Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Макарочкина О.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Панкратовой Е.А.,
судей областного суда Моисеевой Л.А., Пшиготского А.И.,
при секретаре С.М.В.,
Рассмотрела в судебном заседании от 11 апреля 2012 года дело по иску С. к И., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции,
по апелляционной жалобе С. на решение Первомайского районного суда г. Омска от 16 февраля 2012 года, которым постановлено:
"Исковые требования С. к И. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции - оставить без удовлетворения".
Заслушав доклад судьи областного суда Моисеевой Л.А., пояснения сторон, третьих лиц и представителей участников процесса, судебная коллегия
установила:
С. обратился в суд с иском к И., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции.
В обоснование иска указал, что ему принадлежала на праве собственности квартира в доме по ул. КП в г. Омске. На основании договора найма жилого помещения от 15.07.2010 г., заключенного на 60 месяцев, в указанной квартире проживала его мать С.М.
Не получив ипотечный кредит в банках города Омска, 26.08.2010 г. он заключил с И. договор купли-продажи спорной квартиры с возникновением ипотеки в силу закона. После оформления необходимых документов И. передала ему * рублей. По договоренности суммы по ипотечному кредиту вносила С.М.
В нарушение требований ст. 558 ГК РФ С.М. не была указана в договоре как лицо, проживающее в жилом помещении и сохраняющее право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем. После требований И. о досрочном погашении кредита возникла необходимость в продаже спорной квартиры. Воспользовавшись своим титульным правом собственника квартиры, ответчица обманным путем присвоила себе все денежные средства, полученные в результате продажи квартиры М.
Просил признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Омск, ул. КП, применить последствия недействительности сделки в виде двусторонней реституции.
В судебном заседании 26.01.2012 г. С. заявленные требования поддержал, пояснил, что договор купли-продажи квартиры заключен по договоренности между его матерью С.М. и ее знакомой И. Необходимость указанной сделки была вызвана отсутствием денежных средств для внесения первоначального взноса в банк при оформлении ипотечного кредита. Была приобретена однокомнатная квартира по адресу: г. Омск, ул. 2 С* по цене * руб. при ипотеке с первоначальным взносом 30%. Часть денег на покупку данной квартиры была получена по ипотечному кредиту, а часть - от И. от продажи квартиры по ул. КП. Подтвердил, что расписку на * руб. написал лично, но данных денег по ней не получал.
В судебном заседании 26.01.2012 г. представитель истца Б. исковые требования поддержал. Считал, что фактически между сторонами был заключен договор займа, в соответствии с которым И. передала С. * руб., полученные ею в банке. Данный договор займа исполнен, поскольку обязанность погашения ипотечного кредита за И. выполнена в полном объеме. Считая М. добросовестным приобретателем квартиры, не поддержал требование о применении двусторонней реституции.
Представитель истца Д. исковые требования поддержала.
И. иска не признала, пояснив, что с семьей С-ных знакома давно, длительное время передавала им денежные средства по договорам займа.
В связи с накопившимся долгом (около * рублей) С.М. решила продать квартиру по ул. КП, предложив ей приобрести ее, с намерением позднее выкупить обратно. * руб. были засчитаны в качестве первоначального взноса за квартиру, долг в этой сумме погашен. Кредит в банке был оформлен на * руб., деньги переданы С. в полном объеме.
По договоренности с ней С-ны оставались проживать в квартире, в счет арендной платы оплачивали ипотечный кредит и коммунальные платежи. С.М. стала возвращать долг, о чем имеется расписка на сумму * руб. Решение о продаже квартиры возникло вследствие несвоевременных оплат кредита и просрочек платежей со стороны С-ных. По информации банка, С.М. намеревалась по доверенности снять обременение с квартиры, погасив сумму ипотеки в размере * рублей. При продаже квартиры М. квитанции и выписки передавались С.М., за что она должна была получить через агента недвижимости "Деловой партнер" * рублей.
Представитель ответчика Ж. позицию И. поддержал.
Представитель третьего лица С.М. - С.Е. требования С. поддержала.
По ее мнению, притворность совершенной сделки заключается в том, что фактически И. спорную квартиру в пользование не приобретала, первоначальный взнос в размере * руб. не передавала. Данная сделка прикрывала договор займа, по которому С.М. заняла у И. денежные средства на приобретение квартиры сыну, для чего И. оформила ипотеку.
