Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
судья суда первой инстанции: О.А. Курочкина
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе
председательствующего А.Н. Пономарева,
судей О.Н. Бурениной, Г.А. Нестеренко,
при секретаре Б.,
рассмотрела в открытом судебном заседании
по докладу судьи А.Н. Пономарева
дело по апелляционной жалобе С.И., Ж.
на решение Нагатинского районного суда г. Москвы от 9 января 2013 года по делу по иску Л. к С.О., С.И., Ж. о признании договора купли-продажи квартиры недействительными, обязании передать имущество, внести изменения в реестр,
которым иск удовлетворен частично,
Л. обратилась в суд с указанным выше иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к С.О., С.И., Ж., ссылаясь на то, что ее --- --- не подписывал договор купли-продажи спорной квартиры с С.О. Соответственно, полагала истица, у С.О. не было правовых оснований продажи указанной квартиры Ж. и С.И.
Решением Нагатинского районного суда г. Москвы от 9 января 2013 года постановлено: признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу: ---, заключенный 25 апреля 2012 года между --- и С.О.; признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу: ---, заключенный 18 мая 2012 года между С.О. и С.И., Ж.; данное решение является основанием для погашения записи о праве собственности С.О., С.И., Ж. на квартиру по адресу: --- в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и восстановлении записи о праве собственности --- на указанный объект; в иске Л. к С.И. об обязании передать имущество отказать.
В апелляционной жалобе С.И., Ж. ставится вопрос об отмене решения.
В заседании судебной коллегии С.И., а также ее представитель и представитель Ж. - адвокат С.Е. Батыров, действующий на основании доверенностей от 22 ноября 2012 года, 23 ноября 2012 года, а также ордера от 2 апреля 2013 года, доводы апелляционной жалобы поддержали.
Представители Л. - Г.М., по доверенности от 20 июня 2012 года, Ц., по доверенности от 31 января 2013 года, просили решение суда оставить без изменения.
Судебная коллегия на основании ст. 167 ГПК РФ сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие других лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания, не сообщивших о причинах своей неявки, и не представивших доказательства уважительности этих причин.
Проверив материалы дела, выслушав С.И., ее представителя, представляющего также интересы Ж., представителей Л., обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему выводу.
В соответствии с ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:
- 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;
- 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;
- 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;
- 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Такие основания для отмены решения суда в части восстановления записи о праве собственности --- в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также в части отказа в удовлетворении иска об обязании передать имущество Л. имеются. В остальной части судебная коллегия оснований для отмены или изменения решения суда по доводам жалобы, изученным по материалам дела, не усматривает.
Из материалов дела усматривается, что --- являлся собственником квартиры N ---, расположенной в ---.
21 апреля 2012 года --- был привлечен к административной ответственности за утерю паспорта --- от 28 июля 2005 года.
На период оформления нового паспорта отделением УФМС России по г. Москве по району "---" --- --- года рождения, было выдано удостоверения N ---, которое являлось действительным до 7 мая 2012 года.
25 апреля 2012 года от имени --- по утерянному паспорту был заключен договор купли-продажи спорной квартиры с С.О.
На основании договора купли-продажи от 18 мая 2012 года право собственности на указанную квартиру было зарегистрировано за С.И., Ж., по 1/2 доли в праве собственности, за каждой.
Также как и в первом договоре купли-продажи от 25 апреля 2012 года, в договоре от 18 мая 2012 года было указано, что в данной квартире зарегистрирован по месту жительства ---, который должен быть снят с регистрационного учета в течение 14 дней с момента государственной регистрации настоящего договора.
9 июня 2012 года --- умер.
21 июня 2012 года мать --- - Л. обратилась в суд с настоящим иском как наследник по завещанию.
Поскольку подпись --- в договоре купли-продажи оспаривалась истицей, на основании определения Нагатинского районного суда г. Москвы от 7 сентября 2012 года была назначена и проведена судебно-почерковедческая экспертиза, производство которой поручено --- "---".
Согласно заключению указанной экспертизы подпись от имени ---, расположенная в графе "подписи сторон" на строке "---" в договоре купли-продажи квартиры от 25 апреля 2012 года, заключенном от имени --- с С.О., выполнена не самим --, а другим лицом с подражанием подписи ---.
