка" предъявлен встречный иск, в котором арендатор по существу просил внести изменения в действующий договор аренды в части порядка определения размера арендной платы.
Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 названного кодекса).
В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором (п. 2 ч. 1 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Доказательств, подтверждающих обращение общества "Золотая рыбка" в комитет с предложением (требованием) изменить условия существующего договора аренды, в материалах дела не имеется. В исковом заявлении общество "Золотая рыбка" не ссылается на соблюдение обязательного досудебного порядка урегулирования спора.
Заявляя встречные исковые требования, общество "Золотая рыбка" просит внести изменения в условия заключенного и действующего договора аренды. Между тем федеральным законом предусмотрен специальный порядок разрешения споров о внесении изменений в гражданско-правовые сделки. Данным порядком предусмотрено обязательное правило о направлении заинтересованным лицом (истцом) в адрес контрагента предложения внести изменения в договор до обращения в суд.
До внесения в установленном законом порядке изменений в договор аренды от 29.08.2006 N 122 правовые основания для расчета размера арендной платы с применением иной методики отсутствуют.
При таких обстоятельствах судами правомерно отказано в удовлетворении встречных исковых требований.
Доводы общества "Золотая рыбка" о том, что постановлением Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 N 480 предусмотрено право арендатора вносить арендную плату, исходя из кадастровой стоимости земельного участка, о необоснованности отказа в удовлетворении ходатайства о приостановлении производства по настоящему делу до рассмотрения спора по иску об установлении кадастровой стоимости арендуемого земельного участка в размере его рыночной стоимости, были рассмотрены судом апелляционной инстанции, им дана надлежащая правовая оценка. Из закона не следует, что арендная плата за земли, государственная собственность на которые не разграничена, должна устанавливаться исключительно с учетом кадастровой стоимости данных земельных участков.
Ссылка заявителя кассационной жалобы на ошибочность вывода судов о несоблюдении им досудебного порядка урегулирования спора при предъявлении встречного иска отклоняется. Судами правомерно квалифицированы встречные исковые требования как требования об изменении условий договора, при предъявлении которых необходимо соблюдение досудебного порядка урегулирования спора.
Довод комитета о том, что судом апелляционной инстанции за период с июля по сентябрь 2012 года неверно определен размер долга по арендной плате, не принимается. Комитетом заявлены требования о взыскании долга по арендной плате по договору аренды земельного участка от 29.08.2006 N 122 и пени за период до 31.08.2012. Расчет задолженности осуществлен судом апелляционной инстанции с учетом периода взыскания в соответствии с предметом и основанием заявленного требования, об изменении которых комитетом не заявлено.
Утверждение комитета о неприменении судами при распределении расходов по уплате государственной пошлины подлежащих применению подп. 1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, ч. 3 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является ошибочным. Указанные нормы права содержат положения об освобождении от уплаты государственной пошлины государственных органов, органов местного самоуправления, выступающих по делам, рассматриваемых в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков. Между тем данные органы не освобождены от возмещения судебных расходов в порядке, предусмотренном ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции, судом кассационной инстанции не установлено, кассационные жалобы удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2013 по делу N А07-15964/2012 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставить без изменения, кассационные жалобы Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Сибаю, общества с ограниченной ответственностью "Золотая рыбка" - без удовлетворения.
Председательствующий
Т.В.СУЛЕЙМЕНОВА
Судьи
В.А.КУПРЕЕНКОВ
А.Ю.СМИРНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 12.08.2013 N Ф09-6488/13 ПО ДЕЛУ N А07-15964/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 августа 2013 г. N Ф09-6488/13
Дело N А07-15964/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 06 августа 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 12 августа 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Сулейменовой Т.В.,
судей Купреенкова В.А., Смирнова А.Ю.
рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Сибаю (далее - комитет), общества с ограниченной ответственностью "Золотая рыбка" (далее - общество "Золотая рыбка") на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2013 по делу N А07-15964/2012 Арбитражного суда Республики Башкортостан.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационных жалоб извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании принял участие представитель общества "Золотая рыбка" - Янузакова Д.К. (доверенность от 22.10.2012 N 05-12).