Представитель третьего лица М. - Х. считала исковые требования не подлежащими удовлетворению. Указала, что ни одна из сторон не ссылается на признание М. недобросовестным приобретателем, и наличие у него зарегистрированного права собственности на спорную квартиру исключает возможность применения последствий недействительности сделки. Представленный суду договор купли-продажи квартиры заключался представителем И. по доверенности С.М., доверенность на момент заключения договора была действительна. Денежные средства в размере * руб. переданы С.М. в банк во исполнение кредитных обязательств И., в результате чего запись об ипотеке была погашена. 20.10.2011 г. доверенность на имя С.М. была отменена, и основной договор купли-продажи заключался непосредственно с собственником И.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области в письменном отзыве просил оставить иск без удовлетворения.
Представитель третьего лица ЗАО "НИКА" в судебном заседании не участвовал.
Районным судом постановлено вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе С. просит решение отменить, ссылается на его необоснованность, противоречие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неполноту судебного разбирательства, нарушение судом норм материального и процессуального права.
Рассмотрев дело, изучив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.
Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.
Как видно из материалов дела и установлено судом, С. на праве собственности на основании регистрационного удостоверения и договора дарения принадлежали 1/4 и 3/4 доли квартиры в доме по ул. КП в г. Омске.
26.08.2010 г. продавец С. и покупатель И. заключили договор купли-продажи 1/4 и 3/4 долей в праве общей долевой собственности данной квартиры (с возникновением ипотеки в силу закона), стоимостью * руб.
Стороной договора купли-продажи недвижимости в качестве займодавца являлось ЗАО "Новое Ипотечное Корпоративное Агентство" (ЗАО "НИКА").
На основании расходного кассового ордера от 26.08.2011 г. ЗАО "НИКА" выдало И. заем по договору в размере * руб.
При заключении договора купли-продажи продавец С. выдал покупателю И. две расписки от 26.08.2010 г. - в получении от нее * руб. аванса и оставшейся суммы * р.
Свою подпись на расписках С. в суде первой инстанции не оспаривал, в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ доказательств неполучения денежных средств, введения его в заблуждение относительно содержания подписываемых документов, угроз и давления при написании расписок не представил.
01.09.2010 г. И. было выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на указанное недвижимое имущество.
С 16.09.2010 г. право по закладной в отношении квартиры по ул. КП перешло к ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию".
Согласно ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Применительно к приведенным положениям закона, договор купли-продажи между С. и И. от 26.08.2010 г. соответствует требованиям закона.
На основании договора купли-продажи от 27.10.2011 г. И. продала М. в лице его представителя М Т.П. квартиру дома по ул. КП в г. Омске по цене * руб. Расчет по договору произведен полностью, квартира передана покупателю по акту, договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Омской области 14.11.2011 г.
Согласно ч. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
По смыслу данных положений закона притворная сделка не направлена на возникновение вытекающих из нее правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки. При этом сделка, применительно к которой возник вопрос о ее притворном характере, должна быть имеющей место фактически, и, кроме того, сторонами притворной сделки и сделки, которую стороны действительно имели в виду, должны быть одни и те же лица.
Согласно ч. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Согласно ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договоров. Понуждение к заключению договора не допускаются.
Как следует из материалов дела, И. имела намерение приобрести квартиру по ул. КП, для чего совершала все необходимые действия, направленные на получение ипотечного зама в ЗАО "НИКА". Указанная цель ею реализована, 01.09.2010 г. право собственности ответчицы на спорную квартиру было зарегистрировано.
Применительно к положениям ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, доказательств неполучения денежных средств по договору купли-продажи, осведомленности займодавца ЗАО "НИКА" о притворности сделки до момента ее заключения, а также того, что договор купли-продажи недвижимого имущества прикрывал общую волю сторон на возникновение заемных правоотношений, С. не представил.
При вынесении решения об отказе в удовлетворении исковых требований С. о признании сделки недействительной суд первой инстанции правомерно исходил из установленных обстоятельств по делу, свидетельствующих о заключении договора купли-продажи с последующим оформлением права собственности на квартиру за И., желании сторон об установлении, изменении, прекращении гражданских прав и обязанностей, а именно: И. приобретения недвижимого имущества, С. - получения за отчуждаемую квартиру денежных средств; из фактического исполнения сделки.
При изложенных данных, учитывая, что стороной договора купли-продажи в качестве кредитора являлось ЗАО "НИКА", и доказательства того, что совершенная сделка для кредитора являлась притворной, отсутствуют, у суда не имелось оснований признавать договор купли-продажи с возникновением ипотеки в силу закона от 26.08.2010 г. притворной сделкой.