Разрешая спор по существу и удовлетворяя иск частично, суд руководствовался тем, что --- договор купли-продажи, по поводу которого возник спор, не заключал.
Данные выводы суда мотивированы, подтверждаются имеющимися в материалах дела доказательствами и оснований для признания их незаконными по доводам апелляционной жалобы не имеется.
В силу п. 1, 2 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Из анализа указанных норм материального права следует, что закон допускает возможность заключения договора купли-продажи либо самим продавцом, либо иным лицом, уполномоченным продавцом действовать от его имени.
Согласно ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая данным требованиям закона ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с названными нормами права суд, рассматривая заявленные требования, правильно определил юридически значимые по делу обстоятельства, исследовал представленные сторонами доказательства и пришел к обоснованному выводу о том, что заключенный от имени --- договор купли-продажи является ничтожной сделкой, поскольку подписан неуполномоченным лицом с подражанием подписи продавца.
Доводы жалобы о том, что С.И. и Ж. являются добросовестными приобретателями, не могут служить основанием для отмены решения суда, поскольку, как правильно указал суд в решении, в силу ст. 302 Гражданского кодекса РФ имущество может быть истребовано у добросовестных приобретателей в случае, если оно выбыло из владения собственника помимо его воли.
Кроме того, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о относительно того, что С.И. и Ж. не могут быть признаны добросовестными приобретателями, поскольку при заключении договора купли-продажи им было известно, что С.О. фактически собственником спорной квартиры не являлся, так как продал ее сразу после регистрации права собственности. При этом С.И., Ж. было известно о том, что --- вопреки пункту 7 договора купли-продажи, заключенного С.О. в качестве покупателя, продолжал оставаться зарегистрированным в спорной квартире.
В заседании судебной коллегии представители истицы подтвердили, что --- до своей смерти продолжал проживать в спорной квартире, а потому добросовестные покупатели могли знать, что --- свою квартиру не продавал.
С учетом изложенного судебная коллегия соглашается с выводами суда в решении о том, что ответчики С.И. и Ж. применительно к п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса РФ не могут быть признаны добросовестными приобретателями.
Нельзя согласиться и с доводами жалобы о том, что в основу решения суда необоснованно положено заключение судебно-почерковедческой экспертизы, поскольку она назначена и проведена в установленном законом порядке в организации, которой суд поручил ее проведение.
Ссылка в жалобе на решение Европейского Суда по правам человека по делу Г. против России также не может быть принята во внимание, поскольку по настоящему делу спор возник между физическими лицами и носит частно-правовой характер.
Вместе с тем, судебная коллегия считает необходимым в силу ст. 327.1 ГПК РФ в интересах законности (ст. 2 ГПК РФ) выйти за доводы жалобы и отменить решение суда в части восстановления записи о праве собственности на спорную квартиру за ---, поскольку судом установлено, что --- умер.
Кроме того, судебная коллегия считает необходимым решение суда в части отказа в удовлетворении иска Л. об обязании передать квартиру отменить и вынести в этой части новое решение об удовлетворении иска.
Отказывая в удовлетворении иска в этой части, суд исходил из того, что Л., являясь наследником первой очереди по закону, в права наследства не вступила.
Между тем, суд не учел, что в силу п. 1, п. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса РФ для приобретения наследства наследник должен его принять (п. 1). Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации (п. 4).
Согласно п. 2 ст. 1153 Гражданского кодекса РФ признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности если наследник:
- вступил во владение или в управление наследственным имуществом;
- принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц;
- произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества;
- оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства.
Судом установлено, что в установленный законом шестимесячный срок Л. фактически приняла наследство, обратившись в суд с настоящим иском, тем самым она приняла меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц.
Руководствуясь ст. 328, ст. 329, п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда
решение Нагатинского районного суда г. Москвы от 9 января 2013 года в части восстановления записи о праве собственности --- в отношении квартиры N --- в ---, а также отказа в удовлетворении иска Л. к С.И., Ж. об обязании передать указанную квартиру отменить и вынести в этой части новое решение, которым обязать С.И., Ж., каждую, передать Л. по 1/2 доле в праве собственности на указанную квартиру; настоящее решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности на квартиру N --- в --- за Л.; в остальной части указанное решение Нагатинского районного суда г. Москвы от 9 января 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 02.04.2013 ПО ДЕЛУ N 11-10344
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 апреля 2013 г. по делу N 11-10344
судья суда первой инстанции: О.А. Курочкина
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе
председательствующего А.Н. Пономарева,
судей О.Н. Бурениной, Г.А. Нестеренко,
при секретаре Б.,
рассмотрела в открытом судебном заседании
по докладу судьи А.Н. Пономарева
дело по апелляционной жалобе С.И., Ж.