Комитет обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу "Золотая рыбка" о взыскании 250 677 руб. 41 коп. основного долга за период с 20.12.2009 по 31.08.2012, 113 387 руб. 77 коп. пени за период с 15.02.2010 по 31.08.2012 по договору аренды земельного участка от 29.08.2006 N 122.
Общество "Золотая рыбка" обратилось в арбитражный суд с встречным иском к комитету о признании за обществом права уплачивать арендную плату по договору от 29.08.2006 N 122 по ставке, определяемой в порядке, установленном постановлением Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 N 480 "Об определении размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена" (далее - постановление Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 N 480), а именно исчисляемой в процентном отношении к рыночной стоимости земельного участка с дифференциацией размера процента по видам использования; об обязании комитета произвести перерасчет арендной платы по договору аренды от 29.08.2006 N 122 за период с 01.01.2010 по 31.12.2012 по ставке, предусмотренной постановлением Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 N 480.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 04.02.2013 (судья Вальшина М.Х.) первоначальные исковые требования удовлетворены. Встречные исковые требования оставлены без рассмотрения.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2013 (судьи Ермолаева Л.П., Федина Г.А., Богдановская Г.Н.) решение суда в части взыскания основного долга и пени по договору аренды от 29.08.2006 N 122 отменено. С общества "Золотая рыбка" в пользу комитета взыскано 240 939 руб. 31 коп. основного долга по договору аренды от 29.08.2006 N 122 и 113 252 руб. 12 коп. пени. В остальной части решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество "Золотая рыбка" просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на нарушение судами ст. 166, 168, 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 13, 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, п. 13 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Заявитель указывает, что постановлением Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 N 480 предусмотрено право арендатора вносить арендную плату, исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Общество "Золотая рыбка" считает необоснованным отказ в удовлетворении ходатайства о приостановлении производства по настоящему делу до рассмотрения спора по иску об установлении кадастровой стоимости арендуемого земельного участка в размере его рыночной стоимости. Заявитель полагает ошибочным вывод судов о несоблюдении им досудебного порядка урегулирования спора при предъявлении встречного иска. По его мнению, взысканная судами неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
В кассационной жалобе комитет просит постановление суда апелляционной инстанции изменить, принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на нарушение судами ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, неприменение подлежащих применению подп. 1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, ч. 3 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заявитель считает неверным определенный судом апелляционной инстанции за период с июля по сентябрь 2012 года размер долга по арендной плате.
Законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции проверена судом кассационной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, содержащихся в кассационных жалобах.
Как установлено судами, на государственный кадастровый учет поставлен земельный участок общей площадью 5751 кв. м с кадастровым номером 02:61:010801:0512, категория земель - земли поселений, вид разрешенного использования - размещение физкультурно-оздоровительного комплекса, местоположение: г. Сибай, ул. Пионерская, д. 15, кадастровая стоимость участка - 8 481 298 руб. 66 коп., что подтверждается кадастровым планом земельного участка от 18.08.2006 N 261/06-2172.
Комитетом (арендодатель) и обществом "Золотая рыбка" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 29.08.2006 N 122, по условиям которого арендодатель принял на себя обязательство передать, а арендатор - принять в аренду сроком с 29.08.2006 по 01.01.2015 для размещения физкультурно-оздоровительного комплекса земельный участок общей площадью 5751 кв. м с кадастровым номером 02:61:010801:0512, расположенный по адресу: г. Сибай, ул. Пионерская, 15.