То обстоятельство, что мать истца - С.М. вносила платежи по закладной за И., не является бесспорным свидетельством притворности сделки, так как С.М. и ее супруг С.А. пользовались недвижимым имуществом, проживая в спорной квартире по договоренности с И.
Доводы И. о том, что внесение С.М. платежей в погашение ипотеки являлось оплатой жилищного найма, не опровергнуты.
Отсутствие в договоре купли-продажи указания на проживание С.М., сохранившей право пользования данным жилым помещением на основании договора найма жилого помещения от 15.07.2010 г., заключенного с С., отмечено судом первой инстанции как нарушение требований ст. 558 ГК РФ.
Вместе с тем, судом обоснованно указано, что незаключенная сделка в отличие от недействительной сделки может приобрести силу, если стороны выполнят (согласуют) существенное условие договора, которое не было согласовано в договоре.
И. как собственник квартиры могла владеть и пользоваться ею по своему усмотрению, поэтому была в праве в ней не проживать.
При этом С.М. и С. проживали в спорной квартире до октября 2010 года и добровольно освободили ее в связи с заключением договора купли-продажи между И. и М.
По основаниям незаключенности договор купли-продажи от 26.08.2010 г. сторонами не оспаривался.
Выдача ответчицей генеральной доверенности на имя С.М. на предмет поиска покупателей для квартиры и погашения ипотечного кредита, также бесспорно не свидетельствует о притворности сделки.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают правильность выводов суда первой инстанции и не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, по существу сводятся к переоценке доказанных и установленных судом обстоятельств, необоснованность этих доводов отражена в судебном решении с изложением соответствующих мотивов.
При рассмотрении спора судом правильно определены обстоятельства, имеющие значение для его разрешения, дана надлежащая оценка представленным сторонами доказательствам, как письменным, так и пояснениям свидетелей, правильно применены нормы материального и процессуального права.
Оснований для иной оценки представленным сторонами доказательствам суд апелляционной инстанции не усматривает.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, и по доводам апелляционной жалобы отмене не подлежит.
Руководствуясь ст. ст. 320 - 330, 335 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Первомайского районного суда г. Омска от 16 февраля 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу С. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 11.04.2012 ПО ДЕЛУ N 33-2186/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 11 апреля 2012 г. по делу N 33-2186/2012
Председательствующий: Макарочкина О.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Панкратовой Е.А.,
судей областного суда Моисеевой Л.А., Пшиготского А.И.,
при секретаре С.М.В.,
Рассмотрела в судебном заседании от 11 апреля 2012 года дело по иску С. к И., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции,
по апелляционной жалобе С. на решение Первомайского районного суда г. Омска от 16 февраля 2012 года, которым постановлено:
"Исковые требования С. к И. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции - оставить без удовлетворения".
Заслушав доклад судьи областного суда Моисеевой Л.А., пояснения сторон, третьих лиц и представителей участников процесса, судебная коллегия
установила:
С. обратился в суд с иском к И., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции.
В обоснование иска указал, что ему принадлежала на праве собственности квартира в доме по ул. КП в г. Омске. На основании договора найма жилого помещения от 15.07.2010 г., заключенного на 60 месяцев, в указанной квартире проживала его мать С.М.
Не получив ипотечный кредит в банках города Омска, 26.08.2010 г. он заключил с И. договор купли-продажи спорной квартиры с возникновением ипотеки в силу закона. После оформления необходимых документов И. передала ему * рублей. По договоренности суммы по ипотечному кредиту вносила С.М.
В нарушение требований ст. 558 ГК РФ С.М. не была указана в договоре как лицо, проживающее в жилом помещении и сохраняющее право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем. После требований И. о досрочном погашении кредита возникла необходимость в продаже спорной квартиры. Воспользовавшись своим титульным правом собственника квартиры, ответчица обманным путем присвоила себе все денежные средства, полученные в результате продажи квартиры М.
Просил признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Омск, ул. КП, применить последствия недействительности сделки в виде двусторонней реституции.
В судебном заседании 26.01.2012 г. С. заявленные требования поддержал, пояснил, что договор купли-продажи квартиры заключен по договоренности между его матерью С.М. и ее знакомой И. Необходимость указанной сделки была вызвана отсутствием денежных средств для внесения первоначального взноса в банк при оформлении ипотечного кредита. Была приобретена однокомнатная квартира по адресу: г. Омск, ул. 2 С* по цене * руб. при ипотеке с первоначальным взносом 30%. Часть денег на покупку данной квартиры была получена по ипотечному кредиту, а часть - от И. от продажи квартиры по ул. КП. Подтвердил, что расписку на * руб. написал лично, но данных денег по ней не получал.
