Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02 июля 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 09 июля 2013 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Бархатова В.Ю.,
судей Кручининой Н.А., Виткаловой Е.Н.,
при ведении протокола судебного заседания Менкнасуновой М.Б.,
при участии в заседании:
от заявителя: Зыков В.П., доверенность от 03.05.2012,
от заинтересованного лица: Кочеткова И.В., доверенность от 26.12.2012 N 1583/2-29,
от третьих лиц:
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области - не явился, извещен,
от Комитета по управлению имуществом Ступинского муниципального района Московской области - Кочеткова И.В., доверенность от 25.12.2012,
от муниципального автономного учреждения "Единый сервисный центр" Ступинского муниципального района - не явился, извещен,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Электробыт" на решение Арбитражного суда Московской области от 04.02.2013 по делу N А41-39532/12, принятое судьей Капаевым Д.Ю., по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Электробыт" к администрации Ступинского муниципального района Московской области, при участии в качестве третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Комитета по управлению имуществом Ступинского муниципального района Московской области, муниципального автономного учреждения "Единый сервисный центр" Ступинского муниципального района, об оспаривании отказа и обязании совершить определенные действия,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Электробыт" (далее - общество, заявитель, ООО "Электробыт") обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к администрации Ступинского муниципального района Московской области (далее - администрация) в котором просит:
- - признать незаконным отказ администрации в реализации преимущественного права ООО "Электробыт" на приватизацию арендуемого имущества - нежилого помещения общей площадью 139 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Горького, д. 29;
- - обязать администрацию в двухнедельный срок принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества - нежилого помещения общей площадью 139 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Горького, д. 29, предусмотрев в таком решении преимущественное право заявителя на приватизацию вышеуказанного имущества по цене, равной его рыночной стоимости, определенной на основании отчета об оценке N 06.1509.12 ИП Соболева Д.А. и составляющей 1 900 000 руб. с рассрочкой оплаты сроком на три года;
- - обязать администрацию в десятидневный срок с момента принятия решения об условиях приватизации заключить с заявителем договор купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения общей площадью 139 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Горького, д. 29.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены Комитет по управлению имуществом администрации Ступинского муниципального района Московской области (далее - комитет), муниципальное автономное учреждение "Единый сервисный центр" (далее - МАУ "Единый сервисный центр"), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - управление).
Решением Арбитражного суда Московской области от 04.02.2013 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с указанным решением, общество обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит судебный акт отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и неправильное применение норм права.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, спорное помещение находится в собственности муниципального образования Ступинский муниципальный район Московской области.
Между Комитетом по управлению имуществом администрации Ступинского муниципального района Московской области (арендодателем) и ООО "Электробыт" (арендатором) заключены договоры аренды от 30.12.2005 N 15, от 25.12.2006 N 15, от 25.12.2007 N 15 муниципального имущества - нежилого помещения площадью 101,2 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Горького, д. 29.
Постановлением главы Ступинского муниципального района Московской области от 29.12.2008 N 7098-п спорное помещение передано МАУ "Единый сервисный центр" на праве оперативного управления.
В связи с принятием указанного постановления между МАУ "Единый сервисный центр" и ООО "Электробыт" заключен договор аренды от 11.09.2009 N 242/09 муниципального имущества, согласно условиям которого ООО "Электробыт" передано помещение площадью 139 кв. м в аренду сроком с 11.09.2009 по 01.07.2015.
Названный договор аренды от 11.09.2009 N 242/09 зарегистрирован в установленном законе порядке 05.12.2009.
Считая, что общество соответствует требованиям статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ), а площадь арендуемого помещения не превышает предельные значения, установленные Законом Московской области от 17.10.2008 N 145/2008-ОЗ "О порядке реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Московской области или муниципальной собственности муниципальных образований Московской области" (далее - Федеральный закон от 17.10.2008 N 145/2008-ОЗ), ООО "Электробыт" 05.05.2012 обратилось в администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение помещения площадью 139 кв. м, расположенного по указанному адресу, в собственность (т. 1, л.д. 68).