на решение Нагатинского районного суда г. Москвы от 9 января 2013 года по делу по иску Л. к С.О., С.И., Ж. о признании договора купли-продажи квартиры недействительными, обязании передать имущество, внести изменения в реестр,
которым иск удовлетворен частично,
установила:
Л. обратилась в суд с указанным выше иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к С.О., С.И., Ж., ссылаясь на то, что ее --- --- не подписывал договор купли-продажи спорной квартиры с С.О. Соответственно, полагала истица, у С.О. не было правовых оснований продажи указанной квартиры Ж. и С.И.
Решением Нагатинского районного суда г. Москвы от 9 января 2013 года постановлено: признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу: ---, заключенный 25 апреля 2012 года между --- и С.О.; признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу: ---, заключенный 18 мая 2012 года между С.О. и С.И., Ж.; данное решение является основанием для погашения записи о праве собственности С.О., С.И., Ж. на квартиру по адресу: --- в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и восстановлении записи о праве собственности --- на указанный объект; в иске Л. к С.И. об обязании передать имущество отказать.
В апелляционной жалобе С.И., Ж. ставится вопрос об отмене решения.
В заседании судебной коллегии С.И., а также ее представитель и представитель Ж. - адвокат С.Е. Батыров, действующий на основании доверенностей от 22 ноября 2012 года, 23 ноября 2012 года, а также ордера от 2 апреля 2013 года, доводы апелляционной жалобы поддержали.
Представители Л. - Г.М., по доверенности от 20 июня 2012 года, Ц., по доверенности от 31 января 2013 года, просили решение суда оставить без изменения.
Судебная коллегия на основании ст. 167 ГПК РФ сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие других лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания, не сообщивших о причинах своей неявки, и не представивших доказательства уважительности этих причин.
Проверив материалы дела, выслушав С.И., ее представителя, представляющего также интересы Ж., представителей Л., обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему выводу.
В соответствии с ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:
- 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;
- 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;
- 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;
- 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Такие основания для отмены решения суда в части восстановления записи о праве собственности --- в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также в части отказа в удовлетворении иска об обязании передать имущество Л. имеются. В остальной части судебная коллегия оснований для отмены или изменения решения суда по доводам жалобы, изученным по материалам дела, не усматривает.
Из материалов дела усматривается, что --- являлся собственником квартиры N ---, расположенной в ---.
21 апреля 2012 года --- был привлечен к административной ответственности за утерю паспорта --- от 28 июля 2005 года.
На период оформления нового паспорта отделением УФМС России по г. Москве по району "---" --- --- года рождения, было выдано удостоверения N ---, которое являлось действительным до 7 мая 2012 года.
25 апреля 2012 года от имени --- по утерянному паспорту был заключен договор купли-продажи спорной квартиры с С.О.
На основании договора купли-продажи от 18 мая 2012 года право собственности на указанную квартиру было зарегистрировано за С.И., Ж., по 1/2 доли в праве собственности, за каждой.
Также как и в первом договоре купли-продажи от 25 апреля 2012 года, в договоре от 18 мая 2012 года было указано, что в данной квартире зарегистрирован по месту жительства ---, который должен быть снят с регистрационного учета в течение 14 дней с момента государственной регистрации настоящего договора.
9 июня 2012 года --- умер.
21 июня 2012 года мать --- - Л. обратилась в суд с настоящим иском как наследник по завещанию.
Поскольку подпись --- в договоре купли-продажи оспаривалась истицей, на основании определения Нагатинского районного суда г. Москвы от 7 сентября 2012 года была назначена и проведена судебно-почерковедческая экспертиза, производство которой поручено --- "---".
Согласно заключению указанной экспертизы подпись от имени ---, расположенная в графе "подписи сторон" на строке "---" в договоре купли-продажи квартиры от 25 апреля 2012 года, заключенном от имени --- с С.О., выполнена не самим --, а другим лицом с подражанием подписи ---.