Размер арендной платы за год составляет 61 363,17 руб. (п. 3.1 договора аренды). Арендатор вносит арендную плату ежеквартально равными долями от начисленной суммы в срок до 15 февраля, 15 мая, 15 августа, 15 ноября путем перечисления на соответствующий расчетный счет (п. 3.2 договора аренды). Арендная плата начисляется с 16.03.2006, расчет арендной платы оформляется отдельным приложением к договору (п. 3.3 договора аренды). Размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год в случае изменения действующих на момент заключения договора ставок земельного налога или введения коэффициентов к ним и в других случаях, предусмотренных правовыми актами Российской Федерации и Республики Башкортостан (п. 3.6 договора аренды). Арендатор обязан своевременно уплачивать арендную плату в размере и на условиях, установленных договором (п. 4.4.5 договора аренды). За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (п. 5.2 договора аренды). Все изменения и (или) дополнения к договору оформляются дополнительными соглашениями кроме изменений, предусмотренных п. 3.6 договора (п. 6.1 договора аренды).
Земельный участок площадью 5751 кв. м с кадастровым номером 02:61:010801:0512 передан обществу "Золотая рыбка" по акту приема-передачи.
Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 31.10.2006, запись регистрации номер 02-04-16/013/2006-3, что подтверждается штампом Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан.
В 2009 году комитет обращался в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу "Золотая рыбка" о взыскании основного долга по договору аренды от 29.08.2006 N 122 в сумме 137 391 руб. 39 коп. за период с 16.03.2006 по 31.12.2008. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.07.2009 по делу N А07-9317/2009 иск комитета удовлетворен в полном объеме.
Ссылаясь на неисполнение обществом "Золотая рыбка" обязательств по договору аренды от 29.08.2006 N 122, комитет обратился в арбитражный суд с первоначальным иском о взыскании основного долга за период с 20.12.2009 по 31.08.2012 и пени за период с 15.02.2010 по 31.08.2012.
Считая необоснованным порядок определения размера арендной платы, общество "Золотая рыбка" обратилось в арбитражный суд с встречным иском к комитету о признании за обществом права уплачивать арендную плату по договору аренды по ставке, определяемой в порядке, установленном постановлением Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 N 480, а именно исчисляемой в процентном отношении к рыночной стоимости земельного участка с дифференциацией размера процента по видам использования; об обязании комитета произвести перерасчет арендной платы по договору аренды от 29.08.2006 N 122 за период с 01.01.2010 по 31.12.2012 по ставке, предусмотренной постановлением Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 N 480.
Удовлетворяя первоначальные исковые требования, суд первой инстанции, проверив и признав правильными расчеты размера арендной платы и пени, пришел к выводу о наличии оснований для взыскания с общества "Золотая рыбка" 250 677 руб. 41 коп. основного долга и 113 387 руб. 77 коп. пени. Рассмотрев заявление ответчика о снижении размера неустойки, суд первой инстанции не нашел оснований для применения положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации при определении размера подлежащей взысканию неустойки.
Оставляя встречные исковые требования без рассмотрения, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что обществом "Золотая рыбка" не соблюден предусмотренный федеральным законом обязательный досудебный порядок урегулирования спора.
Отменяя решение суда в части взыскания основного долга и пени по договору аренды, суд апелляционной инстанции, признав неверным произведенный истцом расчет размера долга по арендной плате, произвел перерасчет задолженности по арендной плате, пени и удовлетворил первоначальные исковые требования в части взыскания с общества "Золотая рыбка" 240 939 руб. 31 коп. основного долга и 113 252 руб. 12 коп. пени.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Руководствуясь положениями ст. 432, 607, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу о заключенности и действительности договора аренды земельного участка от 29.08.2006 N 122.
Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.03.2012 N 15117/11, от 17.04.2012 N 15837/11, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, публичные собственники земельных участков, а также землепользователи обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, либо земли, государственная собственность на которые не разграничена. Новый порядок определения размера платы за землю подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (п. 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
Судами установлено, что земельный участок с кадастровым номером 02:61:010801:0512 относится к участкам, государственная собственность на которые не разграничена.
Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
Правила расчета размера арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена, содержатся в постановлении Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 N 480.