Письмом от 14.05.2012 И5-21/1674 комитет отказал заявителю в предоставлении испрашиваемого имущества в собственность, сославшись на то, что данное имущество принадлежит на праве оперативного управления МАУ "Единый сервисный центр", в связи с чем в силу пункта 2 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ не может быть отчуждено из муниципальной собственности (т. 1, л.д. 69).
Считая отказ комитета в реализации ООО "Электробыт" преимущественного права покупки арендуемого нежилого помещения незаконным, общество обратилось в Арбитражный суд Московской области с настоящим заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что договоры от 30.12.2005 N 15, от 25.12.2006 N 15, от 25.12.2007 N 15 в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) подлежали государственной регистрации и из-за отсутствия таковой не могут считаться заключенными. Следовательно, спорное помещение не арендовалось обществом на момент обращения в администрацию непрерывно в течение двух и более лет.
Обжалуя решение суда первой инстанции, общество указывает, что договоры от 30.12.2005 N 15, от 25.12.2006 N 15, от 25.12.2007 N 15 заключались на срок менее года, в связи с чем не подлежали государственной регистрации.
В судебном заседании представитель общества поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить.
Представитель администрации и комитета в судебном заседании против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.
МАУ "Единый сервисный центр" и управление своих представителей в судебное заседание апелляционного суда не направили, извещены надлежащим образом о дате, времени и месте судебного разбирательства.
Выслушав представителей лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, изучив материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы в связи со следующим.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемых решений и действий и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа или лица, которые совершили оспариваемые действия, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемые решения и действия права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
- 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
- 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
- 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
- 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 названного Федерального закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).
В случае если заявитель не соответствует установленным статьей 3 данного Федерального закона требованиям, и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с названным Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с причиной отказа в приобретении арендуемого имущества.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, заявитель является субъектом малого и среднего предпринимательства и относиться к субъектам, которые могут обращаться в орган местного самоуправления с заявлением об отчуждении арендуемого помещения в собственность при соблюдении порядка установленного частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
В соответствии со статьей 2 Закона Московской области от 17.10.2008 N 145/2008-ОЗ "О порядке реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Московской области или муниципальной собственности муниципальных образований Московской области" площадь арендуемых помещений, подлежащих отчуждению арендатору в порядке, установленном Федеральным законом, не может превышать 1000 кв. м.
Площадь испрашиваемого помещения составляет 139 кв. м, что соответствует предельным значениям площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципального образования Московской области.
Одним из обязательных условий, необходимых для реализации преимущественного права на приватизацию имущества является нахождение такого имущества во временном владении и (или) временном пользовании заявителя непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды имущества. При этом на момент обращения с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в собственность, договор аренды такого имущества должен являться действующим.
Апелляционный суд не может согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что договоры от 30.12.2005 N 15, от 25.12.2006 N 15, от 25.12.2007 N 15 в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ подлежали государственной регистрации.
Согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договора аренды нежилых помещений" разъяснено, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным. Поскольку в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ.
В соответствии с разъяснениями Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в пункте 3 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 ГК РФ признан равным году.
Как следует из пункта 6.3 представленных договоров от 30.12.2005 N 15, от 25.12.2006 N 15, от 25.12.2007 N 15, договор аренды вступает в силу с момента его подписания, а в случаях предусмотренных законодательством, с момента его государственной регистрации в государственной регистрационной палате.
При этом договором от 30.12.2005 N 15 предусмотрен срок аренды: с 01.01.2006 по 30.12.2006, договором аренды от 25.12.2006 N 15 предусмотрен срок аренды: с 01.01.2007 по 30.12.2007, договором аренды от 25.12.2007 N 15 предусмотрен срок аренды: с 01.01.2008 по 30.12.2008.