В судебном заседании 26.01.2012 г. представитель истца Б. исковые требования поддержал. Считал, что фактически между сторонами был заключен договор займа, в соответствии с которым И. передала С. * руб., полученные ею в банке. Данный договор займа исполнен, поскольку обязанность погашения ипотечного кредита за И. выполнена в полном объеме. Считая М. добросовестным приобретателем квартиры, не поддержал требование о применении двусторонней реституции.
Представитель истца Д. исковые требования поддержала.
И. иска не признала, пояснив, что с семьей С-ных знакома давно, длительное время передавала им денежные средства по договорам займа.
В связи с накопившимся долгом (около * рублей) С.М. решила продать квартиру по ул. КП, предложив ей приобрести ее, с намерением позднее выкупить обратно. * руб. были засчитаны в качестве первоначального взноса за квартиру, долг в этой сумме погашен. Кредит в банке был оформлен на * руб., деньги переданы С. в полном объеме.
По договоренности с ней С-ны оставались проживать в квартире, в счет арендной платы оплачивали ипотечный кредит и коммунальные платежи. С.М. стала возвращать долг, о чем имеется расписка на сумму * руб. Решение о продаже квартиры возникло вследствие несвоевременных оплат кредита и просрочек платежей со стороны С-ных. По информации банка, С.М. намеревалась по доверенности снять обременение с квартиры, погасив сумму ипотеки в размере * рублей. При продаже квартиры М. квитанции и выписки передавались С.М., за что она должна была получить через агента недвижимости "Деловой партнер" * рублей.
Представитель ответчика Ж. позицию И. поддержал.
Представитель третьего лица С.М. - С.Е. требования С. поддержала.
По ее мнению, притворность совершенной сделки заключается в том, что фактически И. спорную квартиру в пользование не приобретала, первоначальный взнос в размере * руб. не передавала. Данная сделка прикрывала договор займа, по которому С.М. заняла у И. денежные средства на приобретение квартиры сыну, для чего И. оформила ипотеку.
Представитель третьего лица М. - Х. считала исковые требования не подлежащими удовлетворению. Указала, что ни одна из сторон не ссылается на признание М. недобросовестным приобретателем, и наличие у него зарегистрированного права собственности на спорную квартиру исключает возможность применения последствий недействительности сделки. Представленный суду договор купли-продажи квартиры заключался представителем И. по доверенности С.М., доверенность на момент заключения договора была действительна. Денежные средства в размере * руб. переданы С.М. в банк во исполнение кредитных обязательств И., в результате чего запись об ипотеке была погашена. 20.10.2011 г. доверенность на имя С.М. была отменена, и основной договор купли-продажи заключался непосредственно с собственником И.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области в письменном отзыве просил оставить иск без удовлетворения.
Представитель третьего лица ЗАО "НИКА" в судебном заседании не участвовал.
Районным судом постановлено вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе С. просит решение отменить, ссылается на его необоснованность, противоречие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неполноту судебного разбирательства, нарушение судом норм материального и процессуального права.
Рассмотрев дело, изучив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.
Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.
Как видно из материалов дела и установлено судом, С. на праве собственности на основании регистрационного удостоверения и договора дарения принадлежали 1/4 и 3/4 доли квартиры в доме по ул. КП в г. Омске.
26.08.2010 г. продавец С. и покупатель И. заключили договор купли-продажи 1/4 и 3/4 долей в праве общей долевой собственности данной квартиры (с возникновением ипотеки в силу закона), стоимостью * руб.
Стороной договора купли-продажи недвижимости в качестве займодавца являлось ЗАО "Новое Ипотечное Корпоративное Агентство" (ЗАО "НИКА").
На основании расходного кассового ордера от 26.08.2011 г. ЗАО "НИКА" выдало И. заем по договору в размере * руб.
При заключении договора купли-продажи продавец С. выдал покупателю И. две расписки от 26.08.2010 г. - в получении от нее * руб. аванса и оставшейся суммы * р.
Свою подпись на расписках С. в суде первой инстанции не оспаривал, в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ доказательств неполучения денежных средств, введения его в заблуждение относительно содержания подписываемых документов, угроз и давления при написании расписок не представил.
01.09.2010 г. И. было выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на указанное недвижимое имущество.
С 16.09.2010 г. право по закладной в отношении квартиры по ул. КП перешло к ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию".