Разрешая спор по существу и удовлетворяя иск частично, суд руководствовался тем, что --- договор купли-продажи, по поводу которого возник спор, не заключал.
Данные выводы суда мотивированы, подтверждаются имеющимися в материалах дела доказательствами и оснований для признания их незаконными по доводам апелляционной жалобы не имеется.
В силу п. 1, 2 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Из анализа указанных норм материального права следует, что закон допускает возможность заключения договора купли-продажи либо самим продавцом, либо иным лицом, уполномоченным продавцом действовать от его имени.
Согласно ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая данным требованиям закона ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с названными нормами права суд, рассматривая заявленные требования, правильно определил юридически значимые по делу обстоятельства, исследовал представленные сторонами доказательства и пришел к обоснованному выводу о том, что заключенный от имени --- договор купли-продажи является ничтожной сделкой, поскольку подписан неуполномоченным лицом с подражанием подписи продавца.
Доводы жалобы о том, что С.И. и Ж. являются добросовестными приобретателями, не могут служить основанием для отмены решения суда, поскольку, как правильно указал суд в решении, в силу ст. 302 Гражданского кодекса РФ имущество может быть истребовано у добросовестных приобретателей в случае, если оно выбыло из владения собственника помимо его воли.
Кроме того, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о относительно того, что С.И. и Ж. не могут быть признаны добросовестными приобретателями, поскольку при заключении договора купли-продажи им было известно, что С.О. фактически собственником спорной квартиры не являлся, так как продал ее сразу после регистрации права собственности. При этом С.И., Ж. было известно о том, что --- вопреки пункту 7 договора купли-продажи, заключенного С.О. в качестве покупателя, продолжал оставаться зарегистрированным в спорной квартире.
В заседании судебной коллегии представители истицы подтвердили, что --- до своей смерти продолжал проживать в спорной квартире, а потому добросовестные покупатели могли знать, что --- свою квартиру не продавал.
С учетом изложенного судебная коллегия соглашается с выводами суда в решении о том, что ответчики С.И. и Ж. применительно к п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса РФ не могут быть признаны добросовестными приобретателями.
Нельзя согласиться и с доводами жалобы о том, что в основу решения суда необоснованно положено заключение судебно-почерковедческой экспертизы, поскольку она назначена и проведена в установленном законом порядке в организации, которой суд поручил ее проведение.
Ссылка в жалобе на решение Европейского Суда по правам человека по делу Г. против России также не может быть принята во внимание, поскольку по настоящему делу спор возник между физическими лицами и носит частно-правовой характер.
Вместе с тем, судебная коллегия считает необходимым в силу ст. 327.1 ГПК РФ в интересах законности (ст. 2 ГПК РФ) выйти за доводы жалобы и отменить решение суда в части восстановления записи о праве собственности на спорную квартиру за ---, поскольку судом установлено, что --- умер.
Кроме того, судебная коллегия считает необходимым решение суда в части отказа в удовлетворении иска Л. об обязании передать квартиру отменить и вынести в этой части новое решение об удовлетворении иска.
Отказывая в удовлетворении иска в этой части, суд исходил из того, что Л., являясь наследником первой очереди по закону, в права наследства не вступила.
Между тем, суд не учел, что в силу п. 1, п. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса РФ для приобретения наследства наследник должен его принять (п. 1). Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации (п. 4).
Согласно п. 2 ст. 1153 Гражданского кодекса РФ признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности если наследник:
- вступил во владение или в управление наследственным имуществом;
- принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц;
- произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества;
- оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства.
Судом установлено, что в установленный законом шестимесячный срок Л. фактически приняла наследство, обратившись в суд с настоящим иском, тем самым она приняла меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц.
Руководствуясь ст. 328, ст. 329, п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда
определила:
решение Нагатинского районного суда г. Москвы от 9 января 2013 года в части восстановления записи о праве собственности --- в отношении квартиры N --- в ---, а также отказа в удовлетворении иска Л. к С.И., Ж. об обязании передать указанную квартиру отменить и вынести в этой части новое решение, которым обязать С.И., Ж., каждую, передать Л. по 1/2 доле в праве собственности на указанную квартиру; настоящее решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности на квартиру N --- в --- за Л.; в остальной части указанное решение Нагатинского районного суда г. Москвы от 9 января 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)