Поскольку в декабре 31 день, а не 30, следовательно, указанные договоры заключены на срок менее года и не подлежали государственной регистрации.
Вместе с тем вывод суда первой инстанции о том, что названные договоры подлежали государственной регистрации, не повлиял на правильность принятого судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Апелляционным судом установлено, что ООО "Электробыт" арендовало у муниципального района помещение площадью 101,2 кв. м, что следует из пункта 1.1 договоров от 30.12.2005 N 15, от 25.12.2006 N 15, от 25.12.2007 N 15.
Однако у МАУ "Единый сервисный центр" общество арендует помещение, расположенное по тому же адресу, площадью 139 кв. м (договор от 11.09.2009 N 242/09).
В администрацию ООО "Электробыт" обратилось с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение помещения площадью 139 кв. м.
Судом установлено, что увеличение площади спорного помещения произошло не в результате реконструкции данного помещения, а в результате того, что в состав арендованного ООО "Электробыт" имущества при заключении договора с МАУ "Единый сервисный центр" от 11.09.2009 N 242/09 включена дополнительная площадь вспомогательного помещения, что следует из технического паспорта помещения, составленного по состоянию на 05.11.2008 (т. 2, л.д. 50-53).
Следовательно, общество обратилось в администрацию за выкупом помещения большей площадью, чем арендовало на основании ранее заключенных с комитетом договоров аренды от 30.12.2005 N 15, от 25.12.2006 N 15, от 25.12.2007 N 15.
Указанное обстоятельство является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в собственность и исключает возможность предоставления ООО "Электробыт" испрашиваемого помещения в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Учитывая изложенное, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения правильного решения суда первой инстанции не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 04.02.2013 по делу N А41-39532/12 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
В.Ю.БАРХАТОВ
Судьи
Н.А.КРУЧИНИНА
Е.Н.ВИТКАЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 09.07.2013 ПО ДЕЛУ N А41-39532/12
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 июля 2013 г. по делу N А41-39532/12
Резолютивная часть постановления объявлена 02 июля 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 09 июля 2013 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Бархатова В.Ю.,
судей Кручининой Н.А., Виткаловой Е.Н.,
при ведении протокола судебного заседания Менкнасуновой М.Б.,
при участии в заседании:
от заявителя: Зыков В.П., доверенность от 03.05.2012,
от заинтересованного лица: Кочеткова И.В., доверенность от 26.12.2012 N 1583/2-29,
от третьих лиц:
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области - не явился, извещен,
от Комитета по управлению имуществом Ступинского муниципального района Московской области - Кочеткова И.В., доверенность от 25.12.2012,
от муниципального автономного учреждения "Единый сервисный центр" Ступинского муниципального района - не явился, извещен,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Электробыт" на решение Арбитражного суда Московской области от 04.02.2013 по делу N А41-39532/12, принятое судьей Капаевым Д.Ю., по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Электробыт" к администрации Ступинского муниципального района Московской области, при участии в качестве третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Комитета по управлению имуществом Ступинского муниципального района Московской области, муниципального автономного учреждения "Единый сервисный центр" Ступинского муниципального района, об оспаривании отказа и обязании совершить определенные действия,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Электробыт" (далее - общество, заявитель, ООО "Электробыт") обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к администрации Ступинского муниципального района Московской области (далее - администрация) в котором просит:
- - признать незаконным отказ администрации в реализации преимущественного права ООО "Электробыт" на приватизацию арендуемого имущества - нежилого помещения общей площадью 139 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Горького, д. 29;
- - обязать администрацию в двухнедельный срок принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества - нежилого помещения общей площадью 139 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Горького, д. 29, предусмотрев в таком решении преимущественное право заявителя на приватизацию вышеуказанного имущества по цене, равной его рыночной стоимости, определенной на основании отчета об оценке N 06.1509.12 ИП Соболева Д.А. и составляющей 1 900 000 руб. с рассрочкой оплаты сроком на три года;
- - обязать администрацию в десятидневный срок с момента принятия решения об условиях приватизации заключить с заявителем договор купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения общей площадью 139 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Горького, д. 29.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены Комитет по управлению имуществом администрации Ступинского муниципального района Московской области (далее - комитет), муниципальное автономное учреждение "Единый сервисный центр" (далее - МАУ "Единый сервисный центр"), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - управление).