Согласно ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Применительно к приведенным положениям закона, договор купли-продажи между С. и И. от 26.08.2010 г. соответствует требованиям закона.
На основании договора купли-продажи от 27.10.2011 г. И. продала М. в лице его представителя М Т.П. квартиру дома по ул. КП в г. Омске по цене * руб. Расчет по договору произведен полностью, квартира передана покупателю по акту, договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Омской области 14.11.2011 г.
Согласно ч. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
По смыслу данных положений закона притворная сделка не направлена на возникновение вытекающих из нее правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки. При этом сделка, применительно к которой возник вопрос о ее притворном характере, должна быть имеющей место фактически, и, кроме того, сторонами притворной сделки и сделки, которую стороны действительно имели в виду, должны быть одни и те же лица.
Согласно ч. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Согласно ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договоров. Понуждение к заключению договора не допускаются.
Как следует из материалов дела, И. имела намерение приобрести квартиру по ул. КП, для чего совершала все необходимые действия, направленные на получение ипотечного зама в ЗАО "НИКА". Указанная цель ею реализована, 01.09.2010 г. право собственности ответчицы на спорную квартиру было зарегистрировано.
Применительно к положениям ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, доказательств неполучения денежных средств по договору купли-продажи, осведомленности займодавца ЗАО "НИКА" о притворности сделки до момента ее заключения, а также того, что договор купли-продажи недвижимого имущества прикрывал общую волю сторон на возникновение заемных правоотношений, С. не представил.
При вынесении решения об отказе в удовлетворении исковых требований С. о признании сделки недействительной суд первой инстанции правомерно исходил из установленных обстоятельств по делу, свидетельствующих о заключении договора купли-продажи с последующим оформлением права собственности на квартиру за И., желании сторон об установлении, изменении, прекращении гражданских прав и обязанностей, а именно: И. приобретения недвижимого имущества, С. - получения за отчуждаемую квартиру денежных средств; из фактического исполнения сделки.
При изложенных данных, учитывая, что стороной договора купли-продажи в качестве кредитора являлось ЗАО "НИКА", и доказательства того, что совершенная сделка для кредитора являлась притворной, отсутствуют, у суда не имелось оснований признавать договор купли-продажи с возникновением ипотеки в силу закона от 26.08.2010 г. притворной сделкой.
То обстоятельство, что мать истца - С.М. вносила платежи по закладной за И., не является бесспорным свидетельством притворности сделки, так как С.М. и ее супруг С.А. пользовались недвижимым имуществом, проживая в спорной квартире по договоренности с И.
Доводы И. о том, что внесение С.М. платежей в погашение ипотеки являлось оплатой жилищного найма, не опровергнуты.
Отсутствие в договоре купли-продажи указания на проживание С.М., сохранившей право пользования данным жилым помещением на основании договора найма жилого помещения от 15.07.2010 г., заключенного с С., отмечено судом первой инстанции как нарушение требований ст. 558 ГК РФ.
Вместе с тем, судом обоснованно указано, что незаключенная сделка в отличие от недействительной сделки может приобрести силу, если стороны выполнят (согласуют) существенное условие договора, которое не было согласовано в договоре.
И. как собственник квартиры могла владеть и пользоваться ею по своему усмотрению, поэтому была в праве в ней не проживать.
При этом С.М. и С. проживали в спорной квартире до октября 2010 года и добровольно освободили ее в связи с заключением договора купли-продажи между И. и М.
По основаниям незаключенности договор купли-продажи от 26.08.2010 г. сторонами не оспаривался.
Выдача ответчицей генеральной доверенности на имя С.М. на предмет поиска покупателей для квартиры и погашения ипотечного кредита, также бесспорно не свидетельствует о притворности сделки.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают правильность выводов суда первой инстанции и не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, по существу сводятся к переоценке доказанных и установленных судом обстоятельств, необоснованность этих доводов отражена в судебном решении с изложением соответствующих мотивов.
При рассмотрении спора судом правильно определены обстоятельства, имеющие значение для его разрешения, дана надлежащая оценка представленным сторонами доказательствам, как письменным, так и пояснениям свидетелей, правильно применены нормы материального и процессуального права.
Оснований для иной оценки представленным сторонами доказательствам суд апелляционной инстанции не усматривает.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, и по доводам апелляционной жалобы отмене не подлежит.
Руководствуясь ст. ст. 320 - 330, 335 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Первомайского районного суда г. Омска от 16 февраля 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу С. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)