В силу подп. "б" п. 1.2 утвержденных названным постановлением правил размер арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена, в расчете на год, по договорам аренды земельных участков, заключенным до 01.01.2009, и дополнительным соглашениям о присоединении к данным договорам аренды земельных участков, где арендная плата установлена без учета кадастровой стоимости земельных участков, и в случаях отсутствия кадастровой стоимости земельных участков расчет размера арендной платы осуществляется на основании средней ставки арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена, дифференцированной с учетом территориально-экономической зоны в соответствии с градостроительным регламентом, и рассчитывается по следующей формуле: АП = П Ч Б Ч Ки, где АП - размер арендной платы; П - площадь земельного участка (устанавливается в целом, без выделения застроенной и незастроенной частей); Б - базовая ставка арендной платы; Ки - коэффициент, учитывающий категорию арендаторов и вид использования земельных участков.
Как следует из материалов дела, арендатором был согласован расчет размера арендной платы на 2008 год.
Площадь земельного участка с кадастровым номером 02:61:010801:0512 (5751 кв. м) и значение коэффициента Ки (1) оставались неизменными на протяжении всего периода действия договора, в том числе в период с 20.12.2009 по 31.08.2012.
Базовая ставка арендной платы ежегодно (один раз в год) пересматривалась арендодателем в одностороннем порядке и устанавливалась в новом значении.
Изменение (увеличение) значений базовой ставки арендной платы в период 2008 - 2012 годов обусловлено принятием Советом городского округа город Сибай Республики Башкортостан следующих нормативных правовых актов: решения от 26.12.2007 N 416 "Об установлении ставок арендной платы за земли города на 2008 год"; решения от 26.12.2008 N 138 "Об арендной плате за землю в городском округе город Сибай Республики Башкортостан"; решения от 26.02.2010 N 373 "Об арендной плате за землю в городском округе город Сибай Республики Башкортостан на 2010 год"; решения от 25.02.2011 N 607 "Об арендной плате за землю в городском округе город Сибай Республики Башкортостан на 2011 год"; решения от 22.02.2012 N 803 "Об арендной плате за землю в городском округе город Сибай Республики Башкортостан на 2012 год". Значения базовой ставки арендной платы указаны исходя из того, что спорный земельный участок расположен в территориально-экономической зоне города Сибая под условным номером "IБ".
При таких обстоятельствах, учитывая, что изменение арендодателем в одностороннем порядке значения отдельного показателя в составе единой формулы расчета арендной платы ("Б") в данном случае допускается условиями гражданско-правовой сделки (п. 3.6, 6.1 договора от 29.08.2006 N 122), суды пришли к выводу о том, что произведенные комитетом расчеты арендной платы за 2009 - 2012 годы являются допустимыми и подлежат применению для целей определения размера денежного обязательства арендатора.
Общество "Золотая рыбка" не представило доказательств, свидетельствующих об оплате аренды земельного участка за спорный период (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Между тем суд апелляционной инстанции, проверив арифметическую правильность произведенного истцом расчета размера задолженности за период с 20.12.2009 по 31.08.2012 и признав его неверным, произвел перерасчет задолженности по арендной плате и удовлетворил первоначальные исковые требования в части взыскания с общества "Золотая рыбка" 240 939 руб. 31 коп. основного долга.
В соответствии с п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В силу ст. 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.
В пункте 5.2 договора аренды стороны согласовали начисление за ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по внесению арендной платы пени в размере 0,1% от просроченной суммы основного долга за каждый день просрочки.
Установив факт неисполнения ответчиком по первоначальному иску обязательств по внесению арендной платы, суды пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований о взыскании с общества "Золотая рыбка" пени.
Принимая во внимание наличие арифметической ошибки в расчете размера задолженности по арендной плате за период с 20.12.2009 по 31.08.2012, суд апелляционной инстанции с учетом данного обстоятельства произвел перерасчет пени за неисполнение ответчиком по первоначальному иску обязательств по внесению арендной платы.
Согласно ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Руководствуясь положениями данной нормы, а также разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", суд апелляционной инстанции, учитывая период неисполнения договорных денежных обязательств (более двух лет), пришел к выводу о том, что основания для уменьшения неустойки в данном случае отсутствуют.