Решением Арбитражного суда Московской области от 04.02.2013 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с указанным решением, общество обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит судебный акт отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и неправильное применение норм права.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, спорное помещение находится в собственности муниципального образования Ступинский муниципальный район Московской области.
Между Комитетом по управлению имуществом администрации Ступинского муниципального района Московской области (арендодателем) и ООО "Электробыт" (арендатором) заключены договоры аренды от 30.12.2005 N 15, от 25.12.2006 N 15, от 25.12.2007 N 15 муниципального имущества - нежилого помещения площадью 101,2 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Горького, д. 29.
Постановлением главы Ступинского муниципального района Московской области от 29.12.2008 N 7098-п спорное помещение передано МАУ "Единый сервисный центр" на праве оперативного управления.
В связи с принятием указанного постановления между МАУ "Единый сервисный центр" и ООО "Электробыт" заключен договор аренды от 11.09.2009 N 242/09 муниципального имущества, согласно условиям которого ООО "Электробыт" передано помещение площадью 139 кв. м в аренду сроком с 11.09.2009 по 01.07.2015.
Названный договор аренды от 11.09.2009 N 242/09 зарегистрирован в установленном законе порядке 05.12.2009.
Считая, что общество соответствует требованиям статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ), а площадь арендуемого помещения не превышает предельные значения, установленные Законом Московской области от 17.10.2008 N 145/2008-ОЗ "О порядке реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Московской области или муниципальной собственности муниципальных образований Московской области" (далее - Федеральный закон от 17.10.2008 N 145/2008-ОЗ), ООО "Электробыт" 05.05.2012 обратилось в администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение помещения площадью 139 кв. м, расположенного по указанному адресу, в собственность (т. 1, л.д. 68).
Письмом от 14.05.2012 И5-21/1674 комитет отказал заявителю в предоставлении испрашиваемого имущества в собственность, сославшись на то, что данное имущество принадлежит на праве оперативного управления МАУ "Единый сервисный центр", в связи с чем в силу пункта 2 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ не может быть отчуждено из муниципальной собственности (т. 1, л.д. 69).
Считая отказ комитета в реализации ООО "Электробыт" преимущественного права покупки арендуемого нежилого помещения незаконным, общество обратилось в Арбитражный суд Московской области с настоящим заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что договоры от 30.12.2005 N 15, от 25.12.2006 N 15, от 25.12.2007 N 15 в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) подлежали государственной регистрации и из-за отсутствия таковой не могут считаться заключенными. Следовательно, спорное помещение не арендовалось обществом на момент обращения в администрацию непрерывно в течение двух и более лет.
Обжалуя решение суда первой инстанции, общество указывает, что договоры от 30.12.2005 N 15, от 25.12.2006 N 15, от 25.12.2007 N 15 заключались на срок менее года, в связи с чем не подлежали государственной регистрации.
В судебном заседании представитель общества поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить.
Представитель администрации и комитета в судебном заседании против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.
МАУ "Единый сервисный центр" и управление своих представителей в судебное заседание апелляционного суда не направили, извещены надлежащим образом о дате, времени и месте судебного разбирательства.
Выслушав представителей лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, изучив материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы в связи со следующим.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемых решений и действий и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа или лица, которые совершили оспариваемые действия, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемые решения и действия права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
- 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
- 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
- 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
- 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 названного Федерального закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).