При этом суд апелляционной инстанции верно отметил, что приведенный обществом "Золотая рыбка" расчет процентов за пользование чужими денежными средствами, произведенный исходя из двукратной ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (8%), не является доказательством чрезмерности заявленной истцом к взысканию суммы пени. Установление сторонами в договоре более высокого размера неустойки по отношению к размеру неустойки, определенной законом, само по себе не является основанием для ее уменьшения в порядке, предусмотренном ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Обществом "Золотая рыбка" предъявлен встречный иск, в котором арендатор по существу просил внести изменения в действующий договор аренды в части порядка определения размера арендной платы.
Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 названного кодекса).
В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором (п. 2 ч. 1 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Доказательств, подтверждающих обращение общества "Золотая рыбка" в комитет с предложением (требованием) изменить условия существующего договора аренды, в материалах дела не имеется. В исковом заявлении общество "Золотая рыбка" не ссылается на соблюдение обязательного досудебного порядка урегулирования спора.
Заявляя встречные исковые требования, общество "Золотая рыбка" просит внести изменения в условия заключенного и действующего договора аренды. Между тем федеральным законом предусмотрен специальный порядок разрешения споров о внесении изменений в гражданско-правовые сделки. Данным порядком предусмотрено обязательное правило о направлении заинтересованным лицом (истцом) в адрес контрагента предложения внести изменения в договор до обращения в суд.
До внесения в установленном законом порядке изменений в договор аренды от 29.08.2006 N 122 правовые основания для расчета размера арендной платы с применением иной методики отсутствуют.
При таких обстоятельствах судами правомерно отказано в удовлетворении встречных исковых требований.
Доводы общества "Золотая рыбка" о том, что постановлением Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 N 480 предусмотрено право арендатора вносить арендную плату, исходя из кадастровой стоимости земельного участка, о необоснованности отказа в удовлетворении ходатайства о приостановлении производства по настоящему делу до рассмотрения спора по иску об установлении кадастровой стоимости арендуемого земельного участка в размере его рыночной стоимости, были рассмотрены судом апелляционной инстанции, им дана надлежащая правовая оценка. Из закона не следует, что арендная плата за земли, государственная собственность на которые не разграничена, должна устанавливаться исключительно с учетом кадастровой стоимости данных земельных участков.
Ссылка заявителя кассационной жалобы на ошибочность вывода судов о несоблюдении им досудебного порядка урегулирования спора при предъявлении встречного иска отклоняется. Судами правомерно квалифицированы встречные исковые требования как требования об изменении условий договора, при предъявлении которых необходимо соблюдение досудебного порядка урегулирования спора.
Довод комитета о том, что судом апелляционной инстанции за период с июля по сентябрь 2012 года неверно определен размер долга по арендной плате, не принимается. Комитетом заявлены требования о взыскании долга по арендной плате по договору аренды земельного участка от 29.08.2006 N 122 и пени за период до 31.08.2012. Расчет задолженности осуществлен судом апелляционной инстанции с учетом периода взыскания в соответствии с предметом и основанием заявленного требования, об изменении которых комитетом не заявлено.
Утверждение комитета о неприменении судами при распределении расходов по уплате государственной пошлины подлежащих применению подп. 1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, ч. 3 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является ошибочным. Указанные нормы права содержат положения об освобождении от уплаты государственной пошлины государственных органов, органов местного самоуправления, выступающих по делам, рассматриваемых в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков. Между тем данные органы не освобождены от возмещения судебных расходов в порядке, предусмотренном ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции, судом кассационной инстанции не установлено, кассационные жалобы удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2013 по делу N А07-15964/2012 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставить без изменения, кассационные жалобы Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Сибаю, общества с ограниченной ответственностью "Золотая рыбка" - без удовлетворения.
Председательствующий
Т.В.СУЛЕЙМЕНОВА
Судьи
В.А.КУПРЕЕНКОВ
А.Ю.СМИРНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)