В случае если заявитель не соответствует установленным статьей 3 данного Федерального закона требованиям, и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с названным Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с причиной отказа в приобретении арендуемого имущества.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, заявитель является субъектом малого и среднего предпринимательства и относиться к субъектам, которые могут обращаться в орган местного самоуправления с заявлением об отчуждении арендуемого помещения в собственность при соблюдении порядка установленного частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
В соответствии со статьей 2 Закона Московской области от 17.10.2008 N 145/2008-ОЗ "О порядке реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Московской области или муниципальной собственности муниципальных образований Московской области" площадь арендуемых помещений, подлежащих отчуждению арендатору в порядке, установленном Федеральным законом, не может превышать 1000 кв. м.
Площадь испрашиваемого помещения составляет 139 кв. м, что соответствует предельным значениям площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципального образования Московской области.
Одним из обязательных условий, необходимых для реализации преимущественного права на приватизацию имущества является нахождение такого имущества во временном владении и (или) временном пользовании заявителя непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды имущества. При этом на момент обращения с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в собственность, договор аренды такого имущества должен являться действующим.
Апелляционный суд не может согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что договоры от 30.12.2005 N 15, от 25.12.2006 N 15, от 25.12.2007 N 15 в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ подлежали государственной регистрации.
Согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договора аренды нежилых помещений" разъяснено, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным. Поскольку в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ.
В соответствии с разъяснениями Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в пункте 3 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 ГК РФ признан равным году.
Как следует из пункта 6.3 представленных договоров от 30.12.2005 N 15, от 25.12.2006 N 15, от 25.12.2007 N 15, договор аренды вступает в силу с момента его подписания, а в случаях предусмотренных законодательством, с момента его государственной регистрации в государственной регистрационной палате.
При этом договором от 30.12.2005 N 15 предусмотрен срок аренды: с 01.01.2006 по 30.12.2006, договором аренды от 25.12.2006 N 15 предусмотрен срок аренды: с 01.01.2007 по 30.12.2007, договором аренды от 25.12.2007 N 15 предусмотрен срок аренды: с 01.01.2008 по 30.12.2008.
Поскольку в декабре 31 день, а не 30, следовательно, указанные договоры заключены на срок менее года и не подлежали государственной регистрации.
Вместе с тем вывод суда первой инстанции о том, что названные договоры подлежали государственной регистрации, не повлиял на правильность принятого судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Апелляционным судом установлено, что ООО "Электробыт" арендовало у муниципального района помещение площадью 101,2 кв. м, что следует из пункта 1.1 договоров от 30.12.2005 N 15, от 25.12.2006 N 15, от 25.12.2007 N 15.
Однако у МАУ "Единый сервисный центр" общество арендует помещение, расположенное по тому же адресу, площадью 139 кв. м (договор от 11.09.2009 N 242/09).
В администрацию ООО "Электробыт" обратилось с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение помещения площадью 139 кв. м.
Судом установлено, что увеличение площади спорного помещения произошло не в результате реконструкции данного помещения, а в результате того, что в состав арендованного ООО "Электробыт" имущества при заключении договора с МАУ "Единый сервисный центр" от 11.09.2009 N 242/09 включена дополнительная площадь вспомогательного помещения, что следует из технического паспорта помещения, составленного по состоянию на 05.11.2008 (т. 2, л.д. 50-53).
Следовательно, общество обратилось в администрацию за выкупом помещения большей площадью, чем арендовало на основании ранее заключенных с комитетом договоров аренды от 30.12.2005 N 15, от 25.12.2006 N 15, от 25.12.2007 N 15.
Указанное обстоятельство является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в собственность и исключает возможность предоставления ООО "Электробыт" испрашиваемого помещения в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Учитывая изложенное, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения правильного решения суда первой инстанции не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 04.02.2013 по делу N А41-39532/12 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
В.Ю.БАРХАТОВ
Судьи
Н.А.КРУЧИНИНА
Е.Н.ВИТКАЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)